內(nèi)蒙古2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》知識(shí)：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作考試題

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1、內(nèi)蒙古 2015年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》 知識(shí)： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作考試題 本卷共分為 2大題 50小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，只有 1 個(gè)事最符合題 意） 1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售電動(dòng)車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)電 動(dòng)車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂小? A:更強(qiáng)的適時(shí)的更新改造投資性 B:更易受政策影響性 C:更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命 D:更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理 E:借款合同 2、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值。 A:下降 B:上升

2、C:不變 D:不能確定 E:借款合同 3、某城市 2008 年初家庭總數(shù)為 120 萬(wàn)戶(hù)，戶(hù)均年可支配收入為 5 萬(wàn)元，約有 15%勺家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求 80m2/戶(hù)，則2008年該市新建商品住房 的市場(chǎng)潛量是（）萬(wàn) m2。 A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 4、 按照最新政策，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積 交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為 當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的。 A: 2% ?3% B: 2% ?5% C: 5%?8% D: 5%?10% E:執(zhí)行層的組織

3、協(xié)調(diào) 5、 __實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同， 是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 A. 路線價(jià)法 B. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 C?臨街深度法 D.四三二一法則 6 A省B市C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年9月，成為上市公司，股本總額為2億 1 千萬(wàn)， 其中發(fā)行社會(huì)公眾發(fā)行股票總數(shù) 100萬(wàn)股。2007年3月，該公司股本總 額為超過(guò)4億元。按照有關(guān)規(guī)定，A市w公司2003年9月，成為上市公司時(shí)， 該公司內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的股份不得超過(guò)萬(wàn)股。 A：10 B：25 C：50 D：100 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、 市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)

4、別因素修正，其中可比 實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得 103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別 因素得 98 分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 8、 下列關(guān)于投資函數(shù)，表述不正確的是。 A:投資是指資本的形成，亦即社會(huì)實(shí)際資本的增加額 B:資本邊際效率是使一項(xiàng)資本品供給價(jià)格與資本預(yù)期收益相等的貼現(xiàn)率 C:投資者決定是否投資時(shí)主要考慮資本邊際效率與資本邊際成本兩個(gè)因素 D:任何投資的資本邊際效率都是隨投資的增加而遞減的 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、 某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù) 2000卅，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)

5、， 建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成 50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。 根據(jù)調(diào)查得知， 基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià) 的比重分別是 15％、 60％、 25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。 A: 30％ B: 45％ C: 65％ D: 75％ E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、 有效毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象與類(lèi)似房地產(chǎn)在方面的差異。 A:房地產(chǎn)租金以外的收入 B:運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 C:空置率 D:可出租面積的比率 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 11、 產(chǎn)生保險(xiǎn)利益的前提是 __。 A. 保險(xiǎn)合同 B. 保險(xiǎn)損失 C.

6、保險(xiǎn)標(biāo)的 D. 保險(xiǎn)義務(wù) 12、 運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的， 并且各 期上升或下降的幅度大致接近。 A:數(shù)學(xué)曲線擬合法 B:平均增減量法 C:平均發(fā)展速度法 D：移動(dòng)平均法 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過(guò)土地被征用前三年 平均產(chǎn)值的 __倍。 A. 十 B. 二十 C. 三十 D. 四十 14、 實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。 A:過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B:過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C:未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D:未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

7、 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、 預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 中的 __。 A. 時(shí)間類(lèi)參數(shù) B. 融資相關(guān)參數(shù) C. 收益相關(guān)指標(biāo) D. 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo) 16、 商業(yè)信用和國(guó)家信用等形式的發(fā)展往往依賴(lài)的支持。 A:商業(yè)信用 B:銀行信用 C:消費(fèi)信用 D:民間信用 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、 為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為 780元/卅, 安裝工程直接費(fèi)為450元/卅（其中人工費(fèi)為50元/卅），裝飾裝修工程直接費(fèi) 為900元/tf （其中人工費(fèi)為45元/卅），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建 工

8、程直接費(fèi)的 15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的 75％，裝飾裝修工 程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的 72％，稅金為 3.5％，則該建筑物的建筑安 裝裝飾工程費(fèi)為元/tf0 A: 2204.55 B: 2397.99 C: 3237.60 D: 3345.64 E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、 對(duì)查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣(mài)的特點(diǎn)不包括 __。 A. 標(biāo)的非自有性 B. 主體的特定性 C. 目的的利他性 D. 權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性 19、 有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地?乙土地上有一建筑物， 但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)

9、值低于甲土地 的價(jià)值，這是由于 __。 A. 該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用 B. 該估價(jià)結(jié)果肯定有誤 C?甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D.不可能出現(xiàn)這種情況 20、 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是 __。 A. 街角地 B. 二面臨街地 C. 一面臨街地 D. 畸零地 21、 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是。 A:銷(xiāo)售收入 B:開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 C:營(yíng)業(yè)稅金及附加 D:借貸本金償還 E:借款合同 22、 由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的 __，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A. 選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū) B. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū) C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

10、D. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 23、 房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是（）的影響。 A. 預(yù)期通貨膨脹 B. 非預(yù)期通貨膨脹 C?成本型通貨膨脹 D.需求型通貨膨脹 24、 下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是 __。 A. 凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 B. 凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息 C?凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金 D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅 25、 某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽 命為 46 年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 5

11、0 年，殘值率為 2%，用直線法計(jì)算該建筑物 的成新率為（）。 A. 80% B. 82% C. 83% D. 92% 二、多項(xiàng)選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2個(gè)以上符 合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是。 A:競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 B:認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C:目標(biāo)定價(jià)法 D:成本加成定價(jià)法 E:借款合同 2、質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該審核簽字。 A:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人 B:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 C:勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人

12、 D:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或者勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、 在右圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知 A、i和P,求F,米用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示 法表示，正確的是()。 A. F= 15A— P B. F= A(F/A, i , 5) — P C. F= A(F/A, i , 5) — P(F/P, i , 6) D. F= A(F/A, i , 5)(F /P, i , 1) — P(F/P, i , 6) E. F=[A(P /A, i , 5) — P](F / P, i , 6) 4、 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括。 A: 土地使用年限 B: 土地出讓

13、方式 C:城市規(guī)劃限制條件 D:樓層、朝向 E:公共設(shè)施完備程度 5、 下列關(guān)于各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本或出資額 表述正確的是。 A: 一級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為 200萬(wàn)元以上 B: —級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為 120萬(wàn)元以上 C:二級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為 100萬(wàn)元以上 D:二級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為 60萬(wàn)元以上 E:三級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為 30萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額 人民幣為 10萬(wàn)元以上 6、 下列關(guān)于保險(xiǎn)合同的組成部分內(nèi)容 表述正確的是。 A:投保單是保險(xiǎn)合同的正式書(shū)面文件，一般由保險(xiǎn)人簽發(fā)

14、 B:投保單本身不是保險(xiǎn)合同，但保險(xiǎn)合同成立后，投保單是保險(xiǎn)合同的重要組 成部分 C:投保單又稱(chēng)保單 D:暫保單一般都有一個(gè)有效期限，待保險(xiǎn)單出據(jù)后自動(dòng)失效 E:保險(xiǎn)憑證是保險(xiǎn)人簽發(fā)給投保人的證明保險(xiǎn)合同已經(jīng)訂立的書(shū)面文件，一般 不記載保險(xiǎn)條款 實(shí)質(zhì)上是一種簡(jiǎn)化的保險(xiǎn)單 具有與保險(xiǎn)單同等的法律效力 7、 下列關(guān)于物業(yè)管理的含義 表述正確的是。 A:物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè) 服務(wù)合同約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 維 護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境工生和秩序的活動(dòng) B:物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的 C:

15、物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 D:物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同 E:物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序進(jìn)行維護(hù) 8、 下列屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容的是。 A:經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B:市場(chǎng)供給量調(diào)查 C:市場(chǎng)需求容量調(diào)查 D:消費(fèi)者行為調(diào)查 E:競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 9、 我國(guó)房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)法律主要有。 A:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 B:《中華人民共和國(guó)土地管理法》 C:《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 D:《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 E:《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》 10、 根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建

16、筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括 __。 A. 措施費(fèi) B. 規(guī)費(fèi) C?利潤(rùn) D. 企業(yè)管理費(fèi) E. 稅金 11、 按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。 A:生物污染 B:固體廢棄物污染 C:噪聲污染 D:廢水污染 E:廢氣污染 12、 下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。 A:房地產(chǎn)抵押估價(jià) B:房屋征收評(píng)估 C:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià) D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià) E:房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià) 13、 某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了 40 萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押 貸款年利率為 6.6%，期限為 10 年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為 0.5%，則購(gòu)房

17、者 的首次還款額是（）元。 A. 2040.82 B. 3451.83 C. 5089.01 D. 6666.37 14、 個(gè)人住房抵押貸款的還本付息方式包括。 A:按月等額還本付息 B:按月遞增還本付息 C:按月遞減還本付息 D:期間按月還本期末付息 E:期間按月付息期末還本 15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。 A. 成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率 B. 成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率 C?投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率 D.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率 16、 某商

18、場(chǎng)建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年10月，預(yù) 計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬(wàn)元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50 萬(wàn)元。目前，該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該 商場(chǎng)在 2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。 A．536 B．549 C．557 D．816 17、 如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及 建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以 __進(jìn)行估價(jià)。 A. 保持現(xiàn)狀前提 B. 裝修改造前提 C. 轉(zhuǎn)換用途前提 D. 重新利用前提 18、 下列關(guān)于抵押權(quán)

19、人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有。 A:抵押人到期未償還債務(wù)的 B:抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的 C:抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的 D:抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的 E:未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價(jià)值余額進(jìn)行再次抵押的 19、 在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是 __。 A. 成交價(jià)》最高價(jià)》最低價(jià) B. 成交價(jià)》最低價(jià)w最高價(jià) C. 最高價(jià)》成交價(jià)》最低價(jià) D. 最高價(jià)》最低價(jià)》成交價(jià) 20、 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表可以了解。 A:企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 B:企業(yè)的償債能力 C:企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力 D:企業(yè)獲得的利

20、潤(rùn)總額和分配情況 E:企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)趨向 21、 市場(chǎng)法中區(qū)位狀況修正的內(nèi)容不包括 __。 A. 交通便捷程度 B. 繁華程度 C. 平面布置 D. 環(huán)境景觀 22、 建設(shè)行政主管部門(mén)，對(duì)勘察設(shè)計(jì)持證單位的資質(zhì)實(shí)行 __。 A.資質(zhì)年檢制度 B. 資質(zhì)審查制度 C. 資質(zhì)復(fù)查制度 D. 資質(zhì)審批制度 23、下列屬于普通股股東權(quán)利的有 __。 A. 有限的表決權(quán) B. 股票的轉(zhuǎn)讓權(quán) C?對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán) D. 對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢(xún)權(quán) E. 要求贖回權(quán) 24、 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時(shí)間才可投入使用， 與之類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 5000 元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100 元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。 A. 4400 B. 4409 C. 4445 D. 4455 25、 地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高， 這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有的特性。 （2009 年試題 ） A:變現(xiàn)性差 B:易受政策影響 C:依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理 D:效益外溢和轉(zhuǎn)移 E:借款合同