2004房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題答案及解析

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1、2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試 ——房地產(chǎn)估價案例與分析試卷 　　一、問答題（共3題，每題10分） 　　（一）某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作? 　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估

2、價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。 　　（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地

3、產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答? 　　二、單項選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意） 　?。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。 　　1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)（?。?。 　

4、　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計算 　　B.按建筑物耐用年限計算 　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算 　　D.按建筑物已使用年限計算 　　2.采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（?。?。 　　A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算 　　B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。 　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額 　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料 　　3.估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變

5、現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（?。┤f元。 　　A.2800 　　B.2940 　　C.4000 　　D.4200 　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（?。? 　　A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán) 　　B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保 　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部

6、分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán) 　　D.該500萬元可再次抵押 　　（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬。 　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（?。?。 　　A.人民幣140萬

7、元 　　B.人民幣150萬元 　　C.人民幣190萬元 　　D.人民幣700萬元 　　6.下列表述中不正確的是（?。? 　　A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價 　　B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價 　　C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價 　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元 　　7.下列表述中正確的是（?。?。 　　A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價 　　B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)

8、時繳納房產(chǎn)稅的參考價 　　C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價 　　D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價 　?。ㄈ┬鑼σ韵聝勺诘貕K進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓

9、可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（?。?。 　　A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值 　　B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率 　　C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配 　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小 　　9.在甲、乙

10、兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（?。?。 　　A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例 　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例 　　C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例 　　D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例 　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為（?。┤f元。 　　A.1616 　　B.2560 　　C.1882 　　D.1920 　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分） ××

11、大廈房地產(chǎn)估價報告 封面及目錄（略） 致委托方函 　　××股份有限公司： 　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈（以下簡稱估價對象）的公開市場價值進行了評估。 　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按時估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔保物態(tài)參量公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：（略）。 ××房地產(chǎn)評估有限公司（公章） 2004年10月16目

12、 估價師聲明（略） 估價的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 　　一、委托人 　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略） 　　二、估價機構(gòu) 　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略） 　　三、估價對象 　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為4

13、0年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。 　　估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。 　　四、估價目的 　　確定估價對象抵押價值。 　　五、估價時點 　　2004年10月10日。

14、 　　六、價值定義 　　本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。 　　七、估價依據(jù)（略） 　　八、估價原則（略） 　　九、估價方法 　　根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。 　　十、估價結(jié)果（略） 　　十一、估價人員（略） 　　十二、估價作業(yè)日期 　　2004年10月10日至2004年10月16日。 　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期 　　自估價報告完成之日起一年內(nèi)

15、有效 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 　　一、個別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、市場背景分析（略） 　　四、最高最佳使用分析（略） 　　五、估價方法選用 　　結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結(jié)論。 　　六、估價測算過程 　　（一）收益法估價測算過程 　　1.年有效毛收入估算　估價人員經(jīng)過細致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶

16、南京租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細實例比較與分析略）。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費及物業(yè)管理費另計），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個），出租率100％，故： 　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％ 　　　　　　　　=2211.60萬元.。 　　2.年運營費用估算 　?。?）年維修費。根據(jù)××市的規(guī)定和

17、估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故： 　　年維修費=1500×3800×2％=114.00萬元 　　（2）年管理費。年管理費按年租金的3％計，故： 　　年管理費=2211.6×3％=66.35萬元 　?。?）年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3％計，故： 　　年保險費=1500×38000×0.3％=17.10萬元 　?。?）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則： 　　年房產(chǎn)

18、稅和兩稅一費=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元 　　（5）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故： 　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元. 　?。?）年運營費用合計： 　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元 　　3.年凈收益估算 　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元 　　4.確定適當?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報酬為7.5％（具體過程略）。

19、 　　5.求取收益價格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。 　　自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年， 　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則： 　　V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬元 　　故運用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。 　?。ǘ┦袌龇ü纼r測算過程 　　1.可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C

20、三個可比實例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細情況比較略）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 項目　 可比實例A　 可比實例B　 可比實例C　 估價對象　 坐落　 ××路××號　 ××路××號　 ××路××　 ××路××號　 用途　 ××寫字樓　 ××寫字樓　 ××寫字樓　 ××寫學樓　 交易情況　 協(xié)議　 拍賣　 招標　 協(xié)議　 交易日期　 2003年12月10日　 2004年2月10日　 2004年4月10日　 2004年10月10日　 成交價格　 6300　 6750　 6760　 　　 地上建筑層數(shù)　 26　

21、28　 30　 30　 個別因素（綜合）　 一般 一般　 一般　 一般　 付款方式　 一次性付款　 一次性付款　 一次性付款　 　　—— 　　2.比較修正過程 　?。?）交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。 　?。?）交易、日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/

22、100。 　?。?）區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認真調(diào)查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。 　　（4）個別因素修正。估價經(jīng)過逐項認真調(diào)查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2％，實例8的個別因素狀況比估價對象好1％，實例C的個別因素狀況比估價對象差1％（具體分析判斷過程略），故實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。 　　3.求取比準價格 　　實例A： 　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/

23、99）×（100/98）=6818元/ｍ2 　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2 　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2 　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價 　　對象的單位比準價格： 　　單位比準價格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2 　　故運用市場法的估價結(jié)果為： 　　比準價格=6843×3000＝20529.00萬元 　　七、估價結(jié)果確定 　　由于采用收益法和市場法估價

24、的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。 　　估價對象房地產(chǎn)價格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元 　　取整為20350（精確到萬元） 　　單位價格：20350+38000=5355元/m2（取整） 　　估價人員根據(jù)估價目的，按時房地產(chǎn)估價的估價原則、.方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：（略） 　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤

25、不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。 　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費等合計300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關(guān)的估價時點時的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價值。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） 資料與參數(shù)表 名稱　

26、參數(shù)值　 名稱　 參數(shù)值　 契稅稅率 4% 該區(qū)域同類住宅用地招標拍賣的平均出讓價格　 16120元/m2 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加　 55% 同類建筑物重置價格 1000元/m2　 專業(yè)費用率　 建筑物建造成本的6%　 土地報酬率　 5%　 一年期貸款年利率　 6%　 管理費用　 30元/m2　 直接成本利潤率　 20%　 銷售費用率　 2.5%　 　　評估測算如下（節(jié)選）： 　　1.土地年期修正系數(shù)置： 　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70] 　　2.土地取得成本： 　　10000×1600×0.99

27、46=15913600元 　　3.開發(fā)成本： 　?、?2000×1000=12000000元 　?、?2000000×6％=720000元 　?、凵侠U市政配套建設(shè)費等：12000×300×（1-3％）=252000元 　?、荛_發(fā)成本小計：12000000+720000+2520000=15240000元 　　4.管理費用： 　　12000×30=360000元 　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息： 　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+36000

28、0）×[1+6％]0.5-1]=1415999元 　　6.開發(fā)利潤： 　?。?5913600+15240000）×20％=6230720元 　　7.銷售稅費： 　?。?5913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元 　　8.評估價值： 　　總價值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元 　　單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2 參考答案 　　一、問答題。 　?。ㄒ唬┐穑? 　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進

29、行估價； 　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況； 　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本； 　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案； 　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，（租或售），運用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格； 　　6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格； 　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果； 　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。 　?。ǘ┐穑? 　　1.（1）估

30、價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同； 　?。?）收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分； 　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等； 　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）； 　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點的社會平均（客觀）成本（或者：實際成本不一定是社會平均（客觀）成本。 　?。ㄈ┐穑? 　　甲公司可能提出的要求： 　　1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估； 　　2.對辦公樓承租人損失進行評估； 　　3.對

31、裝修、改造費用進行評估。 　　房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)： 　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償。 　　2.經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。 　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。 　　二、單項選擇題 　?。ㄒ唬?.A2.C3.C4.D 　?。ǘ?.A6.B7.A 　?。ㄈ?.C9.D10.B 　　三、指錯題 　　1.致委托人函中沒有說明估價時點； 　　2.致委托人函中缺法定

32、代表人的簽名； 　　3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義； 　　4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由； 　　5.收益價格的計算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計算，租約期外按市場租金計算； 　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90％。 　　7.年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計算管理費，確定管理費率缺理由； 　　8.年保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎(chǔ)，保險費率的確定缺理由； 　　9.求取收益價格中有限年期公式錯（注：這是文員的筆誤）； 　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高； 　　1

33、1.區(qū)域因素修正錯誤（應(yīng)該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比）； 　　12.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個別因素修正都是一般）； 　　13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值； 　　14.估價報告不完整，缺少附件。 　　四、改錯題 　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元 　　2.配套費用：12000×300=36000000元 　　3.銷售稅費:（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元 　　4.評估

34、價格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月 　　主要考查的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點。 2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》試卷及答案 一、問答題（共3題，每題10分） 　?。ㄒ唬┘拙茦且荒昵爸匦卵b修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。 　　請問： 　　1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)? 　　2

35、.裝修補償應(yīng)如何確定? 　　3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理? 　?。ǘ┓ㄔ何泄纼r機構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關(guān)稅費。 　　請問： 　　1.估價機構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么? 　　2.拍賣保留價應(yīng)由誰確定?如何確定? 　　3.乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構(gòu)咨詢競買價格。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費? 　?。ㄈ┠承陆ㄉ虡I(yè)房地產(chǎn)

36、出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。 　　請問： 　　1.這樣的做法有哪些錯誤? 　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益? 　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符各題意） 　?。ㄒ唬┕纼r對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。 　　1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)

37、評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是（?。?。 　　A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風險 　　B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險 　　C.抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險 　　D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險 　　2.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（?。? 　　A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益 　　B.按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益 　　C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)

38、中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益 　　D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益 　　3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（　）。 　　A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊 　　B.無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息 　　C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金 　　D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金 　　4.假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，：估價結(jié)果為3500萬元，則（?。? 　　A.3500萬元是該

39、賓館的公開市場價值 　　B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值 　　C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值 　　D.投保時，保險金額不能超過3500萬元 　?。ǘ┠成唐纷≌^(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。 　　5.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（?。? 　　A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化 　　B.綠地率發(fā)生變化 　　C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化 　　D.土地形狀發(fā)生變化 　　6.若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（?。?。 　　A.噪

40、聲和污染程度發(fā)生變化 　　B.土地形狀發(fā)生變化 　　C.人口密度發(fā)生變化 　　D.出行便捷程度發(fā)生變化 　　7.房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（　） 　　A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度 　　B.以減少的綠地的建設(shè)成本費用作為價值變化額度 　　C.用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度 　　D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額外負擔度 　?。ㄈ┠彻S有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)

41、出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。 　　8.針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ牵ā。? 　　A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告 　　B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告 　　C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告 　　D.視委托人要求進行估價并出具估價報告 　　9.委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個

42、廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為（?。?。 　　A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價 　　B.只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價 　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價 　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價 　　10.對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當是（?。? 　　A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值 　　B.按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費

43、用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔的稅費 　　三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得加分） ××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估份師聲明（略） 估價的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 　　一、委托方（略） 　　二、估價方（略） 　　三、估價對象 　　1.區(qū)位狀況（略） 　　2.實物狀況（略） 　　3.權(quán)益狀況（略） 　　四、估價目的 　　為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。 　　五、估價時點 　　2005年

44、4月18日 　　六、價值定義 　　本次估價采用公開市場價值標準，即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。 　　七、估價依據(jù)（略） 　　八、估價方法 　　估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價 　　九、估價結(jié)果 　　經(jīng)測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。 　　大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。 　　十、估價人員（略） 　　十一、估價作業(yè)日期 　　2005年4月16日至200

45、5年4月22日 　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略） 估價技術(shù)報告 　　一、個別因素分析（略） 　　二、區(qū)域因素分析（略） 　　三、最高最佳使用分析（略） 　　四、估價方法選用 　　估價對象為在建工程，估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下： 　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)成本、

46、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。 　　2.估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。 　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。 　　五、估價測算過程 　　（一）假設(shè)開發(fā)法分析測算過程 　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 　

47、　1.采用的公式： 　　估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費 　　2.估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。 　　運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。 　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 　?。?）采用的公式： 　　 　?。?）所選可比實例（表1）。 表1　　可比實例情況表 可比實例與估價對象/ 比較項目　 A　 B　 C　 估價對象　 項目名稱　 ××苑　 ××樓　 ××園　 ××園　 項目

48、坐落 ××新村××號　 ××路××號　 ××道××號　 ××大道××號　 土地使用權(quán)取得方式　 出讓　 出讓　 出讓　 出讓　 土地等級　 住宅Ⅳ級　 住宅Ⅲ級　 住宅Ⅲ級　 住宅Ⅳ級　 建筑結(jié)構(gòu)　 鋼混高層　 鋼混高層　 鋼混高層　 鋼混高層　 規(guī)劃用途　 住宅　 住宅　 住宅　 住宅　 成新狀況　 十成新　 十成新　 十成新　 　　 交易狀況　 正?！? 正?！? 正?！? 　　 交易日期　 2005.3　 2005.3　 2005.4　 　　 成交價格/（元/m2）　 3100　 3100　 2960　 　

49、　 　?。?）交易情況修正?？杀葘嵗鼳、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。 　?。?）交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。 　　（5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。 　　1）區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情況見表2）。

50、 　　2）個別因素調(diào)整。根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表2）。 表2　　房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整 可比實例與估價對象/房地產(chǎn)狀況　 A 　　 B 　　 C 　　 估價對象 　　 區(qū) 域 因 素　 商服繁華程度　 20　 21　 20　 20　 交通條件　 21　 21　 23　 20　 環(huán)境景觀　 10　 10 10　

51、 10　 公共服務(wù)配套　 10　 10　 10　 10　 發(fā)展規(guī)劃　 10　 10　 10　 10　 基礎(chǔ)規(guī)劃　 10　 10　 10　 10　 文件娛樂　 10　 10　 10　 1D　 街道條件　 10　 10　 10　 10　 合計　 101 102　 103　 100　 個 別 因 素　 土地利用程度　 20　 20　 20　 20　 臨路狀況　 20　 20　 20　 20　 設(shè)施設(shè)備　 10　 10　 10　 10　 裝修狀況　 10　 10　 10　 10　 平面布置　

52、 12　 12　 9　 10　 建筑結(jié)構(gòu)　 10　 10　 10　 10　 樓棟朝向　 10　 10　 10　 10　 面積大小、形狀　 10　 10　 8　 10　 合計　 102　 102　 97　 100　 　?。?）比較修正計算 表3　　市場法修正計算表 可比實例 成交價材/ （元/m2）　 交易情況修正　 交易日期調(diào)整　 區(qū)域因素調(diào)整　 個別因素調(diào)整　 比準價格/ （元/m2）　 A　 3100　 100/100　 100/100　 100/101　 100/102　 3009　 B　 3100　

53、 100/100　 100/100　 100/102　 100/102　 2980　 C　 2960　 1000/100　 100/100　 100/103　 100/97　 2963　 　　從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果： 　　（3009+2980+2963）/3=2984元/m2 　?。?）預(yù)計開發(fā)完成后的總價值。估價對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價對象預(yù)計建成后的總價值為： 　　2984×

54、39820.80=11882.53元 　　3.繼建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2（含地下建筑面積3998.00m2），第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2（含地下建筑面積3981.00m2）。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆筑工程，第21、22、23棟正在進行基礎(chǔ)灌注工程。 　　（1）續(xù)建建筑安裝工程費。根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價指數(shù)的通知》（××建價字[2005]10號，鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價指標為873.18～970.2元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)

55、以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為80元m2，一般水電安裝增加值為30元/m2，消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為： 　　24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.95萬元 　　（2）室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00萬元 　　（3）估價對象的續(xù)建成本合計 　　4917.95+71.00=4988.95萬元

56、　　4.管理費用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3％。 　　4988.95×3％=149.67萬元 　　5.銷售稅費包括廣告宣傳費用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標準，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8％。 　　11882.53×8％=950.60萬元 　　6.開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15％，續(xù)建成本為4988，95萬元， 　　開發(fā)利潤為： 　　4988.95×15％=748.34萬元 　　7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費主要包含契稅及印花稅等，為： 　　在建工程價值×4.1％。 　　8.運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法

57、的測算結(jié)果為： 　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27萬元 　?。ǘ┏杀痉ǚ治鰷y算過程 　　成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對象為在建工程，折舊為零。 　　采用的公式： 　　估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 　　1.土地取得成本 　　運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。 　　土地取得成本單價=1717.18元/m2（計算過程略） 　　估價對象用地面積為2366

58、7.00m2，則估價對象土地總價為： 　　1717.18×23667.00=4064.05萬元 　　2.開發(fā)成本 　　（1）勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費為：39.82萬元（計算過程略） 　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費?；A(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/m2（按建筑面積），則合計318.57萬元。 　?。?）建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為： 　　39.82+318.57+196.62=555.01萬元 　　3.管理費用

59、 　　管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2％～4％，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3％計?。? 　　555.01×3％=16.65萬元 　　4.投資利息 　　按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76％。 　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81萬元 　　5.銷售稅費 　　估價對象尚未進入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。 　　6.開發(fā)利潤 　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15％，本次評估取利潤率15％。 　　555.01

60、×15％=83.25萬元 　　7.運用成本法的估價結(jié)果 　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元 　　六、估價結(jié)果確定 　　運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50％，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50％，則估價對象房地產(chǎn)價值為： 　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52萬元 　　則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整 附件（略） 　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本

61、題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分） 　　對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。 估價對象相關(guān)資料 名稱　 數(shù)值　 名稱　 數(shù)值　 總建筑面積　 25000m2　 房屋重置價格　 2000元/m2　 可出租建筑面積　 22000m2　 房屋耐用年限　 50年　 設(shè)備用房建筑面積　 2500m2　 房屋維修費率/年　 房屋重置價格的2%　 管理用房建筑面積　 500m2　 月物業(yè)管

62、理費　 5元/m2　 營業(yè)稅及附加率　 5.55%　 土地剩余年限　 45年　 接租金收入計的房產(chǎn)稅率　 12%　 年報酬率　 5%　 平均正?？罩寐省? 10%　 管理費用率（含保險費、租賃費用）　 租金的3%　 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費）　 50元/m2　　 　　 　　 　　估價對象相關(guān)資料 　　估價測算如下（節(jié)選）： 　　（一）年有效毛收入 　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元 　?。ǘ┠赀\營費用 　　1.年維修費用 　　25000×2000×2％=1000000元 　　2.年管理費用 　

63、　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失 　　　　　　　=13068000×3％+500×50％=692040元 　　3.年營業(yè)稅及附加 　　年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55％=725274元 　　4.年運營費用小計 　　年運營費用=1000000+692040+725274=2417314元 　?。ㄈ┠陜羰找? 　　年凈收益=（一）項-（二）項=13068000-2417314=10650686元 　?。ㄋ模┕纼r結(jié)果 　　 參考答案 　　一、問答題 　?。ㄒ唬┐穑? 　　1.在估價程序上應(yīng)特殊注意： 　?。?）被拆遷人不允許估價人員進入酒樓

64、實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作（未說明無利害關(guān)系給0分）并在報管中做出相應(yīng)說明。 　?。?）估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。 　?。?）公示期滿后一估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。 　　2.被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。 　　3.拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。（或按完全產(chǎn)權(quán)評估） 　?。ǘ┐穑? 　　1.估價機構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)：估價機構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當事

65、人（或：①估價機構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價結(jié)果；②估價機構(gòu)僅對委托人負責；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）。 　　2.拍賣保留價由法院確定，應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定。 　　3.應(yīng)注意以下費用： 　?。?）拍賣機構(gòu)傭金； 　?。?）補繳土地使用權(quán)出讓金； 　?。?）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費； 　?。?）估價機構(gòu)的評估費用； 　　（三）答 　　1.錯誤 　?。?）由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例； 　?。?）未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益； 　　（3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；

66、 　?。?）不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益（或應(yīng)采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益） 　　2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。 　　二、單項選擇題 　?。ㄒ唬?.A 　　2.D（關(guān)于凈收益的，D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤） 　　3.C 　　4.D（關(guān)于保險評估3500萬元的，D為保險金額不能超過3500萬元） 　　（二）5.B（關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少） 　　6.D（關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善） 　　7.C（關(guān)于小區(qū)估價的，C為改變前后分別估價，求差額） 　?。ㄈ?.B（關(guān)于出幾個報告的，B為出兩份報告） 　　9.A（關(guān)于甲乙廠區(qū)估價的，A為甲乙廠區(qū)的房產(chǎn)和土地都要估價） 　　10.B（關(guān)于乙廠區(qū)土地估價的，B為市場價格扣減土地出讓金） 　　三、指錯題 　　1.結(jié)果報告缺估價原則； 　　2.結(jié)果報告中缺少估價方法定義； 　　3.技術(shù)報告缺市場背景分析； 　　4.假設(shè)開發(fā)法公式錯，未扣除銷售費用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅1 　　5.市場