《房地產(chǎn)估價案例與分析》培訓(xùn)教材.ppt

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1、房地產(chǎn)估價案例與分析,中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考前培訓(xùn)講座之,,1、除了學(xué)懂房地產(chǎn)估價案例與分析外，尤其要注意掌握房地產(chǎn)基本制度與政策和房地產(chǎn)估價理論與方法的內(nèi)容； 2、要注意總結(jié)、分析以往考題的題型和內(nèi)容，對考試的內(nèi)容、問題做到心中有數(shù)，對考題的分析思路、途徑、依據(jù)有比較充分的了解； 3、要研究前期考試的標(biāo)準(zhǔn)答案，把握正確的答題技巧和用語、思路，適應(yīng)房地產(chǎn)案例與分析的方法。,本課程學(xué)習(xí)方法,歷屆考題分析(150分鐘,開卷),,,,第四章 房地產(chǎn)估價報告寫作 考試目的 測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素的掌握程度。 考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要

2、素及具體內(nèi)容。（60%） 熟悉：房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求。（30%）,,,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)估價報告寫作的基本要求 一、總要求 全面性 客觀性 準(zhǔn)確性 概括性 二、具體語言文字要求 （一）對詞義的要求 用詞準(zhǔn)確 語義鮮明、不能含糊不清、模棱兩可 用詞不可帶有強烈的感情色彩 用詞簡練，標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造,,,,（二）對語句的要求 句子完整 搭配恰當(dāng) 邏輯嚴(yán)密 句子簡潔 （三）要防止錯字和遺漏 （四）還要注意段落，結(jié)構(gòu)安排，文字說明，圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù) 語規(guī)范等問題。,,,,房地產(chǎn)報告的構(gòu)成要素 （一）估價報告構(gòu)成要素（依據(jù)規(guī)范8.0.2條） 封面 目錄 致委托人函 估價師聲明 估價

3、的假設(shè)和限制條件 估價結(jié)果報告（“估價產(chǎn)品”的最主要部分共十三項） 估價技術(shù)報告（“估價產(chǎn)品”的核心部分共七項） 附件,,,,（二）估價結(jié)果報告構(gòu)成要素（依據(jù)規(guī)范附錄第A.0.6條） 標(biāo)題 （1）委托人 （2）估價機構(gòu) （3）估價對象 （4）估價目的 （5）估價時點 （6）估值定義 （7） 估價依據(jù) （8）估價原則 （9）估價方法 （10）估價結(jié)果 （11）估價人員 （12）估價作業(yè)日期 （13）估價報告應(yīng)用的有效期,,,,（三）估價技術(shù)報告構(gòu)成要素（依據(jù)規(guī)范附錄第A.0.7條） 標(biāo) 題 個別因素分析（實物狀況分析） 區(qū)域因素

4、分析（區(qū)位狀況分析） 市場背景分析 最高最佳使用分析 估價方法選用 估價測算過程 估價結(jié)果確定,成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 公司地址：成都市錦里西路107號“錦江時代花園”南樓402室 電話號碼：86115099 86125099 移動電話：13708089993 13808049279 E-mail：Clientcd-,估價項目名稱：成都市XX街XX號XXX大廈第七至九層辦公用房 委 托 方：成都XXX公司 估 價 方：成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 估 價 人 員：X X 注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：61000089 X X 注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：5198011 X

5、X 房 地 產(chǎn) 估 價 師 估價作業(yè)日期：2002年11月8日-2002年11月11日 估價報告編號：九鼎房評（2002）XXX號,房地產(chǎn)估價報告,（四）房地產(chǎn)估價報告寫作示例：,目 錄,一、致委托方函 二、估價師聲明 三、估價的假設(shè)和限制條件 四、估價結(jié)果報告 （一）委托方 （二）估價方 （三）估價對象 （四）估價目的 （五）估價時點 （六）價值定義 （七）估價依據(jù) （八）估價原則 （九）估價方法 （十）估價結(jié)果 （十一）估價人員 （十二）估價作業(yè)日期 （十三）估價報告應(yīng)用的有效期 五、估價技術(shù)報告 六、附件,一、致委托方函,成都XXX公司： 承蒙委托，我公司對您位于成都市XX街3號

6、附4號(現(xiàn)為XX巷子17號)的xxx大廈第7至9層辦公用房建筑面積1505.79平方米及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價格進(jìn)行了評估，作為您抵押貸款的參考依據(jù)。 本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)政策的規(guī)定，利用貴方提供的資料以及評估人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選取適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定，完成了估價工作?，F(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：,估價對象在估價時點2002年11月8日的評估價格為： 小寫人民幣：450萬元； (取整) 大寫人

7、民幣：肆佰伍拾萬元整。 詳見下表：,法定代表人：李 巋 成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 二二年十一月十一日,二、估價師聲明,我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的； 2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的“估價的假設(shè)和限制條件”的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、注冊房地產(chǎn)估價師XX、XX對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。,6、沒有人對本估價

8、報告提供重要專業(yè)幫助。 7、委托方提供的資料和陳述的情況直接影響我們的估價分析和結(jié)論，因此委托方應(yīng)對提供資料和陳述情況的合法性、真實性、完整性及其引起的后果負(fù)責(zé)；因其失實造成評估結(jié)果有誤的，評估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 注冊房地產(chǎn)估價師：X X 注冊號：61000089 注冊房地產(chǎn)估價師：X X 注冊號：5198011,三、估價的假設(shè)和限制條件,（一）、本報告假設(shè)前提條件 1、假設(shè)估價對象符合中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法設(shè)置抵押的有關(guān)規(guī)定。估價對象不存在也不涉及任何法律糾紛，不存在司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁決、查封或者以其他

9、形式限制該資產(chǎn)權(quán)利的情形； 2、至估價時點止估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）未設(shè)定抵押擔(dān)保等他項權(quán)利，未發(fā)生任何產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為； 3、本報告未考慮估價對象處置時可能對其價值有影響的債權(quán)、債務(wù)的限制，也未考慮委托方的資信狀況及經(jīng)營能力； 4、估價對象應(yīng)以保持估價時點時房屋所有權(quán)證載明的用途繼續(xù)使用，且為估價對象合法的最高最佳使用用途為估價前提；,5、本報告所采用的建筑面積或土地面積以房地產(chǎn)評估委托書、房屋所有權(quán)證國有土地使用證載明的面積為依據(jù)，我們對該等數(shù)據(jù)未實測； 6、估價對象作為整幢大廈的組成部分，與建筑物的其他部份連為一體，故本次估價是以估價對象可以合理分享使之具備使

10、用功能的各項權(quán)益為假設(shè)前提。 7、委托方對估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)及絕對處置權(quán)。 （二）、本報告限制條件 1、本報告評估結(jié)果是根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在估價時點的公開價格。根據(jù)本報告評估目的，抵押權(quán)人應(yīng)在充分考慮如下因素后，根據(jù)本報告評估結(jié)果合理確定貸款額。、估價對象產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；、房地產(chǎn)市場價格波動風(fēng)險；、短期強制處分的不確定性及變現(xiàn)費用；,、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的各項稅費；、資產(chǎn)占有人的金融信用營能力。 根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法及城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定，辦理抵押貸款手續(xù)時應(yīng)到有權(quán)機關(guān)辦理抵押登記后本報告方才有效。 2、本估價結(jié)果包括房屋（含附屬設(shè)備設(shè)施）及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐?/p>

11、地使用權(quán)的價值。該土地使用權(quán)和附屬的設(shè)施設(shè)備若與房屋分割處置，本估價結(jié)果無效。 3、本報告有效期內(nèi)若國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設(shè)前提條件發(fā)生重大變動，且這些變動會對估價結(jié)果產(chǎn)生重大影響時，本估價結(jié)果無效，應(yīng)重新委托估價。 4、如發(fā)現(xiàn)本報告內(nèi)的文字或數(shù)字因打印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進(jìn)行更正。否則，報告誤差部分無效。,5、本報告有效期內(nèi)，為確定之評估目的服務(wù)，不得用于其他目的。未經(jīng)評估機構(gòu)同意，本報告書的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。 6、本報告書應(yīng)與估價對象的合法權(quán)證一并使用方才有效，評

12、估機構(gòu)僅對正確使用本報告者負(fù)責(zé)。 7、本報告書由“致委托方函”、“房地產(chǎn)估價師聲明”、“估價假設(shè)和限制條件”、“估價結(jié)果報告”和“附件”構(gòu)成完整的估價報告。報告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價報告全部完整地應(yīng)用，我們不對任何割離使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價人員無關(guān)。本報告經(jīng)法定代表人簽章，注冊房地產(chǎn)估價師簽字，評估機構(gòu)蓋章并作為一個整體時有效。,四、關(guān)于位于成都市XX街XX號XX大廈的估價結(jié)果報告,（一）、委托方 （說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所） 名稱：成都XXX公司 法定代表人：XXX 住所：成都市紅星中路二段XX號 營業(yè)執(zhí)照

13、號：XXXX （二）、估價方 （說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級） 名稱：成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 法定代表人：李巋 住所：成都市錦里西路107號錦江時代花園南樓402室 估價資格等級：壹級 資質(zhì)證書編號：建房估證字2003063號,九鼎房評（2002）XXX號,（三）、估價對象 本報告估價對象為成都XXX公司所屬xxx大廈第七至第九層辦公用房； 坐落：成都市錦江區(qū)XXX街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)； 結(jié)構(gòu)：鋼混； 總層數(shù)：9層； 估價對象所在層數(shù)：第七至及第九層； 建筑面積：每層均為502.93平方米，共計1508.79平方米；

14、 裝修狀況：臨街外墻面磚，背街外墻刷涂料；第七層為小開間辦公室：公共過道為水泥地面，墻面為涂料刷白，天棚為石膏板吊頂；部分辦公室鋪木地板，墻面刷乳膠漆，天棚為礦棉板吊頂，其余為水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白；玻璃地彈門，防盜門及普通木門，鋁合金窗。第八層為開敞型辦公間，為新時代廣告公司租用：會客間為文化石鋪地，墻面刷乳膠漆，天棚為木質(zhì)吊頂刷乳膠漆；工作區(qū)為水泥地面，墻面為紅磚墻或上刷白涂料，天棚刷乳膠漆；衛(wèi)生間鋪300300防滑地磚，墻面貼1.5米高,300300的面磚，其余及天棚刷白涂料；玻璃地彈門及櫸木門，鋁合金窗。第九層為開敞型辦公間：水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白，背街為鐵門窗，臨街為

15、鋁合金窗。樓梯間為碎花崗石踏步，鋁合金扶手。 平面布置：方正； 設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅賽勒瓦客梯； 車位：院內(nèi)帶地面停車場，有15個車位； 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、視、訊； 利用現(xiàn)狀: 作辦公室使用; 使用情況：第七層部分為成都商報租用，部分空置；第八層為新時代廣告公司租用；第九層空置。 維護(hù)保養(yǎng)：一般； 工程質(zhì)量：合格； 建成年月：1995年；,設(shè)計用途：辦公； 土地基本情況: 土地使用權(quán)面積為1012.76, 用途為商業(yè)、綜合；形狀較方正； 權(quán)屬狀況：根據(jù)蓉房權(quán)證成房監(jiān)證字第0623481號房屋所有權(quán)證記載：估價對象所有權(quán)人為成都XXX公司，丘（地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)；他項權(quán)摘要

16、：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，未注銷；1999年9月16日設(shè)定的906.97平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，已注銷；2002年7月2日設(shè)定1005.86平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，未注銷；他項權(quán)利人均為交通銀行成都支行。根據(jù)成國用（2001）字第858號國有土地使用證記載：估價對象使用者為成都XXX公司，用途為商業(yè)、綜合；為出讓土地使用權(quán)；綜合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日。 （四）、估價目的 （說明本次估價的目的和應(yīng)用方向） 為委托方抵押擔(dān)保提供價格參考 （五）、估價時點 （說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）

17、 二二年十一月八日,（六）、價值定義（說明本次估價所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵） 本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 本報告估價結(jié)果是反映估價對象（房屋及其占用范圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價對象在估價時點的公開市場價格（該價格為交易雙方負(fù)擔(dān)各自稅費的價格），未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對其價格的影響。,（七）、估價依據(jù) 1、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）； 2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中華人民共和國擔(dān)保法； 3、地方有關(guān)法規(guī)政策； 4、房地產(chǎn)評估委托書； 5、

18、委托方提供的估價對象的權(quán)屬證明和其他有關(guān)資料； 6、估價對象實地查勘記錄； 7、本公司掌握和搜集的有關(guān)資料。,（八）、估價原則 （說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） 1、合法原則； 2、最高最佳使用原則； 3、替代原則； 4、估價時點原則。,,（九）、估價方法 （說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） 房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價方法選用應(yīng)按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范（GB/T50291-1999）要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市

19、場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 本項目的估價技術(shù)路線和方法為：由于估價對象的用途為辦公樓，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)交易和租賃活動較為活躍，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較法和收益法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合分析考慮，擬采用市場比較法和收益法分別法進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的最后評估結(jié)果。,市場比較法的定義為：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說服力

20、強、適用范圍廣的估價方法。 收益法的定義為：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。,（十）、估價結(jié)果 歷經(jīng)上述評估程序和評估方法后，最后確定估價對象在估價時點2002年11月8日評估價格為： 小寫人民幣：450萬元； (取整) 大寫人民幣：肆佰伍拾萬元整。 詳見下表：,（十一）、估價人員 （列出所有參加本次估價人員的姓名） X X 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：61000089 X X 中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊號：5198011 X X

21、房 地 產(chǎn) 估 價 師 （十二）、估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日） 2002年11月8日至2002年11月11日 （十三）、估價報告應(yīng)用的有效期 （說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年） 自本估價報告完成之日起一年內(nèi)有效，即2002年11月11日至2003年11月10日,五、估價技術(shù)報告 僅供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)管理部門查閱 六、附件（略） ,關(guān)于位于成都市XX街XX號XX大廈的估價技術(shù)報告,（一）個別因素分析 （詳細(xì)說明、分析估價對象的個別因素） 本報告估價對象為成都XXXXX公司所屬xxx大廈第七至第九層辦公用房； 坐落

22、：成都市錦江區(qū)慶云南街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)； 結(jié)構(gòu)：鋼混； 總層數(shù)：9層； 估價對象所在層數(shù)：第七至及第九層； 建筑面積：每層均為502.93平方米，共計1508.79平方米； 裝修狀況：臨街外墻面磚，背街外墻刷涂料；第七層為小開間辦公室：公共過道為水泥地面，墻面為涂料刷白，天棚為石膏板吊頂；部分辦公室鋪木地板，墻面刷乳膠漆，天棚為礦棉板吊頂，其余為水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白；玻璃地彈門，防盜門及普通木門，鋁合金窗。第八層為開敞型辦公間，為新時代廣告公司租用：會客間為文化石鋪地，墻面刷乳膠漆，天棚為木質(zhì)吊頂刷乳膠漆；工作區(qū)為水泥地面，墻面為紅磚墻或上刷白涂料，天棚刷乳

23、膠漆；衛(wèi)生間鋪300300防滑地磚，墻面貼1.5米高,300300的面磚，其余及天棚刷白涂料；玻璃地彈門及櫸木門，鋁合金窗。第九層為開敞型辦公間：水泥地面，墻面及天棚為涂料刷白，背街為鐵門窗，臨街為鋁合金窗。樓梯間為碎花崗石踏步，鋁合金扶手。 平面布置：方正； 設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅賽勒瓦客梯； 車位：院內(nèi)帶地面停車場，有15個車位； 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：水、電、視、訊； 利用現(xiàn)狀: 作辦公室使用; 使用情況：第七層部分為成都商報租用，部分空置；第八層為新時代廣告公司租用；第九層空置。 維護(hù)保養(yǎng)：一般； 工程質(zhì)量：合格； 建成年月：1995年；,設(shè)計用途：辦公； 土地基本情況: 土地使用權(quán)面積為1

24、012.76, 用途為商業(yè)、綜合；形狀較方正； 權(quán)屬狀況：根據(jù)蓉房權(quán)證成房監(jiān)證字第0623481號房屋所有權(quán)證記載：估價對象所有權(quán)人為成都XXXX公司，丘（地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)；他項權(quán)摘要：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，未注銷；1999年9月16日設(shè)定的906.97平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，已注銷；2002年7月2日設(shè)定1005.86平方米，共計200萬元的權(quán)利價值，未注銷；他項權(quán)利人均為交通銀行成都支行。根據(jù)成國用（2001）字第858號國有土地使用證記載：估價對象使用者為成都XXXXX公司，用途為商業(yè)、綜合；為出讓土地使用權(quán)；綜

25、合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日。,（二）、區(qū)域因素分析 （詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)域因素） 商服繁華度：估價對象臨新巷子，西距紅星路約100米，緊鄰大發(fā)電器市場。距天府廣場約1公里，距春熙路約0.7公里，周圍商鋪林立，商服繁華度較好。隨著玉雙路的全線暢通及該區(qū)域的舊城改造，更提升了該區(qū)域的整體形象。 交通便捷度：估價對象距公交車站約300米，附近有6、28、62、8路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門汽車客運中心約2公里，交通較方便； 公共配套設(shè)施完備程度：估價對象周邊有天涯石小學(xué)、和平街小學(xué)、四川工業(yè)學(xué)院、電子科技大學(xué)等學(xué)校；附近有王府井商場、百盛購物廣場、東風(fēng)

26、商貿(mào)大廈、太平洋商廈、九環(huán)賓館、紅星飯店、星光賓館、猛追灣郵政分局、外文書店、四川省圖書館、猛追灣游泳館、成都游樂園；銀行、電影院、醫(yī)院、菜市場、餐館、派出所等城市配套設(shè)施完善； 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度：水、電、氣、視、訊、路配套齊備； 環(huán)境質(zhì)量狀況：空氣質(zhì)量一般，周邊環(huán)境一般。,（三）、市場背景分析 （詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況、包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來） 1、宏觀政策背景 （1）入世為中國經(jīng)濟帶來新活力 中國經(jīng)過十多年的艱苦談判，已經(jīng)加入了世貿(mào)組織，成為全球經(jīng)濟一體化的一員，這為中國經(jīng)濟的繁榮提供了嶄新的活力和機遇，無論是對商業(yè)發(fā)展類型，還是商業(yè)經(jīng)營深度，都將得到歷史性的提升。

27、（2）西部大開發(fā)戰(zhàn)略 1999年底中共中央提出實施“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略，這對處于開放與發(fā)展最前沿的成都，作為西部大開發(fā)支撐城市的成都，對其經(jīng)濟增長影響無比巨大。如何抓住這一歷史性機遇，促進(jìn)成都經(jīng)濟升級換代至關(guān)重要。,2、成都市辦公類房地產(chǎn)市場分析 從2000年下半年國民經(jīng)濟走勢來看，受國內(nèi)國際大氣侯的影響，成都市經(jīng)濟總體增長步伐有明顯的放緩趨勢。下半年來，消費品零售總額增速出現(xiàn)一定幅度的下滑，雖然固定資產(chǎn)投資增長速度仍在進(jìn)一步提高，但是社會總需求增速明顯不夠，顯示出上半年持續(xù)上升后后勁不足，增長乏力。寫字樓租售需求與地區(qū)經(jīng)濟景氣狀況息息相關(guān)，去年上半年成都經(jīng)濟的恢復(fù)性發(fā)展本來就對寫字樓市場的

28、復(fù)蘇啟動意義不大。而這種經(jīng)濟剛剛出現(xiàn)好勢頭就遭遇挫折，無疑使得寫字樓市場剛剛看到的一線曙光又黯淡下來，從目前寫字樓盤的情況看，整個市場表現(xiàn)為少量位置好、配套設(shè)施完善的新樓好銷、大量舊樓冷清的情況。估價對象位于市中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)繁華度較好，隨著玉雙路的全線貫通及該區(qū)域舊城改造力度的加大，提升了該區(qū)域的整體形象，增強了其物業(yè)的吸引力。,（四）、最高最佳使用分析 （詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用） 最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、經(jīng)過充分合理的論證能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。 估價對象當(dāng)前法律上允許的用途為辦公，根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查及對估價對象所在區(qū)域的環(huán)境、潛在

29、市場分析后，辦公用途為其最高最佳使用。 （五）估價方法選用 （詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由） 房地產(chǎn)評估的常用方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，估價方法選用應(yīng)按照房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范（GB/T50291-1999）要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，結(jié)合估價對象的具體特點以及估價目的等，選擇適宜的估價方法。有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。,交易和租賃活動較為活躍，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較本項目的估價技術(shù)路線和方法為：由于估價對象的為辦公樓，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象

30、處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)法和收益法進(jìn)行評估。經(jīng)綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進(jìn)行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象的現(xiàn)狀公開市場價值。 市場比較法的定義為：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下，是一種說服力強、適用范圍廣的估價方法。 收益法的定義為：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價。,（六）估價測算過程 （詳細(xì)

31、說明測算過程，參數(shù)確定等） 1、利用市場比較法評估 通過搜集分析市場交易資料，從中選取三宗與估價對象處于同一供需圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相類似的房地產(chǎn)交易案例作為可比實例，通過對其交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素進(jìn)行比較修正后，求取估價對象七層的比準(zhǔn)價格， 其計算公式為： 比準(zhǔn)價格=比較實例房地產(chǎn)的交易價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 估價對象評估價格=比準(zhǔn)價格建筑面積。 （1）選取可比實例 可比案例資料表,下一張,（2）、交易情況修正 由于A、B、C三個案例交易均為正常交易，無需修正，修正系數(shù)均為10

32、0/100。 （3）、交易日期修正 由于A、B、C三個案例交易日期與估價時點相近，且在該月內(nèi)該類商業(yè)用房價格無明顯波動，故交易日期修正系數(shù)均為100/100。 （4）、區(qū)域因素和個別因素修正 以評估對象的各因素條件為基礎(chǔ)，確定其相應(yīng)指數(shù)為100，將比較實例各因素分別與之進(jìn)行比較，量化出相應(yīng)指數(shù)。 區(qū)域因素和個別因素比較修正系數(shù)表,下一張,（5）、比準(zhǔn)價格計算 比準(zhǔn)價格計算表,估價對象七層的比準(zhǔn)價格=(2857+3328+3016)3=3067元/,2、利用收益法評估 通過估價人員的市場調(diào)查及估價機構(gòu)長期積累的數(shù)據(jù)表明，該區(qū)域的辦公用房租金收益較為穩(wěn)定，本次評估假設(shè)其年凈收益每年固定不變。

33、根據(jù)成國用（2001）字第858號記載：綜合用地土地使用權(quán)終止日期為2043年12月29日，至估價時點止，尚余41年。鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房使用年限為60年,當(dāng)土地使用年限短于建筑物使用年限時，以土地尚可使用年限確定未來的收益期，因此從估價時點計，收益期N=41年。則本次評估選用與之對應(yīng)的收益法公式為： 式中：V收益價格（元/） A年凈收益（元/）； R資本化率（%）； N收益期（年）。 (1)參數(shù)的確定 與估價對象類似辦公用房租賃案例較多，經(jīng)估價人員現(xiàn)場調(diào)查和綜合考慮相同檔次、相同類型、區(qū)位接近的寫字間的有關(guān)資料，該區(qū)域辦公用房目前正常租金為30-45元/M2.月,出租率

34、80%，可出租面積占總面積90%；考慮估價對象實際情況，第七層的租金取35元/,(2)年有效毛收入測算 年有效毛收入=單位月租金出租率可出租比率12個月 =3580%90%12=302.4元/ (3)年運營費用測算 運營費用中，維修費為有效毛收入的3%，管理費由承租方支付，稅金占有效毛收入的17.5%（房產(chǎn)稅12%，營業(yè)稅及附加5.5%），合計占有效毛收入的20.5%。根據(jù)成都市建筑行業(yè)平均水平，參照四川省建設(shè)廳頒布的“二定額”和相關(guān)配套文件，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察并結(jié)合估價對象現(xiàn)狀測算，確定在估價時點鋼混結(jié)構(gòu)的房屋成本為1000元/平方米。保險費根據(jù)房屋成本的3計算。 年運營費用=

35、單位年有效毛收入20.5+房屋造價3 =302.420.5+10003=64.99元/ (4)年凈收益的測算 年凈收益=年有效毛收入一年運營費用 =302.4-64.99=237.41元/,（5）資本化率的確定 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范, 資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、復(fù)合投資收益率法、投資收益率排序插入法等四種。本次估價采用以市場提取法為主，并以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法加以修正的方法確定。 估價人員通過對成都市辦公用房的租售市場的抽樣調(diào)查計算，得到全市房地產(chǎn)綜合資本化率平均為8-14%；而根據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，一年期銀行存款利率為1.98%，根據(jù)對目前成都全

36、市房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析和評估人員的經(jīng)驗，辦公類房地產(chǎn)風(fēng)險調(diào)整值6-8%,該地段為成都市中心商業(yè)區(qū),辦公用房入住較穩(wěn)定,本次估價其風(fēng)險調(diào)整值取6.02%。據(jù)此，確定本次估價采用的資本化率為8%。 （6）收益價格的測算 V= =237.4111.97 =2842元/（取整）,（七）、估價結(jié)果確定 （詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由） 通過市場比較法和收益法得出的結(jié)果較為接近，都比較真實的反映了市場狀況，可以將這兩種結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終結(jié)果。 估價對象第七層評估單價=（比準(zhǔn)價格+收益價格）2 =（3067+2842）2=2955元/ （取整） 估價人員對估價對象所在區(qū)域多個類似寫字

37、樓進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，多層電梯辦公用房樓層價格相差不大，有的甚至為均價，多數(shù)樓盤樓層間差異在20元至50元之間，考慮實際調(diào)查情況及本次評估目的，估價對象樓層間價差取30元/平方米，因此第八層單價為2985元/平方米；第九層單價為3015元/平方米。 估價對象在估價時點2002年11月8日的評估價格為： 小寫人民幣：450萬元； (取整) 大寫人民幣：肆佰伍拾萬元整。,法定代表人：李 巋 成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司 二二年十一月十一日,詳見評估結(jié)果下表：,,,,第一章 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線 考試目的 測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念、實質(zhì)、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形式

38、過程的關(guān)系，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線過程中要考慮的各種因素，能夠在估價實踐中獨立地確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線等的掌握程度。 考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念和實質(zhì)，確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的過程中要考慮的各種因素，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定過程。（60%） 熟悉：房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)。（30%） 了解：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。（10%）,一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念 是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，其結(jié)果和目的就是確定

39、房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。 二、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵，價格形成過程 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。 例一：劃撥用地抵押價值評估（兩種技術(shù)路線、一種價格內(nèi)涵） 例二：房地產(chǎn)損害賠償估價技術(shù)路線 例三: 房屋拆遷補償估價技術(shù)路線 例四: 房地產(chǎn)拍賣底價估價技術(shù)路線 例五: 房地產(chǎn)保險估價技術(shù)路線 例六: 宅基地集資房抵債估價技術(shù)路線,主要內(nèi)容,三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法 路線與方法都是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價 方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。 市場法：房地產(chǎn)的價格可利用周邊類似房地產(chǎn)的實際

40、成交價格修正求得。 成本法：房地產(chǎn)的價格可由各組成部分的市場價格累加而成。 收益法：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定。 假設(shè)開發(fā)法：未完成的房地產(chǎn)價格最終取決于它開發(fā)建成后的市場價格。,四、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定 1、確定房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的 公開市場、公開市場價值、公開市場價值標(biāo)準(zhǔn) 各種估價方法的實質(zhì)都是確定估價對象的公開市場價值 估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。 房地產(chǎn)估價方法的選用要符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定。 規(guī)范正文 （1）估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地

41、價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 （2）對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。,（3）根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。 (4)有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 （5）收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 （6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 （7）在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方

42、法。,2、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識。 要充分了解估價對象（實體、權(quán)益、區(qū)位） 要充分了解估價目的 要充分了解估價時點 3、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要遵循房地產(chǎn)估價原則 合法原則 確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán) 確認(rèn)估價對象的合法用途 確認(rèn)合法的交易或處分方式 例：某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩棟房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩棟房屋均為工業(yè)用途。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，兩棟房屋中，一棟為廠房，另一棟原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。, 替代原則 無論利用什么估價思路和估價方法，都必須首先承認(rèn)替代原則 最高最佳使用原

43、則 首先要確定房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)，進(jìn)而才能確定房 地產(chǎn)在這種狀態(tài)下的價值。 例：甲公司以8000元/的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費了10萬元在該寫字樓外墻涂飾了本公司的標(biāo)志。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為P，在正常市場條件下，P最可能的取值為： A、P 4000萬元 B、P = 4000萬元 C、4000萬元 P 4010萬元 D、P = 4010萬元 E、P 4010萬元,(1) 估價時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的對應(yīng)關(guān)系, 估價時點原則 估價結(jié)論具有很強的

44、時間相關(guān)性（時間價值） 估價結(jié)論具有很強的時效性（市場波動性） 估價對象在不同時點有不同的狀態(tài)，相應(yīng)就有不同的價格。,（2）市場法、成本法、基準(zhǔn)地價法：估價時點在后，由前往后算。 收益法、假設(shè)開發(fā)法：估價時點在前，又后往前算 （3）例：甲方于1993年7月委托乙方建設(shè)兩棟（A座和B座）8層共5000的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工。甲乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方尚應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法

45、院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。,五、房地產(chǎn)價格技術(shù)路線的確定過程 1、首先明確估價對象的價格內(nèi)涵 2、其次確定其價格形成的過程 3、再確定估價的測算過程和需要利用的估價方法 六、本章知識點可能的考題題型及答題技巧 從歷屆的考題看：第一大題3個問題共30分，第二大題單選題10小題共20分（30-50分之間） 第一類考題：如何確定估價技術(shù)路線 例題 第二類考題：如何搜集估價資料？ 例題 第三類考題：估價人員如何解釋自己的評估報告 例題 第四類考題：綜合能力測試 試題,七、各種房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用研究 市場比較法（比準(zhǔn)價格） 概念將估價對象與在

46、估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 理論依據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原理（大數(shù)法則）。 適用對象具有交易性的房地產(chǎn)。 適用條件在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。,操作步驟搜集交易實例； 選取可比實例； 建立價格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期修正； 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； 求取比準(zhǔn)價格。,收集資料 交易雙方情況及交易目的：交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市

47、場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易。 交易實例房地產(chǎn)狀況：一般包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利情況,成交價格 成交價格應(yīng)包括房地產(chǎn)總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價及相應(yīng)的單價與房屋租金內(nèi)容，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況。 付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 成交日期，交易情況，特殊交易需說明。,實質(zhì)通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定估價對象在公開市場上最可能的成交價。 比準(zhǔn)價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交

48、易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 難點修正因素的準(zhǔn)確量化（如住宅的朝向、樓層差的量化）,易犯錯誤點 A、修正系數(shù)分子分母顛倒,B、修正因素的描述與量化分值矛盾,C、每項修正不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30% D、算出的三個或以上比準(zhǔn)價格之差異不宜太大,求取最終比準(zhǔn)價格要說明理由 E、成交日期與估價時點不宜超過一年 F、建立價格可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位 G、避免修正漏項，若無需修正，也應(yīng)列示100/100。 H 、可比實例不符合條件(同一供求范圍用途規(guī)模檔次 權(quán)利性質(zhì)成交日期交易類型正常成交價格), 成本法

49、（積算價格） 概念是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 理論依據(jù)賣方的角度：生產(chǎn)費用價值論；買方的角度：替代原理； 適用對象既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 適用條件該商品可自由進(jìn)入市場和大量重復(fù)生產(chǎn)。,操作步驟搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料； 估算重新購建價格； 估算折舊； 求取積算價格。 資料收集 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料客觀市場價格，建造年代，結(jié)構(gòu)類型，耐用 年限，已使用年限，殘值率，實際新舊程度，重置價格，基準(zhǔn)地價等。,實 質(zhì)通過對估價對象的各組成

50、部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價值。 積算價格=土地取得費用開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費 開發(fā)利潤 =重新購建價格折舊 難 點折舊的求取 折舊=物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊 房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值； 要區(qū)分實際成本和客觀成本； 要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。,易犯錯誤點 A、建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限,即建筑的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計； 建筑物經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑經(jīng)濟壽命計算折舊； 建筑物經(jīng)濟壽命長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物實際經(jīng)過年限加上土地使用權(quán)剩余年限

51、計算折舊； B、土地取得費用、開發(fā)成本應(yīng)為客觀的區(qū)域市場價格，而非實際花費成本 C、費用不能漏計和重計，主要集中房、地分評時費用的交叉問題,D、稅、費計費基準(zhǔn)與費率含義不吻合 E、土地使用年限的修正及其區(qū)位的修正 F、當(dāng)設(shè)備、裝修、主體的使用年限不一致時，應(yīng)分別長壽命項目和短壽命項目計算折舊。 G、建筑物的重新購建價格是估價時點時的客觀的全新狀況下的價格，未扣除折舊。 H 、利息應(yīng)計復(fù)利,計息基礎(chǔ)計息周期,收益法 收益法分為直接資本化法和報酬資本化法 概念是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或

52、價值的方法。(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法) 理論依據(jù)收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。 適用對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 適用條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化,操作步驟（7個） 1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料； 2、估算潛在毛收入； 3、估算有效毛收入； 4、估算運營費用； 5、估算凈收益； 6、選用適當(dāng)報酬率或折現(xiàn)率； 7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。,搜集資料 主要收集收益實例資料：如涉及有效毛收入、合理運營費用和市場收益率水平的信息等有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料，是否帶有租約。 例如住宅： 該地價區(qū)段同類型住宅的

53、平均收益水平，經(jīng)營稅費，以確定年平均凈收益 該地銀行一年期貸款利率，同類型住宅的租金與售價比率，同行業(yè)平均凈收益等以確定資本化率。 該住宅的土地使用權(quán)期限，建成年代，耐用年限，重置價格，平均房屋空置率，實際新舊程度，結(jié)構(gòu)類型等,對出租的房地產(chǎn)：可供出租的面積，租金水平，出租率，空置率，運營費用，管理費等資料。有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料,實質(zhì)以房地產(chǎn)在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點的價值,收益價格=,難點A、求取凈收益時扣除項目的準(zhǔn)確界定，如何從各種要素創(chuàng)造的總收益中剝離出由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益？實際中把不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益當(dāng)作“運營費用” B、報酬率的

54、確定,公式選擇錯誤,n收益年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限） ai房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末） 凈收益的測算錯誤 凈收益=（潛在毛收入-空置等造成的收入損失）-運營費用 =有效毛收入-運營費用 出租型房地產(chǎn)的凈收益 凈收益=有效毛收入-（維修費+管理費+保險費+租金） 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益 有形收益和無形收益,實際收益和客觀收益 租約限制的租賃收入 采用過去若干年或未來若干年（如3-5年）的租金平均值或市場比較法求取租金。 正常凈收益（客觀收益），不是實際收益 重復(fù)計算：大堂價值、飯店自己的辦公室、裝修價值（含設(shè)備價值） 收益年限的確定錯誤

55、 單獨土地、單獨建筑物 房地合一估價,, 建筑物經(jīng)濟耐用年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 建筑物經(jīng)濟耐用年限短于土地剩余使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理： 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年取超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑折舊和土地取得費

56、用的攤銷。,,易犯錯誤點 報酬率的確定錯誤 報酬率實質(zhì)上是一種投資的收益率（報酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益同等風(fēng)險投資的收益率， 估價中不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值） 報酬率的求取方法 市場提取法 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 投資收益率排序插入法 抵押貸款與自有資金的組合法,,房地產(chǎn)價格（投資額）=抵押貸款額+自有資金額 房地產(chǎn)凈收益（投資收益）=抵押貸款+自有資金額 房地產(chǎn)價格資本化率=抵押貸款額抵押貸款利率+自有資金額 自有資金收益率 ro=mrm+（1-m）re,,,,,土地與建筑物的組合法 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物價格 房地產(chǎn)凈收益=土地收益

57、+建筑物收益 房地產(chǎn)價格綜合資本化率=土地價格土地資本化率+建筑物價格建筑物資本化率,不要漏算經(jīng)營率（空置率），凈收益應(yīng)以年為單位 報酬率的確定是否合理,土地建筑物綜合報酬率三者對比看 報酬率的確定是否說明了理由,其他錯誤 不要漏算空置率出租率，凈收益應(yīng)以年為單位 未說明收益的未來變化趨勢 管理費保險費維修費稅費(兩稅一費房產(chǎn)稅)的計費基礎(chǔ) 費率計算錯誤,, 假設(shè)開發(fā)法 概念是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 理論依據(jù)是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。 適用對象

58、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。 適用條件估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。 1、房地產(chǎn)資料庫 2、房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單 3、長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。,,,操作步驟 1、調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 2、選擇最佳期的開發(fā)利用方式 3、估計開發(fā)經(jīng)營期 4、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 5、估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 6、進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地

59、產(chǎn)的價值。,,,搜集資料 弄清土地的位置：土地所在城市的性質(zhì)、所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落狀況，如周圍環(huán)境，進(jìn)出交通的便利與否等選擇最高最佳的土地用途。 弄清土地的狀況：面積大小，形狀，平整程度，基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度，地質(zhì)和水文狀況等。為估算開始成本，費用等。 弄清政府的規(guī)劃限制：用途，建筑高度，容積率為確定最佳最高利用方式。 弄清將擁有的土地權(quán)利：包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)），使用年限，可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓出租抵押等的有關(guān)規(guī)定。為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，租金等選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途，規(guī)模，檔次等的確定。最重要的是選擇最佳的用途。,,,實質(zhì)特別選用于“待開發(fā)房地

60、產(chǎn)” “再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”。本質(zhì)上可看作是市場法原理和成本法原理的綜合運用 傳統(tǒng)方法的公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 難點預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價格、投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（售、租、自用）,,,A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的公式中折現(xiàn)率包含資金的利息（安全收益）開發(fā)利潤（風(fēng)險收益），二者隱含在折現(xiàn)過程中，其公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值折現(xiàn)值續(xù)建 開發(fā)成本折現(xiàn)值（含管理費用）銷售 稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 B 、扣除項的確定:已經(jīng)投入的費用應(yīng)包含

61、在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi) C、開發(fā)經(jīng)營期=開發(fā)期（前期、建造期） 經(jīng)營期 注意起止點 D、傳統(tǒng)方法下 計息項目=待開發(fā)房地產(chǎn)的價值（V）開發(fā)成本管理費用 V稅費率（該項易漏計） 銷售稅費銷售費用開發(fā)利潤不計息 E、計息期的 長短設(shè)定 起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點,,, 基準(zhǔn)修正法 概念在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。 理論依據(jù)是以替代原理為基礎(chǔ)的 適用對象及條件政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)。,,,操作步驟一般分為5個步驟： 1、搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料 2、

62、查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價 3、進(jìn)行交易日期修正 4、進(jìn)行土地狀況修正 5、求出估價對象宗地的價格,,,實質(zhì)市場法的變異，基準(zhǔn)地價就是“可比實例”的價格。 宗地價格=基準(zhǔn)地價（ 1修正系數(shù) ）TWY 難點是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價的價格內(nèi)涵。,,,應(yīng)收集的一般資料 一般資料的收集 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料 市場供求 類似房地產(chǎn)的交易，成本，收益實例資料 反映估價對象狀況的資料 房地產(chǎn)權(quán)益、實物、區(qū)位的資料 具體資料如下： 房地產(chǎn)權(quán)屬證書，有關(guān)證件 土地：國有土地使用權(quán)證，土地他項權(quán)利證書,,,房屋：房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，房

63、屋他項權(quán)證。 規(guī)劃（限制）要求，條件：兩證，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，方案批準(zhǔn)通知。 對土地：用途，建筑高度，容積率，建筑密度，綠地率，退紅線，坐落，面積，形狀，四至，地勢，周圍環(huán)境景觀。 利用現(xiàn)狀：基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整程度等。 對建筑：坐落，面積，層數(shù)，高度，結(jié)構(gòu)，設(shè)備，裝修，公共設(shè)施配套完整程度，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)程度，利用現(xiàn)狀。 期房：建設(shè)單位，勘察設(shè)計，施工監(jiān)理，預(yù)計交付使用日期。,,,,供求情況：有效需求，供給市場資料。 土地及房屋的利用現(xiàn)狀，是否符合規(guī)劃規(guī)定用途。 估價師評估時了解估價對象的哪些情況： 土地權(quán)屬狀況 房屋產(chǎn)權(quán)狀況 該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃發(fā)求 土地使

64、用基本狀況 建筑物基本狀況,八、第三大題（指錯題）答題技巧： （一）考核的知識點 房地產(chǎn)估價規(guī)范全部要求 各種估價方法的綜合運用能力 （二）答題技巧及思路 A 報告書格式不完整的錯誤 整個報告書漏項（8項） 估價報告書漏項（13項） 估價技術(shù)報告書漏項（共7項）,B 報告書中內(nèi)容描述不完整的錯誤 1、對估價對象描述不清 （1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。 （2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚 （3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚 2、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）,3、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （1）前后不一致（數(shù)據(jù)、

65、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由） 4、寫作有錯誤 （1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。 （2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 （3）表達(dá)形式不規(guī)范,5、綜合察看 1、對照估價規(guī)范看估價報告安全是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。 2、察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確。 3、估價時點是否準(zhǔn)確 4、修正年限是否正確 5、檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 6、對采用的方法是否有合理的說明和理由 7、任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來

66、源依據(jù)，必要時說明 8、注意利息的計算方式，期限,9、報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn) 10、現(xiàn)實用途和法定用途相符 11、注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)、收益、積算） 12、糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應(yīng)注意特別說明原因狀況。 13、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)。 14、基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確。,C 估價方法選用上的錯誤 1、只使用了一種估價方法。 2、能用市場比較法的沒有用。 3、收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。 4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。 D、估價方法應(yīng)用方面的錯誤 詳見各種方法“易犯錯誤點”,謝謝大家!,估價的假設(shè)和限制條件： 說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件。,,（三）估價對象 （概要說明估價對象的狀