房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析.doc

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1、 2013年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案解析 一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號) 1.新建重點中學周邊的房價迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有( )的特性。 A.易產(chǎn)生資本價值風險 B.易受政策影響 C.存在效益外溢和轉移 D.適于長期投資 2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是( )風險。 A.政策 B.通貨膨脹 C.利率 D.或然損失 3.整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房

2、地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風險系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風險系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預期收益率為( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.國有建設用地使用權出讓市場是( )市場。 A.完全競爭 B.壟斷競爭 C.寡頭壟斷 D.完全壟斷 5.對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點的分析，是房地產(chǎn)市場的( )分析。 A.總量結構 B.產(chǎn)品結構 C.投資結構 D.區(qū)域結構 6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓

3、銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地產(chǎn)市場預警指標中，屬于考查房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是( )。 A.住房可支付性指數(shù) B.住房價格合理性指數(shù) C.房價租金比 D.量價彈性 8.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價是房地產(chǎn)開發(fā)( )階段的重要工作。 A.投資分析決策 B.施工準備 C.建設 D.租售 9.通過招拍掛方式獲得國有建設用地使用權的建設項目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理( )

4、。 A.規(guī)劃意見書(選址) B.建設用地規(guī)劃許可證 C.國有土地使用證 D.建設工程規(guī)劃許可證 10.某資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰同檔次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是( )。 A.目標定價法 B.領導定價法 C.挑戰(zhàn)定價法 D.隨行就市定價法 11.從市場營銷的角度，房地產(chǎn)市場之所以能夠進行市場細分，主要是由于( )存在著差異性。 A.房地產(chǎn)產(chǎn)品 B.項目區(qū)位 C.房地產(chǎn)需求 D.住房價格 12.對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估

5、，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的( )。 A.有效性 B.經(jīng)濟性 C.參與性 D.廣泛性 13.房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費者市場的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易變性 D.季節(jié)性 14.在房地產(chǎn)市場分析報告中，不包括的內(nèi)容是( )。 A.開發(fā)地點的最佳用途分析 B.開發(fā)項目的SWOT分析 C.開發(fā)項目的償債能力分析 D.房地產(chǎn)市場供求分析 15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)( )經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。 A.開發(fā)一銷售 B.開發(fā)一持有出租一出售 C.購買一持有出租一出售

6、 D.購買一更新改造一出租一出售 16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實際利率為6.77%，該筆貸款的計息周期是( )。 A.月 B.季度 C.半年 D.年 17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲實際支付的利息額I甲和乙實際支付的利息額I乙之間的關系為( )。 A.I甲> I乙 B.，I甲< I乙, C.I乙= I乙 D.I乙≥I乙 18.關于資金等效值的說法，錯誤的是( )。 A.在資金等

7、效值計算中，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等 B.在資金等效值計算中，年值是序列值 C.資金運動起點時的資金額稱為時值 D.絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價值可以相等 19.某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是( )元。 A.14945.16 B.15841. 87 C.26764. 51 D.28370.38 20.某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為2

8、0年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報是( )萬元。 A.17. 46 B.100. 00 C.117.46 D.672.75 21.甲、乙兩個可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是( )。 A.凈現(xiàn)值法 B.等額年值法 C.差額投資內(nèi)部收益率法 D.費用年值比較法 22.房地產(chǎn)投資項目的FIRR能夠反映項目投資所能接受的( )。 A.最低投資報酬率 B.最高現(xiàn)金回報率 C.最低償債備付率 D.最高貸款利率 23.王某以總價150萬元購買一商鋪用于出租

9、經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是( )。 A.11. 33% B.12. 00% C.17.00% D.20.00% 24.張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運營費用為實際租金收入的30%，該項目的償債備付率為( )。 A.1.16 B.1.22 C.1. 74 D.1.93

10、 25.房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到( )時的極限值。 A.利潤為零 B.財務凈現(xiàn)值為零 C.基準收益率 D.財務內(nèi)部收益率 26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是( )。 A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格 B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格 C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價格 D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價格 27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷

11、售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5. 5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是( )。 A.14. 32% B.18. 62% C.19.03% D.23.08% 28.下列房地產(chǎn)投資風險分析內(nèi)容中，在風險估計階段應完成的是( )。 A.識別投資項目可能面臨的風險 B.測算風險發(fā)生的概率大小 C.分析風險產(chǎn)生的原因 D.提出風險應對的建議 29.某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是( )

12、。 A.單元估算法 B.單位指標估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指標法 30.考察項目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎，需要編制( )。 A.項目投資現(xiàn)金流量表 B.資本金現(xiàn)金流量表 C.投資者各方現(xiàn)金流量表 D.財務計劃現(xiàn)金流量表 31.房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生的利潤總額，應首先用于( )。 A.向投資者分配 B.提取法定盈余公積金 C.繳納企業(yè)所得稅 D.彌補企業(yè)5年內(nèi)的累計虧損 32.在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點是( )。 A.成本較低 B.限制條件較

13、少 C.操作較簡單 D.不需要還本付息 33.個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的( )。 A.貸款期限更短 B.貸款價值比率更高 C.貸款利率更高 D.還款方式更復雜 34.某投資者以30%的預付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價格上漲了15%，該投資者預付款的收益率是( )。 A.15.0% B.21.4% C.30.0% D.50.0% 35.寫字樓的可出租面積是指( )。 A.出租單元內(nèi)使用面積加上分攤公用建筑面積 B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單

14、元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積 C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半 D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積 二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的每個選項得0.5分) 1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括( )。 A.居住物業(yè)投資 B.商用物業(yè)投資 c.土地開發(fā)投資 D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資 E.酒店

15、投資 2.按照增量存量細分，房地產(chǎn)二級市場包括( )市場。 A.土地使用權出讓 B.土地使用權轉讓 c.新建商品住宅銷售 D.新建寫字樓出租 E.二手房買賣 3.關于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有( )。 A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關系失衡 B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和價值背離 c.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性 D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā) E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā) 4.地方政府的年度土地儲備計劃包括( )。 A.年

16、初和年末土地儲備規(guī)模 B.年度前期開發(fā)規(guī)模 C.年度土地出讓金總額 D.年度土地供應規(guī)模 E.年度土地儲備臨時利用計劃 5.下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有( )。 A.購買者意圖調(diào)查法 B.銷售人員意見綜合法 C.時間序列分析法 D.相關分析法 E.專家意見法 6.企業(yè)不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備( )。 A.可衡量性 B.可實現(xiàn)性 C.可整合性 D.可盈利性 E.可區(qū)分性 7.利率的儲蓄投資決定理論認為( )。 A.利率是由貨幣的供

17、給與需求決定的 B.利率是資本的租用價格 C.利率是由可貸資金的供求決定的 D.利率的高低取決于平均利潤率 E.利率不受貨幣因素的影響 8.某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括( )。 9.下列經(jīng)濟效果評價指標中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目“開發(fā)一銷售”經(jīng)

18、營模式的指標有( )。 A投資收益率 B.物業(yè)增值率 C.開發(fā)利潤 D.成本利潤率 E.股權增加率 10.關于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項目計算期的說法，正確的有( )。 A.計算期為項目的開發(fā)期 B.計算期為項目的經(jīng)營期 C.計算期為項目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和 D.計算期以土地使用權剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值 E.計算期的單位可為年、半年、季、月 11.對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行臨界點分析時，通常要進行( )分析。 A.最低租售價格 B.最高土地取得價格 C.最高工程

19、費用 D.最低租售數(shù)量 E.最高銷售價格 12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括( )決策。 A.業(yè)務型 B.風險型 C.確定型 D.群體型 E.不確定型 13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括( )。 A.開發(fā)建設投資 B.土地增值稅 C.借款本金償還 D.借款利息支付 E.運營費用 14.相對于債務融資，權益融資的特點有( )。 A.需到期償還 B.無需還本付息 C.稅收負擔輕 D.共擔投資風險 E.共享投資利潤 15.能夠改

20、變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有( )。 A.空置面積 B.租金水平 C.收租損失水平 D.可出租面積 E.經(jīng)營費用 三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分) 1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預期收益的差異程度。 ( ) 2.-般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。 ( ) 3.如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方

21、式出讓該宗土地使用權。 ( ) 4.房地產(chǎn)開發(fā)項目一般只需進行單項工程竣工驗收。 ( ) 5.房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細分市場上占據(jù)有利的競爭位置。 ( ) 6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年實際收益率為12%。 ( ) 7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計算利息，個人住房抵押貸款以復利計算計息。 ( ) 8.計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價宜采用動態(tài)評價指標。 ( ) 9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應選擇投資額較

22、大的方案。 ( ) 10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o ( ) 11.房地產(chǎn)投資決策問題可以轉換為實物期權定價問題，是因為在不確定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。 ( ) 12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費用。 ( ) 13.不確定因素對房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益的影響，可以運用概率分析的方法進行定量分析。 ( ) 14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項目的建設用地使用權和在建工程。 ( ) 15.某寫字樓的租金水平高于寫

23、字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水平。 ( ) 四、計算題(共2題，20分。要求列出算式，計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答) 1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬元購得一宗用途為商品住宅的土地。項目于2010年6月末動工建設，建設投資中有12000萬元為年利率7. 5%、按季計息、分三期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬元，發(fā)放時間為2010年6月末;第二筆貸款為6000萬元，發(fā)放時間為2010年9月末;第三筆貸款為

24、2000萬元，發(fā)放時間為2010年12月末。借款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計息不還款;2011年6月起在每期末支付當期利息;本金于2012年3月末歸還5000萬元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請計算該項目各期借款的還本付息額。完成下面項目各期還本付息表。(8分) 2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競投進行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，該宗地規(guī)劃建設用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000 m2公共租賃住房，建成后由政府以6000 元/ m2的價格回購。假設該項目的開發(fā)周期為4年，地價款于第一年初一次性投入，契稅為地價的4%;開發(fā)建設成

25、本和管理費用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價分別為15000 元/ m2、 18000 元/ m2和20000元/ m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內(nèi)部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當土地報價達到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標收益水

26、平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分) 2013年試題參考答案 一、單項選擇題 1.C 2-B 3.A 4.D 5.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C 11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C 21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A 31.C 32.B 33.B 34.D 35.D 二、多項選擇題 1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE

27、 5.ABE 6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE 11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD 三、判斷題 1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10. 11.√ 12. 13.√ 14.√ 15. 四、計算題 1.解： 解析： (1) 2010.6應計利息： (2) 2010.9應計利息： (3)注意三筆貸款發(fā)生的時點，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

28、 (4) 2012.6期末借款本息累計值等于期初借款本息累計值加上本期應計利息。 2.解：(1)該企業(yè)可競投的最高地價 設該企業(yè)可競投的最高地價為x萬元 (2)最多可加建的公共租賃住房面積 設最多可加建的公共租賃住房面積為y萬m2 解析： (1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。 (2)錯誤解法：49330.3 - 45000=y6000/(1+16%)4 一、單項選擇題 1.房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。 2.由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，

29、按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。 3.房地產(chǎn)投資市場的預期收益率為：10% +0.4(20% -10010)=14%，寫字樓市場的預期收益率為：10% +0.9(14% - 10%)=13. 60/0，或者寫字樓市場的預期收益率=10%+0.90.4(20% -10%)=13.6%. 4.我國國有建設用地使用權出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。 5.區(qū)域結構是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。 6. 9060 =1.5(年)。 7.住房可支付性

30、指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI< 100.說明居民家庭只能承受更低價格的住房;住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調(diào)關系;房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值;量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關系，可以判斷市場所處的景氣階段。

31、 8.投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。 9.對于依法以招標、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設項目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。 10.當物業(yè)質(zhì)量與市場領導者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領導者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。 11. -個整體市場之所以能夠細分為若干子市場，主要是由于顧

32、客需求存在著差異性。 12.對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。 13.消費者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費;二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費;三是風俗習慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費。 14.房地產(chǎn)市場分析報告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價和租金預測。⑧吸納量計劃預測。⑨回報率預測。④敏感性分析。 15.有土地成本和建造成本及相關費用投入說明

33、是“開發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉售收入及轉售稅費說明在持有一段時間后出售。 16.(1+6. 6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。 19.注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。 21.當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應將不同方案的財務凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。 22.內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。 23. (18 -7.8)/(150 - 60) =11. 33%

34、. 24.償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息額，可用于還本付息資金=5.5(1 -10%)x(1-30%) =3.465(萬元)，當期應還本付息額=20 x7%/[1-(1+7%) -10]=2. 848(萬元)，償債備付率=3：465/2. 848 =1. 22。 25.保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。 財務內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完

35、全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A。 26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價格。 27. 5000 x5+保本售價4.755.5%=保本售價4.75，可得保本售價=5569. 48元/m2， (6500元/m2—5569. 48元/m2)/6500元/m2=14. 32% 28.“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產(chǎn)生的原因”屬于風險辨識階段工作，“測算風險發(fā)生的概率大小”屬于風險估計階段工作，“提出風險應對的建議”屬于風險評價

36、階段工作。 29.單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法;單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。 30.項目投資現(xiàn)金流量表考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進行比較建立共同的基礎。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 31.稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。 32

37、.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。 33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價值比率( LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。 個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價值比率更高、貸款

38、利率更低。 34. 15%/30%：50%?？梢约僭O投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預付款比率越低，其預付款的收益率就越高。 35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積。 二、多項選擇題 1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資。 2.按增量存量細分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使

39、用權出讓市場，二級市場是土地轉讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。 3.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。 5.時間序列分析法和相關分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

40、7.儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣因素的影響;流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。 8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列

41、現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。 9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。 11.收入類項目選最低的，成本類項目選最高的。 12.按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策。 13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應付利息不應計入現(xiàn)金流出，因為借款也屬于投資。開發(fā)建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。 14.房地產(chǎn)權益融資的特點是資金供給方或房地產(chǎn)權益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔投資風險，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤

42、。權益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息。 15.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。 三、判斷題 1.從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。 2.由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價值量大等特性，導致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠遠高于買方。 3.在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外

43、。 4.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收一般分為三個階段：一是單項工程竣工驗收，二是綜合驗收，三是竣工驗收備案。 5.市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項目在細分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細分市場的位置。 6.若某房地產(chǎn)投資項目的季度收益率為3%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為 7.在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。 8.動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標通常在

44、概略評價時采用。 9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。 10.權益投資比率越低說明資本金投入比例越低。 11.傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權性質(zhì)，其決策問題可以轉換為實物期權定價問題。 12.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅屬于土地費用。 13.風險分析中的概率分析法不但考慮風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響，這種分析是一種定量分析。 15.過高或過低的租金都有可能導致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出租物業(yè)確定的租金高于市場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場平均收益水平。