【經(jīng)濟課件】第十一章 房地產業(yè)與國民經(jīng)濟

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1、第十一章 房地產業(yè)與國民經(jīng)濟 房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，既受到整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點的作用，明確二者的關系，是對房地產經(jīng)濟實施宏觀調控的前提。本章從房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用入手，著重分析房地產業(yè)成長為支柱產業(yè)的必然性和條件，進而研究房地產經(jīng)濟周期波動與可持續(xù)發(fā)展問題。 第一節(jié) 房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的關系 一、房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用 房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟體系中具有十分重要的地位和作用。 （一）房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 從總體上說，房地產業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業(yè)

2、的地位。 1、房地產業(yè)屬于基礎性產業(yè)。這是因為，在社會經(jīng)濟生活中，房地產業(yè)提供的產品和勞務兼有基礎性的生活資料和生產資料的雙重屬性。一方面，房地產業(yè)開發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料，安居才能樂業(yè)，它所提供的是基礎性的物質生活條件。另一方面，房地產業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產經(jīng)營需要的重要生產資料，屬于社會生產基礎性的物質要素。房地產作為社會經(jīng)濟生活的基本要素貫穿于社會生產和再生產的各個環(huán)節(jié)，從而使房地產業(yè)具有基礎產業(yè)的特征。 2、房地產業(yè)又是先導性產業(yè)。房地產是社會生產和再生產、以及文化、教育、科學、衛(wèi)生等各種社會經(jīng)濟活動的物質載體和空間條件，房地產經(jīng)濟運行

3、與國民經(jīng)濟中的所有產業(yè)和部門都密切相關。在各行各業(yè)的經(jīng)濟活動中，都必須率先從房地產開發(fā)開始，以此為先導。例如，城市開發(fā)必先進行基礎設施建設和各類房屋的建造；建設工廠必先建筑廠房；開辦商店必先建造商鋪；籌建學校必先建造校舍等等。由此，房地產業(yè)也就成了先導性產業(yè)。 3、房地產業(yè)還具有支柱產業(yè)的特征。由于房地產業(yè)的產業(yè)鏈長、產業(yè)關聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動一系列相關產業(yè)的發(fā)展，在目前的中國又是新的經(jīng)濟增長點，對于促進國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著舉足輕重的作用，因而具有支柱產業(yè)的顯著特征。關于房地產支柱產業(yè)特征，本章第二節(jié)將詳情加以闡述。 上述房地產業(yè)的基礎性、先導性、支柱產業(yè)特征，是其客觀存在的、不以人的意

4、志為轉移的規(guī)律性所決定的，只有正確認識和緊緊把握這個客觀規(guī)律，才能在國民經(jīng)濟的產業(yè)布局中，確立房地產業(yè)應有的地位。 （二）房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用 房地產業(yè)的上述地位，決定了它在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動城市建設、促進經(jīng)濟增長和提高居住生活水平等方面。具體表現(xiàn)在： 1、推動城市開發(fā)，促進現(xiàn)代化建設?，F(xiàn)代城市是一國的經(jīng)濟、政治、文化中心，加強城市建設始終是現(xiàn)代化建設中的關鍵。而房地產綜合開發(fā)既是城市開發(fā)的先導，又改變著城市面貌，完善城市功能。一方面，現(xiàn)代城市的開發(fā)建設，首先要進行土地和房屋的整體規(guī)劃，保證城市功能的合理布局，形成房屋等建筑物的類型、景觀、風格等獨具的種

5、種特色；另一方面，經(jīng)營城市的重點也是經(jīng)營城市土地和房地產，使土地資源合理配置，優(yōu)化結構，達到使用效益最大化；同時也使產業(yè)布局實現(xiàn)最佳最優(yōu)，土地不斷升值，為城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和內在的條件。中國許多城市的實踐證明，房地產業(yè)的發(fā)展對于推動城市建設發(fā)揮了重大作用。 2、帶動相關產業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長。如前所述，房地產業(yè)具有產業(yè)鏈長、產業(yè)關聯(lián)度大的特點，不僅自身的發(fā)展為國民經(jīng)濟增長提供直接的貢獻，而且通過其產業(yè)關聯(lián)效應帶動和促進相關產業(yè)的發(fā)展和整個國民經(jīng)濟的增長。在國民經(jīng)濟的產業(yè)體系中，直接和間接與房地產相關的達50多個行業(yè)。房地產業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯(lián)系，影響到

6、鋼鐵、化工、塑料、機電等基礎工業(yè)和制造業(yè)；還帶動家用電器、家具和室內裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨詢、中介服務等第三產業(yè)的興起和繁榮。據(jù)初步測算，房地產業(yè)的產值每增加一個百分點，就能使相關產業(yè)的產值增加1.5～2個百分點。1990年以來，中國經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長，也包含了房地產業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻。 3、增加財政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金。房地產業(yè)發(fā)展的另一個重要作用是，為國家和地區(qū)的財政收入開辟重要來源。房地產綜合開發(fā)，一方面，可以提供大量稅金、土地使用權出讓費和利潤等，直接增加財政收入，為城市現(xiàn)代化建設積累資金；另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展又進一步帶動其他關聯(lián)產業(yè)的發(fā)展，間接地

7、創(chuàng)造稅收和利潤，實踐證明，房地產業(yè)通過各種渠道提供的稅費，已成為國家和地區(qū)財政收入的重要組成部分。 4、加快社會主義文化發(fā)展，促進精神文明建設。房地產開發(fā)可以為社會文化、教育衛(wèi)生、科技事業(yè)、健康體育、通信網(wǎng)絡等提供活動空間和場所，創(chuàng)造必要的物質條件。而且房地產構成的建筑本身就是人類物質文明和精神文明相統(tǒng)一的結晶和體現(xiàn)。一幢優(yōu)秀的建筑物在實現(xiàn)其自身物質文明功能的同時，也會以其獨特的文化藝術形式體現(xiàn)精神文明建設的功能。一個優(yōu)秀的居住小區(qū)，在實現(xiàn)居住功能的同時，也會以其獨特的審美價值體現(xiàn)良好人文精神和高尚的居住文化。所以，房地產業(yè)的發(fā)展，在加強物質文明建設的同時，也促進了精神文明建設。 5、改善

8、居住條件，提高勞動者素質。房地產業(yè)的發(fā)展，促進住宅建設，可以為人們提供數(shù)量更多、品質更高、環(huán)境更好的住房，充分滿足日益增長的居住需求。同時，隨著居住條件的改善、居住質量的提高，住宅功能得到充分發(fā)揮，促使勞動者素質全面提高，高質量的住房消費必然使勞動力在擴大再生產過程中得到全面發(fā)展，而勞動力是生產力中的第一要素，勞動者素質的提高，有助于促進生產力的發(fā)展。 房地產業(yè)的上述地位和作用，是國家制定產業(yè)政策的客觀依據(jù)。在改革開放前的相當長一段時間內，由于計劃經(jīng)濟體制的束縛以及指導思想上對房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用認識偏差，導致房地產業(yè)萎縮，影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。而在改革開放中確立了社會主義市場經(jīng)

9、濟體制以后，隨著現(xiàn)代化建設的展開，房地產業(yè)迅速得到復蘇和發(fā)展，促進了經(jīng)濟增長，其在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用逐步顯現(xiàn)出來，從而制定了房地產業(yè)的新經(jīng)濟增長點和支柱產業(yè)的產業(yè)政策。這是房地產經(jīng)濟理論和產業(yè)政策上的重大進步。 二、房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關系 房地產業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著互相制約、互相促進的辯證關系。從國民經(jīng)濟總體的角度考察，房地產業(yè)是整個國民經(jīng)濟產業(yè)體系中的一個重要構成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關系，而是有著內在的密切聯(lián)系的相關性。一方面，國民經(jīng)濟的總體狀況是房地產業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎，制約或帶動房地產業(yè)的發(fā)展程度；另一方面，房地產業(yè)又是國民經(jīng)濟的新經(jīng)濟增長點和支

10、柱產業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會制約或促進國民經(jīng)濟增長和產業(yè)結構的協(xié)調。如何正確處理二者之間的關系，不僅是房地產業(yè)能否健康發(fā)展的重要關鍵，而且也是關系到宏觀調控中能否實現(xiàn)國民經(jīng)濟總量平衡和結構平衡重大問題。為此，對房地產業(yè)與國民經(jīng)濟相互影響的因素，必須作具體分析。 （一）國民經(jīng)濟對房地產業(yè)的影響因素 在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，國民經(jīng)濟對房地產業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟參數(shù)和變量。 1、國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產業(yè)的影響 國民經(jīng)濟的發(fā)展水平和速度是制約和帶動房地產業(yè)發(fā)展的主要因素，二者呈現(xiàn)出正相關關系。這里所說的國民經(jīng)濟的發(fā)展水平是指總水平，衡量的主要指標是國內生產總值（GDP），由于各國的人口等

11、因素的不同，所以能真實反映這種總水平的應是人均國內生產總值，它反映一個國家的經(jīng)濟發(fā)達程度和人民的富裕程度。例如，中國現(xiàn)時的國內生產總值在世界上排名第六位，而人均國內生產總值僅達到1000美元，列在100位之后，仍屬低收入國家。人均國內生產總值高，意味著社會總體投資水平和人們的消費水平高，帶動房地產投資和住房消費水平相應也比較高。所以，一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平高，房地產業(yè)也比較發(fā)達，成熟度相應也高，反之，則相反。美國等發(fā)達國家房地產業(yè)比較成熟，而中國整體上發(fā)展水平低，房地產業(yè)的成熟度也顯得較低。 國民經(jīng)濟增長速度衡量的主要指標是國內生產總值的增長率，它對房地產業(yè)發(fā)展的影響反映在房地產增加值的增長

12、速度上。一般來說，國內生產總值的增長速度快，意味著投資和消費的增長率高，帶動房地產業(yè)增加值增長速度也比較快，反之，則相反。現(xiàn)今的發(fā)達國經(jīng)濟總量大，但增長速度低，房地產業(yè)的發(fā)展速度也相應較慢；而中國作為發(fā)展中國家經(jīng)濟總量雖然不大，但經(jīng)濟增長速度快，相應房地產增加值的增長速度也比較快，在一定時期甚至超過國內生產總值的增長速度。所以，在考察國民經(jīng)濟對房地產業(yè)的影響因素時，要把國民經(jīng)濟的發(fā)展水平和經(jīng)濟增長速度統(tǒng)一起來進行研究。 2、產業(yè)結構對房地產業(yè)的影響 在國民經(jīng)濟的產業(yè)結構體系中，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)的范疇，一國一定時期產業(yè)結構的狀況，對房地產業(yè)的發(fā)展程度也有相當大的影響，起著制約或帶動作用。

13、產業(yè)結構是隨經(jīng)濟發(fā)展而不斷演進的，在工業(yè)化初期階段，第一產業(yè)占主導地位；工業(yè)化中期階段第二產業(yè)主要是重化工業(yè)等制造業(yè)占主導地位；工業(yè)化后期階段，第三產業(yè)上升到主導地位。房地產業(yè)作為第三產業(yè)的重要組成部分，隨之也得到大發(fā)展，成長為支柱產業(yè)。中國當前處于工業(yè)化中期階段向工業(yè)化后期階段轉化的過程中，正是房地產業(yè)發(fā)展的大好時機，并且已經(jīng)成長為支柱產業(yè)之一?？梢?，產業(yè)結構的演變對房地產業(yè)的發(fā)展也有重大的制約和帶動作用。 3、投資水平對房地產業(yè)的影響 投資需求是拉動經(jīng)濟增長的重要方面，一國的投資水平反映國民經(jīng)濟的總體狀況。投資水平對房地產業(yè)的影響主要是通過社會投資總量的增加和投資結構的變化來實現(xiàn)的。社

14、會投資總量是指全社會各部門和各經(jīng)濟主體投資的總和。一般來說投資總量與房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈正相關關系。當社會投資總量增加時在房地產投資占社會總投資的比例不變的情況下，房地產投資也隨之同比例增加，房地產投資規(guī)模也同時擴大，在這里房地產業(yè)的發(fā)展很明顯地受到社會總投資增長情況的制約和帶動。 投資的部門結構，是指社會總投資中各部門投資額所占的比例和構成。由于房地產投資是社會總投資中的構成部分，即使投資總額不變，其所占份額的變化，也會引起房地產投資規(guī)模的擴大或縮小。當房地產投資額占社會總投資的比例上升時，房地產投資規(guī)模隨之擴大；反之，當房地產投資所占比例縮小時，房地產投資規(guī)模也隨之縮小。所以，房地產業(yè)的

15、發(fā)展不僅受到社會投資總額的限制，而且還受到投資結構的制約和帶動。 在中國，房地產投資被列入固定資產投資范疇。1990年以來，由于房地產投資的增速快于全社會固定資產投資的增速，因而，不僅房地產投資的總量相當大，而且占固定資產投資的比例也上升很快。2003年全國完成房地產投資額已突破1萬億元，比上年增長29.7%，占全社會固定資產投資的比重約為20%左右，部分大城市高達30%～40%。因而引起理論界和高層領導的關注。理論上的難點在于究竟如何量化？在實際運行中很難確定一個數(shù)量比例關系。一般來說，在中國處于和平崛起的時期，且經(jīng)歷房地產業(yè)長期萎縮期之后，一定階段房地產業(yè)快速發(fā)展是必然的，房地產投資增速

16、快于全社會固定資產投資增速也有其合理性。衡量其合理程度的標準主要是市場需求和投資品的供給。從近幾年全國房地產市場狀況看，商品房銷售面積大于竣工面積，房地產投資規(guī)模和增速有其合理性一面；但從投資品的供給看，能源、鋼材、水泥等建筑材料以及運輸能力全面緊張，生產資料價格漲幅過大，又反映出包括房地產投資在內的整個固定資產投資規(guī)模過大，增速過快，存在著局部過熱現(xiàn)象。為此，2004年上半年中央加強宏觀調控，重點是控制固定投資規(guī)模，采取緊縮銀行貸款、整頓開發(fā)區(qū)、規(guī)范土地市場秩序等措施，使過高的投資增長率得到控制，短期內對房地產投資有抑制作用，但從長遠來看，這對房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有利。 4、消費水平對房

17、地產業(yè)的影響 社會消費水平取決于一國國民收入的總量和積累與消費的比例關系。一般來說，在積累與消費的比例關系不變的條件下，經(jīng)濟發(fā)達，國民收入的總量大，相應消費水平也高；而在總量不變的前提下，如果積累率下降，能夠用于消費的部分增加，消費水平提高；反之，積累率上升，能夠用于消費的部分減少，則消費水平下降。歸根到底，消費水平取決于經(jīng)濟發(fā)展水平。所以，它對房地產業(yè)的影響實質上也是國民經(jīng)濟對房地產業(yè)的影響。 社會消費水平對房地產業(yè)的影響可以從兩方面考察。一是社會消費總量，即全社會用于消費的總額。統(tǒng)計學上的消費水平是按人均可支配收入計算的，個人的收入水平是決定消費水平的主要因素。消費水平對房地產業(yè)的影響

18、是通過市場消費需求反映出來的。一般來說，人均可支配收入多，消費水平越高，房地產商品等高檔耐用消費品的需求也相對越大；反之，則相反。二者呈現(xiàn)出正相關關系。二是社會消費結構，即各類消費品在消費總量中的構成。在統(tǒng)計上主要以家庭消費結構來衡量的，即在家庭總支出中各類消費品支出所占的比例和構成。目前世界上普遍采用恩格爾系數(shù)（食品消費支出占家庭消費總支出的比重）來表示的。按恩格爾定律，隨著人均收入水平的提高，人們用于食品消費支出部分絕對量也會增加，但相對量即占家庭總消費支出量的比重會下降，這就是通常所說的恩格爾系數(shù)下降，而用于住房等價值量大的高檔耐用消費品的比重則會不斷上升。消費結構的這種變化趨勢，使住房

19、消費需求擴大，從而帶動房地產業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一個高峰期。中國目前的恩格爾系數(shù)已從90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅業(yè)及房地產業(yè)大發(fā)展的時機，當前全國城市房地產業(yè)的繁榮印證了這一點。 5、信貸規(guī)模和利率對房地產業(yè)的影響 房地產業(yè)的發(fā)展需要有金融信貸的強有力的支持，包括房地產開發(fā)貸款和住房消費信貸即個人住房抵押貸款的雙重支持。而一定時期社會信貸總規(guī)模是有一定限制的，同時信貸額在社會不同產業(yè)之間的分布又取決于產業(yè)收益率、產業(yè)結構和國家產業(yè)政策的制約，由于房地產信貸受到社會信貸絕對規(guī)模和相對規(guī)模的限制，從而影響到房地產業(yè)的發(fā)展。如果房地產信貸規(guī)模擴大，促進房地產開發(fā)和消費，帶動房地產業(yè)發(fā)

20、展；而如果房地產信貸規(guī)?？s小，則會壓縮房地產開發(fā)和消費，抑制房地產業(yè)的發(fā)展。所以，金融信貸是國家調控房地產市場的重要手段。 利率既是調節(jié)信貸規(guī)模的重要杠桿，也是影響房地產業(yè)發(fā)展的重要因素。它主要通過利息成本的高低發(fā)生作用的。房地產開發(fā)貸款的利率越高，房地產投資的機會成本越大，利潤空間越小，便會抑制房地產開發(fā)投資和供給量；反之，則相反。個人住房貸款利率越高，居民購房的成本支出越大，承受能力越低，便會抑制住房消費，反之，則相反?？梢?，長期利率對房地產開發(fā)投資和消費需求都會產生重大影響。1998年以來，銀行連續(xù)8次降息，使目前的存貸款利率水平都比較低，對房地產業(yè)的發(fā)展起了良好的推動作用。 從上述

21、五個方面的影響因素可以看到，房地產業(yè)對整個國民經(jīng)濟有著高度的依存性，作為國民經(jīng)濟產業(yè)鏈的構成部分，它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客觀條件，包括經(jīng)濟發(fā)展水平和增長速度、投資規(guī)模、產業(yè)結構、收入和消費水平、市場需求、經(jīng)濟體制和政府的產業(yè)政策等。由于受到這些因素的制約，房地產業(yè)只能在一定的宏觀經(jīng)濟約束條件下，才能得到健康持續(xù)的發(fā)展，所以，房地產業(yè)的發(fā)展必須與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應。如果脫離了國民經(jīng)濟的總體發(fā)展水平，房地產業(yè)孤軍突進，會因失去堅實的基礎而跌落下來；但如果房地產業(yè)過于落后于國民經(jīng)濟發(fā)展的要求，也會拖經(jīng)濟增長的后腿。為避免大起大落的情況發(fā)生，在實踐中應正確把握房地產業(yè)與國民經(jīng)濟的適應度。

22、 （二）房地產業(yè)對國民經(jīng)濟的反作用 房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的新經(jīng)濟增長點和支柱產業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會牽制或促進國民經(jīng)濟發(fā)展和結構的協(xié)調。從本質上說，這是由于房地產業(yè)的先導性、基礎性、支柱產業(yè)的地位和作用所決定的。如果房地產業(yè)健康發(fā)展，產業(yè)關聯(lián)效應得到部分發(fā)揮，可以促進國民經(jīng)濟快速發(fā)展；反之，房地產業(yè)運行失常，如發(fā)展滯后，會拖國民經(jīng)濟后腿，發(fā)展過快，又容易產生房地產泡沫，造成大量空置，導致經(jīng)濟結構失調，影響國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。 房地產業(yè)對國民經(jīng)濟的反作用，主要是通過以下一些經(jīng)濟變量來實現(xiàn)的。 1、房地產開發(fā)投資的規(guī)模和增長率 房地產投資是拉動投資需求，制約或促進經(jīng)濟增長的重要因素

23、。這里所說的房地產開發(fā)投資，包括房地產投資占全社會固定資產投資的比例及其增長速度、房地產施工、開工、竣工面積及其增長速度等。在符合國民經(jīng)濟發(fā)展需要的前提下，房地產投資增加，開發(fā)規(guī)模擴大，便會產生促進國民經(jīng)濟增長的積極作用；但如果超越了客觀經(jīng)濟條件的可能性，如資金供應緊張，能源、建筑材料、土地資源缺乏保證等，則會引起投資增速過快、通貨膨脹、結構失衡、經(jīng)濟過熱等弊端。所以，如何保持房地產投資的合理增長率，適度的房地產開發(fā)規(guī)模，是一個值得深入研究的課題，要有長期的資料積累和經(jīng)驗判斷和實證研究才能得出科學的結論。 2、房地產業(yè)增長貢獻率 房地產業(yè)增長率是房地產業(yè)整體發(fā)展狀況的綜合性指標，它反映房地

24、產業(yè)的發(fā)展對整個國民經(jīng)濟增長的直接貢獻度。房地產業(yè)增長率一般以行業(yè)增加值為統(tǒng)計指標，房地產業(yè)增加值是指一國在一定時期內（一年）提供的房地產商品和勞務的價值總和。計算房地產業(yè)增長率的公式為：房地產業(yè)增長率=計算期房地產產業(yè)增加值/上一年房地產業(yè)增加值×100%。如果房地產業(yè)增長率快于一定時期內整個國民經(jīng)濟（指國內生產總值）的增長率，則房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率上升。例如，上海地區(qū)1990年房地產增加值占全市GDP的比重為0.5%，由于房地產業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，到2004年已提高到8.4%，表明上海的房地產業(yè)對上海市經(jīng)濟增長的貢獻率有了極大的提高。這種貢獻稱之為直接貢獻率。同時，房地產業(yè)的產業(yè)關聯(lián)效

25、應強，還通過帶動相關產業(yè)的發(fā)展，間接促進經(jīng)濟增長，是為間接貢獻率。所以，房地產業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率應把直接貢獻率和間接貢獻率綜合起來計算。 3、房地產業(yè)經(jīng)濟效率 房地產經(jīng)濟效率增長率指標主要用來反映房地產經(jīng)濟運行質量提高及其對國民經(jīng)濟發(fā)展作出的實際貢獻。該指標一般可以用產業(yè)利潤率作為基礎，用投入產出比率進行調整后，通過當年與前一年末值的比較，得出房地產業(yè)經(jīng)濟效率的變化狀況。如果產業(yè)利潤率上升，房地產業(yè)的經(jīng)濟效率提高，對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮正的促進作用；反之，如果產業(yè)利潤率下降，房地產業(yè)的經(jīng)濟效率降低，則將在一定程度上牽制國民經(jīng)濟的發(fā)展。此外，除了價值量指標外，還可以從使用價值指標來衡量，如

26、果房地產的品質提高，科技含量增加，生態(tài)環(huán)境改善，房地產業(yè)的整體經(jīng)濟效率提高，也將促進整個國民經(jīng)濟運行質量進一步提高；反之，則相反。所以，在房地產業(yè)發(fā)展過程中，一定要十分注意提高經(jīng)濟效率，從粗放型、數(shù)量型增長方式轉換成質量型、效益型增長方式。 4、房地產信貸規(guī)模 房地產業(yè)的發(fā)展對金融信貸的依存度很高，在房地產開發(fā)中，目前企業(yè)開發(fā)資金的來源中，30%以上為銀行的開發(fā)貸款，如果考慮個人房貸、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%。2003年全國個人住房貸款余額已達11779.74億元 轉引自王世豪：《宏觀調控下的房地產金融現(xiàn)狀與趨勢》，《上海房地》2004年第7期。 。上述情

27、況反映出房地產業(yè)與金融業(yè)存在著互相依存、互相促進的緊密關系，并且通過房地產金融的發(fā)展制約或促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。 房地產業(yè)信貸規(guī)模的變動對房地產業(yè)的發(fā)展具有巨大影響，進而對國民經(jīng)濟產生影響。房地產信貸絕對規(guī)模的擴大，投資量增加，產業(yè)發(fā)展速度加快，從而房地產業(yè)促進國民經(jīng)濟增長；反之，則相反。房地產信貸相對規(guī)模的上升，即房地產信貸在全部銀行信貸中的比例提高，通過房地產增加值的增長，對國民經(jīng)濟 的貢獻率上升，從而房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用也上升。 5、房地產需求和供給水平 房地產需求是房地產業(yè)發(fā)展的根本動力，房地產供給是為滿足需求服務的，房地產需求和供給的變動及其供需水平，直接決定房地產業(yè)

28、的發(fā)展狀況，進而影響國民經(jīng)濟發(fā)展。如果房地產需求擴大，拉動房地產供給增加，房地產業(yè)快速發(fā)展，進而擴大內需，從投資和消費雙向拉動國民經(jīng)濟增長；反之，則相反。 同時，房地產業(yè)部門又參與國民經(jīng)濟的總量平衡和結構平衡。房地產供給結構與需求結構的均衡狀況，也會對整個國民經(jīng)濟的總量平衡和結構平衡產生重大影響。如果房地產供給和需求是平衡的，有助于國民經(jīng)濟的總供給和總需求實現(xiàn)平衡；房地產供給結構與需求結構平衡，也有利于全國市場中的結構平衡和協(xié)調發(fā)展。而如果供需失調，商品房大量空置，不僅影響房地產業(yè)發(fā)展，而且拖累國民經(jīng)濟的良性循環(huán)和正常發(fā)展。所以，對房地產業(yè)的宏觀調控，是整個國民經(jīng)濟健康發(fā)展的需要。 房地產

29、業(yè)對國民經(jīng)濟的促進或牽制作用的分析說明，只有保持房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才能真正發(fā)揮其促進國民經(jīng)濟增長的積極作用。 三、房地產業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的相互關系 房地產作為不動產具有很強的區(qū)域性。從供給方面看，房地產業(yè)開發(fā)建設和供給的房地產商品具有固定性的特征，自其生產出來之后不能移動，一般而言，一個地區(qū)的房地產供給不可能去滿足另一個地區(qū)的需求；從需求方面看，人們對房地產的市場需求也主要是本地區(qū)生產、消費和投資需求，其銷售對象和范圍受到極大的區(qū)域性的限制。由于房地產市場的這種區(qū)域性，因而房地產業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟的關系就特別密切。分析和研究兩者的關系，對于地區(qū)房地產業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要意義。

30、房地產業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的關系，同房地產業(yè)與整個國民經(jīng)濟的相互關系，其基本原理是相似的，但區(qū)域性的特征更為明顯和強烈。 一方面，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平很大程度上決定了本地區(qū)內房地產業(yè)的發(fā)展狀況。這是因為，房地產業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟的重要組成部分，地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件。只有經(jīng)濟發(fā)展了，才會拉動對房地產作為固定資產的投資需求，才會增加對工業(yè)廠房、商鋪等生產要素的需求，也才能提高居民收入水平，擴大對住房消費的需求，從而制約或帶動房地產業(yè)的發(fā)展?？梢?，地區(qū)經(jīng)濟是該地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎，房地產業(yè)必須與地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展相適應。如果房地產業(yè)的發(fā)展超越地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平，出現(xiàn)過熱狀況，會因缺乏市

31、場需求而造成大量空置，損害地區(qū)經(jīng)濟的正常發(fā)展；反之，如果房地產業(yè)的發(fā)展水平跟不上地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展速度也會受到一定的拖累。地區(qū)經(jīng)濟對房地產業(yè)的這種制約和帶動作用，告誡我們房地產業(yè)的發(fā)展狀況決不能在各地區(qū)之間作簡單的類比，而是要從本地區(qū)的實際情況出發(fā)，決定該地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度。 此外，區(qū)域房地產業(yè)的發(fā)展水平還受到該地區(qū)經(jīng)濟開放度的影響。地區(qū)經(jīng)濟對內對外開放度越大，外來投資就越多，該地區(qū)房地產開發(fā)建設的資金來源就更廣泛，商品房供給量也就擴大；同時，開放度大，外地及境外人口和公司進入就越多，這也會擴大房地產市場需求。而房地產市場供給和需求的擴大，必然促進房地產業(yè)快速發(fā)展。

32、 另一方面，房地產業(yè)的健康發(fā)展又推動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。首先，房地產業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟的重要產業(yè)部門，它的增加值占到地區(qū)生產總值的一定比例，房地產業(yè)發(fā)展較快，其對地區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率提高，必然會促進地區(qū)經(jīng)濟增長。其次，房地產業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的生產要素。房地產商品不僅是各行各業(yè)的空間載體和物質前提，而且廠房、商鋪等還是直接的生產要素，住房也是勞動力再生產、勞動者素質提高必要的物質資料。房地產業(yè)所提供的生產要素，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了必要的物質條件。再次，房地產業(yè)又是不少地區(qū)的支柱產業(yè)，具有關聯(lián)度大、關聯(lián)效應強的特點，它的發(fā)展可以帶動地區(qū)相關產業(yè)的發(fā)展，從而促進地區(qū)經(jīng)濟增長。最后，房地產業(yè)的發(fā)展，

33、還可以從增加資金積累、合理城市產業(yè)布局、加強城市道路交通等基礎設施建設、改善環(huán)境等方面，帶動城市建設，改變城市面貌。 正確認識和處理房地產業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的關系具有十分重要的現(xiàn)實意義。中國國土遼闊，各地自然條件、資源狀況、經(jīng)濟基礎以及歷史、文化、人口等各種社會經(jīng)濟因素各不相同，由此造成了地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的狀態(tài)。這種不平衡又導致了各地區(qū)（包括東、中、西部地區(qū)、各省、市、自治區(qū)）的房地產業(yè)發(fā)展的不平衡。東南沿海地區(qū)，特別是上海、深圳、廣州、北京、天津、江蘇、浙江等地房地產業(yè)發(fā)展較快，其主要原因就在于這些地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，市場經(jīng)濟比較發(fā)達。同時，這些地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展快，也帶動了該地區(qū)經(jīng)濟的

34、進一步發(fā)展，這種良性互動的態(tài)勢，印證了房地產業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟之間的辯證關系。所以，房地產業(yè)的發(fā)展不但要與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應，而且還必須與地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平和產業(yè)結構狀況相協(xié)調。 第二節(jié) 房地產業(yè)的發(fā)展與支柱產業(yè) 一、支柱產業(yè)的內涵 支柱產業(yè)的概念，在西方經(jīng)濟學中又被稱為“主導產業(yè)”。比較完整地提出這一概念的是美國經(jīng)濟學家羅斯托。1960年羅斯托在出版的《經(jīng)濟增長的階段》一書中，采用部門分析方法，將國民經(jīng)濟各產業(yè)部門按其在經(jīng)濟增長中所作的貢獻劃分為三類，即主要增長部門、補充增長部門和派生增長部門。他認為，經(jīng)濟“起飛階段”是一種產業(yè)革命，它直接關系到生產方法的劇烈變革。在這一階段要建立起

35、能帶動整個經(jīng)濟增長的主導部門。因為起飛階段需要發(fā)展的產業(yè)很多，但資金十分有限，要實現(xiàn)起飛，就應當采取“部門不平衡發(fā)展”戰(zhàn)略。將有限的資金用于發(fā)展具有聯(lián)系效應的主要產業(yè)，建立起“主導產業(yè)部門”，通過主導部門的發(fā)展帶動整個經(jīng)濟增長。形成主導部門的條件是，這個部門必須在國民經(jīng)濟中占據(jù)舉足輕重的地位，必須擁有雄厚的資金，必須有技術創(chuàng)新和迅速應用新技術的能力，必須能夠通過自身的發(fā)展對其他產業(yè)部門起到帶動作用。羅斯托所說的“主導部門”是指導經(jīng)濟增長中起主要作用的先導部門，它采用了新技術，本身有很高的增長率，并且能對其他產業(yè)部門產生重大影響，因而，它的優(yōu)先發(fā)展能帶動其他各部門的發(fā)展，進而促進整個經(jīng)濟增長。主

36、導產業(yè)猶如房屋的支柱，它是支撐經(jīng)濟發(fā)展的關鍵產業(yè)部門，由此，后人普遍把它稱之為支柱產業(yè)，在國際上這一概念已被廣泛應用。 《辭?！罚?999年版）“支柱產業(yè)”條目作了如下概括：“支撐經(jīng)濟發(fā)展的關鍵產業(yè)部門，如房屋的支柱，故稱。有以下特點：（1）擁有先進的科學技術、在國民生產總值中占有較大比重。（2）具有較強的市場擴張能力和較高的需求彈性。（3）生產率能保持持續(xù)和迅速增長的良好勢頭和巨大潛力。（4）能帶動相關產業(yè)的發(fā)展，有利于擴大就業(yè)，提高宏觀經(jīng)濟效益和社會效益?！边@是國內對支柱產業(yè)較為完整的表述。 綜觀國內外學者的論述，簡要概括如下：所謂支柱產業(yè)，是指一國的產業(yè)結構中，該產業(yè)的增加值在GDP

37、中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力；產業(yè)關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重大影響作用的關鍵產業(yè)部門。 這個定義包括四層涵義： 一是指該產業(yè)在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位,其增加值在GDP中占有較大比重，一般占6%—8％左右。如果達不到一定比重，就不能顯示該產業(yè)的地位和作用，也就不能成其為支柱產業(yè)。當然支柱產業(yè)的量化也沒有一個絕對的標準，可以高于8％，也可以略低于6％，美國20世紀中葉，在把鋼鐵、汽車、房屋建筑業(yè)稱為三大支柱產業(yè)時，1960年鋼鐵工業(yè)增加值占GDP的比重為7％，汽車業(yè)占GDP的比重為6.7％，房屋建筑業(yè)占GDP的比重為5.4％。有一種觀

38、點認為，房地產增加值占GDP的比重一定要達到10％才能成為支柱產業(yè)。這種觀點是值得商榷的。事實上，無論是國際國內，在產業(yè)定位時，并沒有把某產業(yè)的增加值一定要達到GDP10％的比重，作為支柱產業(yè)的標準。同時，支柱產業(yè)本身也有一個成長和發(fā)展過程，是個相對的、動態(tài)的概念．我們只能從總體上進行量化研究，決不能把它絕對化。 二是指該產業(yè)的科技含量較高，擁有先進的科學技術，體現(xiàn)先進生產力的要求。一方面，由于其科技含量高的優(yōu)勢，能吸引數(shù)量更多、質量更好的經(jīng)濟資源和勞動要素投入本產業(yè)；另一方面，又能以自身的發(fā)展帶動其他產業(yè)和社會生產力提高，從而實現(xiàn)國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。 三是指該產業(yè)具有較大的市場發(fā)展空

39、間和增長潛力，在產業(yè)結構調整中屬于重點發(fā)展產業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點。市場需求是經(jīng)濟增長的主要制約因素，作為支柱產業(yè)，它的產品必須有旺盛的市場需求支撐，并且有巨大的市場發(fā)展?jié)摿?，廣闊的增長空間。一個產業(yè)如果其市場容量大，潛在的需求看好，那么，該產業(yè)不但總產量會持續(xù)增加，而且其生產率水平也會不斷提高，隨之，該產業(yè)在一國或地區(qū)國內生產總值中的比重也必然上升。一個產業(yè)是否具有廣闊的發(fā)展前途是能否成為支柱產業(yè)的必要條件。市場前景越好，生產率水平提高的速度越快；反之，市場前景黯淡，生產率水平的提高就會受到限制。盡管某一產業(yè)目前在GDP中所占的比重可能較高，但如果市場容量日趨飽和，已沒有進一步發(fā)展

40、的潛力，處于夕陽產業(yè)的地步，那么，生產率就可能下降，在GDP中的比重相應下降，最終將退出支柱產業(yè)行列。而某一產業(yè)即使目前在GDP中的比重不是很高，但由于其市場空間廣闊，發(fā)展?jié)摿艽?，從長遠來看，其比重必然會不斷提高，進而上升到支柱產業(yè)地位。改革開放以來，中國城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質量提高很快，人均居住面積已達10平方米，但同現(xiàn)實需要相比總體仍屬低下水平，離開發(fā)達國家人均居住面積30萬平方米的水平，還有很大差距。隨著經(jīng)濟發(fā)展，收入增加，住宅市場需求的潛力很大，這為房地產業(yè)的發(fā)展提供了堅實的市場基礎。 四是指該產業(yè)的產業(yè)關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟發(fā)展起著關鍵性作用。支柱產業(yè)不但自身有較高

41、的生產率水平，而且對相關產業(yè)有較強的外部效應。任何產業(yè)都不是孤立存在的，而是處在一定的產業(yè)結構當中的，在產業(yè)分工體系中，都必然有一定的聯(lián)系和協(xié)作。作為支柱產業(yè)與一般產業(yè)相比，其顯著的特點是：支柱產業(yè)通常是那些與其他產業(yè)的關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大的產業(yè)。從消耗系數(shù)看，支柱產業(yè)的直接消耗系數(shù)都有較大的數(shù)值。在產業(yè)消耗系數(shù)矩陣系列中，元素越多，說明該產業(yè)與別的產業(yè)聯(lián)系的范圍越廣，而消耗系數(shù)的數(shù)值越大，則說明聯(lián)系的強度越大。從帶動系數(shù)看，支柱產業(yè)與其他產業(yè)存在著緊密的技術經(jīng)濟聯(lián)系，有較強的溝通渠道和促進作用。支柱產業(yè)與其他產業(yè)的生產率相比存在著明顯的優(yōu)勢，所以支柱產業(yè)生產率的變化，必然會波及到相關產業(yè)，從

42、而產生外部效應，支柱產業(yè)對相關產業(yè)的外部效應通常是正的外部效應，也就是說，支柱產業(yè)較高的生產率會傳遞到相關產業(yè)上，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，從而使各個產業(yè)的生產率水平都有不同程度的提升，實現(xiàn)產業(yè)結構合理化和優(yōu)化，資源配置效率得到整體提高。 二、房地產支柱產業(yè)的共性和特性 （一）支柱產業(yè)的共同特征 房地產業(yè)既具有一般支柱產業(yè)的共性，又具有自身的特性。其支柱產業(yè)的共同特征概括如下： 1、支柱產業(yè)的主導性 支柱產業(yè)是相對于一般產業(yè)而言的主導產業(yè)。在一個國家經(jīng)濟發(fā)展過程中，伴隨著經(jīng)濟結構的調整，總會有某些產業(yè)的份額迅速增大，以至在產業(yè)結構中占據(jù)著舉足輕重的地位，成為經(jīng)濟生活的主體，主導著經(jīng)濟發(fā)展，

43、這類產業(yè)就稱為支柱產業(yè)。在產業(yè)政策的研究中，人們常常運用重點產業(yè)的概念，這里要說明的是，重點產業(yè)是比支柱產業(yè)更廣泛的一個概念，支柱產業(yè)可以是重點產業(yè)，而瓶頸產業(yè)也可以是重點產業(yè)，換句話說，重點產業(yè)也可能不是支柱產業(yè)。只有在經(jīng)濟發(fā)展中起主導作用的產業(yè)才是支柱產業(yè)。所以兩者不能混用。 2、支柱產業(yè)的先進性 支柱產業(yè)必須擁有技術創(chuàng)新和應用新技術的能力，與別的產業(yè)相比具有較高水平的生產率。社會經(jīng)濟資源流向哪一個生產部門是有選擇性的，在一定時期，總是流向那些能夠最有效地利用經(jīng)濟資源的部門。作為支柱產業(yè)，如果要比別的產業(yè)有更快的增長速度，在產業(yè)結構中占有較大的比例，必須吸收更多的經(jīng)濟資源，而要做到這一

44、點，就必須有較高的生產率。支柱產業(yè)有較高的勞動生產率，其從業(yè)人員能夠創(chuàng)造出比別的行業(yè)更高的價值，勞動要素投入會得到更大的產出，從而獲得較高的報酬，以此吸引數(shù)量更多、素質更好的勞動要素投入到支柱產業(yè)中來。支柱產業(yè)有較高的資金收益率，足以吸引新的資金投向支柱產業(yè)，而且能把原來已投到別的產業(yè)的資金吸引過來，從而使支柱產業(yè)能夠有足夠的資金保證擴張的需要。和別的產業(yè)相比，支柱產業(yè)的生產率提高速度應該更快，從而可以使支柱產業(yè)盡快成長，發(fā)揮其優(yōu)勢。 3、支柱產業(yè)的關聯(lián)性 從技術特點來看，支柱產業(yè)應是與其他產業(yè)關聯(lián)度較大的產業(yè)，必須能夠通過自身的發(fā)展對其他產業(yè)部門起到帶動作用。這就是說，作為主導產業(yè)，不僅

45、自身能夠高速增長，而且能夠把這種增長擴散到其他部門，對其他部門產業(yè)產生決定性影響。這種影響主要有四種形式：（1）規(guī)模經(jīng)濟影響。主導部門的建立可以形成規(guī)模經(jīng)濟，在內部降低生產和銷售成本，在外部可以擴大市場范圍，提高市場占有率。（2）產生新產業(yè)的影響。主導部門的建立，為新產業(yè)和部門的建立創(chuàng)造了先決條件，有利于新產業(yè)和部門的發(fā)展。（3）擴大出口部門的影響。主導部門的發(fā)展可以擴大出口，換取外匯，從而為國內經(jīng)濟的發(fā)展提供更多的國外資源。（4）帶動影響。由于支柱產業(yè)與其他產業(yè)的關聯(lián)度大，發(fā)揮著主導作用，它的發(fā)展可以帶動相關產業(yè)的發(fā)展，運用乘數(shù)效應促進整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。 4、支柱產業(yè)的動態(tài)性 支柱產業(yè)

46、不是一成不變的，而是根據(jù)不同的發(fā)展階段和條件不斷演變的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術的進步，產業(yè)結構處于不斷地演變的過程中，到某一階段，傳統(tǒng)產業(yè)會因市場需求的變化和科學技術的演變，逐漸衰退，所處地位和作用下降，隨之退出支柱產業(yè)行業(yè)。如美國的鋼鐵業(yè)、中國的紡織行業(yè)就是如此。而隨著技術進步，新興產業(yè)則相繼涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，在國民經(jīng)濟中的地位和作用上升，成為新的支柱產業(yè)。如電子業(yè)、信息業(yè)、金融保險業(yè)上升為支柱產業(yè)。房地產業(yè)在中國作為新興產業(yè)、新經(jīng)濟增長點，上升為支柱產業(yè)也有其客觀必然性。 5、支柱產業(yè)的差異性 支柱產業(yè)在不同國家和地區(qū)也是有區(qū)別的。受地理環(huán)境、資源條件、技術水平和經(jīng)濟發(fā)展程度的制約，產業(yè)構

47、成和各產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位、作用必然產生差異，某一產業(yè)在有些國家和地區(qū)可以成為支柱產業(yè)，而在另一些國家和地區(qū)則根本不可能成為支柱產業(yè)。如汽車業(yè)至今只有少數(shù)幾個發(fā)達國家把它列為支柱產業(yè)；同樣，旅游業(yè)也只有在旅游資源豐富的國家才能成為支柱產業(yè)。支柱產業(yè)同一國或一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和階段，也有密切的聯(lián)系。只有當經(jīng)濟發(fā)展到較高程度的時候，客觀條件已經(jīng)具備，房地產業(yè)才能成長為支柱產業(yè)。從各國、各地區(qū)的實際情況出發(fā)，正確地進行產業(yè)定位是十分重要的。 （三）房地產支柱產業(yè)的特性 房地產業(yè)不僅具有支柱產業(yè)的共同特征，同時，又由于其本身的特點，呈現(xiàn)出一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1、堅實的基礎

48、性 一國的產業(yè)結構存在著許多相互聯(lián)系的產業(yè)部門，構成國民經(jīng)濟總體，而各產業(yè)的地位和作用又有所不同。房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎性產業(yè)。這是因為，在社會經(jīng)濟生活中，房地產業(yè)提供的商品和勞務具有生活資料和生產資料的雙重屬性，房地產既是人民生活的基本要素，又是社會生產的基本要素。在房地產中住宅占80％左右，而住宅是滿足人們居住需要的最基本的生活資料，也是衣、食、住、行中開支最大的消費項目，是基礎性的生活資料。同時，房地產作為社會生產的基本要素，貫穿于社會生產和再生產的各個環(huán)節(jié)，成為不可缺少的物質載體。如工業(yè)生產必需有廠房，商業(yè)經(jīng)營必需有營業(yè)用房，各類人員的辦公必需有辦公樓，其他如文化、教育、衛(wèi)生

49、、體育等也必需有活動場所。 可見，房地產是任何社會活動所必需的基礎性物質條件，屬于國民經(jīng)濟的基礎性產業(yè)。這種堅實的基礎性地位，決定了房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，可以充分發(fā)揮其獨特的主導性作用。 2、顯著的先導性 社會再生產是個復雜的系統(tǒng)工程，必須遵循一定的程序才能保持良性循環(huán)。而在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產業(yè)又起著先導作用。特別是在城市經(jīng)濟活動中表現(xiàn)尤為明顯。城市開發(fā)首先要進行道路、交通、橋梁、給排水等基礎設施建設；發(fā)展工業(yè)必需建設廠房；繁榮商業(yè)必需有商業(yè)樓；其他如文化、教育、體育、衛(wèi)生業(yè)的建立與發(fā)展，也離不開一定的用房。房地產的開發(fā)投資、經(jīng)營活動先行，是城市開發(fā)的普遍規(guī)律。深圳特區(qū)、上海的浦東新

50、區(qū)開發(fā)中房地產業(yè)的繁榮，充分證明了這一點。中國正處在經(jīng)濟起飛階段，城市建設蓬蓬勃勃地展開，促使房地產業(yè)以空前的速度迅速發(fā)展，帶動了城市建設日新月異，國民經(jīng)濟快速增長，房地產業(yè)的先導性作用得到充分體現(xiàn)。這種先導性是其他支柱產業(yè)所不完全具備的，運用房地產業(yè)的先導性，就可以充分發(fā)揮其支柱產業(yè)的作用，帶動相關產業(yè)和整個國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。 3、高度的關聯(lián)性 房地產的開發(fā)生產、交換、分配、消費各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多。建筑材料又是多種多樣，產業(yè)消耗系數(shù)很大，直接和間接關聯(lián)的產業(yè)部門特別多，由此決定了其產業(yè)鏈特別長，產業(yè)關聯(lián)度也特別強，它的前瞻效應、后續(xù)效應和旁側效應非常突出，波及面很廣。首先，帶動建

51、筑業(yè)的發(fā)展；其次，帶動鋼鐵、水泥、木材、化工、玻璃等建筑材料和機械工業(yè)的發(fā)展；再次帶動配套基礎設施、公共服務設施和整個城市建設的發(fā)展，使與房地產相配套的道路、交通、管道、水電、通信、商業(yè)網(wǎng)點、文化教育等相應增長；最后，房地產業(yè)的發(fā)展還帶動裝潢業(yè)和相關的消費品工業(yè)的發(fā)展，特別是住宅內的廚房設備、衛(wèi)生設備、廳堂布置，家具、家用電器、通信設備等日常生活用品需求的急增。一般估算，其產前、產中、產后帶動的相關產業(yè)多達50多個產業(yè)部門、幾百種產品和服務，本身具備了支柱產業(yè)的地位和作用，近幾年在中國國內生產總值8％左右的增長率中，房地產業(yè)及其所帶動的貢獻率約占2個百分點。 4、永續(xù)的持久性 無論何時何地

52、，過去、現(xiàn)在和將來，房地產始終是社會生產和人民生活的基本物質要素，是不可缺少的物質條件。有些支柱產業(yè)的存在和發(fā)展有一定的時段性，到一定階段，受市場需求技術條件的變化，在國民經(jīng)濟中的地位和作用會下降，退出支柱產業(yè)行列。而房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位和作用具有永續(xù)的持久性。以住宅業(yè)為例，隨社會經(jīng)濟發(fā)展，人們的住房需求層次會不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發(fā)展，住宅的功能不斷擴展，科技含量不斷增加，居住生活趨向越來越高檔。有的住宅陳舊了，會被拆除重建新的更高檔的住宅。作為生產要素的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓、文化教育、衛(wèi)生、體育等用房，也是如此，會不斷地更新?lián)Q代，這種更新?lián)Q代永無止境。房地產永遠

53、是社會生產和人民生活不可替代的基本要素，它只會隨全社會經(jīng)濟文化的發(fā)展不斷改進提高，決不會趨于削弱。由此，房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位和作用將進一步得到加強。 5、明顯的差異性 一般支柱產業(yè)在各國和各地區(qū)之間存在一定的差異性。而由于房地產是不動產，具有空間的固定性，因此作為支柱產業(yè)的房地產業(yè)發(fā)展程度在國與國、地區(qū)與地區(qū)之間，呈現(xiàn)出更加突出的差異性。首先是市場供需的差異性。房地產空間的固定性，決定了它不能像其他商品一樣在地區(qū)之間任意流動，供求范圍及其協(xié)調被限制在特定地區(qū)，從而使地區(qū)的供需市場具有明顯的差異性。其次是價格的差異性。房地產空間的固定性，使得區(qū)位成為影響房地產價格的極為重要的因素，不僅各地

54、區(qū)，即使在同一城市不同地段的房地產價格也有明顯差異。再次是資源配置的差異性。由于房地產流動的不充分性、價格的差異性，造成房地產資源配置緩慢，缺乏足夠的彈性，使得房地產經(jīng)濟運動具有明顯的區(qū)域性特點。這一特點決定了我國各地區(qū)、各大城市房地產業(yè)的成熟程度存在較大差異，在地區(qū)經(jīng)濟中的地位和作用也大不相同，因此進入支柱產業(yè)行列也必然有先有后，不可能完全一致。在一些經(jīng)濟、文化發(fā)達、房地產業(yè)繁榮的大城市可能率先成為支柱產業(yè)，然后在全國成長為支柱產業(yè)。 三、培育房地產業(yè)成長為支柱產業(yè)的基本條件和途徑 （一）房地產業(yè)成長為支柱產業(yè)的基本條件 從世界發(fā)達國家經(jīng)濟增長的一般規(guī)律來看，在房地產業(yè)的發(fā)展過程中，隨

55、著其在國民經(jīng)濟中的地位和作用的增強，必然逐步成長為支柱產業(yè)。中國也正在經(jīng)歷這個過程，其中少數(shù)大城市已確立房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位，如2001年上海市在制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃（2001～2005）中，首創(chuàng)先河把房地產定位于新型產業(yè)結構的六大支柱產業(yè)之一。從全國來看，也已基本具備了支柱產業(yè)的發(fā)展條件，2003年8月12日在國務院發(fā)布《關于促進房地產市場健康發(fā)展的通知》中，已正式確定房地產業(yè)為支柱產業(yè)。明確指出：“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)?！? 把房地產業(yè)定位于支柱產業(yè)的主要依據(jù)是： 1、房地產業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟的貢獻率顯著提高 從支柱產業(yè)

56、的定義來看，一個產業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產業(yè)地位并發(fā)揮支柱產業(yè)作用的最基本條件。近十年來中國房地產業(yè)從復蘇到初步發(fā)展、快速發(fā)展，已進入繁榮階段，其發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟平均增長的2倍。由此，房地產業(yè)增加值占GDP的比重迅速上升，從20世紀90年代初的2%左右，上升到2003年7%左右。據(jù)中國人民銀行的測算顯示，2001年中國GDP的直接貢獻率達到1.3 個百分點，間接貢獻率約0.6至1.2個百分點，兩者相加，房地產業(yè)對當年GDP增長的貢獻率達到1.9至2.5個百分點。根據(jù)國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一個產業(yè)的增加值占GDP的比重達到6%～8%時就成長為支柱產業(yè)。中國房地產出現(xiàn)有的數(shù)據(jù)表

57、明已具備了支柱產業(yè)的基本條件。 轉引自向然浩：《城鎮(zhèn)居民住房面積增加居住質量改善》，2002年10月6日《經(jīng)濟日報》。 2、房地產開發(fā)建設保持較大 規(guī)模，銷售量迅速上升 產業(yè)經(jīng)濟規(guī)模及其在全國經(jīng)濟規(guī)模中所占的比重，也是確立支柱產業(yè)地位的重要依據(jù)。由于市場需求的拉動，中國的房地產投資迅速擴大，商品房開發(fā)建設已達到相當大規(guī)模。特別是住宅建設突飛猛進，從住宅建設投資和竣工面積來看，1990年全國住宅建設完成投資297億多元，竣工面積1億平方米；1994年全國住宅建設完成投資2487.8億元，竣工面積突破2億平方米。進入“九五”期間，住宅建設年完成投資接連突破3000億元到5000億元大關，年

58、竣工面積也相繼跨上了3億、4億、5億、6億平方米新臺階。2001年住宅建設完成投資更是達到6245億元，竣工住宅面積更是突破7億平方米，達到7.25億平方米。這五年中，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積合計約34億平方米，年均住宅竣工面積6.8億平方米 轉引自謝然浩：《住宅建設告別短缺奔小康》，2004年11月4日《中國房地產報》。 。近年來房地產投資和開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，以2003年為例，全年房地產投資額已達10106.12億元，比2003年增長29.7%，占全國固定資產投資總額的比重為18%；全國商品房施工面積達116907.46萬平方米，其中新開工面積54319.10萬平方米，竣工面積39509.75

59、萬平方米，銷售面積32247.24萬平方米，商品房銷售額達到7670.90萬平方米。（詳見表11.1） 表11.1 2003年房地產開發(fā)、銷售情況 實際完成 比去年同期增長 （%） 比重 （%） 一、投資完成額（億元） 10106.12 29.7 100.0 按工程用途分 住宅 6782.41 28.6 67.1 辦公樓 508.64 34.2 5.0 商業(yè)營業(yè)用房 1277.48 37.6 12.6 其他 1537.59 32.0 15.2 二、本年資金來源合計（億元） 13128.22 37.6 100

60、.0 國家預算內資金 11.14 -6.0 0.1 國內貸款 3125.14 45.4 23.8 債券 0.34 -86.0 0.0 利用外資 184.45 17.9 1.4 其中：外商直接投資 114.08 0.1 0.9 自籌資金 3758.24 38.1 28.6 其中：企、事業(yè)單位自有資金 2032.76 35.8 15.5 其他資金 6048.91 34.4 46.1 其中：定金及預付款 5085.22 38.1 38.7 三、各項應付款合計（億元） 1610.64 23.7 四、土地開發(fā)面積（萬平方

61、米） 1、本年購置土地面積 36965.03 21.5 2、完成開發(fā)土地面積 20853.75 20.2 五、商品房建筑、銷售面積（萬平方米） 1、施工面積 116907.46 26.0 其中：新開工面積 54319.10 285 2、竣工面積 39509.75 21.5 3、銷售面積 32247.24 29.1 六、商品房銷售額（億元） 7670.90 34.1 100.0 其中：銷售給個人 7092.78 35.8 92.5 資料來源：2004年3月10日國家信息中心、中國房地產信息網(wǎng)編

62、《房地產動態(tài)》（國家統(tǒng)計局） 3、住房消費熱點形成，商品房市場需求旺盛，潛力巨大 隨著經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入提高，消費結構的變化，住房消費在家庭消費支出中的比重迅速上升；同時，住房制度改革的深化也促使居民購買商品住房；加上住房消費信貸的支持又提高了購房能力。在這些綜合因素的作用下，住房消費已成為消費的熱點，商品房的銷售面積大幅度增加。以2003年為例，全國商品房銷售面積達到創(chuàng)紀錄的32247.24萬平方米，其中個人購買的已占90%以上。目前中國的城市人口已達5億，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市化率將上升到50%～60%新增城鎮(zhèn)人口迫切需要解決住房問題，而原有的城鎮(zhèn)居民也需要進一步改善居住條件，

63、人均居住面積如果從現(xiàn)有的10萬平方米提高到20平方米，還需要增加住房總面積一倍以上?？梢?，住房市場需求的潛力巨大，初步估計，中國的房地產業(yè)起碼有20年的繁榮期。 4、房地產市場體系基本形成，逐步完善 市場體系是房地產市場運行的載體。經(jīng)過10多年的改革和發(fā)展，中國的房地產市場體系從建立、發(fā)展到逐步完善，已基本形成。從市場體系的客體來看，城市土地使用制度改革取得重大進展，已建立起國有土地使用權有償有期限轉讓的制度，招標、拍賣成為主要的土地使用權出讓方式，土地市場已基本形成。通過城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是住房分配貨幣化改革，已停止住房實物福利分配，基本實現(xiàn)了住房商品化，房產市場出現(xiàn)了空前繁榮局面。

64、隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產中介機構蓬勃發(fā)展，咨詢、經(jīng)紀、評估等中介服務已初具規(guī)模，房地產中介服務市場逐步健全。適應房地產業(yè)發(fā)展的要求，房地產金融從無到有、從小到大，房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款規(guī)模不斷擴大，貸款品種不斷增多，發(fā)揮了支持房地產業(yè)發(fā)展的重大作用，房地產金融市場也已基本形成。物業(yè)管理面迅速擴大，已涵蓋全部物業(yè)的36%，物業(yè)管理市場正在不斷發(fā)展中逐步完善。再從市場體系的層次來看，一、二、三級市場三個層次的房地產市場體系也已基本形成。房地產一級市場即土地市場迅速發(fā)展并逐步完善；房地產二級市場即新增商品房市場，規(guī)模龐大，市場交易繁榮；房地產三級市場中存量房市場交易十分活躍，交易量快速增

65、長，在上海等一些大城市中已與增量房交易量基本持平，正在逐步發(fā)展成為房地產市場的主流。從總體看，一個多層次、全方位、競爭的、開放的房地產市場體系已基本建立起來，這是中國房地產業(yè)逐步成熟的重要標志。 5、房地產行業(yè)管理進一步完善和加強，市場運行秩序逐步規(guī)范 適應房地產業(yè)發(fā)展的要求，國家在深化改革過程中，制定了一系列法規(guī)、政策和配套措施，使房地產行業(yè)管理逐步加強，并進一步完善，基本建立起覆蓋房地產生產（開發(fā)）、流通、消費、服務等各領域的行業(yè)管理體制。國有房地產企業(yè)實行政資分開、政企分開，股份化、民營化改制取得重大進展。同時加快法制建設，進一步完善行業(yè)管理規(guī)范。隨著政府機制改革的深化，政府職能轉換

66、，減少審批，強化了運用經(jīng)濟法律手段對房地產行業(yè)的宏觀調控。依照相關法律整頓土地市場、房產市場、中介服務市場秩序，使房地產市場運行秩序逐步得到規(guī)范。 從上述五個方面來看，中國的房地產業(yè)已基本具備了支柱產業(yè)的條件。明確房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位，不僅對房地產業(yè)的發(fā)展，而且對國民經(jīng)濟增長必將產生深遠的影響。 （二）強化房地產支柱產業(yè)地位的途徑 雖然中國的房地產業(yè)已具備了支柱產業(yè)的基本條件，但仍然存在著不少薄弱環(huán)節(jié)，還需要進一步培育和強化。主要措施是： 1、拓寬行業(yè)的經(jīng)濟增長點，增強對國民經(jīng)濟的貢獻率 作為成熟的支柱產業(yè)，其增加值在GDP中的比重一般應達到9%～10%。而目前中國房地產增加值占GDP中的比重仍偏低。問題在于房地產增加值中，房地產開發(fā)占的比重大，而中介服務、物業(yè)管理等占的比重相對較低。因此，要增強房地產業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率，必須擴大住宅市場需求的基礎上，著重從以下幾方面拓寬房地產行業(yè)的新經(jīng)濟增長點： （1）保持房地產投資開發(fā)適度的增長率。從長期來看，住宅市場需求的潛力還是很大的，包括城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求、舊城區(qū)改造動拆遷的引致性需求、城市化新增城市人口的住房需求等，