2004房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題答案及解析

《2004房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題答案及解析》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《2004房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題答案及解析（98頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2004年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 ——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷 　　一、問(wèn)答題（共3題，每題10分） 　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作? 　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估

2、價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。 　?。ㄈ┠吵菂^(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評(píng)估要求?對(duì)甲公司可能提出的評(píng)估要求，房地

3、產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答? 　　二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意） 　?。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。 　　1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（　）。 　

4、　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算 　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算 　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算 　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算 　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（?。? 　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算 　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。 　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額 　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料 　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價(jià)值為49000萬(wàn)元。近年來(lái)此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％趨勢(shì)仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變

5、現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（?。┤f(wàn)元。 　　A.2800 　　B.2940 　　C.4000 　　D.4200 　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（?。?。 　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次立抵押權(quán) 　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬(wàn)元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保 　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部

6、分，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權(quán) 　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押 　　（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值是人民幣750萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬(wàn)元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)。 　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（?。? 　　A.人民幣140萬(wàn)

7、元 　　B.人民幣150萬(wàn)元 　　C.人民幣190萬(wàn)元 　　D.人民幣700萬(wàn)元 　　6.下列表述中不正確的是（?。? 　　A.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值750萬(wàn)元包含地價(jià) 　　B.2001年3月1日的評(píng)估價(jià)值200萬(wàn)元包含地價(jià) 　　C.2002年8月1日的評(píng)估價(jià)值190萬(wàn)元不包含地價(jià) 　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬(wàn)元 　　7.下列表述中正確的是（?。?。 　　A.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià) 　　B.750萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)

8、時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià) 　　C.200萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評(píng)估的公開市場(chǎng)價(jià) 　　D.190萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià) 　?。ㄈ┬鑼?duì)以下兩宗地塊進(jìn)行估價(jià)：1號(hào)地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號(hào)地塊與1號(hào)地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號(hào)地塊和2號(hào)地塊合并為3號(hào)地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓

9、可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，1號(hào)地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號(hào)地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號(hào)地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號(hào)地塊的評(píng)價(jià)單價(jià)為11000元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（?。? 　　A.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除1號(hào)地塊的總價(jià)后即是2號(hào)塊的增值 　　B.以3號(hào)地塊的總價(jià)分別扣除1號(hào)地塊和2號(hào)地塊的總價(jià)后除以3號(hào)地塊的總價(jià)即為增值總額分配率 　　C.以3號(hào)地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號(hào)、2號(hào)地塊中計(jì)算增值分配 　　D.1號(hào)地塊比2號(hào)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)小 　　9.在甲、乙

10、兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（?。? 　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例 　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例 　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例 　　D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動(dòng)確定增值分配比例 　　10.假定甲單位購(gòu)買乙單位的2號(hào)地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（?。┤f(wàn)元。 　　A.1616 　　B.2560 　　C.1882 　　D.1920 　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分） ××

11、大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托方函 　　××股份有限公司： 　　受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的××大廈（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場(chǎng)價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整，單價(jià)：（略）。 ××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（公章） 2004年10月16目

12、 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、委托人 　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu) 　　××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號(hào)（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　　××大廈是位于××市××路××號(hào)院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫(kù)、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為4

13、0年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞萦邢薰緭碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動(dòng)轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。 　　估價(jià)對(duì)象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。 　　四、估價(jià)目的 　　確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值。 　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　2004年10月10日。

14、 　　六、價(jià)值定義 　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。 　　七、估價(jià)依據(jù)（略） 　　八、估價(jià)原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，講為估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。 　　十、估價(jià)結(jié)果（略） 　　十一、估價(jià)人員（略） 　　十二、估價(jià)作業(yè)日期 　　2004年10月10日至2004年10月16日。 　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 　　自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)

15、有效 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、個(gè)別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場(chǎng)背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析（略） 　　五、估價(jià)方法選用 　　結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交實(shí)例，因此，本次評(píng)估采用收益法和市場(chǎng)結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。 　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測(cè)算過(guò)程 　　1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶

16、南京租約。按市場(chǎng)上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故： 　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％ 　　　　　　　　=2211.60萬(wàn)元.。 　　2.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 　　（1）年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和

17、估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過(guò)程略），故： 　　年維修費(fèi)=1500×3800×2％=114.00萬(wàn)元 　?。?）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故： 　　年管理費(fèi)=2211.6×3％=66.35萬(wàn)元 　　（3）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故： 　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10萬(wàn)元 　?。?）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則： 　　年房產(chǎn)

18、稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬(wàn)元 　?。?）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故： 　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬(wàn)元. 　　（6）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬(wàn)元 　　3.年凈收益估算 　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬(wàn)元 　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫(kù)）的綜合報(bào)酬為7.5％（具體過(guò)程略）。

19、 　　5.求取收益價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。 　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年， 　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則： 　　V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬(wàn)元 　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬(wàn)元。 　?。ǘ┦袌?chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　　1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C

20、三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 項(xiàng)目　 可比實(shí)例A　 可比實(shí)例B　 可比實(shí)例C　 估價(jià)對(duì)象　 坐落　 ××路××號(hào)　 ××路××號(hào)　 ××路××　 ××路××號(hào)　 用途　 ××寫字樓　 ××寫字樓　 ××寫字樓　 ××寫學(xué)樓　 交易情況　 協(xié)議　 拍賣　 招標(biāo)　 協(xié)議　 交易日期　 2003年12月10日　 2004年2月10日　 2004年4月10日　 2004年10月10日　 成交價(jià)格　 6300　 6750　 6760　 　　 地上建筑層數(shù)　 26　

21、28　 30　 30　 個(gè)別因素（綜合）　 一般 一般　 一般　 一般　 付款方式　 一次性付款　 一次性付款　 一次性付款　 　　—— 　　2.比較修正過(guò)程 　?。?）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。 　?。?）交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/

22、100。 　?。?）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。 　?。?）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1％（具體分析判斷過(guò)程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。 　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格 　　實(shí)例A： 　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/

23、99）×（100/98）=6818元/ｍ2 　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2 　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2 　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià) 　　對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格： 　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2 　　故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為： 　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬(wàn)元 　　七、估價(jià)結(jié)果確定 　　由于采用收益法和市場(chǎng)法估價(jià)

24、的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬(wàn)元 　　取整為20350（精確到萬(wàn)元） 　　單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整） 　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬(wàn)元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬(wàn)元整。單價(jià)：（略） 　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤

25、不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。 　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過(guò)出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國(guó)有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評(píng)估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 資料與參數(shù)表 名稱　

26、參數(shù)值　 名稱　 參數(shù)值　 契稅稅率 4% 該區(qū)域同類住宅用地招標(biāo)拍賣的平均出讓價(jià)格　 16120元/m2 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加　 55% 同類建筑物重置價(jià)格 1000元/m2　 專業(yè)費(fèi)用率　 建筑物建造成本的6%　 土地報(bào)酬率　 5%　 一年期貸款年利率　 6%　 管理費(fèi)用　 30元/m2　 直接成本利潤(rùn)率　 20%　 銷售費(fèi)用率　 2.5%　 　　評(píng)估測(cè)算如下（節(jié)選）： 　　1.土地年期修正系數(shù)置： 　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70] 　　2.土地取得成本： 　　10000×1600×0.99

27、46=15913600元 　　3.開發(fā)成本： 　?、?2000×1000=12000000元 　　②12000000×6％=720000元 　?、凵侠U市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元 　　④開發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元 　　4.管理費(fèi)用： 　　12000×30=360000元 　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息： 　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+36000

28、0）×[1+6％]0.5-1]=1415999元 　　6.開發(fā)利潤(rùn)： 　?。?5913600+15240000）×20％=6230720元 　　7.銷售稅費(fèi)： 　?。?5913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元 　　8.評(píng)估價(jià)值： 　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元 　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2 參考答案 　　一、問(wèn)答題。 　?。ㄒ唬┐穑? 　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)

29、行估價(jià)； 　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況； 　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本； 　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案； 　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，（租或售），運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格； 　　6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格； 　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果； 　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。 　　（二）答： 　　1.（1）估

30、價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同； 　　（2）收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分； 　?。?）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等； 　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）； 　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均（客觀）成本。 　?。ㄈ┐穑? 　　甲公司可能提出的要求： 　　1.按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估； 　　2.對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估； 　　3.對(duì)

31、裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。 　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)： 　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估（筆者注：按法定用途），評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。 　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失。 　　3.對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。 　　二、單項(xiàng)選擇題 　?。ㄒ唬?.A2.C3.C4.D 　?。ǘ?.A6.B7.A 　?。ㄈ?.C9.D10.B 　　三、指錯(cuò)題 　　1.致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)； 　　2.致委托人函中缺法定

32、代表人的簽名； 　　3.估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市場(chǎng)法的定義； 　　4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由； 　　5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算； 　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90％。 　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由； 　　8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由； 　　9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）； 　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高； 　　1

33、1.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比）； 　　12.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是一般）； 　　13.市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車位的價(jià)值； 　　14.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。 　　四、改錯(cuò)題 　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元 　　2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元 　　3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元 　　4.評(píng)估

34、價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月 　　主要考查的是契稅問(wèn)題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。 2005年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案 一、問(wèn)答題（共3題，每題10分） 　　（一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1.針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)? 　　2

35、.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定? 　　3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理? 　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么? 　　2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定? 　　3.乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)? 　?。ㄈ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)

36、出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。 　　請(qǐng)問(wèn)： 　　1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤? 　　2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益? 　　二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意） 　?。ㄒ唬┕纼r(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。 　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

37、評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（?。?。 　　A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 　　B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) 　　C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn) 　　D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) 　　2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（?。?。 　　A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤(rùn)可視作年凈收益 　　B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平核算得到的該賓館的年利潤(rùn)可視作年掙收益 　　C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

38、中的年凈利潤(rùn)減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)可視作年凈收益 　　D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤(rùn)、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來(lái)變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤(rùn)后的所得可視作年凈收益 　　3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（?。? 　　A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊 　　B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息 　　C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 　　D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 　　4.假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，：估價(jià)結(jié)果為3500萬(wàn)元，則（　）。 　　A.3500萬(wàn)元是該

39、賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值 　　B.3500萬(wàn)元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值 　　C.3500萬(wàn)元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值 　　D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元 　?。ǘ┠成唐纷≌^(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。 　　5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（?。?。 　　A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 　　B.綠地率發(fā)生變化 　　C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化 　　D.土地形狀發(fā)生變化 　　6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（?。? 　　A.噪

40、聲和污染程度發(fā)生變化 　　B.土地形狀發(fā)生變化 　　C.人口密度發(fā)生變化 　　D.出行便捷程度發(fā)生變化 　　7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（　） 　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度 　　B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度 　　C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度 　　D.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度 　?。ㄈ┠彻S有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)

41、出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。 　　8.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā。? 　　A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 　　B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告 　　C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 　　D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告 　　9.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)

42、廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（　）。 　　A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 　　B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià) 　　C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 　　D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 　　10.對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（?。? 　　A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值 　　B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 　　C.用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)

43、用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得加分） ××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估份師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、委托方（略） 　　二、估價(jià)方（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　　1.區(qū)位狀況（略） 　　2.實(shí)物狀況（略） 　　3.權(quán)益狀況（略） 　　四、估價(jià)目的 　　為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。 　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　2005年

44、4月18日 　　六、價(jià)值定義 　　本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)值。 　　七、估價(jià)依據(jù)（略） 　　八、估價(jià)方法 　　估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過(guò)認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場(chǎng)法估價(jià) 　　九、估價(jià)結(jié)果 　　經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬(wàn)元。 　　大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整。 　　十、估價(jià)人員（略） 　　十一、估價(jià)作業(yè)日期 　　2005年4月16日至200

45、5年4月22日 　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、個(gè)別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、最高最佳使用分析（略） 　　四、估價(jià)方法選用 　　估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下： 　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、

46、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 　　2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 　　3.對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。 　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 　?。ㄒ唬┘僭O(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程 　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 　

47、　1.采用的公式： 　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi) 　　2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。 　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。 　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 　?。?）采用的公式： 　　 　　（2）所選可比實(shí)例（表1）。 表1　　可比實(shí)例情況表 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/ 比較項(xiàng)目　 A　 B　 C　 估價(jià)對(duì)象　 項(xiàng)目名稱　 ××苑　 ××樓　 ××園　 ××園　 項(xiàng)目

48、坐落 ××新村××號(hào)　 ××路××號(hào)　 ××道××號(hào)　 ××大道××號(hào)　 土地使用權(quán)取得方式　 出讓　 出讓　 出讓　 出讓　 土地等級(jí)　 住宅Ⅳ級(jí)　 住宅Ⅲ級(jí)　 住宅Ⅲ級(jí)　 住宅Ⅳ級(jí)　 建筑結(jié)構(gòu)　 鋼混高層　 鋼混高層　 鋼混高層　 鋼混高層　 規(guī)劃用途　 住宅　 住宅　 住宅　 住宅　 成新?tīng)顩r　 十成新　 十成新　 十成新　 　　 交易狀況　 正常　 正?！? 正常　 　　 交易日期　 2005.3　 2005.3　 2005.4　 　　 成交價(jià)格/（元/m2）　 3100　 3100　 2960　 　

49、　 　　（3）交易情況修正。可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。 　?。?）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易，交易日期無(wú)需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。 　?。?）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。 　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見(jiàn)表2）。

50、 　　2）個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見(jiàn)表2）。 表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/房地產(chǎn)狀況　 A 　　 B 　　 C 　　 估價(jià)對(duì)象 　　 區(qū) 域 因 素　 商服繁華程度　 20　 21　 20　 20　 交通條件　 21　 21　 23　 20　 環(huán)境景觀　 10　 10 10　

51、 10　 公共服務(wù)配套　 10　 10　 10　 10　 發(fā)展規(guī)劃　 10　 10　 10　 10　 基礎(chǔ)規(guī)劃　 10　 10　 10　 10　 文件娛樂(lè)　 10　 10　 10　 1D　 街道條件　 10　 10　 10　 10　 合計(jì)　 101 102　 103　 100　 個(gè) 別 因 素　 土地利用程度　 20　 20　 20　 20　 臨路狀況　 20　 20　 20　 20　 設(shè)施設(shè)備　 10　 10　 10　 10　 裝修狀況　 10　 10　 10　 10　 平面布置　

52、 12　 12　 9　 10　 建筑結(jié)構(gòu)　 10　 10　 10　 10　 樓棟朝向　 10　 10　 10　 10　 面積大小、形狀　 10　 10　 8　 10　 合計(jì)　 102　 102　 97　 100　 　?。?）比較修正計(jì)算 表3　　市場(chǎng)法修正計(jì)算表 可比實(shí)例 成交價(jià)材/ （元/m2）　 交易情況修正　 交易日期調(diào)整　 區(qū)域因素調(diào)整　 個(gè)別因素調(diào)整　 比準(zhǔn)價(jià)格/ （元/m2）　 A　 3100　 100/100　 100/100　 100/101　 100/102　 3009　 B　 3100　

53、 100/100　 100/100　 100/102　 100/102　 2980　 C　 2960　 1000/100　 100/100　 100/103　 100/97　 2963　 　　從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果： 　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m2 　?。?）預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為： 　　2984×

54、39820.80=11882.53元 　　3.繼建開發(fā)成本的測(cè)算估價(jià)對(duì)象共4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。 　?。?）續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》（××建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18～970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)

55、以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為： 　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬(wàn)元 　?。?）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬(wàn)元 　?。?）估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì) 　　4917.95+71.00=4988.95萬(wàn)元

56、　　4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過(guò)程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3％。 　　4988.95×3％=149.67萬(wàn)元 　　5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8％。 　　11882.53×8％=950.60萬(wàn)元 　　6.開發(fā)利潤(rùn)××置業(yè)公司的投資直接成本利潤(rùn)率15％，續(xù)建成本為4988，95萬(wàn)元， 　　開發(fā)利潤(rùn)為： 　　4988.95×15％=748.34萬(wàn)元 　　7.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為： 　　在建工程價(jià)值×4.1％。 　　8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法

57、的測(cè)算結(jié)果為： 　?。?1882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬(wàn)元 　　（二）成本法分析測(cè)算過(guò)程 　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。 　　采用的公式： 　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn) 　　1.土地取得成本 　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。 　　土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2（計(jì)算過(guò)程略） 　　估價(jià)對(duì)象用地面積為2366

58、7.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為： 　　1717.18×23667.00=4064.05萬(wàn)元 　　2.開發(fā)成本 　?。?）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)為：39.82萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程略） 　　（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2（按建筑面積），則合計(jì)318.57萬(wàn)元。 　　（3）建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬(wàn)元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為： 　　39.82+318.57+196.62=555.01萬(wàn)元 　　3.管理費(fèi)用

59、 　　管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評(píng)估取其中問(wèn)值，即按開發(fā)成本的3％計(jì)?。? 　　555.01×3％=16.65萬(wàn)元 　　4.投資利息 　　按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。 　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬(wàn)元 　　5.銷售稅費(fèi) 　　估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。 　　6.開發(fā)利潤(rùn) 　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15％，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15％。 　　555.01

60、×15％=83.25萬(wàn)元 　　7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果 　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬(wàn)元 　　六、估價(jià)結(jié)果確定 　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬(wàn)元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬(wàn)元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50％，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為： 　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬(wàn)元 　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬(wàn)元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬(wàn)伍仟貳佰元整 附件（略） 　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本

61、題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分） 　　對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見(jiàn)下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 名稱　 數(shù)值　 名稱　 數(shù)值　 總建筑面積　 25000m2　 房屋重置價(jià)格　 2000元/m2　 可出租建筑面積　 22000m2　 房屋耐用年限　 50年　 設(shè)備用房建筑面積　 2500m2　 房屋維修費(fèi)率/年　 房屋重置價(jià)格的2%　 管理用房建筑面積　 500m2　 月物業(yè)管

62、理費(fèi)　 5元/m2　 營(yíng)業(yè)稅及附加率　 5.55%　 土地剩余年限　 45年　 接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率　 12%　 年報(bào)酬率　 5%　 平均正常空置率　 10%　 管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用）　 租金的3%　 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)）　 50元/m2　　 　　 　　 　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 　　估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）： 　?。ㄒ唬┠暧行杖? 　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元 　　（二）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　1.年維修費(fèi)用 　　25000×2000×2％=1000000元 　　2.年管理費(fèi)用 　

63、　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失 　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元 　　3.年?duì)I業(yè)稅及附加 　　年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元 　　4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì) 　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元 　?。ㄈ┠陜羰找? 　　年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元 　?。ㄋ模┕纼r(jià)結(jié)果 　　 參考答案 　　一、問(wèn)答題 　　（一）答： 　　1.在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意： 　?。?）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓

64、實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作（未說(shuō)明無(wú)利害關(guān)系給0分）并在報(bào)管中做出相應(yīng)說(shuō)明。 　?。?）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。 　?。?）公示期滿后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。 　　2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。 　　3.拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估） 　?。ǘ┐穑? 　　1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事

65、人（或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。 　　2.拍賣保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。 　　3.應(yīng)注意以下費(fèi)用： 　?。?）拍賣機(jī)構(gòu)傭金； 　?。?）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金； 　?。?）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)； 　?。?）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用； 　?。ㄈ┐? 　　1.錯(cuò)誤 　　（1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例； 　?。?）未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益； 　?。?）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；

66、 　?。?）不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益） 　　2.具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定。 　　二、單項(xiàng)選擇題 　?。ㄒ唬?.A 　　2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤(rùn)總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤(rùn)） 　　3.C 　　4.D（關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬(wàn)元的，D為保險(xiǎn)金額不能超過(guò)3500萬(wàn)元） 　?。ǘ?.B（關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少） 　　6.D（關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善） 　　7.C（關(guān)于小區(qū)估價(jià)的，C為改變前后分別估價(jià)，求差額） 　　（三）8.B（關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的，B為出兩份報(bào)告） 　　9.A（關(guān)于甲乙廠區(qū)估價(jià)的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價(jià)） 　　10.B（關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的，B為市場(chǎng)價(jià)格扣減土地出讓金） 　　三、指錯(cuò)題 　　1.結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則； 　　2.結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義； 　　3.技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析； 　　4.假設(shè)開發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)和購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅1 　　5.市場(chǎng)