“后黃金時(shí)代”房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理精細(xì)化的思考與實(shí)踐

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1、“后黃金時(shí)代”房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理精細(xì)化的思考與實(shí)踐 錢亮　王瑜玟 摘要：隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速的換擋期和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，房地產(chǎn)行業(yè)受到較大影響。自2017以來中垠地產(chǎn)重點(diǎn)開拓的區(qū)域市場(chǎng)上海、南京、濟(jì)南等一二線城市相繼出臺(tái)限購(gòu)政策，加之部分三四線老項(xiàng)目商品房存量大、銷售不旺，房地產(chǎn)銷售面臨較大壓力。并且隨著國(guó)家貨幣政策的不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸面臨融資困難、回款壓力大等不利因素。面對(duì)殘酷的生存環(huán)境，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理也面臨新問題、新挑戰(zhàn)。因此，逐步推行以資金管理、預(yù)算控制、成本核算、稅務(wù)籌劃等為主要內(nèi)容的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理勢(shì)在必行。 關(guān)鍵詞：精細(xì)管理；過程管控；防控風(fēng)險(xiǎn) 一、實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理

2、的必要性 （一）房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的變化 2017年以前金融機(jī)構(gòu)幾乎可以提供房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)環(huán)節(jié)的融資，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，房企的融資環(huán)境已經(jīng)明顯收窄， 根據(jù)相關(guān)報(bào)道自2016年11月以來，房地產(chǎn)公司幾乎沒有批準(zhǔn)發(fā)行，上交所網(wǎng)站所發(fā)布的信息，全國(guó)排名前10的上市房企龍湖地產(chǎn)發(fā)行的40億元小公募、深圳房企益田集團(tuán)36億元小公募債也被終止。融資環(huán)境的變化帶來的是融資成本的升高。 （二）“營(yíng)改增”等稅務(wù)政策的變化導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加 隨著“營(yíng)改增”的全面推行和不斷深入，房企財(cái)務(wù)人員面臨新舊稅制銜接、政策變化、具體業(yè)務(wù)處理和稅收核算轉(zhuǎn)化等新課題?！盃I(yíng)改增”基本改變了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系，

3、由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員基本沒有接觸過增值稅，由此也會(huì)帶來開票、報(bào)稅、認(rèn)證、抵扣和稅款繳納等方面的一系列新問題，賬務(wù)處理稍有不慎便會(huì)產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的居高不下 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的全部稅收負(fù)擔(dān)在2002年只有11.85%，2006年達(dá)到25.14%。而同期宏觀稅負(fù)水平只上升不到4%。目前房地產(chǎn)稅收平均增長(zhǎng)率為20%，而房地產(chǎn)GDP平均增長(zhǎng)率為15%，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)明顯快于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)不斷提高。對(duì)于中小房企來說，由于不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、企業(yè)專業(yè)稅收籌劃人員缺失，稅務(wù)籌劃能力不強(qiáng)。 （四）財(cái)務(wù)管理不能滿足全面財(cái)務(wù)管理的需要 中小房企事前財(cái)務(wù)管理薄弱，成本預(yù)

4、測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性；成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性，造成事中、事后財(cái)務(wù)管理的盲目性。并且不能提供決策所需的正確信息，不能深入反映經(jīng)營(yíng)過程，不能提供各個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)的成本信息，以及各個(gè)環(huán)節(jié)成本發(fā)生的前因后果。加之會(huì)計(jì)核算不精細(xì)，臺(tái)賬體系不健全，不利于開發(fā)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析，也不利于成本管控。 二、精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的具體措施 以精細(xì)化財(cái)務(wù)管理理論為基礎(chǔ)，結(jié)合具體工作實(shí)際，將房地產(chǎn)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的具體措施概括總結(jié)為：資金管理精確化、成本管控精準(zhǔn)化、會(huì)計(jì)核算精細(xì)化。 （一）資金管理精細(xì)化 “現(xiàn)金為王”一直以來都被視為企業(yè)資金管理的中心理念。企業(yè)資金管理水平往往是決定企業(yè)存亡的關(guān)鍵所在。

5、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理主要以融資管理為重點(diǎn)，以資金預(yù)算為抓手、以回款跟蹤為手段、已清欠例會(huì)制度為依托，通過提升公司資金管理水平，合理的控制營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)整體資金的利用效率。 1. 拓展融資渠道 房地產(chǎn)是資金密集產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金籌集成為房企最關(guān)心的問題。目前企業(yè)融資渠道單一，對(duì)銀行貸款依賴程度過高，成為資金籌措的瓶頸。因此，必須拓寬自身融資渠道，以保證企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。除了銀行貸款，公司正在尋求債券融資、信托融資、保險(xiǎn)資金融資等多種融資方式，并取得了積極進(jìn)展。 2. 強(qiáng)化資金預(yù)算制度 針對(duì)前期資金管理計(jì)劃性不強(qiáng)、使用隨意、使用效率不高等現(xiàn)象，積極建立資金預(yù)算制度。首先由財(cái)務(wù)資

6、金部會(huì)同營(yíng)銷客服部、工程部等多部門根據(jù)年度銷售考核量、工程量、綜合考慮稅金、利息支出等因素測(cè)算年度資金計(jì)劃。每個(gè)月各個(gè)部門上報(bào)月度資金計(jì)劃，漏報(bào)的計(jì)劃除總經(jīng)理特批外一律不付款，做到資金預(yù)算剛性考核。 3. 建立回款跟蹤制度 （1）適當(dāng)保持按揭銀行數(shù)量，防止資金風(fēng)險(xiǎn)。為防止按揭審批、放款速慢影響資金回籠、減少公司按揭風(fēng)險(xiǎn)，保證資金流暢。適度保持按揭銀行數(shù)量，防止對(duì)單一銀行的過度依賴。 （2）強(qiáng)化按揭銀行考核。為加速項(xiàng)目回款，保證公司現(xiàn)金流安全暢通，按照對(duì)項(xiàng)目合作按揭銀行實(shí)行“淘汰一批、誡勉一批，新增一批”的原則制定考核標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)按揭銀行進(jìn)行月度考核，對(duì)不積極配合公司按揭工作，影響公司正常按揭

7、款放款的合作銀行，將視情況取消或減少按揭辦理。 （3）清欠工作制度化。理順清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召開清欠工作會(huì)議，定期進(jìn)行賬齡分析，動(dòng)態(tài)監(jiān)控異常應(yīng)收款項(xiàng)，防止呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)。 （二）財(cái)務(wù)管控精細(xì)化 1. 完善成本、費(fèi)用審批流程 （1）嚴(yán)格把關(guān)控成本。加強(qiáng)合同管理、嚴(yán)格比價(jià)采購(gòu)程序，嚴(yán)格過程管控，嚴(yán)格工程進(jìn)度審批制度，工程掛賬必須組織專項(xiàng)工程驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單和工作量確認(rèn)單，杜絕隨意劃線和簽證。 （2）規(guī)范付款審批流程。做到“無發(fā)票不掛賬，無收據(jù)不付款”；所有涉及工程款、物資采購(gòu)的業(yè)務(wù)嚴(yán)格執(zhí)行“先掛賬、后付款”的原則；嚴(yán)格杜絕預(yù)付賬款。 （3）嚴(yán)控可控費(fèi)用。費(fèi)用支出“

8、一事一報(bào)一批”，強(qiáng)化費(fèi)用發(fā)生事前審批制度，杜絕不合理支出和無效支出。 2. 細(xì)化目標(biāo)成本控制 將項(xiàng)目目標(biāo)成本按照土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、資本化利息、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用、稅金七個(gè)大項(xiàng)分類，下設(shè)180余個(gè)子科目。每月召開成本管控會(huì)，將成本費(fèi)用實(shí)際發(fā)生數(shù)與目標(biāo)成本數(shù)進(jìn)行對(duì)比，分析預(yù)算差異，及時(shí)堵塞成本管理漏洞。 3. 強(qiáng)化稅務(wù)籌劃 一是建立專業(yè)稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)與借助稅務(wù)師事務(wù)所相結(jié)合的辦法。房產(chǎn)稅、土地使用稅等小稅種籌劃自有團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)；土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅等大稅種籌劃借助第三方力量。二是籌劃方式由之前的事后算稅轉(zhuǎn)變?yōu)槎惤鸬氖虑盎I劃、分析。三是注重提高財(cái)務(wù)人

9、員稅務(wù)籌劃素質(zhì)。如何合理的節(jié)約稅負(fù)涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方方面面，需要公司財(cái)務(wù)人員在不斷提高賬務(wù)處理能力等業(yè)務(wù)素養(yǎng)的同時(shí)，還要全面掌握國(guó)家和所在稅收政策，熟悉公司經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，依法優(yōu)化繳稅方案，通過合理減輕公司的稅收負(fù)擔(dān)。 （三）會(huì)計(jì)核算精細(xì)化 成本核算精細(xì)化主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容，一是細(xì)化科目明細(xì)，完善輔助核算；二是細(xì)化分期和業(yè)態(tài)核算；三是建立為會(huì)計(jì)核算服務(wù)的臺(tái)賬體系。 1. 細(xì)化科目設(shè)置、強(qiáng)化輔助核算 將“開發(fā)成本”科目由原來的只有6個(gè)二級(jí)科目細(xì)分為目前的6個(gè)二級(jí)科目，100余個(gè)三級(jí)科目。對(duì)應(yīng)收、應(yīng)付科目建立完善的輔助核算系統(tǒng)，尤其對(duì)應(yīng)收房款建立客戶姓名、房間號(hào)雙輔助，精準(zhǔn)核算應(yīng)收款房，

10、更有利于財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)分析。 2. 細(xì)化分期和業(yè)態(tài)核算 嚴(yán)格按照發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)設(shè)置分期核算，按照項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)建立賬外輔助核算。一是便于分析各期投入、產(chǎn)出比；二是為土地清算提供依據(jù)，為土地增值稅籌劃方案多樣性選擇提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。 3. 細(xì)化臺(tái)賬體系 細(xì)化各類登記臺(tái)賬，將臺(tái)賬作為會(huì)計(jì)核算的輔助工具和必要補(bǔ)充。建立起內(nèi)外部借款臺(tái)賬、按揭回款臺(tái)賬、應(yīng)收賬款臺(tái)賬、合同付款臺(tái)賬、固定資產(chǎn)臺(tái)賬、銷控臺(tái)賬等各類臺(tái)賬，初步建立臺(tái)賬體系，以此作為提高會(huì)計(jì)核算水平、強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控的有效途徑和有力手段。 三、精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的預(yù)期效果 （一）資金管理水平有效提高 1. 企業(yè)融資渠道不斷拓展。除了加強(qiáng)與傳統(tǒng)國(guó)有

11、四大銀行的合作外，更多的利用股份制中小銀行機(jī)制靈活、審批程序簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，更多的與之合作；嘗試險(xiǎn)資和信托融資，2017年中垠益陽(yáng)項(xiàng)目通過人保資本取得融資3億元，中垠與信托機(jī)構(gòu)的合作也取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。 2. 資金預(yù)算精度更準(zhǔn)，減少閑置資金，提高資金使用效率。 3. 按揭放款速度明顯提高，企業(yè)資金得到充分、合理的利用。 （二）財(cái)務(wù)管控、會(huì)計(jì)核算水平提升顯著 1. 制度體系更加完善。先后修訂可控費(fèi)用管理辦法、備用金管理辦法、費(fèi)用報(bào)銷管理辦法、收據(jù)管理辦法及操作流程。 2. 付款管理更規(guī)范。工程、營(yíng)銷類大額付款流程更優(yōu)化、依據(jù)更充分、審核更嚴(yán)格。 3. 內(nèi)部控制理念不斷加強(qiáng)。過程控制不算完

12、善，優(yōu)化了部門之間的業(yè)務(wù)操作流程和協(xié)作能力。提高了風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別分析、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)排查和控制。 （三）稅務(wù)籌劃能力不斷增強(qiáng) 中垠雅苑項(xiàng)目通過清算對(duì)象優(yōu)化、借款利息計(jì)算扣除或據(jù)實(shí)扣除的選擇、業(yè)態(tài)間成本的合理分?jǐn)偟榷喾N手段，預(yù)計(jì)節(jié)稅5000余萬元。中垠揚(yáng)中項(xiàng)目通過在“營(yíng)改增”前突擊取得施工許可證，按照簡(jiǎn)易辦法繳納增值稅，預(yù)計(jì)節(jié)稅270余萬元。 四、結(jié)論 綜上所述，隨著中垠業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，在完善常規(guī)稅務(wù)籌劃的同時(shí)，逐步完善項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、自持物業(yè)、合作開發(fā)等環(huán)節(jié)的節(jié)稅籌劃和預(yù)案，合法、合理、合規(guī)的最大限度減輕企業(yè)稅負(fù)。 參考文獻(xiàn)： [1]巫升斌.實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐探討[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)，2009（09）. [2]李新.淺談電力企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)， 2007（06）. [3]邰曉紅，李桂俠.淺談企業(yè)的精細(xì)化財(cái)務(wù)管理[J].會(huì)計(jì)之友（下旬刊），2006（11）.