房地產(chǎn)估價(jià)師第一套《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題附答案

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1、 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題與解析 一、問(wèn)答題 （共 3 題，每題 10 分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） （一）甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類(lèi)型物業(yè)， 該綜合樓于 2010 年 7 月底竣工后對(duì)外出租。 2012 年 9 月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請(qǐng) 抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 2014 年 7 月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 請(qǐng)問(wèn)：兩次估價(jià)的估價(jià)基本事項(xiàng)具體有哪些不同？估價(jià)原則有哪些不同？

2、 【參考答案】 1. 估價(jià)基本事項(xiàng)是指估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型。第一次估價(jià)的 估價(jià)目的是抵押貸款評(píng)估，第二次估價(jià)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓估價(jià)；第一次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是 2012 年 9 月，第二次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是 2014 年 7 月；第一次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象是該綜合樓整體， 第二次估價(jià)的 估價(jià)對(duì)象是該綜合樓六層的部分辦公用房；第一次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型是抵押價(jià)值，屬于非市場(chǎng)價(jià)值中的謹(jǐn)慎價(jià)值，第二次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值。 2. 第一次估價(jià)的估價(jià)原則中有謹(jǐn)慎原則，第二次估價(jià)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，則其估價(jià)原則除了沒(méi) 有謹(jǐn)慎原則外，其他應(yīng)遵循的原則與第一次估價(jià)相同。

3、 主要考點(diǎn)： 1. 估價(jià)基本事項(xiàng)； 2. 價(jià)格差異原因分析。 （二） 2015 年 6 月 1 日某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受委托評(píng)估一幢辦公樓完全產(chǎn)權(quán)狀況下的整體轉(zhuǎn)讓價(jià) 值。該辦公樓共 20 層（含地下兩層設(shè)備層），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設(shè)期 2 年，建成于 2007 年，登 記建筑面積為 18000m2（不含地下建筑面積 2500m2），土地面積為 3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法時(shí)，取類(lèi)似辦公樓的總建筑面積綜合單價(jià)進(jìn)行測(cè)算；采用收益法等比遞增公式測(cè)算收益價(jià)值時(shí)，以周邊三個(gè)類(lèi)似辦公樓實(shí)際租金的平均

4、值為客觀租金，年租金增長(zhǎng)率 6%，收益年限 48 年進(jìn)行測(cè)算。請(qǐng)問(wèn)： 1. 本次估價(jià)成本法測(cè)算中采用的建筑面積應(yīng)為多少？ 2. 上述收益法測(cè)算思路中存在哪些錯(cuò)誤？ 2 【參考答案】 1. 建筑面積應(yīng)為 20500m。地下建筑面積也要花費(fèi)成本。轉(zhuǎn)讓是整體轉(zhuǎn)讓而不僅是地上建筑。 2. 收益法測(cè)算思路中存在以下錯(cuò)誤：①不能以周邊三個(gè)類(lèi)似辦公樓的實(shí)際租金進(jìn)行計(jì)算，應(yīng)進(jìn)行客觀性分析或調(diào)整。②選取三個(gè)類(lèi)似辦公樓可比租金進(jìn)行比較，最后綜合時(shí)應(yīng)取加權(quán)平均而不是 無(wú)理由的按簡(jiǎn)單算術(shù)平均確定。③收益年限應(yīng)為 40 年而不是 48 年。 主要考點(diǎn)：收益法估價(jià)的指錯(cuò)和成本法核算的

5、面積。 （三）某寫(xiě)字樓在建工程已取得出讓國(guó)有土地使用證及各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可，目前土建主體工程 基本完工，房屋設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝飾裝修及室外附屬工程均未動(dòng)工。該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣(mài)，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受人民法院委托對(duì)該在建工程進(jìn)行評(píng)估，為拍賣(mài)提供價(jià)格參考依據(jù)。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有意參加競(jìng)買(mǎi)，計(jì)劃競(jìng)得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計(jì)施工，為此委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)格。甲、乙兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值差異較大。 請(qǐng)問(wèn)：造成兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值差異較大的因素主要有哪些？ 【參考答案】 1.

6、 估價(jià)目的不同。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）的估價(jià)目的是強(qiáng)制拍賣(mài)目的，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）的估價(jià)目的是投資競(jìng)買(mǎi)目的。估價(jià)目的不同評(píng)估出的價(jià)值肯定有差異。 2. 價(jià)值類(lèi)型不同。甲公司評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值，乙公司評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是投資價(jià)值。投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值區(qū)別在于前者由于不同的投資者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。具體表現(xiàn)在：即使評(píng) 第 1頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，主要估價(jià)參數(shù)的選取也是不一樣的。價(jià)值類(lèi)型不同則評(píng)估價(jià)值

7、肯定有差異。 3. 價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同。甲公司評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是法院委托之日，乙公司評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是某房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司委托之日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同則評(píng)估價(jià)值也會(huì)有差異。 4. 估價(jià)原則不同。甲公司評(píng)估時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，乙公司評(píng)估則不必遵循獨(dú)立、客觀、公正原則。估價(jià)原則不同則評(píng)估價(jià)值也會(huì)有差異。 主要考點(diǎn)：在建工程拍賣(mài)估價(jià)。拍賣(mài)底價(jià)和競(jìng)買(mǎi)價(jià)格不同的原因。 二、單項(xiàng)選擇題 （共 3 大題， 10 小題， 每小題 2 分。每小題的備選答案中只有 1 個(gè)最符合題意， 請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)） （一）張某于 2010 年 5 月購(gòu)

8、買(mǎi)了位于市中心的一套商品住房，分兩期付款（間隔三個(gè)月），每 期付一半， 月利率為 0.5%。張某購(gòu)房后向銀行申請(qǐng)了 5 年期抵押貸款。 2014 年 1 月張某由于資金需 要再次以該房屋向同一銀行申請(qǐng)貸款，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行再次貸款抵押估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師選用比較法作為估價(jià)方法之一， 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)該市商品住房?jī)r(jià)格自 2010 年以來(lái)處于穩(wěn)定上 漲狀態(tài)。 1. 估價(jià)對(duì)象的原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（ M）換算為成交日期一次性付清的價(jià)格為（ ）。 A.M 50%＋ M 50%（ 1＋ 3 0.5%） B.M 50%＋ M 50%/（ 1＋ 0.5%） 3

9、 C.M 50%＋ M 50%（ 1＋ 0.5%） 3 D.M 50%＋ M 50%/（ 1＋ 3 0.5%） 『正確答案』 B 『答案解析』 2010 年 5 月支付一半， 2010 年 8 月再支付一半 ?？键c(diǎn)：比較法價(jià)格基礎(chǔ)的統(tǒng)一。 2. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師搜集了甲、乙、丙、丁四個(gè)交易實(shí)例，在選取可比實(shí)例并進(jìn)行調(diào)整時(shí)做法正確的是（ ）。 A. 甲帶有當(dāng)?shù)刂W(xué)的入學(xué)指標(biāo)，應(yīng)在權(quán)益狀況中予以調(diào)整 B. 乙的成交價(jià)格是帶車(chē)位價(jià)格，應(yīng)將車(chē)位在實(shí)物狀況中予以調(diào)整 C. 丙的價(jià)格為周邊同類(lèi)房地產(chǎn)掛牌價(jià)，可按經(jīng)驗(yàn)調(diào)整其與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)

10、D. 丁的成交價(jià)為賣(mài)方實(shí)得金額，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整 『正確答案』 D 『答案解析』 A 選項(xiàng)和 B 選項(xiàng)均錯(cuò)在應(yīng)在統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)調(diào)整而不是在權(quán)益狀況、實(shí)物狀況中調(diào)整； C 選項(xiàng)錯(cuò)在對(duì)掛牌價(jià)的調(diào)整不能按經(jīng)驗(yàn)調(diào)整而應(yīng)按客觀行情調(diào)整，得出正常成交價(jià)格而不是實(shí)際成交價(jià)格。 考點(diǎn)：可比實(shí)例的三個(gè)系數(shù)調(diào)整。 3. 關(guān)于本次抵押估價(jià)的說(shuō)法，正確的是（ ）。 A. 法定優(yōu)先受償款包括未償還貸款余額，以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)涉及的稅費(fèi) B. 抵押凈值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- 已抵押貸款余額 C. 再次抵押價(jià)值＝（未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值- 已抵押貸款余

11、額）抵押率 D. 再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值 - 已抵押貸款余額 / 抵押率 『正確答案』 D 『答案解析』 A 選項(xiàng)錯(cuò)在法定優(yōu)先受償款包括的是已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額而不是未償還貸款余 額，同時(shí)也不包含實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)涉及的稅費(fèi)。 B 選項(xiàng)，抵押凈值＝未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的 價(jià)值—已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額—實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的稅費(fèi)。 C選項(xiàng)，再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu) 第 2頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 先受償權(quán)下的價(jià)值— 【已抵押貸款余額 / 社會(huì)一般貸款成數(shù)】 —拖欠的建設(shè)工程價(jià)款—其他法定優(yōu)先受償款。 考點(diǎn)：再次

12、抵押價(jià)值的確定。 （二）某市以?huà)炫品绞匠鲎屢蛔谏虡I(yè)土地使用權(quán)，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）計(jì)劃 參加競(jìng)買(mǎi)， 委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) （以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙機(jī)構(gòu)） 對(duì)該地塊進(jìn)行估價(jià)以提供最高競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)參考。經(jīng)估價(jià)方法適用性分析，乙機(jī)構(gòu)決定采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法進(jìn)行測(cè)算。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，乙機(jī) 構(gòu)認(rèn)為類(lèi)似項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)客觀投資回報(bào)率為 7.5%，而甲公司投資部門(mén)預(yù)測(cè)為 9%，董事會(huì)期望的投資回報(bào)率為 8%～ 10%。 4. 本次估價(jià)的價(jià)值類(lèi)型為（ ）。 A. 快速變現(xiàn)價(jià)值 B. 投資價(jià)值 C. 謹(jǐn)慎價(jià)值 D. 現(xiàn)狀價(jià)值 『正確答案』 B

13、『答案解析』對(duì)該地塊估價(jià)以提供最高競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)參考，這就是投資價(jià)值評(píng)估?？键c(diǎn)：投資價(jià)值。 5. 估價(jià)測(cè)算中應(yīng)采用的投資回報(bào)率為（ ）。 A.7.5% B.8% C.9% D.10% 『正確答案』 B 『答案解析』題中委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙機(jī)構(gòu)）對(duì)該地塊進(jìn)行估價(jià)以提供最高競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)參考，給出答案，應(yīng)采用特定投資者要求的最低收益率或者稱(chēng)為最低期望收益率，收益率越低，說(shuō)明獲得相同收益的風(fēng)險(xiǎn)越小，則房地產(chǎn)價(jià)值越高，能承擔(dān)的地塊買(mǎi)價(jià)也就越高。 考點(diǎn)：投資報(bào)酬率的確定。 6. 若測(cè)算該商品項(xiàng)目未來(lái)凈收益為 2000 萬(wàn)元 / 年，開(kāi)發(fā)期為

14、 2 年，投資回報(bào)率為 i ，則共在價(jià) 值時(shí)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值為（ ）。 A.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 38] B.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 40] C.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 38]/ （1＋ i ） 2 D.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 40]/ （1＋ i ） 2 『正確答案』 C 『答案解析』收益期限為 38 年，開(kāi)發(fā)完成價(jià)值應(yīng)折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，折現(xiàn)年數(shù)為 2 年。

15、 考點(diǎn)：收益價(jià)值的計(jì)算。 （三）甲公司于 2008 年 5 月購(gòu)得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋， 首層建筑面積為 2000m2， 二層建筑面積為 2 2010 年 1 月出租給乙公司，租賃期限為 10 年，乙公司承租后將 1500m，該房屋于 該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了 2 月甲公司以該房屋申請(qǐng)了 3 500m的包房， 2011 年 3 年期抵押貸款， 2014 年 8 月該房屋所在區(qū)域被列為征收范圍，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別于 2011 年、 2014 年接受委托，對(duì)房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)和征收估價(jià)。

16、 7. 該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為（ 2 ）m。 A.2000 B.2500 C.3500 D.4000 第 3頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 『正確答案』 C 『答案解析』抵押建筑面積應(yīng)遵守合法原則，按登記建筑面積計(jì)算?？键c(diǎn)：抵押面積的確定。 首先，合法才算面積。合法以后，要扣除回遷面積、銷(xiāo)售面積、公建面積。 8. 如甲公司 2014 年 3 月未能償還貸款，關(guān)于房屋處分的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ）。 A. 處分該房屋所得

17、優(yōu)先用于償還抵押貸款 B. 處分該房屋無(wú)需考慮原租約的影響 C. 處分該房屋時(shí)應(yīng)按登記用途處置 D. 處分時(shí)乙公司加建的房屋可以一并處置『正確答案』 B 『答案解析』強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)應(yīng)考慮原有租約的影響。考點(diǎn)抵押的法律規(guī)定。 9. 關(guān)于該兩次估價(jià)的技術(shù)處理的說(shuō)法，正確的是（ ）。 A. 抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估有租約限制價(jià)值 B. 抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)按辦公用途，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值 C. 征收估價(jià)時(shí)應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估有租約限制價(jià)值 D. 征收估價(jià)時(shí)應(yīng)按當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的用途，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值『正確答案』 D 『答案解析』抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)按辦公

18、用途，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值；征收估價(jià)時(shí)應(yīng)按當(dāng)?shù)卣J(rèn)定的用途，評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。 考點(diǎn)：抵押與征收的不同處理。 10. 關(guān)于該房屋裝修價(jià)值處理的說(shuō)法，正確的是（ ）。 A. 抵押估價(jià)時(shí)無(wú)需考慮裝修價(jià)值 B. 抵押估價(jià)時(shí)應(yīng)采用乙公司實(shí)際支付的裝修費(fèi)用 C. 征收估價(jià)時(shí)裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托評(píng)估 D. 征收時(shí)由征收部門(mén)根據(jù)乙公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定『正確答案』 C 『答案解析』 房屋裝修價(jià)值在征收估價(jià)時(shí)應(yīng)由征收當(dāng)事人協(xié)調(diào)確定， 協(xié)商不成的可以委托評(píng)估。 考點(diǎn)征收估價(jià)之裝修補(bǔ)償，常考。 三、下列房地

19、產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的 13 處（每指明 1 處錯(cuò)誤得 3 分，本題 全對(duì)得 40 分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答， 每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng) 1 個(gè)序號(hào)， 未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不 計(jì)分） 封面（略） 致估價(jià)委托人函 公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司所屬的位于市路號(hào)大酒店五～八層，建筑面積為 3586.18m2 房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù) 而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 2014年 9月11 日。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的

20、基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用比較法和收益法，最終確定 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值如下 （幣種：人民幣）：評(píng)估單價(jià) 30157 元 /m2，評(píng)估總價(jià) 10815 萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬(wàn)元整。 第 4頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（公章） 二〇一四年九月十七日 1. 致估價(jià)委托人函中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值和法定優(yōu)先受償款。 2. 致估價(jià)委托人函中落款缺法人代表及其簽字。 目錄（略） 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） 估價(jià)

21、結(jié)果報(bào)告 一、估價(jià)委托人（略） 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 三、估價(jià)對(duì)象 （一）估價(jià)對(duì)象描述 1. 位罝（略） 2. 土地狀況 估價(jià)對(duì)象位于市路號(hào)，四至（略），所處區(qū)域達(dá)“七通”，即通路、通信、通電、 通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 3. 建筑物狀況 大酒店屬五星級(jí)酒店，建成于 1998 年，總樓層為 26 層，有 201 間客房，餐飲、會(huì)議、娛 樂(lè)、健身等設(shè)施齊全。本次估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)為五～八層，設(shè)有各種客房 64 間。 酒店主體建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修和配備相應(yīng)設(shè)施設(shè)備（詳細(xì)裝修情況及設(shè)施設(shè)

22、備狀況略），維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 3. 估價(jià)對(duì)象描述中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周?chē)h(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素。 （二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況 1. 土地權(quán)屬 整幢大廈土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)K止日期為 2045 年 5 月 16 日，土地面積 為 10743.76m2，土地使用證號(hào)：（其他內(nèi)容略） 2. 房屋權(quán)屬 估價(jià)對(duì)象為大酒店的五～八層， 建筑面積為 3586.18m2，五～六層、 七～八層分別辦理了單 獨(dú)的房屋所有權(quán)證（證號(hào)略），每層建筑面積相同。 （其他內(nèi)容略） 3. 其他權(quán)利 經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

23、調(diào)查核實(shí)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況完整，不存在地役權(quán)、抵押權(quán)等 他項(xiàng)權(quán)利。 4. 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況中未說(shuō)明是否有共有權(quán)情況。四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 5. 估價(jià)目的后置于估價(jià)對(duì)象。（可作為備選錯(cuò)誤）五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 2014 年 9 月 11 日（與實(shí)地查勘完成之日一致） 六、價(jià)值類(lèi)型（略） 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)原則（略） 第 5頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 九、估價(jià)方法（略） 十、估價(jià)結(jié)果 根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、

24、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基 礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用比較法和收益法，估算確定估價(jià)對(duì)象房地 產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值為（幣種：人民幣）：?jiǎn)蝺r(jià) 30157 元 /m2， 總價(jià) 10815 萬(wàn)元；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款為 0 元，故最終確定估價(jià)對(duì) 象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值為：?jiǎn)蝺r(jià) 30157 元/m2 ，評(píng)估總價(jià) 10815 萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億 零捌佰壹拾伍萬(wàn)元整。 十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略） 十二、實(shí)地查勘期（略） 十三、估價(jià)作業(yè)期 2014年

25、9月 11日。 6. 估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤，估價(jià)作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致。 應(yīng)該是一段時(shí)間 2014 年 9 月 11 日- 2014 年9月 14日 十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 1. 通用性分析 估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)用途，其建筑形式符合酒店經(jīng)營(yíng)的需要，故通用性一般。 2. 獨(dú)立使用性分析 估價(jià)對(duì)象為酒店五～八層，已辦理產(chǎn)權(quán)證明，其使用及經(jīng)營(yíng)不受其他房地產(chǎn)的影響，可獨(dú)立使 用。 3. 可分割轉(zhuǎn)讓性分析 根據(jù)合法用途和

26、產(chǎn)權(quán)狀況，五～六層、五～八層擁有獨(dú)立的房屋所有權(quán)證，估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性較好。 （變現(xiàn)能力其他分析略） 7. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺“風(fēng)險(xiǎn)提示”項(xiàng)。估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析（略） 五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析 經(jīng)過(guò)分析，擬采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。（各種估價(jià)方法適用性分析及估價(jià)方法定義略）七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （一）比較法 比較法原理：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處

27、理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 1. 選取可比實(shí)例 （ 1）可比實(shí)例 A 的確定 第 6頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 G公寓式酒店十一層， 2014 年 5 月 9 日的市場(chǎng)正常成交價(jià)格為 27800 元 /m2。 （ 2）可比實(shí)例 B 的確定 W公寓式酒店十八層， 2013 年 10 月 10 日的市場(chǎng)正常成交價(jià)格為 28500 元/m2。 （ 3）可比實(shí)例 C的確定 Y 公寓式酒店七層， 2014 年 8 月 11

28、日的市場(chǎng)正常成交價(jià)格為 29412 元 /m2。 2. 編制比較因素條件說(shuō)明表 （可比實(shí)例的具體房地產(chǎn)狀況描述略）房地產(chǎn)價(jià)格比較因素條件說(shuō)明表 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C G公寓式酒店 W公寓式酒店 Y 公寓式酒店 交易單價(jià) / 待估 27800 28500 29412 （元/㎡） 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 2014-9-11 2014-5-9 2013-10-10 2014-8-11 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例

29、 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C G公寓式酒店 W公寓式酒店 Y 公寓式酒店 商 業(yè) 繁 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 華 程 度 離 市 商 房 服 約 9000m 約 13500m 約 9000m 約 9000m 中 區(qū) 地 心 位

30、 產(chǎn) 距 狀 狀 離 況 況 樓 調(diào) 五～八層 /26 層 十一層 /26 層 十八層 /32 層 七層 /38 層 調(diào) 層 整 整 交 通 便 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷 捷 度 環(huán) 境 人文、環(huán)境較好 人文、環(huán)境較

31、好 人文、環(huán)境較好 人文、環(huán)境較好 景 觀 基 七通 七通 七通 七通 第 7頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 礎(chǔ) 設(shè) 施 公 共 服 完善 完善 完善 完善 務(wù) 設(shè) 施 臨 街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 狀 況 建

32、 筑 較大 較大 較大 較大 規(guī) 模 建 筑 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 結(jié) 構(gòu) 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 設(shè) 統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風(fēng)系統(tǒng)、 消 施 消防系統(tǒng)、 樓宇自 消防系統(tǒng)、樓宇自 消防系統(tǒng)、樓宇自 防系統(tǒng)、樓宇自控系 設(shè) 控系統(tǒng)、綜合管線(xiàn) 控系統(tǒng)、綜合管線(xiàn) 控系統(tǒng)、綜合管線(xiàn) 統(tǒng)、綜合管線(xiàn)系統(tǒng)等 實(shí) 備

33、 系統(tǒng)等 系統(tǒng)等 系統(tǒng)等 物 裝 狀 飾 況 無(wú)裝修 精裝修 精裝修 精裝修 調(diào) 裝 修 整 空 間 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 布 局 外 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 觀 層 3m 3m 3m 3m 高 工 程 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 質(zhì) 量

34、 第 8頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 建 成 2012 2013 2013 1998 年 代 維 修 養(yǎng) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 護(hù) 情 況 使 用 酒店 酒店 酒店 酒店 功 能 停 配有地上、 地下停 配有

35、地上、地下停車(chē) 配有地上、地下停 配有地上、地下停 車(chē) 車(chē)位、能滿(mǎn)足要求 位、能滿(mǎn)足要求 車(chē)位、能滿(mǎn)足要求 車(chē)位、能滿(mǎn)足要求 位 剩 余 土 權(quán) 地 年 35 年 36 年 37 年 30.7 益 使 狀 用 況 年 調(diào) 限 整 規(guī) 劃 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 用 途 3. 建立比較基礎(chǔ)（過(guò)程略）

36、 4. 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的各種因素， 編制比較因素條件指數(shù)表。 比較因素指數(shù)確定方法如下： （ 1）交易情況修正 可比實(shí)例 A、 B、C 均為市場(chǎng)正常交易，故對(duì)交易情況無(wú)需修正。 （ 2）市場(chǎng)狀況調(diào)整 以估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 100，可比實(shí)例的交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較接近，自 2013 年 1 月以來(lái)，該 市酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈上漲趨勢(shì)，經(jīng)調(diào)查分析 2013 年 10 月至 2014 年 9 月平均每月上漲 1%。 （ 3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 以估價(jià)對(duì)象為 100，按照可比實(shí)例

37、比較因素說(shuō)明進(jìn)行調(diào)整修正。 比較因素條件指數(shù)表 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例B實(shí)例C 交易單價(jià) / （元/ ㎡ ） 待估 27800 28500 29412 第 9頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 交易情況 100 100 100 100 市場(chǎng)狀況調(diào)整（交易日期） 100 104 113 101 8. 可比實(shí)例 B 的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為 111 而不是 113。 項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例B實(shí)例C 商業(yè)繁華程度 100 10

38、0 100 100 離市商服中心距離 100 100 98 100 樓層 100 102 104 100 區(qū)位狀況調(diào) 交通便捷度 100 100 100 100 整 環(huán)境景觀 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 建筑規(guī)模 100 100 100 100 房地產(chǎn)狀況調(diào) 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 設(shè)施設(shè)備

39、 100 100 100 100 整 裝飾裝修 100 90 100 100 實(shí)物狀況調(diào) 整 空間布局 100 100 100 100 外觀 100 100 100 100 層高 100 100 100 100 工程質(zhì)量 100 100 100 100 實(shí)物狀況調(diào) 建成年代 100 105 105 105 維修養(yǎng)護(hù)情況 100 100 100 100 整 停車(chē)位 100 100 100 100 權(quán)益狀況調(diào) 剩余土地使用年限 100

40、104 105 106 整 規(guī)劃用途 100 100 100 100 9. 可比實(shí)例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符， A 應(yīng)小于 100， B、C 都應(yīng)為 100。 10. 可比實(shí)例 A 的建成年代略早于可比實(shí)例B、 C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于 105，或說(shuō)明不調(diào)整理由。 5. 編制比較因素調(diào)整系數(shù)表及測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格 經(jīng)測(cè)算，可比實(shí)例 A、 B、C 修正調(diào)整后的價(jià)格分別為 28841 元 /m2、 28661 元 /m2、 26690 元 /m2。（測(cè)算過(guò)程略） 6. 確定估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 將估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)影響因素與可比實(shí)例的各項(xiàng)影響

41、因素相比較，得到三個(gè)可比實(shí)例修正調(diào)整后的 價(jià)格。三個(gè)價(jià)格比較接近，故采取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為比較法最終價(jià)格。 （ 28841＋ 28661＋ 26690） 3＝ 28064（元 /m2） 11. 可比實(shí)例調(diào)整后價(jià)格接近不能作為采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值得出最終比較價(jià)值的理由。（二）收益法 收益法原理：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值 或價(jià)格的方法。 第 10頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 計(jì)算公式： 式中， Ai 為未來(lái)各期的凈收益， Y 為報(bào)酬率，

42、n 為收益年限。 1. 計(jì)算酒店五～八層年經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)測(cè)算，酒店五～八層年經(jīng)營(yíng)收入為 26753354 元（測(cè)算過(guò)程略）。 2. 計(jì)算總費(fèi)用（總營(yíng)業(yè)支出） 估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性酒店用房，所發(fā)生的費(fèi)用主要為直接經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、維修費(fèi)、管理費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。 酒店年總費(fèi)用＝經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用＋管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用＋維修費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋相關(guān)稅金 （ 1）經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占年經(jīng)營(yíng)收入的 25%（依據(jù)略），即： 26753354 25%＝ 6688338（元）（ 2）管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的 3%（依據(jù)略

43、），即： 26753354 3%＝ 802601（元） （ 3）維修費(fèi) 2 按建筑物重置價(jià)格的 2%計(jì)算，房屋重置價(jià)格為 3500 元 /m （依據(jù)略）。 （ 4）保險(xiǎn)費(fèi) 按建筑物重置價(jià)格乘以保險(xiǎn)費(fèi)率 2‰（依據(jù)略）計(jì)算，即：年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 3500 3586.18 2‰＝25103（元） （ 5）相關(guān)稅金 稅金是指房屋所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加。稅金按國(guó)家稅法 規(guī)定執(zhí)行，綜合稅率 17.5 % ，稅金按總經(jīng)營(yíng)收入計(jì)取。 相關(guān)稅金＝年經(jīng)營(yíng)收入 17.5% ＝ 26753354 17.5% ＝ 46818

44、37 （元） 由上，年總費(fèi)用 =經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 +管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用 +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +相關(guān)稅金 = 6688338+ 802601+ 251033+ 25103+ 4681837= 12448912 （元） 3. 確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)年凈收益 年凈收益 A＝年經(jīng)營(yíng)收入－年總費(fèi)用 ＝ 26753354－ 12448912 ＝ 14304442（元） 12. 確定年凈收益時(shí)還應(yīng)扣除正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 4. 確定報(bào)酬率 報(bào)酬率取 12%（確定過(guò)程略）。 5. 確定收益年限 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證記載，土地使用權(quán)終

45、止日期至 2045 年 5 月 16 日，剩余使用年 限為 30.7 年；估價(jià)對(duì)象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，耐用年限為 60 年，已使用 16 年，剩余使用年限為 44 年；根據(jù)建筑物剩余使用年限與土地剩余使用年限孰短原則，確定估價(jià)對(duì)象收益年限為 30.7 年。 6. 確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值 根據(jù)公式，估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值計(jì)算如下： -n V＝ A/Y[1 －（ 1＋Y） ] ＝ 14304442 12% [1 － 1/ （ 1＋ Y）30.7 ] 第 11頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 ＝ 115651209（元）

46、評(píng)估單價(jià)＝ 115651209 3586.18 ＝ 32249（元 / ㎡） 13. 收益法計(jì)算中未說(shuō)明采用上述收益法公式的理由， 或者說(shuō)未說(shuō)明未來(lái)凈收益流模式確定的理 由。 14. 應(yīng)說(shuō)明確定的年凈收益是保守估計(jì)值。 15. 未說(shuō)明確定的年凈收益是預(yù)測(cè)值。 16. 未說(shuō)明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。（三）估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格 根據(jù)上述測(cè)算，比較法測(cè)算結(jié)果為 28064 元 / m 2，收益法測(cè)算結(jié)果為 32249 元 /m2，兩種方法的 結(jié)果差距較小，最終采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)結(jié)果，則： 估價(jià)對(duì)象單價(jià)＝ 28064

47、0.5 ＋ 32249 0.5 ＝ 30157 （元 /m2） 估價(jià)對(duì)象總價(jià)＝ 30157 3586.18 ＝10815 （萬(wàn)元）（取整到萬(wàn)元） 17. 兩種方法計(jì)算出的價(jià)格接近不能作為采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值得出最終價(jià)值的理由。 （四）估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值 根據(jù)委托人提供的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為 0，故： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值： 10815 萬(wàn)元－ 0 元＝ 10815 萬(wàn)元 八、估價(jià)結(jié)果確定（略） 附件（略） 【參考答案】 1. 致估價(jià)委托人函中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值和法

48、定優(yōu)先受償款； 2. 致估價(jià)委托人函中落款缺法人代表及其簽字； 3. 估價(jià)對(duì)象描述中未說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周?chē)h(huán)境和景觀等區(qū)位狀 況因素； 4. 估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況中未說(shuō)明是否有共有權(quán)情況； 5. 估價(jià)目的后置于估價(jià)對(duì)象；（可作為備選錯(cuò)誤） 6. 估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤，估價(jià)作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致； 7. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺“風(fēng)險(xiǎn)提示”項(xiàng)； 8. 可比實(shí)例 B 的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為 111 而不是 113； 9. 可比實(shí)例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符， A 應(yīng)小于 100， B、C 都應(yīng)為 100； 1

49、0. 可比實(shí)例 A 的建成年代略早于可比實(shí)例B、 C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于 105； 11. 可比實(shí)例調(diào)整后價(jià)格接近不能作為采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值得出最終比較價(jià)值的理由； 12. 確定年凈收益時(shí)還應(yīng)扣除正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)； 13. 收益法計(jì)算中未說(shuō)明采用上述收益法公式的理由，或者說(shuō)未說(shuō)明未來(lái)凈收益流模式確定的理 由； 14. 應(yīng)說(shuō)明確定的年凈收益是保守估計(jì)值； 15. 未說(shuō)明確定的年凈收益是預(yù)測(cè)值； 16. 未說(shuō)明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償； 17. 兩種方法計(jì)算出的價(jià)格接近不能作為采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值得出最終價(jià)值的理由。

50、 四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的錯(cuò)誤 （本題 10 分。錯(cuò)處不超過(guò) 4 個(gè)。如將正確的內(nèi)容改 錯(cuò)，則每改錯(cuò) 1 處倒扣 2.5 分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)） 本次估價(jià)背景情況如下： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)登記用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為辦公，由業(yè)主自用。估價(jià)對(duì)象于一年前向銀行辦 第 12頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 理了抵押，曾委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，現(xiàn)因向原貸款銀行申請(qǐng)信貸的需要，房屋所有權(quán)人委托同一房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)再次估價(jià)，估價(jià)委托人僅提供了估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，發(fā)現(xiàn)估

51、價(jià)對(duì)象進(jìn)行了加層，但未辦理相關(guān)審批、登記手續(xù)。 以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件” 的內(nèi)容片段： 估價(jià)假設(shè)和限制條件 一、估價(jià)假設(shè) （一）一般假設(shè) 1. 假設(shè)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，估價(jià)對(duì)象可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由交易，并能維持持續(xù)使用。 2. 估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件，我們不保證 復(fù)印件與原件的一致性， 也未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)， 本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、完整，并以此為估價(jià)前提。 3. 實(shí)地查勘僅限于對(duì)估價(jià)對(duì)象外觀、使用狀況、區(qū)

52、域狀況的一般性查看，未對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、 隱蔽工程等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測(cè)試，本次估價(jià)以房屋內(nèi)在質(zhì)量符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并足以維持安全的正常使用為前提。 4. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。 （二）未定事項(xiàng)假設(shè) 本次估價(jià)無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。 （三）背離事實(shí)假設(shè) 據(jù)估價(jià)委托人介紹， 至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象存在尚未注銷(xiāo)的抵押登記， 因?yàn)楣纼r(jià)目的為再次抵押，本次估價(jià)不考慮在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的影響，以估價(jià)對(duì)象處于完整權(quán)利狀況為假設(shè)前提。

53、 （四）不相一致假設(shè) 1. 估價(jià)對(duì)象登記用途為工業(yè)，實(shí)際用途為辦公，本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照辦公用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。 2. 經(jīng)實(shí)地查勘，發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象已加層，實(shí)際面積與登記面積不一致，本次估價(jià)采用估價(jià)委托人提供的實(shí)際面積數(shù)據(jù)，并以此面積數(shù)據(jù)準(zhǔn)確為假設(shè)前提。 （五）依據(jù)不足假設(shè) 本次估價(jià)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。二、估價(jià)報(bào)告使用限制（略）【參考答案】 1. 我們不保證復(fù)印件與原件的一致性，也未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。錯(cuò)誤；應(yīng)改為：我們不保證復(fù)印件與原件的一致性，已向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)（或查詢(xún)）。 2. “因?yàn)楣纼r(jià)目的為再次抵押”錯(cuò)誤，應(yīng)改為：對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 3. “按辦公用途持續(xù)使用為假設(shè)前提”錯(cuò)誤，應(yīng)改為：本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照工業(yè)用途為估價(jià)前提。 解析：按實(shí)際用途辦公估價(jià)是違反合法原則的，估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師不能為了高估或低估目的而胡亂假設(shè)。 4. “本次估價(jià)采用估價(jià)委托人提供的實(shí)際面積數(shù)據(jù)”錯(cuò)誤，應(yīng)改為：本次估價(jià)按證載面積為準(zhǔn)。 第 13頁(yè)