【經(jīng)濟(jì)課件】第十一章 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

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1、第十一章 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用，明確二者的關(guān)系，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的前提。本章從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用入手，著重分析房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)的必然性和條件，進(jìn)而研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 一、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用。 （一）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 從總體上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)

2、的地位。 1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)?，在社?huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品和勞務(wù)兼有基礎(chǔ)性的生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性。一方面，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料，安居才能樂(lè)業(yè)，它所提供的是基礎(chǔ)性的物質(zhì)生活條件。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的重要生產(chǎn)資料，屬于社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)性的物質(zhì)要素。房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的基本要素貫穿于社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而使房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的特征。 2、房地產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)、以及文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生等各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)載體和空間條件，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

3、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和部門(mén)都密切相關(guān)。在各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，都必須率先從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始，以此為先導(dǎo)。例如，城市開(kāi)發(fā)必先進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各類房屋的建造；建設(shè)工廠必先建筑廠房；開(kāi)辦商店必先建造商鋪；籌建學(xué)校必先建造校舍等等。由此，房地產(chǎn)業(yè)也就成了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。 3、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在目前的中國(guó)又是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著舉足輕重的作用，因而具有支柱產(chǎn)業(yè)的顯著特征。關(guān)于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)特征，本章第二節(jié)將詳情加以闡述。 上述房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱產(chǎn)業(yè)特征，是其客觀存在的、不以人的意

4、志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律性所決定的，只有正確認(rèn)識(shí)和緊緊把握這個(gè)客觀規(guī)律，才能在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)布局中，確立房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的地位。 （二）房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用 房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高居住生活水平等方面。具體表現(xiàn)在： 1、推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)?，F(xiàn)代城市是一國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，加強(qiáng)城市建設(shè)始終是現(xiàn)代化建設(shè)中的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)既是城市開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)，又改變著城市面貌，完善城市功能。一方面，現(xiàn)代城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)，首先要進(jìn)行土地和房屋的整體規(guī)劃，保證城市功能的合理布局，形成房屋等建筑物的類型、景觀、風(fēng)格等獨(dú)具的種

5、種特色；另一方面，經(jīng)營(yíng)城市的重點(diǎn)也是經(jīng)營(yíng)城市土地和房地產(chǎn)，使土地資源合理配置，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，達(dá)到使用效益最大化；同時(shí)也使產(chǎn)業(yè)布局實(shí)現(xiàn)最佳最優(yōu)，土地不斷升值，為城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和內(nèi)在的條件。中國(guó)許多城市的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)揮了重大作用。 2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，不僅自身的發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供直接的貢獻(xiàn)，而且通過(guò)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá)50多個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材業(yè)、金融業(yè)有著直接的緊密聯(lián)系，影響到

6、鋼鐵、化工、塑料、機(jī)電等基礎(chǔ)工業(yè)和制造業(yè)；還帶動(dòng)家用電器、家具和室內(nèi)裝飾等行業(yè)，促使旅游、園林、商業(yè)、咨詢、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的興起和繁榮。據(jù)初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。1990年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定和快速增長(zhǎng)，也包含了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所作出的重大貢獻(xiàn)。 3、增加財(cái)政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個(gè)重要作用是，為國(guó)家和地區(qū)的財(cái)政收入開(kāi)辟重要來(lái)源。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，一方面，可以提供大量稅金、土地使用權(quán)出讓費(fèi)和利潤(rùn)等，直接增加財(cái)政收入，為城市現(xiàn)代化建設(shè)積累資金；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地

7、創(chuàng)造稅收和利潤(rùn)，實(shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)各種渠道提供的稅費(fèi)，已成為國(guó)家和地區(qū)財(cái)政收入的重要組成部分。 4、加快社會(huì)主義文化發(fā)展，促進(jìn)精神文明建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以為社會(huì)文化、教育衛(wèi)生、科技事業(yè)、健康體育、通信網(wǎng)絡(luò)等提供活動(dòng)空間和場(chǎng)所，創(chuàng)造必要的物質(zhì)條件。而且房地產(chǎn)構(gòu)成的建筑本身就是人類物質(zhì)文明和精神文明相統(tǒng)一的結(jié)晶和體現(xiàn)。一幢優(yōu)秀的建筑物在實(shí)現(xiàn)其自身物質(zhì)文明功能的同時(shí)，也會(huì)以其獨(dú)特的文化藝術(shù)形式體現(xiàn)精神文明建設(shè)的功能。一個(gè)優(yōu)秀的居住小區(qū)，在實(shí)現(xiàn)居住功能的同時(shí)，也會(huì)以其獨(dú)特的審美價(jià)值體現(xiàn)良好人文精神和高尚的居住文化。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在加強(qiáng)物質(zhì)文明建設(shè)的同時(shí)，也促進(jìn)了精神文明建設(shè)。 5、改善

8、居住條件，提高勞動(dòng)者素質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)住宅建設(shè)，可以為人們提供數(shù)量更多、品質(zhì)更高、環(huán)境更好的住房，充分滿足日益增長(zhǎng)的居住需求。同時(shí)，隨著居住條件的改善、居住質(zhì)量的提高，住宅功能得到充分發(fā)揮，促使勞動(dòng)者素質(zhì)全面提高，高質(zhì)量的住房消費(fèi)必然使勞動(dòng)力在擴(kuò)大再生產(chǎn)過(guò)程中得到全面發(fā)展，而勞動(dòng)力是生產(chǎn)力中的第一要素，勞動(dòng)者素質(zhì)的提高，有助于促進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)的上述地位和作用，是國(guó)家制定產(chǎn)業(yè)政策的客觀依據(jù)。在改革開(kāi)放前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛以及指導(dǎo)思想上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用認(rèn)識(shí)偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)萎縮，影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在改革開(kāi)放中確立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)

9、濟(jì)體制以后，隨著現(xiàn)代化建設(shè)的展開(kāi)，房地產(chǎn)業(yè)迅速得到復(fù)蘇和發(fā)展，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用逐步顯現(xiàn)出來(lái)，從而制定了房地產(chǎn)業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和產(chǎn)業(yè)政策上的重大進(jìn)步。 二、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著互相制約、互相促進(jìn)的辯證關(guān)系。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體的角度考察，房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中的一個(gè)重要構(gòu)成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡(jiǎn)單關(guān)系，而是有著內(nèi)在的密切聯(lián)系的相關(guān)性。一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，制約或帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支

10、柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會(huì)制約或促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。如何正確處理二者之間的關(guān)系，不僅是房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展的重要關(guān)鍵，而且也是關(guān)系到宏觀調(diào)控中能否實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡重大問(wèn)題。為此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相互影響的因素，必須作具體分析。 （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量。 1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和速度是制約和帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素，二者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。這里所說(shuō)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是指總水平，衡量的主要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），由于各國(guó)的人口等

11、因素的不同，所以能真實(shí)反映這種總水平的應(yīng)是人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，它反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和人民的富裕程度。例如，中國(guó)現(xiàn)時(shí)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在世界上排名第六位，而人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅達(dá)到1000美元，列在100位之后，仍屬低收入國(guó)家。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值高，意味著社會(huì)總體投資水平和人們的消費(fèi)水平高，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資和住房消費(fèi)水平相應(yīng)也比較高。所以，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，房地產(chǎn)業(yè)也比較發(fā)達(dá)，成熟度相應(yīng)也高，反之，則相反。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，而中國(guó)整體上發(fā)展水平低，房地產(chǎn)業(yè)的成熟度也顯得較低。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度衡量的主要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響反映在房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)

12、速度上。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度快，意味著投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)率高，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)速度也比較快，反之，則相反?，F(xiàn)今的發(fā)達(dá)國(guó)經(jīng)濟(jì)總量大，但增長(zhǎng)速度低，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也相應(yīng)較慢；而中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量雖然不大，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快，相應(yīng)房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度也比較快，在一定時(shí)期甚至超過(guò)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。所以，在考察國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響因素時(shí)，要把國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度統(tǒng)一起來(lái)進(jìn)行研究。 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，一國(guó)一定時(shí)期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的狀況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度也有相當(dāng)大的影響，起著制約或帶動(dòng)作用。

13、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷演進(jìn)的，在工業(yè)化初期階段，第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位；工業(yè)化中期階段第二產(chǎn)業(yè)主要是重化工業(yè)等制造業(yè)占主導(dǎo)地位；工業(yè)化后期階段，第三產(chǎn)業(yè)上升到主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨之也得到大發(fā)展，成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)當(dāng)前處于工業(yè)化中期階段向工業(yè)化后期階段轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，并且已經(jīng)成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有重大的制約和帶動(dòng)作用。 3、投資水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 投資需求是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方面，一國(guó)的投資水平反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體狀況。投資水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過(guò)社會(huì)投資總量的增加和投資結(jié)構(gòu)的變化來(lái)實(shí)現(xiàn)的。社

14、會(huì)投資總量是指全社會(huì)各部門(mén)和各經(jīng)濟(jì)主體投資的總和。一般來(lái)說(shuō)投資總量與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)社會(huì)投資總量增加時(shí)在房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資的比例不變的情況下，房地產(chǎn)投資也隨之同比例增加，房地產(chǎn)投資規(guī)模也同時(shí)擴(kuò)大，在這里房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很明顯地受到社會(huì)總投資增長(zhǎng)情況的制約和帶動(dòng)。 投資的部門(mén)結(jié)構(gòu)，是指社會(huì)總投資中各部門(mén)投資額所占的比例和構(gòu)成。由于房地產(chǎn)投資是社會(huì)總投資中的構(gòu)成部分，即使投資總額不變，其所占份額的變化，也會(huì)引起房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大或縮小。當(dāng)房地產(chǎn)投資額占社會(huì)總投資的比例上升時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模隨之?dāng)U大；反之，當(dāng)房地產(chǎn)投資所占比例縮小時(shí)，房地產(chǎn)投資規(guī)模也隨之縮小。所以，房地產(chǎn)業(yè)的

15、發(fā)展不僅受到社會(huì)投資總額的限制，而且還受到投資結(jié)構(gòu)的制約和帶動(dòng)。 在中國(guó)，房地產(chǎn)投資被列入固定資產(chǎn)投資范疇。1990年以來(lái)，由于房地產(chǎn)投資的增速快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增速，因而，不僅房地產(chǎn)投資的總量相當(dāng)大，而且占固定資產(chǎn)投資的比例也上升很快。2003年全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額已突破1萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)29.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重約為20%左右，部分大城市高達(dá)30%～40%。因而引起理論界和高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。理論上的難點(diǎn)在于究竟如何量化？在實(shí)際運(yùn)行中很難確定一個(gè)數(shù)量比例關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，在中國(guó)處于和平崛起的時(shí)期，且經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期萎縮期之后，一定階段房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展是必然的，房地產(chǎn)投資增速

16、快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速也有其合理性。衡量其合理程度的標(biāo)準(zhǔn)主要是市場(chǎng)需求和投資品的供給。從近幾年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況看，商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速有其合理性一面；但從投資品的供給看，能源、鋼材、水泥等建筑材料以及運(yùn)輸能力全面緊張，生產(chǎn)資料價(jià)格漲幅過(guò)大，又反映出包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的整個(gè)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，增速過(guò)快，存在著局部過(guò)熱現(xiàn)象。為此，2004年上半年中央加強(qiáng)宏觀調(diào)控，重點(diǎn)是控制固定投資規(guī)模，采取緊縮銀行貸款、整頓開(kāi)發(fā)區(qū)、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序等措施，使過(guò)高的投資增長(zhǎng)率得到控制，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)投資有抑制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有利。 4、消費(fèi)水平對(duì)房

17、地產(chǎn)業(yè)的影響 社會(huì)消費(fèi)水平取決于一國(guó)國(guó)民收入的總量和積累與消費(fèi)的比例關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，在積累與消費(fèi)的比例關(guān)系不變的條件下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)民收入的總量大，相應(yīng)消費(fèi)水平也高；而在總量不變的前提下，如果積累率下降，能夠用于消費(fèi)的部分增加，消費(fèi)水平提高；反之，積累率上升，能夠用于消費(fèi)的部分減少，則消費(fèi)水平下降。歸根到底，消費(fèi)水平取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。所以，它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響實(shí)質(zhì)上也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。 社會(huì)消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從兩方面考察。一是社會(huì)消費(fèi)總量，即全社會(huì)用于消費(fèi)的總額。統(tǒng)計(jì)學(xué)上的消費(fèi)水平是按人均可支配收入計(jì)算的，個(gè)人的收入水平是決定消費(fèi)水平的主要因素。消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

18、是通過(guò)市場(chǎng)消費(fèi)需求反映出來(lái)的。一般來(lái)說(shuō)，人均可支配收入多，消費(fèi)水平越高，房地產(chǎn)商品等高檔耐用消費(fèi)品的需求也相對(duì)越大；反之，則相反。二者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。二是社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，即各類消費(fèi)品在消費(fèi)總量中的構(gòu)成。在統(tǒng)計(jì)上主要以家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)衡量的，即在家庭總支出中各類消費(fèi)品支出所占的比例和構(gòu)成。目前世界上普遍采用恩格爾系數(shù)（食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）來(lái)表示的。按恩格爾定律，隨著人均收入水平的提高，人們用于食品消費(fèi)支出部分絕對(duì)量也會(huì)增加，但相對(duì)量即占家庭總消費(fèi)支出量的比重會(huì)下降，這就是通常所說(shuō)的恩格爾系數(shù)下降，而用于住房等價(jià)值量大的高檔耐用消費(fèi)品的比重則會(huì)不斷上升。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的這種變化趨勢(shì)，使住房

19、消費(fèi)需求擴(kuò)大，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)一個(gè)高峰期。中國(guó)目前的恩格爾系數(shù)已從90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時(shí)機(jī)，當(dāng)前全國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮印證了這一點(diǎn)。 5、信貸規(guī)模和利率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有金融信貸的強(qiáng)有力的支持，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸即個(gè)人住房抵押貸款的雙重支持。而一定時(shí)期社會(huì)信貸總規(guī)模是有一定限制的，同時(shí)信貸額在社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)之間的分布又取決于產(chǎn)業(yè)收益率、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的制約，由于房地產(chǎn)信貸受到社會(huì)信貸絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)規(guī)模的限制，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)信貸規(guī)模擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)

20、展；而如果房地產(chǎn)信貸規(guī)?？s小，則會(huì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，金融信貸是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。 利率既是調(diào)節(jié)信貸規(guī)模的重要杠桿，也是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。它主要通過(guò)利息成本的高低發(fā)生作用的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的利率越高，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越大，利潤(rùn)空間越小，便會(huì)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和供給量；反之，則相反。個(gè)人住房貸款利率越高，居民購(gòu)房的成本支出越大，承受能力越低，便會(huì)抑制住房消費(fèi)，反之，則相反?？梢?jiàn)，長(zhǎng)期利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和消費(fèi)需求都會(huì)產(chǎn)生重大影響。1998年以來(lái)，銀行連續(xù)8次降息，使目前的存貸款利率水平都比較低，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起了良好的推動(dòng)作用。 從上述

21、五個(gè)方面的影響因素可以看到，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著高度的依存性，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成部分，它的存在和發(fā)展必須具備一系列的客觀條件，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和增長(zhǎng)速度、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入和消費(fèi)水平、市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)體制和政府的產(chǎn)業(yè)政策等。由于受到這些因素的制約，房地產(chǎn)業(yè)只能在一定的宏觀經(jīng)濟(jì)約束條件下，才能得到健康持續(xù)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如果脫離了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)孤軍突進(jìn)，會(huì)因失去堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)而跌落下來(lái)；但如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也會(huì)拖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后腿。為避免大起大落的情況發(fā)生，在實(shí)踐中應(yīng)正確把握房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)度。

22、 （二）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的反作用 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會(huì)牽制或促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)。從本質(zhì)上說(shuō)，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用所決定的。如果房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)得到部分發(fā)揮，可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；反之，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行失常，如發(fā)展滯后，會(huì)拖國(guó)民經(jīng)濟(jì)后腿，發(fā)展過(guò)快，又容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，造成大量空置，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失調(diào)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的反作用，主要是通過(guò)以下一些經(jīng)濟(jì)變量來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)投資需求，制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素

23、。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，包括房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例及其增長(zhǎng)速度、房地產(chǎn)施工、開(kāi)工、竣工面積及其增長(zhǎng)速度等。在符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的前提下，房地產(chǎn)投資增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，便會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用；但如果超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件的可能性，如資金供應(yīng)緊張，能源、建筑材料、土地資源缺乏保證等，則會(huì)引起投資增速過(guò)快、通貨膨脹、結(jié)構(gòu)失衡、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱等弊端。所以，如何保持房地產(chǎn)投資的合理增長(zhǎng)率，適度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，是一個(gè)值得深入研究的課題，要有長(zhǎng)期的資料積累和經(jīng)驗(yàn)判斷和實(shí)證研究才能得出科學(xué)的結(jié)論。 2、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率是房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r的綜合性指標(biāo)，它反映房地

24、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度。房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率一般以行業(yè)增加值為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)增加值是指一國(guó)在一定時(shí)期內(nèi)（一年）提供的房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的價(jià)值總和。計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的公式為：房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率=計(jì)算期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值/上一年房地產(chǎn)業(yè)增加值×100%。如果房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率快于一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)（指國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）的增長(zhǎng)率，則房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率上升。例如，上海地區(qū)1990年房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重為0.5%，由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，到2004年已提高到8.4%，表明上海的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率有了極大的提高。這種貢獻(xiàn)稱之為直接貢獻(xiàn)率。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效

25、應(yīng)強(qiáng)，還通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是為間接貢獻(xiàn)率。所以，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率應(yīng)把直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率綜合起來(lái)計(jì)算。 3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效率增長(zhǎng)率指標(biāo)主要用來(lái)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出的實(shí)際貢獻(xiàn)。該指標(biāo)一般可以用產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率作為基礎(chǔ)，用投入產(chǎn)出比率進(jìn)行調(diào)整后，通過(guò)當(dāng)年與前一年末值的比較，得出房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的變化狀況。如果產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率上升，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率提高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮正的促進(jìn)作用；反之，如果產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下降，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率降低，則將在一定程度上牽制國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，除了價(jià)值量指標(biāo)外，還可以從使用價(jià)值指標(biāo)來(lái)衡量，如

26、果房地產(chǎn)的品質(zhì)提高，科技含量增加，生態(tài)環(huán)境改善，房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效率提高，也將促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高；反之，則相反。所以，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，一定要十分注意提高經(jīng)濟(jì)效率，從粗放型、數(shù)量型增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)換成質(zhì)量型、效益型增長(zhǎng)方式。 4、房地產(chǎn)信貸規(guī)模 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)金融信貸的依存度很高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，目前企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源中，30%以上為銀行的開(kāi)發(fā)貸款，如果考慮個(gè)人房貸、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款，這一比重將上升到80%。2003年全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)11779.74億元 轉(zhuǎn)引自王世豪：《宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀與趨勢(shì)》，《上海房地》2004年第7期。 。上述情

27、況反映出房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在著互相依存、互相促進(jìn)的緊密關(guān)系，并且通過(guò)房地產(chǎn)金融的發(fā)展制約或促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有巨大影響，進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)信貸絕對(duì)規(guī)模的擴(kuò)大，投資量增加，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，從而房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；反之，則相反。房地產(chǎn)信貸相對(duì)規(guī)模的上升，即房地產(chǎn)信貸在全部銀行信貸中的比例提高，通過(guò)房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的貢獻(xiàn)率上升，從而房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也上升。 5、房地產(chǎn)需求和供給水平 房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，房地產(chǎn)供給是為滿足需求服務(wù)的，房地產(chǎn)需求和供給的變動(dòng)及其供需水平，直接決定房地產(chǎn)業(yè)

28、的發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果房地產(chǎn)需求擴(kuò)大，拉動(dòng)房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，進(jìn)而擴(kuò)大內(nèi)需，從投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；反之，則相反。 同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)又參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的均衡狀況，也會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡產(chǎn)生重大影響。如果房地產(chǎn)供給和需求是平衡的，有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總供給和總需求實(shí)現(xiàn)平衡；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)平衡，也有利于全國(guó)市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)平衡和協(xié)調(diào)發(fā)展。而如果供需失調(diào)，商品房大量空置，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和正常發(fā)展。所以，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的需要。 房地產(chǎn)

29、業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)或牽制作用的分析說(shuō)明，只有保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才能真正發(fā)揮其促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極作用。 三、房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系 房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性。從供給方面看，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和供給的房地產(chǎn)商品具有固定性的特征，自其生產(chǎn)出來(lái)之后不能移動(dòng)，一般而言，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個(gè)地區(qū)的需求；從需求方面看，人們對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求也主要是本地區(qū)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資需求，其銷(xiāo)售對(duì)象和范圍受到極大的區(qū)域性的限制。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種區(qū)域性，因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就特別密切。分析和研究?jī)烧叩年P(guān)系，對(duì)于地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義。

30、房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，同房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，其基本原理是相似的，但區(qū)域性的特征更為明顯和強(qiáng)烈。 一方面，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平很大程度上決定了本地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，才會(huì)拉動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的投資需求，才會(huì)增加對(duì)工業(yè)廠房、商鋪等生產(chǎn)要素的需求，也才能提高居民收入水平，擴(kuò)大對(duì)住房消費(fèi)的需求，從而制約或帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?jiàn)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)必須與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展超越地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，出現(xiàn)過(guò)熱狀況，會(huì)因缺乏市

31、場(chǎng)需求而造成大量空置，損害地區(qū)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展；反之，如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平跟不上地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度也會(huì)受到一定的拖累。地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的這種制約和帶動(dòng)作用，告誡我們房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決不能在各地區(qū)之間作簡(jiǎn)單的類比，而是要從本地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，決定該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度。 此外，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平還受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的影響。地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放度越大，外來(lái)投資就越多，該地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金來(lái)源就更廣泛，商品房供給量也就擴(kuò)大；同時(shí)，開(kāi)放度大，外地及境外人口和公司進(jìn)入就越多，這也會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。而房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的擴(kuò)大，必然促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

32、 另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)，它的增加值占到地區(qū)生產(chǎn)總值的一定比例，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，其對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率提高，必然會(huì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。其次，房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的生產(chǎn)要素。房地產(chǎn)商品不僅是各行各業(yè)的空間載體和物質(zhì)前提，而且廠房、商鋪等還是直接的生產(chǎn)要素，住房也是勞動(dòng)力再生產(chǎn)、勞動(dòng)者素質(zhì)提高必要的物質(zhì)資料。房地產(chǎn)業(yè)所提供的生產(chǎn)要素，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了必要的物質(zhì)條件。再次，房地產(chǎn)業(yè)又是不少地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有關(guān)聯(lián)度大、關(guān)聯(lián)效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，

33、還可以從增加資金積累、合理城市產(chǎn)業(yè)布局、加強(qiáng)城市道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善環(huán)境等方面，帶動(dòng)城市建設(shè)，改變城市面貌。 正確認(rèn)識(shí)和處理房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。中國(guó)國(guó)土遼闊，各地自然條件、資源狀況、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及歷史、文化、人口等各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素各不相同，由此造成了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的狀態(tài)。這種不平衡又導(dǎo)致了各地區(qū)（包括東、中、西部地區(qū)、各省、市、自治區(qū)）的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡。東南沿海地區(qū)，特別是上海、深圳、廣州、北京、天津、江蘇、浙江等地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，其主要原因就在于這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)。同時(shí)，這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，也帶動(dòng)了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的

34、進(jìn)一步發(fā)展，這種良性互動(dòng)的態(tài)勢(shì)，印證了房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)之間的辯證關(guān)系。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，而且還必須與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況相協(xié)調(diào)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與支柱產(chǎn)業(yè) 一、支柱產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵 支柱產(chǎn)業(yè)的概念，在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中又被稱為“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。比較完整地提出這一概念的是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅斯托。1960年羅斯托在出版的《經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段》一書(shū)中，采用部門(mén)分析方法，將國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)按其在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中所作的貢獻(xiàn)劃分為三類，即主要增長(zhǎng)部門(mén)、補(bǔ)充增長(zhǎng)部門(mén)和派生增長(zhǎng)部門(mén)。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)“起飛階段”是一種產(chǎn)業(yè)革命，它直接關(guān)系到生產(chǎn)方法的劇烈變革。在這一階段要建立起

35、能帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)部門(mén)。因?yàn)槠痫w階段需要發(fā)展的產(chǎn)業(yè)很多，但資金十分有限，要實(shí)現(xiàn)起飛，就應(yīng)當(dāng)采取“部門(mén)不平衡發(fā)展”戰(zhàn)略。將有限的資金用于發(fā)展具有聯(lián)系效應(yīng)的主要產(chǎn)業(yè)，建立起“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門(mén)”，通過(guò)主導(dǎo)部門(mén)的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。形成主導(dǎo)部門(mén)的條件是，這個(gè)部門(mén)必須在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位，必須擁有雄厚的資金，必須有技術(shù)創(chuàng)新和迅速應(yīng)用新技術(shù)的能力，必須能夠通過(guò)自身的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)起到帶動(dòng)作用。羅斯托所說(shuō)的“主導(dǎo)部門(mén)”是指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起主要作用的先導(dǎo)部門(mén)，它采用了新技術(shù)，本身有很高的增長(zhǎng)率，并且能對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)產(chǎn)生重大影響，因而，它的優(yōu)先發(fā)展能帶動(dòng)其他各部門(mén)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。主

36、導(dǎo)產(chǎn)業(yè)猶如房屋的支柱，它是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門(mén)，由此，后人普遍把它稱之為支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)際上這一概念已被廣泛應(yīng)用。 《辭?！罚?999年版）“支柱產(chǎn)業(yè)”條目作了如下概括：“支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門(mén)，如房屋的支柱，故稱。有以下特點(diǎn)：（1）擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、在國(guó)民生產(chǎn)總值中占有較大比重。（2）具有較強(qiáng)的市場(chǎng)擴(kuò)張能力和較高的需求彈性。（3）生產(chǎn)率能保持持續(xù)和迅速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭和巨大潛力。（4）能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于擴(kuò)大就業(yè)，提高宏觀經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?！边@是國(guó)內(nèi)對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)較為完整的表述。 綜觀國(guó)內(nèi)外學(xué)者的論述，簡(jiǎn)要概括如下：所謂支柱產(chǎn)業(yè)，是指一國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，該產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP

37、中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間和增長(zhǎng)潛力；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大影響作用的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門(mén)。 這個(gè)定義包括四層涵義： 一是指該產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位,其增加值在GDP中占有較大比重，一般占6%—8％左右。如果達(dá)不到一定比重，就不能顯示該產(chǎn)業(yè)的地位和作用，也就不能成其為支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然支柱產(chǎn)業(yè)的量化也沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，可以高于8％，也可以略低于6％，美國(guó)20世紀(jì)中葉，在把鋼鐵、汽車(chē)、房屋建筑業(yè)稱為三大支柱產(chǎn)業(yè)時(shí)，1960年鋼鐵工業(yè)增加值占GDP的比重為7％，汽車(chē)業(yè)占GDP的比重為6.7％，房屋建筑業(yè)占GDP的比重為5.4％。有一種觀

38、點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重一定要達(dá)到10％才能成為支柱產(chǎn)業(yè)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。事實(shí)上，無(wú)論是國(guó)際國(guó)內(nèi)，在產(chǎn)業(yè)定位時(shí)，并沒(méi)有把某產(chǎn)業(yè)的增加值一定要達(dá)到GDP10％的比重，作為支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，支柱產(chǎn)業(yè)本身也有一個(gè)成長(zhǎng)和發(fā)展過(guò)程，是個(gè)相對(duì)的、動(dòng)態(tài)的概念．我們只能從總體上進(jìn)行量化研究，決不能把它絕對(duì)化。 二是指該產(chǎn)業(yè)的科技含量較高，擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，體現(xiàn)先進(jìn)生產(chǎn)力的要求。一方面，由于其科技含量高的優(yōu)勢(shì)，能吸引數(shù)量更多、質(zhì)量更好的經(jīng)濟(jì)資源和勞動(dòng)要素投入本產(chǎn)業(yè)；另一方面，又能以自身的發(fā)展帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和社會(huì)生產(chǎn)力提高，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。 三是指該產(chǎn)業(yè)具有較大的市場(chǎng)發(fā)展空

39、間和增長(zhǎng)潛力，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中屬于重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要制約因素，作為支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)品必須有旺盛的市場(chǎng)需求支撐，并且有巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，廣闊的增長(zhǎng)空間。一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果其市場(chǎng)容量大，潛在的需求看好，那么，該產(chǎn)業(yè)不但總產(chǎn)量會(huì)持續(xù)增加，而且其生產(chǎn)率水平也會(huì)不斷提高，隨之，該產(chǎn)業(yè)在一國(guó)或地區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也必然上升。一個(gè)產(chǎn)業(yè)是否具有廣闊的發(fā)展前途是能否成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。市場(chǎng)前景越好，生產(chǎn)率水平提高的速度越快；反之，市場(chǎng)前景黯淡，生產(chǎn)率水平的提高就會(huì)受到限制。盡管某一產(chǎn)業(yè)目前在GDP中所占的比重可能較高，但如果市場(chǎng)容量日趨飽和，已沒(méi)有進(jìn)一步發(fā)展

40、的潛力，處于夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的地步，那么，生產(chǎn)率就可能下降，在GDP中的比重相應(yīng)下降，最終將退出支柱產(chǎn)業(yè)行列。而某一產(chǎn)業(yè)即使目前在GDP中的比重不是很高，但由于其市場(chǎng)空間廣闊，發(fā)展?jié)摿艽?，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，其比重必然會(huì)不斷提高，進(jìn)而上升到支柱產(chǎn)業(yè)地位。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質(zhì)量提高很快，人均居住面積已達(dá)10平方米，但同現(xiàn)實(shí)需要相比總體仍屬低下水平，離開(kāi)發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積30萬(wàn)平方米的水平，還有很大差距。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入增加，住宅市場(chǎng)需求的潛力很大，這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 四是指該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。支柱產(chǎn)業(yè)不但自身有較高

41、的生產(chǎn)率水平，而且對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的外部效應(yīng)。任何產(chǎn)業(yè)都不是孤立存在的，而是處在一定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中的，在產(chǎn)業(yè)分工體系中，都必然有一定的聯(lián)系和協(xié)作。作為支柱產(chǎn)業(yè)與一般產(chǎn)業(yè)相比，其顯著的特點(diǎn)是：支柱產(chǎn)業(yè)通常是那些與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大的產(chǎn)業(yè)。從消耗系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)都有較大的數(shù)值。在產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)矩陣系列中，元素越多，說(shuō)明該產(chǎn)業(yè)與別的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的范圍越廣，而消耗系數(shù)的數(shù)值越大，則說(shuō)明聯(lián)系的強(qiáng)度越大。從帶動(dòng)系數(shù)看，支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)存在著緊密的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，有較強(qiáng)的溝通渠道和促進(jìn)作用。支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率相比存在著明顯的優(yōu)勢(shì)，所以支柱產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率的變化，必然會(huì)波及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從

42、而產(chǎn)生外部效應(yīng)，支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外部效應(yīng)通常是正的外部效應(yīng)，也就是說(shuō)，支柱產(chǎn)業(yè)較高的生產(chǎn)率會(huì)傳遞到相關(guān)產(chǎn)業(yè)上，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使各個(gè)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率水平都有不同程度的提升，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化和優(yōu)化，資源配置效率得到整體提高。 二、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的共性和特性 （一）支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征 房地產(chǎn)業(yè)既具有一般支柱產(chǎn)業(yè)的共性，又具有自身的特性。其支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征概括如下： 1、支柱產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)性 支柱產(chǎn)業(yè)是相對(duì)于一般產(chǎn)業(yè)而言的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，總會(huì)有某些產(chǎn)業(yè)的份額迅速增大，以至在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)著舉足輕重的地位，成為經(jīng)濟(jì)生活的主體，主導(dǎo)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，

43、這類產(chǎn)業(yè)就稱為支柱產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)政策的研究中，人們常常運(yùn)用重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的概念，這里要說(shuō)明的是，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是比支柱產(chǎn)業(yè)更廣泛的一個(gè)概念，支柱產(chǎn)業(yè)可以是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，而瓶頸產(chǎn)業(yè)也可以是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，換句話說(shuō)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)也可能不是支柱產(chǎn)業(yè)。只有在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起主導(dǎo)作用的產(chǎn)業(yè)才是支柱產(chǎn)業(yè)。所以兩者不能混用。 2、支柱產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)性 支柱產(chǎn)業(yè)必須擁有技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用新技術(shù)的能力，與別的產(chǎn)業(yè)相比具有較高水平的生產(chǎn)率。社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源流向哪一個(gè)生產(chǎn)部門(mén)是有選擇性的，在一定時(shí)期，總是流向那些能夠最有效地利用經(jīng)濟(jì)資源的部門(mén)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，如果要比別的產(chǎn)業(yè)有更快的增長(zhǎng)速度，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占有較大的比例，必須吸收更多的經(jīng)濟(jì)資源，而要做到這一

44、點(diǎn)，就必須有較高的生產(chǎn)率。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率，其從業(yè)人員能夠創(chuàng)造出比別的行業(yè)更高的價(jià)值，勞動(dòng)要素投入會(huì)得到更大的產(chǎn)出，從而獲得較高的報(bào)酬，以此吸引數(shù)量更多、素質(zhì)更好的勞動(dòng)要素投入到支柱產(chǎn)業(yè)中來(lái)。支柱產(chǎn)業(yè)有較高的資金收益率，足以吸引新的資金投向支柱產(chǎn)業(yè)，而且能把原來(lái)已投到別的產(chǎn)業(yè)的資金吸引過(guò)來(lái)，從而使支柱產(chǎn)業(yè)能夠有足夠的資金保證擴(kuò)張的需要。和別的產(chǎn)業(yè)相比，支柱產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)率提高速度應(yīng)該更快，從而可以使支柱產(chǎn)業(yè)盡快成長(zhǎng)，發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。 3、支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性 從技術(shù)特點(diǎn)來(lái)看，支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)是與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大的產(chǎn)業(yè)，必須能夠通過(guò)自身的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)起到帶動(dòng)作用。這就是說(shuō)，作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不僅

45、自身能夠高速增長(zhǎng)，而且能夠把這種增長(zhǎng)擴(kuò)散到其他部門(mén)，對(duì)其他部門(mén)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生決定性影響。這種影響主要有四種形式：（1）規(guī)模經(jīng)濟(jì)影響。主導(dǎo)部門(mén)的建立可以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在內(nèi)部降低生產(chǎn)和銷(xiāo)售成本，在外部可以擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，提高市場(chǎng)占有率。（2）產(chǎn)生新產(chǎn)業(yè)的影響。主導(dǎo)部門(mén)的建立，為新產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的建立創(chuàng)造了先決條件，有利于新產(chǎn)業(yè)和部門(mén)的發(fā)展。（3）擴(kuò)大出口部門(mén)的影響。主導(dǎo)部門(mén)的發(fā)展可以擴(kuò)大出口，換取外匯，從而為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更多的國(guó)外資源。（4）帶動(dòng)影響。由于支柱產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，發(fā)揮著主導(dǎo)作用，它的發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，運(yùn)用乘數(shù)效應(yīng)促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 4、支柱產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)性 支柱產(chǎn)業(yè)

46、不是一成不變的，而是根據(jù)不同的發(fā)展階段和條件不斷演變的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于不斷地演變的過(guò)程中，到某一階段，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)會(huì)因市場(chǎng)需求的變化和科學(xué)技術(shù)的演變，逐漸衰退，所處地位和作用下降，隨之退出支柱產(chǎn)業(yè)行業(yè)。如美國(guó)的鋼鐵業(yè)、中國(guó)的紡織行業(yè)就是如此。而隨著技術(shù)進(jìn)步，新興產(chǎn)業(yè)則相繼涌現(xiàn)并發(fā)展壯大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用上升，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。如電子業(yè)、信息業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)上升為支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)作為新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，上升為支柱產(chǎn)業(yè)也有其客觀必然性。 5、支柱產(chǎn)業(yè)的差異性 支柱產(chǎn)業(yè)在不同國(guó)家和地區(qū)也是有區(qū)別的。受地理環(huán)境、資源條件、技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的制約，產(chǎn)業(yè)構(gòu)

47、成和各產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、作用必然產(chǎn)生差異，某一產(chǎn)業(yè)在有些國(guó)家和地區(qū)可以成為支柱產(chǎn)業(yè)，而在另一些國(guó)家和地區(qū)則根本不可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。如汽車(chē)業(yè)至今只有少數(shù)幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家把它列為支柱產(chǎn)業(yè)；同樣，旅游業(yè)也只有在旅游資源豐富的國(guó)家才能成為支柱產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)同一國(guó)或一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，也有密切的聯(lián)系。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到較高程度的時(shí)候，客觀條件已經(jīng)具備，房地產(chǎn)業(yè)才能成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。從各國(guó)、各地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，正確地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位是十分重要的。 （三）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的特性 房地產(chǎn)業(yè)不僅具有支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征，同時(shí)，又由于其本身的特點(diǎn)，呈現(xiàn)出一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

48、性 一國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在著許多相互聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體，而各產(chǎn)業(yè)的地位和作用又有所不同。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這是因?yàn)椋谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)提供的商品和勞務(wù)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重屬性，房地產(chǎn)既是人民生活的基本要素，又是社會(huì)生產(chǎn)的基本要素。在房地產(chǎn)中住宅占80％左右，而住宅是滿足人們居住需要的最基本的生活資料，也是衣、食、住、行中開(kāi)支最大的消費(fèi)項(xiàng)目，是基礎(chǔ)性的生活資料。同時(shí)，房地產(chǎn)作為社會(huì)生產(chǎn)的基本要素，貫穿于社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為不可缺少的物質(zhì)載體。如工業(yè)生產(chǎn)必需有廠房，商業(yè)經(jīng)營(yíng)必需有營(yíng)業(yè)用房，各類人員的辦公必需有辦公樓，其他如文化、教育、衛(wèi)生

49、、體育等也必需有活動(dòng)場(chǎng)所。 可見(jiàn)，房地產(chǎn)是任何社會(huì)活動(dòng)所必需的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件，屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。這種堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性地位，決定了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，可以充分發(fā)揮其獨(dú)特的主導(dǎo)性作用。 2、顯著的先導(dǎo)性 社會(huì)再生產(chǎn)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須遵循一定的程序才能保持良性循環(huán)。而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)又起著先導(dǎo)作用。特別是在城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中表現(xiàn)尤為明顯。城市開(kāi)發(fā)首先要進(jìn)行道路、交通、橋梁、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；發(fā)展工業(yè)必需建設(shè)廠房；繁榮商業(yè)必需有商業(yè)樓；其他如文化、教育、體育、衛(wèi)生業(yè)的建立與發(fā)展，也離不開(kāi)一定的用房。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)先行，是城市開(kāi)發(fā)的普遍規(guī)律。深圳特區(qū)、上海的浦東新

50、區(qū)開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，充分證明了這一點(diǎn)。中國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)起飛階段，城市建設(shè)蓬蓬勃勃地展開(kāi)，促使房地產(chǎn)業(yè)以空前的速度迅速發(fā)展，帶動(dòng)了城市建設(shè)日新月異，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性作用得到充分體現(xiàn)。這種先導(dǎo)性是其他支柱產(chǎn)業(yè)所不完全具備的，運(yùn)用房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性，就可以充分發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。 3、高度的關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)涉及的元素非常多。建筑材料又是多種多樣，產(chǎn)業(yè)消耗系數(shù)很大，直接和間接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)特別多，由此決定了其產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度也特別強(qiáng)，它的前瞻效應(yīng)、后續(xù)效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)非常突出，波及面很廣。首先，帶動(dòng)建

51、筑業(yè)的發(fā)展；其次，帶動(dòng)鋼鐵、水泥、木材、化工、玻璃等建筑材料和機(jī)械工業(yè)的發(fā)展；再次帶動(dòng)配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和整個(gè)城市建設(shè)的發(fā)展，使與房地產(chǎn)相配套的道路、交通、管道、水電、通信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化教育等相應(yīng)增長(zhǎng)；最后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)裝潢業(yè)和相關(guān)的消費(fèi)品工業(yè)的發(fā)展，特別是住宅內(nèi)的廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、廳堂布置，家具、家用電器、通信設(shè)備等日常生活用品需求的急增。一般估算，其產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多達(dá)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)，本身具備了支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用，近幾年在中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值8％左右的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動(dòng)的貢獻(xiàn)率約占2個(gè)百分點(diǎn)。 4、永續(xù)的持久性 無(wú)論何時(shí)何地

52、，過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)，房地產(chǎn)始終是社會(huì)生產(chǎn)和人民生活的基本物質(zhì)要素，是不可缺少的物質(zhì)條件。有些支柱產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展有一定的時(shí)段性，到一定階段，受市場(chǎng)需求技術(shù)條件的變化，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用會(huì)下降，退出支柱產(chǎn)業(yè)行列。而房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用具有永續(xù)的持久性。以住宅業(yè)為例，隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的住房需求層次會(huì)不斷提高，從保障型、小康型向舒適型、享受型發(fā)展，住宅的功能不斷擴(kuò)展，科技含量不斷增加，居住生活趨向越來(lái)越高檔。有的住宅陳舊了，會(huì)被拆除重建新的更高檔的住宅。作為生產(chǎn)要素的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、辦公樓、文化教育、衛(wèi)生、體育等用房，也是如此，會(huì)不斷地更新?lián)Q代，這種更新?lián)Q代永無(wú)止境。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)

53、是社會(huì)生產(chǎn)和人民生活不可替代的基本要素，它只會(huì)隨全社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展不斷改進(jìn)提高，決不會(huì)趨于削弱。由此，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和作用將進(jìn)一步得到加強(qiáng)。 5、明顯的差異性 一般支柱產(chǎn)業(yè)在各國(guó)和各地區(qū)之間存在一定的差異性。而由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有空間的固定性，因此作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度在國(guó)與國(guó)、地區(qū)與地區(qū)之間，呈現(xiàn)出更加突出的差異性。首先是市場(chǎng)供需的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，決定了它不能像其他商品一樣在地區(qū)之間任意流動(dòng)，供求范圍及其協(xié)調(diào)被限制在特定地區(qū)，從而使地區(qū)的供需市場(chǎng)具有明顯的差異性。其次是價(jià)格的差異性。房地產(chǎn)空間的固定性，使得區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的極為重要的因素，不僅各地

54、區(qū)，即使在同一城市不同地段的房地產(chǎn)價(jià)格也有明顯差異。再次是資源配置的差異性。由于房地產(chǎn)流動(dòng)的不充分性、價(jià)格的差異性，造成房地產(chǎn)資源配置緩慢，缺乏足夠的彈性，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)具有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。這一特點(diǎn)決定了我國(guó)各地區(qū)、各大城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟程度存在較大差異，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用也大不相同，因此進(jìn)入支柱產(chǎn)業(yè)行列也必然有先有后，不可能完全一致。在一些經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)繁榮的大城市可能率先成為支柱產(chǎn)業(yè)，然后在全國(guó)成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。 三、培育房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件和途徑 （一）房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件 從世界發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一般規(guī)律來(lái)看，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，隨

55、著其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用的增強(qiáng)，必然逐步成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)也正在經(jīng)歷這個(gè)過(guò)程，其中少數(shù)大城市已確立房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，如2001年上海市在制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃（2001～2005）中，首創(chuàng)先河把房地產(chǎn)定位于新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一。從全國(guó)來(lái)看，也已基本具備了支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展條件，2003年8月12日在國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中，已正式確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！? 把房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)的主要依據(jù)是： 1、房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長(zhǎng)幅度，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著提高 從支柱產(chǎn)業(yè)

56、的定義來(lái)看，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較高比重，是確立其支柱產(chǎn)業(yè)地位并發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用的最基本條件。近十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到初步發(fā)展、快速發(fā)展，已進(jìn)入繁榮階段，其發(fā)展速度接近全部經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)的2倍。由此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重迅速上升，從20世紀(jì)90年代初的2%左右，上升到2003年7%左右。據(jù)中國(guó)人民銀行的測(cè)算顯示，2001年中國(guó)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.3 個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率約0.6至1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)年GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1.9至2.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重達(dá)到6%～8%時(shí)就成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)有的數(shù)據(jù)表

57、明已具備了支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件。 轉(zhuǎn)引自向然浩：《城鎮(zhèn)居民住房面積增加居住質(zhì)量改善》，2002年10月6日《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)保持較大 規(guī)模，銷(xiāo)售量迅速上升 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模及其在全國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模中所占的比重，也是確立支柱產(chǎn)業(yè)地位的重要依據(jù)。由于市場(chǎng)需求的拉動(dòng)，中國(guó)的房地產(chǎn)投資迅速擴(kuò)大，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)已達(dá)到相當(dāng)大規(guī)模。特別是住宅建設(shè)突飛猛進(jìn)，從住宅建設(shè)投資和竣工面積來(lái)看，1990年全國(guó)住宅建設(shè)完成投資297億多元，竣工面積1億平方米；1994年全國(guó)住宅建設(shè)完成投資2487.8億元，竣工面積突破2億平方米。進(jìn)入“九五”期間，住宅建設(shè)年完成投資接連突破3000億元到5000億元大關(guān)，年

58、竣工面積也相繼跨上了3億、4億、5億、6億平方米新臺(tái)階。2001年住宅建設(shè)完成投資更是達(dá)到6245億元，竣工住宅面積更是突破7億平方米，達(dá)到7.25億平方米。這五年中，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積合計(jì)約34億平方米，年均住宅竣工面積6.8億平方米 轉(zhuǎn)引自謝然浩：《住宅建設(shè)告別短缺奔小康》，2004年11月4日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》。 。近年來(lái)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，以2003年為例，全年房地產(chǎn)投資額已達(dá)10106.12億元，比2003年增長(zhǎng)29.7%，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的比重為18%；全國(guó)商品房施工面積達(dá)116907.46萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積54319.10萬(wàn)平方米，竣工面積39509.75

59、萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積32247.24萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額達(dá)到7670.90萬(wàn)平方米。（詳見(jiàn)表11.1） 表11.1 2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況 實(shí)際完成 比去年同期增長(zhǎng) （%） 比重 （%） 一、投資完成額（億元） 10106.12 29.7 100.0 按工程用途分 住宅 6782.41 28.6 67.1 辦公樓 508.64 34.2 5.0 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1277.48 37.6 12.6 其他 1537.59 32.0 15.2 二、本年資金來(lái)源合計(jì)（億元） 13128.22 37.6 100

60、.0 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金 11.14 -6.0 0.1 國(guó)內(nèi)貸款 3125.14 45.4 23.8 債券 0.34 -86.0 0.0 利用外資 184.45 17.9 1.4 其中：外商直接投資 114.08 0.1 0.9 自籌資金 3758.24 38.1 28.6 其中：企、事業(yè)單位自有資金 2032.76 35.8 15.5 其他資金 6048.91 34.4 46.1 其中：定金及預(yù)付款 5085.22 38.1 38.7 三、各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)（億元） 1610.64 23.7 四、土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方

61、米） 1、本年購(gòu)置土地面積 36965.03 21.5 2、完成開(kāi)發(fā)土地面積 20853.75 20.2 五、商品房建筑、銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 1、施工面積 116907.46 26.0 其中：新開(kāi)工面積 54319.10 285 2、竣工面積 39509.75 21.5 3、銷(xiāo)售面積 32247.24 29.1 六、商品房銷(xiāo)售額（億元） 7670.90 34.1 100.0 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人 7092.78 35.8 92.5 資料來(lái)源：2004年3月10日國(guó)家信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)編

62、《房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)》（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 3、住房消費(fèi)熱點(diǎn)形成，商品房市場(chǎng)需求旺盛，潛力巨大 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，住房消費(fèi)在家庭消費(fèi)支出中的比重迅速上升；同時(shí)，住房制度改革的深化也促使居民購(gòu)買(mǎi)商品住房；加上住房消費(fèi)信貸的支持又提高了購(gòu)房能力。在這些綜合因素的作用下，住房消費(fèi)已成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，商品房的銷(xiāo)售面積大幅度增加。以2003年為例，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的32247.24萬(wàn)平方米，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的已占90%以上。目前中國(guó)的城市人口已達(dá)5億，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市化率將上升到50%～60%新增城鎮(zhèn)人口迫切需要解決住房問(wèn)題，而原有的城鎮(zhèn)居民也需要進(jìn)一步改善居住條件，

63、人均居住面積如果從現(xiàn)有的10萬(wàn)平方米提高到20平方米，還需要增加住房總面積一倍以上。可見(jiàn)，住房市場(chǎng)需求的潛力巨大，初步估計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起碼有20年的繁榮期。 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本形成，逐步完善 市場(chǎng)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的載體。經(jīng)過(guò)10多年的改革和發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系從建立、發(fā)展到逐步完善，已基本形成。從市場(chǎng)體系的客體來(lái)看，城市土地使用制度改革取得重大進(jìn)展，已建立起國(guó)有土地使用權(quán)有償有期限轉(zhuǎn)讓的制度，招標(biāo)、拍賣(mài)成為主要的土地使用權(quán)出讓方式，土地市場(chǎng)已基本形成。通過(guò)城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是住房分配貨幣化改革，已停止住房實(shí)物福利分配，基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了空前繁榮局面。

64、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)蓬勃發(fā)展，咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等中介服務(wù)已初具規(guī)模，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)逐步健全。適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融從無(wú)到有、從小到大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款品種不斷增多，發(fā)揮了支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大作用，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也已基本形成。物業(yè)管理面迅速擴(kuò)大，已涵蓋全部物業(yè)的36%，物業(yè)管理市場(chǎng)正在不斷發(fā)展中逐步完善。再?gòu)氖袌?chǎng)體系的層次來(lái)看，一、二、三級(jí)市場(chǎng)三個(gè)層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系也已基本形成。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)迅速發(fā)展并逐步完善；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即新增商品房市場(chǎng)，規(guī)模龐大，市場(chǎng)交易繁榮；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中存量房市場(chǎng)交易十分活躍，交易量快速增

65、長(zhǎng)，在上海等一些大城市中已與增量房交易量基本持平，正在逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。從總體看，一個(gè)多層次、全方位、競(jìng)爭(zhēng)的、開(kāi)放的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已基本建立起來(lái)，這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步成熟的重要標(biāo)志。 5、房地產(chǎn)行業(yè)管理進(jìn)一步完善和加強(qiáng)，市場(chǎng)運(yùn)行秩序逐步規(guī)范 適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，國(guó)家在深化改革過(guò)程中，制定了一系列法規(guī)、政策和配套措施，使房地產(chǎn)行業(yè)管理逐步加強(qiáng)，并進(jìn)一步完善，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、流通、消費(fèi)、服務(wù)等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行政資分開(kāi)、政企分開(kāi)，股份化、民營(yíng)化改制取得重大進(jìn)展。同時(shí)加快法制建設(shè)，進(jìn)一步完善行業(yè)管理規(guī)范。隨著政府機(jī)制改革的深化，政府職能轉(zhuǎn)換

66、，減少審批，強(qiáng)化了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法律手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。依照相關(guān)法律整頓土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)秩序，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序逐步得到規(guī)范。 從上述五個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已基本具備了支柱產(chǎn)業(yè)的條件。明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 （二）強(qiáng)化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的途徑 雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已具備了支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件，但仍然存在著不少薄弱環(huán)節(jié)，還需要進(jìn)一步培育和強(qiáng)化。主要措施是： 1、拓寬行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率 作為成熟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值在GDP中的比重一般應(yīng)達(dá)到9%～10%。而目前中國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP中的比重仍偏低。問(wèn)題在于房地產(chǎn)增加值中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占的比重大，而中介服務(wù)、物業(yè)管理等占的比重相對(duì)較低。因此，要增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，必須擴(kuò)大住宅市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，著重從以下幾方面拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)： （1）保持房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)適度的增長(zhǎng)率。從長(zhǎng)期來(lái)看，住宅市場(chǎng)需求的潛力還是很大的，包括城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求、舊城區(qū)改造動(dòng)拆遷的引致性需求、城市化新增城市人口的住房需求等，