農(nóng)村土地市場化研究立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

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1、 農(nóng)村土地市場化研究立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告 一、立項(xiàng)依據(jù)和目的意義 1、目的意義 綜觀中國的問題，當(dāng)前最主要的是“三農(nóng)”問題，即“農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民”問題，始終是中國的根本問題，也是中國歷屆政府必須關(guān)注與解決的問題?！叭r(nóng)”問題的表征是農(nóng)民太窮，根本是農(nóng)民人口太多，從事農(nóng)業(yè)的人太多，“人多地少”是中國的最大國情。不僅如此，目前農(nóng)業(yè)仍然沒有從根本上改變?nèi)踬|(zhì)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)，在現(xiàn)有科學(xué)技術(shù)條件下，仍受到自然條件的影響。如何克服農(nóng)業(yè)弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)、提高農(nóng)業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力問題，如何解決農(nóng)民的收入保障問題等，是中國也是世界各國今天面臨的現(xiàn)實(shí)問題。如果“三農(nóng)”問題不解決，我國實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的理想藍(lán)圖將成一紙空文?！吨泄仓醒雵?/p>

2、務(wù)院關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》再次把農(nóng)業(yè)和農(nóng)村問題作為中央第一號(hào)文件下發(fā)，也說明了這個(gè)問題的嚴(yán)重性，充分體現(xiàn)了當(dāng)前我國政府把解決“三農(nóng)”問題作為在新形勢下經(jīng)濟(jì)工作重中之重的戰(zhàn)略意圖和遠(yuǎn)見卓識(shí)。而諸多“三農(nóng)”問題的解決，核心是增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)途徑是培育和完善農(nóng)村要素市場、推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，保持農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，其中農(nóng)村土地問題又是重中之重, 因?yàn)樗恰叭r(nóng)”問題之中極為重要的經(jīng)濟(jì)政治問題,涉及到國家長遠(yuǎn)利益和農(nóng)民切身利益?！叭r(nóng)”問題的表征之后，是農(nóng)民所擁有的土地資源制度安排缺陷?，F(xiàn)存的土地制度安排，使農(nóng)民所擁有的對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)包括宅基地使用權(quán)殘缺。由此可見，“三農(nóng)”難題

3、的癥結(jié)，在于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效率水平和投資回報(bào)不足以吸引廣泛的社會(huì)資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，使農(nóng)業(yè)的資本積累嚴(yán)重缺乏，長時(shí)期處于“低水平均衡”，農(nóng)民增收的長效機(jī)制沒有形成，進(jìn)而不斷拉大了城鄉(xiāng)收入差距，在根本上動(dòng)搖了構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)。因此，在現(xiàn)行政策法律框架下，對(duì)農(nóng)村土地制度的改革深度和創(chuàng)新效率，將決定試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的命運(yùn)。基于這一判斷，農(nóng)村土地制度的改革是破解“三農(nóng)”難題的必經(jīng)之路，而其焦點(diǎn)應(yīng)始終對(duì)應(yīng)在農(nóng)民權(quán)益的有效保障和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的不斷提高上。由此，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的“資本化”就是我國農(nóng)地制度變遷的“焦點(diǎn)”所在，也是成都試驗(yàn)區(qū)建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、綜合配套改革、破解二元結(jié)構(gòu)、解決“三農(nóng)”問題繞不開的核心難題。然

4、而，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所有這些都直接或間接依賴于農(nóng)村金融的發(fā)展與支持。2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中再次強(qiáng)調(diào)了要加強(qiáng)建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度，從金融和土地兩個(gè)方面推進(jìn)農(nóng)村改革向縱深發(fā)展。 我國農(nóng)村土地交易可分為兩類，即土地所有權(quán)交易與土地使用權(quán)交易。一方面，依據(jù)新的農(nóng)村建設(shè)計(jì)劃(包括基礎(chǔ)建設(shè)、農(nóng)戶住房等)，少數(shù)幾個(gè)村莊將發(fā)展為中心村，所以農(nóng)村資源將有可能通過市場機(jī)制進(jìn)行大模的再分配，市場對(duì)于土地所有制來說也變得越來越重要，而且增強(qiáng)土地征用的市場化程度，不僅會(huì)有效地保護(hù)農(nóng)民的利益，而且還會(huì)進(jìn)一步提高耕地占用成本

5、，從而有效保護(hù)耕地資源，并促進(jìn)城市土地利用率的提高。然而，大量的土地征用費(fèi)可能就需要靠農(nóng)村金融體系的支撐。另一方面，一定年期的農(nóng)村土地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓無論在發(fā)達(dá)地區(qū)還是欠發(fā)達(dá)地區(qū)都已更加常見，土地使用權(quán)市場對(duì)金融的需求也越來越旺盛。因此，自70年代末期以來，農(nóng)村金融改革在政府主導(dǎo)下圍繞農(nóng)村金融組織更好地服務(wù)“三農(nóng)”這一中心而展開，包括恢復(fù)農(nóng)業(yè)銀行(1979年)、擴(kuò)大農(nóng)村信用社自主權(quán)(80年代中期-90年代中期)、創(chuàng)立農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行(1994年)、農(nóng)村信用社與農(nóng)業(yè)銀行脫鉤(1996年底)、促使農(nóng)業(yè)銀行成為真正的商業(yè)性金融企業(yè)、取締農(nóng)村合作基金會(huì)(1999年)、恢復(fù)農(nóng)村信用社合作金融組織(1996-2

6、001年)、2003年下半年開始的農(nóng)村信用社明晰產(chǎn)權(quán)和完善管理體制的改革等，基本確立了農(nóng)村金融主體運(yùn)作的基本規(guī)范，建立了農(nóng)村金融市場框架。農(nóng)業(yè)發(fā)展需要金融的支持，但從1999年金融體制改革以來，四大國有商業(yè)銀行基本取消了縣一級(jí)分支機(jī)構(gòu)的放貸權(quán)，只保留了吸儲(chǔ)功能；占據(jù)大片農(nóng)村金融市場的郵政儲(chǔ)蓄也只吸儲(chǔ)不放貸，使得本來急需資金支持的廣大農(nóng)村得不到現(xiàn)有國有商業(yè)銀行的支持的同時(shí)，農(nóng)村資金通過銀行、信用社和郵政儲(chǔ)蓄等渠道流反而流向城市，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民福利改善。而WTO的加入使我國農(nóng)業(yè)面臨著嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)，外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，必將以其資金、技術(shù)上的優(yōu)勢占領(lǐng)我國的農(nóng)村金融市場，這將直接

7、威脅到我國農(nóng)村金融體系的存亡；而金融業(yè)存在的諸如農(nóng)村金融組織不能完全成為獨(dú)立的市場主體、承受著較沉重的不良資產(chǎn)、缺乏有效率的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和競爭政策、金融機(jī)構(gòu)享受著來自政府的隱含擔(dān)保等導(dǎo)致的中國農(nóng)村金融供求結(jié)構(gòu)問題也必將面臨全面的改革與轉(zhuǎn)軌。因此，要很好解決“三農(nóng)”問題，就必須關(guān)注和研究我國農(nóng)村金融組織，尤其是更要關(guān)注的是農(nóng)村金融體系對(duì)農(nóng)村集體土地市場的支撐，促進(jìn)農(nóng)村土地市場的健康與快速發(fā)展，這在目前有著十分重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。 本項(xiàng)目的目的僅在于通過我國農(nóng)村金融組織發(fā)展歷史的回顧，借鑒國外和國內(nèi)省市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)****市農(nóng)村金融組織體系支撐****市農(nóng)村集體土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀，分

8、析其存在的問題，并架建適合于****市實(shí)際情況的農(nóng)村土地金融體系以支撐農(nóng)村集體土地市場發(fā)展，以解決土地市場中出現(xiàn)的種植大戶貸不到款或貸款量太少，而金融機(jī)構(gòu)又貸不出或找不到優(yōu)良客戶得供需脫節(jié)的矛盾，破除農(nóng)村集體土地市場發(fā)展的金融制約因素，從而促進(jìn)****市集體土地市場健康、有序、快速發(fā)展。 2、國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 （1）國外發(fā)展現(xiàn)狀 當(dāng)今世界上 ,大多數(shù)發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)都建立了較為完善的農(nóng)地金融制度。但由于各國的背景和直接目的不同，所以各國的農(nóng)地金融制度也不同。在國外當(dāng)前主要有以美國、德國、法國等國的農(nóng)地金融制度較為典型。 美國現(xiàn)行的農(nóng)村金融服務(wù)體系是自20世紀(jì)起隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

9、的發(fā)展而逐步建立和不斷完善起來的。在20世紀(jì)初期，隨著美國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平和市場化程度的不斷提高，舊的農(nóng)村金融體系已無法滿足農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)信貸資金的需要。同時(shí)，城市工商業(yè)也積累了大量的過剩資本正急于投向農(nóng)村市場，在這種有利的宏觀背景下，美國政府開始了改革原有農(nóng)村金融體系的步伐。首先，為了發(fā)揮國家對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的扶持作用，政府的農(nóng)貸機(jī)構(gòu)得以建立，包括商品信貸公司、農(nóng)村電氣化管理局和農(nóng)民家計(jì)局等三個(gè)官方機(jī)構(gòu)，它們都是由美國聯(lián)邦政府主導(dǎo)創(chuàng)建的，主要為三農(nóng)活動(dòng)提供信貸服務(wù)，以此來調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)發(fā)展方向和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，貫徹實(shí)施農(nóng)村金融政策，確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。這些機(jī)構(gòu)的資金來源于政府提供的資本金、預(yù)算撥款、

10、貸款周轉(zhuǎn)金和對(duì)外借款等，在貸款對(duì)象上它們各有側(cè)重，但都是商業(yè)銀行不愿意投放的貸款項(xiàng)目。其中，商品信貸公司建立于1933年，目前是美國政府的直屬機(jī)構(gòu)，資金由國庫撥付。其主要任務(wù)是實(shí)施農(nóng)業(yè)價(jià)格和收入計(jì)劃，包括對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的差價(jià)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和災(zāi)害損失進(jìn)行補(bǔ)貼，避免生產(chǎn)波動(dòng)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者造成的不利影響，借以應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害損失和農(nóng)業(yè)危機(jī)。其資金運(yùn)用項(xiàng)目包括倉儲(chǔ)干燥和處理設(shè)備貸款、災(zāi)害補(bǔ)貼和差價(jià)補(bǔ)貼等。1935年為了發(fā)展農(nóng)村電力和通訊事業(yè)，改善農(nóng)村公共設(shè)施，成立了美國農(nóng)業(yè)部下屬機(jī)構(gòu)——農(nóng)村電氣化管理局，它以提供貸款和擔(dān)保為主，資金由政府提供，并滿足農(nóng)村電網(wǎng)建設(shè)等長期資金需要。美國農(nóng)民家計(jì)局建立于1946年，由農(nóng)業(yè)部

11、直屬管轄。它以改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，改善農(nóng)民生活為己任，不以盈利為目的，旨在幫助無法從其他正規(guī)渠道取得貸款的農(nóng)戶，為其提供低成本的資金。該機(jī)構(gòu)的資金來源于國會(huì)撥款，業(yè)務(wù)虧損也由其撥款彌補(bǔ)。目前其辦事處已達(dá)1700多個(gè)，有力地支持了農(nóng)業(yè)發(fā)展，已經(jīng)成為美國政府實(shí)施農(nóng)業(yè)政策的重要工具。通過上述三大農(nóng)貸機(jī)構(gòu)的建立及其正常運(yùn)作以及美國《農(nóng)業(yè)信貸法》的貫徹實(shí)施，美國建立起了一個(gè)分工合理、相互協(xié)作的農(nóng)業(yè)政策性金融體系。其次，美國政府于1916年開始制定了一系列農(nóng)貸法律，并組建了聯(lián)邦土地銀行，建立了比較完善的農(nóng)村合作金融體系。目前該體系由聯(lián)邦中期信用銀行、合作銀行、聯(lián)邦土地銀行及土地銀行合作社等三大系統(tǒng)組成，它們都是

12、在聯(lián)邦政府的領(lǐng)導(dǎo)和出資扶持下組建起來的。其中，聯(lián)邦中期信用銀行是美國最重要的農(nóng)業(yè)信用合作系統(tǒng)，1923年由美國政府在12個(gè)信用區(qū)建立的12家聯(lián)邦中期信用銀行組成的，主要解決農(nóng)民中短期資金需要；聯(lián)邦土地銀行系統(tǒng)是由12個(gè)農(nóng)業(yè)信用社的聯(lián)邦土地銀行及其下屬的合作社組成，是由政府財(cái)政通過購買土地銀行股票的形式扶持建立的，目的是利用農(nóng)戶擁有的土地融通資金，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的活動(dòng)提供長期信貸資金和服務(wù)，并且通過信貸活動(dòng)，調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模和發(fā)展方向，貫徹實(shí)施政府農(nóng)業(yè)政策，對(duì)農(nóng)業(yè)實(shí)施有效控制，促進(jìn)農(nóng)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，它們只辦理長期不動(dòng)產(chǎn)貸款，已成為美國農(nóng)場主長期貸款的主要提供者；合作銀行系統(tǒng)則是美國

13、政府專門為了合作社添置設(shè)備、補(bǔ)充營運(yùn)資金、購入商品的資金需要而設(shè)立的，它由13家合作銀行組成。美國的三大農(nóng)村合作銀行系統(tǒng)在各自的領(lǐng)域內(nèi)提供長短期涉農(nóng)貸款，并以市場方式融資，都實(shí)現(xiàn)了自負(fù)盈虧。另外，美國很早就建立了農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)體系，其農(nóng)作物保險(xiǎn)的運(yùn)營包括三個(gè)層次：第一層為聯(lián)邦農(nóng)作物保險(xiǎn)公司，它負(fù)責(zé)全國性險(xiǎn)種條款的制定、風(fēng)險(xiǎn)的控制、向私營保險(xiǎn)公司提供再保險(xiǎn)支持等等；第二層為具有經(jīng)營農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)資格的私營保險(xiǎn)公司，它們與聯(lián)邦農(nóng)作物保險(xiǎn)公司簽訂協(xié)議，并執(zhí)行其各項(xiàng)規(guī)定；第三層為農(nóng)作物保險(xiǎn)的代理人，他們負(fù)責(zé)銷售保險(xiǎn)單及具體業(yè)務(wù)的實(shí)施。 德國是世界上建立農(nóng)村金融制度最早的國家之一，已有200多年的歷史。18世紀(jì)后

14、期，德國遭受戰(zhàn)亂，農(nóng)民大量逃亡，高利貸活動(dòng)的猖獗，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)雪上加霜。為擺脫困境，1770年成立了德國第一個(gè)土地抵押信用社(土地銀行前身), 由政府授權(quán)發(fā)行公債，以社員的土地為擔(dān)保發(fā)行土地債券，以獲取長期、低利的資金借給社員。到19世紀(jì)初期，隨著德國開始土地改革運(yùn)動(dòng)，即允許農(nóng)民用贖金購買份地和村社公有土地，扶植自耕農(nóng)，逐步消滅大地主，土地抵押信用合作社的成員和宗旨都發(fā)生了變化。普通農(nóng)民成為土地抵押信用合作社的主體，土地抵押貸款成為農(nóng)民可利用的主要長期信用工具，土地抵押信用合作社成為服務(wù)于土地改革運(yùn)動(dòng)的長期金融機(jī)構(gòu)。德國也是世界合作金融組織的發(fā)源地，早在19世紀(jì)50年代就創(chuàng)立了農(nóng)村信用社；188

15、9年德國就有了合作社立法，1895年組建了德國中央合作銀行，并建立了德國合作社協(xié)會(huì)。因此，德國農(nóng)村金融體系以合作金融為主體。德國農(nóng)村有三級(jí)合作銀行服務(wù)體系，它們都是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2500家地方合作銀行由農(nóng)民、城市居民、個(gè)體私營企業(yè)、合作社企業(yè)和其它中小企業(yè)入股組成，由入股股東擁有；3家區(qū)域性合作銀行由地方合作銀行入股組成，由其擁有；中央合作銀行由區(qū)域性合作銀行和地方合作銀行入股組成。三級(jí)合作銀行不存在隸屬關(guān)系，中央合作銀行對(duì)地方合作銀行也沒有行業(yè)管理職能，但有各種金融服務(wù)職能：主要是資金調(diào)劑、融通服務(wù)、合作銀行系統(tǒng)資金支付結(jié)算服務(wù)、開發(fā)各類銀行產(chǎn)品，以及提供證券、保險(xiǎn)、租賃、國際業(yè)務(wù)

16、等服務(wù)。合作銀行體系通過自下而上的持股和自上而下的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)合，形成了強(qiáng)大的系統(tǒng)，發(fā)揮了整體優(yōu)勢。但由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特點(diǎn)及農(nóng)村金融需求的多樣性，決定了農(nóng)村多種金融并存的必要性。在德國農(nóng)村，除了規(guī)模龐大的農(nóng)村信用社外，還包括政策性金融、商業(yè)銀行和私營借貸機(jī)構(gòu)等等，它們?nèi)轿坏貪M足了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各類金融需求。德國農(nóng)村金融體系的特點(diǎn)是：首先，合作金融組織在德國農(nóng)村金融體系中占有非常重要的地位。德國農(nóng)村合作金融基礎(chǔ)雄厚，是歐洲最大的合作銀行體系。其次，從國別結(jié)構(gòu)來看，德國對(duì)合作金融干預(yù)最少，只有在外部監(jiān)管上依托中央銀行和合作銀行進(jìn)行行業(yè)審計(jì)。 瑞典的土地銀行是中央銀行直接參與土地市場管理

17、的機(jī)構(gòu), 是由政府公共機(jī)構(gòu)在土地尚未開發(fā)利用前獲取并持有其權(quán)利并用以未來開發(fā)所實(shí)現(xiàn)公共利益的機(jī)構(gòu)。其特點(diǎn)主要是: 通過土地銀行將具有升值潛力的土地收歸國有, 在土地整理后用于社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)；土地銀行也是政府干預(yù)土地市場、制止私有壟斷土地的重要手段, 在市場土地價(jià)格過高時(shí)拋售土地和在地價(jià)過低時(shí)吸納土地來調(diào)控土地市場。為了抑制土地投機(jī), 瑞典對(duì)土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算是以10 年前該土地的基準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn),大多數(shù)土地補(bǔ)償價(jià)格是十年前農(nóng)地或相當(dāng)于農(nóng)地的價(jià)格購得的。瑞典政府為了實(shí)現(xiàn)土地利用計(jì)劃可以征用,但這種土地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，為了擴(kuò)大融資渠道,

18、 斯德哥爾摩市政府通過政府稅收、政府貸款、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、銀行貸款、瑞典國家銀行發(fā)行的公債等融資渠道來支付土地的征購費(fèi)用的, 此外還利用土地銀行出租和出售的土地收入來征購?fù)恋亍Ｅc此同時(shí), 瑞典的立法機(jī)構(gòu)還相應(yīng)制定頒布一系列法律規(guī)定政府對(duì)土地?fù)碛袃?yōu)先征用權(quán)來配合土地銀行計(jì)劃的進(jìn)行, 對(duì)于政府希望征購的土地,土地所有者只能賣給政府,這對(duì)于土地從分散的私人者集中到政府起到了重要的法律保障作用。又如, 斯德哥爾摩市的資本收益稅對(duì)儲(chǔ)備時(shí)間長的土地帶有明顯傾斜性, 對(duì)土地征購后7 年內(nèi)售出的,其收益的100%需要課稅,而儲(chǔ)備期超過10&#

19、160;年的土地交易則無需課稅。這影響了斯德哥爾摩市土地銀行的土地儲(chǔ)備期限。為保護(hù)農(nóng)業(yè)和林業(yè),1907年斯德哥爾摩市政廳通過的一項(xiàng)法案規(guī)定, 對(duì)政府擁有目前還不具備開發(fā)條件而遠(yuǎn)期規(guī)劃實(shí)施的土地,可以以名義租費(fèi)出租給農(nóng)場和森林土地的業(yè)主等。瑞典土地銀行儲(chǔ)備體系能實(shí)行是由于其立法機(jī)構(gòu)根據(jù)土地銀行實(shí)施各環(huán)節(jié)制定的一系列法律相互匹配。 法國是西歐農(nóng)業(yè)最發(fā)達(dá)的國家，政府很早就著手解決了農(nóng)村金融發(fā)展問題。早在19世紀(jì)初期，法國政府就頒布了《土地銀行法》，建立了農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，以支持農(nóng)業(yè)發(fā)展。1852年法國創(chuàng)建了世界上最早的農(nóng)業(yè)專業(yè)銀行——法蘭西土地信貸銀行，其形式上是股份制性質(zhì)的銀行，實(shí)際上是一

20、家半官方機(jī)構(gòu)，它承擔(dān)為實(shí)現(xiàn)政府住房政策發(fā)放長期優(yōu)惠貸款的業(yè)務(wù)，專門為農(nóng)民購入土地或開墾利用土地提供長期貸款，因此，它是法國住房方面政策性金融機(jī)構(gòu)。該行的董事會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事長、副董事長和4名監(jiān)察合中的2名均由經(jīng)濟(jì)與財(cái)政部長任命，行址設(shè)在巴黎。它的資金來源除自有資金外，主要有：①發(fā)行各種債券；②吸收客戶存款；③借款，主要借自全國改善住房條件基金會(huì)、國庫、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基金會(huì)等國家機(jī)構(gòu)以及信托與儲(chǔ)蓄銀行、保險(xiǎn)和互助公司等金融機(jī)構(gòu)。資金運(yùn)用主要為貸款，并辦理中期票據(jù)貼現(xiàn)和國家交辦的其他業(yè)務(wù)。概括地說，它的主要業(yè)務(wù)有三個(gè)方面:傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、特別業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)業(yè)務(wù)主要是通常的土地信貸和對(duì)地方上的貸

21、款。土地信貸包括長期抵押放款(還款期一般為6一15年)以及其他中、短期貸款。這類貸款用于購買農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備和住房等。對(duì)于地方的貸款，國家還要求該行為地方（包括省、城鎮(zhèn)和官方機(jī)構(gòu))提供一般不超過20年的長期貸款，用于興建校舍，改造城市環(huán)境等等，國家給予利息補(bǔ)貼。特別貸款業(yè)務(wù)主要是住房貸款，由于有國家補(bǔ)貼，則它的利率很低，自住房為5%，出租房為4.25%。第二次世界大戰(zhàn)后法國為了解決住房危機(jī)，在1950年7月21日通過法令規(guī)定了一項(xiàng)鼓勵(lì)住房建設(shè)的措施，政府對(duì)建造成本不超過一定限度的房屋建設(shè)給予一定的補(bǔ)貼和特別貸款，即為主要措施之一。而這項(xiàng)具有較強(qiáng)政策性的補(bǔ)貼和貸款均由該行承擔(dān)。其他業(yè)務(wù)主要

22、有兩種:一是對(duì)某些中期票據(jù)貼現(xiàn)；二是替國家辦理的某些貸款業(yè)務(wù)。該行資金來源主要靠發(fā)行各類債券、自有資金和客戶存款。此外，信托和儲(chǔ)蓄銀行及法蘭西銀行都為該行提供資金便利，以支持這項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。其他業(yè)務(wù)，包括對(duì)某些中期票據(jù)的貼現(xiàn)，多次代替國家機(jī)構(gòu)發(fā)放救濟(jì)性貸款。另外，還對(duì)為住房建設(shè)和購買提供信貸的抵抑信貸市場進(jìn)行組織和監(jiān)督，行使某些行政管理職能。法國的農(nóng)村金融服務(wù)體系除了有土地信貸銀行外，還于1899年為幫助農(nóng)民自發(fā)成立的信用合作社開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，解決其規(guī)模和資金融通上的難題，法國政府又頒布了法律，建立了農(nóng)業(yè)信貸地區(qū)銀行。1920年，依法成立了專門管理地方銀行和地區(qū)銀行的國家農(nóng)業(yè)信貸管理局，1926

23、年，政府將這個(gè)行政機(jī)構(gòu)改建為商業(yè)性的組織——國家農(nóng)業(yè)信貸銀行。同時(shí)，將合作性質(zhì)的地區(qū)農(nóng)業(yè)信貸互助銀行、地方農(nóng)業(yè)信貸互助銀行分別作為其省級(jí)機(jī)關(guān)和基層信貸組織，形成了全國性的農(nóng)村金融體系。其特點(diǎn)是典型的半官、半民式體系，根據(jù)互助和權(quán)力分散的原則，該體系由地方、省和中央農(nóng)業(yè)信貸銀行三個(gè)層次組成。它們是在政府的全力支持下，在民間信用合作組織的基礎(chǔ)上自下而上逐步建立起來的?？梢哉f法國農(nóng)村金融制度經(jīng)歷過政府支持農(nóng)村合作金融發(fā)展的自發(fā)階段，但政府在農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大后始終沒有完全退出，政府始終直接管理著農(nóng)村合作金融系統(tǒng)，并以直接管理、調(diào)控代替了外部監(jiān)管。在這一點(diǎn)上與美國的做法完全不同，美國政府在農(nóng)村合

24、作金融發(fā)展成熟后，通過轉(zhuǎn)讓政府股金的方式，全身心退出了農(nóng)村合作金融系統(tǒng)，并且建立了良好的外部監(jiān)管機(jī)制。但應(yīng)當(dāng)指出的是，法國國家主導(dǎo)型的合作金融體系可以為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)提供大量的長期貸款和其他金融服務(wù)，這種政策性的優(yōu)勢是無法比擬的，值得我們借鑒。 在日本，既有政府辦的政策性金融，又有強(qiáng)大的合作金融來支持農(nóng)業(yè)的發(fā)展，還有一部分其它金融機(jī)構(gòu)。日本支持農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策性金融機(jī)構(gòu)是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫（簡稱農(nóng)林公庫），它建立的目的是在農(nóng)林漁業(yè)者向農(nóng)林中央金庫和其它金融機(jī)構(gòu)籌資發(fā)生困難時(shí)，給它們提供利率較低、償還期較長的資金。農(nóng)林漁業(yè)金融公庫主要是把資金用于土地改良、造林、建設(shè)漁港等基礎(chǔ)設(shè)施的融資，同時(shí)用于農(nóng)

25、業(yè)現(xiàn)代化投資、農(nóng)業(yè)改良資金的融資、對(duì)國內(nèi)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及交易市場提供市場設(shè)施貸款等。農(nóng)林公庫的貸款一般不直接辦理，而是委托農(nóng)協(xié)組織代辦。并付給一定的委托費(fèi)。農(nóng)林公庫的貸款利率雖會(huì)因貸款種類和工程性質(zhì)有不同的規(guī)定，但總的說，要比民間金融機(jī)構(gòu)優(yōu)惠，而且貸款的償還期限從10～45年不等。日本支持農(nóng)業(yè)發(fā)展的合作金融主要是農(nóng)協(xié)系統(tǒng)。農(nóng)協(xié)系統(tǒng)是按照農(nóng)民自愿、自主的原則登記成立的。它主要由三級(jí)組成：最基層的是農(nóng)業(yè)協(xié)同組合，通過它農(nóng)協(xié)將分散的農(nóng)戶組織起來，為市町村一級(jí)。直接與農(nóng)戶發(fā)生信貸關(guān)系，不以盈利為目的，它可以為農(nóng)戶辦理吸收存款、貸款和結(jié)算性貸款。這也是基層農(nóng)協(xié)的主要任務(wù)。除此之外，農(nóng)協(xié)還兼營保險(xiǎn)、供

26、銷等其它業(yè)務(wù)；中間層是信用農(nóng)業(yè)協(xié)同組合聯(lián)合會(huì)，簡稱信農(nóng)聯(lián)，為都道府縣一級(jí)，幫助基層農(nóng)協(xié)進(jìn)行資金管理，并在全縣范圍內(nèi)組織農(nóng)業(yè)資金的結(jié)算、調(diào)劑和運(yùn)用。信農(nóng)聯(lián)作為農(nóng)協(xié)系統(tǒng)的中層機(jī)構(gòu)，在基層農(nóng)協(xié)和農(nóng)林中央金庫之間起橋梁和紐帶作用。以它的會(huì)員即基層農(nóng)協(xié)為服務(wù)對(duì)象，吸收基層農(nóng)協(xié)的剩余資金，并在基層農(nóng)協(xié)需要時(shí)提供融資服務(wù)。信農(nóng)聯(lián)的資金首先應(yīng)該用于支持轄區(qū)內(nèi)部的基層農(nóng)協(xié)的資金需求，其次才能用于支持其它的貸款、農(nóng)業(yè)企業(yè)的發(fā)展所需資金等。信農(nóng)聯(lián)不能兼營保險(xiǎn)、營銷等業(yè)務(wù)。最高層的是農(nóng)林中央金庫，為中央一級(jí)，是各級(jí)農(nóng)協(xié)內(nèi)部以及農(nóng)協(xié)組織與其它金融機(jī)構(gòu)融通資金的渠道。農(nóng)林中央金庫是農(nóng)協(xié)系統(tǒng)的最高層機(jī)構(gòu)，它在全國范圍內(nèi)對(duì)系

27、統(tǒng)內(nèi)資金進(jìn)行融通、調(diào)劑、清算，并按國家法令營運(yùn)資金。同時(shí)，它還指導(dǎo)信農(nóng)聯(lián)的工作，并為它提供咨詢。農(nóng)林中央金庫可對(duì)會(huì)員辦理存款、放款、匯兌業(yè)務(wù)，并且可代理農(nóng)林漁業(yè)金庫的委托放款和糧食收購款，后又增加了外匯業(yè)務(wù)。它的資金主要用于信農(nóng)聯(lián)，同時(shí)也貸款給關(guān)聯(lián)的大型企業(yè)。農(nóng)林中央金庫除了向基層和中間機(jī)構(gòu)提供服務(wù)、發(fā)行農(nóng)林債券外，還從事資金劃撥周轉(zhuǎn)、部分證券投資業(yè)務(wù)等。由此可見，日本的農(nóng)業(yè)金融是以合作金融為主體, 以政府的“制度金融”為后盾, 構(gòu)成發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)金融體系。 加拿大土地銀行建立的根本目的是為控制壟斷和寡頭壟斷價(jià)格等非法經(jīng)營，由地方和省政府機(jī)構(gòu)主辦。二戰(zhàn)以后阿爾伯達(dá)省的博斯德迪爾市和薩斯喀切溫省的

28、薩期克頓市等城市首先成立了土地銀行并開展地方性的土地銀行業(yè)務(wù)，實(shí)踐證明開展土地銀行業(yè)務(wù)是規(guī)范土地市場、控制土地價(jià)格、促進(jìn)城市土地有序開發(fā)利用的一項(xiàng)行之有效的措施。土地銀行的基本運(yùn)作模式是首先在市場上購買未經(jīng)整理的土地，經(jīng)過基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，然后在市場上公開出售，它的收購、財(cái)產(chǎn)維護(hù)和資金籌集主要通過銀行貸款和收購?fù)恋氐拈_發(fā)收益，而政府對(duì)土地銀行在資金方面沒有直接補(bǔ)貼，主要是政策方面的扶持，土地銀行依靠土地開發(fā)獲利而生存。但由于土地銀行運(yùn)作具有公益性，故可以相對(duì)低的利率取得貸款， 印度政府自20世紀(jì)60年代中期起，就花大力氣著手解決三農(nóng)問題，印度的農(nóng)村金融體系也逐步得到完善與發(fā)展。它由政策性金融機(jī)構(gòu)

29、、農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)、國有商業(yè)銀行和私人放款者組成。其中，農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)提供長、中、短期各類貸款，是最主要的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。國有商業(yè)銀行于1955年開始發(fā)放農(nóng)業(yè)貸款，發(fā)展非常迅速，直接面向農(nóng)民，也向有關(guān)農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)提供間接貸款，已成為僅次于農(nóng)村合作信貸機(jī)構(gòu)的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。目前，農(nóng)村信用合作社已經(jīng)遍及印度90%的農(nóng)村地區(qū)，印度有50%以上的農(nóng)業(yè)人口加入了該系統(tǒng)。印度合作金融組織機(jī)構(gòu)健全，由初級(jí)信用社、中心合作銀行、聯(lián)邦合作銀行和土地開發(fā)銀行等組成。其中土地開發(fā)銀行是為了適應(yīng)長期信貸的需要而于1920年設(shè)立的，它的資金來源于中央銀行和發(fā)行債券，主要是以土地抵押的方式為農(nóng)民提供5—10年或更長期限的長期貸

30、款，以購買價(jià)值高的農(nóng)業(yè)設(shè)備、改良土壤、償還舊貸款及贖回地主扣押的土地等。它也分兩級(jí)，即每個(gè)邦的中心土地開發(fā)銀行和基層的初級(jí)土地開發(fā)銀行。初級(jí)土地開發(fā)銀行直接與農(nóng)民有貨幣資金的往來，中心土地開發(fā)銀行則主要是向初級(jí)土地開發(fā)銀行提供資金，是連接初級(jí)土地開發(fā)銀行與其它金融機(jī)構(gòu)的紐帶?？偠灾《鹊霓r(nóng)村金融服務(wù)體系的特點(diǎn)是由政府發(fā)起組建，合作社被視為官方機(jī)構(gòu)，政府干預(yù)較多，農(nóng)民將參加信用社視為取得國家援助的一種工具。 在越南南部，有比較發(fā)達(dá)的農(nóng)田交易市場，相應(yīng)地，商業(yè)銀行愿意以農(nóng)田作為抵押來貸款。在北部，土地市場發(fā)育不完全，當(dāng)?shù)劂y行只愿意以農(nóng)民的房屋作為抵押貸款。同樣，在泰國北部，當(dāng)?shù)馗刭Y

31、源匱乏，存在對(duì)耕地交易的需求，盛行土地典當(dāng)業(yè)，即農(nóng)民將土地使用權(quán)交給某一貸款人，獲得貸款，該貸款人可以耕種這塊土地直至貸款人償還貸款，貸款人耕種土地的凈收入即為貸款利息。這些現(xiàn)象表明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村，由于存在發(fā)達(dá)的農(nóng)地交易市場，使得當(dāng)?shù)氐恼?guī)和非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)愿意將農(nóng)地作為長期貸款的抵押品。 綜上所述，國外的農(nóng)地金融體系主要是以農(nóng)地為抵押物發(fā)展起來的貨幣金融體系，然后在以農(nóng)地作為抵押物的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品——土地證券化、信托化、基金化及抵押貸款等，但金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的對(duì)象還只是貨幣而不是土地。即使有些國家冠以“土地銀行”之名的土地銀行也不例外。 （2）國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀 A、國內(nèi)土地市場發(fā)展現(xiàn)

32、狀 獨(dú)立的家庭農(nóng)場，盡管小且分散，但在建國前幾千年，它一直是中國農(nóng)村的傳統(tǒng)耕作模式。在被社會(huì)主義革命喚醒之前，中國農(nóng)村近半數(shù)的耕作土地為地主所有，這些人將土地租賃給農(nóng)戶，并收受作物價(jià)值的50％作為租費(fèi)。在1950年6月28日由我國中央政府頒布的《土地改革法》規(guī)定，耕地要根據(jù)居地距離及土地肥力分配給每個(gè)人，這樣，農(nóng)民便擁有了耕作土地的所有權(quán)。但社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)民間貧富差距的擴(kuò)大，富有的農(nóng)民需要更多的土地去擴(kuò)大農(nóng)作物生產(chǎn)，而貧窮的農(nóng)民則不得不賣掉部分土地以維持生計(jì)，例如，在山西省興縣，1949年，土地資源還沒有分配給農(nóng)民時(shí)，土地市場交易率只有4％，實(shí)行土地資源農(nóng)民占有后的1950年-1952

33、年，土地買賣增加。這主要是因?yàn)殡m然每一個(gè)農(nóng)民家庭都有土地，但是并不是每一個(gè)家庭都有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，或者有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但是卻缺乏農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，因而也無法開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。因此，土地買賣十分頻繁，農(nóng)戶年耕作土地出售率在30％至50％之間(見表1)。由于分得土地的多數(shù)農(nóng)民想獨(dú)立進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，所以，1950年的土地交易率相對(duì)較低，經(jīng)過一年的耕作，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料支持的農(nóng)民，又開始出售土地。于是，1951年的土地出售高達(dá)51．15％，通過土地市場的配置，使得農(nóng)業(yè)土地資源在一定程度上各得其所。于是，1952年土地出售率又開始降低，僅為13．09％，分別比1950年、1951年低17．

34、90％和38．06％。 在這種情況下，將土地租給佃戶也是很正常的。1953年，在華北地區(qū)和江西省，有125％的農(nóng)戶出租了他們的土地，而有18．7％的農(nóng)戶租賃了土地，地租大約占土地年產(chǎn)量的35％至45％，最高可達(dá)60％。隨著農(nóng)地市場的發(fā)展，勞力與資金市場也在迅速發(fā)展。根據(jù)對(duì)湖北、湖南、江西和廣東等16個(gè)鄉(xiāng)的調(diào)查，1953年有10％的農(nóng)戶提供貸款，在山西有20％的農(nóng)戶雇傭勞力。之后，1956年-1957年間，初級(jí)社轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)高級(jí)社，1958年建立了農(nóng)村人民公社，直至1978年，農(nóng)村土地資源主要通過行政方式進(jìn)行配置。到1978年，農(nóng)村集體土地95.9％屬于生產(chǎn)小隊(duì)，3.0％屬于生產(chǎn)大隊(duì)，而僅有

35、1．1％屬于人民公社。除這些土地以外，有5％-15％的地分給農(nóng)民作為自留地。雖然，屬于人民公社、生產(chǎn)大隊(duì)、生產(chǎn)小隊(duì)的農(nóng)村土地資源是通過行政方式進(jìn)行配置的，農(nóng)村土地市場是被嚴(yán)格杜絕的，即便對(duì)于農(nóng)村土地征用，由于要求農(nóng)村集體要為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作貢獻(xiàn)，其補(bǔ)償只有每公頃3000元-6000元，少數(shù)農(nóng)民可以成為城鎮(zhèn)市民，并在城市取得工作，土地市場化程度很低；但是，農(nóng)民私下的自留地交換、宅基地買賣和交換仍然在一定的范圍內(nèi)是存在的。 自2003年《農(nóng)村土地承包法》實(shí)施以來，大部分地方政府都制定了相關(guān)的實(shí)施辦法，農(nóng)業(yè)部也于2005年頒布了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。這些政策為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流

36、轉(zhuǎn)提供了制度保障。目前，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有以下特點(diǎn)： ①全國范圍內(nèi)初具規(guī)模，但總體流轉(zhuǎn)規(guī)模還偏低，且不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模有差異。以廣東、江蘇、湖南、安徽4省為例，其流轉(zhuǎn)耕地占各自耕地的比例均較低，4省平均流轉(zhuǎn)比例為9.1%。但不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模又有差異，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模要高于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，上海53.7%的農(nóng)村家庭承包土地實(shí)現(xiàn)了各種形式的流轉(zhuǎn)，浙江的這一比例達(dá)到了25.9%，江蘇為19.2%，廣東省耕地流轉(zhuǎn)比例比安徽高出近10個(gè)百分點(diǎn)。其原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平較高，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高，農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)渠道相對(duì)較多，對(duì)土地的依賴程度要低于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，因此，其

37、土地流轉(zhuǎn)的積極性和動(dòng)力較強(qiáng)，土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也相對(duì)較大。 ②土地流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，而且是在親戚朋友或鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親之間流轉(zhuǎn)居多，流轉(zhuǎn)戶占承包戶比重偏低。我國農(nóng)村土地市場還比較封閉，土地流轉(zhuǎn)市場還沒有真正發(fā)揮效應(yīng)，也尚未按照市場機(jī)制的原則優(yōu)化土地資源配置。此外，農(nóng)村金融體系對(duì)土地市場支撐不足以及農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性與農(nóng)業(yè)投資回報(bào)率低等因素，也導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)投資缺乏積極性。 ③土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷。前些年，由于農(nóng)民種田效益低、負(fù)擔(dān)重，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差及部分農(nóng)民外出務(wù)工等原因，農(nóng)民棄田撂荒現(xiàn)象比較普遍。一些地方村集體為了不讓承包地稅費(fèi)落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施轉(zhuǎn)包給他人耕種，并由其承擔(dān)稅費(fèi)

38、。近年來隨著中央“一號(hào)文件”和《農(nóng)村土地承包法》的出臺(tái)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的提高，外出農(nóng)民紛紛回鄉(xiāng)要求重獲土地使用權(quán)。但由于農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營法律法規(guī)的認(rèn)知度普遍偏低，主要是采取口頭協(xié)議，無土地流轉(zhuǎn)書面協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流入方經(jīng)營管理不善或流入方不按時(shí)支付年固定使用費(fèi)和流出方中途終止合同等原因引起的糾紛在某些地區(qū)表現(xiàn)的逐漸明顯。 ④部分農(nóng)戶對(duì)流出土地質(zhì)量不夠關(guān)注，造成土地流轉(zhuǎn)過程中承包人改變土地用途，破壞性流轉(zhuǎn)現(xiàn)象突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉(zhuǎn)讓出去讓人種植。一些農(nóng)民對(duì)土地流出后因改變土地用途而導(dǎo)致的土地質(zhì)量下降漠不關(guān)心，缺乏耕地保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)。 ⑤流轉(zhuǎn)方式較為

39、單一，以“轉(zhuǎn)包”為主。各地區(qū)針對(duì)流轉(zhuǎn)方式的調(diào)查結(jié)果顯示：“轉(zhuǎn)包”是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主要方式。大部分地區(qū)通過“轉(zhuǎn)包”形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地占到流轉(zhuǎn)面積的50%左右：“出租”是次一種流轉(zhuǎn)方式，多數(shù)地區(qū)在30%左右：“互換”、“轉(zhuǎn)讓”和“入股”形式的比例較低?？傮w而言，流轉(zhuǎn)方式以非正式的交易為主。 縱觀全局，我國農(nóng)村土地市場目前還存在著許多問題，具體表現(xiàn)如下： ①農(nóng)民缺乏社會(huì)保障制約著土地流轉(zhuǎn)。在農(nóng)村，土地具有社會(huì)保障和就業(yè)功能，而當(dāng)前農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制尚未健全，決定了農(nóng)民不能輕易離開土地。在目前二元社會(huì)結(jié)構(gòu)下，農(nóng)民易于在城市打工，卻難于取得城市戶口，始終被城市社會(huì)保障排除在外。因此，土地成為

40、了他們養(yǎng)老的依托。農(nóng)民在從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營后，仍然把承包地看成是養(yǎng)老“活命田”和就業(yè)“保險(xiǎn)田”，寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。 ②土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，缺乏政策引導(dǎo)。目前的土地流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)，相互之間的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓往往以口頭協(xié)議的形式進(jìn)行?？陬^合同穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護(hù)，不便于管理，而且也為日后不必要的糾紛留下了隱患?？陬^協(xié)議的隨意性也造成接包方缺乏長期經(jīng)營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。 ③土地流轉(zhuǎn)價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)前雖然政策允許土地有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低。許多地方不僅出現(xiàn)了土地自然生產(chǎn)、撂田拋荒等現(xiàn)象，甚至有農(nóng)民為了甩掉土

41、地，倒貼一定的費(fèi)用(也稱“倒帖皮”)。當(dāng)前承包土地根本無價(jià)可談，又如何能夠有償流轉(zhuǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)民種地不合算，一個(gè)勞動(dòng)力種地獲得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于打工的收入。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢，范圍窄。一些地方因缺乏信息中介，土地流轉(zhuǎn)市場也不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅局限在村內(nèi)，不能實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)。流轉(zhuǎn)范圍小，交易量小，成交的可能就小。三是沒有完善的中介機(jī)構(gòu)為之服務(wù)。由于土地交易與普通商品交易有很大區(qū)別，其運(yùn)作程序相當(dāng)復(fù)雜，特別是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)涉及到多個(gè)主體，即所有權(quán)主體、承包權(quán)主體、使用權(quán)主體的經(jīng)濟(jì)利益，而交易主體的素質(zhì)參差不齊，無法通曉如此復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序，這就要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為之服務(wù)，如資

42、產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托代理機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地投資機(jī)構(gòu)、土地融資機(jī)構(gòu)和土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等。這些機(jī)構(gòu)的缺乏嚴(yán)重制約了土地市場的發(fā)育。 B、國內(nèi)土地金融發(fā)展現(xiàn)狀 1984年中英香港問題談判時(shí)，為保護(hù)尚未成立的特區(qū)政府的正當(dāng)利益，防止港英政府在過渡期內(nèi)濫售土地，把負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給未來的特區(qū)政府，中英聯(lián)合聲明附件三規(guī)定，從聲明生效之日起至香港回歸前一天，港英政府獲自土地交易的地價(jià)收入中，扣除開發(fā)土地的平均成本，其余部分與未來的香港待區(qū)政府均分。為此于1986年8月13日中英土地委員會(huì)中方代表處就專門成立了香港特別行政區(qū)政府土地基金，其主要任務(wù)是為香港特區(qū)政府管理土地，從土地交易收益中分?jǐn)偸杖耄煌瑫r(shí)通過土地基金

43、的投資,在保存本金和不影響香港金融穩(wěn)定的前提下,爭取較高的回報(bào)率，實(shí)現(xiàn)過渡期內(nèi)香港土地的保值增值。香港土地基金的主要來源是出讓土地收益及土地基金投資收益，其具有較高的獨(dú)立性，香港各級(jí)政府不能通過對(duì)土地基金的干預(yù)來解決地方財(cái)政短缺問題。香港土地基金內(nèi)部有完善的管理機(jī)構(gòu)、嚴(yán)密的規(guī)章制度、現(xiàn)代化的辦公場所，還擁有一批訓(xùn)練有素、經(jīng)驗(yàn)豐富的金融人才。嚴(yán)密的規(guī)章制度及優(yōu)秀的金融人才為香港土地基金的發(fā)展提供了重要保障。土地基金成立后，面對(duì)動(dòng)蕩多變的國際金融市場和同業(yè)的激烈競爭。土地基金受托人采取穩(wěn)健的經(jīng)營方針，堅(jiān)持精心監(jiān)管、分散投資、安全保值的方針，根據(jù)金融市場的走向，因勢利導(dǎo)，適時(shí)調(diào)整投資策略，化險(xiǎn)為夷，

44、確保了土地基金的安全和正常運(yùn)作，取得較好的盈利。 我國臺(tái)灣地區(qū)土地銀行成立于1946年，屬于官營銀行。其主要職能是:調(diào)劑農(nóng)業(yè)金融,配合推行國民住宅和都市平均地價(jià)政策,辦理土地開發(fā)、都市改良、社區(qū)發(fā)展、道路建設(shè)、觀光設(shè)施等一系列的金融業(yè)務(wù),同時(shí)也辦理一般銀行的存款、儲(chǔ)蓄、放貸、匯兌等業(yè)務(wù)。另外,還可以以土地為抵押物發(fā)行土地債券及貸放長期低息貸款,在1970年出臺(tái)了《臺(tái)灣地區(qū)公共建設(shè)土地債券發(fā)行條例》,為發(fā)放土地債券提供法律保障；協(xié)助推行土地政策,投放巨額資金推動(dòng)土地改革,其中包括實(shí)行耕者有其田、農(nóng)地重劃、水土保持及其他有關(guān)土地改革的重要政策。 然而，我國大陸嚴(yán)格地說歷史上從未真正建立過農(nóng)地金

45、融制度。20世紀(jì) 80年代后期以來 ,國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)在中國大陸建立農(nóng)地金融制度的現(xiàn)實(shí)條件及障礙因素進(jìn)行了討論 ,并取得了一些創(chuàng)建性的成果 (袁緒亞等 ,1995 ；尹云松 ,1995 ；吳文杰 ,1997)。我國大陸的農(nóng)村金融組織體系包括正規(guī)性金融組織與非正規(guī)性金融組織兩大類。目前它存在諸多問題，如四大國有商業(yè)銀行正在淡出農(nóng)村金融市場、農(nóng)發(fā)行的政策性金融功能弱化、合作金融的“互助共濟(jì)”性的缺失及非正規(guī)金融組織中的高利貸。貴州省湄潭縣還于 1988年開始進(jìn)行了農(nóng)地金融改革試驗(yàn)。為了向縣域非耕地資源開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持 ,湄潭縣在中央和地方的資金、政策支持下 ,成立了土地金融公司 ,向土地經(jīng)營者發(fā)放

46、農(nóng)地使用權(quán)抵押信貸。1997年經(jīng)原土地金融公司改建的湄潭土地開發(fā)投資公司 ,因虧損嚴(yán)重被撤銷。這一結(jié)果標(biāo)志著農(nóng)地金融制度試驗(yàn)的失敗。 因此，2006年5月18日,寧夏平羅縣“小店子土地信用合作社”正式成立。2006年,平羅縣委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地信用合作社建設(shè)的通知》(下稱《通知》),要求每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都要選擇一至二個(gè)村,搞土地信用合作社試點(diǎn)?！锻ㄖ诽岢?農(nóng)村土地合作社可分為“集體所有制”、“股份制”、“社團(tuán)法人制”三種,可以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位成立,也可以村級(jí)為單位成立。截至2007年底,寧夏平羅縣已成立了30個(gè)“土地信用合作社”。寧夏平羅縣的“土地信用合作社”,與一般的信用合作社不同, 就是農(nóng)民以

47、一定的價(jià)格、把土地存到土地信用社，土地信用社把土地“存儲(chǔ)”起來，再“貸”給大戶或企業(yè)、發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)。這種合作社經(jīng)營的主要是土地,因而被當(dāng)?shù)剞r(nóng)民形象地稱為“土地銀行”。 具體而言,這里的農(nóng)民以村為單位成立“土地信用合作社”,在不改變土地用途的前提下,農(nóng)民自愿把自己的耕地存入合作社,由合作社向存地農(nóng)民支付“存地費(fèi)”；合作社再把土地“貸”給經(jīng)營大戶或企業(yè),并收取“貸地費(fèi)”。這些“土地銀行”把存貸機(jī)制引入農(nóng)地經(jīng)營,有利于農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營,有利于提高農(nóng)民財(cái)富收入。通過“土地銀行”模式集中整合現(xiàn)有土地,將土地債券化后,就可將土地財(cái)產(chǎn)變成可分割和流動(dòng)的財(cái)物,可擴(kuò)大流通范圍,廣泛吸收社會(huì)資金。一方

48、面,土地利息讓農(nóng)民土地使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到了實(shí)現(xiàn),土地使用權(quán)有了作為一般物權(quán)不可侵犯的神圣特征；另一方面,排解了農(nóng)民從事非農(nóng)經(jīng)營的后顧之憂；農(nóng)民隨時(shí)可以離土離鄉(xiāng)；若遇風(fēng)險(xiǎn),還可再將土地從銀行取出來經(jīng)營,以保有起碼的衣食之源；三是通過“土地銀行”直接與金融機(jī)構(gòu)辦理業(yè)務(wù)往來,有助于金融機(jī)構(gòu)減少調(diào)查成本、風(fēng)險(xiǎn)等。目前僅平羅縣已成立土地信用社20多個(gè)，存貸土地5萬多畝。 無獨(dú)有偶，2009年3月27日，江灣村農(nóng)村土地信用合作社掛牌成立——這是河南省第一個(gè)農(nóng)村土地信用合作社。這家土地信用合作社借用金融業(yè)運(yùn)作模式，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營，干部群眾稱之為“江灣實(shí)驗(yàn)”。合作社成立后，江灣村的村民可以把不想

49、耕作的土地“存”到合作社，收取固定的“利息”；其他人也可以花錢到合作社“貸”地耕作。這種新穎的做法，被外界形象地稱為農(nóng)村“土地銀行”。據(jù)悉，土地流轉(zhuǎn)的“江灣模式”將在光山縣數(shù)個(gè)村推開。 自2009年開始，成都將繼續(xù)在“土地銀行”、“田間股份制”等領(lǐng)域率先進(jìn)行探索。農(nóng)業(yè)資源經(jīng)營專業(yè)合作組織織采取銀行運(yùn)作模式，農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)存入“土地銀行”，收取存入“利息”，“土地銀行”再將土地劃塊后貸給愿意種植的農(nóng)戶，收取貸出“利息”，種植農(nóng)戶則按照“土地銀行”要求進(jìn)行種植，實(shí)現(xiàn)了土地的規(guī)?；⒓w化、集約化經(jīng)營，促進(jìn)了農(nóng)民集中居住后生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，“土地銀行”賺取差額利息用于自身發(fā)展和建立風(fēng)險(xiǎn)資

50、金等。為保證存入土地能夠完全貸出，“土地銀行”還必須引進(jìn)龍頭企業(yè)并簽定合作協(xié)議，由企業(yè)為大戶提供種子，化肥等農(nóng)資和技術(shù)指導(dǎo)，并同大戶簽定產(chǎn)品收購保底價(jià)，降低了種植大戶的種植風(fēng)險(xiǎn)，有效的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民種植的積極性，促進(jìn)了農(nóng)民收入增加，實(shí)現(xiàn)了“土地銀行”、農(nóng)民和龍頭企業(yè)三者之間的利益互動(dòng)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，農(nóng)戶家里的土地不用再操心，有“土地銀行”統(tǒng)一經(jīng)營，騰出的富余勞動(dòng)力，通過就業(yè)培訓(xùn)輸出，到外地務(wù)工，農(nóng)民不但獲得務(wù)工收入，還有土地流轉(zhuǎn)收益和“土地銀行”利益分配。 浙江紹興縣在縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)分別建立土地信托服務(wù)中心、土地信托服務(wù)站和土地信托服務(wù)社的辦法，把它作為一種準(zhǔn)土地銀行來試點(diǎn)。這些機(jī)構(gòu)以調(diào)

51、整農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)為目的，對(duì)土地進(jìn)行余缺調(diào)劑，其中介組織的性質(zhì)，使經(jīng)營大戶在租用土地時(shí)，無需同農(nóng)戶一家一戶地簽約，可以解決土地使用供求矛盾，地方政府可以出臺(tái)適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，也可以嘗試與農(nóng)村信用社改革相結(jié)合，擴(kuò)大土地銀行的服務(wù)范圍，開展土地抵押信貸等。土地銀行是一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，不專門建一個(gè)銀行，而是依靠現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，利用農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的完善系統(tǒng)，增設(shè)和轉(zhuǎn)變其職能，讓農(nóng)發(fā)行來承擔(dān)土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。其具體運(yùn)作模式是：采取銀行運(yùn)作，農(nóng)民自愿將土地承包經(jīng)營權(quán)存入“土地銀行”，收取存入“利息”，“土地銀行”再將土地劃塊后貸給愿意種植的農(nóng)戶，收取貸出“利息”，種植農(nóng)戶則按照“土地銀行”要求進(jìn)行種植，實(shí)現(xiàn)了土地的

52、規(guī)?；?、集體化、集約化經(jīng)營，促進(jìn)了農(nóng)民集中居住后生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變，“土地銀行”賺取差額利息用于自身發(fā)展和建立風(fēng)險(xiǎn)資金等。 九江市土地流轉(zhuǎn)市場越來越旺，但在土地流轉(zhuǎn)后，卻出現(xiàn)一邊是種植大戶為貸不到款或貸款量太少而苦惱，另一邊是金融機(jī)構(gòu)為貸不出或找不到優(yōu)良客戶而著急，供需脫節(jié)的矛盾十分突出的現(xiàn)象。于是，2009年初，九江市下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作的實(shí)施意見》，啟動(dòng)和實(shí)施“五個(gè)一工程”，即設(shè)立一個(gè)平臺(tái)、構(gòu)建一個(gè)網(wǎng)絡(luò)、推出一個(gè)窗口、規(guī)范一套制度、完善一套方案，旨在進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。在這一過程中著眼土地流轉(zhuǎn)的客觀需求，一方面積極開辦抵押類、質(zhì)押類以及其他類貸款，包括“

53、信用擔(dān)保+農(nóng)業(yè)信貸”貸款、“銀行+保險(xiǎn)”貸款、農(nóng)業(yè)訂單貸款〔公司+農(nóng)戶、公司+基地（專業(yè)市場）+農(nóng)戶等〕農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織貸款等，不斷推出新的金融產(chǎn)品和服務(wù)，另一方面綜合考慮土地流轉(zhuǎn)期限、林業(yè)生長周期與金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制，以及土地經(jīng)營承包權(quán)流轉(zhuǎn)期限、資金用途及風(fēng)險(xiǎn)狀況等，延長貸款期限，合理確定貸款的期限，貸款期限可分為長期（最長10年）、中期（3～5年）、短期（1年以內(nèi)）。同時(shí)健全農(nóng)保體系。開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，政府運(yùn)用保費(fèi)補(bǔ)貼等手段，引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織參與農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)，擴(kuò)大投保面積；不斷完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種和服務(wù)創(chuàng)新，有針對(duì)性地推出基本險(xiǎn)種和可供選擇的其他險(xiǎn)種；完善擔(dān)保體系，設(shè)

54、立貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金或擔(dān)保公司；健全保障體系，解決好失地農(nóng)民社會(huì)保障問題，包括農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、優(yōu)撫安置、社會(huì)互助、農(nóng)村合作醫(yī)療等，為農(nóng)民解除放棄土地承包的后顧之憂。 綜上所述，目前我國內(nèi)地還基本上沒有財(cái)政政策來支撐農(nóng)村集體土地市場的發(fā)展，而且貨幣銀行由于種種原因也逐漸從農(nóng)村（包括農(nóng)村土地市場）淡出，目前主要是在一部分縣市試點(diǎn)成立了“土地銀行”或“土地合作社”，就是最初由合作組織等中介機(jī)構(gòu)根據(jù)地理位置、土地肥沃程度、升值潛力等，對(duì)農(nóng)戶的土地確定一個(gè)比較合理的儲(chǔ)存價(jià)格；農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將自己的土地定期存入土地銀行或土地合作社；“土地銀行”或“土地合作社”將農(nóng)戶存入的土地進(jìn)行適

55、當(dāng)打包、整合或適度改造，在維持基本農(nóng)業(yè)用途不變的前提下，“貸”給其他土地需求者(如農(nóng)業(yè)企業(yè)、種植、養(yǎng)殖大戶等)，土地需求者向“土地銀行”或“土地合作社”支付土地的儲(chǔ)存價(jià)值、整理開發(fā)價(jià)值以及兩者之和的同期貸款利息，“土地銀行”或“土地合作社”再把儲(chǔ)存價(jià)值兌現(xiàn)給農(nóng)戶。這既保證了土地的適當(dāng)集中和規(guī)?；?jīng)營，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)的效益最大化，又從根本上保護(hù)了農(nóng)民利益，達(dá)到“多贏”的目的。然而，綜觀海外的冠以“土地銀行”之名的土地銀行，其共同點(diǎn)為：（1）是金融機(jī)構(gòu)；（2）是為土地開發(fā)利用事業(yè)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)；（3）主要業(yè)務(wù)是提供土地抵押貸款和發(fā)行土地債券；（4）主要服務(wù)目標(biāo)物為農(nóng)地。由此看來，“經(jīng)營土地的專門金融

56、機(jī)構(gòu)”不是海外通常意義上的土地銀行，這點(diǎn)與我國大陸建立的“土地銀行”或“土地合作社”是有本質(zhì)區(qū)別的。 3、勢發(fā)展趨及應(yīng)用推廣前景: 基于對(duì)土地流轉(zhuǎn)的收入預(yù)期以及進(jìn)城務(wù)工人員的增加,農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的意愿較為強(qiáng)烈。因此，在內(nèi)外力共同推動(dòng)下,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)逐步“升溫”,發(fā)展趨勢十分明顯，并且流轉(zhuǎn)方式也逐步呈現(xiàn)多元化，流轉(zhuǎn)土地規(guī)模逐漸擴(kuò)大。隨著土地流轉(zhuǎn)的日趨活躍及其農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營帶來的資金需求，除了購買建造大柵鋼管、薄膜、畜禽苗種和飼料等生產(chǎn)性流動(dòng)資金需求外，還帶來了灌溉用水網(wǎng)、電網(wǎng)、路網(wǎng)和境內(nèi)外銷售市場開發(fā)等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施資金需求量的擴(kuò)大,導(dǎo)致農(nóng)村信貸需求總量激增，這對(duì)流轉(zhuǎn)土地的承包人來說，完全依靠自有資

57、金來解決非常不現(xiàn)實(shí)，政府應(yīng)該從政策上保證他們能夠順利地得到銀行信貸支持以解決。因此，農(nóng)村集體土地金融在土地市場中的潛在優(yōu)勢將越來越突出，對(duì)提高農(nóng)民收入也起著不可估量的作用。然而，作為弱勢群體的農(nóng)民，由于目前我國農(nóng)地使用權(quán)作為抵押物的條件不充分、農(nóng)地本身的風(fēng)險(xiǎn)大收益低的天然弱勢性以及相關(guān)配套制度不夠完善，所以以抵押為主的農(nóng)村土地金融制度以及以貨幣銀行為主體的農(nóng)村土地金融體系必將受到挑戰(zhàn)，從而轉(zhuǎn)向以建立經(jīng)營土地的專業(yè)性銀行為主體的農(nóng)村金融服務(wù)體系。農(nóng)村問題的解決不在農(nóng)村，要破解“三農(nóng)”難題，必須從制度層面入手探索建立適應(yīng)我國當(dāng)前農(nóng)村實(shí)際情況的農(nóng)村土地銀行，將會(huì)為解決“三農(nóng)”問題找到一條新的破解之路

58、。因此，土地銀行將是破解“三農(nóng)”問題的必由之路。與此同時(shí)，海外的以農(nóng)村土地使用權(quán)抵押為核心的農(nóng)地金融制度的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)也是值得借鑒，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新農(nóng)地金融制度，創(chuàng)新土地金融產(chǎn)品，向貨幣銀行與土地銀行相結(jié)合的綜合金融體系發(fā)展，這是易于應(yīng)用推廣，實(shí)用性與實(shí)踐性較強(qiáng)，則其應(yīng)用前景也較廣。 4、創(chuàng)新與特色 我們這項(xiàng)研究的特色與創(chuàng)新之處主要體現(xiàn)在： 1、緊緊圍繞新****市的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)、構(gòu)建****市集體土地金融市場，針對(duì)性強(qiáng)； 2、進(jìn)行以農(nóng)村土地使用權(quán)抵押為核心的農(nóng)地金融制度創(chuàng)新，創(chuàng)新土地金融產(chǎn)品（如土地債券、土地入股、土地信托、土地基金等）以及創(chuàng)新土地銀行的運(yùn)作模式； 3、通過“土地——金

59、融”制度創(chuàng)新，優(yōu)化配置農(nóng)村內(nèi)部各種資源，具有可復(fù)制、可推廣、可持續(xù)的優(yōu)點(diǎn)； 4、****市集體土地金融市場具有“綜合”性，是貨幣銀行與土地銀行、銀行體系與保險(xiǎn)的體系的完美結(jié)合。 5、參考文獻(xiàn)目錄： [1] 譚術(shù)魁.中國城市土地市場化經(jīng)營研究[M]. 北京: 中國經(jīng)濟(jì)出版社，2001 [2] 王開國主編.房地產(chǎn)證券化探索[M]，上海：上海人民出版社，1998 [3] 李偉敏.美國住房抵押貸款對(duì)我國按揭的啟迪[J].城市發(fā)展與研究，1999(9) [4] 孟麗萍.我國土地金融制度的建設(shè)與基本設(shè)想[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2001(2) [5] 李志遠(yuǎn).關(guān)于我國房地產(chǎn)金融的思考[J].經(jīng)濟(jì)問題

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