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1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理,一、對房地產(chǎn)市場相關概念的前沿探索 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理 三、房地產(chǎn)市場個別問題探討 四、房地產(chǎn)市場營銷管理 五、房地產(chǎn)交易與權屬登記管理 六、租售比的實質與管理 七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容 八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展,一、對房地產(chǎn)市場相關 概念的前沿探索,導致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。,（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認識,“management” 意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等。 “administration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務、國家政策等管理。,1、（房地產(chǎn)）管理的概念,成思危
2、：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”,2、機制（生產(chǎn)流通消費）,,3、城市建設的怪圈,區(qū)位----第一代住宅 配套----第二代住宅 環(huán)境----第三代住宅 生態(tài)----第四代住宅,（二）房地產(chǎn)概念的定位,1、房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟體。財產(chǎn)、不動產(chǎn)（例） 2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。,（三）土地概念的拓展,土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟體） 有限性 土地的特點： 集資性 擴延性,生地 勞動產(chǎn)品 毛地 熟地 土地的價格：土地使用權的交換價
3、格（價值），不是土地的購買價格（買未來）,（四）土地權屬的改變,1、所有權：占有、使用（性質可變）、收益和處分的權利。 2、使用權：依法享有利用（性質不可變）土地的權利。,（五）土地使用制度的歷史沿革,,（六）土地使用方式的認識,收土地使用費 出讓（協(xié)議、招標、拍賣）+掛牌 轉讓 劃撥 其他（出租、作價入股等）,二、房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理,（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關數(shù)據(jù),1、公司數(shù),,,2.批租數(shù),歷年上海市土地使用權出讓情況表,,3.相關數(shù)據(jù),住宅投資（增加值）/GDP5%----供不應求 住宅投資（增加值）/GDP8%----供過于求 上海6.9%離10%還有較大的空間。 2002年
4、13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。 2005 13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。 2007 14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。 2010 16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。 2015 19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理,1、多余的話,House（Housing）（房） Home（家） Family（家庭） 開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。,2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關系圖,住宅建設工程實施過程 城市建設管理過程,3、開發(fā)程序,（1）決策 （2）前期 a、美國熊貓（中國）公司
5、策劃經(jīng)過、單獨設計與整體設計 b、出讓土地及實例 c、審圖公司,,（3）施工（建設施工） 抓好：三 控（進度、質量、成本控制） 二 管（合同、信息管理） 一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）,（4）竣工驗收與交付使用驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理） 新建住宅交付使用許可證------驗收合格可使用。 物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理 項目設計啟動 項目竣工驗收出售 業(yè)主委員會成立,（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究,1、項目背景與概況 2、基本數(shù)據(jù) 3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等） 4、進度安排,5、資源供給 6、市場分析 7、財務評價 8、風險分析（西寶興路）
6、 9、國民經(jīng)濟評價 10、結論（唯一）,（四）房地產(chǎn)項目評估管理,1、市場研究（基本面） A、一般因素分析（宏觀） B、相關因素分析（微觀）,2、財務評價（技術面） a、傳統(tǒng)評估技術 b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例） c、財務內(nèi)部收益率評估（重點） 財務內(nèi)部收益率 投資回收期 衡量項目盈虧的主要指標,三、房地產(chǎn)（管理）個別問題探討,（一）居住房地產(chǎn)投資價值的疑惑,（二）關于居住小區(qū)環(huán)境的思索,1、空間環(huán)境硬件,2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000） 生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。,智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設備監(jiān)控
7、系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。,,3、視覺環(huán)境 4、人文環(huán)境 5、交通環(huán)境,（三）房型與價格的誤區(qū),1、房型,（1）是板式還是點式 （2）戶室（比） （3）建筑面積 （4）車庫,2、價格,（四）經(jīng)營123,四、房地產(chǎn)市場營銷管理,,（一）房地產(chǎn)市場營銷分析,三個階段： 宣傳、溝通階段； 談判階段； 簽約階段。（大定、小訂）,（二）房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段,（三）房地產(chǎn)定價方法與策略,1、方法 2、策略（技巧）,五、房地產(chǎn)交易與權屬登記管理,房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度和房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度（另一項是土地使用權出讓制度）。,六、租售
8、比的實質與管理,（一）租售并存,合理租售比價的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價的總支出，這樣買房才比租房合算。,（二） 租售比價推算,,七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內(nèi)容,（一）指導思想,（二）總體思路,“一個出發(fā)點” “兩個目標” “三個面向” “四個必須”,（三）發(fā)展目標,（四）發(fā)展布局,（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)； （2）借助經(jīng)濟商業(yè)圈進行住宅開發(fā)； （3）利用環(huán)境景觀進行住宅開發(fā)； （4）依托文教設施進行住宅開發(fā)； （5）重塑歷史街區(qū)進行住宅開發(fā)； （6）結合“一城九鎮(zhèn)”進行住宅開發(fā)。,（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施,八、房地產(chǎn)價格評估新方法拓展,,,謝 謝 ！,
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