房地產(chǎn)估價師第三套《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題附答案

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1、 2017 年《房地產(chǎn)估價理論與方法》真題 一、單選題 1. 在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（ ）。 A. 模擬房地產(chǎn)市場定價 B. 模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價 C. 以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎 D. 從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。 房地產(chǎn)估價不應是估價師的主觀隨意定價，而應是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為， 在充分認識房地產(chǎn)價格形成機制和過程，深入調查房地產(chǎn)市場行情的基礎上，通過科學的分析、 測算和判斷活動

2、，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。參見教材 P7。 2. 政府因救災需要而征用某房屋， 半年后返還， 下列項目中， 不應作為補償項目的是（ ）。 A. 征用期間導致房屋毀損的價值損失 B. 征用造成的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用 C. 征用期間租賃經(jīng)營損失 D. 征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。 征用房地產(chǎn)不僅應給予使用上的補償（補償金額相當于租金） ，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應根據(jù)實際損失給予補償。 例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的， 補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差

3、的補償； 房地產(chǎn)被征用后滅失的， 補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)價值的補償。在房地產(chǎn)征收、 征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價值和租金， 有時還需要評估因征收、 征用房地產(chǎn)造 成的家具、電器、機器設備、物資等動產(chǎn)的搬遷費、 臨時安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。 參見教材 P20。 3. 下列房地產(chǎn)估價機構的行為中，錯誤的是（ ）。 A. 根據(jù)某銀行的相關招標要求按照正常評估收費標準收取評估費 B. 承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉讓估價業(yè)務 C. 聘請其他專業(yè)機構參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務 D. 利用過去為房地產(chǎn)權利人提供估價服務中

4、獲得的所有信息資料， 為欲購買該房 地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務 【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價職業(yè)道德。 房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構應對估價活動中知悉的國家秘密、 商業(yè)秘密和個人隱私予以保密； 應妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意， 不得擅自將其提供給其他個人和單位。參見教材 P37～38。 4. 關于估價目的的說法，錯誤的是（ ）。 A. 估價目的取決于委托人對估價的實際需要 B. 任何估價項目都有估價目的 C. 一個估價項目通常有多個估價目的 D. 估價目的限制了估價報告的用途 1

5、 【答案】 C 【解析】本題考查的是估價目的。 選項 A 正確，估價目的是估價委托人對估價報 告的預期用途， 它取決于委托人對估價的實際需要， 即委托人將要拿未來完成的 估價報告做什么用； 選項 B 正確，委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機構估 價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價， 因此任何估價項目都有估價目的； 選項 C 錯誤，一個估價項目應只有一個估價目的，如果委托人有多種估價目的， 應分別作為不同的估價項目； 選項 D正確，估價目的限制了估價報告的用途， 針 對某種估價目的得出的估價結果， 不能盲目地套用于與其不相符的用途。 參

6、見教 材 P30。 5. 土地利用時會受到土地用途、 容積率、建筑高度等限制， 這些限制條件在該宗土地的權益中屬于（ ）。 A. 擁有的房地產(chǎn)權利 B. 受其他房地產(chǎn)權利的限制情況 C. 受房地產(chǎn)權利以外因素的限制 D. 額外的利益或好處【答案】 C 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物、 權益和區(qū)位的含義。 房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況，例如房地產(chǎn)使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密 度、綠地率、建筑高度等的限制） 、相鄰關系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。參見教材 P51。 6. 下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)

7、實物狀況描述的是（ ）。 A. 建筑密度大小 B. 房型設計 C. 臨路狀況 D. 公共配套設施情況 【答案】 B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況的描述。 選項 A 屬于房地產(chǎn)權益狀況的內容；選項 CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內容。參見教材 P76～78。 7. 下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（ ）。 A. 對住宅本身進行投資改良 B. 由于人口增長對住宅的需求增加 C. 因通貨膨脹導致住宅價格上升 D. 因人工成本上升導致住宅重置成本提高【答案】 B 【解析】本題考查的是保值增值。 導致房地產(chǎn)價格上漲的原

8、因中， 房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導致的房地產(chǎn)價格上漲， 不是房地產(chǎn)自然增值； 通貨膨脹 導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導致的房地產(chǎn)價格上漲， 是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材 P67。 8. 關于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（ ）。 A. 房地產(chǎn)轉讓估價應評估出租人權益價值 B. 續(xù)貸抵押估價應評估出租人權益價值 C. 房屋征收估價應評估完全產(chǎn)權價值 D. 房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估無租約限制價值【答案】 D 【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權價值、 無租約

9、限制價值、 出租人權益價值和承租人權益價值。對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人 2 權益價值和承租人權益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉讓、抵押估價應評估出租人權益價值， 被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權價值。房地產(chǎn)司法拍賣估價， 人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權除去后進行拍賣的， 評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權，即應評估無租約限制價值； 未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權除去后進行拍賣的， 一般評估出租人權益價值， 或者同時評估出租人權益價值和 無租約限制價值，并作

10、出相應說明，供人民法院選用。參見教材 P99。 9. 某套住宅的套內建筑面積為 145 ㎡，使用面積為 132 ㎡，應分攤的共有公用建 筑面積為 23 ㎡，按套內建筑面積計算的價格為 7500 元/ ㎡，則該套住宅按建筑 面積計算的價格為（ ）元/ ㎡。 A.5893 B.6387 C.6473 D.7016 【答案】 C 【解析】本題考查的是統(tǒng)一計價單位。建筑面積下的單價 =套內建筑面積下的單 價套內建筑面積 / 建筑面積，建筑面積＝套內建筑面積 +分攤共有建筑面積 2 2 =145+23=168m，建筑面積下的單價 =75

11、00 145/168=6473 元/m 。參見教材 P189。 10. 下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（ ）。 A. 國內生產(chǎn)總值 B. 居民消費價格指數(shù) C. 匯率波動 D. 稅收減免【答案】 D 【解析】本題考查的是經(jīng)濟因素。 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、 居民收入、物價、利率、匯率。選項 D 屬于影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素中的稅 收制度政策。參見教材 P142～ 146。 11. 房地產(chǎn)權利人不應在其房地產(chǎn)內隨意棄置固定廢物等有害物質，這主要來源于（ ）的限制。 A. 房地產(chǎn)地役權 B. 房地產(chǎn)權利及

12、其行使租賃權 C. 房地產(chǎn)使用管制 D. 相鄰關系 【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。 相鄰關系要求房地產(chǎn)權利人在自己的房地產(chǎn)內從事工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權利時， 不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權利人 , 包括：（ 1）在自己的土地上建造建筑物， 不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照； （2）不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質； （3）挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。參見教材 P128。 12. 某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)

13、測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為 120 萬元，將劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的出讓金為 13 萬元，已抵押貸款余額為 48 萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。 若社會一般抵 3 押率為 60%，實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為 15 萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（ ）萬元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】 B 【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和 已抵押貸款余額 保險價值。再次抵押價值 =未設立法定優(yōu)先受償權下的價值 - - 社會一般抵押率 拖

14、欠的建設工程價款 - 其他法定優(yōu)先受償款 =120-48/60%=40萬元，再次抵押價值的抵押凈值 =再次抵押價值 - 預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金 =40-15=25 萬元。 參見教材 P95。 13. 房屋征收中，用于產(chǎn)權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn) 權調換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值， 其價值時點應為 （ ）。 A. 房屋征收決定公告之日 B. 原征收補償協(xié)議達成之日 C. 用于產(chǎn)權調換房屋支付之日 D. 委托估價之日 【答案】 A 【解析】本題考查的是價值時點原則。 在房屋征收中， 補償方式為房屋產(chǎn)權調

15、換且用于產(chǎn)權調換房屋為期房的， 評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值時， 價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致， 房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。參見教材 P163。 14. 評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成 本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為 8800 元/m2，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為 10000 元 /m2 和 9550 元 /m2。根據(jù)最高最佳利 用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應確定為（ ）元 /m2。 A.9175 B.9400 C.94

16、50 D.9775 【答案】 B 【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。 該在建工程續(xù)建為寫字樓時， 采用成本法的測算結果為 8800 元/m2、采用假設開發(fā)法的兩種續(xù)建方案的測算結果分別 2 2 2 為 9550 元/m 、10000 元/m ，按照最高最佳原則，選取 10000 元 /m 的測算結果。 2 綜合測算結果為：（8800+10000）/2=9400 元 /m 。參見教材 P166～171。 15. 比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（ ）。 A. 所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化 B. 國家調整了房

17、地產(chǎn)的稅費政策 C. 國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹 4 D. 對可比實例進行了裝修改造【答案】 D 【解析】本題考查的是市場狀況調整的含義。 選項 D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調整。由于可比實例的成交日期與價值時點不同， 市場狀況可能發(fā)生了變化， 如宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生了變化， 出臺了新的政策措施， 利率上升或下降， 消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變 化，進而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。 因此，需要對可比實例的成交價格進行市場狀況調整， 消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況

18、不同造成的價格差異， 將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點的價格。參見教材 P194。 16. 為評估某房地產(chǎn) 2017 年 4 月 1 日在交易稅費正常負擔下的市場價格， 選取的可比實例資料如下：成交日期為 2016 年 10 月 1 日，合同約定買方支付給賣方 3500 元 /m2，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方 和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的 6%和 3%。2016 年 8 月 1 日至 2017 年 4 月 1 日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲 0.3%，對該可比實 例成交價格進行修正、調整后的價格為（ ）元 /

19、m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 【答案】 【解析】本題考查的是市場狀況調整的方法?？杀葘嵗Ｘ摀碌膬r格 =賣方實得金額 / （1- 應由賣方繳納的稅費比率） =3500/（1-3%）=3608.25 元/m2 ，可比實例成交日期為 2016 年 10 月 1 日，每月比上月上漲 0.3%，調整至 2017 年 4 月 1 日為： 3608.25 （ 1+0.3%） 6=3673.68 元/m2 。參見教材 P195。 17. 運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價

20、 對象建成時間相同， 2 年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差 1 年，該類 住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可 比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為（）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的方法。 即把可比實例在 1 年前的房地產(chǎn)狀況，調整為現(xiàn)在價值時點的房地產(chǎn)狀況。 在百分比調整中， 房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)應以估價對象狀況為基準（ 100）來確定，可比實例成交日期與價值時點相差一年，該類住宅因使用損耗導致每

21、多使用一年價格下降 1%，，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為 101。因此：可比實例在自身狀況下的價值 1/ （1+1%）=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)為： 100/101 。 另外可以推斷： 1 年前的房地產(chǎn)狀況損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價值時點的房地產(chǎn) 狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)小于 1。用排除法，也只有選項 A 正確。參見教材 P202。 18. 采用間接比較、百分比進行房地產(chǎn)狀況調整。 若可比實例比標準房地產(chǎn)優(yōu) 3%， 5 估價對象比標準房地產(chǎn)劣 5%，則有關房地產(chǎn)狀況調整的說法，正確的是（ ）。 A. 標準化修

22、正的分子應為 100 B. 標準化修正的分母應為 97 C. 房地產(chǎn)狀況調整的分子應為 100 D. 房地產(chǎn)狀況調整的分母應為 95 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的方法。 采用間接比較調整進行房地產(chǎn)狀況調整的表達式為： 標準化修正 房地產(chǎn)狀況調整 可比實例在自身狀況下的價值 100 （ ） （ ） =可比實例在估價對象狀況下的價格 100 上式位于分母和分子的括號內應填寫的數(shù)字， 分別是可比實例狀況和估價對象狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。選項 B 錯誤，標準化修正的分母應為 103；選

23、項 C 錯誤，房地產(chǎn)狀況調整的分子應為 95；選項 D 錯誤，房地產(chǎn)狀況調整的分母應為 100。參見教材 P201。 19. 關于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。 A. 在正常市場和運營條件下估價對象未來可獲取收益的時間 B. 在正常市場和運營條件下估價對象過去和未來可獲取收益的時間 C. 自估價對象竣工投入使用時起至未來不能獲取收益時止的時間 D. 自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間【答案】 D 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。 收益期是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間， 即自價值時點起至估價對象未

24、來不能獲取凈收益時止的時間。參見教材 P238。 20. 某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為 50 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物， 至今已使用 10 年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為 55 年。該宗房地產(chǎn) 正常情況下每年可獲得凈收益 15 萬元，報酬率為 7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（ ）萬元。 A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18 【答案】 A 【解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 價值時點，

25、土地剩余使用年限為 50-10=40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑 物剩余收益期為 40 年，年凈收益為 10 萬元，報酬率為 7.5%，則： 房地產(chǎn)價值 = A 1 n 15 1 （萬元）。 [1 ]= [1 40 ]=188.92 Y （1 Y） 7.5% （1 7.5 % ） + + 參見教材 P221。 21. 某已抵押的收益性房地產(chǎn)每年收益情況如下，有效毛收入 500 萬元，房屋折舊費 30 萬元，維修費、保險費、管理費等 50 萬元，業(yè)主支付的水電費、供暖費 等 40 萬元

26、，房地產(chǎn)稅等 65 萬元，抵押貸款還本付息額 70 萬元，收益法估價中，該房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬元。 A.245 B.275 C.315 D.345 6 【解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的， 與會計上的成本費用有所不同， 通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、 房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。 （四個不包括） 凈收益 =有效毛收入 - 運營費用 =500-50-40-65=345（萬元）。參見教材 P252～253。 22. 23. 某舊廠房的設計壽命為 40 年，重置成本為

27、 100 萬元，廠房內動產(chǎn)設備重新購 置價格為 40 萬元。廠房達到設計壽命拆除時，預計可收回鋼筋、紅磚折價 10 萬元，舊動產(chǎn)設備折價 10 萬元；拆除廠房花費 7 萬元，動產(chǎn)設備搬運花費 1 萬 元，廢棄建筑垃圾搬運花費 1 萬元。該廠房的殘值率為（ ）。 A.1.43% B.2.00% C.7.86% D.11.00% 【答案】 B 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物凈殘值率，簡稱殘值率， 是建筑物的凈殘值與其重新購建成本的比率。 殘值率＝（ 10－7－1）/100 100% ＝ 2.00%。建筑物殘值率

28、的計算，和動產(chǎn)設備無關。參見教材 P315。 24. 估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設期為 2 年，建成 5 年后補 辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為 40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年。假設殘值率為 0，采用 直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（ ）。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50% 【答案】 C 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。土地使用期限為 40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物， 則自辦理土地使用權出讓

29、手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為 40 年，補辦手續(xù)之前已經(jīng)用了 5 年，則建筑物使用年限共計 45 年，年折舊率＝（1－殘值率）/ 建筑物經(jīng)濟壽命＝ 1/45 100%＝ 2.22%。參見教材 P315。 25. 關于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，正確的是（ ）。 A. 自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間 B. 為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時間之和 C. 由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間 D. 為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和 【答案】 B 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。 建筑物剩余經(jīng)濟壽命

30、是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束時止的時間。 建筑物經(jīng)濟壽命是建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。 建筑物有效年齡是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡， 類似于人看上去的年齡。經(jīng)濟壽命 =有效年齡 +剩余經(jīng)濟壽命。參見教材 P238、313。 7 26. 某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為 2 2 ?年，空 2500m，凈租金為 730 元/m 置率為 15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為 803 元 /m2?年，空置率為 10%。 現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為 380

31、 萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為 200 萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為 30 年，報酬率為 7.5%，則該寫字 樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（ ）萬元。 A.78 B.102 C.180 D.302 【答案】 B 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價值增加額＝ [803 （ 1 － 10%）－730（ 1－ 15%）] 2500 [1 －1/ （1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76 （萬 元）；沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價值增加額－隨同增加電梯費用＝ 301.76 － 200＝101.76 （萬元）

32、。參見教材 P323。 27. 運用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情 況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應的房地產(chǎn)市場狀況應是 （ ）時的房地產(chǎn)市 場狀況。 A. 價值時點 B. 開發(fā)完成 C. 未來延遲銷售 D. 銷售完成【答案】 C 【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價值。 當房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值， 開發(fā)完成后的價值對應的時間是未來延遲銷售之時。參見教材 P350。 28-33 34. 關于估價方法選用的說法，正確的是（ ）。

33、 A. 舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法 B. 估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法 C. 估價師對外地城市某一成套住宅估價， 因可比實例調查困難， 可不選用比較法 D. 已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設開發(fā)法 【答案】 A 【解析】本題考查的是成本法適用的估價對象。 在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中， 往往也是采用成本法估價。 選項 B 可以采用客觀收益的數(shù)據(jù)，使用收益法；選項 C 可比實例收集困難不能作為棄選比較法的理由；選項 D 錯在“只能”的說法上，也可以用比較法。參見教材 P286。 35. 房地產(chǎn)估價報告中估

34、價師聲明的內容不包括（ ）。 A. 估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證 B. 估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證 C. 估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證 D. 估價師對估價結果成立條件的提示和說明【答案】 D 8 【解析】本題考查的是估價報告的組成。 鑒證性估價報告的估價師聲明應包括以下內容：（1）注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的， 沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏； （2）估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制； （

35、3）注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估 價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系， 也對估價對象、 估價委托人及估價利害關系人沒有偏見； （4）注冊房地產(chǎn)估價師 是按照有關房地產(chǎn)估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。參見教材 P418。 二、多選題 1. 關于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（ ）。 A. 應由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成 B. 應經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見 C. 出具的結果具有證明效力 D. 應收取一定的服務費用 E. 咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】 ABCD 【解析】本

36、題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè) 估價具有下列特點：（ 1）由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成； （ 2）提供的是專業(yè)意見；（ 3）具有公信力；（4）實行有償服務；（5）承擔法律責任。參見教材 P2。 2. 下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價的有（ ）。 A. 農(nóng)地 B. 寫字樓 C. 加油站 D. 二手商品住宅 E. 行政辦公樓【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是收益法適用的估價對象。 收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的） 、倉庫（

37、用于出租的） 、農(nóng)地等。參見教材 P218。 3. 下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權益狀況描述的有（ ）。 A. 住宅已設定抵押權 B. 地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定 C. 高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租 D. 在建工程有拖欠工程款 E. 高層住宅可觀賞臨近公園的景觀 【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權益狀況的描述。 房地產(chǎn)權益狀況的描述一般先分為土地權益狀況和建筑物權益狀況兩大部分， 然后分別說明各部分的狀況。 土地權益狀況的描述主要說明下列方面： （ 1）土地所有權狀況；（2）土地使用權狀況

38、； （ 3）土地使用管制情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件包括：土地 用途、容積率、建筑密度、建筑高度等； （4）土地利用現(xiàn)狀；（5）出租或占用情 9 況；（ 6）他項權利設立情況：說明是否設立了地役權、抵押權等他項權利； （7）其他特殊情況。建筑物權益狀況的描述主要說明下列方面： （1）房屋所有權狀況； （ 2）出租或占用情況；（ 3）他項權利設立情況，說明是否設立了地役權、抵押權等他項權利；（4）其他特殊情況；其他。參見教材 P78～79。 4. 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有（ ）。 A. 周邊土

39、地出讓出現(xiàn)“地王” B. 家庭規(guī)模小型化 C. 下調貸款利率 D.GDP增速放緩 E. 城鎮(zhèn)化速度減慢【答案】 ABC 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價格的影響因素。 選項 A 正確，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下， 土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，例如建設用地使用權出讓中新出現(xiàn)一塊“地王” ，會馬上導致其周邊的房價上漲； 選項 B 正確，隨著家庭的小型化， 即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲趨勢；選項 C正確，從綜合效應 看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響， 從而房地產(chǎn)價格與

40、利率負相關：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。參 見教材 P137、145。 5. 下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有（ ）。 A. 建筑面積 B. 建筑進深 C. 室內凈高 D. 建筑層數(shù) E. 建筑質量 【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的面積、體積、開間、進深、層 高、室內凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關系到建筑物的形象、使用性等，對房 地產(chǎn)價格有影響。參見教材 P125。 6. 下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有（ ）。

41、A. 在建工程抵押估價 B. 期房預售價格評估 C. 預購商品房抵押估價 D. 用于產(chǎn)權調換的期房價格評估 E. 建筑物火災毀損價值評估 【答案】 BCD 【解析】本題考查的是價值時點原則。選項 A，屬于價值時點為現(xiàn)在、估價對象 狀況為現(xiàn)在狀況的估價； 選項 E 屬于價值時點為現(xiàn)在、 估價對象狀況為過去狀況 的估價。參見教材 P162～163。 7. 下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（ ）。 A. 高檔公寓 B. 標準廠房 C. 房地產(chǎn)開發(fā)用地 D. 行政辦公樓 10 E. 在

42、建工程【答案】 ABC 【解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。 比較法適用的估價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如： （1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材 P176。 8. 比較法估價中，對可比實例成交價格進行權益狀況調整的內容包括（ ）。 A. 租賃權限制情況 B. 交易稅費負擔轉嫁情況 C. 已抵押擔保債權情況 D. 地役權設立情況 E. 利用方式限制情況【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調整的內容。 權益狀況調整的內

43、容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰 情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項 B 是建立統(tǒng)一比較基礎。參見教材 P199。 9. 評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（ ）。 A. 收益期應為租賃合同剩余租賃期 B. 收益期應為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期 C. 凈收益應為合同租金減去運營費用 D. 凈收益應為市場租金減去運營費用 E. 凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】 AE 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。

44、 評估承租人權益價值的， 收益期為剩余租賃期限。 評估承租人權益價值的， 凈收益為市場租金減去合同租金。 參 見教材 P240、254。 10. 一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（ ）。 A. 供求關系短期內不太穩(wěn)定 B. 自由競爭的市場環(huán)境 C. 較長時期的市場運行 D. 可大量重復開發(fā)建設 E. 成本和效用變動不同步 【答案】 BCD 【解析】本題考查的是成本法估價需要具備的條件。 價格等于“成本加平均利潤”是對同種房地產(chǎn)在較長時期內平均來看的， 并且需要具備兩個條件： 一是自由競爭（即可以自由進出市場） ，

45、二是該種房地產(chǎn)可以大量重復開發(fā)建設。參見教材P287。 11. 關于建筑物物質折舊的可修復費用的說法，正確的有（ ）。 A. 采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用 B. 修復到新的或相當于新的狀況的必要費用 C. 大于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用 D. 小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用 E. 包括長壽命項目發(fā)生的修復費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復費用 11 【答案】 ABD 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。 預計修復成本小于或等于修復所 能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，即：修復成本≤修復

46、后的房地產(chǎn)價值 - 修復前的房地產(chǎn)價值，是可修復的；反之，是不可修復的，即預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。 修復成本是采用合理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要支出及應得利潤。參見教材 P321。 12. 關于假設開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（ ）。 A. 開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設取得估價對象的日期 B. 開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期 C. 建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 D. 銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間 E. 經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地

47、產(chǎn)竣工之日 【答案】 ABD 【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期， 其起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點） ，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期， 即開發(fā)經(jīng)營期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束時止的時間， 可分為后續(xù)建設期和經(jīng)營期。 后續(xù)建設期簡稱建設期， 其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同， 終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設期是自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時 間，可分為前期和建造期。 銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。 運營期的起點是未來開發(fā)

48、完成后的房地產(chǎn)竣工之日。 參見教 材 P346～ 347。 13. 關于長期趨勢法的作用及其適用的估價對象的說法，正確的有（ ）。 A. 長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動 B. 長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿? C. 長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn) D. 直線趨勢法適用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn) E. 平均增減量法適用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn) 【答案】 ABCD

49、 【解析】本題考查的是長期趨勢法概述。 長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價值、 價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。 用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價值、 價格的發(fā)展趨勢或潛力， 長期趨勢法適用的估價對象是價值、 價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。運用直線趨勢法預測， 估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖， 應表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。 運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的， 并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。選項 E 錯在“幅度”二字，這是平均發(fā)展速度法。參見教材 P384～388。 14. 運用政府已

50、公布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應修正調整的價格影響因素包括（ ）。 A. 市場狀況 B. 交易情況 C. 區(qū)位狀況 12 D. 使用期限 E. 開發(fā)程度 【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是基準地價修正法的操作步驟。 基準地價修正法計算估價對象宗地價格或價值時，宗地價值或價格 =適用的基準地價土地市場狀況調整系數(shù)區(qū)位調整系數(shù)用途調整系數(shù)土地使用期限調整系數(shù)容積率調整系數(shù) 土地開發(fā)程度調整系數(shù)其他因素調整系數(shù)。 基準地價，已經(jīng)是正常交易情況。 參見教材 P378。 15. 關于估價委托書的說法，正確的有

51、（ ）。 A. 估價機構接受估價委托時應要求委托人出具估價委托書 B. 估價委托書應由估價委托人自己撰寫，估價師不得代其起草 C. 委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內注明 D. 估價委托書可載明估價委托人對估價工作完成時間的要求 E. 估價委托書應作為重要的估價依據(jù)放入完成的估價報告附件內【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是估價業(yè)務接洽與承接。 選項 A 正確，估價機構在接受估價 委托時要求委托人出具估價委托書； 選項 B 錯誤，估價機構認為該業(yè)務不屬于不應承接的情形并愿意承接的， 則可為估價需求者起草好估價委托書， 準備好估價委托合同

52、，經(jīng)與估價需求者協(xié)商議定后， 由估價需求者出具估價委托書， 與估價機構簽訂估價委托合同； 選項 C正確，委托估價事項屬于重新估價的， 應在估價委托書中注明；選項 D 正確，委托人的估價要求（如估價質量要求、估價工作完成時間等），委托日期等內容；選項 E 正確，可將估價委托書而不是估價委托合 同作為重要的估價依據(jù)放入未來完成的估價報告附件中。參見教材 P400。 三、判斷題 1. 估價師不能在開始估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結果。 （ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是估價結果。簽證性估價因為

53、要“獨立、客觀、公正” ，所以估價師和估價機構不能在估價結果上讓“客戶滿意” ；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見， 一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結果，因為這些都有可能影響估價獨立、客觀、公正地進行；更不得 為了招攬估價業(yè)務而迎合委托人的高估或低估要求。參見教材P36。 2.“以房養(yǎng)老” 的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源， 而是以住房自身的價值作為償還保證。（ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是其他方面的需要。 住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將 住房作為“第二還款來源”，而是以住房自身的價值作為償還保證。 參見教材

54、P28。 3. 為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價， 屬于 咨詢性估價。（ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。咨詢性估價（或稱為參考性估價）是向委托人提供的， 估價報告供委托人自己使用的估價， 如為委托人出售房地產(chǎn)確 定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材 P5。 13 4. 實際估價中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化，但估價師應盡量用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響， 使估價不斷科學、精準。（ ） 【答案】√ 【解

55、析】本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。 在實際估價中應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響， 使估價不斷科學、 精準。只有當影響 因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時， 才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。參見教材 P121。 5. 抵押估價中選用收益法估價時，應采用保守的收入和運營費用。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是謹慎原則。 采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值， 當估計未來的收益可能會高也可能會低時， 應采用保守的 較低的收益估計值。收入要保守，運營費用不能保守。參見教材P171。 6. 比較法估價中，可比實例的成

56、交價格應當是正常市場價格。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是選取可比實例的要求。 可比實例的成交價格為正常價格或 可修正為正常價格。參見教材 P183。 7. 繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素， 在分析這些因素的影響程度時，最主要的是看其對客流量的影響。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。 商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣， 主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣， 主要是看其商務氛圍、交通條件等。參見教材 P129。 8. 在運用收益法評估商品住宅價值時， 預期期末轉售收益較大。 如果選擇直

57、接資本化法估價， 則選取的資本化率較小； 如果選擇報酬資本化法估價， 則選取的報酬率較大。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法中， 資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比， 預期期末轉售收益較大時，資本化率是選擇較小的。用報酬資本化法時，報酬率不受影響。參見教材 P271。 9. 成本法評估包含土地和建筑物的估價對象的價值或價格時， 根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應選擇房地分估路徑求取重新購建價格。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是重新購建成本的求取思路。 實際估價中， 應根據(jù)估價對象

58、狀況和土地市場狀況， 選擇求取重新購建成本的路徑， 并應優(yōu)先選擇房地合估路 徑，即適用房地合估路徑求取的，應采用房地合估路徑求取。參見教材 P303～304。 10. 建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經(jīng)存在。 （ ）【答案】√ 【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。 建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損， 其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的 市場價值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。參見教材P311。 11. 實際估價中，假設開發(fā)法的估價前提由價值類型和價值時點決定，并應在估 14 價報告中說明理由。（

59、 ） 【答案】 【解析】本題考查的是假設開發(fā)法的估價前提。 在運用假設開發(fā)法時究竟應采用哪種估價前提進行估價， 不是估價師可以隨意假定的， 必須根據(jù)估價目的和估價 對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。參見教材 P342。 12. 標準價調整法是對估價范圍內的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內的 房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是標準價調整法。 標準價調整法是對估價范圍內的所有被估價房地產(chǎn)進行分組， 使同一組內

60、的房地產(chǎn)具有相似性， 在每組內選定或設定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格， 利用有關調整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值或價格調整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。參見教材 P378。 13. 城鎮(zhèn)基準地價評估中應根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)程度不同的要求劃分不同均質地域。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是基準地價修正法。 城鎮(zhèn)基準地價評估， 劃分不同均質地域通常是劃分地價區(qū)段，即將“用途相同、位置相鄰、地價相近”的土地加以圈圍 而形成不同的地價區(qū)域。參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》舊教材 P383。 14. 評估整個住宅小區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應包括小區(qū)內建筑物的朝向和綠

61、化景觀。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是估價對象的確定。 估價對象是整個住宅小區(qū)， 還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房， 對區(qū)位狀況的界定是不同的。 如果是整個住宅小區(qū)，則區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層； 如果是一幢住宅樓， 則區(qū)位狀況應包括朝向， 但不包括樓層； 如果是一幢住宅樓中的一套住房， 則區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。綠化景觀屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境因素。 參見教材 P406。 15. 估價報告使用期限與估價機構和估價師應承擔估價責任的期限一致。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是估價報告的組成。 估價報告使用期限不同于估價報告有效期或估價責任

62、期限： 如果估價報告超過了其使用期限未被使用的， 則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限； 如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止， 即在估 價報告上蓋章的估價機構和簽名的估價師要負責到底。參見教材P420。 四、計算題 1. 某商鋪共二層，總建筑面積 200 ㎡。每層建筑面積相等，一層層高 6m，二層 層高 3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為 5 年，年租金為 1680 元/ ㎡， 約定每年租金遞增率為 3%；運營費用率為 25%。根據(jù)調查，同類商鋪目前層高 3.5m

63、 的一層年租金為 1920 元/ ㎡，二層租金是一層租金的 0.6 倍；在其他條件 相同的情況下，層高 6m的一層租金是層高 3.5m 的一層租金的 1.25 倍；該類商 鋪每年的租金遞增率為 5%，運營費用率為 25%。該商鋪從目前開始計算的 10 年 持有期末轉讓時的資本化率為 6%，轉讓稅費為市場價格的 6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格（假設該類商鋪的報酬率為 10%）。（ 10 分） 15 【答案】 假定各年的租金收入均發(fā)生在年末 1. 租約期內 該商鋪一年前整體出租，年租金為 1680

64、 價值時點的第一年凈租金收益 =2001680（1+3%）200（1－25%）=25.956 萬元 25.956 [1 （ 1 3 4 - + % ） 10% 3% 1+10% ] 85.7521 2. 租約期外 價值時點層高 3.5m 的一層年租金為 1920 元/ ㎡，則： 一層層高 6m的租約期外第一年租金為： 19201.25 （1＋5%）4=2917.215（元/m2） 二層層高 3.5m 的租約期外第一年租金為： 19200.6 （1＋5%）4=1400.2632（元/m2） 租約期

65、外第一年凈租金收益 =（2917.215 100+1400.2632100）（ 1-25%） =323810.865（元） 323810.865 （ 1+5% 6 1 （萬元） ） 4 [1- ] （1 =107.7310 10% 5% 1+10% 10 ） + % 3. 轉售 轉售時，利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值， 房地產(chǎn)未來第一年凈收益 房地產(chǎn)價值 = 資本化率 第 11 年凈租金收益 =[1920 （ 1＋5%） 10

66、 1.25 100＋1920（ 1＋5%） 10 0.6 100] （ 1－ 25%）=433937. 5286 （元） （1 6 ） 1 （萬元） 433937.5286 - % 6% （1 10 % 10 =262.106 ） + V＝85.7521 ＋107.7310 ＋ 262.106 ＝ 455.59 （萬元） 2. 某公司 5 年前通過出讓方式取得土地面積 2000 ㎡、使用期限 50 年的某地塊，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。 該公司 3 年前在該地塊上建成房屋并投入使用， 總建筑面積 5000 ㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為 50 年。現(xiàn)時重新取得類似 50 年使用期限土地的出讓單價為 3000 元 / ㎡，重新建造建筑物的建設成本為 1500 萬元（建設期 2 年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，各年內均勻投入），管理費為建設成本的 3%，年利率為 6%，銷售稅費為 150 萬元，開發(fā)利潤為