房地產(chǎn)估價師第一套《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題附答案

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1、 房地產(chǎn)估價理論與方法 真題 一、單項選擇題 3. 估價對象為一棟復式住宅，其中“復式”一詞表示的是估價對象的（ ）。 A. 實體 B. 功能 C. 質(zhì)量 D. 權益中的權利 『正確答案』 B 『答案解析』 本題考查的是房地產(chǎn)實物、 權益和區(qū)位的含義。 房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑 結構而言，是指它是磚木結構的，還是磚混結構、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實體的質(zhì)量，假如該房屋是磚木結構的，則是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，

2、或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結構，采用的磚和木材的質(zhì)量也相同，并且施工質(zhì)量也是相同的，則是指它的空間布局如何，如住宅的戶型如何。復式住宅屬于估價對象的戶型，即該組合完成的功能。參見教材 P50。 4. 下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是（ ）。 A. 未來狀況下的房地產(chǎn) B. 已滅失的房地產(chǎn) C. 部分產(chǎn)權的房地產(chǎn) D. 以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn) 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是按實物形態(tài)劃分的種類。選項 C，部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)，屬于按權益 狀況劃分的種類。參見教材 P70。 5

3、. 下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是（ ）。 A. 該房地產(chǎn)位于 28 層辦公樓的第 8 層 B. 該房地產(chǎn) 500 米內(nèi)有地鐵站點 C. 該房地產(chǎn)離機場約 25 公里 D. 該房地產(chǎn)坐北朝南 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中對位置的描述，主要 說明以下方面：坐落、方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等。選項 B，屬于區(qū) 位狀況描述中對交通狀況的描述。參見教材 P79～ 80。 6. 某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為 4000 平方米，分攤的共有建筑面積為 1000

4、 平方米，建筑面積單 價為 8000 元 / 平方米，容積率為 2.5 ，建筑物價值為 1800 萬元，則該房地產(chǎn)的土地單價為（ ）元 / 平方米。 A.7000 B.8750 C.11000 D.13750 『正確答案』 C 第 1頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的 共有建筑面積＝ 2 2 4000＋ 1000＝ 5000m；土地面積＝建筑面積 / 容積率＝ 2000 m，；房地產(chǎn)總價＝ 80005000＝ 4000（

5、萬元）；土地價值＝房地產(chǎn)總價－建筑物價值＝ 4000－ 1800＝ 2200（萬元）， 土地單價＝土地價值 / 土地面積＝ 2200 萬元 /2000 ＝ 11000（元 / m 2）。參見教材 P104～ 106。 7. 一套總價為 30 萬元的住宅，在下列實際交易的付款方式中，最經(jīng)濟的是（ ）（假定年利率 為 5%）。 A. 成交日期時一次性付清，給予3%的價格優(yōu)惠 B. 成交日期交付 10 萬元，余款在一年內(nèi)每半年支付 10 萬元 C. 在成交日期的一年后一次性付清 D. 成交日期支付 5 萬元，余款在 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息

6、支付『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。 A 實際價格 =30（ 1－ 3%）＝ 29.1 （萬元）； B 實際價格 =10＋ 10/1.05 0.5 ＋ 10/1.05 ＝ 29.283 萬元； C 實際價格 =30/1.05 ＝ 28.5714 萬元； D 分年等額付款額＝ 25 5%/[1 － 1/ （ 1＋5%） 10] ＝ 3.2376 （萬元），則實際付款額＝ 5＋ 3.2376/5% [1 －1/（ 1＋ 5%）10] ＝5＋ 25＝ 30 萬元。 延期付款要計算利息， 名義價格 =實際價格。 參見教材 P106～107

7、。 9. 下列影響房地產(chǎn)價格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實物因素的是（ ）。 A. 建筑結構 B. 周圍環(huán)境 C. 建筑物內(nèi)空間布局 D. 土地開發(fā)程度 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。房地產(chǎn)實物因素包括土地實物因素和建筑物實物因素，土地實物因素包括土地面積；土地形狀；地形、地勢；地質(zhì)；土壤；土地開發(fā)程度；建筑物實物因素包括建筑規(guī)模；建筑結構；設施設備；裝飾裝修；空間布局；建筑功能；外觀； 新舊程度。 B 周圍環(huán)境屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素。參見教材 P122～ 126、 134。 10. 下列影響某宗建設

8、用地價格的因素中，不屬于權益因素的是（ ）。 A. 土地用途 B. 所在區(qū)域綠化水平 C. 土地容積率 D. 土地使用期限 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。房地產(chǎn)權益因素中，對房地產(chǎn)利用的限制可歸納 為 3 個方面：房地產(chǎn)權利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關系的限制。使用管制主要是農(nóng)用地轉為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定。 B 所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境。參見教材P126～ 128。 11. 關于合法原則具體應用的說法，錯誤的是（ ）。 A.

9、 估價對象的狀況應依法判定，但可以不是實際狀況 B. 抵押估價中具有合法權屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價對象 C. 未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認定處理后可以作為征收估價對象 第 2頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 D. 司法鑒定估價中被查封的房地產(chǎn)不應考慮查封因素的影響『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是合法原則。 B 法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不能做為以 抵押為估價目的的估價對象。參見教材 P158。 12. 某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無力償還貸款， 現(xiàn)被某法院整體拍賣。 為此， 采用

10、假設開發(fā)法估價時，關于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是（ ）。 A. 價值時點為抵押貸款之日，估價對象狀況為抵押時的狀況 B. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為抵押時的狀況 C. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為完工時的狀況 D. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在的狀況『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是價值時點原則。由于現(xiàn)在被法院整體拍賣，故價值時點應為現(xiàn)在， 采用假設開發(fā)法估價， 從現(xiàn)在狀況到開發(fā)完成后的狀況， 估價對象狀況為現(xiàn)在。 參見教材 P161～164。 13. 采用收益法評估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測

11、其凈收益分別為 100 萬元、 95 萬元、 90 萬元，報酬率為 8%至 9%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（ ）。 A. 年凈收益為 95 萬元，報酬率為 8.5% B. 年凈收益為 90 萬元，報酬率為 9% C. 年凈收益為 90 萬元，報酬率為 8% D. 年凈收益為 100 萬元，報酬率為 8% 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是謹慎原則。由于評估的是該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值，故應當采用謹慎原則，不能高估收入或低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應偏低。即“收益要取低、報酬率要取高”。參見教材

12、 P171。 17. 某在建工程于 2014 年 4 月 1 日開工， 2015 年 4 月 30 日因故停工， 2015 年 6 月 1 日房地產(chǎn) 估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。該類建設項目正常建設期為 24 個 月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為 3 個月，則假設開發(fā)法估價 中后續(xù)建設期為（ ）個月。 A.10 B.11 C.13 D.14 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。 后續(xù)開發(fā)的建設期包括建設前期和建造期＝ 3＋（ 24 － 13）＝ 14。

13、參見教材 P347。 20. 張某 2 年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權 40 年，建筑面積 50 平方米的商鋪，首期支付 50%，目 前貸款余額為 11.8 萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪， 類似商鋪日前月租金為建筑面積 70 元 / 平方米， 空置率 為 10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為 5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商 鋪的合理實得金額為（）萬元。 A.42.64B.55.40 C.56.24 D.68.04 『正確答案』 C 第 3頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 『答案解析』本題考查的是直

14、接資本化法。 V＝ NOI/R－11.8 ＝ 70 50（ 1－ 10%）（ 1－ 10%） 12/5%－ 11.8 ＝56.24 萬元。參見教材 P269。 21. 關于報酬率的說法，正確的是（ ）。 A. 市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險 B. 累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的 C. 報酬率不包含通貨膨脹因素的影響 D. 報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和關系。報

15、酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風險調(diào)整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據(jù)估 價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。參見教材 P263-266 。 22. 新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600 萬元，建設成本為 500 萬元，管理費用為 40 萬元，銷售 費用為 20 萬元，投資利息為 30 萬元，銷售稅費為售價的 6.5%，成本利潤率為 20%，該房地產(chǎn)的價 值為（ ）萬元。 A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05 『正確答案』 C

16、『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。土地取得成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資 利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 （售價）；V＝（600＋ 500＋ 40＋ 20＋ 30） （ 1＋ 20%）＋ 6.5%V； V＝1527.27 萬元。參見教材 P298。 24. 采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關概念使用合理的是（ ）。 A. 已使用年限、耐用年齡、殘值率 B. 有效年齡、預期經(jīng)濟壽命、殘值率 C. 已使用年限、預期經(jīng)濟壽命、殘值率 D. 有效年齡、耐用年齡、殘值率 『正確答案』 B 『答案解析』本題考

17、查的是建筑物折舊的求取方法。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用預期經(jīng)濟壽命，或者剩余壽命應采用預期剩余經(jīng)濟壽命。參見教材 P314。 27. 關于假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（ ）。 A. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的價值 B. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 C. 后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值 D. 需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項 C，后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場

18、狀況下的價值，這是動態(tài)分析法中的說法。在靜態(tài)分析法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出 和開發(fā)完成后的價值，都是在價值時點（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。參見教材 第 4頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 P340。 30. 估價對象類似房地產(chǎn)過去 5 年的價格分別為 7800 元 /m2、8140 元/m2、8470 元 /m2、8800 元 /m2 和 9130 元 /m2。若每年價格變化量按時間序列由前往后權重分別為 0.1 、 0.2 、 0.3 、 0.4 。則選用平 均增減量法預測估價對象，未來第一年的價格為（ ）元 /m2

19、。 A.9452 B.9455 C.9469 D.9497 『正確答案』 B 『答案解析』本題考查的是平均增減量法。 d＝（ 8140－ 7800） 0.1 ＋（ 8470 － 8140） 0.2 ＋（ 8800－ 8470） 0.3 ＋（ 9130－8800 ） 0.4 ＝ 331 元 /m2；未來第一年的價格＝ 7800＋ 331 5＝ 9455 元 /m2。參見教材 P388。 31. 某租賃期限為 20 年的土地擬建設批發(fā)市場， 承租人投入建設成本費用為 3500 萬元（建設期 內(nèi)均勻投入）。建設期為 1

20、年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤 600 萬元（未扣除應支付的 土地租金）。若承租人要求的年報酬率為 10%，則可支付的土地租金為（ ）萬元 / 年。 A.146 B.125 C.144 D.227 『正確答案』 C 『答案解析』本題考查的是收益法。投入土地租金和建設成本，未來獲得年凈利潤。設年可支 付租金為 A；600/10% [1 － 1/ （ 1＋10%）19]/ （1＋ 10%）＝ 3500/ （ 1＋ 10%）0.5 ＋ A/10% [1 － 1/ （ 1＋ 10%） 20] ； A＝ 144 萬元 / 年。這是最高可承

21、受的年租金水平，低于這個水平的租金，土地就值得租賃。 34. 評估某加油站的抵押價值，估價對象的財產(chǎn)范圍包括（ ）。 A. 加油站的特色裝修 B. 加油站的特許經(jīng)營權 C. 加油站內(nèi)的車輛 D. 加油站的加油機『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是確定估價基本事項。房地產(chǎn)抵押估價對象的范圍不包括特色裝飾裝 修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權。 A 是特色裝飾裝修； B 是特許經(jīng)營權； C 是動產(chǎn)。參見教材 P405。 35. 估價機構于 2015 年 7 月 1 日出具了某辦公樓的抵押估價報告，估價委托人于 2015 年 10 月 1

22、 日獲得期限為 20 年的抵押貸款。該估價報告應保存至（ ）。 A.2025 年 6 月 30日 B.2025 年 9 月 30日 C.2035 年 6 月 30日 D.2035 年 9 月 30日 『正確答案』 D 『答案解析』本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算，應 第 5頁 P66。 房地產(chǎn)估價理論與方法 不少于 15 年。估價資料保存已超過 15 年而估價服務的行為尚未結束的，估價資料應保存到估價服務的行為結束。參見教材 P424。

23、 二、多項選擇題 1. 下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（ ）。 A. 估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務 B. 估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權證復印件，同時查驗原件 C. 估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值 D. 估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明 E. 估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見 『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。選項 C、E 錯誤，房地嚴估價師和房地產(chǎn)估價機構應正直誠實，不得作任何虛假的估價，不得按估

24、價委托人或其他單位、個人的高估或低估 要求進行估價，也不得按預先設定的價值或價格進行估價。參見教材 P37。 2. 關于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（ ）。 A. 特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱 B. 大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱 C. 在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱 D. 熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱 E. 房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是變現(xiàn)能力。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素：通用性、獨立使用性、可 分割轉讓性、房地產(chǎn)價值大小、區(qū)位、開發(fā)程度、該類房地產(chǎn)市場狀況。 A

25、，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。 B，房地產(chǎn)價值大小，受支付能力的限制，價值越大的房地產(chǎn)，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。 C，房地產(chǎn)開發(fā)程度，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會越弱。 生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。參見教材 3. 下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（ ）。 A. 當前該類房地產(chǎn)價格水平較高 B. 該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升 C. 該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平提高 D. 預期該類房地產(chǎn)價格會上漲

26、E. 該類房地產(chǎn)未來持有成本增加『正確答案』 ACDE 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機 因素，經(jīng)常起作用的因素有： （ 1）該種房地產(chǎn)的價格水平； （ 2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； （ 3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平；（ 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。 4. 對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（ ）。 A. 房地產(chǎn)抵押估價 B. 房地產(chǎn)司法拍賣估價 C. 房屋征收補償估價 第 6頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 D. 房地產(chǎn)轉讓估價 E.

27、 房地產(chǎn)火災險投保估價『正確答案』 ABD 『答案解析』本題考查的是帶租約的房地產(chǎn)價值。（買賣不破租賃，涉及買賣交易的，都要考慮） 但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房 屋來估價?；馂姆贇У谋ｋU價值，也按照全產(chǎn)權價值評估，不考慮租約的影響。參見教材 P99。 5. 評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（ ）。 A. 公共配套 B. 朝向、樓層 C. 環(huán)境景觀 D. 室內(nèi)設施設備 E. 臨街狀況 『正確答案』 ABCE 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)

28、位因素。房地產(chǎn)區(qū)位因素包括位置、交通、外部配套設施、 周圍環(huán)境等， 選項 B、E 屬于位置因素； 選項 C 屬于周圍環(huán)境。 D 屬于實物因素。 參見教材 P129～135。 6. 關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（ ）。 A. 遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則 B. 最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次 C. 根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提 D. 收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用 E. 經(jīng)濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途『正確答案』 BDE 『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則

29、。選項 A 錯誤，最高最佳利用必須同時滿足以下 4 個條件：（ 1）法律上允許；（ 2）技術上可能；（ 3）財務上可行；（ 4）價值最大化；選項C錯誤，根據(jù)最高最佳利用原則，估價中可以采用兩種估價前提的組合，如改變用途與更新改造的組合為前提。參見教材 P166～ 170。 7. 關于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（ ）。 A. 對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的 B. 比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確 C. 根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整 D. 可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可

30、比實例價格進行減價調(diào)整 E. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項 A 錯誤，不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，即 使某些價格影響因素相同，但這些因素對價格的影響方向和程度也不一定相同，對于不同使用 性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權重應有所不同；選項 B 錯誤，在實際估價中應盡量選取與估 價對象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)為可比實例；選項 C 錯誤，可比實例應是其成交價格所對應 或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材 P196 ～ 200 。

31、 第 7頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 8. 求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（ ）。 A. 房產(chǎn)稅 B. 承租人支付的物業(yè)管理費 C. 空調(diào)設備重置提拔款 D. 所得稅 E. 房屋保險費 『正確答案』 ACE 『答案解析』本題考查的是凈收益測算的基本原理。出租凈收益是有效毛收入減去由出租人負 擔的運營費用后的收益。 運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出， 包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地

32、產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn) 改擴建費用和所得稅。參見教材 P253。 9. 下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（ ）。 A. 房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封 B. 未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設定 C. 受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的 D. 估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制 E. 受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合 理設定 『正確答案』 AD 『答案解析』本題考查的是估價報告的組

33、成。背離事實假設，應說明因估價目的的特殊需要、 交易條件設定或約定， 對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。 例如，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等 因素的影響。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權、其他優(yōu)先受償權及查封因素，因為原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除。參見教材 P419。 10. 成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應與估價對象的 （ ）。 A. 土地取得方式相同 B. 土地規(guī)劃用途相同 C. 項目規(guī)模

34、大小相當 D. 項目建設期長短相近 E. 項目經(jīng)營期長短相近『正確答案』 ABC 『答案解析』 本題考查的是選取可比實例的要求。 可比實例房地產(chǎn)應是估價對象的類似房地產(chǎn)， 具體應滿足以下要求：（ 1）與估價對象的區(qū)位相近；（ 2）與估價對象的用途相同；（ 3）與估價對象的權利性質(zhì)相同；（ 4）與估價對象的檔次相當；（ 5）與估價對象的規(guī)模相當；（ 6）與 估價對象的建筑結構相同。參見教材P182～ 183。 11. 關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收 益法測算）的說法，正確的有（）。 第

35、8頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 A. 可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價 B. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值 C. 收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預算收益測算 D. 后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用 E. 折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率『正確答案』 ABC 『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。 D 錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權利等。如未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為 酒店、保

36、齡球館這類收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，包含著建筑物內(nèi)的家具、設備等房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應該包括家具、機器設 備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出； E 錯誤，評估投資價值時，所采用的折現(xiàn)率是某個特定 的投資者所要求的最低收益率。參見教材 P348。 12. 假設開發(fā)法評估在建工程價值時， 采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤， 計算基數(shù)應包 括（ ）。 A. 待開發(fā)在建工程價值 B. 已完工程建設成本 C. 取得在建工程的稅費 D. 后續(xù)開發(fā)的投資利息 E. 銷售稅金 『正確答案』

37、 AC 『答案解析』 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應得利潤。 采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、以及后續(xù)的建設成本、管理費用和銷售費用。 B 已完工程建設成本實際上是包含在待開發(fā)房地產(chǎn)價值內(nèi)的?？荚嚪€(wěn)妥起見，少選為宜。參見教材 P351。 14. 運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時， 應進行修正調(diào)整的有 （ ）。 A. 土地形狀 B. 容積率 C. 土地使用期限 D. 土地市場狀況 E. 土地開發(fā)程度 『正確答案』 ABCE 『答案解析』本題考查的是路線價法概述。

38、利用路線價法求取臨街土地價值時不進行“交易情 況修正”和“市場狀況調(diào)整”，僅進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。參見教材 P364。 15. 在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（ ）。 A. 同一估價項目應至少選派 2 名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價 B. 估價項目負責人應為注冊房地產(chǎn)估價師 C. 除批量估價外，每個估價項目應至少有1 名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作 D. 房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務 E. 房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名 『正確答案』 ABCD 『答案解析』本題考查

39、的是估價業(yè)務接洽與受理。選項 E 錯誤，房地產(chǎn)估價師不得以估價者身 第 9頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 份在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名、蓋章。參見教材 P401。 三、判斷題 1. 房地產(chǎn)被征收的，應給予被征收房地產(chǎn)價值補償：被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金 補償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應給予被征用房地產(chǎn)價值補償。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』 本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的補償。 征用房地產(chǎn)不僅應當給予使用上的補償 （補 償金額相當于租金），房地產(chǎn)被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和

40、相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償。參見教材 P20。 2. 在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和估價報告使用者，但不是估價利害關系 人。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是估價當事人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人和 報告使用者，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買 人是估價利害關系人。參見教材 P30。 3. 外部經(jīng)濟、房地產(chǎn)使用管制改變以及對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真

41、 正的房地產(chǎn)自然增值。（） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是保值增值。對房地產(chǎn)投資改良引起的價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增 值；通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，也不是真正的房地產(chǎn)增值，是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自 然增值。外部性、稀缺性、管制（外稀管）參見教材 P67。 4. 估價對象的現(xiàn)狀價值是其在某一特定時間的實際狀況下的價值，可能低于或高于市場價值； 但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是市場價值

42、和現(xiàn)狀價值。 現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低 于或等于市場價值。而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合 法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材 P92。 5. 對收益性房地產(chǎn)來說，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導致房地 產(chǎn)價格下降。（） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，在保有和使用環(huán)節(jié)開征，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對收益性房地產(chǎn)來說，保有環(huán)節(jié)稅會減少房地產(chǎn)凈收益，導致房地產(chǎn)價格下降。參見教材 P139。

43、 6. 某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實得金額為 5500 元/m2，買賣中涉及的稅費均由買家負擔， 若買方和賣方在買賣交易中應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下成交價格的 3%和 6%，則該房地 第 10頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格為 5851 元 / m 2。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格＝賣方實得金額 / （ 1－應由賣方 繳納的稅費比率）＝ 5500/ （ 1－ 6%）＝ 5851（元 /m2）。參見教材 P187。 7. 可比實

44、例有債權債務而估價對象沒有，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時，應將可比實例帶債權債務條件下的 成交價格減去債務加上債權，統(tǒng)一為不帶債權債務的價格。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實例帶有債權債務時，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權債務的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：不帶債權債務的房地產(chǎn)價格＝帶有債權債務的房地產(chǎn)價格－債權＋債務。參見教材 P185。 8. 掛牌價格不是成交價格，不能選為可比實例作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。 （ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查

45、的是掛牌價格。 掛牌價格簡稱掛牌價，是指出售房地產(chǎn)時公開標出的要價。它不是成交價格，且通常高于成交價格。掛牌價不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。 參見教材 P86。 9. 某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關系。（ ） 『正確答案』╳ 『答案解析』本題考查的是直接資本化法。報酬率與凈收益本身的變化，以及收益期的長短無 直接關系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短有直接關系。參見教材 P271。 10. 求取房地重新購建價格時， 通常房地分估路徑求取的估價結果比房地合估路徑求取的估價

46、結果低。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是重新購建價格的求取思路。求取房地重新購建價格有兩大路徑：一是“房地合估”路徑，不將房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設過程，求取重新購建價格。二是“房地分估”路徑。將房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，分別求取土地重新購建價格、建筑物重新購建價格，然后將兩者相加。房地分估路徑求取的估價結 果比房地合估求取的估價結果低。原理同房地產(chǎn)合并效應。參見教材 P303。 11. 建筑物的物質(zhì)折舊項目分為可修復項目和不可修復項目， 若修復成本大于修復所帶來的房地 產(chǎn)價值增值額，則該項目稱為不可修

47、復項目。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法。物質(zhì)折舊項目分為可修復項目和不可修復 項目兩類， 預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的， 是可修復的。 成本 - 收益原理。參見教材 P321。 12. 某國有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價格已上漲了 50%，根據(jù)有關政策 規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。運用假設開發(fā)法評估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉讓價格時應選擇 第 11頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 被迫轉讓開發(fā)前提。（ ） 『正確答案』 『答案解

48、析』本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，可以自愿轉讓給他人，估價前提是“自愿轉讓開發(fā)前提”。不同于法院強制拍賣的被迫轉讓開發(fā)前提。參見教材P341。 13. 在運用移動平均法預測房地產(chǎn)價格時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的變動程度進行移動平均。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是簡單移動平均法。在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變 化的周期長度進行移動平均。參見教材P390。 14. 同一街道不可以有兩個或多個路線價。（ ） 『正確答案』 『答案解析』本題考查的是路線價區(qū)段。路線價區(qū)段是具有相同路線價的地段

49、。兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。但較長的繁華街道，有時根據(jù)地價水平差異情況，可以 將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。參見教材 P365。 15. 估價技術路線是評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術思 路，包括估價方法如何具體運用。（ ） 『正確答案』√ 『答案解析』本題考查的是估價技術路線。估價技術路線是評估估價對象價值所遵循的基本途 徑和指導整個估價過程的

50、技術思路。估價技術路線中包含估價方法如何具體運用。參見教材 P408。 四、計算題 1. 某寫字樓的總建筑面積為 2 70%，可出租面積的月租金為 2 30000m，可出租面積比率為 60 元 /m ， 且每年不變，空置率為 10%，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和土地使用剩余期限均為 35 年。按租賃合同約 定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金 30 萬元，押金年利率 3.5%，自動售貨機、投幣電話、傳真 服務等年凈收入 15 萬元。 維修費

51、、管理費用、水電費用、房產(chǎn)稅、其他稅費等每年為 200 萬元，房屋年折舊費為 220 萬 元，房屋設備等需重置項目的年重置提撥款為 40 萬元。 經(jīng)調(diào)查得知， 該寫字樓用地重新購建價格的 樓面地價為 1000 元 /m2 ，土地報酬率為 7%，建筑物報酬率為 9%，請求取該寫字樓的房地產(chǎn)價格。 （ 8 分） 『正確答案』收益法，組合技術 1.（ 1）求取房地產(chǎn)凈收益押金的利息收入＝ 30 萬 3.5%＝ 10500 元；其他收入 150000 元； 有效毛收入＝ 30000 70%（ 1－ 10%）

52、 60 12＋ 10500＋150000＝1376.85 萬元；運營費用＝ 200＋ 40＝ 240 萬元（房屋折舊費不在運營費用中） ；年凈收益＝ 1376.85 － 240＝ 1136.85 萬元。 （2）求取建筑物價值；土地價值 =30000╳ 1000=3000 萬元；（土地年凈收益 /7%）╳ [1-1/1.07 35] ＝ 3000；土地年凈收益＝ 231.66 萬元；建筑物年凈收益＝ 1136.85 － 231.66 ＝ 905.19 萬元；建筑物價值＝（ 905.19/9% ）╳ [1-1/1.09 35] ＝ 9564.98 萬元

53、。 （3）房地產(chǎn)價值 VO＝VL＋ VB＝ 3000＋9564.98 ＝12564.98 萬元。 第 12頁 房地產(chǎn)估價理論與方法 2. 某舊廠房的建筑面積 26400m2，占地面積 12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案： 方案一：改造為批發(fā)市場出租 10 年后轉售，需補繳地價，取得 40 年商業(yè)用地土地使用權，已 知改造期為 1 年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積 1000 元；在改造完成前半年開始投 入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完

54、成即可全部租出，租 金 3 元 /m2 天，可出租面積為建筑面積的 60%，運營費用率為 25%，根據(jù)調(diào)查， 10 年持有期類似房地 產(chǎn)凈租金年增長率為 2.5%，批發(fā)市場 10 年后的轉售價格將升值為目前價格的 1.6 倍，轉售稅費為 轉售價格的 7%，房地產(chǎn)報酬率為 7.5%。 方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得 70 年居住用地土地使用權，增加建筑面積 17600m2；預計改造期為 1.5 年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積 1500 元；在改 造完成前 1 年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預

55、計為公寓售價的 3%；改造完成后即可完全售 出，售價為每平方米建筑面積 8500 元；銷售稅費為售價的 6%。 根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為 1500 元 /m2，現(xiàn)狀容積率條件下 40 年期商業(yè)用地 樓面地價為 4500 元 /m2 ，70 年期居住用地樓面地價為 4000 元 /m2；容積率每增加 0.1 ，商業(yè)用地樓面 地價下降 5%，居民用地樓面地價下降 2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納 4%的契稅，折 現(xiàn)率為 15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內(nèi)均勻投入。 請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房

56、的市場價格（ 1 年按 365 天計）（ 12 分） 『正確答案』假設開發(fā)法 方案一： 第一年凈租金收益＝ 3 365 26400 60%（ 1－25%）＝ 1300.86 萬元； 開發(fā)完成后的價值 1 n t V ＝A/ （ Y－ g）[1 －（ 1＋ g） n/ （1＋ Y） ]/ （1＋ 15%）＋ V / （ 1＋ R） n ＝ 1300.86/ （ 7.5%－ 2.5%） [1 －（ 1＋ 2.5%） 10/ （ 1＋ 7.5%） 10]/ （ 1＋ 15%）＋

57、1.6V 1（ 1－ 7%） / （ 1＋ 15%）11＝ 8572.35 ＋ 0.32V 1； ； V1＝ 12606.39 （萬元）；（改造期 1 年，出租期 10 年， 11 年后才能轉售。）補地價＝ 4500 26400－ 1500 12500＝ 10005 萬元；契稅＝（補地價 ＋舊廠房價值 V ） 4%＝ 400.2 ＋ 0.04V ；改造建設成本及管理費用＝ 1000 26400/ （1＋ 15%） 0 0 0.5 ＝ 2461.81 萬元；營銷費用 =1300.86 0.5/ （ 1＋15%） 0.75 ＝ 585.71 萬元；

58、舊廠房的價值 V0 ＝ 12606.39 － 10005－ 400.2 － 0.04V 0－ 2461.81-585.71 ； V0＝ -813.78 （萬元）。不值得開發(fā)。 方案二： 開發(fā)完成后的價值 V ＝ 8500（ 2.64 ＋ 1.76 ）（ 1－ 6%）/ （ 1＋ 15%） 1.5 （萬 ＝ 28507.08 1 元）；補地價； 現(xiàn)狀容積率＝ 26400/12500 ＝2.112 ；改為公寓的容積率＝ （ 26400＋ 17600）/12500 ＝ 3.52 ；改為公寓的居住用地樓面地價＝4000 [1 －（3.52

59、－ 2.112 ）/0.1 2%]＝ 2873.6 元 /m2； 補地價＝ 2873.6 （ 26400＋ 17600）－ 150012500＝10768.84 萬元；契稅＝ 4%（ 10768.84 ＋ V1）＝ 430.75 ＋ 0.04V 1；更新改造成本及管理費用＝ 1500（ 2.64 ＋ 1.76 ）/ （ 1＋ 15%） 0.75 ＝ 5943.20 萬元；銷售費用＝ 8500（ 2.64 ＋ 1.76 ） 3%/（ 1＋ 15%）＝ 975.65 萬元；舊廠房的 市場價值 V ＝ 28507.08 － 10768.84 － 430.75 － 0.04V 1 － 5943.20 － 975.65 ； V＝ 9989.08 萬元； 1 1 按照最高最佳利用原則，該就廠房應該改造為公寓出售，它的市場價值為 9989.08 萬元。 第 13頁