房地產(chǎn)估價(jià)師真題解析二.doc

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1、2016年真題解析一、單項(xiàng)選擇題1.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C.不應(yīng)采用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過嚴(yán)格履行估價(jià)程序來減小估價(jià)誤差正確答案B答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。實(shí)際成交價(jià)格可能存在價(jià)格扭曲失真，不一定是正常成交價(jià)格，所以一般不作為判斷誤差的標(biāo)準(zhǔn)。參見教材P10。2.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)

2、值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響正確答案B答案解析本題考查的是估價(jià)結(jié)果。B不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見。違背職業(yè)道德的行為。參見教材P36。3.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是（）。A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B.各種估價(jià)方法都有一定的局限性C.各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法正確答案B答案解析本題考查的是估價(jià)方法。要求在估價(jià)中盡量采用

3、多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限。參見教材P36。4.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案D答案解析本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。D物業(yè)管理改善屬于投資性增值。參見教材P67。5.下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35公里B.估價(jià)對(duì)象

4、東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。D是交通情況的描述，和位置情況的描述是平行關(guān)系。參見教材P7980。6.下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是（）。A.消費(fèi)者的收入水平增加B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲正確答案C答案解析本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，需求減少。C開發(fā)成本上升，會(huì)減少供給。成本上升傳導(dǎo)

5、到價(jià)格上漲，會(huì)抑制需求。參見教材P113。7.購(gòu)買一套建筑面積為120m2，單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付正確答案D答案解析本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。A延遲付款，B給予折扣，C也是延遲付款。名義價(jià)格都是高于實(shí)際價(jià)格的。D貸款需要償還利息，其名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相等，都是216萬元。參見教材P106107。8.距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡(jiǎn)

6、單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案D答案解析本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離是更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。9.下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（）。A.朝向B.保溫C.隔音D.戶型正確答案A答案解析本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。朝向是區(qū)位因素。參見教材P133。10.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況C.以公益為目的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估

7、價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格正確答案D答案解析本題考查的是合法原則。合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。參見教材P156。11.評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況正確答案B答案解析本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：（1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（2）估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用

8、途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P163。12.某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計(jì)值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無法定優(yōu)先受償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為（）萬元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59正確答案A答案解析本題考查的是謹(jǐn)慎原則。遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。4.2/6%11/（16%）3057.81。參見教材P171。13.評(píng)估建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，下列交易實(shí)例中最適合作為

9、可比實(shí)例的是（）。交易實(shí)例建筑面積（m2）用途成交價(jià)格（元/m2）成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁正確答案B答案解析本題考查的是可比實(shí)例?？杀葘?shí)例是類似房地產(chǎn)中真實(shí)成交且符合一定條件的，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。B是最適合的，按照現(xiàn)在的估價(jià)規(guī)范，A也可以

10、選擇。但不是最佳的。參見教材P182。14.賣方5年前以貸款方式購(gòu)買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款，若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%。則該住宅的正常成交價(jià)格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282 D.10539正確答案B答案解析本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)尚未償還的貸款本金45（15/15）30萬元；買方實(shí)際支付30+50=80萬元；正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格（3050）/（16%）

11、/851.0013萬元/m210013元/m2。參見教材P187。15.關(guān)于比較法運(yùn)用的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價(jià)B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價(jià)結(jié)果越合理正確答案D答案解析本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。A，比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；B，有特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正；C，掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行

12、情的參考；D錯(cuò)誤，需修正或調(diào)整的因素越多，說明可比實(shí)例的可比性越差，估價(jià)結(jié)果越不合理。16.甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀袌?chǎng)價(jià)格分別為50萬元和70萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬元，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是（）萬元。A.050B.5065C.5080D.62.5150正確答案C答案解析本題考查的是相鄰地塊合并增值。；甲乙兩宗地合并后增值150（5070）30萬元；甲分享增值的部分3050/（50+70）=12.5；土地甲的擁有者合理的要價(jià)范圍應(yīng)該是50-62.5萬元；可要價(jià)范圍是50-80萬元。參見教材P192。17.某寫字樓持

13、有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)持有至5年末出售時(shí)的總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)率為6%，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)值為（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正確答案A答案解析本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。持有+轉(zhuǎn)售模式；報(bào)酬率Y6%6%25%7.5%V400（130%）/7.5%11/（17.5%）56000（16%）/（17.5%）55061.438萬元。參見教材P234、265。 18.關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性

14、決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變正確答案C答案解析本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。A是自然壽命；B經(jīng)濟(jì)壽命都是短于自然壽命的；D更新改造后，經(jīng)濟(jì)壽命也可能延長(zhǎng)。參見教材P239。19.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于（）。A.無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C.無

15、租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D.出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值正確答案A答案解析本題考查的是出租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值（也稱有租約限制價(jià)值）；無租約限制價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值；有租約限制價(jià)值無租約限制價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值。參見教材P99。20.運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是（）。A.能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B.所取得的報(bào)酬率是利用過去的數(shù)量求取的C.利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差D.可比實(shí)例采用了典型買者和賣者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整正確答案B答案解析本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中

16、過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P265。21.某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00正確答案C答案解析本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益建筑物現(xiàn)值建筑物的資本化率20012%24；土地的年收益602436；土地的價(jià)值36（P/A，6%，30）361/6%11/（16%）30495.53。房地產(chǎn)價(jià)值200495.53695.53萬元。參見教材P277。22.某新建房地產(chǎn)的土地取得成

17、本為200萬元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為（）萬元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84正確答案C答案解析本題考查的是重新購(gòu)建價(jià)格成本。V200500503%V6%V（200500503%V）15%；V952.512萬元。參見教材P298。23.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90

18、%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案A答案解析30000.94/1.2280090%4870元/m2。24.通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除（）。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費(fèi)D.房屋保險(xiǎn)費(fèi)正確答案C答案解析本題考查的是凈收益的測(cè)算。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。不包括：抵押貸款還本付息額、房屋折舊費(fèi)、改擴(kuò)建支出、所得稅。參見教材P253。25.某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面

19、積計(jì)算的土地重新購(gòu)建價(jià)格和建筑重新購(gòu)建價(jià)格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前該房屋門窗，墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元，若土地報(bào)酬率為6%，則該住宅的成本價(jià)格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00正確答案B答案解析本題考查的是成本法。房地產(chǎn)價(jià)值土地重新購(gòu)建價(jià)格（成本）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格（成本）折舊（50003500）1605000080000600001170000元。參見教材P299。26.下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是（）。A.寫字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐

20、蝕C.住宅庫(kù)存量過大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降正確答案A答案解析本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。A功能落后的折舊；BD都是物質(zhì)折舊；C是經(jīng)濟(jì)折舊。參見教材P312。27.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的說法，正確的是（）。A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來計(jì)算B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)D.開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后

21、的凈利潤(rùn)率正確答案C答案解析本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)。A錯(cuò)誤，開發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定房地產(chǎn)開發(fā)期望利潤(rùn)率（平均利潤(rùn)率）；B錯(cuò)誤，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、以及后續(xù)的建設(shè)成本；D錯(cuò)誤，因?yàn)樗枚愂且云髽I(yè)為對(duì)象繳納，不同業(yè)務(wù)的盈虧情況不統(tǒng)一，為了便于開發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)，不應(yīng)扣除所得稅。參見教材P348、351。28.采用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估某住宅在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)測(cè)取得在建工程后3個(gè)月開始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個(gè)月一次售出，同類住宅現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為8000元/m2，預(yù)測(cè)未來2年內(nèi)同類住宅價(jià)格每年遞增5%。若折

22、現(xiàn)率為12%，則該在建工程開發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670正確答案A答案解析本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84萬元29.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷售期和運(yùn)營(yíng)期D.建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊正確答案D答案解析本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。D在預(yù)售的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。參見教材P347。30.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)

23、額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是（）。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法正確答案A答案解析本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。參見教材P388。31.關(guān)于路線價(jià)法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.實(shí)際估價(jià)中同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計(jì)深度價(jià)格修正率越大C.路線價(jià)為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格D.運(yùn)用線路價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊正確答案A答案解析本題考查的是路線價(jià)法。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深

24、度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。參見教材P365。32.某工業(yè)用房占地面積5000m2，容積率1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。A.1000B.3000C.3800D4400正確答案答案解析本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算。新容積率（50001.52500）/50002；補(bǔ)地價(jià)56002（2400/1.5）1.550004400萬元；參見教材P382。33.在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)

25、屬于（）。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)正確答案B答案解析本題考查的是估價(jià)假設(shè)。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。參見教材P419。34.關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)鞡.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致正確答案C答案解析本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，價(jià)值

26、時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。參見教材P162、403。35.關(guān)于估價(jià)師聲明的說法，正確的是（）。A.估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)做出承諾和保證C.未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說明正確答案B答案解析本題考查的是估價(jià)師聲明。A估價(jià)師聲明不是免責(zé)聲明；C未參與估價(jià)過程的估價(jià)師肯定不能簽名；D估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)等的承諾和保證，不涉及估價(jià)結(jié)果成立的條件。參見教材P418。二、多項(xiàng)選擇題1.關(guān)于房

27、地產(chǎn)估價(jià)要素的說法，正確的有（）。A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要B.估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決定C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)正確答案ABD答案解析本題考查的是估價(jià)目的。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選??；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，估價(jià)程序中的一些工作步驟之間不是絕對(duì)隔開的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。參見教材P30-33、395。2.評(píng)估一套單元式住宅的抵押估

28、價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)正確答案CD答案解析在未做特殊說明的情況下，房地產(chǎn)的定著物要列入估價(jià)范圍，選項(xiàng)CD均屬于定著物；選項(xiàng)A屬于建筑物實(shí)物中的特色裝飾裝修，不在抵押估價(jià)的范圍之內(nèi)。BD均屬于動(dòng)產(chǎn)，可以拆卸移動(dòng)，因而不在抵押價(jià)值評(píng)估的估價(jià)范圍之列。參見教材P405。3.關(guān)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論和評(píng)估價(jià)值的說法，正確的有（）。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易中，買方最高出價(jià)成交價(jià)格賣方最低要價(jià)B.在買方的市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向賣方最低要價(jià)C.市場(chǎng)價(jià)格和理

29、論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是短期均衡價(jià)格D.在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格正確答案ABDE答案解析本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。參見教材P87、89。4.關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說法，正確的有（）。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值B.在合法利用下，（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)C(jī).在現(xiàn)狀

30、利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值E.同一估價(jià)目的、價(jià)值類型下，不能同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值正確答案ABC答案解析本題考查的是價(jià)值類型。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值?，F(xiàn)狀利用為最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值。不是合法利用，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有（市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值）將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)。否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92-93。5.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案

31、ADE答案解析本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類。房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。BC是內(nèi)部因素。參見教材P121。6.下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊D.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平正確答案AE答案解析本題考查的是謹(jǐn)慎原則。（1）在

32、運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；（2）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低；（3）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；（4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見教材P171。7.估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率正確答案ABD答案解析本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。土地實(shí)物

33、狀況，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。CE是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。參見教材P198。8.預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬元，報(bào)酬率為8%，則下列說法中正確的有（）。A.該房地產(chǎn)未來第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬元D.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬元E.該房地產(chǎn)的資本化率為18%正確答案ABCD答案解析本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。1708（n1）0；合理經(jīng)營(yíng)年限n22.25；V（170/8%8/8%2）11/（18%）22

34、.258/8%22.25/（18%）22.251118.58萬元；（年凈收益是逐年遞減的等差數(shù)列）；資本化率=170/1118.58=15.2%。參見教材P227、228。9.運(yùn)用成本法對(duì)新開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括（）。A.項(xiàng)目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀D.工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣E.該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況正確答案ADE答案解析本題考查的是適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣、產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，在建工程是否停工、爛尾，以及該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)

35、供求狀況等，考慮其可能的減值因素，予以相應(yīng)的調(diào)整。B不是調(diào)整增減值因素，C在收益法中才會(huì)采用。參見教材P302。10.關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A.利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命B.對(duì)建筑物進(jìn)行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實(shí)際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命正確答案AE答案解析本題考查的是年限法。B錯(cuò)誤，建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都能得到延長(zhǎng)；CD錯(cuò)誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽

36、命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材P313314。11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說法，正確的有（）。A.各項(xiàng)收入，支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配正確答案BC答案解析本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，動(dòng)態(tài)分析法下，將各項(xiàng)收入、支出折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，動(dòng)態(tài)分析法要考慮預(yù)售和延遲銷售的影響。選項(xiàng)E，后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)只有在靜態(tài)分

37、析法中才需要測(cè)算，在動(dòng)態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)利潤(rùn)不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。參見教材P340341。12.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等C.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無形收益D.對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E.可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值正確答案AC答案解析本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。B錯(cuò)誤，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)

38、以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等；D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值；E錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。參見教材P349350。13.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)運(yùn)用的說法，正確的有（）。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法一般不適用對(duì)估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)格水平的測(cè)算或估價(jià)B.對(duì)價(jià)格存在明顯季節(jié)波動(dòng)的估價(jià)對(duì)象適宜采用移動(dòng)平均法消除季節(jié)波動(dòng)影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程YabX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測(cè)方法的主要依據(jù)是估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)歷史價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律E.可以用來比較兩類房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展?jié)摿φ_答案ACDE答案解析本題考查的是長(zhǎng)期

39、趨勢(shì)法及其運(yùn)用。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)值、價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)值、價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)值、價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)值、價(jià)格短期波動(dòng)的影響，而非季節(jié)波動(dòng)。參見教材P390。14.關(guān)于路線價(jià)區(qū)段的說法，正確的有（）。A.路線價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C.兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)D.較長(zhǎng)的繁華街道，可根據(jù)地價(jià)水平差異劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的

40、路線價(jià)區(qū)段正確答案ACDE答案解析本題考查的是劃分路線價(jià)區(qū)段。B在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)水平相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。參見教材P365。15.關(guān)于估價(jià)方法選用的說法，正確的有（）。A.所有適用的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價(jià)方法C.現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價(jià)D.影劇院一般適用比較法和成本法估價(jià)E.市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法正確答案BE答案解析本題考查的是選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，在理論上適用的估價(jià)方法，都應(yīng)作為擬采用的估價(jià)方法，但每種估

41、價(jià)方法除了其適用的估價(jià)對(duì)象，還需要具備一些條件。有些估價(jià)對(duì)象因其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠成熟等客觀原因，可能會(huì)限制某些在理論上適用的估價(jià)方法的實(shí)際運(yùn)用。因此，在前面已根據(jù)估價(jià)對(duì)象初步選擇了估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，再根據(jù)搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量等情況，正式確定采用的估價(jià)方法；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，商鋪具有收益性，即便現(xiàn)在空置，但是存在客觀收益，也可以采用收益法評(píng)估；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收益性，不宜選用比較法，適用收益法。參見教材P413。三、判斷題1.在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的

42、特點(diǎn)。對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，可能高于其理論價(jià)格。參見教材P7。2.房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。參見教材P20。3.某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如果是該房地產(chǎn)內(nèi)部（用地紅線內(nèi)）

43、的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。紅線外部的是區(qū)位因素。參見教材P55。4.房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值。（）正確答案答案解析本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失（如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等）。參見教材P96。5.在賣方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）正確答案答案解析本題考查的是稅收制度政策。一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅

44、收，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而且開發(fā)商可以進(jìn)行稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。參見教材P139。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的主要原則。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。參見教材P153。7.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案答案解析本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。將可比實(shí)例在交易日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見教材P194。

45、8.比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。（）正確答案答案解析本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。參見教材P197。9.某房地產(chǎn)未來第一年有效毛收入為10萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。（）正確答案答案解析本題考查的是收益乘數(shù)法。有效毛收入乘數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格/有效毛收入；房地產(chǎn)價(jià)格101010

46、0（萬元）；資本化率凈收益/房地產(chǎn)價(jià)格（102.5）/1007.5%。參見教材P268。10.有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。（）正確答案答案解析本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。參見教材P286。11.運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。（）正確答案答案解析本題考查的是分解法。功能落后的折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?。如因?yàn)榧夹g(shù)或者設(shè)計(jì)原因不可修復(fù)；可修復(fù)的就是先拆除后建設(shè)

47、。參見教材P324。12.在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。（）正確答案答案解析本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見教材P349350。13.運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可對(duì)過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來確定。（）正確答案答案

48、解析本題考查的是平均發(fā)展速度法。越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的發(fā)展速度對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來判斷確定。參見教材P389。14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。（）正確答案答案解析本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。參見教材P378。15.在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)

49、，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。（）正確答案答案解析本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價(jià)目的下，估價(jià)對(duì)象的范圍可能應(yīng)有所不同。參見教材P404。四、計(jì)算題1.為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。可比實(shí)例ABC面積使用面積60m2，使用面積與建筑面積比為0.72：1建筑面積82m2建筑面積70m2 成交價(jià)格112萬元人民幣賣方實(shí)得1

50、6.5萬美元115萬元港幣成交價(jià)格說明帶家具家電整體轉(zhuǎn)售，其中家具家電等價(jià)值3.5萬元人民幣買賣中雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為5%、7%，雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)首付30%，余款一年后一次付清，年利率為6%成交日期2016年1月31日2016年6月30日2016年7月31日交易情況4%2%1%比較價(jià)值權(quán)重0.30.30.4上表中，交易情況判斷以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度。（2）該類公寓2016年1月至2016年9月以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)見下表（均以上月末為100）。月份123456789價(jià)格指數(shù)10098.698.696.896.

51、098.598.699.298.8（3）房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果見下表。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.31009098102因素20.310092102104因素30.210010396106因素40.2100949698假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。正確答案（1）建立比較基礎(chǔ)可比

52、實(shí)例A1）建筑面積60m2/0.7283.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格非房地產(chǎn)成分的價(jià)值112萬元3.5萬元108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，6.6116.5萬美元109.065萬元人民幣。2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，正常成交價(jià)格賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）109.065萬/（17%）117.274萬元人民幣?？杀葘?shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，115萬元港幣 1.295.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）。2）統(tǒng)一付款方式95.83330%95.83370%/（16%）92.036（萬元人民幣）（2）進(jìn)行交易情況修正，

53、可比實(shí)例A交易情況修正系數(shù)；可比實(shí)例B交易情況修正系數(shù)；可比實(shí)例C交易情況修正系數(shù)。（3）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，可比實(shí)例A市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實(shí)例B市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實(shí)例C市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。（4）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，可比實(shí)例A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實(shí)例B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)；可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。（5）比較價(jià)值計(jì)算，可比實(shí)例A比較單價(jià)；可比實(shí)例B比較單價(jià)；可比實(shí)例C比較單價(jià)；比較價(jià)值（1.2430.31.3770.31.2440.4）萬元/m275m296.27萬元。2.某商場(chǎng)的建筑面積為35000m2，未來收益年限為30年，有效毛收入為每年1200元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，未來

54、每年凈收益遞增2%，第10年后將穩(wěn)定不變。若進(jìn)行裝修改造，可提高商場(chǎng)的收益能力。預(yù)計(jì)裝修改造成本費(fèi)用為1000元/m2，在1年的工期內(nèi)均勻投入，改造完成后商場(chǎng)可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率降至27%，未來收益期內(nèi)每年凈收益穩(wěn)定不變。試根據(jù)上述資料，判斷現(xiàn)在是否應(yīng)對(duì)該商場(chǎng)進(jìn)行裝修改造（房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%）。正確答案判斷是否應(yīng)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行裝修改造要先測(cè)算裝修改造前后的收益價(jià)值。（1）現(xiàn)狀商場(chǎng)的收益價(jià)值采用凈收益在前若干年有變化計(jì)算公式，前10年逐年遞增的收益現(xiàn)值：10年后延續(xù)后30年的收益現(xiàn)值：現(xiàn)狀商場(chǎng)的收益價(jià)值V=V1+V2=21838.925+17379.201=39218.13（萬元）（2）裝修改造后商場(chǎng)的收益價(jià)值，采用凈收益不變有限年期計(jì)算公式：（3）裝修前后的增值=（2）-（1）=48647.89-39218.13= 9429.76（萬元）（4）裝修改造成本（5）綜上所述，（3）（4），裝修改造經(jīng)濟(jì)、可行，因此應(yīng)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行裝修改造。