某地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

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1、 - 1 -目 錄1.1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 .1 11.1 項(xiàng)目單位基本情況.31.2 項(xiàng)目概況.32.2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 .16162.1 發(fā)展規(guī)劃分析.162.2 產(chǎn)業(yè)政策分析.202.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析.233.3.資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 .24243.1 資源利用方案.243.2 資源節(jié)約措施.244.4.節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 .27274.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析.274.2 能耗狀況.284.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析.295.5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析建設(shè)用地、及土地利用合理性分析

2、 .33335.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀.335.2 土地利用合理性分析.336.6.環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 .35356.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀.356.2 生態(tài)環(huán)境影響分析.36 - 2 -6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施.376.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析.397.7.經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析 .41417.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析.417.2 經(jīng)濟(jì)效益分析.418.8.社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析 .43438.1 社會(huì)影響分析.438.2 社會(huì)適應(yīng)性分析.458.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析.45附件：附件：1、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃申請(qǐng)表 2、總平面圖 3、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 4、組織機(jī)構(gòu)代碼證

3、5、岳陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)文件 6、岳陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局文件 7、岳陽(yáng)市人民政府辦公室公文處理單 8、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)及舊城改造有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要（岳府閱200729 號(hào)） 9、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房建設(shè)舊城改造等有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要（岳府閱2007103 號(hào)） - 3 -1.申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目單位基本情況本項(xiàng)目建設(shè)單位是岳陽(yáng)*置業(yè)有限公司。岳陽(yáng)*置業(yè)有限公司是隸屬于*集團(tuán)*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的子公司，公司位于岳陽(yáng)市城陵磯洪家洲，成立于 2008年 1 月，注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元，公司資質(zhì)為暫定四級(jí)，經(jīng)營(yíng)范圍為其資質(zhì)允許范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公

4、司成立于 2000 年 6 月，現(xiàn)有資產(chǎn)總額 3 億 1 千 1 百萬(wàn)元，公司以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，兼有民用與工業(yè)建筑施工、建筑安裝、建筑裝修、廣告設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)，具有房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級(jí)資質(zhì)和房屋建筑總承包二級(jí)資質(zhì)。公司自成立以來(lái)累計(jì)完成開發(fā)工程量達(dá) 30 余萬(wàn)平方米，完成單位工程 85 個(gè)，施工面積 24 萬(wàn)平方米，工程合格率、合同履約率達(dá) 100%。1.2 項(xiàng)目概況1.2.11.2.1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目名稱 - 4 -岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，項(xiàng)目占地面積 27614.7 平方米（41.42 畝）

5、，屬于岳陽(yáng)樓區(qū)洛王社區(qū)，項(xiàng)目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，交通便捷。同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)開發(fā)建設(shè)的條件。3、項(xiàng)目建設(shè)的背景和理由（1）落實(shí)岳陽(yáng)市“十一五”及住房建設(shè)規(guī)劃的要求改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，提高城市輻射帶動(dòng)能力，是岳陽(yáng)市“十一五”期間的重要發(fā)展目標(biāo)之一。同時(shí)岳陽(yáng)市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年） 明確提出建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用

6、住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目按照城市規(guī)劃要求合理布局，精心設(shè)計(jì)，其總建筑面積 48000 平方米，總戶數(shù)為480 戶，其建設(shè)符合岳陽(yáng)市“十一五”發(fā)展規(guī)劃及岳陽(yáng)市城市住房建設(shè)規(guī)劃的要求，是岳陽(yáng)市城市住房建設(shè)的一環(huán)。 - 5 -（2）滿足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年來(lái)中國(guó)人的一個(gè)理想，也被視為百姓生活的一個(gè)最基本的問(wèn)題。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中一再?gòu)?qiáng)調(diào)要“以人為本” ，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民生問(wèn)題，滿足廣大人民群眾的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成為我們黨和政府所必須解決的問(wèn)題。隨著人民生活水平的提高，購(gòu)房需求量增大，供求矛盾日益突出。同時(shí)，隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活

7、水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、服務(wù)完善的高品位住宅空間。本項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，該處基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施齊全，是理想的居住及生活場(chǎng)所。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然和諧統(tǒng)一，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保人居的理念，住宅建筑均為 6 層單元式住宅，戶型面積在 90 平方米以內(nèi)，能夠?yàn)槌鞘兄?、低收入家庭提供一個(gè)舒適的居住和生活環(huán)境，其開發(fā)建設(shè)，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定都具有重要作用。（3）是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的需要發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是岳陽(yáng)市當(dāng)前和今后一段時(shí)期解決城

8、鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題，保持全市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展 - 6 -的一項(xiàng)重要舉措。多年來(lái)，市委、市政府一直把解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的要求，戶型面積保證在 8090 平方米之間，規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)岳陽(yáng)市進(jìn)一步建立和完善住房供應(yīng)和社會(huì)保障體系，逐步解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題，加快和諧社會(huì)建設(shè)都具有重要的意義。（4）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性

9、很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。1.2.21.2.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為 12 棟6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓及其配套的綠化、道路等基礎(chǔ)配套設(shè)施， - 7 -項(xiàng)目總用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，設(shè)計(jì)住戶總數(shù)480戶。本項(xiàng)目旨在緩解岳陽(yáng)市中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，面向社會(huì)低收入家庭開發(fā)建

10、設(shè)，根據(jù)岳陽(yáng)市中低收入家庭的收入和居住水平等因素，合理確定項(xiàng)目戶型面積和各種戶型的比例，設(shè)計(jì)戶型面積在 8090 平方米之間，總建筑面積 48000平方米，其中住宅建筑 40000 平方米，配套設(shè)施 8000 平方米，并按照城市總體規(guī)劃及用地規(guī)劃的要求科學(xué)規(guī)劃，其容積率為1.74，建筑密度為 34%，綠化率為 35%。1.2.31.2.3 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案1、工程技術(shù)方案（1）總平面布置根據(jù)項(xiàng)目地的地形條件和項(xiàng)目功能定位，本項(xiàng)目在充分尊重規(guī)劃方案和周邊自然條件的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持合理、適度的平面布局原則。在住宅的平面規(guī)模處理上，科學(xué)把握區(qū)域的平面和空間尺度，營(yíng)造適宜的行為空間；同時(shí)因地制宜，

11、住宅建筑的居室、戶型、檔次和空間布局充分體現(xiàn)以人為本，以滿足未來(lái)業(yè)主的生活居住需求。岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目主體建筑為 12 棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅，為滿足總體規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的規(guī)劃要求，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目的周邊環(huán)境條件，使建筑方案的總體構(gòu)思能夠融入 - 8 -周圍的場(chǎng)地環(huán)境中。合理安排項(xiàng)目?jī)?nèi)部功能分區(qū)及組織交通流線，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性，使本項(xiàng)目主體及輔助工程與周邊建筑物協(xié)調(diào)一致，同時(shí)堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的生活、居住環(huán)境。（3）建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目主體建筑為 12 棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓。其戶型主平

12、面主要基于“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)調(diào)住宅功能的合理組織和動(dòng)靜分區(qū)。采用單元式住宅，這種布局樸素實(shí)用，既能緊湊多房間布局，滿足多人家庭的使用要求，又可以開敞、豪華，適應(yīng)獨(dú)居時(shí)的需要。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場(chǎng)地的地震危險(xiǎn)性作綜合評(píng)價(jià)，正確確定地基承載力?；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、地下水位等情況，綜合考慮后確定。因本項(xiàng)目主體建筑為6 層的住宅建筑，樓層較低，為了降低造價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益，本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)擬采用磚混結(jié)構(gòu)。2、公用工程（1）給排水根據(jù)項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃和道路情況，合理分布供水區(qū)，本項(xiàng) - 9 -目水源采用城市自來(lái)水。項(xiàng)目生活用水

13、和消防用水可從項(xiàng)目地城市自來(lái)水管網(wǎng)接入。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)供水管采用地下敷設(shè)方式，管徑為 DN100，以滿足室外消防用水、建筑單體用水以及綠化用水等的需求。項(xiàng)目區(qū)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，結(jié)合地形，分區(qū)排放。雨水主要靠雨水口進(jìn)行收集，雨水口分布在屋面、住宅區(qū)、綠化地帶等處。屋面雨水通過(guò)跌落管匯入室外雨水井，與室外雨水一起排入市政雨水管網(wǎng)。污水收集系統(tǒng)包括了所有廁所、地漏等處的排水。室內(nèi)排出的污水經(jīng)室外污水管道入化糞池腐化處理后，再排入市政污水管網(wǎng)。同時(shí)，整個(gè)排水系統(tǒng)都設(shè)置器具透氣管。根據(jù)國(guó)家目前對(duì)輸水管材的要求，項(xiàng)目區(qū)供、排水系統(tǒng)均采用節(jié)能、耐用的塑料管材。室內(nèi)外給水管材采用 PP 塑料管，排水管采用高強(qiáng)

14、度 PVC 管材。（2）電氣工程根據(jù)各主體建筑性質(zhì)，照明、動(dòng)力負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。根據(jù)項(xiàng)目住宅樓功能以及目前的用電水平和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目按單位面積進(jìn)行用電負(fù)荷估算，年用電消耗量約 450 萬(wàn)千瓦時(shí)。項(xiàng)目電源由項(xiàng)目地附近變電站直接引電纜線路至項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，能夠滿足本項(xiàng)目建設(shè)及建成后生活用電的需求。 - 10 -3、節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防節(jié)約能源是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本項(xiàng)目從設(shè)計(jì)施工至營(yíng)運(yùn)管理全過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)貫徹厲行節(jié)約能源的原則，通過(guò)合理利用、科學(xué)管理、技術(shù)進(jìn)步等途徑，提高能源利用率。為降低水資源的消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。項(xiàng)目擬采用節(jié)水型設(shè)備和器具，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施。同時(shí)提高用水回收率和

15、重復(fù)利用率，采用中水處理裝置，使部分廢水經(jīng)回收后二次使用。為了滿足居民對(duì)環(huán)境衛(wèi)生方面的要求，即為居民創(chuàng)造良好的日照、通風(fēng)條件，無(wú)空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環(huán)境。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完善的給水和雨水、污水排放措施，住宅布局保持與臨近建筑合理的間距及走向，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)大面積的公共綠地，以達(dá)到改善小氣候，凈化空氣，減少污染，防止噪聲等要求。項(xiàng)目建設(shè)期設(shè)備較多，存在多種火源和大量可燃物，若管理不善，很容易發(fā)生火災(zāi)，造成嚴(yán)重后果。建筑施工期間，合理設(shè)置消防栓，并實(shí)行消防責(zé)任制，明確防火責(zé)任。另外小區(qū)內(nèi)根據(jù)消防設(shè)計(jì)規(guī)范敷設(shè)環(huán)形消防管網(wǎng)和設(shè)置室外地上式消火栓，消防栓配置應(yīng)符合建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定。

16、項(xiàng) - 11 -目建筑按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)，室內(nèi)消火栓及滅火器采用組合式暗裝，標(biāo)示明顯標(biāo)志。消火栓箱用擊碎玻璃門式。針對(duì)主體建筑功能，選用合理的滅火器，以減少二次災(zāi)害。同時(shí)主體建筑物設(shè)置完備的防雷裝置。1.2.41.2.4 建設(shè)項(xiàng)目管理建設(shè)項(xiàng)目管理本項(xiàng)目由岳陽(yáng)*置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)行項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理、人員精簡(jiǎn)的原則設(shè)置。設(shè)置工程部，其下設(shè)籌備工作組、計(jì)劃財(cái)務(wù)組、施工供應(yīng)組、器材供應(yīng)組和總務(wù)組，勞動(dòng)定員 8 人。項(xiàng)目建設(shè)工期（不含前期工作時(shí)間）預(yù)計(jì)為 2 年，即 2008年 4 月開工建設(shè)， 2010 年 4 月全部竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目在施工建設(shè)時(shí)，必

17、須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場(chǎng)等進(jìn)行管理協(xié)調(diào)和成本控制。為了保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金的連續(xù)性，項(xiàng)目單位應(yīng)做好資金籌措工作，同時(shí)在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中要注意管理工作中的以下問(wèn)題：1、質(zhì)量管理從建筑材料、設(shè)備安裝以及施工質(zhì)量等方面加強(qiáng)質(zhì)量控制，堅(jiān)持質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量控制規(guī)范化，建立和健全質(zhì)量保證體系， - 12 -使質(zhì)量管理工作制度化。招標(biāo)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量部、質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。2、進(jìn)度管理要求承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按

18、工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。3、合同管理合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過(guò)程。本工程要體現(xiàn)合同公平、程序公開、公平競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì)均等性。實(shí)行全過(guò)程合同管理，每個(gè)合同都有專人管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。4、資金管理本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中要及時(shí)支付工程款，防止承包商以此為由拖延工期，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收?qǐng)?bào)帳管理，對(duì)不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。5、現(xiàn)場(chǎng)管理 - 13 -工程建設(shè)期間，要

19、確保施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊、文明施工。要以系統(tǒng)、合理、可行為原則，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，組織科學(xué)文明施工。根據(jù)不同施工階段制定不同的總平面圖，以總平面圖為依據(jù)檢查各分包商文明施工的落實(shí)情況。結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)周邊的具體情況，對(duì)出入施工現(xiàn)場(chǎng)的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場(chǎng)人員的管理得到有效的控制。1.2.51.2.5 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措（1）投資估算岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 4000 萬(wàn)元。項(xiàng)目具體投資明細(xì)見下表： - 14 -岳陽(yáng)岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位投資比例%備注一土地費(fèi)用萬(wàn)元1

20、904.75二前期工程費(fèi)萬(wàn)元1002.536.2 元/m2占地面積1規(guī)劃、可研萬(wàn)元202勘測(cè)、設(shè)計(jì)萬(wàn)元403三通一平萬(wàn)元40三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)萬(wàn)元2005.072.4 元/m2占地面積1給、排水萬(wàn)元602供電、路燈萬(wàn)元603道路、綠化萬(wàn)元80四建筑安裝工程費(fèi)萬(wàn)元280070.0700 元/m2住宅建筑面積1建筑工程費(fèi)萬(wàn)元22402設(shè)備購(gòu)置與安裝工程萬(wàn)元560五公共配套設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元3007.5375 元/m2公共建筑面積六開發(fā)間接費(fèi)萬(wàn)元250.625七管理費(fèi)用萬(wàn)元250.625八財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元1503.75貸款利息及其他九銷售費(fèi)用萬(wàn)元200.5十其他費(fèi)用萬(wàn)元701.751工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)萬(wàn)元2.40.6

21、 元/ m2住宅建筑2工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元56四*2%3工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元8.0十二*0.2%4其他萬(wàn)元3.6十一不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元1203.0十二*3.0%十二建設(shè)投資萬(wàn)元4000100 - 15 -（2）資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)投資 4000 萬(wàn)元，其資金來(lái)源如下：1、銀行貸款：2000 萬(wàn)元；2、單位自有：2000 萬(wàn)元。 - 16 -2.發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.12.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)

22、題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂(lè)業(yè)為目標(biāo)，不斷完善城市功能，發(fā)揮城市特色。岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德、邵陽(yáng)等基礎(chǔ)條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘校M(jìn)一步壯大規(guī)模，提高質(zhì)量，向具有區(qū)域影響力的綜合性城市發(fā)展。要健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和服務(wù)體系，積極推進(jìn)市場(chǎng)化供應(yīng)、規(guī)范化服務(wù)。積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和普通商品房，控制高檔商品房。建立公正、透明的一級(jí)市場(chǎng)，培育

23、和完善二、三級(jí)市場(chǎng)，放開租賃 - 17 -市場(chǎng)。推行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)，大力發(fā)展和完善物業(yè)管理服務(wù)。岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出 要以產(chǎn)業(yè)為支撐，以提質(zhì)擴(kuò)容和安居樂(lè)業(yè)為目標(biāo)，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，擴(kuò)大城市容量，到 2010年，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率 48的宏偉目標(biāo)。要改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，創(chuàng)建國(guó)家園林城市和國(guó)家環(huán)保模范城市。加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市輻射帶動(dòng)能力。城市中心地帶以商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)等為主，發(fā)展高層次、大流通、外向型的第三產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)，培育服務(wù)領(lǐng)域新的增長(zhǎng)點(diǎn)。岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)

24、目符合國(guó)家、湖南及岳陽(yáng)市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。2.1.22.1.2 區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（1996-2015 年） 擬定的岳陽(yáng)市城市性質(zhì)為國(guó)家級(jí)歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市，是湖南省 - 18 -的重要工業(yè)基地和唯一的長(zhǎng)江對(duì)外口岸，將發(fā)展成為長(zhǎng)江中游地區(qū)國(guó)際化、現(xiàn)代化的中心城市之一。 本次總體規(guī)劃初步擬定的城市規(guī)模為：遠(yuǎn)期（2015

25、年）城市人口 98 萬(wàn)人， 規(guī)劃建設(shè)區(qū)用地面積 92 平方公里，按城市人口計(jì)算，人均建設(shè)用地約 94 平方米。本次總體規(guī)劃的城市形態(tài)布局為：沿長(zhǎng)江、洞庭湖東岸，從陸城到湖濱，形成以中心城區(qū)為核心的、帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局，按“一中心（中心城區(qū)）多組團(tuán)”進(jìn)行總體規(guī)劃布局。岳陽(yáng)城市的主要發(fā)展方向：中提、東移、南延。岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，項(xiàng)目占地面積27614.7 平方米（41.42 畝） ，屬于岳陽(yáng)樓區(qū)洛王社區(qū)。項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備。項(xiàng)目四周交通便利，公共配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目建設(shè)將有利于加快該地區(qū)的建設(shè)步

26、伐，促進(jìn)該區(qū)域建設(shè)發(fā)展，落實(shí)岳陽(yáng)市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。本項(xiàng)目按照岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)。擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)適用房住宅，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，住宅樓為 6 層磚混結(jié)構(gòu)，通過(guò)合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，并與鄰近建筑物錯(cuò)落有致，疏 - 19 -密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。項(xiàng)目場(chǎng)地四周有完備的市政設(shè)施，周邊交通便捷，項(xiàng)目建設(shè)符合岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃的要求。2.1.32.1.3 房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃符合性分析岳陽(yáng)市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年） 要求完善以市場(chǎng)為主導(dǎo)

27、、多渠道、多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，滿足不同收入層次居民的住房需求；合理安排政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群眾的生活環(huán)境，降低生活成本，切實(shí)考慮民生問(wèn)題；堅(jiān)持“總量控制，區(qū)域平衡、項(xiàng)目落地”和“總量與項(xiàng)目相結(jié)合”的原則，有效調(diào)整岳陽(yáng)城市住房的供給結(jié)構(gòu)，形成有序、健康的供需關(guān)系。岳陽(yáng)市城市住房建設(shè)規(guī)劃（20062010 年） 明確的住房建設(shè)目標(biāo)為：建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，著重開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；進(jìn)一步完善住房保障供應(yīng)體系，按照國(guó)家關(guān)于對(duì)住房調(diào)控的宏觀政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為的引導(dǎo)，重點(diǎn)推進(jìn)中低價(jià)

28、位、中小戶型普通商品住宅，以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，有計(jì)劃、有步驟地解決中低收入人群的住房問(wèn)題；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和“城中村”改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)各類住房 7.02 萬(wàn)套，總建筑面積 600 萬(wàn) - 20 -平方米（其中套型面積 90 平方米以下住房 5.02 萬(wàn)套，建筑面積 429.5 萬(wàn)平方米） ；至規(guī)劃期末，基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，解決 50%雙困家庭的住房問(wèn)題；市區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米。本項(xiàng)目面向城市中、低收入家庭開發(fā)建設(shè)，其住宅建筑面積 40000 平方米，設(shè)計(jì)戶數(shù)為 480 戶，戶型面積均在 80-90 平方米之間，同時(shí)本項(xiàng)目

29、在總體規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)上嚴(yán)格按照規(guī)劃部門規(guī)定各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，將有助于解決岳陽(yáng)市中、低收入家庭的住房問(wèn)題，在一定程度上完善保障住房制度，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，有助于提高岳陽(yáng)市的住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設(shè)規(guī)劃要求。2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康

30、- 21 -社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2.2.12.2.1 調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策2005 年的“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2006 年 “九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，要求開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對(duì)未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。按照市

31、房地產(chǎn)局的總體工作部署，把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)列入重要議事日程，確定 2008 年重點(diǎn)項(xiàng)目 9 項(xiàng)，總建筑面積12.5 萬(wàn)平方米，總戶數(shù) 1403 套，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成為政府的德政工程。岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，總建筑面積為 48000 平方米，其中住宅建筑面積 40000 平方米，配套設(shè)施 8000 平方米，套型面積均在 80-90 平方米之間，符合經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法的要求，同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)部門搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)， - 22 -依據(jù)岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃的要求統(tǒng)一規(guī)劃，其容積率為 1.74，建筑密度為 34%，綠化率

32、為 35%。項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策。2.2.22.2.2 土地政策土地政策 2006 年的“九部委新政”再次重申對(duì)閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場(chǎng)，減少市場(chǎng)投機(jī)，以形成土地的有效供應(yīng)。2006 年版的限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄將大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于 1.0、單套住房建筑面積超過(guò) 144 平方米的住宅項(xiàng)目）等列入限制用地項(xiàng)目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過(guò)先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對(duì)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及黨政機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項(xiàng)目等國(guó)家明令禁止

33、投資的項(xiàng)目，則列入禁止用地項(xiàng)目目錄。本項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽(yáng)樓區(qū)洛王社區(qū)，項(xiàng)目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，項(xiàng)目總占地面積27614.7 平方米（41.42 畝） ，通過(guò)政府劃撥取得，擬建設(shè) 12棟 6 層磚混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，總建筑面積 48000 平方米，戶 - 23 -型面積均在 80-90 平方米之間，容積率為 1.74，綠化率為35.5%，根據(jù)國(guó)土資源部公布的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 、 限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄的要求，本項(xiàng)目符合國(guó)家有關(guān)項(xiàng)目用地限制政策要求。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第三

34、章第十三條規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的原則，實(shí)行項(xiàng)目法人招標(biāo)，參與招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)” 。本項(xiàng)目作為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法及中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法的要求，2007 年 8月 16 日召開的關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)及舊城改造等有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議一致通過(guò)由市發(fā)改委牽頭組織，規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)、監(jiān)察等單位參加，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)。隸屬于*集團(tuán)*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司岳陽(yáng)*置業(yè)有限公司，作為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的中標(biāo)單位，具有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的

35、暫定四級(jí)資質(zhì)，其注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元，具有良好的社會(huì)信譽(yù)，符合本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)條件。 - 24 -3.資源開發(fā)及綜合利用分析3.1 資源利用方案本項(xiàng)目為居住建筑項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目居住人數(shù)初步估算項(xiàng)目水資源消耗量約為 10 萬(wàn)噸/年，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。3.1.13.1.1 給水給水給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN100 進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀以滿足住宅居民生活、消防用水。3.1.23.1.2 中水中水本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。3.1.33.1.3 雨水、污水雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制

36、，本項(xiàng)目居住區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水可經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。3.2 資源節(jié)約措施3.2.13.2.1 水資源現(xiàn)狀水資源現(xiàn)狀 - 25 -岳陽(yáng)位于長(zhǎng)江中游南岸，由面積 2691 平方公里的洞庭湖和入湖的湘、資、沅、澧 4 條河流和直接入湖的汩羅江、新墻河等中小河流組成，經(jīng)城陵磯口注入長(zhǎng)江，流域面積 26.28 萬(wàn)平方公里，占長(zhǎng)江流域總面積的 14.6，水資源豐富。3.2.23.2.2 水資源節(jié)約措施水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50015-2003） ，室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 （GB50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過(guò)調(diào)查

37、收集和掌握準(zhǔn)確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計(jì)給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。3、所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。4、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用 - 26 -水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。5、合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅

38、的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。 - 27 -4.節(jié)能方案分析4.1 節(jié)能政策與規(guī)范分析當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪持續(xù)快速增長(zhǎng)周期，與此同時(shí)也遭遇到資源、能源、環(huán)境的瓶頸制約，節(jié)約能源成為我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略方針。中國(guó)建筑能耗的總量逐年上升，在能源消費(fèi)總量中所占的比例已從上世紀(jì) 70 年代末的 10%，上升到近年的 27.8%。而建筑最大的耗能點(diǎn)是采暖和空調(diào)，據(jù)悉，我國(guó)在采暖和空調(diào)上的能耗占建筑總能耗的 55%。據(jù)介紹，我國(guó)城鄉(xiāng)既有建筑達(dá) 430 多億平方米，數(shù)量如此之巨的建筑中，最樂(lè)觀估計(jì)，達(dá)到節(jié)能建筑標(biāo)準(zhǔn)的僅占 5%左右；即使是新建筑，也有90%以上仍屬于高能耗。與氣候條件相近

39、的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)每平方米建筑采暖能耗盡管約為發(fā)達(dá)國(guó)家的 3 倍左右，但熱舒適程度遠(yuǎn)不如人。無(wú)論從整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)氣候還是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)來(lái)看，中國(guó)能源問(wèn)題已經(jīng)日趨嚴(yán)峻，節(jié)約能耗勢(shì)在必行，而建筑能耗則是人們通常被忽視的重大問(wèn)題。建筑節(jié)能問(wèn)題已經(jīng)得到國(guó)家和有關(guān)部委高度重視，建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知 200555 號(hào)、 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第 143 號(hào))，明確規(guī)定：新建民用 - 28 -建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。2004 年湖南省制定頒布了湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DBJ43/001-2004，該標(biāo)

40、準(zhǔn)的總體目標(biāo)是使湖南省新建、改建和擴(kuò)建的居住建筑空調(diào)采暖能耗降低 50以上。岳陽(yáng)市人民政府也就進(jìn)一步加強(qiáng)全市建筑節(jié)能工作有關(guān)事項(xiàng)下發(fā)了岳陽(yáng)市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市建筑節(jié)能工作的通知岳政發(fā)（2007）16 號(hào)，要求全市范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的民用建筑，必須嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)和用能系統(tǒng)施工時(shí)，要按照現(xiàn)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)采取建筑節(jié)能措施。對(duì)達(dá)不到節(jié)能 50%標(biāo)準(zhǔn)的建筑，不得辦理開工許可和竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不準(zhǔn)銷售使用。4.2 能耗狀況4.2.14.2.1 項(xiàng)目能源品種選用原則項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和岳陽(yáng)市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)

41、合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅建筑類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。4.2.24.2.2 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽(yáng)樓區(qū)洛王社區(qū)。該區(qū)域市政設(shè)施可以得到 - 29 -保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件具備。4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析4.3.14.3.1 節(jié)能措施節(jié)能措施1、節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)

42、構(gòu)空間；空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺(tái)并聯(lián)技術(shù)，送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動(dòng)控制，冷媒管，冷凍水管均采用橡塑海綿保溫材料；合理選擇配電系統(tǒng)布局，加強(qiáng)節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。本項(xiàng)目根據(jù)建筑功能要求和當(dāng)?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計(jì)將選用節(jié)能型建 - 30 -筑材料、保證建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會(huì)獲得理想的節(jié)能效果。建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建

43、筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。對(duì)垂直墻面可采用外廓、陽(yáng)臺(tái)、挑檐陽(yáng)等遮陽(yáng)設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項(xiàng)目在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)時(shí)，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計(jì)中將采用密閉性良好的門窗。通過(guò)改進(jìn)門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對(duì)流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗。屋頂初步設(shè)計(jì)時(shí)，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏, 使

44、屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 - 31 -（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施合理確定供電線路長(zhǎng)度及電纜截面，降低供電線路上的電能損耗。用現(xiàn)場(chǎng)和集中補(bǔ)償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達(dá) 0.9 以上。采用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。照明采用集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。采用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品。設(shè)置合理的計(jì)量和檢測(cè)設(shè)備。（3）他節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機(jī)以提高運(yùn)行效率。綠化：對(duì)建筑周圍環(huán)境進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，綠化將對(duì)居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)

45、，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽(yáng)隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。 - 32 -4.3.24.3.2 節(jié)能效果分析節(jié)能效果分析為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，通過(guò)采用積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案等節(jié)能措施，達(dá)到在傳統(tǒng)能耗標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上節(jié)能 50%的目標(biāo)；預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)上節(jié)以節(jié)能 25%，在采暖、降溫、照明上節(jié)能 25%。 - 33 -5.建設(shè)用地、及土地利用合理性分析5.1 項(xiàng)目選址及用地現(xiàn)狀5.1.1

46、5.1.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處，屬于岳陽(yáng)樓區(qū)洛王社區(qū)，項(xiàng)目地塊西面為羊毛山路，東面為北港路，南面為桐子嶺路，交通便捷。同時(shí)，項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)平坦、三通一平已經(jīng)完成，水、電等基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，具備經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)開發(fā)建設(shè)的條件。5.1.25.1.2 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀本項(xiàng)目占地總面積 27614.7 平方米（41.42 畝） ，地塊原為廉租房建設(shè)用地，后因該地塊全部建設(shè)廉租房有一定困難，于2005 年劃轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房用地。項(xiàng)目地地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，同時(shí)區(qū)位優(yōu)越、交通便利，便于居家生活。根據(jù)工程設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，在本項(xiàng)目征

47、地范圍內(nèi)沒(méi)有壓覆礦床和文物，具備開發(fā)建設(shè)條件。5.2 土地利用合理性分析項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北 - 34 -的交匯處。項(xiàng)目地附近有多路公交線路通過(guò)，交通十分便捷，項(xiàng)目占用的土地用地性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房用地，項(xiàng)目建設(shè)符合岳陽(yáng)市土地總體規(guī)劃，不占用寶貴的耕地，也不覆壓礦藏，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)國(guó)土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實(shí)施 2006 年版限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄 ，項(xiàng)目用地不屬禁止或限制類用地。項(xiàng)目地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。本項(xiàng)目擬建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)

48、美的經(jīng)濟(jì)適用房，可以提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境及人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。 - 35 -6.環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目地位于岳陽(yáng)市岳陽(yáng)樓區(qū)北港北路以西與桐子嶺路以北的交匯處。本區(qū)域在長(zhǎng)期雨水侵蝕和物理化學(xué)風(fēng)化作用下，形成了較厚的風(fēng)化殼，由板頁(yè)巖、砂頁(yè)巖、灰?guī)r、紅色砂巖和花崗巖構(gòu)成。項(xiàng)目建址巖層出露較完整，構(gòu)造不太復(fù)雜。項(xiàng)目區(qū)屬大陸性亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，溫暖多雨，四季分明，岳陽(yáng)市主要?dú)庀髤?shù)如下（市氣象站統(tǒng)計(jì)資料）：年最高氣溫 39.3；歷年最低氣溫-11.8；歷年平均氣溫 16.417；歷年最大降水量 2336.5mm(1954 年 164 天降雨日

49、)；歷年最小降水量787.4mm（1968 年 137 天降雨日） ；歷年日最大降水量256.4mm（1954 年 6 月 16 日） ；年均蒸發(fā)量 1422.9mm；每年最高氣溫季節(jié)為七、八月份；每年最低氣溫季節(jié)為一、二月份。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，項(xiàng)目區(qū)域區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，生物結(jié)構(gòu)單一?？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量較好，但項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)按規(guī)定搞好環(huán)境評(píng)價(jià)，防止水土流失和環(huán)境污染，隨時(shí)搞好環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測(cè)工作。 - 36 -6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的施工期間，施工噪音及施工過(guò)程中粉塵、廢水和固體廢棄物對(duì)周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。依據(jù)工程特點(diǎn)，現(xiàn)

50、場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機(jī)械和車輛尾氣污染。6.2.16.2.1 施工噪聲污染施工噪聲污染施工噪聲污染主要來(lái)自各種車輛運(yùn)輸、混凝土攪拌、道路施工等，聲功率幾乎都在 100Db(A)以上。6.2.26.2.2 水污染水污染主要為生活污水和施工過(guò)程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護(hù)水及路面清洗水。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機(jī)物和懸浮物。6.2.36.2.3 固體廢棄物污染固體廢棄物污染本項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成

51、使用后主要是生活垃圾。 - 37 -6.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 12 棟經(jīng)濟(jì)適用房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施，因此，項(xiàng)目無(wú)特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施：1、雨水、污水：項(xiàng)目排出的污水主要來(lái)源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、生活用水、沖廁水，其排水特點(diǎn)為 BOB5/COD 較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到岳陽(yáng)市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) ，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放

52、生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對(duì)排放出的含油污水，選用有相當(dāng)處理能力的隔油池處理后排除。項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。2、生活垃圾處理。生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運(yùn)輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)處理。 - 38 -3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的

53、揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。項(xiàng)目施工場(chǎng)地周圍樹立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來(lái)自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對(duì)較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項(xiàng)目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。廚房烹飪油煙氣可通過(guò)吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。5、施工期間環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目在施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工過(guò)程中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境

54、會(huì)造成一定影響。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的施工噪音將按環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定嚴(yán)加控制，合理安排混凝土振動(dòng)棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時(shí)間和場(chǎng)所，減少對(duì)周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對(duì)粉塵進(jìn)行噴水降塵處理，嚴(yán)格執(zhí)行岳陽(yáng)市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工 - 39 -期間對(duì)周邊環(huán)境的不利影響降到最低。6.4 地質(zhì)災(zāi)害及特殊環(huán)境影響分析6.4.16.4.1 項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況項(xiàng)目地地質(zhì)災(zāi)害情況在大地構(gòu)造上，本項(xiàng)目地位于漢江洞庭呦陷區(qū)邊緣，地處隆起區(qū)與盆地間連接統(tǒng)一的地帶，其基底為元古界冷家溪群淺變質(zhì)巖系。其地震穩(wěn)定性主要受湘江斷裂的影響，歷史上曾發(fā)生 6 次 3.54 級(jí)地震，挽近時(shí)期仍在活動(dòng)，根據(jù)鄰區(qū)地質(zhì)資料，

55、場(chǎng)地基巖為單斜巖層，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單。本項(xiàng)目區(qū)屬低丘剝蝕地貌，其地勢(shì)平坦。項(xiàng)目建設(shè)主要位于平緩地帶上，工程地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)自然邊坡穩(wěn)固性好，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)不良工程地質(zhì)現(xiàn)象。5.4.25.4.2 項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目地表工程施工，占用土地主要為素填土、粉質(zhì)粘土、強(qiáng)風(fēng)化板巖，面積小，破壞較輕。項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)導(dǎo)致滑坡單獨(dú)發(fā)生的可能性較小，未來(lái)滑坡造成的危害性小。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未有泥石流發(fā)生歷史，沒(méi)有泥石流產(chǎn)生的松散沖擊物，無(wú)形成泥石流的地形條件。預(yù)測(cè)通過(guò)合理加強(qiáng)對(duì)棄土的堆放管理和對(duì)其他災(zāi)害的治理，預(yù)測(cè)泥石流的危害小。 - 40 -5.4.35.4.3 地質(zhì)災(zāi)害防御對(duì)策和措

56、施地質(zhì)災(zāi)害防御對(duì)策和措施依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001） 判定，場(chǎng)地土層等效剪切波速140m/s，覆蓋層厚度15 米,本場(chǎng)地為中軟土，類建筑場(chǎng)地,其地震基本烈度為 7 度，工程按照 7 度進(jìn)行抗震設(shè)防。設(shè)計(jì)基本地震加速度 0.1g，設(shè)計(jì)特征周期值0.35s。同時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，堅(jiān)決執(zhí)行“三同時(shí)”制度，輔助設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，有效控制。5.4.45.4.4 特殊環(huán)境影響分析及保護(hù)措施特殊環(huán)境影響分析及保護(hù)措施本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)任何歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝等特殊環(huán)境，因此本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)自然歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)生不良影響。 - 41 -7.經(jīng)濟(jì)影響分析7.1 經(jīng)濟(jì)

57、費(fèi)用分析岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資 4000 萬(wàn)元，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施肥、其他費(fèi)用等；具體構(gòu)成如下：土地費(fèi)用190 萬(wàn)元，前期工程費(fèi) 100 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 2800 萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 300 萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用共計(jì) 290 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)約占工程建設(shè)投資的 3%，為 120 萬(wàn)元。7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算、工程進(jìn)度計(jì)劃及樓盤銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目銷售過(guò)程從取得銷售許可證開始，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)政策，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售實(shí)行政府直接指導(dǎo)

58、管理，銷售方案報(bào)岳陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室審查備案，銷售對(duì)象須經(jīng)經(jīng)住辦審查、公示、批準(zhǔn)，并發(fā)給經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)單 ，住房的銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和一房一價(jià)原則，銷售價(jià)格暫按 1100 元/平方米估算，預(yù)計(jì)銷售額為：40000 平 - 42 -方米（可售住宅面積）*1100 元/平方米=4400 萬(wàn)元。初步估算本項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 4400 萬(wàn)元-4000 萬(wàn)元=400 萬(wàn)元。全部投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額*100%=400 萬(wàn)元/4000 萬(wàn)元*100%=10.0%。因本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用住房，其住宅具體銷售價(jià)格按照岳陽(yáng)市物價(jià)局核定的價(jià)格執(zhí)行，故本項(xiàng)目主要以創(chuàng)造社會(huì)效益為主，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)

59、濟(jì)效益僅作參考。 - 43 -8.社會(huì)影響分析8.1 社會(huì)影響分析8.1.18.1.1 改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域品質(zhì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境） ，岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住、生活的良好環(huán)境。本項(xiàng)目的建設(shè)不但可以為城市居民提供舒適的住房環(huán)境，解決人們對(duì)基本居住條件的需求，

60、還能夠給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)一定的改善。8.1.28.1.2 能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將在一定程度上帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須安排專業(yè)人員進(jìn)行維護(hù)，這就給物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。可見， - 44 -本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供一定的就業(yè)機(jī)會(huì)。且項(xiàng)目的建設(shè)與實(shí)施不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負(fù)面影響，不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟煌?、環(huán)境產(chǎn)生破壞作用。8.1.38.1.3 在一定程度上滿足區(qū)域內(nèi)住宅用房需求在一定程度上滿足區(qū)域內(nèi)住宅用房需求通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，岳陽(yáng)房

61、地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)特征明顯，住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。隨著人民生活水平的不斷提高，市區(qū)內(nèi)的住宅需求必將不斷升溫，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。本項(xiàng)目的社會(huì)影響分析詳見下表：岳陽(yáng)岳陽(yáng)*經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)影響分析表經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極影響，不存在擴(kuò)大貧富差距的問(wèn)題。無(wú)2對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钏降挠绊懜纳凭幼l件，提高生活水平。無(wú)3對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。無(wú)4對(duì)婦女、老人和兒童等弱勢(shì)群體的影響項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文

62、化以及娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)婦女、老人和兒童均帶來(lái)積極的影響。無(wú)5對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其他社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的影響可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)匚幕?、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他相關(guān)社會(huì)公共福利設(shè)施的發(fā)展，有利于在一定程度上提高當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕?，改善?dāng)?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生條件。無(wú)6對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量的影響項(xiàng)目將促進(jìn)周邊道路、供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善無(wú) - 45 -綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)將為當(dāng)?shù)鼐用窦暗貐^(qū)發(fā)展建設(shè)帶來(lái)良好的社會(huì)效益。8.2 社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有一定的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有較高的要求。本項(xiàng)目周圍的交通條件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求

63、，對(duì)于業(yè)主的生活、交通、購(gòu)物等都具備良好的配套條件。本項(xiàng)目符合岳陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃條件，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值總體上是被認(rèn)可的。但是對(duì)于可能出現(xiàn)的問(wèn)題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。8.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析8.3.18.3.1 風(fēng)險(xiǎn)定性分析風(fēng)險(xiǎn)定性分析本項(xiàng)目存在著預(yù)期收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在開發(fā)過(guò)程中，要加強(qiáng)投資的管理、工程進(jìn)度的管理，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生。 - 46 -在工程建設(shè)和大市政建設(shè)過(guò)程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)

64、量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方政策變化對(duì)土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過(guò)程中必然存在許多過(guò)去未曾遇到的問(wèn)題，將帶來(lái)一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。8.3.28.3.2 風(fēng)險(xiǎn)防范措施風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）制定切實(shí)可行的成本控制措施；（2）對(duì)于拆遷、工程建設(shè)、大市政工程建設(shè)可采取公開招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的拆遷、評(píng)估、建設(shè)公司；（3）加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度。