房地產(chǎn)估價師第一套《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題附答案

《房地產(chǎn)估價師第一套《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題附答案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價師第一套《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題附答案（14頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、 房地產(chǎn)估價案例與分析 房地產(chǎn)估價案例與分析真題與解析 一、問答題 （共 3 題，每題 10 分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） （一）甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業(yè)、辦公和住宅多種類型物業(yè)， 該綜合樓于 2010 年 7 月底竣工后對外出租。 2012 年 9 月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請 抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。 2014 年 7 月甲公司償還了全部銀行貸款后，決定出售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。 請問：兩次估價的估價基本事項具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？

2、 【參考答案】 1. 估價基本事項是指估價目的、價值時點、估價對象和價值類型。第一次估價的 估價目的是抵押貸款評估，第二次估價的估價目的是轉(zhuǎn)讓估價；第一次估價的價值時點是 2012 年 9 月，第二次估價的價值時點是 2014 年 7 月；第一次估價的估價對象是該綜合樓整體， 第二次估價的 估價對象是該綜合樓六層的部分辦公用房；第一次估價的價值類型是抵押價值，屬于非市場價值中的謹慎價值，第二次估價的價值類型是市場價值。 2. 第一次估價的估價原則中有謹慎原則，第二次估價評估的是市場價值，則其估價原則除了沒 有謹慎原則外，其他應(yīng)遵循的原則與第一次估價相同。

3、 主要考點： 1. 估價基本事項； 2. 價格差異原因分析。 （二） 2015 年 6 月 1 日某房地產(chǎn)估價機構(gòu)受委托評估一幢辦公樓完全產(chǎn)權(quán)狀況下的整體轉(zhuǎn)讓價 值。該辦公樓共 20 層（含地下兩層設(shè)備層），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設(shè)期 2 年，建成于 2007 年，登 記建筑面積為 18000m2（不含地下建筑面積 2500m2），土地面積為 3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進行測算；采用收益法等比遞增公式測算收益價值時，以周邊三個類似辦公樓實際租金的平均

4、值為客觀租金，年租金增長率 6%，收益年限 48 年進行測算。請問： 1. 本次估價成本法測算中采用的建筑面積應(yīng)為多少？ 2. 上述收益法測算思路中存在哪些錯誤？ 2 【參考答案】 1. 建筑面積應(yīng)為 20500m。地下建筑面積也要花費成本。轉(zhuǎn)讓是整體轉(zhuǎn)讓而不僅是地上建筑。 2. 收益法測算思路中存在以下錯誤：①不能以周邊三個類似辦公樓的實際租金進行計算，應(yīng)進行客觀性分析或調(diào)整。②選取三個類似辦公樓可比租金進行比較，最后綜合時應(yīng)取加權(quán)平均而不是 無理由的按簡單算術(shù)平均確定。③收益年限應(yīng)為 40 年而不是 48 年。 主要考點：收益法估價的指錯和成本法核算的

5、面積。 （三）某寫字樓在建工程已取得出讓國有土地使用證及各項規(guī)劃建設(shè)許可，目前土建主體工程 基本完工，房屋設(shè)備安裝、室內(nèi)外裝飾裝修及室外附屬工程均未動工。該在建工程因債務(wù)糾紛擬被人民法院拍賣，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受人民法院委托對該在建工程進行評估，為拍賣提供價格參考依據(jù)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司有意參加競買，計劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規(guī)劃續(xù)建完成，室內(nèi)外裝飾裝修和設(shè)備重新設(shè)計施工，為此委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估最高競買價格。甲、乙兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)均采用假設(shè)開發(fā)法進行估價，評估價值差異較大。 請問：造成兩個估價項目評估價值差異較大的因素主要有哪些？ 【參考答案】 1.

6、 估價目的不同。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱甲公司）的估價目的是強制拍賣目的，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱乙公司）的估價目的是投資競買目的。估價目的不同評估出的價值肯定有差異。 2. 價值類型不同。甲公司評估的價值類型是市場價值，乙公司評估的價值類型是投資價值。投資價值與市場價值區(qū)別在于前者由于不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。具體表現(xiàn)在：即使評 第 1頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 估投資價值與評估市場價值的方法相同，主要估價參數(shù)的選取也是不一樣的。價值類型不同則評估價值

7、肯定有差異。 3. 價值時點不同。甲公司評估的價值時點是法院委托之日，乙公司評估的價值時點是某房地產(chǎn) 開發(fā)公司委托之日。價值時點不同則評估價值也會有差異。 4. 估價原則不同。甲公司評估時遵循獨立、客觀、公正原則，乙公司評估則不必遵循獨立、客觀、公正原則。估價原則不同則評估價值也會有差異。 主要考點：在建工程拍賣估價。拍賣底價和競買價格不同的原因。 二、單項選擇題 （共 3 大題， 10 小題， 每小題 2 分。每小題的備選答案中只有 1 個最符合題意， 請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)） （一）張某于 2010 年 5 月購

8、買了位于市中心的一套商品住房，分兩期付款（間隔三個月），每 期付一半， 月利率為 0.5%。張某購房后向銀行申請了 5 年期抵押貸款。 2014 年 1 月張某由于資金需 要再次以該房屋向同一銀行申請貸款，委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行再次貸款抵押估價，注冊房地產(chǎn) 估價師選用比較法作為估價方法之一， 經(jīng)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)該市商品住房價格自 2010 年以來處于穩(wěn)定上 漲狀態(tài)。 1. 估價對象的原購買價格（ M）換算為成交日期一次性付清的價格為（ ）。 A.M 50%＋ M 50%（ 1＋ 3 0.5%） B.M 50%＋ M 50%/（ 1＋ 0.5%） 3

9、 C.M 50%＋ M 50%（ 1＋ 0.5%） 3 D.M 50%＋ M 50%/（ 1＋ 3 0.5%） 『正確答案』 B 『答案解析』 2010 年 5 月支付一半， 2010 年 8 月再支付一半 ?？键c：比較法價格基礎(chǔ)的統(tǒng)一。 2. 注冊房地產(chǎn)估價師搜集了甲、乙、丙、丁四個交易實例，在選取可比實例并進行調(diào)整時做法正確的是（ ）。 A. 甲帶有當?shù)刂W的入學指標，應(yīng)在權(quán)益狀況中予以調(diào)整 B. 乙的成交價格是帶車位價格，應(yīng)將車位在實物狀況中予以調(diào)整 C. 丙的價格為周邊同類房地產(chǎn)掛牌價，可按經(jīng)驗調(diào)整其與實際成交價的差價

10、D. 丁的成交價為賣方實得金額，應(yīng)對其進行稅費負擔調(diào)整 『正確答案』 D 『答案解析』 A 選項和 B 選項均錯在應(yīng)在統(tǒng)一財產(chǎn)范圍時調(diào)整而不是在權(quán)益狀況、實物狀況中調(diào)整； C 選項錯在對掛牌價的調(diào)整不能按經(jīng)驗調(diào)整而應(yīng)按客觀行情調(diào)整，得出正常成交價格而不是實際成交價格。 考點：可比實例的三個系數(shù)調(diào)整。 3. 關(guān)于本次抵押估價的說法，正確的是（ ）。 A. 法定優(yōu)先受償款包括未償還貸款余額，以及實現(xiàn)抵押權(quán)時涉及的稅費 B. 抵押凈值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值- 已抵押貸款余額 C. 再次抵押價值＝（未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值- 已抵押貸款余

11、額）抵押率 D. 再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值 - 已抵押貸款余額 / 抵押率 『正確答案』 D 『答案解析』 A 選項錯在法定優(yōu)先受償款包括的是已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額而不是未償還貸款余 額，同時也不包含實現(xiàn)抵押權(quán)時涉及的稅費。 B 選項，抵押凈值＝未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的 價值—已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額—實現(xiàn)抵押權(quán)時的稅費。 C選項，再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu) 第 2頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 先受償權(quán)下的價值— 【已抵押貸款余額 / 社會一般貸款成數(shù)】 —拖欠的建設(shè)工程價款—其他法定優(yōu)先受償款。 考點：再次

12、抵押價值的確定。 （二）某市以掛牌方式出讓一宗商業(yè)土地使用權(quán)，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）計劃 參加競買， 委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu) （以下簡稱乙機構(gòu)） 對該地塊進行估價以提供最高競買報價參考。經(jīng)估價方法適用性分析，乙機構(gòu)決定采用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法進行測算。經(jīng)市場調(diào)查，乙機 構(gòu)認為類似項目未來市場客觀投資回報率為 7.5%，而甲公司投資部門預(yù)測為 9%，董事會期望的投資回報率為 8%～ 10%。 4. 本次估價的價值類型為（ ）。 A. 快速變現(xiàn)價值 B. 投資價值 C. 謹慎價值 D. 現(xiàn)狀價值 『正確答案』 B

13、『答案解析』對該地塊估價以提供最高競買報價參考，這就是投資價值評估?？键c：投資價值。 5. 估價測算中應(yīng)采用的投資回報率為（ ）。 A.7.5% B.8% C.9% D.10% 『正確答案』 B 『答案解析』題中委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱乙機構(gòu)）對該地塊進行估價以提供最高競買報價參考，給出答案，應(yīng)采用特定投資者要求的最低收益率或者稱為最低期望收益率，收益率越低，說明獲得相同收益的風險越小，則房地產(chǎn)價值越高，能承擔的地塊買價也就越高。 考點：投資報酬率的確定。 6. 若測算該商品項目未來凈收益為 2000 萬元 / 年，開發(fā)期為

14、 2 年，投資回報率為 i ，則共在價 值時點的開發(fā)價值為（ ）。 A.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 38] B.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 40] C.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 38]/ （1＋ i ） 2 D.2000/i [1-i/ （ 1 ＋ i ） 40]/ （1＋ i ） 2 『正確答案』 C 『答案解析』收益期限為 38 年，開發(fā)完成價值應(yīng)折現(xiàn)至價值時點，折現(xiàn)年數(shù)為 2 年。

15、 考點：收益價值的計算。 （三）甲公司于 2008 年 5 月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋， 首層建筑面積為 2000m2， 二層建筑面積為 2 2010 年 1 月出租給乙公司，租賃期限為 10 年，乙公司承租后將 1500m，該房屋于 該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了 2 月甲公司以該房屋申請了 3 500m的包房， 2011 年 3 年期抵押貸款， 2014 年 8 月該房屋所在區(qū)域被列為征收范圍，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別于 2011 年、 2014 年接受委托，對房屋進行了抵押估價和征收估價。

16、 7. 該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為（ 2 ）m。 A.2000 B.2500 C.3500 D.4000 第 3頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 『正確答案』 C 『答案解析』抵押建筑面積應(yīng)遵守合法原則，按登記建筑面積計算?？键c：抵押面積的確定。 首先，合法才算面積。合法以后，要扣除回遷面積、銷售面積、公建面積。 8. 如甲公司 2014 年 3 月未能償還貸款，關(guān)于房屋處分的說法錯誤的是（ ）。 A. 處分該房屋所得

17、優(yōu)先用于償還抵押貸款 B. 處分該房屋無需考慮原租約的影響 C. 處分該房屋時應(yīng)按登記用途處置 D. 處分時乙公司加建的房屋可以一并處置『正確答案』 B 『答案解析』強制拍賣時應(yīng)考慮原有租約的影響?？键c抵押的法律規(guī)定。 9. 關(guān)于該兩次估價的技術(shù)處理的說法，正確的是（ ）。 A. 抵押估價時應(yīng)按酒樓用途，評估有租約限制價值 B. 抵押估價時應(yīng)按辦公用途，評估無租約限制價值 C. 征收估價時應(yīng)按酒樓用途，評估有租約限制價值 D. 征收估價時應(yīng)按當?shù)卣J定的用途，評估無租約限制價值『正確答案』 D 『答案解析』抵押估價時應(yīng)按辦公

18、用途，評估出租人權(quán)益價值；征收估價時應(yīng)按當?shù)卣J定的用途，評估無租約限制價值。 考點：抵押與征收的不同處理。 10. 關(guān)于該房屋裝修價值處理的說法，正確的是（ ）。 A. 抵押估價時無需考慮裝修價值 B. 抵押估價時應(yīng)采用乙公司實際支付的裝修費用 C. 征收估價時裝修價值由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的可以委托評估 D. 征收時由征收部門根據(jù)乙公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定『正確答案』 C 『答案解析』 房屋裝修價值在征收估價時應(yīng)由征收當事人協(xié)調(diào)確定， 協(xié)商不成的可以委托評估。 考點征收估價之裝修補償，?？肌? 三、下列房地

19、產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的 13 處（每指明 1 處錯誤得 3 分，本題 全對得 40 分。請在答題紙上作答， 每個錯誤對應(yīng) 1 個序號， 未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不 計分） 封面（略） 致估價委托人函 公司： 受貴公司委托，我公司對貴公司所屬的位于市路號大酒店五～八層，建筑面積為 3586.18m2 房地產(chǎn)抵押價值進行了評估。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù) 而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點為 2014年 9月11 日。 注冊房地產(chǎn)估價師依據(jù)估價目的，遵循估價原則，在實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的

20、基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用比較法和收益法，最終確定 估價對象房地產(chǎn)在價值時點的抵押價值如下 （幣種：人民幣）：評估單價 30157 元 /m2，評估總價 10815 萬元，大寫人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。 第 4頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 房地產(chǎn)估價有限公司（公章） 二〇一四年九月十七日 1. 致估價委托人函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法定優(yōu)先受償款。 2. 致估價委托人函中落款缺法人代表及其簽字。 目錄（略） 估價師聲明（略） 估價假設(shè)和限制條件（略） 估價

21、結(jié)果報告 一、估價委托人（略） 二、估價機構(gòu)（略） 三、估價對象 （一）估價對象描述 1. 位罝（略） 2. 土地狀況 估價對象位于市路號，四至（略），所處區(qū)域達“七通”，即通路、通信、通電、 通上水、通下水、通燃氣、通熱力，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。 3. 建筑物狀況 大酒店屬五星級酒店，建成于 1998 年，總樓層為 26 層，有 201 間客房，餐飲、會議、娛 樂、健身等設(shè)施齊全。本次估價對象所在層數(shù)為五～八層，設(shè)有各種客房 64 間。 酒店主體建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，按五星級酒店標準裝修和配備相應(yīng)設(shè)施設(shè)備（詳細裝修情況及設(shè)施設(shè)

22、備狀況略），維護保養(yǎng)狀況良好。 3. 估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀況因素。 （二）估價對象權(quán)屬狀況 1. 土地權(quán)屬 整幢大廈土地用途為商業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2045 年 5 月 16 日，土地面積 為 10743.76m2，土地使用證號：（其他內(nèi)容略） 2. 房屋權(quán)屬 估價對象為大酒店的五～八層， 建筑面積為 3586.18m2，五～六層、 七～八層分別辦理了單 獨的房屋所有權(quán)證（證號略），每層建筑面積相同。 （其他內(nèi)容略） 3. 其他權(quán)利 經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師

23、調(diào)查核實，至價值時點估價對象權(quán)利狀況完整，不存在地役權(quán)、抵押權(quán)等 他項權(quán)利。 4. 估價對象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況。四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 5. 估價目的后置于估價對象。（可作為備選錯誤）五、價值時點 2014 年 9 月 11 日（與實地查勘完成之日一致） 六、價值類型（略） 七、估價依據(jù)（略） 八、估價原則（略） 第 5頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 九、估價方法（略） 十、估價結(jié)果 根據(jù)估價目的，遵循估價原則，在進行實地查勘、

24、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基 礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用比較法和收益法，估算確定估價對象房地 產(chǎn)在價值時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為（幣種：人民幣）：單價 30157 元 /m2， 總價 10815 萬元；注冊房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象的法定優(yōu)先受償款為 0 元，故最終確定估價對 象房地產(chǎn)在價值時點的抵押價值為：單價 30157 元/m2 ，評估總價 10815 萬元，大寫：人民幣壹億 零捌佰壹拾伍萬元整。 十一、注冊房地產(chǎn)估價師（略） 十二、實地查勘期（略） 十三、估價作業(yè)期 2014年

25、9月 11日。 6. 估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致。 應(yīng)該是一段時間 2014 年 9 月 11 日- 2014 年9月 14日 十四、估價對象變現(xiàn)能力分析 變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 1. 通用性分析 估價對象土地用途為商業(yè)用途，其建筑形式符合酒店經(jīng)營的需要，故通用性一般。 2. 獨立使用性分析 估價對象為酒店五～八層，已辦理產(chǎn)權(quán)證明，其使用及經(jīng)營不受其他房地產(chǎn)的影響，可獨立使 用。 3. 可分割轉(zhuǎn)讓性分析 根據(jù)合法用途和

26、產(chǎn)權(quán)狀況，五～六層、五～八層擁有獨立的房屋所有權(quán)證，估價對象可分割轉(zhuǎn)讓性較好。 （變現(xiàn)能力其他分析略） 7. 估價結(jié)果報告中缺“風險提示”項。估價技術(shù)報告 一、估價對象實物狀況描述與分析（略）二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略） 五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析 經(jīng)過分析，擬采用比較法和收益法進行估價。（各種估價方法適用性分析及估價方法定義略）七、估價測算過程 （一）比較法 比較法原理：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處

27、理后得到估價對象價值或價格的方法。 計算公式： 比準價格＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 1. 選取可比實例 （ 1）可比實例 A 的確定 第 6頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 G公寓式酒店十一層， 2014 年 5 月 9 日的市場正常成交價格為 27800 元 /m2。 （ 2）可比實例 B 的確定 W公寓式酒店十八層， 2013 年 10 月 10 日的市場正常成交價格為 28500 元/m2。 （ 3）可比實例 C的確定 Y 公寓式酒店七層， 2014 年 8 月 11

28、日的市場正常成交價格為 29412 元 /m2。 2. 編制比較因素條件說明表 （可比實例的具體房地產(chǎn)狀況描述略）房地產(chǎn)價格比較因素條件說明表 項目 估價對象 實例 A 實例 B 實例 C G公寓式酒店 W公寓式酒店 Y 公寓式酒店 交易單價 / 待估 27800 28500 29412 （元/㎡） 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 2014-9-11 2014-5-9 2013-10-10 2014-8-11 項目 估價對象 實例

29、 A 實例 B 實例 C G公寓式酒店 W公寓式酒店 Y 公寓式酒店 商 業(yè) 繁 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 商業(yè)繁華度較高 華 程 度 離 市 商 房 服 約 9000m 約 13500m 約 9000m 約 9000m 中 區(qū) 地 心 位

30、 產(chǎn) 距 狀 狀 離 況 況 樓 調(diào) 五～八層 /26 層 十一層 /26 層 十八層 /32 層 七層 /38 層 調(diào) 層 整 整 交 通 便 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷 捷 度 環(huán) 境 人文、環(huán)境較好 人文、環(huán)境較

31、好 人文、環(huán)境較好 人文、環(huán)境較好 景 觀 基 七通 七通 七通 七通 第 7頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 礎(chǔ) 設(shè) 施 公 共 服 完善 完善 完善 完善 務(wù) 設(shè) 施 臨 街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 狀 況 建

32、 筑 較大 較大 較大 較大 規(guī) 模 建 筑 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 結(jié) 構(gòu) 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 電梯、中央空調(diào)系 設(shè) 統(tǒng)，送排風系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風系統(tǒng)、 統(tǒng)，送排風系統(tǒng)、 消 施 消防系統(tǒng)、 樓宇自 消防系統(tǒng)、樓宇自 消防系統(tǒng)、樓宇自 防系統(tǒng)、樓宇自控系 設(shè) 控系統(tǒng)、綜合管線 控系統(tǒng)、綜合管線 控系統(tǒng)、綜合管線 統(tǒng)、綜合管線系統(tǒng)等 實 備

33、 系統(tǒng)等 系統(tǒng)等 系統(tǒng)等 物 裝 狀 飾 況 無裝修 精裝修 精裝修 精裝修 調(diào) 裝 修 整 空 間 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 布 局 外 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 觀 層 3m 3m 3m 3m 高 工 程 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 質(zhì) 量

34、 第 8頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 建 成 2012 2013 2013 1998 年 代 維 修 養(yǎng) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 護 情 況 使 用 酒店 酒店 酒店 酒店 功 能 停 配有地上、 地下停 配有

35、地上、地下停車 配有地上、地下停 配有地上、地下停 車 車位、能滿足要求 位、能滿足要求 車位、能滿足要求 車位、能滿足要求 位 剩 余 土 權(quán) 地 年 35 年 36 年 37 年 30.7 益 使 狀 用 況 年 調(diào) 限 整 規(guī) 劃 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 用 途 3. 建立比較基礎(chǔ)（過程略）

36、 4. 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)估價對象與可比實例的各種因素， 編制比較因素條件指數(shù)表。 比較因素指數(shù)確定方法如下： （ 1）交易情況修正 可比實例 A、 B、C 均為市場正常交易，故對交易情況無需修正。 （ 2）市場狀況調(diào)整 以估價對象價值時點為 100，可比實例的交易日期與價值時點較接近，自 2013 年 1 月以來，該 市酒店業(yè)房地產(chǎn)市場呈上漲趨勢，經(jīng)調(diào)查分析 2013 年 10 月至 2014 年 9 月平均每月上漲 1%。 （ 3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 以估價對象為 100，按照可比實例

37、比較因素說明進行調(diào)整修正。 比較因素條件指數(shù)表 項目 估價對象 實例 A 實例B實例C 交易單價 / （元/ ㎡ ） 待估 27800 28500 29412 第 9頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 交易情況 100 100 100 100 市場狀況調(diào)整（交易日期） 100 104 113 101 8. 可比實例 B 的市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為 111 而不是 113。 項目 估價對象 實例 A 實例B實例C 商業(yè)繁華程度 100 10

38、0 100 100 離市商服中心距離 100 100 98 100 樓層 100 102 104 100 區(qū)位狀況調(diào) 交通便捷度 100 100 100 100 整 環(huán)境景觀 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 100 100 公共服務(wù)設(shè)施 100 100 100 100 臨街狀況 100 100 100 100 建筑規(guī)模 100 100 100 100 房地產(chǎn)狀況調(diào) 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 設(shè)施設(shè)備

39、 100 100 100 100 整 裝飾裝修 100 90 100 100 實物狀況調(diào) 整 空間布局 100 100 100 100 外觀 100 100 100 100 層高 100 100 100 100 工程質(zhì)量 100 100 100 100 實物狀況調(diào) 建成年代 100 105 105 105 維修養(yǎng)護情況 100 100 100 100 整 停車位 100 100 100 100 權(quán)益狀況調(diào) 剩余土地使用年限 100

40、104 105 106 整 規(guī)劃用途 100 100 100 100 9. 可比實例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符， A 應(yīng)小于 100， B、C 都應(yīng)為 100。 10. 可比實例 A 的建成年代略早于可比實例B、 C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于 105，或說明不調(diào)整理由。 5. 編制比較因素調(diào)整系數(shù)表及測算比準價格 經(jīng)測算，可比實例 A、 B、C 修正調(diào)整后的價格分別為 28841 元 /m2、 28661 元 /m2、 26690 元 /m2。（測算過程略） 6. 確定估價對象比準價格 將估價對象各項影響因素與可比實例的各項影響

41、因素相比較，得到三個可比實例修正調(diào)整后的 價格。三個價格比較接近，故采取簡單算術(shù)平均值作為比較法最終價格。 （ 28841＋ 28661＋ 26690） 3＝ 28064（元 /m2） 11. 可比實例調(diào)整后價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終比較價值的理由。（二）收益法 收益法原理：預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值 或價格的方法。 第 10頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 計算公式： 式中， Ai 為未來各期的凈收益， Y 為報酬率，

42、n 為收益年限。 1. 計算酒店五～八層年經(jīng)營收入 經(jīng)測算，酒店五～八層年經(jīng)營收入為 26753354 元（測算過程略）。 2. 計算總費用（總營業(yè)支出） 估價對象為經(jīng)營性酒店用房，所發(fā)生的費用主要為直接經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、維修費、管理費、 保險費、稅金等。 酒店年總費用＝經(jīng)營成本及經(jīng)營費用＋管理費用及財務(wù)費用＋維修費＋保險費＋相關(guān)稅金 （ 1）經(jīng)營成本及經(jīng)營費用 經(jīng)營成本及經(jīng)營費用占年經(jīng)營收入的 25%（依據(jù)略），即： 26753354 25%＝ 6688338（元）（ 2）管理費用及財務(wù)費用 管理費用及財務(wù)費用為經(jīng)營收入的 3%（依據(jù)略

43、），即： 26753354 3%＝ 802601（元） （ 3）維修費 2 按建筑物重置價格的 2%計算，房屋重置價格為 3500 元 /m （依據(jù)略）。 （ 4）保險費 按建筑物重置價格乘以保險費率 2‰（依據(jù)略）計算，即：年保險費＝ 3500 3586.18 2‰＝25103（元） （ 5）相關(guān)稅金 稅金是指房屋所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加。稅金按國家稅法 規(guī)定執(zhí)行，綜合稅率 17.5 % ，稅金按總經(jīng)營收入計取。 相關(guān)稅金＝年經(jīng)營收入 17.5% ＝ 26753354 17.5% ＝ 46818

44、37 （元） 由上，年總費用 =經(jīng)營成本及經(jīng)營費用 +管理費用及財務(wù)費用 +維修費 +保險費 +相關(guān)稅金 = 6688338+ 802601+ 251033+ 25103+ 4681837= 12448912 （元） 3. 確定估價對象房地產(chǎn)年凈收益 年凈收益 A＝年經(jīng)營收入－年總費用 ＝ 26753354－ 12448912 ＝ 14304442（元） 12. 確定年凈收益時還應(yīng)扣除正常的商業(yè)經(jīng)營利潤。 4. 確定報酬率 報酬率取 12%（確定過程略）。 5. 確定收益年限 根據(jù)估價對象的國有土地使用證記載，土地使用權(quán)終

45、止日期至 2045 年 5 月 16 日，剩余使用年 限為 30.7 年；估價對象所在建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，耐用年限為 60 年，已使用 16 年，剩余使用年限為 44 年；根據(jù)建筑物剩余使用年限與土地剩余使用年限孰短原則，確定估價對象收益年限為 30.7 年。 6. 確定估價對象收益價值 根據(jù)公式，估價對象收益價值計算如下： -n V＝ A/Y[1 －（ 1＋Y） ] ＝ 14304442 12% [1 － 1/ （ 1＋ Y）30.7 ] 第 11頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 ＝ 115651209（元）

46、評估單價＝ 115651209 3586.18 ＝ 32249（元 / ㎡） 13. 收益法計算中未說明采用上述收益法公式的理由， 或者說未說明未來凈收益流模式確定的理 由。 14. 應(yīng)說明確定的年凈收益是保守估計值。 15. 未說明確定的年凈收益是預(yù)測值。 16. 未說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。（三）估價對象市場價格 根據(jù)上述測算，比較法測算結(jié)果為 28064 元 / m 2，收益法測算結(jié)果為 32249 元 /m2，兩種方法的 結(jié)果差距較小，最終采用簡單算術(shù)平均法確定估價結(jié)果，則： 估價對象單價＝ 28064

47、0.5 ＋ 32249 0.5 ＝ 30157 （元 /m2） 估價對象總價＝ 30157 3586.18 ＝10815 （萬元）（取整到萬元） 17. 兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終價值的理由。 （四）估價對象抵押價值 根據(jù)委托人提供的資料及注冊房地產(chǎn)估價師的調(diào)查，估價對象在價值時點的法定優(yōu)先受償款為 0，故： 房地產(chǎn)抵押價值： 10815 萬元－ 0 元＝ 10815 萬元 八、估價結(jié)果確定（略） 附件（略） 【參考答案】 1. 致估價委托人函中未說明估價對象未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值和法

48、定優(yōu)先受償款； 2. 致估價委托人函中落款缺法人代表及其簽字； 3. 估價對象描述中未說明估價對象的交通條件、公共配套設(shè)施狀況和周圍環(huán)境和景觀等區(qū)位狀 況因素； 4. 估價對象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況； 5. 估價目的后置于估價對象；（可作為備選錯誤） 6. 估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致； 7. 估價結(jié)果報告中缺“風險提示”項； 8. 可比實例 B 的市場狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)為 111 而不是 113； 9. 可比實例離市商服中心距離指數(shù)與描述不符， A 應(yīng)小于 100， B、C 都應(yīng)為 100； 1

49、0. 可比實例 A 的建成年代略早于可比實例B、 C，調(diào)整指數(shù)應(yīng)略小于 105； 11. 可比實例調(diào)整后價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終比較價值的理由； 12. 確定年凈收益時還應(yīng)扣除正常的商業(yè)經(jīng)營利潤； 13. 收益法計算中未說明采用上述收益法公式的理由，或者說未說明未來凈收益流模式確定的理 由； 14. 應(yīng)說明確定的年凈收益是保守估計值； 15. 未說明確定的年凈收益是預(yù)測值； 16. 未說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償； 17. 兩種方法計算出的價格接近不能作為采用簡單算術(shù)平均值得出最終價值的理由。

50、 四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤 （本題 10 分。錯處不超過 4 個。如將正確的內(nèi)容改 錯，則每改錯 1 處倒扣 2.5 分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯） 本次估價背景情況如下： 估價對象房地產(chǎn)登記用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為辦公，由業(yè)主自用。估價對象于一年前向銀行辦 第 12頁 房地產(chǎn)估價案例與分析 理了抵押，曾委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價，現(xiàn)因向原貸款銀行申請信貸的需要，房屋所有權(quán)人委托同一房地產(chǎn)估價機構(gòu)再次估價，估價委托人僅提供了估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件，注冊房地產(chǎn)估價師進行實地查勘時，發(fā)現(xiàn)估

51、價對象進行了加層，但未辦理相關(guān)審批、登記手續(xù)。 以下是該房地產(chǎn)抵押估價報告中“估價假設(shè)和限制條件” 的內(nèi)容片段： 估價假設(shè)和限制條件 一、估價假設(shè) （一）一般假設(shè) 1. 假設(shè)估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，估價對象可在公開市場上自由交易，并能維持持續(xù)使用。 2. 估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》復(fù)印件，我們不保證 復(fù)印件與原件的一致性， 也未向政府有關(guān)部門進行核實， 本次估價假設(shè)估價委托人提供的資料真實、合法、準確、完整，并以此為估價前提。 3. 實地查勘僅限于對估價對象外觀、使用狀況、區(qū)

52、域狀況的一般性查看，未對房屋主體結(jié)構(gòu)、 隱蔽工程等內(nèi)在質(zhì)量進行專業(yè)測試，本次估價以房屋內(nèi)在質(zhì)量符合國家有關(guān)標準并足以維持安全的正常使用為前提。 4. 注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。 （二）未定事項假設(shè) 本次估價無未定事項假設(shè)。 （三）背離事實假設(shè) 據(jù)估價委托人介紹， 至價值時點估價對象存在尚未注銷的抵押登記， 因為估價目的為再次抵押，本次估價不考慮在先的抵押擔保債權(quán)的影響，以估價對象處于完整權(quán)利狀況為假設(shè)前提。

53、 （四）不相一致假設(shè) 1. 估價對象登記用途為工業(yè)，實際用途為辦公，本次估價以估價對象按照辦公用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。 2. 經(jīng)實地查勘，發(fā)現(xiàn)估價對象已加層，實際面積與登記面積不一致，本次估價采用估價委托人提供的實際面積數(shù)據(jù)，并以此面積數(shù)據(jù)準確為假設(shè)前提。 （五）依據(jù)不足假設(shè) 本次估價無依據(jù)不足假設(shè)。二、估價報告使用限制（略）【參考答案】 1. 我們不保證復(fù)印件與原件的一致性，也未向政府有關(guān)部門進行核實。錯誤；應(yīng)改為：我們不保證復(fù)印件與原件的一致性，已向政府有關(guān)部門進行核實（或查詢）。 2. “因為估價目的為再次抵押”錯誤，應(yīng)改為：對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價，抵押價值可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額。 3. “按辦公用途持續(xù)使用為假設(shè)前提”錯誤，應(yīng)改為：本次估價以估價對象按照工業(yè)用途為估價前提。 解析：按實際用途辦公估價是違反合法原則的，估價機構(gòu)或估價師不能為了高估或低估目的而胡亂假設(shè)。 4. “本次估價采用估價委托人提供的實際面積數(shù)據(jù)”錯誤，應(yīng)改為：本次估價按證載面積為準。 第 13頁