《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案.doc

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2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 2008年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試題 一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)) 1.下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是( )。 A.購(gòu)買房地產(chǎn)公司股票 B.購(gòu)買土地使用權(quán) C.購(gòu)買新建商品住房 D.購(gòu)買存量商品住房 2.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( )。 A.在建工程 B.車站 C.購(gòu)物中心 D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是( )。 A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) C.或然損失風(fēng)險(xiǎn) D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 4.投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來(lái)，可以( )。 A.提高投資收益 B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D.使投資毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 5.2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2,商品住房3750萬(wàn)㎡，，同期住房空置量為750萬(wàn)㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)㎡，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是( )。 A.9% B.12% C.15% D.20% 6.政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的( )。 A.產(chǎn)品質(zhì)量 B.產(chǎn)品性價(jià)比 C.規(guī)模和結(jié)構(gòu) D.產(chǎn)品檔次 7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是( )。 A.自然周期與投資周期同步變化 B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 8.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購(gòu)買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用( )。 A.挑戰(zhàn)定價(jià)法 B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C.目標(biāo)定價(jià)法 D.隨行就市定價(jià)法 9.某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過(guò)于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于( )狀態(tài)。 A.均衡 Page 1 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 B.周期性失衡 C.結(jié)構(gòu)性失衡 D.區(qū)域性失衡 10.某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶，戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15% 的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是( )萬(wàn)㎡。 A.1260 B.1380 C.1440 D.2100 11.下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是( )。 A.學(xué)習(xí) B.經(jīng)濟(jì)狀況 C.對(duì)渠道的信賴度 D.購(gòu)買動(dòng)機(jī) 12.某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是( )。 A.避強(qiáng)定位方式 B.產(chǎn)品差別化方式 C.對(duì)抗性定位方式 D.重新定位方式 13.房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著"買漲不買跌"現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購(gòu)買行為的主要因素是( )。 A.消費(fèi)者的感覺 B.消費(fèi)者的生活方式 C.消費(fèi)者的習(xí)慣 D.消費(fèi)者的信念 14.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是( )。 A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額 B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額 C.資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 D.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值 15.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款的實(shí)際年利率為( )。 A.7.5﹪ B.7.56﹪ C.7.71﹪ D.7.76﹪ 16.某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5﹪ ，兩年后的年利率調(diào)整為8.5﹪，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為( )美元. A.1250 B.1398 C.1416 D.1562 17.下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是( )。 A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率 B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的. D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 18.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10﹪，內(nèi)部收益率為16﹪，實(shí)際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是( )。 Page 2 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 A.1.82﹪ B.2.33﹪ C.3.57﹪ D.5.45﹪ 19.對(duì)于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb)之間的關(guān)系是( )。 A.Pb B.Pb≤Pb C.Pb=Pb D.Pb>Pb 20. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用為8000萬(wàn)元，建設(shè)周期為3年，利潤(rùn)總額為25000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是( )。 A.10.42﹪ B.11.57﹪ C.31.25﹪ D.34.72﹪ 21.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為( )元/㎡. A.2350.00 B.2937.50 C.3250.00 D.4062.50 22.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是( )。 A.地價(jià) B.建造成本 C.貸款利率 D.資本化率 23.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元.經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 期望值為( )萬(wàn)元. A.2677.5 B.3680.60 C.4003.50 D.5356.80 24.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目( )范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用. A.黃線 B.紫線 C.藍(lán)線 D.紅線 25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是( )。 A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入 B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金 C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金 D.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金 26.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元.對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為( )萬(wàn)元. A.39.51 B.49.39 C.49.96 D.62.45 27.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是( )。 A.凈現(xiàn)值法 B.差額內(nèi)部收益率法 C.費(fèi)用現(xiàn)值法 D.內(nèi)部收益率法 28.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是( )。 A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行 B.不能用于償還土地購(gòu)置貸款 Page 3 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán) D.還款資金來(lái)源通常是銷售收入 29.下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是( )。 A.發(fā)行公司債券 B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C.發(fā)行股票 D.商業(yè)銀行貸款 30.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。 A.政府政策性資金 B.國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C.個(gè)人入股的資金 D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金 31.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。 A.債務(wù)融資成本分析 B.資金占用費(fèi)分析 C.資本金與債務(wù)資金的比例分析 D.擔(dān)保費(fèi)分析 32.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。 A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金 B.基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平 C.寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金 D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟 33.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是( )。 A.全租金方式 B.毛租金方式 C.凈租金方式 D.基本租金方式 34.不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是( )。 A.抵押貸款利息 B.公共設(shè)施維修費(fèi) C.房產(chǎn)稅 D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 35.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是( )。 A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息 C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅 D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅 二、多項(xiàng)選擇題 (共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分) 1.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有( )。 A.能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流 B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式 Page 4 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 C.適合于長(zhǎng)期投資 D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E.位置對(duì)其有著特殊的重要性 2.“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有( )。 A.按地域范圍細(xì)分 B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C.按增量存量細(xì)分 D.按交易形式細(xì)分 E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 3.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中投入的資源有( )。 A.土地 B.勞動(dòng)力 C.資本 D.經(jīng)驗(yàn) E.環(huán)境 4.制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到( )。 A.物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本 B.只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C.租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率 D.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 E.利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正 5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要工作包括( )。 A.預(yù)測(cè)開發(fā)成本 B.選定目標(biāo)市場(chǎng) C.確定消費(fèi)群體 D.明確項(xiàng)目檔次 E.設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn) 6.可貸資金利率理論認(rèn)為( )。 A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成 C.利率是由貨幣的供給與需求決定的 D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù) E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù) 7.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有( )。 A.銷售稅費(fèi) B.租金收益 C.物業(yè)增值 D.股權(quán)增值 E.抵押貸款規(guī)模 8.下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，正確的是( )。 A.表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例 Page 5 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 B.反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度 C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng) D.屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo) E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高 9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有( )。 A.開發(fā)期和租售期 B.權(quán)益投資比率 C.資本化率 D.貸款利率 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 10.下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有( )。 A.凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu) B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低 C.掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu) D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu) E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度 11.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有( )。 A.國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策 B.地理環(huán)境 C.國(guó)外市場(chǎng)情況 D.市場(chǎng)需求與供給情況 E.項(xiàng)目投資估算 12.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有( )。 A.資金的主要來(lái)源是發(fā)行股票和金融市場(chǎng)上的融資 B.抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù) C.按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金 D.房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹 E.一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理 13.個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有( )。 A.惡意欺詐 B.市場(chǎng)疲軟 C.項(xiàng)目拖期 D.質(zhì)量糾紛 E.違法預(yù)售 14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，需認(rèn)真考慮的主要因素有( )。 A.可出租面積 B.基礎(chǔ)租金 C.室內(nèi)裝修 D.客戶類型 E.出租單元面積規(guī)劃 15.零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括( )。 A.核心區(qū)域 B.影響區(qū)域 C.主要區(qū)域 D.次要區(qū)域 E.邊界區(qū)域 三、判斷題 (共15題，每題分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分) 1.房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。( ) Page 6 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 2.某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。( ) 3.吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。( ) 4.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。( ) 5.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。 ( ) 6.進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研需要收集大量的資料，市場(chǎng)調(diào)查人員在收集資料時(shí)通?？偸窍仁占诙仲Y料。( ) 7.某貸款年利率為5%，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為5.87%。( ) 8.一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。( ) 9.流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。( ) 10.與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小。( ) 11.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。( ) 12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。( ) 13.目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)。( ) 14.我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。( ) 15.目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式。( ) 四、計(jì)算題 (共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要馬出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答) 1.某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為 800萬(wàn)元、400萬(wàn)元;運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0.05%的比例遞增;假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10%，折現(xiàn)率為0%。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。 請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 (8分) 2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案： 該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營(yíng)的部分為4 500㎡，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)略為330元/間天。前3年的入住率均為70%，從第4年開始穩(wěn)定在85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42%。建成后即可開始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬(wàn)元。 Page 7 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 住宅部分總建筑面積為3 000㎡，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6 500元碲，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，假設(shè)建成后即售完。 該方案的總投資為8 000萬(wàn)元，其中60%來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8%。第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款;第三年投資額為總段資的35%，全部為銀行貸款。建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8%，貸款按年等額還款。其余還款額來(lái)自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算(計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位) 該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18%，自有資金目標(biāo)收益率為20%。 (1)完成下列現(xiàn)金流量表; (2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率; (3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分) 現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元) 0 1 2 3 23 年末 4～6 7～22 現(xiàn)金流入 銷售收入與經(jīng)營(yíng)收入 轉(zhuǎn)售凈收益 現(xiàn)金流出 全都投資 自有資金 銷售稅費(fèi) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 還本付息 全部投資掙現(xiàn)金流量 自有資金掙現(xiàn)金流量 Page 8 of 9 2008年《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》 Page 9 of 9