《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》復習.ppt

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1、第一章 房地產(chǎn)投資概述,一.房地產(chǎn)的概念 二.房地產(chǎn)的種類 三.房地產(chǎn)的特征 四.房地產(chǎn)投資的形式 五.房地產(chǎn)投資的利弊 六.房地產(chǎn)投資的風險,一.房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的 總稱。地產(chǎn)可視為實物、權益和區(qū)位 三者的結合。 要隨時注意從房地產(chǎn)的實物、權 益和區(qū)位三個方面去把握房地產(chǎn)。,1. 實物,實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的 部分。從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種 存在的形態(tài)： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地,2. 權益,權益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部 分。房地產(chǎn)可抽象地視為由多種權利構成的 權利束，而完整的權利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權。 房地產(chǎn)產(chǎn)權的基本權利有：占有權、使

2、用權、收益權、處分權；由這些基本權利還 可派生出其它權利，如：典權、抵押權、地 役權等。,3. 區(qū)位,區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除 了房地產(chǎn)的地理坐標位置外，還包括 房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周 圍環(huán)境、在城市中的地位等。,二.房地產(chǎn)的種類,按開發(fā)程度劃分 土地 房地產(chǎn) 在建工程 建成后的物業(yè),,1.土地,(1) 按土地的權屬劃分 國有土地 集體土地 (2) 按土地的開發(fā)程度劃分 生地 毛地 熟地,2. 在建工程,在建工程是指已經(jīng)開始工程建設 但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房 地產(chǎn)開發(fā)過程中的一種

3、中間形態(tài)。,3.建成后的物業(yè),按照建筑物的用途劃分 居住物業(yè) 商業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 特殊物業(yè),三.房地產(chǎn)的特征,1.不可移動性 2.獨一無二性 3.壽命長久性 4.數(shù)量有限性 5.用途多樣性 6.相互影響性 7.易受限制性 8.保值增值性 9.價值高大性 10.難以變現(xiàn)性,四.房地產(chǎn)投資的形式,開發(fā)投資 直接投資 置業(yè)投資 間接投資 要注意開發(fā)投資與置業(yè)投資的區(qū) 別及各自的特點,,,五.房地產(chǎn)投資的利弊,1.相對較高的收益水平（注意財務杠桿運用的條件） 2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義） 3.易于獲得金融機構的支持 4.能夠抵御通貨膨脹的影響 5.能提高

4、投資者的資信等級 6.投資數(shù)額巨大 7. 變現(xiàn)性差 8.投資回收期較長 9.需要專門的知識和經(jīng)驗,六.房地產(chǎn)投資的風險,1.系統(tǒng)風險 (1) 通貨膨脹風險 (2) 市場供求風險 (3) 周期風險 (4) 變現(xiàn)風險 (5) 利率風險 (6) 政策風險 (7) 政治風險 (8) 或然損失風險,2.個別風險,(1) 收益現(xiàn)金流風險 (2) 未來經(jīng)營費用風險 (3) 資本風險 (4) 比較風險 (5) 時間風險 (6) 持有期風險,3.風險管理,(1)確定合理的投資受益水平 (2)盡可能規(guī)避、控制或轉移風險 風險管理包括風險的辨識、評 估、轉移和控制。,第二章 房地產(chǎn)投資分析基本知識,一. 房

5、地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成 二. 資金的時間價值及計算公式 三. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標,一. 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成,1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成 (1) 房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量 (2) 房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構成 投資、成本 經(jīng)營收入 利潤、稅金,2.房地產(chǎn)投資分析中投資與成本,（1）房地產(chǎn)項目中投資與成本的特點 （2）開發(fā)項目總投資 （3）開發(fā)成本 （4）經(jīng)營成本 （5）期間費用,3. 經(jīng)營收入、利潤和稅金,（1）經(jīng)營收入 銷售收入 、出租收入、自營收入。 （2）利潤 經(jīng)營利潤、 稅前利潤、稅后利潤、 可分配利潤。 （3）稅金 銷售稅金（兩稅一費：營業(yè)稅、城 市維護建設稅

6、、教育費附加）、土地使 用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。,二. 資金的時間價值及計算公式,1.利息與利率 （1）利息與利率（基礎利率的決定因素） （2）單利與復利 （3）名義利率 、期利率、實際利率,2. 資金的時間價值計算公式,（1）現(xiàn)值與終值的關系 （2）現(xiàn)值與年金的關系 （3）終值與年金的關系,3. 計算實例,要會畫現(xiàn)金流量圖，重點掌握： 例45 例46 會用計算器進行計算,例45 解法二,先求出組合貸款月綜合利率： 再根據(jù)公式求出組合貸款的月還款額：,例46 解法二,貸款額為：400012070336000 按月等額還款，每月應還： 第五年末的貸款余額數(shù)為： 提前還8萬后，貸款余額數(shù)為：1

7、75390 從第6年開始，月等額還款額為：,三. 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標,1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式 （1）開發(fā)投資 開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。 經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投 資收益率等指標來衡量。 （2）置業(yè)投資 置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè) 增值、減少納稅、權益增加這四個方面。,2.投資回收與投資回報,投資回收 房地產(chǎn)投資收益 投資回報 （1）投資回收 （2）投資回報,,3.收益率的概念及形式,收益率是投資項目在某一計算周 期內的連續(xù)的收益能力。 收益率的形式： （1）折現(xiàn)率 （2）內部收益率 （3）全投資收益率 （4）自有資金

8、收益率,第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理,一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 二.土地使用權的獲取 三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響 四.政府對房地產(chǎn)市場的干預,一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序,一般包括四個階段、8個步驟： 投資機會尋找 投資機會選擇與決策分析 投資機會篩選 可行性研究 獲取土地使用權 前期工作 規(guī)劃設計與方案報批 簽署有關合作協(xié)議 建設階段 施工建設與竣工驗收 租售階段 市場營銷與物業(yè)管理,,,,,前期工作的主要內容,(1) 對擬開發(fā)項目作進一步分析 (2) 獲取土地使用權 (3) 征地、拆遷、安置、補償 (4) 規(guī)劃設計及建設方案制定 (5) 獲取規(guī)

9、劃許可 (6) 施工現(xiàn)場三通一平 (7) 市政配套設施談判與協(xié)議 (8) 安排短期和長期信貸 (9) 尋找預租（售）客戶 (10)對市場作進一步分析，確定目標 (11)對開發(fā)成本作進一步測算 (12)對承包商的選擇提出建議 (13)開發(fā)項目保險事宜洽談,二.土地使用權的獲取,1.開發(fā)商獲取土地使用權的方式 （1）在一級土地市場上獲取國有土地使用權 1）劃撥方式 2）出讓方式 （2）在二級土地市場上購入國有土地使用權 1）購入已經(jīng)完成開發(fā)的熟地。 2）購入一項房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重 新開發(fā)。 3）購入半成品（在建工程），繼續(xù)開發(fā)。 （3）合作開發(fā),2.國有土地使用權的出讓和轉讓,

10、（1）國有土地使用權的出讓 出讓方式：拍賣、招標、協(xié)議 （2）國有土地使用權的轉讓 （3）土地使用權使用年限 （4）土地使用權出讓金 （5）毛地價 （6）熟地價 （弄清毛地價與熟地價的區(qū)別）,3.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點,（1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛 樂、餐飲等類型的開發(fā)項目。 （2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高， 土地開發(fā)成本高。 （3）建設項目規(guī)劃條件較為苛刻。,4.新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點,（1）比較適合建造高級住宅和公寓 （2）土地開發(fā)成本較低 （3）城市規(guī)劃條件限制較少 （4）不完全具備開發(fā)項目的配套設施 （5）綠地和代征地的攤派較多,三. 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響,1

11、.開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的主要技術 經(jīng)濟指標 (1) 居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標 (2) 非居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標 重點掌握規(guī)劃建設用地面積、居住建筑 用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、 容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標。,2.土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的 規(guī)劃管理,(1)土地使用權出讓過程中的規(guī)劃管理 出讓城市國有土地使用權之前應當制定 控制性詳細規(guī)劃。 出讓的地塊必須具有城市規(guī)劃行政主管 部門出具的規(guī)劃設計條件通知書及其附 圖。土地使用權受讓方必須持有附具規(guī)劃 設計條件通知書及其附圖的土地出讓合同， 方可辦理“建設用地規(guī)劃許可證”及土地使用 權權屬證明。,(2)房地產(chǎn)

12、開發(fā)過程中的規(guī)劃管理,1)開發(fā)項目選址、定點審批階段。 2)申請建設用地規(guī)劃許可證階段。 3)規(guī)劃設計條件審批階段。 4)設計方案審批階段。 5)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證階段。 6)竣工驗收階段。,四.政府對房地產(chǎn)市場的干預,1.政府制定干預房地產(chǎn)市場政策的原則 (1)目標的確定性 (2)政策的連續(xù)性與協(xié)調性 (3)政策的針對性和導向性 (4)政策的公平性和效率,2.房地產(chǎn)市場的宏觀調控,宏觀調整手段主要有： (1)土地供應計劃的調整 (2)城市規(guī)劃的指導 (3)地價調整 (4)房地產(chǎn)稅收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金調整,3.房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范,(1)資質審查 對進入市場的

13、主體資格進行規(guī)范 (2)產(chǎn)權登記 對市場交易對象進行規(guī)范 (3)建立房地產(chǎn)價格評估制度 對市場交易價格進行規(guī)范 (4)交易程序的規(guī)范化 對市場交易過程進行規(guī)范,第四章 房地產(chǎn)及其運行規(guī)律,一.房地產(chǎn)市場的總體結構 二.房地產(chǎn)市場的分類 三.房地產(chǎn)市場的特征與功能 四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律,一.房地產(chǎn)市場的總體結構,征地市場 一級土地市場 動遷市場 土地投資、 土地使用權出讓市場 交易市場 二級土地市場（土地使用權轉讓市場） 建筑施工市場 一級房產(chǎn)市場 房產(chǎn)交易市場 二級房產(chǎn)市場,,,,,,二.房地產(chǎn)市場的分類,1.按地域范圍劃分 2.按房地產(chǎn)用途和等級劃

14、分 3.按房地產(chǎn)交易形式劃分 4.按房地產(chǎn)購買目的劃分 5.其他劃分方式,三.房地產(chǎn)市場的特征與功能,1.房地產(chǎn)市場的特征 (1)分散的地區(qū)性市場 (2)準市場 (3)權益的轉讓市場 (4)專業(yè)化的市場 (5)易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷,2.房地產(chǎn)市場的功能,（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益 （2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化 （3）指導供給以適應需求的變化 （4）指導政府制定科學的土地供應計劃 （5）引導需求適應供給條件的變化,四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律,1.房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場 兩個市場有兩個結合點： 第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水 平資產(chǎn)需求的中心。 第二，兩個市場在房地產(chǎn)

15、開發(fā)部分有 連接。如果房地產(chǎn)開發(fā)量增加，房地產(chǎn)的 供給量也隨著增加，這不僅會使房地產(chǎn)投 資市場價格下滑，而且也會使房地產(chǎn)使用 市場的租金水平下調。,2.房地產(chǎn)市場的周期循環(huán),（1）房地產(chǎn)市場的自然周期 （2）房地產(chǎn)市場的投資周期,第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,一.可行性研究的含義、目的和作用 二.可行性研究的工作階段 三.可行性研究的內容 四.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算 五.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價 六.房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的不確定性分析,一. 可行性研究的含義、目的和作用,1.可行性研究的含義 可行性研究是在投資決策前，對建設項 目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方 法。 2.可行性

16、研究的目的 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策 的科學化、民主化，減少或避免投資決策的 失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán) 境效益。,,,3.可行性研究的作用 （1）是項目投資決策的依據(jù)。 （2）是籌集建設資金的依據(jù)。 （3）是開發(fā)商與有關合作部門簽訂協(xié)議、 合同的依據(jù)。 （4）是編制下一階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)。,,二.可行性研究的工作階段,1.投資機會研究階段 地區(qū)投資機會研究 一般機會研究 部門機會研究 機會 資源利用機會研究 研究 具體項目機會研究 該階段投資估算的精度為30，研究費 用一般占總投資的0.20.8 。,,,,2.初步可行性研究階段 初步可

17、行性研究是在機會研究的基礎上， 進一步對房地產(chǎn)項目建設的可能性與效益進行 論證分析。 該階段投資估算的精度為20，研究費 用一般占總投資的0.251.5 。,,3. 詳細可行性研究階段 詳細可行性研究是房地產(chǎn)項目投資可行性 研究的主要內容，其特點是周密、詳細。 該階段投資估算的精度為10以內。對 于小型項目，研究費用一般占總投資的1.0 3.0 ；對于大型項目，研究費用一般占總投 資的0.21.0 。,,4. 項目的評價和決策階段 通過詳細可行性研究后，就要對擬建的房 地產(chǎn)項目進行綜合評價，選定最佳方案。這一 過程就是評價和決策的過程。,三.可行性研究的內容,一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研

18、究的內容主要包 括以下方面： 1.項目概況 2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調查及動遷安置 3.市場分析和建設規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設計方案選擇 5.資源供給 6.環(huán)境影響和環(huán)境保護 7.項目開發(fā)組織機構、管理費用 8.開發(fā)建設計劃 9.項目經(jīng)濟及社會效益分析 10.結論及建議,四.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構成 （1）土地費用 （6）銷售費用 （2）前期工程費 （7）財務費用 （3）房屋開發(fā)費 （8）其它費用 （4）專業(yè)人員費用 （9）不可預見費 （5）管理費 (10）稅費,2.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的估算,(1)土地費用的估算 單元估算法 (

19、2)前期工程費的估算 單位指標法 (3)房屋開發(fā)費的估算 工程量匡算法 (4)專業(yè)人員費用的估算 概算指標估算法 (5)管理費的估算 類似工程預決算估算法 (6)銷售費用的估算 (7)財務費用的估算 (8)其它費用的估算 (9)不可預見費的估算 (10) 稅費的估算,,3.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算,(1) 房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案 租售方案一般應包括以下幾個方面： 1）項目是出租、出售還是租售并舉？出租面積 和出售面積的比例。 2）可出租面積、可出售面積和可分攤面積及各 自在建筑物中的位置。 3）出租和出售的時間進度安排和各時間段內租 售面積數(shù)量的確定。 4）租金和售價的確定。 5）收款

20、計劃的確定。,3.房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算,(2) 房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收入的測算 在明確了房地產(chǎn)項目租售方案之后， 便可以對房地產(chǎn)項目租售收入進行測算。,五.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價,1.財務評價的基本概念 財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和 價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財 務效益和財務支出，編制財務報表，計算 評價指標，考察項目的盈利能力、清償能 力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判斷項 目的財務可行性。,2.財務評價的主要技術經(jīng)濟指標,(1)反映開發(fā)項目盈利能力的指標 財務內部收益率（ FIRR ） 財務凈現(xiàn)值( FNPV )或財務凈現(xiàn)值比率 ( FNPVR ) 投資回收期（

21、 Pt 或 Pt） 開發(fā)商成本利潤率、資本金利潤率 成本收益率、投資收益率,2.財務評價的主要技術經(jīng)濟指標,(2)反映開發(fā)項目清償能力的指標 固定資產(chǎn)投資借款償還期 資產(chǎn)負債率 流動比率 速動比率,3.開發(fā)項目財務評價指標計算示例,在這一部分內容中，要重點掌握開發(fā) 商成本利潤率、凈現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值 和財務內部收益率的計算。 計算中要注意幾個時間段的關系： 開發(fā)期 經(jīng)營期 準備期 建造期 租售期 重點掌握例51、例52、例55， 會用計算器計算。,,,,,,,,,,,,,,,六.房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的不確定性分析,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中的主要變 量（不確定性因

22、素） （1）土地成本（6）容積率及有關 （2）建造成本 設計參數(shù) （3）租金或售價（7）貸款利率 （4）開發(fā)期（8）空置率 （5）投資收益率,2.盈虧平衡分析,盈虧平衡分析（又稱保本點分析）是 分析利潤為零時項目的成本、售價、或銷 售率所處的狀態(tài)。有時，盈虧平衡分析也 用來分析到達目標收益水平時項目的銷售 價格或租金、成本、銷售率或出租率所處 的狀態(tài)。,3.敏感性分析,敏感性分析是房地產(chǎn)項目不確定性分 析中的一種主要方法。 敏感性分析是分析和反映開發(fā)項目經(jīng) 濟評價指標對其主要變量（不確定性因素） 的敏感程度的一種分析方法。 敏感性分析的目的，就是要在眾多的 不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟指

23、標影 響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資 效益的影響程度。,4.風險分析,雖然，敏感性分析可以在眾多的不確定性因 素中找出對項目經(jīng)濟指標影響較大的因素、并判 斷其對開發(fā)項目投資效益的影響程度；但敏感性 分析不能提供項目盈利變化可能性的大小，無法 對開發(fā)商所承擔的風險進行定量測算，它只能起 定性說明的作用。 風險分析則不同于敏感性分析，它可以根據(jù) 各變量的概率分布來推求項目在風險條件下獲利 的可能性大小。風險分析主要有兩種方法： （1）解析法 （2）蒙特卡洛法,第六章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設過程,一.項目管理 二.工程項目的竣工驗收,一.項目管理,1.項目管理的概念 項目管理是為成功的實現(xiàn)項目目

24、標而進 行的全過程、全方位的計劃、組織、控制與 協(xié)調。 項目管理的目標就是要尋求項目成本、 時間、資源和質量四要素的優(yōu)化均衡控制。,2.項目管理的特點,（1）目標明確 （2）項目經(jīng)理個人負責制 （3）充分的授權保證系統(tǒng) 3.項目管理的基本職能 （1） 計劃職能 （2） 組織職能 （3） 協(xié)調職能 （4） 控制職能,4.房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理,房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理貫穿于開發(fā)過 程的始終，其工作內容涉及以下方面： (1)開發(fā)建設用地 (2)開發(fā)建設的法定手續(xù) (3)合同文件的準備 (4)承包商的選擇 (5)現(xiàn)場監(jiān)督 (6)施工階段 (7)項目竣工驗收階段 (8)開發(fā)項目管理隊伍的管理,二.工

25、程項目的竣工驗收,1. 竣工驗收的要求 2. 竣工驗收的依據(jù) 3. 竣工驗收的工作程序 4. 竣工結算 5. 編制竣工檔案,第七章 房地產(chǎn)投資的資金融通,一.房地產(chǎn)金融與項目融資的概念 二.房地產(chǎn)項目融資的資金來源 三.房地產(chǎn)貸款 四.金融機構對項目貸款的審查內容,一.房地產(chǎn)金融與項目融資的概念,1.房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融是指發(fā)生在房地產(chǎn)領域中的 貨幣資金和貨幣信用的融通。房地產(chǎn)金融也 可以說是以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn) 開發(fā)、經(jīng)營、消費的再生產(chǎn)過程而展開的各 種融資活動。,,2.房地產(chǎn)項目融資 融資是以信用方式調節(jié)資金余缺的一種 經(jīng)濟活動，其基本特征是具有償還性。 房地產(chǎn)項目融資是

26、整個社會融資系統(tǒng)中 的一個重要組成部分。 房地產(chǎn)項目融資的實質是充分發(fā)揮房地 產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以 達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。,二.房地產(chǎn)項目融資的資金來源,股本金（自有資金） 銀行貸款 房地產(chǎn)項目 發(fā)行股票 融資的資金 社會集資 來源（對開 發(fā)行債券 發(fā)投資而言） 預售或預租 其它融資 承包商墊資承建 合作開發(fā),,,,三.房地產(chǎn)貸款,1.房地產(chǎn)貸款的分類 （1）按資金使用性質，分為固定資產(chǎn)投資 貸款和流動資金貸款。 （2）按貸款對象，分為單位貸款和個人貸 款。 （3）按貸款的用途，分為購建房貸款、房 地

27、產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營貸款。 （4）按貸款期限，分為短期和長期貸款。,2.房地產(chǎn)貸款的原則,（1）流動性原則 （2）安全性原則 通常遵循的原則 （3）盈利性原則 （4）物質保證原則 （5）按期償還原則 貸款發(fā)放中掌 （6）擇優(yōu)扶持的原則 握的原則 （7）先評后貸原則,,,3.房地產(chǎn)貸款擔保的形式,貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性， 降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三 人對貸款本息的償還提供的一種保證。房地 產(chǎn)貸款擔保通常采用以下三種形式： （1）保證 （2）抵押 （3）質押,4.房地產(chǎn)抵押貸款,房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押 人）以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉移占 有方式向貸款人（

28、抵押權人）提供債務 履行擔保的行為。當債務人不履行債務 時，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍 賣所得的價款優(yōu)先受償。,4.房地產(chǎn)抵押貸款,(1) 在建工程的抵押貸款 目前多以在建工程已完工部分連同建筑 物所處宗地的土地使用權作為抵押擔保。 (2) 個人住房抵押貸款 以個人所購住房作為抵押擔保。 個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款 和公積金住房抵押貸款兩種類型。,四.金融機構對項目貸款的審查內容,企業(yè)資信等級 項目評估報告 審查內容 貸款數(shù)量、期限、利率 抵押或擔保條件,,1. 企業(yè)資信等級評價,通常情況下，金融機構主要根據(jù)下列 評價指標確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級： (1)

29、企業(yè)素質 (2) 資金實力 (3) 企業(yè)償債能力 (4) 經(jīng)營管理能力 (5) 獲利能力 (6) 企業(yè)信譽 (7) 企業(yè)在貸款銀行的資金流量 (8) 其它指標,2. 開發(fā)建設項目的審查,除對開發(fā)商進行資信等級評價外，金 融機構還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳 細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本 身的正常運作，具備充分的還款能力。 金融機構對項目的審查主要包括三個大的方面：即項目基本情況、市場分析結果和財務評價指標。各方面的具體指標如表71所示。,3. 貸款綜合評價,金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目本身之后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款

30、方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。 貸款的綜合風險度 信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù) 貸款期限系數(shù)項目風險等級系數(shù),第八章 房地產(chǎn)市場營銷,一.房地產(chǎn)銷售形式 二.促銷組合 三.房地產(chǎn)定價方法與策略 四.房地產(chǎn)營銷理念,一.房地產(chǎn)銷售形式,房地產(chǎn)銷售過程一般包括三個階段 (1) 為使?jié)撛诘目蛻袅私馕飿I(yè)狀況而進行 的宣傳、溝通階段。 (引導、溝通) (2) 就有關價格或租金及合同條件進行的 談判階段。 (談判) (3) 雙方協(xié)商一致后的簽約階段。(簽約) 從房地產(chǎn)市場營銷的具體形式來看， 主要分為開發(fā)商自行銷售和委托物業(yè)代理 兩種。,二.促

31、銷組合,1.促銷組合的概念 促銷組合（即市場營銷與溝通組合） 是指企業(yè)根據(jù)促銷的需要，對廣告、銷售 促進、公關宣傳與人員推銷等各種促銷方 式進行的適當選擇和綜合編配。 促銷組合由五種主要工具組成： （1）廣告 （2）自銷 （3）銷售促進 （4）公關與宣傳 （5）人員推銷,2.確定促銷預算,一般來說，房地產(chǎn)商品的促銷費約占 銷售收入的25。對普通住宅項目促銷費可能是2，而大型商業(yè)項目可能要達到5 。,3.制定促銷組合需考慮的因素,制定促銷組合需考慮的因素有： （1）產(chǎn)品類型 （2）推動與拉引策略 （3）購買者的準備階段 （4）公司的市場定位 （5）經(jīng)濟前景,三.房地產(chǎn)定價方法與策略,1.房

32、地產(chǎn)定價方法 成本加成定價法 (1)成本導向定價 目標定價法 認知價值定價法 (2)購買者導向定價 價值定價法 領導定價法 (3)競爭導向定價 挑戰(zhàn)定價法 隨行就市定價法,,,,2.房地產(chǎn)定價技巧,（1）價格折扣與折讓 （2）心理定價 （3）差別定價 （4）產(chǎn)品組合定價,四.房地產(chǎn)營銷理念,房地產(chǎn)商品及房地產(chǎn)市場固有的特性，決定了 房地產(chǎn)營銷有其獨特的運作方式。正確樹立房地產(chǎn) 營銷理念是進行房地產(chǎn)營銷策劃的關鍵前提。房地 產(chǎn)營銷理念可從以下12個方面考察： (1) 區(qū)域營銷 (2) 信息營銷 (3) 競爭營銷 (4)

33、 全面營銷 (5) 全過程營銷 (6) 全員營銷 (7) 專業(yè)營銷 (8) 服務營銷 (9) 品牌營銷 (10) 文化營銷 (11) 非價格營銷 (12) 目標轉移營銷,第九章 收益性物業(yè)管理,一.物業(yè)管理的概念 二.收益性物業(yè)管理的基本模式 三.收益性物業(yè)管理的內容,一.物業(yè)管理的概念,物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品的售后服務，是 房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)上的經(jīng)營管理活動。 物業(yè)管理是物業(yè)管理經(jīng)理人受物業(yè)業(yè)主 或物業(yè)使用人的委托，依照合同規(guī)定，遵照 國家法律和管理標準，以經(jīng)營的方式對物業(yè) 進行規(guī)范的管理和維護，為物業(yè)業(yè)主或物業(yè) 使用人營造舒適的工作和生活環(huán)境，提供多 層次、全方位服務的一種專業(yè)化、社會化、

34、 企業(yè)化、經(jīng)營型的管理活動。,,這里所說的“物業(yè)”是指已建成投入使用 的各類房屋及其附屬設備、配套設施及相關 場地的總稱。 各類物業(yè)包括商業(yè)、寫字樓、綜合樓、 公寓樓、住宅樓（小區(qū)）、廠房等建筑物。 物業(yè)管理按營利性劃分可分為兩大類。 一類是非營利性物業(yè)管理；另一類是營利性 物業(yè)管理，包括各種收益性物業(yè)的管理。,二.收益性物業(yè)管理的基本模式,收益性物業(yè)管理關注的重點是租用物 業(yè)的承租人對其所使用的物業(yè)感到滿意， 并希望繼續(xù)租用該物業(yè)。所以，收益性物 業(yè)管理的每一部分工作都應以滿足當前承 租人的需要并吸引未來的新承租人為中心。 因此，通常將收益性物業(yè)管理工作分成以 下幾個相互聯(lián)系和影響的方面：,