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1、第二節(jié) 房地產及房地產業(yè) 房地產( Real Estate) 房地產業(yè)( Real Estate Industry) 房地產商品的種類( the Category of Real Estate Merchandise) 技術經濟指標( the Economic Indicator) 一、房地產 1.定義 : 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑 物上不可分割的附著物(配套設施、設備 等住區(qū)環(huán)境)。 2.房地產的特點 房地不可分割性 不可移動性(地理位置的固定性) 市場區(qū)域性明顯 社會經濟位置的可變性 保值增值性,消費與投資雙重性 生產使用周期的長期性 差異性 土地資源的稀缺性 二 房地產業(yè) 1.
2、基本概念 房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)建設、經營 管理和修繕服務等業(yè)務活動的部門經濟行 業(yè)。其經濟運行過程分為生產過程、流通 過程、分配過程、消費過程四個過程。 2.房地產業(yè)細分: 房地產投資開發(fā)業(yè) Investment and Development Industry 物業(yè)管理業(yè) Property management 房地產中介服務業(yè) Intermediary Services 房地產咨詢業(yè) Consulting Industry 房地產價格評估業(yè) Real estate appraisal industry 房地產經紀業(yè) The real estate brokerage industry
3、 房地產業(yè) 3.房地產業(yè)的特征: 基礎性 ,先導性 關聯性 地域性 周期性 高回報、高風險性 對金融業(yè)的依賴性 三 房地產商品的種類 1.土地商品的種類 生地:未經開發(fā) 熟地:經“七通一平” (給水、排水、供電、交通、通訊、燃氣、 熱氣、場地平整) 2.房屋商品的種類 (1)按性質劃分 : 公房 (Public housing) 二手房 (Second-hand Housing) 解困房 (Low-cost Housing) 集資房 (The fund-raising Housing) 安居房 (housing for low-income urban residents ) 經濟適用房 (L
4、ow-and-Moderate-Income Housing ) 微利房 (Small Profit Housing) 商品房 (Housing) 廉租房 (Low-rent Housing) 按用途劃分 工業(yè)廠房 (Industrial plants) 普通住宅 (Ordinary resident) 公寓 (Apartment) 別墅 (Villa) 寫字樓 (Office) 商業(yè)樓 (Commercial building) 商住樓 (Commercial and residential building) 綜合樓 (Complex Building) (2)按層數劃分 : 低層 (Th
5、e lower):1 3層 多層 (Multilayer):4 9層 高層( high-rise):10層 超高層( super high-rise): 40層 (3)按設計特點劃分 : 內廊式住宅 (Enclosed gallery apartment house) 外廊式住宅 (Gallery apartment house ) 退臺式住宅 (Terraced house) 躍層式住宅 (Skip floor apartment ) 復式住宅 (Duplex apartment ) 錯層式住宅 (Split-level apartment ) 公寓式住宅 (Apartment) 單元式住宅
6、 (Unit apartment) 花園式住宅 (Garden house) 四 有關技術經濟指標 1.建筑面積 : 指建筑物各層展開面積之總和,每層建筑面 積按建筑物勒腳線以上外圍水平截面面積計 算。 2.使用面積: 指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用 的凈面積的總和。 3.居住面積: 指住宅內家庭成員起居所使用的凈面積總 和。 4. 輔助面積: 指建筑物各層平面中輔助使用的廚房衛(wèi)生 間、樓梯樓道所占凈面積的總和。 5. 結構面積: 指建筑物各層平面中內外墻壁、垃圾道、 煙囪等所占凈面積的總和。 6. 建筑容積率: 總建筑面積與總占地面積之比。 7.建筑密度: 建筑物基底占地面積與總占地
7、面積之比。 8.建筑間距: 兩建筑物外墻之間的距離與前面建筑物 (一般指南面)高度的比值。 9.綠化率: 是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠化與規(guī)劃建 設用地面積之比。 10.綠地率: 在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建 設用地面積的比率( %)。綠地面積的計 算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 11.分攤面積 : 共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道 井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、 公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等, 以及為整幢服務公共用房和管理用房的建 筑面積,以水平投影面積計算。 練習題 : 某小區(qū)有兩棟 6層住宅樓 ,每層建筑面積為 800 ,兩棟住宅樓的總占地面積為 4000 ,小區(qū)道路面積為 600 ,問該小區(qū)的建 筑容積率 ,建筑密度和綠地率是多少 ? 建筑容積率( 6 800 2) /4000 2.4 建筑密度( 800 2) /4000=0.4 綠地率( 4000 800 2 600) /4000 0.45