房地產(chǎn)估價(jià)師 經(jīng)營(yíng)與管理 第一章 房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn) 題庫(kù).doc

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1、 一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資( ) A、風(fēng)險(xiǎn)較大 B、收益率較高 C、流動(dòng)性較好 D、投資回收期較長(zhǎng) 2、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榘l(fā)短信市場(chǎng)具有（ ） A、保值性 B、增值性 C、異質(zhì)性 D、弱流動(dòng)性 3、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有( ) A、可逆性和可延期性 B、可逆性和不可延期性 C、不可逆性和可延期性 D、不可逆性和不可延期性 4、投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。（ ） 5、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有（ ） A、項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求 B、項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求 C、項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求 D、項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求 E、項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求 6、【2013年真題】按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括（　）。 　A.居住物業(yè)投資　　B.商用物業(yè)投資　　C.土地開(kāi)發(fā)投資　　D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 E.酒店投資 7、【2014年真題】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（?。?。 　A.廉租住房　　B.公共租賃住房　　C.經(jīng)濟(jì)適用住房　　D.商品住房 E.小產(chǎn)權(quán)房 8、【2012年真題】關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（?。?。 　　A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來(lái)越成為一種趨勢(shì) 　　B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行 　　C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性 　　D.商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資 E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益 9、特殊物業(yè)是指設(shè)計(jì)比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（?。?。 10、【2014年真題】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長(zhǎng)期投資。（?。? 11、【2012年真題】收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物 （　）之日。 　　A.開(kāi)始施工　 B.竣工 C.登記　　　 D.開(kāi)始營(yíng)業(yè) 12、【2014年真題】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有（?。?。 　　A.依賴專業(yè)管理　　B.效益外溢和轉(zhuǎn)移　　C.異質(zhì)性明顯 D.變現(xiàn)性較差 13、【2013年真題】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有（?。┑奶匦浴? A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 　　B.易受政策影響　　C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移　　 D.適于長(zhǎng)期投資 14、【2012年真題】某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來(lái)較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這說(shuō)明該項(xiàng)目具有（?。?。 　　A.壟斷性 B.外部性 　　C.復(fù)雜性 D.信息不對(duì)稱性 15、【2011年真題】關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。?。 　　A.區(qū)位選擇異常重要　　B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益外溢　　　　D.易受政策影響 16、【2011年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（?。?。 　　A.增量供給　　B.存量供給 C.潛在供給　　D.總量供給 17、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（ ） A.購(gòu)買房地產(chǎn)股票　　B.購(gòu)買商鋪 C.購(gòu)買房地產(chǎn)債券　　D.購(gòu)買住房抵押支持證券 18、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（ ） A.置業(yè)投資時(shí)面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)　 B. 置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資 C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)　 D. 置業(yè)投資可以是購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) E. 置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者 19、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（ ）階段的工作。 A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)　　B. 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) C. 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)　　D. 風(fēng)險(xiǎn)決策 20、我國(guó)2008年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（ ） A.政治風(fēng)險(xiǎn)　　B. 政策風(fēng)險(xiǎn) C. 利率風(fēng)險(xiǎn)　　D. 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 21商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有（ ） A、國(guó)有土地使用證 B、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D、建設(shè)工程施工許可證 E、商品房預(yù)售許可證 22、【2013年真題】從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。（?。? 23、【2012年真題】王某花50萬(wàn)元購(gòu)買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第1年的實(shí)際收益可能為（　）萬(wàn)元。 　　A.2　　 B.3 　　C.4 D.5 　　E.6 24、【典型例題】甲、乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（?。?。 　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小 25、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是（ ） A、投資者應(yīng)該選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合 B、投資者應(yīng)該選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C、投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 D、投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消 26、【2013年真題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是（　）風(fēng)險(xiǎn)。 　　A.政策　　 B.通貨膨脹 C.利率　　 D.或然損失 27、整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,要比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境變化造成的影響大。（?。? 28、【2012年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是（?。?。 　　A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)　　B.比較風(fēng)險(xiǎn)　　C.持有期風(fēng)險(xiǎn)　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 29、【2014年真題】房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使（?。?。 　　A.投資利潤(rùn)最大　　 B.投資效率最高　　C.投資成本最低　　 D.投資風(fēng)險(xiǎn)最小 30、【2012年真題】以開(kāi)發(fā)居住物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的（?。┙M合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)。 　　A.地理區(qū)域　　B.時(shí)間分布　　C.物業(yè)類型　　D.收益形式 31、【2014年真題】在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險(xiǎn)因素有（　）。 　　A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)　　B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)　　C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)　　D.持有期風(fēng)險(xiǎn)　　E.利率風(fēng)險(xiǎn) 32、【2013年真題】整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（　）。 　　A.13.6%　　 B.14.0%　　C.19.0%　　 D.23.6% 33、【2014年真題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價(jià)中，較理想的折現(xiàn)率是采用（?。?。 　　A.銀行存款利率　　B.銀行貸款利率 　　C.通貨膨脹率加銀行存款利率 D.資金的機(jī)會(huì)成本加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 34、【2012年真題】在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，βi是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。（?。? 35、【典型例題】如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為（?。?。 　　A.8%　　B.4%　　C.14%　　D.12% 36、單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)頗大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)（ ） A、正的協(xié)方差 B、負(fù)的協(xié)方差 C、標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差 D、決定協(xié)方差 37、受制于房地產(chǎn)的（ ）等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。 A、不可移動(dòng)性 B、異質(zhì)性 C、增值性 D、流動(dòng)性 E、弱流動(dòng)性 38、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（ ）幾種類型。 A、收益型 B、收益貶值型 C、收益加增值型 D、機(jī)會(huì)型 E、保本型 39、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類（ ）。 A、權(quán)益型 B、綜合型 C、增長(zhǎng)型 D、抵押型 E、混合型 40、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（ ） A、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 B、自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) C、如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān) E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間 41、房地產(chǎn)投資是一把雙刃劍，既有利也有弊，關(guān)于弊端的說(shuō)法正確的是（ ） A、收益率低 B、投資數(shù)額大 C、投資回收期長(zhǎng) D、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E、投資成本高 42、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（ ） A、導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降 B、導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升 C、加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān) D、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 E、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 43、房地產(chǎn)投資可以給投資者帶來(lái)一系列的好處，下面正確的是（ ）。 A、能抵消通貨膨脹的影響 B、相對(duì)較高的收益水平 C、提高投資者的資信等級(jí) D、投資回收期較短 E、投資數(shù)額較小 44、下列不是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是（ ） A、相對(duì)較高的收益水平 B、投資數(shù)額巨大 C、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D、能抵消通貨膨脹的影響 45、公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題，按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能。這是房地產(chǎn)投資的（ ）特性。 A、區(qū)位選擇異常重要 B、投資價(jià)值難以判斷因而產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C、需要適時(shí)的更新改造投資 D、存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 46、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（ ） A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資 B、投資者可以通過(guò)轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益 C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式 D、都是為了獲取焦偉穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 47、有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是非預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ） 48、購(gòu)物中心屬于（ ） A、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資物業(yè) B、商用物業(yè) C、工業(yè)物業(yè) D、特殊物業(yè) 49、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（ ） A、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn) B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) C、資金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 50、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ） A、在建工程 B、車站 C、寫字樓 D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 51、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇有關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ） A、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) B、持有期風(fēng)險(xiǎn) C、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) D、周期風(fēng)險(xiǎn) 52、在不確定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有（ ） A、小中取大法 B、大中取小法 C、大中取大法 D、小中取小法 E、最小最大后悔值法 53、下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（ ） A、持有期風(fēng)險(xiǎn) B、或然損失風(fēng)險(xiǎn) C、政策風(fēng)險(xiǎn) D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) E、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 54、投資可按以下（ ）角度分類。 A、短期投資和長(zhǎng)期投資 B、實(shí)物投資和金融投資 C、商品房投資和土地開(kāi)發(fā)投資 D、直接投資和間接投資 E、固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資 55、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（ ） A、居住物業(yè)投資 B、商業(yè)物業(yè)投資 C、土地開(kāi)發(fā)投資 D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 E、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 56、房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為。（ ） 57、房地產(chǎn)投資可以有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ） 58、小中取大法是對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀的看法，認(rèn)為未來(lái)會(huì)出現(xiàn)最后的自然狀態(tài)。（ ） 59、在選擇投資機(jī)會(huì)時(shí)，大多數(shù)情況下，收益是唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。（ ） 60、寫字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金400元/m2.年,則其面臨( ) A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)　　B.周期風(fēng)險(xiǎn)　　C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)　　D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 61、香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于( )的考慮結(jié)果。 A.大陸政策多變　　B.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)　　C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移　　D.投資組合 62、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于( ) 　　A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)　　C.比較風(fēng)險(xiǎn)　　D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 63、房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使（ ） A、投資利潤(rùn)最大 B、投資效率最高 C、投資成本最大 D、投資風(fēng)險(xiǎn)最小 64、某市2012年房屋施工面積為2000萬(wàn)平方米，竣工面積為700萬(wàn)平方米，2013年房屋新開(kāi)工面積為800萬(wàn)平方米，竣工面積為900萬(wàn)平方米。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為（ ）萬(wàn)平方米。 A、1200 B、1900 C、2100 D、2800 65、某市2013年住房可支付性指數(shù)（HAI）為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購(gòu)房能力（ ） A、正好能夠承受中位數(shù)房?jī)r(jià) B、只能承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更低的房?jī)r(jià) C、能夠承受比中位數(shù)房?jī)r(jià)更高的房?jī)r(jià) D、可以承受平均水平的房?jī)r(jià) 66、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是為了（ ） A、保值增值 B、獲取收益 C、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn) D、消費(fèi) 67、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（ ） A、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 B、政府投資、非盈利機(jī)構(gòu)投資 C、同定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等 D、企業(yè)投資和個(gè)人投資 68、資本價(jià)值會(huì)隨著報(bào)酬率變化而變化的風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ） A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B、比較風(fēng)險(xiǎn) C、收益資金流風(fēng)險(xiǎn) D、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 69、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于（ ） A、中長(zhǎng)期投資 B、中短期投資 C、長(zhǎng)期投資 D、置業(yè)投資 70、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指物業(yè)開(kāi)始使用至（ ）的時(shí)刻。 A、產(chǎn)生的收益超過(guò)其使用成本 B、凈收益為零 C、收益為零 D、收益率小于基準(zhǔn)收益率 71、隨著我國(guó)房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不合適在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域使用的（ ）形式越來(lái)越得到普遍應(yīng)用。 A、長(zhǎng)期投資、間接投資和實(shí)物投資 B、短期投資、實(shí)物投資和金融投資 C、長(zhǎng)期投資、實(shí)物投資和直接投資 D、短期投資、間接投資和金融投資 72、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的是（ ） A、購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券、股票 B、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金 C、購(gòu)買住房抵押支持證券 D、購(gòu)買一座正在運(yùn)營(yíng)的高爾夫球場(chǎng) E、購(gòu)買市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn) 73、房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)（ ）都具有吸引力。 A、置業(yè)投資者 B、開(kāi)發(fā)商 C、承包商 D、租客 E、專業(yè)人士 74、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于（ ） A、置業(yè)投資 B、土地開(kāi)發(fā)投資 C、商品房建設(shè)投資 D、土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 75、房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（ ）優(yōu)點(diǎn)。 A、相對(duì)較高的收益 B、投資回收期長(zhǎng) C、提高投資者的資信等級(jí) D、良好的流動(dòng)性 E、投資數(shù)額巨大 76、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（ ） A、投入資金的安全性 B、期望收益的可靠性 C、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 D、宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性 E、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 77、房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)就是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。（ ） 78、嚴(yán)格地說(shuō)，酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施這類物業(yè)也屬于商用物業(yè)，但其在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)上的特殊性，又使得其成為一種獨(dú)立的物業(yè)類型。（ ） 79、投資的特性包括具有時(shí)間性、收益性和穩(wěn)定性。（ ） 80、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)。（ ） 81、由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，會(huì)導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值可能不一致。（ ） 82、房地產(chǎn)投資的保值性，使投資者要求的最低收益率是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。（） 83、由于房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)投資價(jià)值難以判斷，因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。（ ） 84、由于房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活的必需品，所以說(shuō)房地產(chǎn)具有增值性。（ ） 85、當(dāng)收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)都不發(fā)生變化時(shí)，資本價(jià)值不會(huì)隨著收益率的變化而變化。（ ） 86、特殊物業(yè)投資一般屬于短期投資。（ ） 87、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短。（ ） 88、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)適當(dāng)調(diào)整投資者要求的最低收益率來(lái)降低收益率影響的程度。因此投資者要求的是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。（ ） 89、房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)是由于房地產(chǎn)投資的（ ）。 A、回收周期較長(zhǎng) B、變現(xiàn)性差 C、數(shù)額巨大 D、需要專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 90、從金融角度理解，（ ）是購(gòu)買金融資產(chǎn)以期獲得未來(lái)收益或資產(chǎn)增值后將其以更高價(jià)格賣出的行為。 A、投機(jī) B、信托 C、投資 D、儲(chǔ)蓄 91、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了（ ）。 A、獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益 B、抵御通貨膨脹的影響 C、實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化 D、降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) 92、實(shí)物投資可分為（ ） A、生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 B、直接投資和間接投資 C、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資等 D、短期投資和長(zhǎng)期投資 93、所謂住宅抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的（ ）債券轉(zhuǎn)化可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散道誠(chéng)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A、個(gè)人住房抵押貸款 B、房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款 C、房地產(chǎn)企業(yè)債券 D、金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資 94、（ ）是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B、利率風(fēng)險(xiǎn) C、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) D、或然損失風(fēng)險(xiǎn) 95、深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題，購(gòu)買該公司的股票屬于（ ）。 A、房地產(chǎn)置業(yè)投資 B、房地產(chǎn)間接投資 C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 D、投資于房地產(chǎn)信托基金 96、房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是（ ） A、適應(yīng)性 B、異質(zhì)性 C、位置固定性 D、壽命周期長(zhǎng) 97、租金調(diào)整時(shí)可能引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)屬于（ ） A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B、比較風(fēng)險(xiǎn) C、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) D、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 98、選擇短期投資還是長(zhǎng)期投資主要取決于投資者的（ ） A、對(duì)未來(lái)的預(yù)期 B、資金實(shí)力 C、投資偏好 D、承受風(fēng)險(xiǎn)能力 99、房地產(chǎn)的（ ），決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及市場(chǎng)環(huán)境的影響，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資中（ ）的重要性。 A、不可再生性；區(qū)位 B、稀缺性；環(huán)境 C、不可移動(dòng)性；區(qū)位 D、變現(xiàn)性差；環(huán)境 100、除與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融咨詢、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)的物業(yè)是（ ）。 A、商業(yè)物業(yè) B、工業(yè)物業(yè) C、居住物業(yè) D、特殊物業(yè) 101、房地產(chǎn)投資的(　)特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。 　　A.能夠得到稅收方面的好處　　B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 　　C.能抵消通貨膨脹的影響　　D.提高投資者的資信等級(jí) 102、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。 　　A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)　　B.政策風(fēng)險(xiǎn)　　C.利率風(fēng)險(xiǎn)　　D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 103、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的(　)。 A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)　　B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)　　C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)　　D.比較風(fēng)險(xiǎn) 104、個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于(　)。 　　A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)　　B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)　　C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)　　D.比較風(fēng)險(xiǎn) A、B、C、D、E、 答案：1、C 2、C 3、C 4、Y 5、ABC 6、ABE 7、ABCD 8、BC 9、N 10、N 11、B 12、B 13、C 14、B 15、B 16、A 17、B 18、ACDE 19、B 20、B 21、ABCD 22、N 23、ABC 解答：當(dāng)實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。王某的預(yù)期收益為5010%=5萬(wàn)元，出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，則說(shuō)明實(shí)際收益低于預(yù)期收益5萬(wàn)元 24、B 解答：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值） 　　甲物業(yè)的期望值＝120050%＋100050%＝1100 　　乙物業(yè)的期望值＝130050%＋90050%＝1100 　　第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差 　　另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析 　　1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。 25、D 26、B 27、N 28、D 29、D 30、C 31、ABE 32、A 寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率= 10%+0.90.4（20%-10%）=13.6% 33、D 34、N 35、C 36、B 37、ABE 38、ACD 39、BC 40、ABC 41、BCD 42、ACD 43、ABC 44、B 45、C 46、A 47、N 48、B 49、B 50、B 51、A 52、ACE 53、BCD 54、ABD 55、CDE 56、N 57、Y 58、N 59、N 60、D 61、D 62、D 63、D 64、C 解析：房屋施工面積=報(bào)告期新開(kāi)工面積+上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積+上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積=1300+800=2100 65、B 解析：HAI=100，說(shuō)明中位數(shù)收入水平家庭正好能承受中位數(shù)價(jià)格住房;HAI>100，居民家庭能夠承受更高價(jià)格的住房;HAI<100，居民家庭能夠承受更低價(jià)格的住房。 66、C 67、B 68、A 69、B 70、B 71、D 72、DE 73、ABD 74、C 75、AC 76、ABCE 77、N 78、Y 79、N 80、N 81、Y 82、N 83、Y 84、N 85、N 86、N 87、Y 88、N 89、B 90、C 91、C 92、C 93、A 94、A 95、B 96、C 97、D 98、C 99、C 100、A 101、C 102、A 103、B 104、C 1、下列說(shuō)法中不正確的是(　 )。 　　A.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，他包括基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則　　B.會(huì)計(jì)客體是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位，也稱為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體 　　C.會(huì)計(jì)分期是指將一個(gè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的生活活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)連續(xù)的，長(zhǎng)短相同的期間;又稱會(huì)計(jì)期間　　D.在我國(guó)，要求采用人民幣作為記賬本位幣，是對(duì)貨幣計(jì)量這一會(huì)計(jì)前提的具體化 　　2、城市規(guī)劃是代表(　 )的政府行為，通過(guò)對(duì)城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)的確定，制定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、步驟和行動(dòng)綱領(lǐng)，并主要通過(guò)對(duì)城市空間尤其是土地使用的分配和安排來(lái)引導(dǎo)和控制未來(lái)城市的發(fā)展。 　　A.大多數(shù)群眾的意志　　B.人民意志　　C.國(guó)家意志　　D.企業(yè) 　　3、《城市規(guī)劃法》第十八條規(guī)定定：“(　 )為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可以編制分區(qū)規(guī)劃?！? 　　A.大城市　　B.大城市、中等城市　　C.中等城市　　D.大、小、中型城市 　　4、城市建設(shè)用地的(　 )評(píng)價(jià)主要是從工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個(gè)方面進(jìn)行。 　　A.自然條件　　B.建設(shè)條件　　C.經(jīng)濟(jì)條件　　D.自身?xiàng)l件 　　5、(　 )是采用科學(xué)方法測(cè)定地面上點(diǎn)的平面位置和高程，將地球表面的地形及其他信息制成圖，以及將已設(shè)計(jì)的工程建筑或指定的界址標(biāo)定在實(shí)地上的一門學(xué)科。 　　A.房屋建筑學(xué)　　B.測(cè)量學(xué)　　C.堪測(cè)學(xué)　　D.施工組織設(shè)計(jì)學(xué) 　　6、假設(shè)資本等要素固定不變，隨著勞動(dòng)量的增加，總產(chǎn)量(TP)、平均產(chǎn)量(AP)和邊際產(chǎn)量(MP)的變化關(guān)系是(　 )。 　　A.MP先達(dá)到最大值，AP、TP繼續(xù)增大　　B.AP達(dá)到最大值，AP=MP 　　C.當(dāng)MP=0時(shí)，TP達(dá)到最大值　　D.AP最先達(dá)到最大值，MP、TP陸續(xù)達(dá)到最大值 　　7、下列關(guān)于信用形式的說(shuō)法(　 )是正確的。 　　A.銀行信用是我國(guó)現(xiàn)在最主要的信用形式　　B.個(gè)人住房公積金貸款屬于消費(fèi)信用 　　C.民間信用形式是對(duì)銀行信用的一種補(bǔ)充　　D.國(guó)庫(kù)券屬于國(guó)家信用形式 　　8、中央銀行的職能有(　 )。 　　A.發(fā)行的銀行　　B.銀行的銀行　　C.國(guó)家的銀行　　D.首腦機(jī)關(guān) 　　9、支票分為(　 )。 　　A.銀行支票　　B.現(xiàn)金支票　　C.企業(yè)支票　　D.轉(zhuǎn)賬支票 　　10、外匯市場(chǎng)的作用在于(　 )。 　　A.為調(diào)劑外匯資金的余缺提供便利　　B.可作為國(guó)家調(diào)節(jié)國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)的重要手段 　　C.有利于避免匯率風(fēng)險(xiǎn)　　D.有利于中央銀行進(jìn)行穩(wěn)定匯率的操作 　　參考答案：1、B　2、C　3、B　4、A　5、B　6、ABC　7、ABCD　8、ABC　9、BD　10、ACD