建筑行業(yè)《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷.docx

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1、撰寫人：日期： 2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班《房地產(chǎn)估價(jià)案例與剖析》模擬試卷一、征詢答題（共3題，每題10分）（~）B公司于1998年通過招標(biāo)方法獲得一塊用途為貿(mào)易用地的國(guó)有地皮運(yùn)用權(quán)，1998 年5月開始施工、可能開工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金緣故停建。 修建物為高層修建，共18層，第I?4層為裙樓，用途為貿(mào)易用房，5?18層為塔樓， 用途為辦公用房，該修建復(fù)工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋尋到協(xié)作同伴、 委托房地產(chǎn)評(píng)價(jià)事件所對(duì)該綜合樓進(jìn)展評(píng)價(jià)，審定其近況代價(jià)，為協(xié)作供應(yīng)按照。 請(qǐng)說出（1）評(píng)價(jià)該綜合樓的技巧道路； （2）應(yīng)搜集、考核哪些材料（

2、二）相鄰房地產(chǎn)兼并，其代價(jià)每每會(huì)降低，各自的增值額應(yīng)怎么樣調(diào)配（三）S開拓商欲參與一經(jīng)濟(jì)技巧開拓區(qū)招標(biāo)出讓地塊的招標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)則用途 為初級(jí)賓館、旅店、初級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代辦S開拓商招標(biāo)的估價(jià)職員，你 以為應(yīng)采納何種估價(jià)方法，要做哪些詳細(xì)任務(wù)二、單項(xiàng)選擇題（共2年夜題，4小題，每年夜題1（）分。每題的備選謎底中只要一個(gè)最 契合題意，請(qǐng)將那個(gè)謎底對(duì)應(yīng)的字母填在各小題響應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。） （一）某市當(dāng)局需求征用一塊地皮建一個(gè)商服核心，該塊地皮運(yùn)用證上記錄，地皮的用途 為農(nóng)用地，按照估價(jià)職員實(shí)地調(diào)查,該塊地皮上巳建有磚廠等隸屬設(shè)備。商服核心于2003 年3月開工，現(xiàn)正在建破傍邊，估量

3、2004年12月實(shí)現(xiàn)。 （1）征地彌補(bǔ)費(fèi)應(yīng)按（）用途予以盤算。 A.農(nóng)用地B.貿(mào)易用地C.產(chǎn)業(yè)用地D.外地當(dāng)局制訂的標(biāo)準(zhǔn) 〔2）要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇（）o估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。 A. 估價(jià)工具的情況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 B. 估價(jià)工具的情況為2003年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 C. 估價(jià)工具的情況跟房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。 （二）甲公司于1980年通過劃撥方法獲得一塊地皮，并在其上建破-棟辦公樓。1997歲 尾公司己將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002歲尾。2000歲

4、尾甲公司由于資金緩和 將此房地產(chǎn)到銀行典質(zhì)存款。存款限期兩年。 （1）此房地產(chǎn)的典質(zhì)價(jià)錢為（）。 A. 修建物價(jià)錢加地皮的現(xiàn)市價(jià)錢地皮的現(xiàn)市價(jià)錢加修建物的現(xiàn)值扣除應(yīng)繳納的地皮出讓金修建物的代價(jià)即是房地產(chǎn)重置價(jià)減去修建物的折舊費(fèi) （2）此房地產(chǎn)的修建物代價(jià)（）<>即是重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)用度即是重置價(jià)減去物資上的、功用上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊即是重置價(jià)減去耐用年限盤算的折舊額 A. 即是重置價(jià)減去按照修建物的建成時(shí)間、保護(hù)頤養(yǎng)、運(yùn)用情況，以及宗地周邊 情況，最初斷定折舊額。 （3）出租租約限度對(duì)評(píng)價(jià)的典質(zhì)價(jià)錢的阻礙為（）。 A.無阻礙 B.工具的價(jià)錢估價(jià)工具的價(jià)錢D.阻礙三、指錯(cuò)題（

5、以下估價(jià)后果講演跟估價(jià)技巧講演中存在多處過錯(cuò)，請(qǐng)指明此中的13處。 將過錯(cuò)內(nèi)容寫在答題處的序號(hào)前面的空格處，每個(gè)過錯(cuò)對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將過錯(cuò)內(nèi)容寫 在序號(hào)前面的空格處的不計(jì)分。每指明一處過錯(cuò)得3分，此題全對(duì)的得40分）某寓居房地產(chǎn)估價(jià)講演 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價(jià)師申明（略） 估價(jià)的假設(shè)跟限度前提（略）某寓居房地產(chǎn)估價(jià)后果講演一、委托方：田XX二、估價(jià)方：xx房地產(chǎn)評(píng)價(jià)無限義務(wù)公司 三、估價(jià)工具：田XX擁有的xx市五四西路35號(hào)4-1-301號(hào)室廬（包含生地）四、估價(jià)目的：房地產(chǎn)典質(zhì)存款五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2001年5月23日六、估價(jià)按照：（略） 七、估價(jià)原那么：（略）八、采納的

6、估價(jià)方法本估價(jià)采納比較法、本錢法綜合評(píng)價(jià)。 九、估價(jià)后果：2001年5月23日估價(jià)工具評(píng)代價(jià)為國(guó)民幣456000元，年夜寫：肆拾 伍萬元整。 十、估價(jià)職員：（略）十一、運(yùn)用時(shí)效：本評(píng)價(jià)講演運(yùn)用期為三年。 xx房地產(chǎn)估價(jià)無限義務(wù)公司2001年5月23日某寓居房地產(chǎn)估價(jià)技巧講演一、個(gè)不要素剖析 估價(jià)工具位于x室廬小區(qū)，修建物為七層磚混構(gòu)造。小區(qū)建成于1999年，為歐式修建, 形狀典雅，顏色明麗，修建質(zhì)量殘缺，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及團(tuán)體車庫(kù)，樓內(nèi)設(shè)有電梯。 估價(jià)工具4-1-301號(hào)是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于首層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有 室內(nèi)樓梯相連，修建面積222. 95平方米。樓上為一室兩廳

7、，設(shè)有一封鎖南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi) 生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）。室內(nèi)均為破線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。 此中，客堂全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客堂與南陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有雙層門（內(nèi)層為破線雕 花玻璃門），并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長(zhǎng)窗；過廳全在地磚鋪面，破線雕花玻璃吊頂，并設(shè) 有壁柜，年夜客堂與過廳間設(shè)有破線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥房木地板 鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽(yáng)臺(tái)鋁合金封鎖。樓梯為 年夜理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯歪頂以破線雕花玻璃裝潢。樓下兩室一廳，獨(dú)破廚房， 并設(shè)兩個(gè)封鎖北陽(yáng)臺(tái)（一年夜一?。恍l(wèi)生間。此中，客堂全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有破 線雕花推拉門通往北陽(yáng)臺(tái)

8、，東側(cè)設(shè)有破線雕花通往臥房；兩室均為木地板。水電照設(shè)備 完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)一般防盜門， 并設(shè)有單位對(duì)講零碎。被評(píng)價(jià)工具于2000年終投入運(yùn)用，并獲得房產(chǎn)一切權(quán)證及地皮 運(yùn)用權(quán)證。 二、地區(qū)要素剖析?估價(jià)工具位于、xx市五四西路35號(hào)4-1-301號(hào)。其地點(diǎn)的修建群為1999歲尾新建的室 廬小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車通過，交通便當(dāng)。小區(qū) 與xx市競(jìng)秀公園一墻之隔，情況安靜；別的，小區(qū)距xx市高新技巧開拓區(qū)、燕趙年夜 旅店、時(shí)期商原、國(guó)民廣場(chǎng)、市當(dāng)局等均不遠(yuǎn)。小區(qū)左近貿(mào)易、效勞業(yè)也較為繁榮，這 些都為住民購(gòu)物、餐

9、飲、休閑、文娛等供應(yīng)了便當(dāng)。 三、市場(chǎng)配景剖析（略）四、最高最精確運(yùn)用剖析（略） 五、估價(jià)方法選用：按照估價(jià)工具的詳細(xì)情況跟估價(jià)目的，本講演采納比較法、假設(shè) 開拓法分不進(jìn)展估價(jià)。 六、估價(jià)測(cè)算進(jìn)程1 .比較法將估價(jià)工具與較近期內(nèi)發(fā)作買賣的類似實(shí)例加以比較比照，對(duì)己發(fā)作了買賣的類似實(shí)例 的已經(jīng)明白價(jià)錢加以修正，得出最可以實(shí)現(xiàn)的公正價(jià)錢。 （1）比較實(shí)例斷定比較實(shí)例A坐落在xx市五四西路35號(hào)的4-2-401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年.為七層磚混構(gòu)造，房 東金xx。實(shí)例A是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有室 內(nèi)樓梯相連，修建面積222.95平方米。此中，樓上為一室兩廳，

10、設(shè)有一封鎖南陽(yáng)臺(tái)、 衛(wèi)生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）；樓下一室一廳，獨(dú)破廚房.并設(shè)兩個(gè)封鎖北陽(yáng)臺(tái)（一 年夜一?。恍l(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。 室內(nèi)一般抹灰。4-18號(hào)車庫(kù)修建面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為公有房 產(chǎn)。 比較實(shí)例B坐落在XX市五四西路35號(hào)的2-1-502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造，房東 張xx。實(shí)例B是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層構(gòu)造，有室 內(nèi)樓梯相連，修建面積343.59平方米。此中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái)； 二層為一室一廳、設(shè)有一封鎖南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、

11、漱洗池）、一廚房; 三層兩室一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線 電視零碎，24h熱水。室內(nèi)高級(jí)裝修：客堂輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁 乳膠漆裝潢，設(shè)有電視墻，空中拋光年夜理石鋪面；臥房設(shè)有燈池，空中鋪有實(shí)木地板， 墻壁乳膠漆裝潢，此中一間設(shè)自隔絕閣樓一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)空中均 鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客堂與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝潢。室內(nèi)樓 梯均為鐵藝扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91平方米車庫(kù)一個(gè)。樓 上附有50平方米室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為公有房產(chǎn)。 比較實(shí)例C坐落在xx市五四西路35號(hào)的1一1一3（）

12、1號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造。房東王 XXo實(shí)例C是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第三層，室內(nèi)錯(cuò)層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯 相連，修建面積221. 38平方米。此中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封鎖南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生 間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）；樓下兩室一廳，獨(dú)破廚房，并設(shè)一封鎖北陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi) 生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。估價(jià) 工具室內(nèi)裝修豪華：樓上小客堂磨砂吊頂，并設(shè)燈池，空中鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與年 夜客堂相連，年夜客堂石膏吊頂、設(shè)有年夜型燈池，墻壁刷有高級(jí)印花壁紙，設(shè)有木質(zhì) 電視墻，空中鋪設(shè)高級(jí)年夜理石方磚.木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥房全木壁

13、櫥， 全瓷地磚，室內(nèi)刷有高級(jí)壁紙，南陽(yáng)臺(tái)全役壁磚、鋁合金窗，窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖 景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽(yáng)臺(tái)與南 陽(yáng)臺(tái)裝潢一樣，樓上臥房與樓下裝潢類似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為公 有房產(chǎn)0思索到上述三例所屬權(quán)利情況與估價(jià)工具一樣，可比實(shí)例的構(gòu)造、天文地位、運(yùn)勤奮能、 買賣日期與估價(jià)工具瀕臨，四者存在較強(qiáng)的一樣性跟可比性，應(yīng)選此三案例作為比較 案例。詳見表一： 表一案例工程比較實(shí)例A (金XX)比較實(shí)例B〔張XX)比較實(shí)例C (王XX)評(píng)價(jià)標(biāo)的物 〔田 XX)3、地段品級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí)4、構(gòu)造磚混磚混磚混磚混 5、

14、用途室廬室廬室廬室廬6、頤養(yǎng)好好好好7、交通便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)8、地點(diǎn)層數(shù)第四層第五層第三層第三層 10、單價(jià) 1750 元/M218OO 元/M22500 元/M2估價(jià)盤算： ① 買賣情況修正： 評(píng)價(jià)標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的買賣方法一樣，無需進(jìn)展修正?？杀葘?shí)例的買賣情 況修正率如下： 實(shí)例 A=100/ 100 實(shí)例 B=100/ 100 實(shí)例 C =100/100買賣口期修正： 2001年I月至2001年5月，XX市各貿(mào)易用房?jī)r(jià)錢每月在前一月根底上下跌0.5%, 故各宗可比實(shí)例的買賣日期修正率如下： 實(shí)例 A=100(l 十 0.5%)/ 100=100.5 / 100實(shí)例

15、B=100(l + 0.5%x4)/100= 102 / 100實(shí)例 C=100(l + 0.5%x2)/100= 101 / 100①地區(qū)要素修正； 實(shí)例A、c位于xx市五四路35號(hào)佳輝小區(qū)，B位于xx市五四路20號(hào)競(jìng)秀小區(qū)，故各 宗可比實(shí)例的地區(qū)要素修正率如下： 實(shí)例 A=100/ 100 實(shí)例 B= 100/98 實(shí)例 C=100 / 100①個(gè)不要素修正： 實(shí)例A、B、c物業(yè)治理一樣，修建日期、修建構(gòu)造及外部設(shè)備類似，所處層數(shù)及外部 裝潢各別，故各宗可比實(shí)例的個(gè)不要素修正率如下： 實(shí)例 a=94 / 100 實(shí)例 B=97 / 100 實(shí)例 C= 135/100價(jià)錢盤算： 按

16、照上述各項(xiàng)修正，列表如下： 表二比較實(shí)例買賣價(jià)錢買賣情況修 正買賣日期修 正地區(qū)要素修正個(gè)不要素修反比準(zhǔn)價(jià)錢應(yīng)用直截了當(dāng)比較法公式： 買賣情況買賣日期地區(qū)要素個(gè)不要素 修正修正修正修正估價(jià)工具房地產(chǎn)的價(jià)錢X ( ) /100X ( ) 7100x100/ ( ) x 100/0=可比實(shí)例買賣價(jià)錢應(yīng)用復(fù)雜算術(shù)均勻法求評(píng)價(jià)標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為： (1871.01 十 1892.78 十 1870.37)/3 = 1878.05(元 / 平方米)用比較法測(cè)算得出評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的總代價(jià)為： 1878.05x222.95=418711(元)2.本錢法估價(jià)測(cè)算進(jìn)程： 該房產(chǎn)】999年購(gòu)入價(jià)為：

17、1850元/平方米 1850x222.95 平方米=412458(元)產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)免費(fèi)：412458x596=20623(元)本錢：(412458+20623)x3. 7% = 16024(元)投入裝修：70000元 扣除一年折舊:70000x30% =21000(元)412458 十 20623+16024+(70000-21000) =498105(元)按照本錢法得出評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為：498105元。 七、評(píng)價(jià)后果： 采納比較法得出的評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為418711元。 采納本錢法得出的評(píng)價(jià)標(biāo)的房地產(chǎn)的代價(jià)為：498105元。 對(duì)以上述兩種方法得出的論斷取兩頭值即：(

18、418711+498105)/2=458408為此次評(píng)價(jià)后 果。 故此次評(píng)價(jià)最初后果為：4580(X)元。 xx房地產(chǎn)評(píng)價(jià)無限義務(wù)公司2001年5月23日四、指出并矯正上面估價(jià)講演片段中的過錯(cuò)(此題10分。不得在試題上改，在答題處指 犯錯(cuò)處并矯正。錯(cuò)處不超越4個(gè)，前面運(yùn)用前面的過錯(cuò)盤算后果招致的過錯(cuò)不再算作過 錯(cuò)。如將精確的內(nèi)容改錯(cuò)，那么每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。)某室廬開拓工程地皮運(yùn)用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，計(jì)劃修建面積 15000平方米，可能售價(jià)2000元/平方米。該工程于1998年9月1日開工，原定工期 12個(gè)月，修建費(fèi)為1()00元/平方米，

19、治理費(fèi)為修建費(fèi)的5%,修建費(fèi)與響應(yīng)治理費(fèi)投 入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分不為20%,后兩個(gè)季度分不為30%。假設(shè)在每個(gè)季度 兩頭投入，年利率6%,販賣稅率跟販賣用度分不為售價(jià)的6%跟3%,二季度完畢時(shí)開 拓商擬將工程讓渡。受讓方委托估算該工程1999年3月1日的價(jià)錢。 采納假設(shè)開拓法估價(jià)。可能工程在竣工時(shí)全體售出，投資利潤(rùn)率取2()%,季度利率 為1.6%。該工程在1999年3月1日的價(jià)錢為P,估算如下： (1) 盤算開拓實(shí)現(xiàn)后的代價(jià)2000x15000/(1 十 1.6 % )2=2906.256(萬元)盤算修建費(fèi)= 885.855(萬元) (3)盤算治理費(fèi)885.855x5% /(I

20、 十 1.6%)1.5=43.251(萬元)盤算販賣稅費(fèi)2906.256x(6%十 3%)/ (1+1.6%) 2=253.390(萬元) (2) 盤算利潤(rùn)(P+885.855+43.25l+253.390)x20% =0.2P+236.499 (萬元)盤算工程價(jià)錢P=開拓實(shí)現(xiàn)后的代價(jià)一修建費(fèi)一治理費(fèi)一販賣稅費(fèi)一利潤(rùn) P= 1239.384(萬元)房地產(chǎn)估價(jià)案例與剖析》模擬試卷參考謎底一、征詢答題 (一) (1)①本錢法：地皮的從新置辦本錢，修建物己實(shí)現(xiàn)部分的從新修建本錢，加上 本錢、利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)等。 ② 假設(shè)開拓法；通過比較法等方法猜想續(xù)建實(shí)現(xiàn)后的房地代價(jià)，扣除尚需投入的修 建本錢

21、、專業(yè)用度、本錢、利潤(rùn)等。 (2) ①《國(guó)有地皮運(yùn)用權(quán)證》。 @《建破用地計(jì)劃容許證》。 ③ 《建破工程計(jì)劃容許證》。 ④ 《地皮運(yùn)用權(quán)出讓條約》及繳納地皮運(yùn)用權(quán)出讓金憑據(jù)。 ⑤ 《施工容許證》。 ⑥ 施工圖紙、施工圖估算、施工條約。 ⑦ 己竣工部分的工程質(zhì)量情況證明跟己實(shí)現(xiàn)工程量證明。 (二) 增值額調(diào)配有三種方法：A.以兼并前各自的單價(jià)為根底進(jìn)展調(diào)配：B.以兼并前 各自的面積為根底進(jìn)展調(diào)配；C,以兼并前各自總代價(jià)為根底進(jìn)展調(diào)配。三種方法的盤 算后果按照阻礙水平巨細(xì)差異，取加權(quán)均勻值可得出增值調(diào)配率，此中第一種方法的盤 算后果應(yīng)占較年夜的權(quán)重比例。 (三) 起首對(duì)地皮的根本

22、情況如地皮的計(jì)劃前提、用途、面積等作片面的理解。其次，通 過對(duì)市場(chǎng)情況調(diào)查，對(duì)外地初級(jí)賓館、旅店、初級(jí)公寓的供求趨向進(jìn)展猜想，進(jìn)而對(duì)投 資工程做出決議。而后，應(yīng)用假設(shè)開拓法斷定估價(jià)工具地塊的招標(biāo)報(bào)價(jià)。 二、選擇題(-)(1 )A (2)A(二)⑴B (2)B (3)A三、指錯(cuò)題 (i)估價(jià)工具描繪過于復(fù)雜。 (2) 無估價(jià)功課日期。 (3) 不地皮運(yùn)用權(quán)年限。 (4) 無代價(jià)界說。 (5) 伯價(jià)后果應(yīng)為國(guó)民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。 (6) 估價(jià)講演運(yùn)用的無效期不該為三年。估價(jià)講演運(yùn)用的無效期自實(shí)現(xiàn)估價(jià)講演日起原 那么上規(guī)則為一年，但在市場(chǎng)情況變更特別年夜的場(chǎng)所，估價(jià)

23、講演運(yùn)用的無效期一般不 超越半年(見《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》P78)。 {7}無買賣情況引見。見表一。 (8)買賣日期修正錯(cuò)： 實(shí)例 A=100(l 十 0.5%)1 / 100=100.5 / 100實(shí)例 B= 100(1 十 0.5%)4 / 100= 102 / 100實(shí)例 C= 100(1 十 0.%)2 / 100=101 / 10()地區(qū)要素修正錯(cuò),實(shí)例B應(yīng)為100 / 102。 (9) 個(gè)不要素修正錯(cuò)，實(shí)例A應(yīng)為100/94, B為100/97, C為100/135。 (10) 個(gè)不要素修正時(shí)，可比實(shí)例c修正系數(shù)過高。見估價(jià)技巧講演六、1. (2)每項(xiàng)修正 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)錢的調(diào)劑不得超越20%,綜合調(diào)劑不得超越30%(見《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)》PII)。 (11) 直截了當(dāng)比較法公式錯(cuò)，買賣情況修正應(yīng)為100/()。 (12) 本錢法技巧道路過錯(cuò)。見估價(jià)技巧講演六、2o估價(jià)單位稱號(hào)前后不分歧。 四、改錯(cuò)題盤算治理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為885.855x5% =44.293(萬元)盤算販賣稅費(fèi)錯(cuò).應(yīng)為2906. 256x(6% + 3%)=261.563(萬元)盤算利潤(rùn)錯(cuò),應(yīng)為(P+885.855+44.293)x20%=0.2P+l86.030(萬元) 都會(huì)屋宇拆遷估價(jià)指點(diǎn)看法