房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》重點筆記

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1、房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》重點筆記 《房地產(chǎn)估價報告評審標準》解讀 1 .與案例考試密切相關，代表了房地產(chǎn)估價報告格式、內(nèi)容、各種估價方法測算過程的最新動態(tài) 和要求。 2.是案例課程學習和案例應試的重要依據(jù)之一。案例應試的四大依據(jù)是：教材（主要是理論教材 和案例教材）、歷年考試標準答案（尤其是近三年的）、《房地產(chǎn)估價報告評審標準》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。 房地產(chǎn)估價報告評審標準（試行） （征求意見稿） 第一條（制定目的）為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價報告評審要求和方法，保障 房地產(chǎn)估價報告評審客觀、合理，制定本標準。 第二條（適用范圍）本標準適用于鑒證性

2、房地產(chǎn)估價報告評審。 本標準所稱鑒證性房地產(chǎn)估價報告（以下簡稱估價報告），是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為委托人提供給第 三方使用或者進行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的房地產(chǎn)估價報告。 延伸閱讀： 房地產(chǎn)估價可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價，也稱證據(jù)性估價、公證性估價，二是咨詢性估價， 也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。這兩種性質(zhì)的估價，估價機構(gòu)和估 價師均要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。 第三條（評審方式）估價報告評審采取定量評審和定性評審相結(jié)合的方式進行。 第四條（定量評審內(nèi)容）估價報告定量評審，

3、分為一般項目評審和特殊項目評審。 一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項：（1）封面（或扉頁）、致估價委托 人函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設和限制條件；（2）估價結(jié)果報告；（3）估價技術報 告；（4）附件及外在質(zhì)量。具體分為27個評審項目（見附件）。 特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內(nèi)容。房地產(chǎn) 抵押估價報告的特殊項目包括：估價對象變現(xiàn)能力分析、風險提示，以及對估價假設和限制條件、估價原則、估價結(jié)果披露和附件的特殊要求。 解讀：特殊項目目前只有抵押目的估價才有。 第五條（定量評審得分）估價報告定量評審的滿分為10

4、0分。在賦予每個評審項目標準分的基礎上，列舉估價報告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。 估價報告存在本標準列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應評審項目標準分中減去該質(zhì)量缺陷對應的扣分值， 但該評審項目減去的扣分值之和不應超過其標準分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標準分減去扣分值之和。 不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評 審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。 解讀：定量評審部分是采用減分制而不是加分制。 第六條（測算過程評審）一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定： （一）

5、只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。 （二）應當采用兩種或者兩種以上估價方法估價的，各種估價方法評審得分的簡單算術平均數(shù)為估價測算過程的評審得分。 史家之言： 關于估價方法選用的原則和標準 1．選用估價方法的總原則 在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，理論上適用的估價方法都應選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件 不具備而不能選用的，應在估價報告中充分說明不選用的理由。 2．選用估價方法的技術性準則 一般情況下，有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)估價，應選 用收益法作為其中的一種估價方法；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價

6、，應選用假設開發(fā)法作為 其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法估價，在估價對象目前沒 有收益或本質(zhì)上沒有直接產(chǎn)生收益能力而不宜采用收益法估價，以及在估價對象沒有開發(fā)或再開發(fā) 潛力而不宜采用假設開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。 3．采用兩種或者兩種以上方法估價的涵義 （1）對同一估價對象選用了兩種或者兩種以上估價方法估價，是指該兩種或者兩種以上估價方法 均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假 設開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了假 設開發(fā)法

7、一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設開發(fā)法三種估價方法。（摘自2011 年理論教材405頁） （2）對同一估價對象不同組成部分（如土地和建筑物，或者不同樓層）采用兩種或者兩種以上方 法估價的，不屬于估價方法之間引用的情形；換言之，應認為是采用了兩種或兩種以上方法估價。 關于估價方法選用的案例應試標準和要求 1． 在結(jié)果報告中和技術報告中均要說明所選用估價方法理由，沒有說明算錯。（關于在結(jié)果報告中 要說明所選用估價方法理由，這是2007年案例考試指錯題明確的要求，也是《房地產(chǎn)估價報告評 審標準》的明確要求） 2．如果只選用了一種方法，則在結(jié)果報告和技術報告中都應該說明不

8、選用其他方法的理由；如果 選用了兩種或兩種以上方法估價，只需在技術報告中說明不選用其他方法的理由。 3．有條件選用市場法的，應選用市場法估價，有條件選用市場法而沒有選用的，應說明理由；目 前有收益或本質(zhì)上有直接產(chǎn)生收益能力的房地產(chǎn)應把收益法作為一種估價方法，不選的則應說明不 選的理由；具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應選用假設開發(fā)法估價，不選的應說明不選 的理由。 第七條（創(chuàng)新特色加分）估價報告在嚴于國家標準和技術規(guī)范以及本標準的基礎上有創(chuàng)新或者特 色內(nèi)容的，可以在相應評審項目評審得分的基礎上給予適當加分，但加分后的評審得分不得超過該 評審項目的標準分。 解讀：有創(chuàng)新特

9、色內(nèi)容的，評審得分即使超過該評審項目的標準分，最終得分也就是該評審項目 的標準分。 第八條（定性評審內(nèi)容）估價報告定性評審，采取審查估價報告中是否有本標準規(guī)定的不合格內(nèi)容 的方式進行。 估價報告不合格內(nèi)容包括重要內(nèi)容缺失、原則性錯誤和嚴重質(zhì)量缺陷。 對有不合格內(nèi)容的估價報告，仍然應當進行全面的定量評審。 關于答疑室使用的溫馨提示 為提高答疑效率和質(zhì)量，更好地為廣大學員服務，提示如下： 1．建議大家在提問前先用搜索功能，設定關鍵詞在答疑室搜一下以前的答疑，溫故知新，對你的 學習會有幫助的。 2．提問教材上內(nèi)容，請說明在教材第幾頁，新版還是舊版教材；如是在線作業(yè)問題，煩請一步到

10、 位將原題粘出來，再附你的疑問即可。請不要再用“案例3－2中,,”、“第18講在線作業(yè)第3題,,”等諸如此類的提法。 3．請?zhí)釂柋菊n程教材及在線作業(yè)中的問題。 4．請不要重復提問。 5．“打不開課件”、“聽不見聲音”等諸如此類技術問題，請直接與網(wǎng)校工作人員聯(lián)系，或在咨詢臺 提出，就不要在答疑室發(fā)貼了。 6．提問時，請注意文明禮貌用語，文字組織要有邏輯性，表述要通順，盡量減少錯別字，注意標 點符號的正確使用。 “予人方便，自己方便”，良好有序、文明高效、和諧融洽的答疑環(huán)境需要大家共同努力，謝謝理 解和支持！《房地產(chǎn)估價報告評審標準》（試行）解讀 第九條（重要內(nèi)容缺失）估價報告

11、中缺少下列必要組成部分之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）致估價委托人函； （二）注冊房地產(chǎn)估價師聲明； （三）估價假設和限制條件； （四）附件。 估價結(jié)果報告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價委托人； （二）估價機構(gòu)； （三）估價目的； （四）估價對象； （五）估價時點； （六）價值類型； （七）估價依據(jù)； （八）估價原則； （九）估價方法； （十）估價結(jié)果； （十一）估價人員； （十二）估價作業(yè)日期。 估價技術報告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價對象實物狀況描述與分析； （二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析； （三）估價對

12、象區(qū)位狀況描述與分析； （四）市場背景描述與分析； （五）估價對象最高最佳利用分析； （六）估價方法適用性分析； （七）估價測算過程； （八）估價結(jié)果確定。 特定估價目的的估價報告中缺少應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內(nèi)容的，為重要內(nèi)容 缺失。 史家解讀： 1．重要內(nèi)容缺失意味這些內(nèi)容必不可少，在案例指錯題中如有上述內(nèi)容缺失可作為錯誤予以指出。 2．估價報告中缺技術報告或封面、目錄不算重要內(nèi)容缺失。 3．新《規(guī)范》和2013年理論教材、案例教材中將“估價報告使用期限”或“估價報告應用的有效 期”放入估價假設和限制條件中。在今年案例考試中，如“估價報告使用期限”或

13、“估價報告應用 的有效期”未放在結(jié)果報告而是放在估價假設和限制條件中不算錯誤，由于新《規(guī)范》未正式頒布， “估價報告使用期限”或“估價報告應用的有效期”放在結(jié)果報告中也不能算錯誤。（此點與2012 年講義說法不同，提請大家注意?。? 4． “特定估價目的的估價報告中缺少應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內(nèi)容”可理解為 抵押目的估價報告中不應缺少風險提示、變現(xiàn)能力分析、謹慎原則、對法定優(yōu)先受償款等三種價值 的披露、對估價時點的假設說明、收益法估價中確定凈收益采用保守的估計值，假設開發(fā)法估價時 采用被迫轉(zhuǎn)讓前提等。 第十條（原則性錯誤）估價報告中存在下列情形之一的，為原則性錯誤

14、：（12條） （一）估價報告中沒有兩名以上（含兩名）注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名的； （二）估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章的； （三）估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的； （四）估價報告對應的估價業(yè)務超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍的； （五）隨意編造估價假設的； （六）估價對象不符合估價目的相應的處分要求的； （七）估價對象范圍或者狀況界定存在嚴重錯誤的； （八）虛構(gòu)、編造估價對象狀況的； （九）估價時點與估價目的不適應或者與有關規(guī)定不同且未充分說明理由的； （十）價值類型選擇或者價值定義表述存在嚴重錯誤的； （十一）虛構(gòu)、編造可比實例的； （十二）虛構(gòu)、編造重要估價

15、參數(shù)的。 史家解讀： 2013理論教材第十二章刪除了“估價報告必須要有兩名以上（含兩名）注冊房地產(chǎn)估價師簽名” 的內(nèi)容，新《規(guī)范》和案例教材也沒有明確要求，因此在2013年案例考試中，估價報告中只有一 名注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名的不算錯，這一點與往年講義不同，提請大家注意。 延伸閱讀： 《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應當依法取得房地產(chǎn)估 價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務。 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。 二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事

16、除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、 在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 第十一條（嚴重質(zhì)量缺陷）估價報告中存在下列情形之一的，為嚴重質(zhì)量缺陷：（10條） （一）估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標準，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要 求，或者運用存在嚴重錯誤的； （二）理論上適用的估價方法未采用且未充分說明理由的； （三）估價方法選用出現(xiàn)錯誤的； （四）估價結(jié)果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致的； （五）估價技術路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤的； （六）估價基本數(shù)據(jù)

17、、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的； （七）估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤的； （八）估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾的； （九）致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術報告中的估價結(jié)果不一致的； （十）對估價結(jié)果有重大影響的不確定因素，未在估價假設和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的；或者雖然在估價假設和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生影響進行說明的。 第十二條（評審結(jié)論）估價報告評審結(jié)論由評審得分和評審意見組成。 估價報告評審得分不足60分或者有本標準規(guī)定的不合格內(nèi)

18、容之一的，為評審不合格。 評審意見應當說明估價報告是否合格，并列出估價報告存在的主要質(zhì)量缺陷。 第十三條（解釋）本標準由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責解釋。 第十四條（施行時間）本標準自2010年1月1日起施行。 附件：房地產(chǎn)估價報告定量評審標準 目錄 表1 房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標 準 1R，，，，，，，，，，，，，， 2 表1-1 市場法評審標 準 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，， 6 表1-2 收益法評審標 準 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，，，，， 7 表 1-3-1 成本法（房地）評審標 準 1R，，

19、，，，，，，，，，，，，，，，，， 9 表 1-3-2 成本法（建筑物）評審標 準 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，， 11 表 1-3-3 成本法（土地）評審標 準 1R，，，，，，，，，，，，，，，，，， 12 表 1-4-1 假設開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評審標準,,,,,,,,, 13 表 1-4-2 假準,, 設 JJJJJJJJ 開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評審標 JJJJ 14 表1-5 基 準,, 準 JJJJJJJJ 地價修正法評審標 JJJJJJJ 15 表2 房 準,, 地 JJJJJJJJ 產(chǎn)抵押估

20、價特殊項目評審標 JJJ 16 表3 房 表,, 地 JJJJJJJJ 產(chǎn)估價報告評審工作 JJJJJJ 17 表3-1 市 表,, JJJJJJJJ 場法評審工作 JJJJJJJJJJ 19 表3-2 收 表,, JJJJJJJJ 益法評審工作 JJJJJJJJJJ 20 表 3-3-1 成 表,, 本 JJJJJJJJ 法（房地）評審工作 JJJJJJJ 21  表 3-3-2 成本法（建筑物）評審」表,,,,,,,,,,,,,,,,， :作 22 表 3-3-3 成本法（土地）評審工 表,,,,,,,

21、,,,,,,,,,,， 作 23 表 3-4-1 表 3-4-2 假設開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）評審表,,,,,,,,， 工作 24 假設開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評審1表,,,,,,,,,,,,,， 工作 25 表3-5 基準地價修正法評審工 表,,,,,,,,,,,,,,,,， 作 26 表3-6 房地產(chǎn)抵押估價特殊項目評審1 表,,,,,,,,,,,,， 工作 27 表1房地產(chǎn)估價報告一般項目評審標準 評審大項 序號 評審項目 評審標準 標準分 扣分項目分值及說明 一、 封面、 致函、目 錄、聲明、 假設和限制條件 10分 1

22、 ①封面 （或者扉頁） 要素齊全，表述準確、清晰、簡潔。 1 （1）封面（或者扉貝）的要素包拈：估價報告名稱、估價項目名稱、估價機構(gòu)（名稱）、注冊房地產(chǎn)估價師（姓名）、估價報告出具日期、估價報告編號6項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。 （2）表述不準確、不清晰、不簡潔的，扣0.5分。 2 ②*致估價委托人函 內(nèi)容完整，前后一致，表述準確、清晰、簡潔。 3 （1）致函基本內(nèi)容包括：標題、估價委托人名稱或者姓名、估價目的、估價方法（名稱）、估價對象（名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬）、估價時點、價值類型（名稱）、估價結(jié)果（總價、單價）、估價機構(gòu)名稱和蠱章、致函日期10項。

23、每缺少一項扣0.5分，直至扣完。 （2）表述不準確、不清晰、不簡潔的，扣1分。 3 目錄 內(nèi)容完整，前后致。 1 （1）目錄基本內(nèi)容包括：標題、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術報告、附件6項。每缺少一項扣0.5分，直至扣 UGo （2）估價結(jié)果報告缺少一級標題的，扣0.5分。 （3）估價技術報告缺少一級標題的，扣0.5分。 （4）組成內(nèi)容名稱前后不一致的，扣0.5分。 （5）未標注貝碼或者貝碼前后不一致的，扣0.5分。 （6）附件具體名稱未列示或者不詳細的，扣0.5分。  4 ③*注冊房地產(chǎn)估價師聲明 內(nèi)容全面、規(guī)范，針對性

24、強。 1 (1)未列明實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名及實 地查勘日期的，扣0.5分。 (2)說明是否有重要專業(yè)幫助；有重要專業(yè)幫助的， 應說明幫助的專家，未說明的，扣0.5分。 (3)應肩重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的，扣 0.5分。 (4)缺少注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號、親筆簽名的，扣0.5分。 5 *估價假設和限制條件 假設和限制條件合法、合理，理由充分。 4 (1)估價假設未按“必要、合理、有依據(jù)”要求說明的，扣1?3分。 (2)估價限制條件針對性不強的，扣1?2分。 .*、 估價結(jié)果報告 20分 6 *估價委托人 內(nèi)容完整，表述準確。

25、 1 缺少估價委托人必要信息(單位名稱或者個人姓名和住所)的，扣1分。 7 ④*估價機構(gòu) 內(nèi)容完整，表述準確。 1 估價機構(gòu)基本內(nèi)容包括：估價機構(gòu)全稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價資質(zhì)等級、估價資質(zhì)證書編號5項。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。 8 ⑤*估價目的 表述具體、準確。 2 (1)估價目的表述不具體、不準確的，扣1分。 (2)估價目的表述錯誤、模糊，未對應其經(jīng)濟行為的，扣2分。 9 *估價對象 基本狀況描述全面、準確，范圍界定清楚。 4 (1)估價對象基本狀況包括：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等。描述不全面、不準確的，扣0.5?2分

26、。 (2)估價對象范圍(土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等；包含動產(chǎn)、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)的，應說明)界定不清楚的，扣0.5?2分。 1 0 ⑥*估價時點 確定止確，確定理由簡要明確。 1 (1)估價時點確定不止確的，扣1分。 (2)估價時點確定理由未簡要說明的，扣 0.5分。 1 1 *價值類型 價值類型正確，價值內(nèi)涵或者定義準確。 2 (1)價值類型未明確或者不準確的，扣1.5 分。 (2)價值內(nèi)涵或者定義表述不準確的，扣 0.5?1.5分。  1 2 *估價依據(jù) 依據(jù)完整、合法有效。 2 ⑴必要的法律法規(guī)依據(jù)未列明的，扣0.5?1

27、分；法律法規(guī)名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。 (2)估價標準依據(jù)未列全的，扣0.5?1分；估價標準名稱表述不全面、不準確的，扣0.5分。 (3)估價依據(jù)過時或者失效的，扣0.5?1分。 (4)濫列估價依據(jù)的，扣0.5?1分。 1 3 ⑦*估價原則 原則完整、準確。 1 應列明獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則。每缺少一項扣0.5分，直至扣完。 1 4 ⑧*估價方法 采用的估價方法的名稱和定義準確。 2 (1)應采用的估價方法未采用的，扣2分。 (2)采用的估價方法名稱或者定義不準確的，扣0.5?1分。 1 5 ⑨*估

28、價結(jié)果 完整清晰，前后一致。 2 (1)估價結(jié)果(包括幣種、總價、單價及總價大寫)表述不完整的，扣0.5?1分。 (2)估價結(jié)果內(nèi)涵(是否與假設和限制條件一致，是否扣除出讓金、相關費用及稅金等)不清晰的，扣1分。 1 6 *估價人員 人員與內(nèi)容齊全、準確。 1 (1)未寫明執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師姓名、資格、注冊號或者親筆簽名的，扣0.5分。 (2)有協(xié)助估價而未寫明協(xié)助的人員姓名、資格(職稱)、協(xié)助內(nèi)容或者親筆簽名的，扣0.5分。 (3)有重要幫助而未寫明幫助的專家姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容或者親筆簽名的，扣0.5分。 1 7 ⑩*估價作業(yè)日期 表達止確，

29、有保質(zhì)完成的合理時間。 1 (1)表達不止確的，扣1分。 (2)時間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。 二、 估價 技術 1 8 *實物狀況描述與分析 地物況述分士實狀描與析 描述全面、翔實，分析客觀、透徹。 3 (1)土地實物狀況包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎設施完備程度、土地平整程度等。每缺少一項扣0.5分。 (2)實物狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣0.5?1分。  報告 60 分 建筑物實物狀況描述與分析 描述全面、翔實，分析客觀、透徹。 3 (1)建筑物實物狀況包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)

30、和高度、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設施設備、層高、空間布局、建成時間、維護狀況、完損狀況等。每缺少一項扣0.5分。 (2)實物狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。 1 9 *權(quán)益狀況描述與分析 描述全面、翔實，分析客觀、透徹。 3 (1)土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設立情況、目前使用情況、土地使用管制、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項扣0.5分。 (2)房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況的描述不全面、不明晰的，每項扣0.5分。 2 0 (11)*區(qū)位狀況描述與分析 描述全面、翔實，分析客觀、透徹。 3 (1)

31、位置狀況包括：坐落、方位、跑離、朝向、樓層等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。 (2)交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。 (3)環(huán)境狀況包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、 景觀等，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。 (4)外部配套設施狀況包括：基礎設施、公共服務設施，每缺少一項扣0.5分，最多扣1分。 (5)區(qū)位狀況未來變化趨勢未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。 (6)區(qū)位狀況描述、分析與估價對象類型針對性不強的，扣1分。 2 1 (12)*市場背景描述與分析 宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)毓纼r對象細分房地

32、產(chǎn)市場及相關影響因素分析簡明、準確、透徹，針對性強。 4 (1)未進行本地整體房地產(chǎn)市場形勢分析 的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (2)未進行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的，扣1分;此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (3)未進行國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素分析的，扣1分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5分。 (4)分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供市場支持的，扣1分；支持/、充分的，扣0.5分。  2 2 *最高最佳利用分析 最高最佳利用判定止確，分析透徹、具體；有合法依據(jù)和市場依據(jù)。 3 (1)未進行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣

33、1分。 (2)未進行利用前提選擇表述的，扣0.5分。 (3)未結(jié)合估價方法應用進行分析或者分析不具體的，扣0.5?1分。 (4)最高最佳利用分析針對性不強的，扣1 分。 2 3 ?*估價方法適用性分析 技術路線表述清晰、明確；估價方法排查完整、合理，已選用估價方法理由充分，未選用估價方法理由充分。 3 (1)技術路線未表述或者表述不清晰的，扣0.5?1分。 (2)已選用估價方法的理由未表述或者表述/、充分的,扣0.5?1分。 (3)未選用估價方法的理由未表述或者表述/、充分的,扣0.5?1分。 2 4 *估價測算過程 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表

34、述與實際應用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、止確。 36 (1)按相應估價方法評審標準評審，詳見表 1-1?表1-5。 (2)當估價應選用兩種或者兩種以上方法但未全部選用時，未選用方法的應得分數(shù)按相應權(quán)重直接在36分內(nèi)予以扣除。 2 5 *估價結(jié)果確定 估價結(jié)果客觀合理，確定方式恰當、理由充分，結(jié)論表述清晰(含單價、總價)。 2 (1)估價結(jié)果確定方式不恰當?shù)?，?分。 (2)估價結(jié)果確定方式和調(diào)整的理由不充分的，扣1分。 四、附件及外在質(zhì) 2 6 *附件 附件資料齊全、完整、真實。 5 (1)附件的基本資料包括：估價委托書、估價對象位置圖

35、、內(nèi)外部狀況以及周圍劃、境和景觀的照片、權(quán)屬證明復印件、估價機構(gòu)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復印件、估價師注冊證書復印件等，每缺少一項扣0.5分，直至扣完。(2)內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片不完整的，扣0.5分。 縣里 10 分 2 7 外在質(zhì)量 報告名稱、專業(yè)用語規(guī)范；文字簡潔、通暢、表述嚴謹，邏輯性強；文本格式規(guī)范、無錯別字、漏字，標點使用止確；排版規(guī)整、前后一致、裝U美觀大方。 5 ⑴報告專業(yè)術語及用詞不規(guī)范的，扣0.5?3分。 (2)文字表述存在缺陷，邏輯性不強、不通暢，不夠客觀、平實的，扣0.5?3分。 (3)報告中出現(xiàn)病句、錯別字、漏字、標點符號錯誤的，扣0.5?

36、2分。 (4)報告各部分之間內(nèi)容重復的，扣0.5?3分。 (5)排版不規(guī)整，序號使用不規(guī)范及順序錯 誤等的，扣0.5?2分。 (6)報告各部分之間描述不一致的，扣 0.5?3分。 (7)裝訂質(zhì)量粗糙的，扣0.5?2分。 合計 100 史家解讀： 1 .2013年理論教材、案例教材(以下提到這兩本教材如無特指均指2013年教材，不再贅述)和新《規(guī)范》將“封面”中“估價報告作業(yè)日期”改為“估價報告出具日期”，提請大家注意！止匕外，該評審標準的“封面”中缺“委托人”項，在案例考試中可作為一處錯誤予以指出。 2 .案例教材和新《規(guī)范》在“致估價委托人函”正文內(nèi)容中增加了“

37、估價方法”，理論教材、案例 教材和新《規(guī)范》將致函落款中的“可有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章”改為“宜有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章”，一字之改是建議這樣做，但不是強制要求，提請大家注意！在案例考試中，如致估價委托人函中缺估價方法可作為備選錯誤(這一點與往年講義不同，提請大家注 意！)，在致函落款中沒有法定代表人或執(zhí)行合伙人簽名或蓋章，不算錯。 3 .注意“致估價委托人函”在“目錄”之前，換句話說，“目錄”中不包括“致估價委托人函”。 4 .依據(jù)理論教材、案例教材和新《規(guī)范》，“注冊房地產(chǎn)估價師聲明”中不要求有“實地查勘日期”。在案例考試中，注冊房地產(chǎn)估價師聲明中缺實地查勘日期

38、不算錯。 5 .依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評審標準，“估價機構(gòu)”中要求有“估價資質(zhì)證書編號”。在案例考試中，估價結(jié)果報告的估價機構(gòu)中缺“估價資質(zhì)證書編號”可作為一處錯誤予以指出。 6 .依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評審標準，“估價目的”調(diào)整至“估價對象”之前，在案例考試中，對“估價對象”在“估價目的”之前的可作為備選錯誤，這一點與往年講義不同，提請大家注意！ 7,依據(jù)理論教材、案例教材、新《規(guī)范》和評審標準，“價值時點”中要求有“確定價值時點的簡要理由”。在案例考試中，“估價時點”中沒有說明“確定價值時點的簡要理由”可作為一處錯誤予以指出。 8 .“獨立、客觀、公正原

39、則”在理論教材和新《規(guī)范》中沒有規(guī)定一定要有，目前只有案例教材和評審標準有要求，我個人意見是：在案例考試中，“估價原則”中缺“獨立、客觀、公正原則”不 算錯；另除評估現(xiàn)狀價值外，房地產(chǎn)估價一般應遵循最高最佳利用原則。 9 .結(jié)果報告中“估價方法”中要說明所選用估價方法理由(2007年考試標準答案和案例教材有此要求，理論教材沒要求)；結(jié)果報告和技術報告都缺估價方法定義，應在結(jié)果報告中指出；換句話說，在技術報告中不要求必須說明估價方法定義。 10 .依據(jù)理論教材415頁說法，“估價結(jié)果”中不要求總價、單價表述齊全，但總價和單價中只能表述之一的，應說明理由，換言之：單價和總價一般情況下要表述齊

40、全，如只能表述其一則必須說 明理由，沒有說明理由的可以作為一處錯誤予以指出。 11 .結(jié)果報告中“實地查勘期”是理論教材和案例教材新增內(nèi)容，也是新《規(guī)范》的要求，在案例考試中，如沒有可作為備選錯誤。 12 .依據(jù)理論教材、案例教材和新《規(guī)范》，“區(qū)位狀況描述與分析”中不要求對區(qū)位狀況未來變化趨勢進行分析。 13 .在案例考試中，“市場背景描述與分析”中未進行“本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析”的，可作為一處錯誤予以指出。 14 .依據(jù)理論教材、案例教材，在技術報告的“估價方法適用性分析”中要求對未選用的估價方法說明理由，不論是理論上不適用還是理論上適用但客觀條件不具備而不能選用

41、的，均要說明不選的 理由，換句話說，在案例考試中，在技術報告的“估價方法適用性分析”中沒有對未選用的估價方法說明理由的，可作為一處錯誤予以指出。值得強調(diào)指出的是：只用一種方法估價的，在結(jié)果報告的“估價方法”中需說明不選用其他方法的理由；用兩種或兩種以上方法估價的，則無需說明不選 用其他方法的理由。 表1-1市場法評審標準 序號 評審項目 評審標準 標準 分 扣分項目分值及說明 1 可比實例 真實性 可比實例不少于3個，來源真實。 3 (1)可比實例少于3個的，扣3分。 (2)未說明可比實例來源、名稱、坐落，未附可比實例外觀照片的，每缺少一項扣1分。 ⑶可比實例

42、成交價格內(nèi)涵說明不清楚的，扣1?3分。 (4)可比實例狀況描述不完整、不清晰的，扣1?3分。 (5)可比實例可比性較差的，扣 1?3分。 客觀性 成父價格內(nèi)涵清楚。 3 信息完備性 信息較完整，內(nèi)容清楚。 3 可比性 區(qū)位、權(quán)益、實物狀況差異不大，成交日期與估價時點相隔/、超過12個月。 3 2 交易情況修正 交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。 2 (1)交易情況說明不清楚或者過于簡單的，扣1分。 (2)修正系數(shù)確定理由/、充分的，扣0.5?1分。 3 市場狀況調(diào)整 成交日期準確、價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合

43、理。 3 (1)成交日期表述不明確的，扣3分。 (2)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致的，扣1分。 (3)調(diào)整系數(shù)確定理由/、充分的， 扣0.5?1.5分。 4 區(qū)位狀況調(diào)整 區(qū)位比較因素及因子設置合理、完整，反映估價對象周邊狀況客觀、充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。 6 (1)因素選擇不全或者針對性差 的，扣0.5?3分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?3分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?3分。  ⑷子因素權(quán)重值不合理的，扣 0.5?3分。 5 權(quán)益狀況調(diào)整 權(quán)益狀況因素及因子設置合理、齊全，反映估價

44、對象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。 3 (1)因素(年限、容積率等)不全或者不明確的，扣0.5?2分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?2分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?2分。 ⑷子因素權(quán)重值不合理的，扣0.5?2分。 6 實物狀況調(diào)整 比較因素及因子設置合理、齊全，反映估價對象實物狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。 6 (1)因素選擇不全或者針對性差的，扣0.5?3分。 (2)因素差異分析不夠的，扣0.5?3分。 (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不T的，扣0.5?2分。 ⑷子因素權(quán)重值不合理

45、的，扣0.5?1分。 7 公式運用與計算 公式應用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值精度合理，數(shù)值計算止確。 4 (1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣0.5?1分。 (3)測算結(jié)果確定方式不合理，理由/、充分的，扣1?2分。 (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 8 小計 3 6 史家解讀： 1 .從案例考試角度看，可比實例少于3個的，可作為一處錯誤予以指出。 2 .可比實例成交日期與價值時點不宜超過一年，在房地產(chǎn)市場行情變化比較平緩時，這個時間可最多放寬至兩年

46、。 3 .在用比較法估價，一定要有計算公式和計算過程(表格式計算可不要求有計算過程)，從案例考試角度看，如無計算公式或無計算過程，可作為一處錯誤予以指出。 表1-2收益法評審標準 序號 評審項目 評審標準 標準分 扣分項目分值及說明  有 出租型 租金水平 選取的租賃實例真實、客觀，信息較完整，可比性強；租金收入分析深入。 9 (1)租賃實例的真實性依據(jù)(來源、名稱、坐落、外觀照片，估價對象前3年租賃收入及運營費用情況)/、充分的，扣1?2分。 (2)租賃實例狀況描述不完整、不清晰的，扣1?2分。 (3)租賃實例可比性較差的，扣2?4分。 (4)租金水平

47、確定無理由或者理由/、充分的，扣1?4分。 租約制 限 租約限制處理合理，理由充分。 2 (1)未說明有無租約限制的，扣 1分。 (2)有租約，但未考慮限制，且理由/、充分的，扣1分。 (3)有租約，考慮了租約限制，但處理方式不止確的，扣0.5?1分。 效 有 效 出 (1)有效出租面積或者可出租面 1 毛收 租或 面者 積可 有效出租面積或者可出租面積比 2 積比率數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，扣0.5?1分。 入 出 租 面 率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理。 (2)可出租面積比率數(shù)據(jù)確定依 積比率

48、 據(jù)/、充分的，扣0.5?1分。 (1)空置率與租金損失數(shù)據(jù)確定無過程或者過程不清楚的，扣 空 置 率 空置率與租金損失確定過程清 0.5?1分。 與租損失 金 楚，數(shù)據(jù)合理；市場依據(jù)充分。 2 (2)空置率與租金損失市場依據(jù)/、充分的,扣0.5?1分。 (3)空置率與租金損失市場依據(jù)不合理的，扣2分。 (1)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)不明確的，扣2分。 自曾 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明 (2)經(jīng)營或者生產(chǎn)收入內(nèi)容

49、不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)/、充分的，扣 經(jīng) 營 收 確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面， 1 呂型 入 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確 5 35刀。 ⑶經(jīng)營收入測算無過程或者過 AtL口o 程不詳細的，扣1?5分。 (4)經(jīng)營收入水平確定理由/、允分的，扣1?6分。 2 其他收入 其他收入來源明確說明。 1 其他收入來源未說明的，扣1 1分。  3 運營費用 費用項目止確、齊全；費用估算或者確定過程清楚，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值合理，全部符合正常客觀

50、費用標準或者符合政策規(guī)定要求。 6 (1)運營費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整、不合理的，扣1?3分。 (2)運營費用水平確定埋由不充分的，扣1?3分。 (3)運營費用測算無過程或者過程不詳細的，扣1?2分。 (4)自營型經(jīng)營利潤未扣除、經(jīng)營利潤取值不合理或者理由不充分的，扣1?2分。 4 凈收益 前后,致、計算止確。 2 計算不止確的，扣2分。 5 變化趨勢分析 凈收益流量類型分析合理，升降幅度預測數(shù)值依據(jù)充分。 2 (1)未進行變化趨勢分析的，扣2分。 (2)變化趨勢分析依據(jù)/、充分或者不合理的，扣0.5?1分。 6 報酬率 (或者資本化率) 報酬率確定方法和確定

51、過程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；針對估價對象類型、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等合理取值。 4 (1)報酬率(或者資本化率)確定尢過程的，扣2分。 (2)報酬率(或者資本化率)確定后過程，但方法不止確的，扣2分。 (3)報酬率(或者資本化率)確定過程不完善的，扣1?2分。 (4)報酬率(或者資本化率)取值不合理的，扣1?2分。 7 收益期限 收益期限確定正確，依據(jù)充分。 2 (1)收益期限確定錯誤的，扣2分。 (2)收益期限確定正確，但未說明理由或者理由/、允分的，扣1分。 8 公式應用與計算 計算公式選用止確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴謹、止確。 4

52、(1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。 (3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 9 小計 3 6 史家解讀： 1.幾個公式 潛在毛收入=潛在毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入=潛在毛租金收入-收租損失-空置損失 有效毛收入=潛在毛收入-收租損失-空置損失 有效毛收入=有效毛租金收入+押金或租賃保證金利息收入 表1-2中應將第2項“其他收入”作為出租型有效毛收入的一項，即應與“租金水平”、“租約限制”、“有效出租面積”或者“可出租面積比率

53、”并列。 2 .對于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假租約或租約租金與市場租金偏離幅度過大，判定為非正 常租金水平時可棄用，在租約期內(nèi)直接用市場租金計算。 3 .表中的“空置率與租金損失”應為“空置損失和租金損失”。 4 .在凈收益計算時，缺三種估計值的說明，如抵押目的估價因遵循謹慎原則采用保守估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的估價一般應采 用最可能的估價值計算。 5 .從案例考試角度看，選用收益法公式未說明理由的，可作為一處錯誤予以指出。 表1-3-1成本法(房地)評審標準 號 評審項目 評審標準 標準分 扣分項目分值及說

54、明 1 土地取得成本 市場購置土地取得 土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。 8 (1)未說明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1?4分。 ⑶成本取值依據(jù)/、充分的，扣1?3分。 ⑷土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣 1?2分。 ⑸土地取得稅費確定不正確的，扣1分。 征收集體土地取得 征收城市房屋取得 2 開發(fā)成本 勘察設計和前期工程費 吠依據(jù)充分，費率合理。 2 (1)費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 (2)費率確定不合理的，扣1分。 ⑶費率確定依據(jù)

55、/、充分的，扣1分。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 5 (1)建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等)或者依據(jù)/、充分的，扣1?2分。 (2)建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1?3分。 ⑶建安工程費確定中選取可比實例調(diào)整不合理的，扣1?3分。 基礎設施建設費 費用內(nèi)容構(gòu)成完整，費用依據(jù)充分。 2 (1)費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合埋的，扣2分。 (2)費率確定不合理的，扣2分。 ⑶費率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 公共配套設施建設費

56、費用構(gòu)成合理，費用依據(jù)充分。 2 (1)費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合埋的，扣2分。 (2)費率確定不合理的，扣2分。 ⑶費率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 開發(fā)期間稅費 稅費構(gòu)成合理，稅費依據(jù)充分。 1 (1)稅費構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣1分。 (2)稅費率確定不合理的，扣1分。 (3)稅費率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。  3 管理費用 費率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費率取值不合埋的，扣2分。 (2)費率取值埋由不充分的，扣1分。 4 銷售費用 費率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費率取值不合埋的，扣2分。 (2)費率取值埋由不充分的，扣

57、1分。 5 投資利息 利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。 2 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開發(fā)周期、計息期限確定/、合理的，扣1分。 6 銷售稅費 稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。 2 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 (2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 7 開發(fā)利潤 利潤率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤率取值理由/、充分的，扣1分。 ⑶利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。 8 折舊 維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分

58、。 2 (1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。 (2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。 ⑶物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定/、合理的，扣0.5?1分。 9 公式應用與計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、止確。 4 (1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。 (2)選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。 (3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 10 小計 36 史家解讀： 1 .“開發(fā)成本”應為“建設成本”，開發(fā)

59、成本=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+ 投資利息+銷售稅費，另外，在“開發(fā)成本”中缺其他工程費，參見理論教材278Mo 2 .“投資利息”中建議增加“計息基數(shù)選擇不正確的，扣2分”。 3 .“折舊”中建議增加“確定建筑物折舊時應充分考慮土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，未 考慮或考慮不正確的，扣1分”。 表1-3-2成本法(建筑物)評審標準 _5_八 號 平審項目 “審標準 標準分 扣分項目分值及說明 FF ,察設計和前期丁再碧 費用構(gòu)成合理；計 (1)費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣3分。 1 費依據(jù)充分，費率 3 ⑵費率確定

60、不合埋的，扣3分。 合理。 (3)費率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。  上筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 9 (1)建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等)或者依據(jù)/、充分的，扣1?4分。 (2)建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1?5分。 “礎設施建設費 費用構(gòu)成合理，費用額度依據(jù)充分。 2 (1)費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵費率確定不合理的，扣2分。 (3)費率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 人

61、共配套設施建殳費 費用構(gòu)成合理，費用額度依據(jù)充分。 2 (1)費用構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵費率確定不合理的，扣2分。 (3)費率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5分。 /發(fā)期間稅費 稅費構(gòu)成合理，稅費額度依據(jù)充分。 2 (1)稅費構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不合理的，扣2分。 ⑵稅率確定不合理的，扣2分。 (3)稅率確定依據(jù)/、充分的，扣0.5?1分。 2 “理費用 費率合理，依據(jù)充分。 2 (1)費率取值不合理的，扣2分。 ⑵費率取值理由/、充分的，扣1分。 3 4 5 肖售費用，資利息肖的費 費率合理，依據(jù)充分。 利率選擇止確；開發(fā)周期、計息期

62、限確定合理。 稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。 2 2 2 (1)費率取值不合埋的，扣2分。 ⑵費率取值埋由不充分的，扣1分。 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開發(fā)周期、計息期限確定/、合理的，扣1分。 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 ⑵稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 6 潤 利潤率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤率取值理由/、充分的，扣1分。 ⑶利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應的，扣2分。 7 “筑物折舊 維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。

63、 4 (1)維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。 (2)維護使用狀況描述不全面、不準確，成新率確定依據(jù)/、充分的，扣1分。 ⑶物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全面，成新率、折舊額確定/、合理的，扣0.5?1分。 8 小式應用與計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、止確。 4 (1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清晰的，扣3分。 ⑵選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的， 扣2分。 (3)計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣 0.5?1分。 小計 36 表1-3-3成本法(土地)評審標準 _5_八 號 平

64、審項目 評審標準 標準 扣分項目分值及說明 1 ，得“用 市場購置土地取得 土地取得方式明晰；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況。 14 (1)未說明土地取得方式的，扣1分。 (2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1?6分。 (3)成本取值依據(jù)/、充分的，扣1?5分。 (4)土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1?3分。 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 (地取得稅費 稅費構(gòu)成合理，稅費確定合理。 2 (1)稅費構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的， 扣1分。 ⑵稅費率不符合規(guī)定的，扣2分。 3 X開封 開發(fā)費用構(gòu)成完整，依據(jù)充

65、分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。 6 (1) 土地開發(fā)費用構(gòu)成不完整的，扣1?3分。 (2) 土地開發(fā)費用取，值依據(jù)/、充分的，扣 1?2分。 (3) 土地開發(fā)周期確定/、合理的，扣1分。 4 “理費用 費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。 2 (1)費率取值不合理的，扣2分。 ⑵費率取值埋由不充分的，扣1分。 5 肖售費用 費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。 利率選擇止確；開發(fā)周期、計息期限確定合理。 2 2 (1)費率取值不合理的，扣2分。 ⑵費率取值理由/、充分的，扣1分。 (1)利率選擇/、止確的，扣2分。 (2)開發(fā)周期、計息期限確定/、合

66、理的，扣1分。 6 ，資利息 7 肖的費 稅金內(nèi)容構(gòu)成完整，稅率確定止確。 2 (1)稅金構(gòu)成內(nèi)咨不完整或者不止確的，扣1分。 ⑵稅率不符合規(guī)定的，扣2分。 8 潤 利潤率內(nèi)涵清楚，水平客觀、合理，理由充分。 2 ⑴利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。 (2)利潤率取值理由/、充分的，扣1分。 (3)利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短/、適應的，扣2分。 9 小式應用與計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 4 (1)計算公式選用正確，但無計算過程或者計算過程不清的，扣3分。 ⑵選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的，扣2分。 (3))計算過程中數(shù)字精確度不夠或者不合理的，扣0.5?1分。 10 小計 36 表1-4-1假設開發(fā)法(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)評審標準 _s_八 號 平審項目 評審標準 標準分 扣分項目分值及說明 1 /發(fā)經(jīng)營方案 開發(fā)經(jīng)營方案明確，符合規(guī)劃條件，符合最高最佳利用要求。 4 (1)未描述開發(fā)經(jīng)營方案的，扣4分。 (2)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的(如建設內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)