房地產(chǎn)估價(jià)師第三套《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題附答案

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1、 2017 年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題 一、單選題 1. 在評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（ ）。 A. 模擬房地產(chǎn)市場定價(jià) B. 模擬估價(jià)對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià) C. 以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ) D. 從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場參與者的定價(jià)思維和行為， 在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、 測算和判斷活動(dòng)

2、，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來。參見教材 P7。 2. 政府因救災(zāi)需要而征用某房屋， 半年后返還， 下列項(xiàng)目中， 不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是（ ）。 A. 征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失 B. 征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用 C. 征用期間租賃經(jīng)營損失 D. 征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。 征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金） ，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。 例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的， 補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差

3、的補(bǔ)償； 房地產(chǎn)被征用后滅失的， 補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。在房地產(chǎn)征收、 征用中不僅需要評估房地產(chǎn)價(jià)值和租金， 有時(shí)還需要評估因征收、 征用房地產(chǎn)造 成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、 臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。 參見教材 P20。 3. 下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（ ）。 A. 根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評估費(fèi) B. 承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù) C. 聘請其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù) D. 利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中

4、獲得的所有信息資料， 為欲購買該房 地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評估服務(wù) 【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對估價(jià)活動(dòng)中知悉的國家秘密、 商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密； 應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人提供的資料，未經(jīng)估價(jià)委托人同意， 不得擅自將其提供給其他個(gè)人和單位。參見教材 P37～38。 4. 關(guān)于估價(jià)目的的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 A. 估價(jià)目的取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要 B. 任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的 C. 一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的 D. 估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途 1

5、 【答案】 C 【解析】本題考查的是估價(jià)目的。 選項(xiàng) A 正確，估價(jià)目的是估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào) 告的預(yù)期用途， 它取決于委托人對估價(jià)的實(shí)際需要， 即委托人將要拿未來完成的 估價(jià)報(bào)告做什么用； 選項(xiàng) B 正確，委托人一般不會(huì)無緣無故花錢委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估 價(jià)，肯定是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)， 因此任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的； 選項(xiàng) C 錯(cuò)誤，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)只有一個(gè)估價(jià)目的，如果委托人有多種估價(jià)目的， 應(yīng)分別作為不同的估價(jià)項(xiàng)目； 選項(xiàng) D正確，估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途， 針 對某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果， 不能盲目地套用于與其不相符的用途。 參

6、見教 材 P30。 5. 土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、 容積率、建筑高度等限制， 這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于（ ）。 A. 擁有的房地產(chǎn)權(quán)利 B. 受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況 C. 受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制 D. 額外的利益或好處【答案】 C 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、 權(quán)益和區(qū)位的含義。 房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況，例如房地產(chǎn)使用管制（如對土地用途、容積率、建筑密 度、綠地率、建筑高度等的限制） 、相鄰關(guān)系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。參見教材 P51。 6. 下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)

7、實(shí)物狀況描述的是（ ）。 A. 建筑密度大小 B. 房型設(shè)計(jì) C. 臨路狀況 D. 公共配套設(shè)施情況 【答案】 B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。 選項(xiàng) A 屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容；選項(xiàng) CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。參見教材 P76～78。 7. 下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是（ ）。 A. 對住宅本身進(jìn)行投資改良 B. 由于人口增長對住宅的需求增加 C. 因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升 D. 因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高【答案】 B 【解析】本題考查的是保值增值。 導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原

8、因中， 房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 不是房地產(chǎn)自然增值； 通貨膨脹 導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲， 是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材 P67。 8. 關(guān)于合同租金低于市場租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 A. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估出租人權(quán)益價(jià)值 B. 續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評估出租人權(quán)益價(jià)值 C. 房屋征收估價(jià)應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 D. 房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評估無租約限制價(jià)值【答案】 D 【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、 無租約

9、限制價(jià)值、 出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無租約限制價(jià)值、出租人 2 權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評估出租人權(quán)益價(jià)值， 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)， 人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的， 評估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評估無租約限制價(jià)值； 未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的， 一般評估出租人權(quán)益價(jià)值， 或者同時(shí)評估出租人權(quán)益價(jià)值和 無租約限制價(jià)值，并作

10、出相應(yīng)說明，供人民法院選用。參見教材 P99。 9. 某套住宅的套內(nèi)建筑面積為 145 ㎡，使用面積為 132 ㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒? 筑面積為 23 ㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為 7500 元/ ㎡，則該套住宅按建筑 面積計(jì)算的價(jià)格為（ ）元/ ㎡。 A.5893 B.6387 C.6473 D.7016 【答案】 C 【解析】本題考查的是統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積下的單價(jià) =套內(nèi)建筑面積下的單 價(jià)套內(nèi)建筑面積 / 建筑面積，建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e 2 2 =145+23=168m，建筑面積下的單價(jià) =75

11、00 145/168=6473 元/m 。參見教材 P189。 10. 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（ ）。 A. 國內(nèi)生產(chǎn)總值 B. 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) C. 匯率波動(dòng) D. 稅收減免【答案】 D 【解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 居民收入、物價(jià)、利率、匯率。選項(xiàng) D 屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素中的稅 收制度政策。參見教材 P142～ 146。 11. 房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（ ）的限制。 A. 房地產(chǎn)地役權(quán) B. 房地產(chǎn)權(quán)利及

12、其行使租賃權(quán) C. 房地產(chǎn)使用管制 D. 相鄰關(guān)系 【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。 相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動(dòng)及行使其他權(quán)利時(shí)， 不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人 , 包括：（ 1）在自己的土地上建造建筑物， 不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照； （2）不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)； （3）挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。參見教材 P128。 12. 某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)

13、測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 120 萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為 13 萬元，已抵押貸款余額為 48 萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。 若社會(huì)一般抵 3 押率為 60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為 15 萬元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為（ ）萬元。 A.12 B.25 C.27 D.40 【答案】 B 【解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和 已抵押貸款余額 保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值 =未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 - - 社會(huì)一般抵押率 拖

14、欠的建設(shè)工程價(jià)款 - 其他法定優(yōu)先受償款 =120-48/60%=40萬元，再次抵押價(jià)值的抵押凈值 =再次抵押價(jià)值 - 預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金 =40-15=25 萬元。 參見教材 P95。 13. 房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn) 權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值， 其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為 （ ）。 A. 房屋征收決定公告之日 B. 原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日 C. 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日 D. 委托估價(jià)之日 【答案】 A 【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。 在房屋征收中， 補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)

15、換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的， 評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)， 價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致， 房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材 P163。 14. 評估某在建工程的市場價(jià)值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成 本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為 8800 元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為 10000 元 /m2 和 9550 元 /m2。根據(jù)最高最佳利 用原則，估價(jià)方案綜合測算結(jié)果（多種估價(jià)方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（ ）元 /m2。 A.9175 B.9400 C.94

16、50 D.9775 【答案】 B 【解析】本題考查的是最高最佳利用原則。 該在建工程續(xù)建為寫字樓時(shí)， 采用成本法的測算結(jié)果為 8800 元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的兩種續(xù)建方案的測算結(jié)果分別 2 2 2 為 9550 元/m 、10000 元/m ，按照最高最佳原則，選取 10000 元 /m 的測算結(jié)果。 2 綜合測算結(jié)果為：（8800+10000）/2=9400 元 /m 。參見教材 P166～171。 15. 比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是（ ）。 A. 所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化 B. 國家調(diào)整了房

17、地產(chǎn)的稅費(fèi)政策 C. 國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹 4 D. 對可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造【答案】 D 【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。 選項(xiàng) D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同， 市場狀況可能發(fā)生了變化， 如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化， 出臺(tái)了新的政策措施， 利率上升或下降， 消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變 化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。 因此，需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整， 消除成交日期的市場狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場狀況

18、不同造成的價(jià)格差異， 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見教材 P194。 16. 為評估某房地產(chǎn) 2017 年 4 月 1 日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場價(jià)格， 選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為 2016 年 10 月 1 日，合同約定買方支付給賣方 3500 元 /m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方 和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 6%和 3%。2016 年 8 月 1 日至 2017 年 4 月 1 日期間，該類房地產(chǎn)市場價(jià)格平均每月比上月上漲 0.3%，對該可比實(shí) 例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為（ ）元 /

19、m2。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 【答案】 【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法?？杀葘?shí)例正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格 =賣方實(shí)得金額 / （1- 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） =3500/（1-3%）=3608.25 元/m2 ，可比實(shí)例成交日期為 2016 年 10 月 1 日，每月比上月上漲 0.3%，調(diào)整至 2017 年 4 月 1 日為： 3608.25 （ 1+0.3%） 6=3673.68 元/m2 。參見教材 P195。 17. 運(yùn)用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)

20、 對象建成時(shí)間相同， 2 年前公開掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差 1 年，該類 住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可 比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。 A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。 即把可比實(shí)例在 1 年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。 在百分比調(diào)整中， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)（ 100）來確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每

21、多使用一年價(jià)格下降 1%，，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為 101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值 1/ （1+1%）=可比實(shí)例在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為： 100/101 。 另外可以推斷： 1 年前的房地產(chǎn)狀況損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn) 狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于 1。用排除法，也只有選項(xiàng) A 正確。參見教材 P202。 18. 采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu) 3%， 5 估價(jià)對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣 5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是（ ）。 A. 標(biāo)準(zhǔn)化修

22、正的分子應(yīng)為 100 B. 標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為 97 C. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為 100 D. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為 95 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。 采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為： 標(biāo)準(zhǔn)化修正 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值 100 （ ） （ ） =可比實(shí)例在估價(jià)對象狀況下的價(jià)格 100 上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字， 分別是可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為 103；選

23、項(xiàng) C 錯(cuò)誤，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為 95；選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為 100。參見教材 P201。 19. 關(guān)于收益法中收益期確定的說法，正確的是（）。 A. 在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象未來可獲取收益的時(shí)間 B. 在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象過去和未來可獲取收益的時(shí)間 C. 自估價(jià)對象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間 D. 自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間【答案】 D 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。 收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價(jià)對象未來可獲取凈收益的時(shí)間， 即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未

24、來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。參見教材 P238。 20. 某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為 50 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物， 至今已使用 10 年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 55 年。該宗房地產(chǎn) 正常情況下每年可獲得凈收益 15 萬元，報(bào)酬率為 7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（ ）萬元。 A.188.92 B.194.62 C.196.25 D.198.18 【答案】 A 【解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 價(jià)值時(shí)點(diǎn)，

25、土地剩余使用年限為 50-10=40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物，則建筑 物剩余收益期為 40 年，年凈收益為 10 萬元，報(bào)酬率為 7.5%，則： 房地產(chǎn)價(jià)值 = A 1 n 15 1 （萬元）。 [1 ]= [1 40 ]=188.92 Y （1 Y） 7.5% （1 7.5 % ） + + 參見教材 P221。 21. 某已抵押的收益性房地產(chǎn)每年收益情況如下，有效毛收入 500 萬元，房屋折舊費(fèi) 30 萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等 50 萬元，業(yè)主支付的水電費(fèi)、供暖費(fèi) 等 40 萬元

26、，房地產(chǎn)稅等 65 萬元，抵押貸款還本付息額 70 萬元，收益法估價(jià)中，該房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬元。 A.245 B.275 C.315 D.345 6 【解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的， 與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同， 通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、 房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。 （四個(gè)不包括） 凈收益 =有效毛收入 - 運(yùn)營費(fèi)用 =500-50-40-65=345（萬元）。參見教材 P252～253。 22. 23. 某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為 40 年，重置成本為

27、 100 萬元，廠房內(nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購 置價(jià)格為 40 萬元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià) 10 萬元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià) 10 萬元；拆除廠房花費(fèi) 7 萬元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi) 1 萬 元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi) 1 萬元。該廠房的殘值率為（ ）。 A.1.43% B.2.00% C.7.86% D.11.00% 【答案】 B 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物凈殘值率，簡稱殘值率， 是建筑物的凈殘值與其重新購建成本的比率。 殘值率＝（ 10－7－1）/100 100% ＝ 2.00%。建筑物殘值率

28、的計(jì)算，和動(dòng)產(chǎn)設(shè)備無關(guān)。參見教材 P315。 24. 估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，該廠房建設(shè)期為 2 年，建成 5 年后補(bǔ) 辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為 40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年。假設(shè)殘值率為 0，采用 直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（ ）。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50% 【答案】 C 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。土地使用期限為 40 年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物， 則自辦理土地使用權(quán)出讓

29、手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為 40 年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了 5 年，則建筑物使用年限共計(jì) 45 年，年折舊率＝（1－殘值率）/ 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝ 1/45 100%＝ 2.22%。參見教材 P315。 25. 關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是（ ）。 A. 自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間 B. 為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和 C. 由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D. 為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和 【答案】 B 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命

30、是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。 建筑物有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡， 類似于人看上去的年齡。經(jīng)濟(jì)壽命 =有效年齡 +剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材 P238、313。 7 26. 某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為 2 2 ?年，空 2500m，凈租金為 730 元/m 置率為 15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為 803 元 /m2?年，空置率為 10%。 現(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為 380

31、 萬元，而重置該寫字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為 200 萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 30 年，報(bào)酬率為 7.5%，則該寫字 樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（ ）萬元。 A.78 B.102 C.180 D.302 【答案】 B 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價(jià)值增加額＝ [803 （ 1 － 10%）－730（ 1－ 15%）] 2500 [1 －1/ （1＋7.5%）30]/ 7.5%＝301.76 （萬 元）；沒有電梯的功能折舊額＝房地產(chǎn)價(jià)值增加額－隨同增加電梯費(fèi)用＝ 301.76 － 200＝101.76 （萬元）

32、。參見教材 P323。 27. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評估在建工程的市場價(jià)值時(shí)，在延遲銷售情 況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是 （ ）時(shí)的房地產(chǎn)市 場狀況。 A. 價(jià)值時(shí)點(diǎn) B. 開發(fā)完成 C. 未來延遲銷售 D. 銷售完成【答案】 C 【解析】本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。 當(dāng)房地產(chǎn)市場不夠好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值， 開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間是未來延遲銷售之時(shí)。參見教材 P350。 28-33 34. 關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的是（ ）。

33、 A. 舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法 B. 估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法 C. 估價(jià)師對外地城市某一成套住宅估價(jià)， 因可比實(shí)例調(diào)查困難， 可不選用比較法 D. 已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法 【答案】 A 【解析】本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。 在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中， 往往也是采用成本法估價(jià)。 選項(xiàng) B 可以采用客觀收益的數(shù)據(jù)，使用收益法；選項(xiàng) C 可比實(shí)例收集困難不能作為棄選比較法的理由；選項(xiàng) D 錯(cuò)在“只能”的說法上，也可以用比較法。參見教材 P286。 35. 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估

34、價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括（ ）。 A. 估價(jià)師對其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證 B. 估價(jià)師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證 C. 估價(jià)師對其勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證 D. 估價(jià)師對估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說明【答案】 D 8 【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。 鑒證性估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師聲明應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的， 沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏； （2）估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制； （

35、3）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估 價(jià)對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系， 也對估價(jià)對象、 估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見； （4）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。參見教材 P418。 二、多選題 1. 關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說法，正確的有（ ）。 A. 應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成 B. 應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見 C. 出具的結(jié)果具有證明效力 D. 應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用 E. 咨詢性估價(jià)無需承擔(dān)法律責(zé)任【答案】 ABCD 【解析】本

36、題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。概括起來，與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè) 估價(jià)具有下列特點(diǎn)：（ 1）由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成； （ 2）提供的是專業(yè)意見；（ 3）具有公信力；（4）實(shí)行有償服務(wù)；（5）承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材 P2。 2. 下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有（ ）。 A. 農(nóng)地 B. 寫字樓 C. 加油站 D. 二手商品住宅 E. 行政辦公樓【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是收益法適用的估價(jià)對象。 收益法適用的估價(jià)對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的） 、倉庫（

37、用于出租的） 、農(nóng)地等。參見教材 P218。 3. 下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（ ）。 A. 住宅已設(shè)定抵押權(quán) B. 地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定 C. 高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租 D. 在建工程有拖欠工程款 E. 高層住宅可觀賞臨近公園的景觀 【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述。 房地產(chǎn)權(quán)益狀況的描述一般先分為土地權(quán)益狀況和建筑物權(quán)益狀況兩大部分， 然后分別說明各部分的狀況。 土地權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面： （ 1）土地所有權(quán)狀況；（2）土地使用權(quán)狀況

38、； （ 3）土地使用管制情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件包括：土地 用途、容積率、建筑密度、建筑高度等； （4）土地利用現(xiàn)狀；（5）出租或占用情 9 況；（ 6）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利； （7）其他特殊情況。建筑物權(quán)益狀況的描述主要說明下列方面： （1）房屋所有權(quán)狀況； （ 2）出租或占用情況；（ 3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況，說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利；（4）其他特殊情況；其他。參見教材 P78～79。 4. 下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房價(jià)上漲的因素有（ ）。 A. 周邊土

39、地出讓出現(xiàn)“地王” B. 家庭規(guī)模小型化 C. 下調(diào)貸款利率 D.GDP增速放緩 E. 城鎮(zhèn)化速度減慢【答案】 ABC 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 選項(xiàng) A 正確，在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下， 土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，例如建設(shè)用地使用權(quán)出讓中新出現(xiàn)一塊“地王” ，會(huì)馬上導(dǎo)致其周邊的房價(jià)上漲； 選項(xiàng) B 正確，隨著家庭的小型化， 即使人口總量不增加，所需的住宅總量將會(huì)增加，住宅價(jià)格有上漲趨勢；選項(xiàng) C正確，從綜合效應(yīng) 看，利率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響， 從而房地產(chǎn)價(jià)格與

40、利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。參 見教材 P137、145。 5. 下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有（ ）。 A. 建筑面積 B. 建筑進(jìn)深 C. 室內(nèi)凈高 D. 建筑層數(shù) E. 建筑質(zhì)量 【答案】 ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層 高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對房 地產(chǎn)價(jià)格有影響。參見教材 P125。 6. 下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來的有（ ）。

41、A. 在建工程抵押估價(jià) B. 期房預(yù)售價(jià)格評估 C. 預(yù)購商品房抵押估價(jià) D. 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價(jià)格評估 E. 建筑物火災(zāi)毀損價(jià)值評估 【答案】 BCD 【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng) A，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象 狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)； 選項(xiàng) E 屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、 估價(jià)對象狀況為過去狀況 的估價(jià)。參見教材 P162～163。 7. 下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有（ ）。 A. 高檔公寓 B. 標(biāo)準(zhǔn)廠房 C. 房地產(chǎn)開發(fā)用地 D. 行政辦公樓 10 E. 在

42、建工程【答案】 ABC 【解析】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對象。 比較法適用的估價(jià)對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如： （1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標(biāo)準(zhǔn)廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材 P176。 8. 比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（ ）。 A. 租賃權(quán)限制情況 B. 交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況 C. 已抵押擔(dān)保債權(quán)情況 D. 地役權(quán)設(shè)立情況 E. 利用方式限制情況【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)

43、容主要有規(guī)劃條件（如容積率）、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰 情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng) B 是建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)。參見教材 P199。 9. 評估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有（ ）。 A. 收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期 B. 收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃合同剩余租賃期 C. 凈收益應(yīng)為合同租金減去運(yùn)營費(fèi)用 D. 凈收益應(yīng)為市場租金減去運(yùn)營費(fèi)用 E. 凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】 AE 【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。

44、 評估承租人權(quán)益價(jià)值的， 收益期為剩余租賃期限。 評估承租人權(quán)益價(jià)值的， 凈收益為市場租金減去合同租金。 參 見教材 P240、254。 10. 一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件包括（ ）。 A. 供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定 B. 自由競爭的市場環(huán)境 C. 較長時(shí)期的市場運(yùn)行 D. 可大量重復(fù)開發(fā)建設(shè) E. 成本和效用變動(dòng)不同步 【答案】 BCD 【解析】本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。 價(jià)格等于“成本加平均利潤”是對同種房地產(chǎn)在較長時(shí)期內(nèi)平均來看的， 并且需要具備兩個(gè)條件： 一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場） ，

45、二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。參見教材P287。 11. 關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法，正確的有（ ）。 A. 采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用 B. 修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用 C. 大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用 D. 小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用 E. 包括長壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用 11 【答案】 ABD 【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。 預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所 能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，即：修復(fù)成本≤修復(fù)

46、后的房地產(chǎn)價(jià)值 - 修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的，即預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。 修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材 P321。 12. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（ ）。 A. 開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對象的日期 B. 開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期 C. 建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 D. 銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間 E. 經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地

47、產(chǎn)竣工之日 【答案】 ABD 【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期， 其起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)） ，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期， 即開發(fā)經(jīng)營期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時(shí)止的時(shí)間， 可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期。 后續(xù)建設(shè)期簡稱建設(shè)期， 其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同， 終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí) 間，可分為前期和建造期。 銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。 運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)

48、完成后的房地產(chǎn)竣工之日。 參見教 材 P346～ 347。 13. 關(guān)于長期趨勢法的作用及其適用的估價(jià)對象的說法，正確的有（ ）。 A. 長期趨勢法可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng) B. 長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿? C. 長期趨勢法適用的估價(jià)對象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn) D. 直線趨勢法適用的估價(jià)對象是歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn) E. 平均增減量法適用的估價(jià)對象是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn) 【答案】 ABCD

49、 【解析】本題考查的是長期趨勢法概述。 長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)值、 價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。 用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)值、 價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力， 長期趨勢法適用的估價(jià)對象是價(jià)值、 價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。運(yùn)用直線趨勢法預(yù)測， 估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖， 應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。 運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的， 并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。選項(xiàng) E 錯(cuò)在“幅度”二字，這是平均發(fā)展速度法。參見教材 P384～388。 14. 運(yùn)用政府已

50、公布的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系評估宗地市場價(jià)格時(shí)，應(yīng)修正調(diào)整的價(jià)格影響因素包括（ ）。 A. 市場狀況 B. 交易情況 C. 區(qū)位狀況 12 D. 使用期限 E. 開發(fā)程度 【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法的操作步驟。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算估價(jià)對象宗地價(jià)格或價(jià)值時(shí)，宗地價(jià)值或價(jià)格 =適用的基準(zhǔn)地價(jià)土地市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位調(diào)整系數(shù)用途調(diào)整系數(shù)土地使用期限調(diào)整系數(shù)容積率調(diào)整系數(shù) 土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)其他因素調(diào)整系數(shù)。 基準(zhǔn)地價(jià)，已經(jīng)是正常交易情況。 參見教材 P378。 15. 關(guān)于估價(jià)委托書的說法，正確的有

51、（ ）。 A. 估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書 B. 估價(jià)委托書應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫，估價(jià)師不得代其起草 C. 委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書內(nèi)注明 D. 估價(jià)委托書可載明估價(jià)委托人對估價(jià)工作完成時(shí)間的要求 E. 估價(jià)委托書應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)報(bào)告附件內(nèi)【答案】 ACDE 【解析】本題考查的是估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與承接。 選項(xiàng) A 正確，估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià) 委托時(shí)要求委托人出具估價(jià)委托書； 選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的， 則可為估價(jià)需求者起草好估價(jià)委托書， 準(zhǔn)備好估價(jià)委托合同

52、，經(jīng)與估價(jià)需求者協(xié)商議定后， 由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書， 與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同； 選項(xiàng) C正確，委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的， 應(yīng)在估價(jià)委托書中注明；選項(xiàng) D 正確，委托人的估價(jià)要求（如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等），委托日期等內(nèi)容；選項(xiàng) E 正確，可將估價(jià)委托書而不是估價(jià)委托合 同作為重要的估價(jià)依據(jù)放入未來完成的估價(jià)報(bào)告附件中。參見教材 P400。 三、判斷題 1. 估價(jià)師不能在開始估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。 （ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是估價(jià)結(jié)果。簽證性估價(jià)因?yàn)?/p>

53、要“獨(dú)立、客觀、公正” ，所以估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意” ；不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結(jié)果的意見， 一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果，因?yàn)檫@些都有可能影響估價(jià)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行；更不得 為了招攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。參見教材P36。 2.“以房養(yǎng)老” 的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源， 而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。（ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是其他方面的需要。 住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將 住房作為“第二還款來源”，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證。 參見教材

54、P28。 3. 為估價(jià)委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)， 屬于 咨詢性估價(jià)。（ ） 【答案】√ 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。咨詢性估價(jià)（或稱為參考性估價(jià)）是向委托人提供的， 估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)， 如為委托人出售房地產(chǎn)確 定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。參見教材 P5。 13 4. 實(shí)際估價(jià)中，不是所有影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響， 使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)。（ ） 【答案】√ 【解

55、析】本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。 在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響， 使估價(jià)不斷科學(xué)、 精準(zhǔn)。只有當(dāng)影響 因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響無法采用定量分析予以量化時(shí)， 才可以僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。參見教材 P121。 5. 抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營費(fèi)用。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。 采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值， 當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)， 應(yīng)采用保守的 較低的收益估計(jì)值。收入要保守，運(yùn)營費(fèi)用不能保守。參見教材P171。 6. 比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成

56、交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場價(jià)格。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。 可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格或 可修正為正常價(jià)格。參見教材 P183。 7. 繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素， 在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對客流量的影響。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。 商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣， 主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣， 主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。參見教材 P129。 8. 在運(yùn)用收益法評估商品住宅價(jià)值時(shí)， 預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。 如果選擇直

57、接資本化法估價(jià)， 則選取的資本化率較?。?如果選擇報(bào)酬資本化法估價(jià)， 則選取的報(bào)酬率較大。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較。直接資本化法中， 資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比， 預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大時(shí)，資本化率是選擇較小的。用報(bào)酬資本化法時(shí)，報(bào)酬率不受影響。參見教材 P271。 9. 成本法評估包含土地和建筑物的估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)， 根據(jù)估價(jià)對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購建價(jià)格。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是重新購建成本的求取思路。 實(shí)際估價(jià)中， 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象

58、狀況和土地市場狀況， 選擇求取重新購建成本的路徑， 并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路 徑，即適用房地合估路徑求取的，應(yīng)采用房地合估路徑求取。參見教材 P303～304。 10. 建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在。 （ ）【答案】√ 【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。 建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損， 其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的 市場價(jià)值之差，在竣工之前可能就已經(jīng)存在。參見教材P311。 11. 實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)值類型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估 14 價(jià)報(bào)告中說明理由。（

59、 ） 【答案】 【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)， 不是估價(jià)師可以隨意假定的， 必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià) 對象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。參見教材 P342。 12. 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的 房地產(chǎn)具有相似性，并搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過分析，利用模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。 （ ） 【答案】 【解析】本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組， 使同一組內(nèi)

60、的房地產(chǎn)具有相似性， 在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價(jià)值或價(jià)格， 利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。參見教材 P378。 13. 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價(jià)相等、開發(fā)程度不同的要求劃分不同均質(zhì)地域。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估， 劃分不同均質(zhì)地域通常是劃分地價(jià)區(qū)段，即將“用途相同、位置相鄰、地價(jià)相近”的土地加以圈圍 而形成不同的地價(jià)區(qū)域。參見《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》舊教材 P383。 14. 評估整個(gè)住宅小區(qū)的市場價(jià)格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和綠

61、化景觀。（ ） 【答案】 【解析】本題考查的是估價(jià)對象的確定。 估價(jià)對象是整個(gè)住宅小區(qū)， 還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房， 對區(qū)位狀況的界定是不同的。 如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層； 如果是一幢住宅樓， 則區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向， 但不包括樓層； 如果是一幢住宅樓中的一套住房， 則區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。綠化景觀屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境因素。 參見教材 P406。 15. 估價(jià)報(bào)告使用期限與估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的期限一致。 （ ）【答案】 【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。 估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任

62、期限： 如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限未被使用的， 則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限； 如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)被使用的，則估價(jià)報(bào)告有效期或估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止， 即在估 價(jià)報(bào)告上蓋章的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽名的估價(jià)師要負(fù)責(zé)到底。參見教材P420。 四、計(jì)算題 1. 某商鋪共二層，總建筑面積 200 ㎡。每層建筑面積相等，一層層高 6m，二層 層高 3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為 5 年，年租金為 1680 元/ ㎡， 約定每年租金遞增率為 3%；運(yùn)營費(fèi)用率為 25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高 3.5m

63、 的一層年租金為 1920 元/ ㎡，二層租金是一層租金的 0.6 倍；在其他條件 相同的情況下，層高 6m的一層租金是層高 3.5m 的一層租金的 1.25 倍；該類商 鋪每年的租金遞增率為 5%，運(yùn)營費(fèi)用率為 25%。該商鋪從目前開始計(jì)算的 10 年 持有期末轉(zhuǎn)讓時(shí)的資本化率為 6%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為市場價(jià)格的 6%。請計(jì)算該商鋪目前帶租約的市場價(jià)格（假設(shè)該類商鋪的報(bào)酬率為 10%）。（ 10 分） 15 【答案】 假定各年的租金收入均發(fā)生在年末 1. 租約期內(nèi) 該商鋪一年前整體出租，年租金為 1680

64、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)的第一年凈租金收益 =2001680（1+3%）200（1－25%）=25.956 萬元 25.956 [1 （ 1 3 4 - + % ） 10% 3% 1+10% ] 85.7521 2. 租約期外 價(jià)值時(shí)點(diǎn)層高 3.5m 的一層年租金為 1920 元/ ㎡，則： 一層層高 6m的租約期外第一年租金為： 19201.25 （1＋5%）4=2917.215（元/m2） 二層層高 3.5m 的租約期外第一年租金為： 19200.6 （1＋5%）4=1400.2632（元/m2） 租約期

65、外第一年凈租金收益 =（2917.215 100+1400.2632100）（ 1-25%） =323810.865（元） 323810.865 （ 1+5% 6 1 （萬元） ） 4 [1- ] （1 =107.7310 10% 5% 1+10% 10 ） + % 3. 轉(zhuǎn)售 轉(zhuǎn)售時(shí)，利用直接資本化法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值， 房地產(chǎn)未來第一年凈收益 房地產(chǎn)價(jià)值 = 資本化率 第 11 年凈租金收益 =[1920 （ 1＋5%） 10

66、 1.25 100＋1920（ 1＋5%） 10 0.6 100] （ 1－ 25%）=433937. 5286 （元） （1 6 ） 1 （萬元） 433937.5286 - % 6% （1 10 % 10 =262.106 ） + V＝85.7521 ＋107.7310 ＋ 262.106 ＝ 455.59 （萬元） 2. 某公司 5 年前通過出讓方式取得土地面積 2000 ㎡、使用期限 50 年的某地塊，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。 該公司 3 年前在該地塊上建成房屋并投入使用， 總建筑面積 5000 ㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年?，F(xiàn)時(shí)重新取得類似 50 年使用期限土地的出讓單價(jià)為 3000 元 / ㎡，重新建造建筑物的建設(shè)成本為 1500 萬元（建設(shè)期 2 年，第一年投入 40%，第二年投入 60%，各年內(nèi)均勻投入），管理費(fèi)為建設(shè)成本的 3%，年利率為 6%，銷售稅費(fèi)為 150 萬元，開發(fā)利潤為