土地增值稅清算鑒證報(bào)告規(guī)范要求手冊(cè).doc
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1、土地增值稅清算鑒證報(bào)告規(guī)范要求一、 鑒證報(bào)告正文樣本土地增值稅清算鑒證報(bào)告*鑒字*號(hào)*(委托單位):我們接受委托,于*年*月*日至*年*月*日對(duì)(被鑒證單位)*項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證審核。(被鑒證單位)的責(zé)任是對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅清算所有重大事項(xiàng)的合法性、合規(guī)性和準(zhǔn)確性發(fā)表鑒證意見(jiàn)。在審核過(guò)程中,我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)政策規(guī)定,按照土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和江蘇省土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)規(guī)程的要求,實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。經(jīng)審核,我們
2、認(rèn)為:(被鑒證單位)*項(xiàng)目已具備土地增值稅清算條件,截至*年*月*日該項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目金額、土地增值稅稅額分別為:1收入總額:*元;2扣除項(xiàng)目金額:* 元;3增值額:* 元;4增值率(增值額與扣除金額之比):*%;5適用稅率:*%;6應(yīng)繳土地增值稅稅額:* 元;7已繳土地增值稅稅額:* 元;8應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅稅額:* 元。本鑒證報(bào)告僅供貴公司向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算審批之用,不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定,鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。*稅務(wù)師事務(wù)所(蓋章)稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)(簽名或蓋章)中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師:(蓋章)地址: 報(bào)告日期:*年*月*日 附件:1、
3、土地增值稅清算鑒證報(bào)告說(shuō)明; 2、土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表。具體包括:(1)土地增值稅清算稅款鑒證主表;(2)與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表(附表一);(3)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入審核調(diào)整明細(xì)表(附表二);(4)扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表(附表三);(5)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表(附表四);(6)土地增值稅繳納情況審核匯總表(附表五);3、稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件。二、土地增值稅清算鑒證報(bào)告說(shuō)明樣本及披露要求(一)企業(yè)基本情況1、成立日期:2、稅務(wù)登記證號(hào):3、地 址:4、法人代表:5、注冊(cè)資本:6、投資總額:7、企業(yè)類(lèi)型:8、經(jīng)營(yíng)范
4、圍:9、其他:(二)項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目地址:2、項(xiàng)目概況。列明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶(hù)回遷面積、公共配套面積、可售面積。4、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況。列明取得預(yù)售許可證情況,實(shí)際開(kāi)始銷(xiāo)售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積,已售面積占可售面積比例等,尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品目前現(xiàn)狀。(三)主要會(huì)計(jì)政策(年度之間或本年度內(nèi)發(fā)生變化或與稅收處理有差異的應(yīng)逐項(xiàng)說(shuō)明。)1、會(huì)計(jì)制度公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度及有關(guān)規(guī)定。2.、會(huì)計(jì)年度公司會(huì)計(jì)年度自公歷1月1日起至12月31日止。3、記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則公司以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ),以歷史成本為計(jì)價(jià)原則。4、開(kāi)
5、發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)5、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)6、主要內(nèi)部控制制度(四)審核情況說(shuō)明(披露的基本原則:重點(diǎn)披露江蘇省土地增值稅清算規(guī)范中提及的審核要點(diǎn),發(fā)生的納稅調(diào)整事項(xiàng)必須詳細(xì)披露。)1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的審核說(shuō)明轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,其中:包括貨幣收入*元、實(shí)物收入*元、其他收入*元。 2、扣除項(xiàng)目的審核的審核說(shuō)明(1)取得土地使用權(quán)所支付金額的審核說(shuō)明取得土地使用權(quán)所支付的金額賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(2)土地征用及拆遷償費(fèi)的審核說(shuō)明土地征用及拆遷償費(fèi)賬載金額*元,由于原因
6、,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(3)前期工程費(fèi)的審核說(shuō)明前期工程費(fèi)賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(4)建筑安裝工程費(fèi)的審核說(shuō)明建筑安裝工程費(fèi)賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(5)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核說(shuō)明基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(6)公共配套設(shè)施費(fèi)的審核說(shuō)明公共配套設(shè)施費(fèi)賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(7)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的審核
7、說(shuō)明開(kāi)發(fā)間接費(fèi)賬載金額*元,由于原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,調(diào)整后的審定數(shù)*元,累計(jì)已售面積可扣除數(shù)*元。(8)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核說(shuō)明A、本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中,借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的,應(yīng)據(jù)實(shí)扣除,扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開(kāi)發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此,貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。B、本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中,借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開(kāi)發(fā)成本 元之和的10%扣除 元。因此,貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元。(9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核說(shuō)明扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加
8、 *元,其中:營(yíng)業(yè)稅*元、城市維護(hù)建設(shè)稅*元、教育費(fèi)附加*元。(10)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核說(shuō)明貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定,允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開(kāi)發(fā)成本 元之和的20%加計(jì)扣除。因此,貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元。3、應(yīng)納稅額的審核說(shuō)明(1)確認(rèn)的增值額為*元。(2)增值率(增值額與扣除金額之比):*%;(3)適用稅率:*%;(4)應(yīng)繳土地增值稅稅額:*元(5)已繳土地增值稅為*元(6)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為*元。三、土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表(樣表)13土地增值稅清算稅款鑒證主表稅款所屬時(shí)間: 年 月 日至 年 月 日 填表日期: 年 月 日納稅人識(shí)別碼:
9、 清算日: 年 月 日項(xiàng)目: 單位:元、平方米計(jì)委立項(xiàng)批文 立項(xiàng)時(shí)間 計(jì)劃總投資 計(jì)劃建筑面積 用途 完工時(shí)間 可售面積(來(lái)源于附表一)單元(套)每平方造價(jià)預(yù)售時(shí)間 已售面積(來(lái)源于附表一)已售單元自用面積每平方售價(jià)其中最高價(jià)最低價(jià)平均價(jià)項(xiàng) 目行次審定數(shù)一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)收入總額1=2+3+41其 中貨幣收入2(來(lái)源于附表二)實(shí)物收入3(來(lái)源于附表二)其他收入4(來(lái)源于附表二)二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)5=6+7+8+15+18+2451.取得土地使用權(quán)所支付的金額6(來(lái)源于附表三)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本7=8+9+11+12+13+147其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)8(來(lái)源于附表三)前期工程費(fèi)9(
10、來(lái)源于附表三)其中:政府代收費(fèi)用10(來(lái)源于附表三)建筑安裝工程費(fèi)11(來(lái)源于附表三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12(來(lái)源于附表三)公共配套設(shè)施費(fèi)13(來(lái)源于附表三)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用14(來(lái)源于附表三)3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用15=16+1715其中利息支出16(來(lái)源于附表三)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用17=(6+7-10)5%174.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等18=19+20+21+22+2318其中營(yíng)業(yè)稅19(來(lái)源于附表四)城市維護(hù)建設(shè)稅20(來(lái)源于附表四)教育費(fèi)附加21(來(lái)源于附表四)22235.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目24=(6+7-10)20%24三、增值額25=1-525四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(%)26=255
11、26五、適用稅率(%)27六、速算扣除系數(shù)(%)28七、應(yīng)繳土地增值稅稅額28=252752829八、免繳土地增值稅稅款30八、已繳土地增值稅稅額31(來(lái)源于附表五)九、應(yīng)補(bǔ)(退)土地增值稅稅額32=29-30-3132說(shuō)明:1、按項(xiàng)目填寫(xiě)清算主表和附表,清算項(xiàng)目中有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的要單獨(dú)計(jì)算增值額、單獨(dú)填寫(xiě)一張土地增值稅清算稅款鑒證主表。2、政府代收費(fèi)用單獨(dú)列出一行,便于加計(jì)扣除時(shí)的計(jì)算。3、本表中數(shù)字來(lái)源于相應(yīng)附表。附表一與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表填報(bào)單位(蓋章): 項(xiàng)目 : 填報(bào)日期: 年 月 日 單位:平方米項(xiàng)目行次普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其他類(lèi)型房屋合計(jì)住宅商鋪車(chē)庫(kù)辦公樓會(huì)所學(xué)校等公共配套設(shè)施
12、其他小計(jì)123456789=2+3+4+5+6+7+810=1+9使用土地面積1總建筑面積2可售建筑面積3已售建筑面積4已售比例5說(shuō)明:從納稅人的有關(guān)資料中可以取得不同的面積數(shù)據(jù),如權(quán)屬證、房產(chǎn)證、發(fā)展改革委員會(huì)(計(jì)劃委員會(huì))文件、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷(xiāo)售記錄、銷(xiāo)售合同等。當(dāng)獲取相同性質(zhì)的上述面積數(shù)據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí),一般按照外部證據(jù)比企業(yè)內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則確定適當(dāng)?shù)拿娣e作為分配標(biāo)準(zhǔn)。附表二轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入審核調(diào)整明細(xì)表填報(bào)單位(蓋章): 填表日期: 年 月 日 單位:元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)稅款所屬時(shí)間: 年 月 日至 年 月 日序號(hào)項(xiàng) 目帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123
13、=2+(-)11現(xiàn)金收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3其他類(lèi)型房屋4小計(jì) 4=1+2+35實(shí)物收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)6普通標(biāo)準(zhǔn)住宅7其他類(lèi)型房屋8小計(jì)8=5+6+79其他收入轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)10普通標(biāo)準(zhǔn)住宅11其他類(lèi)型房屋12小計(jì)12=9+10+1113合計(jì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)13=1+5+914普通標(biāo)準(zhǔn)住宅14=2+6+1015其他類(lèi)型房屋15=3+7+1116總計(jì)16=13+14+15說(shuō)明:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房屋的銷(xiāo)售收入分別計(jì)算,分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類(lèi)型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算鑒證主表中。附表三扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表填報(bào)單位(蓋章): 項(xiàng)目 填表日期: 年 月 日 單位:元、平方米行 次
14、 項(xiàng) 目賬載金額調(diào)整數(shù)審定總成本可售建筑 (土地)面積單位造價(jià)累計(jì)已售其他類(lèi)型住宅(土地)面積累計(jì)已售其他類(lèi)型住宅(土地)的銷(xiāo)售成本累計(jì)已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積累計(jì)已售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售成本123=2-145=3/467=6*589=8*51一、取得土地使用權(quán)所支付的金額*2二、開(kāi)發(fā)成本2=3+4+6+7+8*3土地征用及拆遷補(bǔ)償*4前期工程費(fèi)*5其中:政府代收費(fèi)用6建筑安裝工程費(fèi)*7基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)*8公共配套設(shè)施費(fèi)*9開(kāi)發(fā)間接費(fèi)*10三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用*11利息支出*12*13合 計(jì)13=1+2+10說(shuō)明:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房屋的銷(xiāo)售成本分別計(jì)算,分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類(lèi)型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算
15、鑒證主表中。附表四與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表填表日期: 年 月 日 單位:元納稅人名稱(chēng)(蓋章)項(xiàng)目:納稅起止時(shí)間行次稅種計(jì)稅、費(fèi)基數(shù)應(yīng)納稅、費(fèi)金額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)1456=5+(-)411、營(yíng)業(yè)稅土地使用權(quán)2普通標(biāo)準(zhǔn)住房3其他類(lèi)型房屋4本項(xiàng)合計(jì)4=1+2+352、城市維護(hù)建設(shè)稅土地使用權(quán)6普通標(biāo)準(zhǔn)住房7其他類(lèi)型房屋8本項(xiàng)合計(jì)8=5+6+793、教育費(fèi)附加土地使用權(quán)10普通標(biāo)準(zhǔn)住房11其他類(lèi)型房屋12本項(xiàng)合計(jì)12=9+10+11134、其他土地使用權(quán)14普通標(biāo)準(zhǔn)住房15其他類(lèi)型房屋16本項(xiàng)合計(jì)16=13+14+1517合計(jì)17=4+8+12+16說(shuō)明:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房屋的銷(xiāo)售稅金分別計(jì)算,分別轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓土地、其他類(lèi)型房屋、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的清算鑒證主表中。附表五土地增值稅繳納情況審核匯總表填報(bào)單位(蓋章): 填表日期:年月日 單位:元項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址納稅起止時(shí)間行次稅款入庫(kù)日期繳款書(shū)號(hào)碼金 額帳載金額中介審定數(shù)調(diào)整數(shù)123=2+(-)11234567891011121314151617181920212223242526合 計(jì)說(shuō)明:根據(jù)實(shí)際繳納的完稅憑證錄入,多個(gè)項(xiàng)目的要附說(shuō)明,說(shuō)明合計(jì)數(shù)中清算項(xiàng)目已繳稅款。
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