內(nèi)蒙古2015年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作考試題

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1、內(nèi)蒙古 2015年上半年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》 知識： 房地產(chǎn)估價報告的寫作考試題 本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意） 1、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售電動車的店鋪比購買生產(chǎn)電 動車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有。 A:更強(qiáng)的適時的更新改造投資性 B:更易受政策影響性 C:更長的經(jīng)濟(jì)壽命 D:更專業(yè)的物業(yè)管理 E:借款合同 2、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值。 A:下降 B:上升

2、C:不變 D:不能確定 E:借款合同 3、某城市 2008 年初家庭總數(shù)為 120 萬戶，戶均年可支配收入為 5 萬元，約有 15%勺家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求 80m2/戶，則2008年該市新建商品住房 的市場潛量是（）萬 m2。 A．1260 B．1380 C．1440 D．2100 4、 按照最新政策，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積 交存住宅專項維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為 當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的。 A: 2% ?3% B: 2% ?5% C: 5%?8% D: 5%?10% E:執(zhí)行層的組織

3、協(xié)調(diào) 5、 __實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同， 是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 A. 路線價法 B. 基準(zhǔn)地價修正法 C?臨街深度法 D.四三二一法則 6 A省B市C房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年9月，成為上市公司，股本總額為2億 1 千萬， 其中發(fā)行社會公眾發(fā)行股票總數(shù) 100萬股。2007年3月，該公司股本總 額為超過4億元。按照有關(guān)規(guī)定，A市w公司2003年9月，成為上市公司時， 該公司內(nèi)部職工認(rèn)購的股份不得超過萬股。 A：10 B：25 C：50 D：100 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、 市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個

4、別因素修正，其中可比 實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得 103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別 因素得 98 分，則個別因素修正系數(shù)為（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 8、 下列關(guān)于投資函數(shù)，表述不正確的是。 A:投資是指資本的形成，亦即社會實際資本的增加額 B:資本邊際效率是使一項資本品供給價格與資本預(yù)期收益相等的貼現(xiàn)率 C:投資者決定是否投資時主要考慮資本邊際效率與資本邊際成本兩個因素 D:任何投資的資本邊際效率都是隨投資的增加而遞減的 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、 某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫 2000卅，總預(yù)算為400萬元，估價時

5、， 建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成 50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。 根據(jù)調(diào)查得知， 基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價 的比重分別是 15％、 60％、 25％，該在建工程在估價時點的完工程度是。 A: 30％ B: 45％ C: 65％ D: 75％ E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、 有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價對象與類似房地產(chǎn)在方面的差異。 A:房地產(chǎn)租金以外的收入 B:運(yùn)營費(fèi)用率 C:空置率 D:可出租面積的比率 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 11、 產(chǎn)生保險利益的前提是 __。 A. 保險合同 B. 保險損失 C.

6、保險標(biāo)的 D. 保險義務(wù) 12、 運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測的條件是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的， 并且各 期上升或下降的幅度大致接近。 A:數(shù)學(xué)曲線擬合法 B:平均增減量法 C:平均發(fā)展速度法 D：移動平均法 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、 征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)用和安置補(bǔ)助費(fèi)用的總和不得超過土地被征用前三年 平均產(chǎn)值的 __倍。 A. 十 B. 二十 C. 三十 D. 四十 14、 實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。 A:過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B:過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C:未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D:未來數(shù)據(jù)資本化公式法

7、 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、 預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價基礎(chǔ)參數(shù) 中的 __。 A. 時間類參數(shù) B. 融資相關(guān)參數(shù) C. 收益相關(guān)指標(biāo) D. 評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 16、 商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。 A:商業(yè)信用 B:銀行信用 C:消費(fèi)信用 D:民間信用 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、 為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為 780元/卅, 安裝工程直接費(fèi)為450元/卅（其中人工費(fèi)為50元/卅），裝飾裝修工程直接費(fèi) 為900元/tf （其中人工費(fèi)為45元/卅），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建 工

8、程直接費(fèi)的 15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的 75％，裝飾裝修工 程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的 72％，稅金為 3.5％，則該建筑物的建筑安 裝裝飾工程費(fèi)為元/tf0 A: 2204.55 B: 2397.99 C: 3237.60 D: 3345.64 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、 對查封扣押的財產(chǎn)實行強(qiáng)制拍賣的特點不包括 __。 A. 標(biāo)的非自有性 B. 主體的特定性 C. 目的的利他性 D. 權(quán)利義務(wù)的對等性 19、 有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地?乙土地上有一建筑物， 但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價

9、值低于甲土地 的價值，這是由于 __。 A. 該建筑物的價值低于拆除費(fèi)用 B. 該估價結(jié)果肯定有誤 C?甲土地的價值高于乙土地的價值 D.不可能出現(xiàn)這種情況 20、 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是 __。 A. 街角地 B. 二面臨街地 C. 一面臨街地 D. 畸零地 21、 對房地產(chǎn)開發(fā)項目，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是。 A:銷售收入 B:開發(fā)建設(shè)投資 C:營業(yè)稅金及附加 D:借貸本金償還 E:借款合同 22、 由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的 __，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A. 選址規(guī)劃意見通知書 B. 規(guī)劃設(shè)計條件通知書 C. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證

10、D. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 23、 房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是（）的影響。 A. 預(yù)期通貨膨脹 B. 非預(yù)期通貨膨脹 C?成本型通貨膨脹 D.需求型通貨膨脹 24、 下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是 __。 A. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用 B. 凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息 C?凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金 D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅 25、 某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽 命為 46 年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 5

11、0 年，殘值率為 2%，用直線法計算該建筑物 的成新率為（）。 A. 80% B. 82% C. 83% D. 92% 二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符 合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是。 A:競爭導(dǎo)向定價法 B:認(rèn)知價值定價法 C:目標(biāo)定價法 D:成本加成定價法 E:借款合同 2、質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該審核簽字。 A:項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人 B:項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 C:勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人

12、 D:項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人或者勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、 在右圖所示的現(xiàn)金流量圖中，已知 A、i和P,求F,米用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示 法表示，正確的是()。 A. F= 15A— P B. F= A(F/A, i , 5) — P C. F= A(F/A, i , 5) — P(F/P, i , 6) D. F= A(F/A, i , 5)(F /P, i , 1) — P(F/P, i , 6) E. F=[A(P /A, i , 5) — P](F / P, i , 6) 4、 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括。 A: 土地使用年限 B: 土地出讓

13、方式 C:城市規(guī)劃限制條件 D:樓層、朝向 E:公共設(shè)施完備程度 5、 下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)注冊資本或出資額 表述正確的是。 A: 一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為 200萬元以上 B: —級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為 120萬元以上 C:二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為 100萬元以上 D:二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為 60萬元以上 E:三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為 30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額 人民幣為 10萬元以上 6、 下列關(guān)于保險合同的組成部分內(nèi)容 表述正確的是。 A:投保單是保險合同的正式書面文件，一般由保險人簽發(fā)

14、 B:投保單本身不是保險合同，但保險合同成立后，投保單是保險合同的重要組 成部分 C:投保單又稱保單 D:暫保單一般都有一個有效期限，待保險單出據(jù)后自動失效 E:保險憑證是保險人簽發(fā)給投保人的證明保險合同已經(jīng)訂立的書面文件，一般 不記載保險條款 實質(zhì)上是一種簡化的保險單 具有與保險單同等的法律效力 7、 下列關(guān)于物業(yè)管理的含義 表述正確的是。 A:物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè) 服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 維 護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境工生和秩序的活動 B:物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的 C:

15、物業(yè)管理活動的依據(jù)是《商品房買賣合同》 D:物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同 E:物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序進(jìn)行維護(hù) 8、 下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的是。 A:經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B:市場供給量調(diào)查 C:市場需求容量調(diào)查 D:消費(fèi)者行為調(diào)查 E:競爭情況調(diào)查 9、 我國房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系中，房地產(chǎn)法律主要有。 A:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 B:《中華人民共和國土地管理法》 C:《中華人民共和國土地管理法實施條例》 D:《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 E:《中華人民共和國物業(yè)管理條例》 10、 根據(jù)工程量清單計價法，建

16、筑安裝工程費(fèi)中的間接費(fèi)包括 __。 A. 措施費(fèi) B. 規(guī)費(fèi) C?利潤 D. 企業(yè)管理費(fèi) E. 稅金 11、 按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。 A:生物污染 B:固體廢棄物污染 C:噪聲污染 D:廢水污染 E:廢氣污染 12、 下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。 A:房地產(chǎn)抵押估價 B:房屋征收評估 C:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價 D:房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價 E:房地產(chǎn)司法拍賣估價 13、 某購房者向銀行申請了 40 萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押 貸款年利率為 6.6%，期限為 10 年，購房者月還款額的增長率為 0.5%，則購房

17、者 的首次還款額是（）元。 A. 2040.82 B. 3451.83 C. 5089.01 D. 6666.37 14、 個人住房抵押貸款的還本付息方式包括。 A:按月等額還本付息 B:按月遞增還本付息 C:按月遞減還本付息 D:期間按月還本期末付息 E:期間按月付息期末還本 15、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。 A. 成本利潤率是年成本利潤率 B. 成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率 C?投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率 D.投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率 16、 某商

18、場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年10月，預(yù) 計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營費(fèi)用 50 萬元。目前，該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的 60%，則該 商場在 2005年10月的價值最接近于（）萬元。 A．536 B．549 C．557 D．816 17、 如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及 建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以 __進(jìn)行估價。 A. 保持現(xiàn)狀前提 B. 裝修改造前提 C. 轉(zhuǎn)換用途前提 D. 重新利用前提 18、 下列關(guān)于抵押權(quán)

19、人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有。 A:抵押人到期未償還債務(wù)的 B:抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的 C:抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的 D:抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的 E:未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價值余額進(jìn)行再次抵押的 19、 在一筆成功的房地交易中最低價、最高價、成交價的關(guān)系是 __。 A. 成交價》最高價》最低價 B. 成交價》最低價w最高價 C. 最高價》成交價》最低價 D. 最高價》最低價》成交價 20、 通過資產(chǎn)負(fù)債表可以了解。 A:企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力 B:企業(yè)的償債能力 C:企業(yè)的經(jīng)營能力 D:企業(yè)獲得的利

20、潤總額和分配情況 E:企業(yè)未來的財務(wù)趨向 21、 市場法中區(qū)位狀況修正的內(nèi)容不包括 __。 A. 交通便捷程度 B. 繁華程度 C. 平面布置 D. 環(huán)境景觀 22、 建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計持證單位的資質(zhì)實行 __。 A.資質(zhì)年檢制度 B. 資質(zhì)審查制度 C. 資質(zhì)復(fù)查制度 D. 資質(zhì)審批制度 23、下列屬于普通股股東權(quán)利的有 __。 A. 有限的表決權(quán) B. 股票的轉(zhuǎn)讓權(quán) C?對公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) D. 對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) E. 要求贖回權(quán) 24、 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1 年時間才可投入使用， 與之類似的現(xiàn)房價格為 5000 元/m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為 500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險補(bǔ)償值100 元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為（）元/m2。 A. 4400 B. 4409 C. 4445 D. 4455 25、 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高， 這說明房地產(chǎn)投資具有的特性。 （2009 年試題 ） A:變現(xiàn)性差 B:易受政策影響 C:依賴專業(yè)管理 D:效益外溢和轉(zhuǎn)移 E:借款合同