房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》重點(diǎn)筆記

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1、房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》重點(diǎn)筆記 《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》解讀 1 .與案例考試密切相關(guān)，代表了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式、內(nèi)容、各種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的最新動(dòng)態(tài) 和要求。 2.是案例課程學(xué)習(xí)和案例應(yīng)試的重要依據(jù)之一。案例應(yīng)試的四大依據(jù)是：教材（主要是理論教材 和案例教材）、歷年考試標(biāo)準(zhǔn)答案（尤其是近三年的）、《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行） （征求意見(jiàn)稿） 第一條（制定目的）為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審要求和方法，保障 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀、合理，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 第二條（適用范圍）本標(biāo)準(zhǔn)適用于鑒證性

2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審。 本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)報(bào)告），是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第 三方使用或者進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。 延伸閱讀： 房地產(chǎn)估價(jià)可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價(jià)，也稱證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，二是咨詢性估價(jià)， 也稱參考性估價(jià)，是委托人自己使用的報(bào)告，如投資價(jià)值估價(jià)。這兩種性質(zhì)的估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估 價(jià)師均要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。 第三條（評(píng)審方式）估價(jià)報(bào)告評(píng)審采取定量評(píng)審和定性評(píng)審相結(jié)合的方式進(jìn)行。 第四條（定量評(píng)審內(nèi)容）估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，

3、分為一般項(xiàng)目評(píng)審和特殊項(xiàng)目評(píng)審。 一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項(xiàng)：（1）封面（或扉頁(yè)）、致估價(jià)委托 人函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件；（2）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（3）估價(jià)技術(shù)報(bào) 告；（4）附件及外在質(zhì)量。具體分為27個(gè)評(píng)審項(xiàng)目（見(jiàn)附件）。 特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨(dú)特內(nèi)容。房地產(chǎn) 抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目包括：估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析、風(fēng)險(xiǎn)提示，以及對(duì)估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)原則、估價(jià)結(jié)果披露和附件的特殊要求。 解讀：特殊項(xiàng)目目前只有抵押目的估價(jià)才有。 第五條（定量評(píng)審得分）估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審的滿分為10

4、0分。在賦予每個(gè)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上，列舉估價(jià)報(bào)告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。 估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應(yīng)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分中減去該質(zhì)量缺陷對(duì)應(yīng)的扣分值， 但該評(píng)審項(xiàng)目減去的扣分值之和不應(yīng)超過(guò)其標(biāo)準(zhǔn)分。各個(gè)評(píng)審項(xiàng)目的評(píng)審得分為該評(píng)審項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)分減去扣分值之和。 不具有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告評(píng)審得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目評(píng)審得分之和。具有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告評(píng) 審得分，為一般項(xiàng)目評(píng)審得分與特殊項(xiàng)目評(píng)審得分累加后按照100分制換算而成。 解讀：定量評(píng)審部分是采用減分制而不是加分制。 第六條（測(cè)算過(guò)程評(píng)審）一般項(xiàng)目評(píng)審中，估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分按照下列方式確定： （一）

5、只能采用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法的評(píng)審得分為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。 （二）應(yīng)當(dāng)采用兩種或者兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，各種估價(jià)方法評(píng)審得分的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的評(píng)審得分。 史家之言： 關(guān)于估價(jià)方法選用的原則和標(biāo)準(zhǔn) 1．選用估價(jià)方法的總原則 在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，理論上適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件 不具備而不能選用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明不選用的理由。 2．選用估價(jià)方法的技術(shù)性準(zhǔn)則 一般情況下，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選 用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)

6、，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為 其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法估價(jià)，在估價(jià)對(duì)象目前沒(méi) 有收益或本質(zhì)上沒(méi)有直接產(chǎn)生收益能力而不宜采用收益法估價(jià)，以及在估價(jià)對(duì)象沒(méi)有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā) 潛力而不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。 3．采用兩種或者兩種以上方法估價(jià)的涵義 （1）對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用了兩種或者兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，是指該兩種或者兩種以上估價(jià)方法 均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假 設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，其中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估，則此估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際上只采用了假 設(shè)開(kāi)發(fā)法

7、一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法三種估價(jià)方法。（摘自2011 年理論教材405頁(yè)） （2）對(duì)同一估價(jià)對(duì)象不同組成部分（如土地和建筑物，或者不同樓層）采用兩種或者兩種以上方 法估價(jià)的，不屬于估價(jià)方法之間引用的情形；換言之，應(yīng)認(rèn)為是采用了兩種或兩種以上方法估價(jià)。 關(guān)于估價(jià)方法選用的案例應(yīng)試標(biāo)準(zhǔn)和要求 1． 在結(jié)果報(bào)告中和技術(shù)報(bào)告中均要說(shuō)明所選用估價(jià)方法理由，沒(méi)有說(shuō)明算錯(cuò)。（關(guān)于在結(jié)果報(bào)告中 要說(shuō)明所選用估價(jià)方法理由，這是2007年案例考試指錯(cuò)題明確的要求，也是《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng) 審標(biāo)準(zhǔn)》的明確要求） 2．如果只選用了一種方法，則在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都應(yīng)該說(shuō)明不

8、選用其他方法的理由；如果 選用了兩種或兩種以上方法估價(jià)，只需在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明不選用其他方法的理由。 3．有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)選用市場(chǎng)法估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)法而沒(méi)有選用的，應(yīng)說(shuō)明理由；目 前有收益或本質(zhì)上有直接產(chǎn)生收益能力的房地產(chǎn)應(yīng)把收益法作為一種估價(jià)方法，不選的則應(yīng)說(shuō)明不 選的理由；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，不選的應(yīng)說(shuō)明不選 的理由。 第七條（創(chuàng)新特色加分）估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范以及本標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上有創(chuàng)新或者特 色內(nèi)容的，可以在相應(yīng)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審得分的基礎(chǔ)上給予適當(dāng)加分，但加分后的評(píng)審得分不得超過(guò)該 評(píng)審項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)分。 解讀：有創(chuàng)新特

9、色內(nèi)容的，評(píng)審得分即使超過(guò)該評(píng)審項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)分，最終得分也就是該評(píng)審項(xiàng)目 的標(biāo)準(zhǔn)分。 第八條（定性評(píng)審內(nèi)容）估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采取審查估價(jià)報(bào)告中是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容 的方式進(jìn)行。 估價(jià)報(bào)告不合格內(nèi)容包括重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤和嚴(yán)重質(zhì)量缺陷。 對(duì)有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審。 關(guān)于答疑室使用的溫馨提示 為提高答疑效率和質(zhì)量，更好地為廣大學(xué)員服務(wù)，提示如下： 1．建議大家在提問(wèn)前先用搜索功能，設(shè)定關(guān)鍵詞在答疑室搜一下以前的答疑，溫故知新，對(duì)你的 學(xué)習(xí)會(huì)有幫助的。 2．提問(wèn)教材上內(nèi)容，請(qǐng)說(shuō)明在教材第幾頁(yè)，新版還是舊版教材；如是在線作業(yè)問(wèn)題，煩請(qǐng)一步到

10、 位將原題粘出來(lái)，再附你的疑問(wèn)即可。請(qǐng)不要再用“案例3－2中,,”、“第18講在線作業(yè)第3題,,”等諸如此類的提法。 3．請(qǐng)?zhí)釂?wèn)本課程教材及在線作業(yè)中的問(wèn)題。 4．請(qǐng)不要重復(fù)提問(wèn)。 5．“打不開(kāi)課件”、“聽(tīng)不見(jiàn)聲音”等諸如此類技術(shù)問(wèn)題，請(qǐng)直接與網(wǎng)校工作人員聯(lián)系，或在咨詢臺(tái) 提出，就不要在答疑室發(fā)貼了。 6．提問(wèn)時(shí)，請(qǐng)注意文明禮貌用語(yǔ)，文字組織要有邏輯性，表述要通順，盡量減少錯(cuò)別字，注意標(biāo) 點(diǎn)符號(hào)的正確使用。 “予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和諧融洽的答疑環(huán)境需要大家共同努力，謝謝理 解和支持！《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》（試行）解讀 第九條（重要內(nèi)容缺失）估價(jià)報(bào)告

11、中缺少下列必要組成部分之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）致估價(jià)委托人函； （二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明； （三）估價(jià)假設(shè)和限制條件； （四）附件。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價(jià)委托人； （二）估價(jià)機(jī)構(gòu)； （三）估價(jià)目的； （四）估價(jià)對(duì)象； （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)； （六）價(jià)值類型； （七）估價(jià)依據(jù)； （八）估價(jià)原則； （九）估價(jià)方法； （十）估價(jià)結(jié)果； （十一）估價(jià)人員； （十二）估價(jià)作業(yè)日期。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析； （二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析； （三）估價(jià)對(duì)

12、象區(qū)位狀況描述與分析； （四）市場(chǎng)背景描述與分析； （五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析； （六）估價(jià)方法適用性分析； （七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程； （八）估價(jià)結(jié)果確定。 特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告中缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨(dú)特內(nèi)容的，為重要內(nèi)容 缺失。 史家解讀： 1．重要內(nèi)容缺失意味這些內(nèi)容必不可少，在案例指錯(cuò)題中如有上述內(nèi)容缺失可作為錯(cuò)誤予以指出。 2．估價(jià)報(bào)告中缺技術(shù)報(bào)告或封面、目錄不算重要內(nèi)容缺失。 3．新《規(guī)范》和2013年理論教材、案例教材中將“估價(jià)報(bào)告使用期限”或“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效 期”放入估價(jià)假設(shè)和限制條件中。在今年案例考試中，如“估價(jià)報(bào)告使用期限”或

13、“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用 的有效期”未放在結(jié)果報(bào)告而是放在估價(jià)假設(shè)和限制條件中不算錯(cuò)誤，由于新《規(guī)范》未正式頒布， “估價(jià)報(bào)告使用期限”或“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期”放在結(jié)果報(bào)告中也不能算錯(cuò)誤。（此點(diǎn)與2012 年講義說(shuō)法不同，提請(qǐng)大家注意！） 4． “特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告中缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特要素或者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分析的獨(dú)特內(nèi)容”可理解為 抵押目的估價(jià)報(bào)告中不應(yīng)缺少風(fēng)險(xiǎn)提示、變現(xiàn)能力分析、謹(jǐn)慎原則、對(duì)法定優(yōu)先受償款等三種價(jià)值 的披露、對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)說(shuō)明、收益法估價(jià)中確定凈收益采用保守的估計(jì)值，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí) 采用被迫轉(zhuǎn)讓前提等。 第十條（原則性錯(cuò)誤）估價(jià)報(bào)告中存在下列情形之一的，為原則性錯(cuò)誤

14、：（12條） （一）估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有兩名以上（含兩名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的； （二）估價(jià)報(bào)告中沒(méi)有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的； （三）估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的； （四）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可范圍的； （五）隨意編造估價(jià)假設(shè)的； （六）估價(jià)對(duì)象不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的； （七）估價(jià)對(duì)象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （八）虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象狀況的； （九）估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說(shuō)明理由的； （十）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義表述存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （十一）虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的； （十二）虛構(gòu)、編造重要估價(jià)

15、參數(shù)的。 史家解讀： 2013理論教材第十二章刪除了“估價(jià)報(bào)告必須要有兩名以上（含兩名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名” 的內(nèi)容，新《規(guī)范》和案例教材也沒(méi)有明確要求，因此在2013年案例考試中，估價(jià)報(bào)告中只有一 名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的不算錯(cuò)，這一點(diǎn)與往年講義不同，提請(qǐng)大家注意。 延伸閱讀： 《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事

16、除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、 在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 第十一條（嚴(yán)重質(zhì)量缺陷）估價(jià)報(bào)告中存在下列情形之一的，為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷：（10條） （一）估價(jià)依據(jù)中未列明估價(jià)所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價(jià)報(bào)告分析中沒(méi)有體現(xiàn)其要 求，或者運(yùn)用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （二）理論上適用的估價(jià)方法未采用且未充分說(shuō)明理由的； （三）估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤的； （四）估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的； （五）估價(jià)技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （六）估價(jià)基本數(shù)據(jù)

17、、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)際的； （七）估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括測(cè)算過(guò)程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； （八）估價(jià)報(bào)告中的內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾的； （九）致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致的； （十）對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的不確定因素，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說(shuō)明或者披露，也未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說(shuō)明的；或者雖然在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說(shuō)明或披露，但未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說(shuō)明的。 第十二條（評(píng)審結(jié)論）估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由評(píng)審得分和評(píng)審意見(jiàn)組成。 估價(jià)報(bào)告評(píng)審得分不足60分或者有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)

18、容之一的，為評(píng)審不合格。 評(píng)審意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告是否合格，并列出估價(jià)報(bào)告存在的主要質(zhì)量缺陷。 第十三條（解釋）本標(biāo)準(zhǔn)由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。 第十四條（施行時(shí)間）本標(biāo)準(zhǔn)自2010年1月1日起施行。 附件：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 目錄 表1 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，，，，，，，，，，，，， 2 表1-1 市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，， 6 表1-2 收益法評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，， 7 表 1-3-1 成本法（房地）評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，

19、，，，，，，，，，，，，，，，，， 9 表 1-3-2 成本法（建筑物）評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，， 11 表 1-3-3 成本法（土地）評(píng)審標(biāo) 準(zhǔn) 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，， 12 表 1-4-1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn),,,,,,,,, 13 表 1-4-2 假準(zhǔn),, 設(shè) JJJJJJJJ 開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評(píng)審標(biāo) JJJJ 14 表1-5 基 準(zhǔn),, 準(zhǔn) JJJJJJJJ 地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo) JJJJJJJ 15 表2 房 準(zhǔn),, 地 JJJJJJJJ 產(chǎn)抵押估

20、價(jià)特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo) JJJ 16 表3 房 表,, 地 JJJJJJJJ 產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作 JJJJJJ 17 表3-1 市 表,, JJJJJJJJ 場(chǎng)法評(píng)審工作 JJJJJJJJJJ 19 表3-2 收 表,, JJJJJJJJ 益法評(píng)審工作 JJJJJJJJJJ 20 表 3-3-1 成 表,, 本 JJJJJJJJ 法（房地）評(píng)審工作 JJJJJJJ 21  表 3-3-2 成本法（建筑物）評(píng)審」表,,,,,,,,,,,,,,,,， :作 22 表 3-3-3 成本法（土地）評(píng)審工 表,,,,,,,

21、,,,,,,,,,,， 作 23 表 3-4-1 表 3-4-2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評(píng)審表,,,,,,,,， 工作 24 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評(píng)審1表,,,,,,,,,,,,,， 工作 25 表3-5 基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審工 表,,,,,,,,,,,,,,,,， 作 26 表3-6 房地產(chǎn)抵押估價(jià)特殊項(xiàng)目評(píng)審1 表,,,,,,,,,,,,， 工作 27 表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)審大項(xiàng) 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 一、 封面、 致函、目 錄、聲明、 假設(shè)和限制條件 10分 1

22、 ①封面 （或者扉頁(yè)） 要素齊全，表述準(zhǔn)確、清晰、簡(jiǎn)潔。 1 （1）封面（或者扉貝）的要素包拈：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名）、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)6項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。 （2）表述不準(zhǔn)確、不清晰、不簡(jiǎn)潔的，扣0.5分。 2 ②*致估價(jià)委托人函 內(nèi)容完整，前后一致，表述準(zhǔn)確、清晰、簡(jiǎn)潔。 3 （1）致函基本內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價(jià)委托人名稱或者姓名、估價(jià)目的、估價(jià)方法（名稱）、估價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱）、估價(jià)結(jié)果（總價(jià)、單價(jià)）、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蠱章、致函日期10項(xiàng)。

23、每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。 （2）表述不準(zhǔn)確、不清晰、不簡(jiǎn)潔的，扣1分。 3 目錄 內(nèi)容完整，前后致。 1 （1）目錄基本內(nèi)容包括：標(biāo)題、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件6項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣 UGo （2）估價(jià)結(jié)果報(bào)告缺少一級(jí)標(biāo)題的，扣0.5分。 （3）估價(jià)技術(shù)報(bào)告缺少一級(jí)標(biāo)題的，扣0.5分。 （4）組成內(nèi)容名稱前后不一致的，扣0.5分。 （5）未標(biāo)注貝碼或者貝碼前后不一致的，扣0.5分。 （6）附件具體名稱未列示或者不詳細(xì)的，扣0.5分。  4 ③*注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 內(nèi)容全面、規(guī)范，針對(duì)性

24、強(qiáng)。 1 (1)未列明實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名及實(shí) 地查勘日期的，扣0.5分。 (2)說(shuō)明是否有重要專業(yè)幫助；有重要專業(yè)幫助的， 應(yīng)說(shuō)明幫助的專家，未說(shuō)明的，扣0.5分。 (3)應(yīng)肩重要專業(yè)幫助而未說(shuō)明重要專業(yè)幫助的，扣 0.5分。 (4)缺少注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊(cè)號(hào)、親筆簽名的，扣0.5分。 5 *估價(jià)假設(shè)和限制條件 假設(shè)和限制條件合法、合理，理由充分。 4 (1)估價(jià)假設(shè)未按“必要、合理、有依據(jù)”要求說(shuō)明的，扣1?3分。 (2)估價(jià)限制條件針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1?2分。 .*、 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 20分 6 *估價(jià)委托人 內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確。

25、 1 缺少估價(jià)委托人必要信息(單位名稱或者個(gè)人姓名和住所)的，扣1分。 7 ④*估價(jià)機(jī)構(gòu) 內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確。 1 估價(jià)機(jī)構(gòu)基本內(nèi)容包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)、估價(jià)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)5項(xiàng)。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。 8 ⑤*估價(jià)目的 表述具體、準(zhǔn)確。 2 (1)估價(jià)目的表述不具體、不準(zhǔn)確的，扣1分。 (2)估價(jià)目的表述錯(cuò)誤、模糊，未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為的，扣2分。 9 *估價(jià)對(duì)象 基本狀況描述全面、準(zhǔn)確，范圍界定清楚。 4 (1)估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。描述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.5?2分

26、。 (2)估價(jià)對(duì)象范圍(土地、房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木等；包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)說(shuō)明)界定不清楚的，扣0.5?2分。 1 0 ⑥*估價(jià)時(shí)點(diǎn) 確定止確，確定理由簡(jiǎn)要明確。 1 (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不止確的，扣1分。 (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定理由未簡(jiǎn)要說(shuō)明的，扣 0.5分。 1 1 *價(jià)值類型 價(jià)值類型正確，價(jià)值內(nèi)涵或者定義準(zhǔn)確。 2 (1)價(jià)值類型未明確或者不準(zhǔn)確的，扣1.5 分。 (2)價(jià)值內(nèi)涵或者定義表述不準(zhǔn)確的，扣 0.5?1.5分。  1 2 *估價(jià)依據(jù) 依據(jù)完整、合法有效。 2 ⑴必要的法律法規(guī)依據(jù)未列明的，扣0.5?1

27、分；法律法規(guī)名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.5分。 (2)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)未列全的，扣0.5?1分；估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.5分。 (3)估價(jià)依據(jù)過(guò)時(shí)或者失效的，扣0.5?1分。 (4)濫列估價(jià)依據(jù)的，扣0.5?1分。 1 3 ⑦*估價(jià)原則 原則完整、準(zhǔn)確。 1 應(yīng)列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。 1 4 ⑧*估價(jià)方法 采用的估價(jià)方法的名稱和定義準(zhǔn)確。 2 (1)應(yīng)采用的估價(jià)方法未采用的，扣2分。 (2)采用的估價(jià)方法名稱或者定義不準(zhǔn)確的，扣0.5?1分。 1 5 ⑨*估

28、價(jià)結(jié)果 完整清晰，前后一致。 2 (1)估價(jià)結(jié)果(包括幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫)表述不完整的，扣0.5?1分。 (2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵(是否與假設(shè)和限制條件一致，是否扣除出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等)不清晰的，扣1分。 1 6 *估價(jià)人員 人員與內(nèi)容齊全、準(zhǔn)確。 1 (1)未寫明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊(cè)號(hào)或者親筆簽名的，扣0.5分。 (2)有協(xié)助估價(jià)而未寫明協(xié)助的人員姓名、資格(職稱)、協(xié)助內(nèi)容或者親筆簽名的，扣0.5分。 (3)有重要幫助而未寫明幫助的專家姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容或者親筆簽名的，扣0.5分。 1 7 ⑩*估價(jià)作業(yè)日期 表達(dá)止確，

29、有保質(zhì)完成的合理時(shí)間。 1 (1)表達(dá)不止確的，扣1分。 (2)時(shí)間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。 二、 估價(jià) 技術(shù) 1 8 *實(shí)物狀況描述與分析 地物況述分士實(shí)狀描與析 描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。 3 (1)土地實(shí)物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢(shì)、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等。每缺少一項(xiàng)扣0.5分。 (2)實(shí)物狀況描述、分析與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5?1分。  報(bào)告 60 分 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。 3 (1)建筑物實(shí)物狀況包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)

30、和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、層高、空間布局、建成時(shí)間、維護(hù)狀況、完損狀況等。每缺少一項(xiàng)扣0.5分。 (2)實(shí)物狀況描述、分析與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。 1 9 *權(quán)益狀況描述與分析 描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。 3 (1)土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項(xiàng)扣0.5分。 (2)房屋所有權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項(xiàng)扣0.5分。 2 0 (11)*區(qū)位狀況描述與分析 描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。 3 (1)

31、位置狀況包括：坐落、方位、跑離、朝向、樓層等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。 (2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。 (3)環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、 景觀等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。 (4)外部配套設(shè)施狀況包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，最多扣1分。 (5)區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。 (6)區(qū)位狀況描述、分析與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分。 2 1 (12)*市場(chǎng)背景描述與分析 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地

32、產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素分析簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。 4 (1)未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (2)未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況分析的，扣1分;此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (3)未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析的，扣1分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (4)分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場(chǎng)支持的，扣1分；支持/、充分的，扣0.5分。  2 2 *最高最佳利用分析 最高最佳利用判定止確，分析透徹、具體；有合法依據(jù)和市場(chǎng)依據(jù)。 3 (1)未進(jìn)行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣

33、1分。 (2)未進(jìn)行利用前提選擇表述的，扣0.5分。 (3)未結(jié)合估價(jià)方法應(yīng)用進(jìn)行分析或者分析不具體的，扣0.5?1分。 (4)最高最佳利用分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1 分。 2 3 ?*估價(jià)方法適用性分析 技術(shù)路線表述清晰、明確；估價(jià)方法排查完整、合理，已選用估價(jià)方法理由充分，未選用估價(jià)方法理由充分。 3 (1)技術(shù)路線未表述或者表述不清晰的，扣0.5?1分。 (2)已選用估價(jià)方法的理由未表述或者表述/、充分的,扣0.5?1分。 (3)未選用估價(jià)方法的理由未表述或者表述/、充分的,扣0.5?1分。 2 4 *估價(jià)測(cè)算過(guò)程 數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表

34、述與實(shí)際應(yīng)用有說(shuō)服力；有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、止確。 36 (1)按相應(yīng)估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審，詳見(jiàn)表 1-1?表1-5。 (2)當(dāng)估價(jià)應(yīng)選用兩種或者兩種以上方法但未全部選用時(shí)，未選用方法的應(yīng)得分?jǐn)?shù)按相應(yīng)權(quán)重直接在36分內(nèi)予以扣除。 2 5 *估價(jià)結(jié)果確定 估價(jià)結(jié)果客觀合理，確定方式恰當(dāng)、理由充分，結(jié)論表述清晰(含單價(jià)、總價(jià))。 2 (1)估價(jià)結(jié)果確定方式不恰當(dāng)?shù)?，?分。 (2)估價(jià)結(jié)果確定方式和調(diào)整的理由不充分的，扣1分。 四、附件及外在質(zhì) 2 6 *附件 附件資料齊全、完整、真實(shí)。 5 (1)附件的基本資料包括：估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)對(duì)象位置圖

35、、內(nèi)外部狀況以及周圍劃、境和景觀的照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件等，每缺少一項(xiàng)扣0.5分，直至扣完。(2)內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片不完整的，扣0.5分。 縣里 10 分 2 7 外在質(zhì)量 報(bào)告名稱、專業(yè)用語(yǔ)規(guī)范；文字簡(jiǎn)潔、通暢、表述嚴(yán)謹(jǐn)，邏輯性強(qiáng)；文本格式規(guī)范、無(wú)錯(cuò)別字、漏字，標(biāo)點(diǎn)使用止確；排版規(guī)整、前后一致、裝U美觀大方。 5 ⑴報(bào)告專業(yè)術(shù)語(yǔ)及用詞不規(guī)范的，扣0.5?3分。 (2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強(qiáng)、不通暢，不夠客觀、平實(shí)的，扣0.5?3分。 (3)報(bào)告中出現(xiàn)病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣0.5?

36、2分。 (4)報(bào)告各部分之間內(nèi)容重復(fù)的，扣0.5?3分。 (5)排版不規(guī)整，序號(hào)使用不規(guī)范及順序錯(cuò) 誤等的，扣0.5?2分。 (6)報(bào)告各部分之間描述不一致的，扣 0.5?3分。 (7)裝訂質(zhì)量粗糙的，扣0.5?2分。 合計(jì) 100 史家解讀： 1 .2013年理論教材、案例教材(以下提到這兩本教材如無(wú)特指均指2013年教材，不再贅述)和新《規(guī)范》將“封面”中“估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期”改為“估價(jià)報(bào)告出具日期”，提請(qǐng)大家注意！止匕外，該評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的“封面”中缺“委托人”項(xiàng)，在案例考試中可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 2 .案例教材和新《規(guī)范》在“致估價(jià)委托人函”正文內(nèi)容中增加了“

37、估價(jià)方法”，理論教材、案例 教材和新《規(guī)范》將致函落款中的“可有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章”改為“宜有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章”，一字之改是建議這樣做，但不是強(qiáng)制要求，提請(qǐng)大家注意！在案例考試中，如致估價(jià)委托人函中缺估價(jià)方法可作為備選錯(cuò)誤(這一點(diǎn)與往年講義不同，提請(qǐng)大家注 意！)，在致函落款中沒(méi)有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章，不算錯(cuò)。 3 .注意“致估價(jià)委托人函”在“目錄”之前，換句話說(shuō)，“目錄”中不包括“致估價(jià)委托人函”。 4 .依據(jù)理論教材、案例教材和新《規(guī)范》，“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”中不要求有“實(shí)地查勘日期”。在案例考試中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺實(shí)地查勘日期

38、不算錯(cuò)。 5 .依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，“估價(jià)機(jī)構(gòu)”中要求有“估價(jià)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)”。在案例考試中，估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺“估價(jià)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)”可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 6 .依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，“估價(jià)目的”調(diào)整至“估價(jià)對(duì)象”之前，在案例考試中，對(duì)“估價(jià)對(duì)象”在“估價(jià)目的”之前的可作為備選錯(cuò)誤，這一點(diǎn)與往年講義不同，提請(qǐng)大家注意！ 7,依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”中要求有“確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的簡(jiǎn)要理由”。在案例考試中，“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”中沒(méi)有說(shuō)明“確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)的簡(jiǎn)要理由”可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 8 .“獨(dú)立、客觀、公正原

39、則”在理論教材和新《規(guī)范》中沒(méi)有規(guī)定一定要有，目前只有案例教材和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)有要求，我個(gè)人意見(jiàn)是：在案例考試中，“估價(jià)原則”中缺“獨(dú)立、客觀、公正原則”不 算錯(cuò)；另除評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值外，房地產(chǎn)估價(jià)一般應(yīng)遵循最高最佳利用原則。 9 .結(jié)果報(bào)告中“估價(jià)方法”中要說(shuō)明所選用估價(jià)方法理由(2007年考試標(biāo)準(zhǔn)答案和案例教材有此要求，理論教材沒(méi)要求)；結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺估價(jià)方法定義，應(yīng)在結(jié)果報(bào)告中指出；換句話說(shuō)，在技術(shù)報(bào)告中不要求必須說(shuō)明估價(jià)方法定義。 10 .依據(jù)理論教材415頁(yè)說(shuō)法，“估價(jià)結(jié)果”中不要求總價(jià)、單價(jià)表述齊全，但總價(jià)和單價(jià)中只能表述之一的，應(yīng)說(shuō)明理由，換言之：?jiǎn)蝺r(jià)和總價(jià)一般情況下要表述齊

40、全，如只能表述其一則必須說(shuō) 明理由，沒(méi)有說(shuō)明理由的可以作為一處錯(cuò)誤予以指出。 11 .結(jié)果報(bào)告中“實(shí)地查勘期”是理論教材和案例教材新增內(nèi)容，也是新《規(guī)范》的要求，在案例考試中，如沒(méi)有可作為備選錯(cuò)誤。 12 .依據(jù)理論教材、案例教材和新《規(guī)范》，“區(qū)位狀況描述與分析”中不要求對(duì)區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。 13 .在案例考試中，“市場(chǎng)背景描述與分析”中未進(jìn)行“本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)狀況分析”的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 14 .依據(jù)理論教材、案例教材，在技術(shù)報(bào)告的“估價(jià)方法適用性分析”中要求對(duì)未選用的估價(jià)方法說(shuō)明理由，不論是理論上不適用還是理論上適用但客觀條件不具備而不能選用

41、的，均要說(shuō)明不選的 理由，換句話說(shuō)，在案例考試中，在技術(shù)報(bào)告的“估價(jià)方法適用性分析”中沒(méi)有對(duì)未選用的估價(jià)方法說(shuō)明理由的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。值得強(qiáng)調(diào)指出的是：只用一種方法估價(jià)的，在結(jié)果報(bào)告的“估價(jià)方法”中需說(shuō)明不選用其他方法的理由；用兩種或兩種以上方法估價(jià)的，則無(wú)需說(shuō)明不選 用其他方法的理由。 表1-1市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 可比實(shí)例 真實(shí)性 可比實(shí)例不少于3個(gè)，來(lái)源真實(shí)。 3 (1)可比實(shí)例少于3個(gè)的，扣3分。 (2)未說(shuō)明可比實(shí)例來(lái)源、名稱、坐落，未附可比實(shí)例外觀照片的，每缺少一項(xiàng)扣1分。 ⑶可比實(shí)例

42、成交價(jià)格內(nèi)涵說(shuō)明不清楚的，扣1?3分。 (4)可比實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣1?3分。 (5)可比實(shí)例可比性較差的，扣 1?3分。 客觀性 成父價(jià)格內(nèi)涵清楚。 3 信息完備性 信息較完整，內(nèi)容清楚。 3 可比性 區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況差異不大，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔/、超過(guò)12個(gè)月。 3 2 交易情況修正 交易情況清楚；與正常交易情況價(jià)格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。 2 (1)交易情況說(shuō)明不清楚或者過(guò)于簡(jiǎn)單的，扣1分。 (2)修正系數(shù)確定理由/、充分的，扣0.5?1分。 3 市場(chǎng)狀況調(diào)整 成交日期準(zhǔn)確、價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況一致，取值客觀、合

43、理。 3 (1)成交日期表述不明確的，扣3分。 (2)價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致的，扣1分。 (3)調(diào)整系數(shù)確定理由/、充分的， 扣0.5?1.5分。 4 區(qū)位狀況調(diào)整 區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完整，反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 6 (1)因素選擇不全或者針對(duì)性差 的，扣0.5?3分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?3分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?3分。  ⑷子因素權(quán)重值不合理的，扣 0.5?3分。 5 權(quán)益狀況調(diào)整 權(quán)益狀況因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)

44、對(duì)象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 3 (1)因素(年限、容積率等)不全或者不明確的，扣0.5?2分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?2分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?2分。 ⑷子因素權(quán)重值不合理的，扣0.5?2分。 6 實(shí)物狀況調(diào)整 比較因素及因子設(shè)置合理、齊全，反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況全面、客觀；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合理。 6 (1)因素選擇不全或者針對(duì)性差的，扣0.5?3分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?3分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?2分。 ⑷子因素權(quán)重值不合理

45、的，扣0.5?1分。 7 公式運(yùn)用與計(jì)算 公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計(jì)算止確。 4 (1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣0.5?1分。 (3)測(cè)算結(jié)果確定方式不合理，理由/、充分的，扣1?2分。 (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 8 小計(jì) 3 6 史家解讀： 1 .從案例考試角度看，可比實(shí)例少于3個(gè)的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 2 .可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不宜超過(guò)一年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化比較平緩時(shí)，這個(gè)時(shí)間可最多放寬至兩年

46、。 3 .在用比較法估價(jià)，一定要有計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程(表格式計(jì)算可不要求有計(jì)算過(guò)程)，從案例考試角度看，如無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過(guò)程，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 表1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明  有 出租型 租金水平 選取的租賃實(shí)例真實(shí)、客觀，信息較完整，可比性強(qiáng)；租金收入分析深入。 9 (1)租賃實(shí)例的真實(shí)性依據(jù)(來(lái)源、名稱、坐落、外觀照片，估價(jià)對(duì)象前3年租賃收入及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用情況)/、充分的，扣1?2分。 (2)租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰的，扣1?2分。 (3)租賃實(shí)例可比性較差的，扣2?4分。 (4)租金水平

47、確定無(wú)理由或者理由/、充分的，扣1?4分。 租約制 限 租約限制處理合理，理由充分。 2 (1)未說(shuō)明有無(wú)租約限制的，扣 1分。 (2)有租約，但未考慮限制，且理由/、充分的，扣1分。 (3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不止確的，扣0.5?1分。 效 有 效 出 (1)有效出租面積或者可出租面 1 毛收 租或 面者 積可 有效出租面積或者可出租面積比 2 積比率數(shù)據(jù)確定無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不清楚的，扣0.5?1分。 入 出 租 面 率確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)合理。 (2)可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依 積比率

48、 據(jù)/、充分的，扣0.5?1分。 (1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不清楚的，扣 空 置 率 空置率與租金損失確定過(guò)程清 0.5?1分。 與租損失 金 楚，數(shù)據(jù)合理；市場(chǎng)依據(jù)充分。 2 (2)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)/、充分的,扣0.5?1分。 (3)空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不合理的，扣2分。 (1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣2分。 自曾 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明 (2)經(jīng)營(yíng)或者生產(chǎn)收入內(nèi)容

49、不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)/、充分的，扣 經(jīng) 營(yíng) 收 確；經(jīng)營(yíng)收入與支出內(nèi)容全面， 1 呂型 入 數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；經(jīng)營(yíng)收入確 5 35刀。 ⑶經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò) AtL口o 程不詳細(xì)的，扣1?5分。 (4)經(jīng)營(yíng)收入水平確定理由/、允分的，扣1?6分。 2 其他收入 其他收入來(lái)源明確說(shuō)明。 1 其他收入來(lái)源未說(shuō)明的，扣1 1分。  3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 費(fèi)用項(xiàng)目止確、齊全；費(fèi)用估算或者確定過(guò)程清楚，數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正?？陀^

50、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或者符合政策規(guī)定要求。 6 (1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整、不合理的，扣1?3分。 (2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平確定埋由不充分的，扣1?3分。 (3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算無(wú)過(guò)程或者過(guò)程不詳細(xì)的，扣1?2分。 (4)自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)未扣除、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取值不合理或者理由不充分的，扣1?2分。 4 凈收益 前后,致、計(jì)算止確。 2 計(jì)算不止確的，扣2分。 5 變化趨勢(shì)分析 凈收益流量類型分析合理，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充分。 2 (1)未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分。 (2)變化趨勢(shì)分析依據(jù)/、充分或者不合理的，扣0.5?1分。 6 報(bào)酬率 (或者資本化率) 報(bào)酬率確定方法和確定

51、過(guò)程正確；數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分；針對(duì)估價(jià)對(duì)象類型、檔次、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況等合理取值。 4 (1)報(bào)酬率(或者資本化率)確定尢過(guò)程的，扣2分。 (2)報(bào)酬率(或者資本化率)確定后過(guò)程，但方法不止確的，扣2分。 (3)報(bào)酬率(或者資本化率)確定過(guò)程不完善的，扣1?2分。 (4)報(bào)酬率(或者資本化率)取值不合理的，扣1?2分。 7 收益期限 收益期限確定正確，依據(jù)充分。 2 (1)收益期限確定錯(cuò)誤的，扣2分。 (2)收益期限確定正確，但未說(shuō)明理由或者理由/、允分的，扣1分。 8 公式應(yīng)用與計(jì)算 計(jì)算公式選用止確；有必要的分析和測(cè)算過(guò)程；測(cè)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、止確。 4

52、(1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣2分。 (3)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 9 小計(jì) 3 6 史家解讀： 1.幾個(gè)公式 潛在毛收入=潛在毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入=潛在毛租金收入-收租損失-空置損失 有效毛收入=潛在毛收入-收租損失-空置損失 有效毛收入=有效毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入 表1-2中應(yīng)將第2項(xiàng)“其他收入”作為出租型有效毛收入的一項(xiàng)，即應(yīng)與“租金水平”、“租約限制”、“有效出租面積”或者“可出租面積比率

53、”并列。 2 .對(duì)于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假租約或租約租金與市場(chǎng)租金偏離幅度過(guò)大，判定為非正 常租金水平時(shí)可棄用，在租約期內(nèi)直接用市場(chǎng)租金計(jì)算。 3 .表中的“空置率與租金損失”應(yīng)為“空置損失和租金損失”。 4 .在凈收益計(jì)算時(shí)，缺三種估計(jì)值的說(shuō)明，如抵押目的估價(jià)因遵循謹(jǐn)慎原則采用保守估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂(lè)觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的估價(jià)一般應(yīng)采 用最可能的估價(jià)值計(jì)算。 5 .從案例考試角度看，選用收益法公式未說(shuō)明理由的，可作為一處錯(cuò)誤予以指出。 表1-3-1成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)

54、明 1 土地取得成本 市場(chǎng)購(gòu)置土地取得 土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況；土地取得稅費(fèi)計(jì)算合理。 8 (1)未說(shuō)明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1?4分。 ⑶成本取值依據(jù)/、充分的，扣1?3分。 ⑷土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣 1?2分。 ⑸土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1分。 征收集體土地取得 征收城市房屋取得 2 開(kāi)發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 吠依據(jù)充分，費(fèi)率合理。 2 (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 (2)費(fèi)率確定不合理的，扣1分。 ⑶費(fèi)率確定依據(jù)

55、/、充分的，扣1分。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 5 (1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等)或者依據(jù)/、充分的，扣1?2分。 (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1?3分。 ⑶建安工程費(fèi)確定中選取可比實(shí)例調(diào)整不合理的，扣1?3分。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合埋的，扣2分。 (2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。 ⑶費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

56、費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合埋的，扣2分。 (2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。 ⑶費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)依據(jù)充分。 1 (1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣1分。 (2)稅費(fèi)率確定不合理的，扣1分。 (3)稅費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。  3 管理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率取值不合埋的，扣2分。 (2)費(fèi)率取值埋由不充分的，扣1分。 4 銷售費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率取值不合埋的，扣2分。 (2)費(fèi)率取值埋由不充分的，扣

57、1分。 5 投資利息 利率選擇正確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。 2 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定/、合理的，扣1分。 6 銷售稅費(fèi) 稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。 2 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 (2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 7 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤(rùn)率取值理由/、充分的，扣1分。 ⑶利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分。 8 折舊 維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分

58、。 2 (1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣2分。 (2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。 ⑶物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說(shuō)明不全面，成新率、折舊額確定/、合理的，扣0.5?1分。 9 公式應(yīng)用與計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、止確。 4 (1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣2分。 (3)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 10 小計(jì) 36 史家解讀： 1 .“開(kāi)發(fā)成本”應(yīng)為“建設(shè)成本”，開(kāi)發(fā)

59、成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+ 投資利息+銷售稅費(fèi)，另外，在“開(kāi)發(fā)成本”中缺其他工程費(fèi)，參見(jiàn)理論教材278Mo 2 .“投資利息”中建議增加“計(jì)息基數(shù)選擇不正確的，扣2分”。 3 .“折舊”中建議增加“確定建筑物折舊時(shí)應(yīng)充分考慮土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，未 考慮或考慮不正確的，扣1分”。 表1-3-2成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) _5_八 號(hào) 平審項(xiàng)目 “審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 FF ,察設(shè)計(jì)和前期丁再碧 費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì) (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣3分。 1 費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率 3 ⑵費(fèi)率確定

60、不合埋的，扣3分。 合理。 (3)費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。  上筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 9 (1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場(chǎng)價(jià)格等)或者依據(jù)/、充分的，扣1?4分。 (2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1?5分。 “礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵費(fèi)率確定不合理的，扣2分。 (3)費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 人

61、共配套設(shè)施建殳費(fèi) 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵費(fèi)率確定不合理的，扣2分。 (3)費(fèi)率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 /發(fā)期間稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。 2 (1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵稅率確定不合理的，扣2分。 (3)稅率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5?1分。 2 “理費(fèi)用 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。 ⑵費(fèi)率取值理由/、充分的，扣1分。 3 4 5 肖售費(fèi)用，資利息肖的費(fèi) 費(fèi)率合理，依據(jù)充分。 利率選擇止確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期

62、限確定合理。 稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。 2 2 2 (1)費(fèi)率取值不合埋的，扣2分。 ⑵費(fèi)率取值埋由不充分的，扣1分。 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定/、合理的，扣1分。 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 ⑵稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 6 潤(rùn) 利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤(rùn)率取值理由/、充分的，扣1分。 ⑶利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分。 7 “筑物折舊 維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。

63、 4 (1)維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣2分。 (2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。 ⑶物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說(shuō)明不全面，成新率、折舊額確定/、合理的，扣0.5?1分。 8 小式應(yīng)用與計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、止確。 4 (1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清晰的，扣3分。 ⑵選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的， 扣2分。 (3)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣 0.5?1分。 小計(jì) 36 表1-3-3成本法(土地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) _5_八 號(hào) 平

64、審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 ，得“用 市場(chǎng)購(gòu)置土地取得 土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場(chǎng)情況。 14 (1)未說(shuō)明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1?6分。 (3)成本取值依據(jù)/、充分的，扣1?5分。 (4)土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣1?3分。 征收集體土地取得 征收國(guó)有土地取得 2 (地取得稅費(fèi) 稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確定合理。 2 (1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的， 扣1分。 ⑵稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。 3 X開(kāi)封 開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整，依據(jù)充

65、分；取值客觀合理，土地開(kāi)發(fā)周期確定合理。 6 (1) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣1?3分。 (2) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用取，值依據(jù)/、充分的，扣 1?2分。 (3) 土地開(kāi)發(fā)周期確定/、合理的，扣1分。 4 “理費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。 2 (1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。 ⑵費(fèi)率取值埋由不充分的，扣1分。 5 肖售費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。 利率選擇止確；開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。 2 2 (1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。 ⑵費(fèi)率取值理由/、充分的，扣1分。 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定/、合

66、理的，扣1分。 6 ，資利息 7 肖的費(fèi) 稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅率確定止確。 2 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 ⑵稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 8 潤(rùn) 利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤(rùn)率取值理由/、充分的，扣1分。 (3)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短/、適應(yīng)的，扣2分。 9 小式應(yīng)用與計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。 4 (1)計(jì)算公式選用正確，但無(wú)計(jì)算過(guò)程或者計(jì)算過(guò)程不清的，扣3分。 ⑵選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或者未說(shuō)明的，扣2分。 (3))計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 10 小計(jì) 36 表1-4-1假設(shè)開(kāi)發(fā)法(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) _s_八 號(hào) 平審項(xiàng)目 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分 扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明 1 /發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利用要求。 4 (1)未描述開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的，扣4分。 (2)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案不具體的(如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)