房地產(chǎn)估價(jià)師第一套《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題附答案

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1、 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 真題 一、單項(xiàng)選擇題 3. 估價(jià)對象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表示的是估價(jià)對象的（ ）。 A. 實(shí)體 B. 功能 C. 質(zhì)量 D. 權(quán)益中的權(quán)利 『正確答案』 B 『答案解析』 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、 權(quán)益和區(qū)位的含義。 房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實(shí)體，就該房屋的建筑 結(jié)構(gòu)而言，是指它是磚木結(jié)構(gòu)的，還是磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的；實(shí)體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，

2、或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結(jié)構(gòu)，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，如住宅的戶型如何。復(fù)式住宅屬于估價(jià)對象的戶型，即該組合完成的功能。參見教材 P50。 4. 下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實(shí)物形態(tài)分類的是（ ）。 A. 未來狀況下的房地產(chǎn) B. 已滅失的房地產(chǎn) C. 部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) D. 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn) 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是按實(shí)物形態(tài)劃分的種類。選項(xiàng) C，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，屬于按權(quán)益 狀況劃分的種類。參見教材 P70。 5

3、. 下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是（ ）。 A. 該房地產(chǎn)位于 28 層辦公樓的第 8 層 B. 該房地產(chǎn) 500 米內(nèi)有地鐵站點(diǎn) C. 該房地產(chǎn)離機(jī)場約 25 公里 D. 該房地產(chǎn)坐北朝南 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中對位置的描述，主要 說明以下方面：坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。選項(xiàng) B，屬于區(qū) 位狀況描述中對交通狀況的描述。參見教材 P79～ 80。 6. 某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為 4000 平方米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 1000

4、 平方米，建筑面積單 價(jià)為 8000 元 / 平方米，容積率為 2.5 ，建筑物價(jià)值為 1800 萬元，則該房地產(chǎn)的土地單價(jià)為（ ）元 / 平方米。 A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 『正確答案』 C 第 1頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟? 共有建筑面積＝ 2 2 4000＋ 1000＝ 5000m；土地面積＝建筑面積 / 容積率＝ 2000 m，；房地產(chǎn)總價(jià)＝ 80005000＝ 4000（

5、萬元）；土地價(jià)值＝房地產(chǎn)總價(jià)－建筑物價(jià)值＝ 4000－ 1800＝ 2200（萬元）， 土地單價(jià)＝土地價(jià)值 / 土地面積＝ 2200 萬元 /2000 ＝ 11000（元 / m 2）。參見教材 P104～ 106。 7. 一套總價(jià)為 30 萬元的住宅，在下列實(shí)際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是（ ）（假定年利率 為 5%）。 A. 成交日期時(shí)一次性付清，給予3%的價(jià)格優(yōu)惠 B. 成交日期交付 10 萬元，余款在一年內(nèi)每半年支付 10 萬元 C. 在成交日期的一年后一次性付清 D. 成交日期支付 5 萬元，余款在 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息

6、支付『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。 A 實(shí)際價(jià)格 =30（ 1－ 3%）＝ 29.1 （萬元）； B 實(shí)際價(jià)格 =10＋ 10/1.05 0.5 ＋ 10/1.05 ＝ 29.283 萬元； C 實(shí)際價(jià)格 =30/1.05 ＝ 28.5714 萬元； D 分年等額付款額＝ 25 5%/[1 － 1/ （ 1＋5%） 10] ＝ 3.2376 （萬元），則實(shí)際付款額＝ 5＋ 3.2376/5% [1 －1/（ 1＋ 5%）10] ＝5＋ 25＝ 30 萬元。 延期付款要計(jì)算利息， 名義價(jià)格 =實(shí)際價(jià)格。 參見教材 P106～107

7、。 9. 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是（ ）。 A. 建筑結(jié)構(gòu) B. 周圍環(huán)境 C. 建筑物內(nèi)空間布局 D. 土地開發(fā)程度 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。房地產(chǎn)實(shí)物因素包括土地實(shí)物因素和建筑物實(shí)物因素，土地實(shí)物因素包括土地面積；土地形狀；地形、地勢；地質(zhì)；土壤；土地開發(fā)程度；建筑物實(shí)物因素包括建筑規(guī)模；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀； 新舊程度。 B 周圍環(huán)境屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材 P122～ 126、 134。 10. 下列影響某宗建設(shè)

8、用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是（ ）。 A. 土地用途 B. 所在區(qū)域綠化水平 C. 土地容積率 D. 土地使用期限 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納 為 3 個(gè)方面：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系的限制。使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。 B 所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境。參見教材P126～ 128。 11. 關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 A.

9、 估價(jià)對象的狀況應(yīng)依法判定，但可以不是實(shí)際狀況 B. 抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對象 C. 未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價(jià)對象 第 2頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 D. 司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是合法原則。 B 法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能做為以 抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。參見教材 P158。 12. 某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款， 現(xiàn)被某法院整體拍賣。 為此， 采用

10、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象狀況的說法，正確的是（ ）。 A. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款之日，估價(jià)對象狀況為抵押時(shí)的狀況 B. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為抵押時(shí)的狀況 C. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為完工時(shí)的狀況 D. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在的狀況『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在， 采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)， 從現(xiàn)在狀況到開發(fā)完成后的狀況， 估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在。 參見教材 P161～164。 13. 采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂觀、折中、保守預(yù)測

11、其凈收益分別為 100 萬元、 95 萬元、 90 萬元，報(bào)酬率為 8%至 9%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是（ ）。 A. 年凈收益為 95 萬元，報(bào)酬率為 8.5% B. 年凈收益為 90 萬元，報(bào)酬率為 9% C. 年凈收益為 90 萬元，報(bào)酬率為 8% D. 年凈收益為 100 萬元，報(bào)酬率為 8% 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則。由于評估的是該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，故應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎原則，不能高估收入或低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低。即“收益要取低、報(bào)酬率要取高”。參見教材

12、 P171。 17. 某在建工程于 2014 年 4 月 1 日開工， 2015 年 4 月 30 日因故停工， 2015 年 6 月 1 日房地產(chǎn) 估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價(jià)值。該類建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為 24 個(gè) 月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為 3 個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià) 中后續(xù)建設(shè)期為（ ）個(gè)月。 A.10 B.11 C.13 D.14 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。 后續(xù)開發(fā)的建設(shè)期包括建設(shè)前期和建造期＝ 3＋（ 24 － 13）＝ 14。

13、參見教材 P347。 20. 張某 2 年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán) 40 年，建筑面積 50 平方米的商鋪，首期支付 50%，目 前貸款余額為 11.8 萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪， 類似商鋪日前月租金為建筑面積 70 元 / 平方米， 空置率 為 10%，經(jīng)營費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為 5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商 鋪的合理實(shí)得金額為（）萬元。 A.42.64B.55.40 C.56.24 D.68.04 『正確答案』 C 第 3頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 『答案解析』本題考查的是直

14、接資本化法。 V＝ NOI/R－11.8 ＝ 70 50（ 1－ 10%）（ 1－ 10%） 12/5%－ 11.8 ＝56.24 萬元。參見教材 P269。 21. 關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的是（ ）。 A. 市場提取法求出的報(bào)酬率來源于市場，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn) B. 累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的 C. 報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響 D. 報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。報(bào)

15、酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估 價(jià)對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。參見教材 P263-266 。 22. 新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600 萬元，建設(shè)成本為 500 萬元，管理費(fèi)用為 40 萬元，銷售 費(fèi)用為 20 萬元，投資利息為 30 萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6.5%，成本利潤率為 20%，該房地產(chǎn)的價(jià) 值為（ ）萬元。 A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05 『正確答案』 C

16、『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資 利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 （售價(jià)）；V＝（600＋ 500＋ 40＋ 20＋ 30） （ 1＋ 20%）＋ 6.5%V； V＝1527.27 萬元。參見教材 P298。 24. 采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)概念使用合理的是（ ）。 A. 已使用年限、耐用年齡、殘值率 B. 有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率 C. 已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率 D. 有效年齡、耐用年齡、殘值率 『正確答案』 B 『答案解析』本題考

17、查的是建筑物折舊的求取方法。利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材 P314。 27. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 A. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值 B. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 C. 后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值 D. 需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng) C，后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場

18、狀況下的價(jià)值，這是動(dòng)態(tài)分析法中的說法。在靜態(tài)分析法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出 和開發(fā)完成后的價(jià)值，都是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。參見教材 第 4頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 P340。 30. 估價(jià)對象類似房地產(chǎn)過去 5 年的價(jià)格分別為 7800 元 /m2、8140 元/m2、8470 元 /m2、8800 元 /m2 和 9130 元 /m2。若每年價(jià)格變化量按時(shí)間序列由前往后權(quán)重分別為 0.1 、 0.2 、 0.3 、 0.4 。則選用平 均增減量法預(yù)測估價(jià)對象，未來第一年的價(jià)格為（ ）元 /m2

19、。 A.9452 B.9455 C.9469 D.9497 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是平均增減量法。 d＝（ 8140－ 7800） 0.1 ＋（ 8470 － 8140） 0.2 ＋（ 8800－ 8470） 0.3 ＋（ 9130－8800 ） 0.4 ＝ 331 元 /m2；未來第一年的價(jià)格＝ 7800＋ 331 5＝ 9455 元 /m2。參見教材 P388。 31. 某租賃期限為 20 年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場， 承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為 3500 萬元（建設(shè)期 內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為 1

20、年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤 600 萬元（未扣除應(yīng)支付的 土地租金）。若承租人要求的年報(bào)酬率為 10%，則可支付的土地租金為（ ）萬元 / 年。 A.146 B.125 C.144 D.227 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是收益法。投入土地租金和建設(shè)成本，未來獲得年凈利潤。設(shè)年可支 付租金為 A；600/10% [1 － 1/ （ 1＋10%）19]/ （1＋ 10%）＝ 3500/ （ 1＋ 10%）0.5 ＋ A/10% [1 － 1/ （ 1＋ 10%） 20] ； A＝ 144 萬元 / 年。這是最高可承

21、受的年租金水平，低于這個(gè)水平的租金，土地就值得租賃。 34. 評估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對象的財(cái)產(chǎn)范圍包括（ ）。 A. 加油站的特色裝修 B. 加油站的特許經(jīng)營權(quán) C. 加油站內(nèi)的車輛 D. 加油站的加油機(jī)『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)對象的范圍不包括特色裝飾裝 修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。 A 是特色裝飾裝修； B 是特許經(jīng)營權(quán)； C 是動(dòng)產(chǎn)。參見教材 P405。 35. 估價(jià)機(jī)構(gòu)于 2015 年 7 月 1 日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于 2015 年 10 月 1

22、 日獲得期限為 20 年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告應(yīng)保存至（ ）。 A.2025 年 6 月 30日 B.2025 年 9 月 30日 C.2035 年 6 月 30日 D.2035 年 9 月 30日 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是保存估價(jià)資料。估價(jià)資料保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng) 第 5頁 P66。 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 不少于 15 年。估價(jià)資料保存已超過 15 年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。參見教材 P424。

23、 二、多項(xiàng)選擇題 1. 下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（ ）。 A. 估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù) B. 估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件 C. 估價(jià)師按貸款銀行要求對報(bào)酬率進(jìn)行取值 D. 估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對估價(jià)對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說明 E. 估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對估價(jià)結(jié)果的意見 『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。選項(xiàng) C、E 錯(cuò)誤，房地嚴(yán)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠實(shí)，不得作任何虛假的估價(jià)，不得按估

24、價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估 要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。參見教材 P37。 2. 關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（ ）。 A. 特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱 B. 大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱 C. 在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱 D. 熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱 E. 房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是變現(xiàn)能力。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素：通用性、獨(dú)立使用性、可 分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)價(jià)值大小、區(qū)位、開發(fā)程度、該類房地產(chǎn)市場狀況。 A

25、，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。 B，房地產(chǎn)價(jià)值大小，受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。 C，房地產(chǎn)開發(fā)程度，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。 生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。參見教材 3. 下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（ ）。 A. 當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高 B. 該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升 C. 該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高 D. 預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲

26、E. 該類房地產(chǎn)未來持有成本增加『正確答案』 ACDE 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī) 因素，經(jīng)常起作用的因素有： （ 1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平； （ 2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； （ 3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；（ 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。 4. 對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對價(jià)值產(chǎn)生影響的有（ ）。 A. 房地產(chǎn)抵押估價(jià) B. 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià) C. 房屋征收補(bǔ)償估價(jià) 第 6頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 D. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià) E.

27、 房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值。（買賣不破租賃，涉及買賣交易的，都要考慮） 但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房 屋來估價(jià)?；馂?zāi)焚毀的保險(xiǎn)價(jià)值，也按照全產(chǎn)權(quán)價(jià)值評估，不考慮租約的影響。參見教材 P99。 5. 評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（ ）。 A. 公共配套 B. 朝向、樓層 C. 環(huán)境景觀 D. 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備 E. 臨街狀況 『正確答案』 ABCE 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)

28、位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置、交通、外部配套設(shè)施、 周圍環(huán)境等， 選項(xiàng) B、E 屬于位置因素； 選項(xiàng) C 屬于周圍環(huán)境。 D 屬于實(shí)物因素。 參見教材 P129～135。 6. 關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（ ）。 A. 遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則 B. 最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次 C. 根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提 D. 收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用 E. 經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途『正確答案』 BDE 『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則

29、。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，最高最佳利用必須同時(shí)滿足以下 4 個(gè)條件：（ 1）法律上允許；（ 2）技術(shù)上可能；（ 3）財(cái)務(wù)上可行；（ 4）價(jià)值最大化；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中可以采用兩種估價(jià)前提的組合，如改變用途與更新改造的組合為前提。參見教材 P166～ 170。 7. 關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯(cuò)誤的有（ ）。 A. 對不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的 B. 比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確 C. 根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整 D. 可比實(shí)例狀況比估價(jià)對象狀況好的，應(yīng)對可

30、比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整 E. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即 使某些價(jià)格影響因素相同，但這些因素對價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同，對于不同使用 性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同；選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估 價(jià)對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實(shí)例；選項(xiàng) C 錯(cuò)誤，可比實(shí)例應(yīng)是其成交價(jià)格所對應(yīng) 或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材 P196 ～ 200 。

31、 第 7頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 8. 求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（ ）。 A. 房產(chǎn)稅 B. 承租人支付的物業(yè)管理費(fèi) C. 空調(diào)設(shè)備重置提拔款 D. 所得稅 E. 房屋保險(xiǎn)費(fèi) 『正確答案』 ACE 『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。出租凈收益是有效毛收入減去由出租人負(fù) 擔(dān)的運(yùn)營費(fèi)用后的收益。 運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地

32、產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn) 改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見教材 P253。 9. 下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（ ）。 A. 房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封 B. 未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察，估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定 C. 受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的 D. 估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制 E. 受托對估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合 理設(shè)定 『正確答案』 AD 『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組

33、成。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、 交易條件設(shè)定或約定， 對估價(jià)對象狀況所做的與估價(jià)對象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。 例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等 因素的影響。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因?yàn)樵械膿?dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。參見教材 P419。 10. 成本法估價(jià)中采用市場提取法求取成本利潤率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對象的 （ ）。 A. 土地取得方式相同 B. 土地規(guī)劃用途相同 C. 項(xiàng)目規(guī)模

34、大小相當(dāng) D. 項(xiàng)目建設(shè)期長短相近 E. 項(xiàng)目經(jīng)營期長短相近『正確答案』 ABC 『答案解析』 本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)， 具體應(yīng)滿足以下要求：（ 1）與估價(jià)對象的區(qū)位相近；（ 2）與估價(jià)對象的用途相同；（ 3）與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同；（ 4）與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)；（ 5）與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)；（ 6）與 估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P182～ 183。 11. 關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價(jià)值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收 益法測算）的說法，正確的有（）。 第

35、8頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 A. 可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià) B. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值 C. 收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測算 D. 后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)用 E. 折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。 D 錯(cuò)誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等。如未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為 酒店、保

36、齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)該包括家具、機(jī)器設(shè) 備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)等支出； E 錯(cuò)誤，評估投資價(jià)值時(shí)，所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定 的投資者所要求的最低收益率。參見教材 P348。 12. 假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價(jià)值時(shí)， 采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤， 計(jì)算基數(shù)應(yīng)包 括（ ）。 A. 待開發(fā)在建工程價(jià)值 B. 已完工程建設(shè)成本 C. 取得在建工程的稅費(fèi) D. 后續(xù)開發(fā)的投資利息 E. 銷售稅金 『正確答案』

37、 AC 『答案解析』 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤。 采用投資利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 B 已完工程建設(shè)成本實(shí)際上是包含在待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)的?？荚嚪€(wěn)妥起見，少選為宜。參見教材 P351。 14. 運(yùn)用路線價(jià)法評估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)， 應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有 （ ）。 A. 土地形狀 B. 容積率 C. 土地使用期限 D. 土地市場狀況 E. 土地開發(fā)程度 『正確答案』 ABCE 『答案解析』本題考查的是路線價(jià)法概述。

38、利用路線價(jià)法求取臨街土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行“交易情 況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。參見教材 P364。 15. 在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（ ）。 A. 同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派 2 名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià) B. 估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 C. 除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1 名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作 D. 房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù) E. 房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名 『正確答案』 ABCD 『答案解析』本題考查

39、的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理。選項(xiàng) E 錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)師不得以估價(jià)者身 第 9頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 份在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。參見教材 P401。 三、判斷題 1. 房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償：被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金 補(bǔ)償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』 本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的補(bǔ)償。 征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償 （補(bǔ) 償金額相當(dāng)于租金），房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和

40、相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。參見教材 P20。 2. 在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系 人。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和 報(bào)告使用者，但不是估價(jià)對象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買 人是估價(jià)利害關(guān)系人。參見教材 P30。 3. 外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真

41、 正的房地產(chǎn)自然增值。（） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是保值增值。對房地產(chǎn)投資改良引起的價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增 值；通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也不是真正的房地產(chǎn)增值，是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自 然增值。外部性、稀缺性、管制（外稀管）參見教材 P67。 4. 估價(jià)對象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場價(jià)值； 但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場價(jià)值。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值

42、和現(xiàn)狀價(jià)值。 現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低 于或等于市場價(jià)值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值就等于市場價(jià)值。在不是合 法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。參見教材 P92。 5. 對收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地 產(chǎn)價(jià)格下降。（） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，在保有和使用環(huán)節(jié)開征，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對收益性房地產(chǎn)來說，保有環(huán)節(jié)稅會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。參見教材 P139。

43、 6. 某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為 5500 元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)， 若買方和賣方在買賣交易中應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下成交價(jià)格的 3%和 6%，則該房地 第 10頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為 5851 元 / m 2。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額 / （ 1－應(yīng)由賣方 繳納的稅費(fèi)比率）＝ 5500/ （ 1－ 6%）＝ 5851（元 /m2）。參見教材 P187。 7. 可比實(shí)

44、例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對象沒有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的 成交價(jià)格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。估價(jià)對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)時(shí)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價(jià)格進(jìn)行換算處理：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格－債權(quán)＋債務(wù)。參見教材 P185。 8. 掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。 （ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查

45、的是掛牌價(jià)格。 掛牌價(jià)格簡稱掛牌價(jià)，是指出售房地產(chǎn)時(shí)公開標(biāo)出的要價(jià)。它不是成交價(jià)格，且通常高于成交價(jià)格。掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。 參見教材 P86。 9. 某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關(guān)系。（ ） 『正確答案』╳ 『答案解析』本題考查的是直接資本化法。報(bào)酬率與凈收益本身的變化，以及收益期的長短無 直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短有直接關(guān)系。參見教材 P271。 10. 求取房地重新購建價(jià)格時(shí)， 通常房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié)果比房地合估路徑求取的估價(jià)

46、結(jié)果低。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是重新購建價(jià)格的求取思路。求取房地重新購建價(jià)格有兩大路徑：一是“房地合估”路徑，不將房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，求取重新購建價(jià)格。二是“房地分估”路徑。將房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，分別求取土地重新購建價(jià)格、建筑物重新購建價(jià)格，然后將兩者相加。房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié) 果比房地合估求取的估價(jià)結(jié)果低。原理同房地產(chǎn)合并效應(yīng)。參見教材 P303。 11. 建筑物的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目， 若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來的房地 產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修

47、復(fù)項(xiàng)目。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù) 項(xiàng)目兩類， 預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的， 是可修復(fù)的。 成本 - 收益原理。參見教材 P321。 12. 某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了 50%，根據(jù)有關(guān)政策 規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇 第 11頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。（ ） 『正確答案』 『答案解

48、析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，可以自愿轉(zhuǎn)讓給他人，估價(jià)前提是“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。不同于法院強(qiáng)制拍賣的被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。參見教材P341。 13. 在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的變動(dòng)程度進(jìn)行移動(dòng)平均。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是簡單移動(dòng)平均法。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變 化的周期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。參見教材P390。 14. 同一街道不可以有兩個(gè)或多個(gè)路線價(jià)。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是路線價(jià)區(qū)段。路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段

49、。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長的繁華街道，有時(shí)根據(jù)地價(jià)水平差異情況，可以 將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。參見教材 P365。 15. 估價(jià)技術(shù)路線是評估估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思 路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是估價(jià)技術(shù)路線。估價(jià)技術(shù)路線是評估估價(jià)對象價(jià)值所遵循的基本途 徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的

50、技術(shù)思路。估價(jià)技術(shù)路線中包含估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。參見教材 P408。 四、計(jì)算題 1. 某寫字樓的總建筑面積為 2 70%，可出租面積的月租金為 2 30000m，可出租面積比率為 60 元 /m ， 且每年不變，空置率為 10%，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用剩余期限均為 35 年。按租賃合同約 定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金 30 萬元，押金年利率 3.5%，自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話、傳真 服務(wù)等年凈收入 15 萬元。 維修費(fèi)

51、、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、房產(chǎn)稅、其他稅費(fèi)等每年為 200 萬元，房屋年折舊費(fèi)為 220 萬 元，房屋設(shè)備等需重置項(xiàng)目的年重置提撥款為 40 萬元。 經(jīng)調(diào)查得知， 該寫字樓用地重新購建價(jià)格的 樓面地價(jià)為 1000 元 /m2 ，土地報(bào)酬率為 7%，建筑物報(bào)酬率為 9%，請求取該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。 （ 8 分） 『正確答案』收益法，組合技術(shù) 1.（ 1）求取房地產(chǎn)凈收益押金的利息收入＝ 30 萬 3.5%＝ 10500 元；其他收入 150000 元； 有效毛收入＝ 30000 70%（ 1－ 10%）

52、 60 12＋ 10500＋150000＝1376.85 萬元；運(yùn)營費(fèi)用＝ 200＋ 40＝ 240 萬元（房屋折舊費(fèi)不在運(yùn)營費(fèi)用中） ；年凈收益＝ 1376.85 － 240＝ 1136.85 萬元。 （2）求取建筑物價(jià)值；土地價(jià)值 =30000╳ 1000=3000 萬元；（土地年凈收益 /7%）╳ [1-1/1.07 35] ＝ 3000；土地年凈收益＝ 231.66 萬元；建筑物年凈收益＝ 1136.85 － 231.66 ＝ 905.19 萬元；建筑物價(jià)值＝（ 905.19/9% ）╳ [1-1/1.09 35] ＝ 9564.98 萬元

53、。 （3）房地產(chǎn)價(jià)值 VO＝VL＋ VB＝ 3000＋9564.98 ＝12564.98 萬元。 第 12頁 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 2. 某舊廠房的建筑面積 26400m2，占地面積 12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案： 方案一：改造為批發(fā)市場出租 10 年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得 40 年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已 知改造期為 1 年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積 1000 元；在改造完成前半年開始投 入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完

54、成即可全部租出，租 金 3 元 /m2 天，可出租面積為建筑面積的 60%，運(yùn)營費(fèi)用率為 25%，根據(jù)調(diào)查， 10 年持有期類似房地 產(chǎn)凈租金年增長率為 2.5%，批發(fā)市場 10 年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的 1.6 倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為 轉(zhuǎn)售價(jià)格的 7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為 7.5%。 方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得 70 年居住用地土地使用權(quán)，增加建筑面積 17600m2；預(yù)計(jì)改造期為 1.5 年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積 1500 元；在改 造完成前 1 年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)

55、計(jì)為公寓售價(jià)的 3%；改造完成后即可完全售 出，售價(jià)為每平方米建筑面積 8500 元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6%。 根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為 1500 元 /m2，現(xiàn)狀容積率條件下 40 年期商業(yè)用地 樓面地價(jià)為 4500 元 /m2 ，70 年期居住用地樓面地價(jià)為 4000 元 /m2；容積率每增加 0.1 ，商業(yè)用地樓面 地價(jià)下降 5%，居民用地樓面地價(jià)下降 2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納 4%的契稅，折 現(xiàn)率為 15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。 請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房

56、的市場價(jià)格（ 1 年按 365 天計(jì)）（ 12 分） 『正確答案』假設(shè)開發(fā)法 方案一： 第一年凈租金收益＝ 3 365 26400 60%（ 1－25%）＝ 1300.86 萬元； 開發(fā)完成后的價(jià)值 1 n t V ＝A/ （ Y－ g）[1 －（ 1＋ g） n/ （1＋ Y） ]/ （1＋ 15%）＋ V / （ 1＋ R） n ＝ 1300.86/ （ 7.5%－ 2.5%） [1 －（ 1＋ 2.5%） 10/ （ 1＋ 7.5%） 10]/ （ 1＋ 15%）＋

57、1.6V 1（ 1－ 7%） / （ 1＋ 15%）11＝ 8572.35 ＋ 0.32V 1； ； V1＝ 12606.39 （萬元）；（改造期 1 年，出租期 10 年， 11 年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝ 4500 26400－ 1500 12500＝ 10005 萬元；契稅＝（補(bǔ)地價(jià) ＋舊廠房價(jià)值 V ） 4%＝ 400.2 ＋ 0.04V ；改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝ 1000 26400/ （1＋ 15%） 0 0 0.5 ＝ 2461.81 萬元；營銷費(fèi)用 =1300.86 0.5/ （ 1＋15%） 0.75 ＝ 585.71 萬元；

58、舊廠房的價(jià)值 V0 ＝ 12606.39 － 10005－ 400.2 － 0.04V 0－ 2461.81-585.71 ； V0＝ -813.78 （萬元）。不值得開發(fā)。 方案二： 開發(fā)完成后的價(jià)值 V ＝ 8500（ 2.64 ＋ 1.76 ）（ 1－ 6%）/ （ 1＋ 15%） 1.5 （萬 ＝ 28507.08 1 元）；補(bǔ)地價(jià)； 現(xiàn)狀容積率＝ 26400/12500 ＝2.112 ；改為公寓的容積率＝ （ 26400＋ 17600）/12500 ＝ 3.52 ；改為公寓的居住用地樓面地價(jià)＝4000 [1 －（3.52

59、－ 2.112 ）/0.1 2%]＝ 2873.6 元 /m2； 補(bǔ)地價(jià)＝ 2873.6 （ 26400＋ 17600）－ 150012500＝10768.84 萬元；契稅＝ 4%（ 10768.84 ＋ V1）＝ 430.75 ＋ 0.04V 1；更新改造成本及管理費(fèi)用＝ 1500（ 2.64 ＋ 1.76 ）/ （ 1＋ 15%） 0.75 ＝ 5943.20 萬元；銷售費(fèi)用＝ 8500（ 2.64 ＋ 1.76 ） 3%/（ 1＋ 15%）＝ 975.65 萬元；舊廠房的 市場價(jià)值 V ＝ 28507.08 － 10768.84 － 430.75 － 0.04V 1 － 5943.20 － 975.65 ； V＝ 9989.08 萬元； 1 1 按照最高最佳利用原則，該就廠房應(yīng)該改造為公寓出售，它的市場價(jià)值為 9989.08 萬元。 第 13頁