2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題四

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1、2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題四 注意：圖片可根據(jù)實際需要調(diào)整大小 (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。 采用動態(tài)分析法進行估價時，正確的是（　）。 {A}. 對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活

2、動起始點 {B}. 對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點 {C}. 對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點 {D}. 對五期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點后加總 正確答案：C, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > （三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完

3、成前半年開始銷售，共售出3000平方米，均價10000元/平方米。 　 若甲方想申請再次抵押貸款，正確的是（?。?。 {A}. 法定優(yōu)先受償款包括未償還貸款余額，以及實現(xiàn)抵押權(quán)時涉及的稅費 {B}. 抵押凈值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額-拖欠工程款 {C}. 再次抵押價值＝（未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額）×抵押率 {D}. 再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除已經(jīng)銷售和回遷安置的價值-已抵押貸款余額/抵押率-拖欠工程款 正確答案：D, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題)

4、 > 未分類 > 某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問： 假若銀行對甲評估公司的評估結(jié)果有異議，申請重新評估，則重新評估的日期應(yīng)為（?。? {A}. 2012

5、年9月10日 {B}. 2014年9月10日 {C}. 銀行指定的日期 {D}. 2012年9月10日到2014年9月10日 正確答案：A, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。 假如選擇假設(shè)開發(fā)法，則選擇估價前提（

6、?。? {A}. 業(yè)主自行處理前提 {B}. 業(yè)主自主轉(zhuǎn)讓前提 {C}. 業(yè)主自行開發(fā)前提 {D}. 業(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓前提 正確答案：C, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > （三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開始銷售，共售出3000平方米，均價10000元/平方米。 　 甲方想申請再次抵押的抵押

7、貸款，則抵押面積為（?。?。 {A}. 5000平方米 {B}. 3000平方米 {C}. 2000平方米 {D}. 小于2000平方米 正確答案：D, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > （三）甲方（開發(fā)公司）于2013年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。2015年建造完成，甲方尚欠乙方80萬工程款。在建工程抵押貸款還有100萬元未還，貸款成數(shù)為5成。建造完成前半年開始銷售，共售出3000平方米，均價10000元/平方米。 　 現(xiàn)甲方想

8、請丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估剩余部分房地產(chǎn)市場價值。優(yōu)先選用的方法為（?。?。 {A}. 比較法和收益法 {B}. 假設(shè)開發(fā)法和收益法 {C}. 成本法和基準地價修正法 {D}. 成本法和假設(shè)開發(fā)法 正確答案：A, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董

9、事會期望的投資回報率為8%。 甲估價公司優(yōu)先選用（?。┓椒ü纼r。 {A}. 估價對象位于XX市XX區(qū)XX自貿(mào)區(qū)內(nèi)，雖然近幾年來周邊土地招拍掛市場有多宗的成交案例，但案例基本都對競買申請人主體資格存在較嚴格的限制條件，適宜采用比較法進行主體資格修正評估 {B}. 估價對象區(qū)域較少單純土地出租案例，均以房地產(chǎn)開發(fā)形式經(jīng)營，適宜采用收益法自主經(jīng)營方式進行評估 {C}. 近幾年XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，從成本角度已較難反映出估價對象的客觀市場價值，不適宜選用成本法，但適宜采用基準地價系數(shù)修正法進行評估 {D}. 估價對象規(guī)劃條件明確，具有投資開發(fā)潛力，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價值以及開

10、發(fā)成本等信息相對透明或易于取得，故宜采用假設(shè)開發(fā)法 正確答案：D, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 乙公司2013年3月欲參與政府掛牌出讓的一宗商住用地，占地30公頃，容積率2.5的競價。委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。甲詢問乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滾動開發(fā)，未來住宅全部出售，商業(yè)50%出售，50%自營，董事會期望的投資回報率為8%。 如果選用比較法估價時，適宜選為可比實例的是（?。? {A}. 臨近項目西邊的商住招標出讓土地，面積10公頃的

11、 {B}. 同一供求圈，掛牌出讓的商住地，面積40公頃 {C}. 臨近，剛剛協(xié)議出讓的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地 {D}. 掛牌出讓的商住用地，但對競買申請人主體資格存在較嚴格的限制條件 正確答案：B, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)

12、在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問： 該公司2014年9月10日破產(chǎn)時，該公司能有（　）萬元拍賣款償還銀行。 {A}. 1900 {B}. 2500 {C}. 2000 {D}. 1400 正確答案：D, (多項選擇題)(每題 1.00 分) 題目分類:未按章節(jié)分類的試題(如真題 模擬預(yù)測題) > 未分類 > 某公司于2012年9月10日委托甲評估公司對其擁有的房地產(chǎn)，登記建筑面積為20000m2（不含地

13、下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，進行抵押評估，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，經(jīng)協(xié)商銀行同意按其評估價值的80%提供貸款，該評估公司在評估過程中評估出該房地產(chǎn)在正常出讓土地使用權(quán)法定最高年期的條件下，評估價值為2500萬元，應(yīng)繳納的出讓金為600萬元，無其他法定優(yōu)先權(quán)。該公司2014年9月10日破產(chǎn)，拍賣價值扣除應(yīng)繳稅費后為2000萬元，問： 拍賣估價時，采取成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進行測算；采用的建筑面積應(yīng)為（?。﹎2。 {A}. 22500m2 {B}. 20000m2 {C}. 大于22500m2 {D}. 無法確定 正確答案：A,