建筑行業(yè)《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷.docx

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1、撰寫人：日期： 2004年湖南省房地產(chǎn)估價師考前培訓(xùn)班《房地產(chǎn)估價案例與剖析》模擬試卷一、征詢答題（共3題，每題10分）（~）B公司于1998年通過招標(biāo)方法獲得一塊用途為貿(mào)易用地的國有地皮運用權(quán)，1998 年5月開始施工、可能開工時間為2001年5月。工程于1999年7月因資金緣故停建。 修建物為高層修建，共18層，第I?4層為裙樓，用途為貿(mào)易用房，5?18層為塔樓， 用途為辦公用房，該修建復(fù)工時主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋尋到協(xié)作同伴、 委托房地產(chǎn)評價事件所對該綜合樓進(jìn)展評價，審定其近況代價，為協(xié)作供應(yīng)按照。 請說出（1）評價該綜合樓的技巧道路； （2）應(yīng)搜集、考核哪些材料（

2、二）相鄰房地產(chǎn)兼并，其代價每每會降低，各自的增值額應(yīng)怎么樣調(diào)配（三）S開拓商欲參與一經(jīng)濟(jì)技巧開拓區(qū)招標(biāo)出讓地塊的招標(biāo)報價。該出讓地塊規(guī)則用途 為初級賓館、旅店、初級公寓。為獲得該地塊，作為代辦S開拓商招標(biāo)的估價職員，你 以為應(yīng)采納何種估價方法，要做哪些詳細(xì)任務(wù)二、單項選擇題（共2年夜題，4小題，每年夜題1（）分。每題的備選謎底中只要一個最 契合題意，請將那個謎底對應(yīng)的字母填在各小題響應(yīng)的括號內(nèi)。） （一）某市當(dāng)局需求征用一塊地皮建一個商服核心，該塊地皮運用證上記錄，地皮的用途 為農(nóng)用地，按照估價職員實地調(diào)查,該塊地皮上巳建有磚廠等隸屬設(shè)備。商服核心于2003 年3月開工，現(xiàn)正在建破傍邊，估量

3、2004年12月實現(xiàn)。 （1）征地彌補費應(yīng)按（）用途予以盤算。 A.農(nóng)用地B.貿(mào)易用地C.產(chǎn)業(yè)用地D.外地當(dāng)局制訂的標(biāo)準(zhǔn) 〔2）要估價屆時的售價，估價工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況應(yīng)選擇（）o估價工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況均為2004年12月。 A. 估價工具的情況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。 B. 估價工具的情況為2003年3月，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。 C. 估價工具的情況跟房地產(chǎn)市場情況均為2003年3月。 （二）甲公司于1980年通過劃撥方法獲得一塊地皮，并在其上建破-棟辦公樓。1997歲 尾公司己將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002歲尾。2000歲

4、尾甲公司由于資金緩和 將此房地產(chǎn)到銀行典質(zhì)存款。存款限期兩年。 （1）此房地產(chǎn)的典質(zhì)價錢為（）。 A. 修建物價錢加地皮的現(xiàn)市價錢地皮的現(xiàn)市價錢加修建物的現(xiàn)值扣除應(yīng)繳納的地皮出讓金修建物的代價即是房地產(chǎn)重置價減去修建物的折舊費 （2）此房地產(chǎn)的修建物代價（）<>即是重置價減去可修復(fù)部分的修復(fù)用度即是重置價減去物資上的、功用上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊即是重置價減去耐用年限盤算的折舊額 A. 即是重置價減去按照修建物的建成時間、保護(hù)頤養(yǎng)、運用情況，以及宗地周邊 情況，最初斷定折舊額。 （3）出租租約限度對評價的典質(zhì)價錢的阻礙為（）。 A.無阻礙 B.工具的價錢估價工具的價錢D.阻礙三、指錯題（

5、以下估價后果講演跟估價技巧講演中存在多處過錯，請指明此中的13處。 將過錯內(nèi)容寫在答題處的序號前面的空格處，每個過錯對應(yīng)一個序號，未將過錯內(nèi)容寫 在序號前面的空格處的不計分。每指明一處過錯得3分，此題全對的得40分）某寓居房地產(chǎn)估價講演 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價師申明（略） 估價的假設(shè)跟限度前提（略）某寓居房地產(chǎn)估價后果講演一、委托方：田XX二、估價方：xx房地產(chǎn)評價無限義務(wù)公司 三、估價工具：田XX擁有的xx市五四西路35號4-1-301號室廬（包含生地）四、估價目的：房地產(chǎn)典質(zhì)存款五、估價時點：2001年5月23日六、估價按照：（略） 七、估價原那么：（略）八、采納的

6、估價方法本估價采納比較法、本錢法綜合評價。 九、估價后果：2001年5月23日估價工具評代價為國民幣456000元，年夜寫：肆拾 伍萬元整。 十、估價職員：（略）十一、運用時效：本評價講演運用期為三年。 xx房地產(chǎn)估價無限義務(wù)公司2001年5月23日某寓居房地產(chǎn)估價技巧講演一、個不要素剖析 估價工具位于x室廬小區(qū)，修建物為七層磚混構(gòu)造。小區(qū)建成于1999年，為歐式修建, 形狀典雅，顏色明麗，修建質(zhì)量殘缺，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及團(tuán)體車庫，樓內(nèi)設(shè)有電梯。 估價工具4-1-301號是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于首層，室內(nèi)錯層構(gòu)造，有 室內(nèi)樓梯相連，修建面積222. 95平方米。樓上為一室兩廳

7、，設(shè)有一封鎖南陽臺，一衛(wèi) 生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）。室內(nèi)均為破線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。 此中，客堂全瓷地磚鋪面，設(shè)有木質(zhì)書架，客堂與南陽臺間設(shè)有雙層門（內(nèi)層為破線雕 花玻璃門），并設(shè)有木質(zhì)落地推拉長窗；過廳全在地磚鋪面，破線雕花玻璃吊頂，并設(shè) 有壁柜，年夜客堂與過廳間設(shè)有破線雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥房木地板 鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為全瓷地磚，壁磚到頂；南陽臺鋁合金封鎖。樓梯為 年夜理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯歪頂以破線雕花玻璃裝潢。樓下兩室一廳，獨破廚房， 并設(shè)兩個封鎖北陽臺（一年夜一小），一衛(wèi)生間。此中，客堂全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有破 線雕花推拉門通往北陽臺

8、，東側(cè)設(shè)有破線雕花通往臥房；兩室均為木地板。水電照設(shè)備 完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)一般防盜門， 并設(shè)有單位對講零碎。被評價工具于2000年終投入運用，并獲得房產(chǎn)一切權(quán)證及地皮 運用權(quán)證。 二、地區(qū)要素剖析?估價工具位于、xx市五四西路35號4-1-301號。其地點的修建群為1999歲尾新建的室 廬小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車通過，交通便當(dāng)。小區(qū) 與xx市競秀公園一墻之隔，情況安靜；別的，小區(qū)距xx市高新技巧開拓區(qū)、燕趙年夜 旅店、時期商原、國民廣場、市當(dāng)局等均不遠(yuǎn)。小區(qū)左近貿(mào)易、效勞業(yè)也較為繁榮，這 些都為住民購物、餐

9、飲、休閑、文娛等供應(yīng)了便當(dāng)。 三、市場配景剖析（略）四、最高最精確運用剖析（略） 五、估價方法選用：按照估價工具的詳細(xì)情況跟估價目的，本講演采納比較法、假設(shè) 開拓法分不進(jìn)展估價。 六、估價測算進(jìn)程1 .比較法將估價工具與較近期內(nèi)發(fā)作買賣的類似實例加以比較比照，對己發(fā)作了買賣的類似實例 的已經(jīng)明白價錢加以修正，得出最可以實現(xiàn)的公正價錢。 （1）比較實例斷定比較實例A坐落在xx市五四西路35號的4-2-401號房產(chǎn)，建于1999年.為七層磚混構(gòu)造，房 東金xx。實例A是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第四層，室內(nèi)錯層構(gòu)造，有室 內(nèi)樓梯相連，修建面積222.95平方米。此中，樓上為一室兩廳，

10、設(shè)有一封鎖南陽臺、 衛(wèi)生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）；樓下一室一廳，獨破廚房.并設(shè)兩個封鎖北陽臺（一 年夜一?。?，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。 室內(nèi)一般抹灰。4-18號車庫修建面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為公有房 產(chǎn)。 比較實例B坐落在XX市五四西路35號的2-1-502號房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造，房東 張xx。實例B是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于頂層，室內(nèi)三層錯層構(gòu)造，有室 內(nèi)樓梯相連，修建面積343.59平方米。此中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽臺； 二層為一室一廳、設(shè)有一封鎖南陽臺、一衛(wèi)生間（設(shè)有浴缸、蹲便器、

11、漱洗池）、一廚房; 三層兩室一廳、一北陽臺、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線 電視零碎，24h熱水。室內(nèi)高級裝修：客堂輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁 乳膠漆裝潢，設(shè)有電視墻，空中拋光年夜理石鋪面；臥房設(shè)有燈池，空中鋪有實木地板， 墻壁乳膠漆裝潢，此中一間設(shè)自隔絕閣樓一個；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽臺空中均 鋪有全瓷地磚，墻壁壁磚到頂；客堂與陽臺間設(shè)有木質(zhì)雙開門，冰花玻璃裝潢。室內(nèi)樓 梯均為鐵藝扶手、實木板鋪面；室內(nèi)門為實木門。樓下附有18.91平方米車庫一個。樓 上附有50平方米室外陽臺一個。該房產(chǎn)為公有房產(chǎn)。 比較實例C坐落在xx市五四西路35號的1一1一3（）

12、1號房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混構(gòu)造。房東王 XXo實例C是位于修建物內(nèi)的一套單位室廬，位于第三層，室內(nèi)錯層構(gòu)造，有室內(nèi)樓梯 相連，修建面積221. 38平方米。此中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封鎖南陽臺，一衛(wèi)生 間（設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池）；樓下兩室一廳，獨破廚房，并設(shè)一封鎖北陽臺，一衛(wèi) 生間；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)備完全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視零碎，24h熱水。估價 工具室內(nèi)裝修豪華：樓上小客堂磨砂吊頂，并設(shè)燈池，空中鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與年 夜客堂相連，年夜客堂石膏吊頂、設(shè)有年夜型燈池，墻壁刷有高級印花壁紙，設(shè)有木質(zhì) 電視墻，空中鋪設(shè)高級年夜理石方磚.木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥房全木壁

13、櫥， 全瓷地磚，室內(nèi)刷有高級壁紙，南陽臺全役壁磚、鋁合金窗，窗外是競秀公園人工湖湖 景；鐵藝扶手木質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽臺與南 陽臺裝潢一樣，樓上臥房與樓下裝潢類似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為公 有房產(chǎn)0思索到上述三例所屬權(quán)利情況與估價工具一樣，可比實例的構(gòu)造、天文地位、運勤奮能、 買賣日期與估價工具瀕臨，四者存在較強的一樣性跟可比性，應(yīng)選此三案例作為比較 案例。詳見表一： 表一案例工程比較實例A (金XX)比較實例B〔張XX)比較實例C (王XX)評價標(biāo)的物 〔田 XX)3、地段品級二類二級二類一級二類二級二類二級4、構(gòu)造磚混磚混磚混磚混 5、

14、用途室廬室廬室廬室廬6、頤養(yǎng)好好好好7、交通便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)便當(dāng)8、地點層數(shù)第四層第五層第三層第三層 10、單價 1750 元/M218OO 元/M22500 元/M2估價盤算： ① 買賣情況修正： 評價標(biāo)的物與比較實例A、B、C的買賣方法一樣，無需進(jìn)展修正。可比實例的買賣情 況修正率如下： 實例 A=100/ 100 實例 B=100/ 100 實例 C =100/100買賣口期修正： 2001年I月至2001年5月，XX市各貿(mào)易用房價錢每月在前一月根底上下跌0.5%, 故各宗可比實例的買賣日期修正率如下： 實例 A=100(l 十 0.5%)/ 100=100.5 / 100實例

15、B=100(l + 0.5%x4)/100= 102 / 100實例 C=100(l + 0.5%x2)/100= 101 / 100①地區(qū)要素修正； 實例A、c位于xx市五四路35號佳輝小區(qū)，B位于xx市五四路20號競秀小區(qū)，故各 宗可比實例的地區(qū)要素修正率如下： 實例 A=100/ 100 實例 B= 100/98 實例 C=100 / 100①個不要素修正： 實例A、B、c物業(yè)治理一樣，修建日期、修建構(gòu)造及外部設(shè)備類似，所處層數(shù)及外部 裝潢各別，故各宗可比實例的個不要素修正率如下： 實例 a=94 / 100 實例 B=97 / 100 實例 C= 135/100價錢盤算： 按

16、照上述各項修正，列表如下： 表二比較實例買賣價錢買賣情況修 正買賣日期修 正地區(qū)要素修正個不要素修反比準(zhǔn)價錢應(yīng)用直截了當(dāng)比較法公式： 買賣情況買賣日期地區(qū)要素個不要素 修正修正修正修正估價工具房地產(chǎn)的價錢X ( ) /100X ( ) 7100x100/ ( ) x 100/0=可比實例買賣價錢應(yīng)用復(fù)雜算術(shù)均勻法求評價標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價為： (1871.01 十 1892.78 十 1870.37)/3 = 1878.05(元 / 平方米)用比較法測算得出評價標(biāo)的房地產(chǎn)的總代價為： 1878.05x222.95=418711(元)2.本錢法估價測算進(jìn)程： 該房產(chǎn)】999年購入價為：

17、1850元/平方米 1850x222.95 平方米=412458(元)產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項免費：412458x596=20623(元)本錢：(412458+20623)x3. 7% = 16024(元)投入裝修：70000元 扣除一年折舊:70000x30% =21000(元)412458 十 20623+16024+(70000-21000) =498105(元)按照本錢法得出評價標(biāo)的房地產(chǎn)的代價為：498105元。 七、評價后果： 采納比較法得出的評價標(biāo)的房地產(chǎn)的代價為418711元。 采納本錢法得出的評價標(biāo)的房地產(chǎn)的代價為：498105元。 對以上述兩種方法得出的論斷取兩頭值即：(

18、418711+498105)/2=458408為此次評價后 果。 故此次評價最初后果為：4580(X)元。 xx房地產(chǎn)評價無限義務(wù)公司2001年5月23日四、指出并矯正上面估價講演片段中的過錯(此題10分。不得在試題上改，在答題處指 犯錯處并矯正。錯處不超越4個，前面運用前面的過錯盤算后果招致的過錯不再算作過 錯。如將精確的內(nèi)容改錯，那么每改錯一處倒扣2.5分。此題最多扣至零分。)某室廬開拓工程地皮運用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，計劃修建面積 15000平方米，可能售價2000元/平方米。該工程于1998年9月1日開工，原定工期 12個月，修建費為1()00元/平方米，

19、治理費為修建費的5%,修建費與響應(yīng)治理費投 入時間為：開工后前兩個季度分不為20%,后兩個季度分不為30%。假設(shè)在每個季度 兩頭投入，年利率6%,販賣稅率跟販賣用度分不為售價的6%跟3%,二季度完畢時開 拓商擬將工程讓渡。受讓方委托估算該工程1999年3月1日的價錢。 采納假設(shè)開拓法估價?？赡芄こ淘诳⒐r全體售出，投資利潤率取2()%,季度利率 為1.6%。該工程在1999年3月1日的價錢為P,估算如下： (1) 盤算開拓實現(xiàn)后的代價2000x15000/(1 十 1.6 % )2=2906.256(萬元)盤算修建費= 885.855(萬元) (3)盤算治理費885.855x5% /(I

20、 十 1.6%)1.5=43.251(萬元)盤算販賣稅費2906.256x(6%十 3%)/ (1+1.6%) 2=253.390(萬元) (2) 盤算利潤(P+885.855+43.25l+253.390)x20% =0.2P+236.499 (萬元)盤算工程價錢P=開拓實現(xiàn)后的代價一修建費一治理費一販賣稅費一利潤 P= 1239.384(萬元)房地產(chǎn)估價案例與剖析》模擬試卷參考謎底一、征詢答題 (一) (1)①本錢法：地皮的從新置辦本錢，修建物己實現(xiàn)部分的從新修建本錢，加上 本錢、利潤及相關(guān)稅費等。 ② 假設(shè)開拓法；通過比較法等方法猜想續(xù)建實現(xiàn)后的房地代價，扣除尚需投入的修 建本錢

21、、專業(yè)用度、本錢、利潤等。 (2) ①《國有地皮運用權(quán)證》。 @《建破用地計劃容許證》。 ③ 《建破工程計劃容許證》。 ④ 《地皮運用權(quán)出讓條約》及繳納地皮運用權(quán)出讓金憑據(jù)。 ⑤ 《施工容許證》。 ⑥ 施工圖紙、施工圖估算、施工條約。 ⑦ 己竣工部分的工程質(zhì)量情況證明跟己實現(xiàn)工程量證明。 (二) 增值額調(diào)配有三種方法：A.以兼并前各自的單價為根底進(jìn)展調(diào)配：B.以兼并前 各自的面積為根底進(jìn)展調(diào)配；C,以兼并前各自總代價為根底進(jìn)展調(diào)配。三種方法的盤 算后果按照阻礙水平巨細(xì)差異，取加權(quán)均勻值可得出增值調(diào)配率，此中第一種方法的盤 算后果應(yīng)占較年夜的權(quán)重比例。 (三) 起首對地皮的根本

22、情況如地皮的計劃前提、用途、面積等作片面的理解。其次，通 過對市場情況調(diào)查，對外地初級賓館、旅店、初級公寓的供求趨向進(jìn)展猜想，進(jìn)而對投 資工程做出決議。而后，應(yīng)用假設(shè)開拓法斷定估價工具地塊的招標(biāo)報價。 二、選擇題(-)(1 )A (2)A(二)⑴B (2)B (3)A三、指錯題 (i)估價工具描繪過于復(fù)雜。 (2) 無估價功課日期。 (3) 不地皮運用權(quán)年限。 (4) 無代價界說。 (5) 伯價后果應(yīng)為國民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。 (6) 估價講演運用的無效期不該為三年。估價講演運用的無效期自實現(xiàn)估價講演日起原 那么上規(guī)則為一年，但在市場情況變更特別年夜的場所，估價

23、講演運用的無效期一般不 超越半年(見《房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)》P78)。 {7}無買賣情況引見。見表一。 (8)買賣日期修正錯： 實例 A=100(l 十 0.5%)1 / 100=100.5 / 100實例 B= 100(1 十 0.5%)4 / 100= 102 / 100實例 C= 100(1 十 0.%)2 / 100=101 / 10()地區(qū)要素修正錯,實例B應(yīng)為100 / 102。 (9) 個不要素修正錯，實例A應(yīng)為100/94, B為100/97, C為100/135。 (10) 個不要素修正時，可比實例c修正系數(shù)過高。見估價技巧講演六、1. (2)每項修正 對可比實例成交價錢的調(diào)劑不得超越20%,綜合調(diào)劑不得超越30%(見《房地產(chǎn)估價標(biāo) 準(zhǔn)》PII)。 (11) 直截了當(dāng)比較法公式錯，買賣情況修正應(yīng)為100/()。 (12) 本錢法技巧道路過錯。見估價技巧講演六、2o估價單位稱號前后不分歧。 四、改錯題盤算治理費錯，應(yīng)為885.855x5% =44.293(萬元)盤算販賣稅費錯.應(yīng)為2906. 256x(6% + 3%)=261.563(萬元)盤算利潤錯,應(yīng)為(P+885.855+44.293)x20%=0.2P+l86.030(萬元) 都會屋宇拆遷估價指點看法