房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案(單選題)

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1、 xx 房估師《經(jīng)營與管理》真題訓(xùn)練及答案（單選題） 單項(xiàng)選擇題 1. 【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值不同， 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 用途廣泛性 B. 異質(zhì)性 C. 弱流動(dòng)性 D. 長壽命性 【答案】 B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價(jià)值不可能一致。 【考點(diǎn)】 2. 【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 房地產(chǎn)投資更易變

2、現(xiàn) B. 房地產(chǎn)投資所需資金少 C. 房地產(chǎn)投資收益更高 D. 房地產(chǎn)能保值增值【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值 增值的特性。 【考點(diǎn)】 3. 【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B. 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C. 機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 D. 剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 【答案】 C 【解析】本題考查的是風(fēng)

3、險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受 較大投資風(fēng)險(xiǎn)、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者， 則選擇機(jī)會(huì)型房 地產(chǎn)投資。 【考點(diǎn)】 4. 【題干】若房地產(chǎn)市場的平均收益率為 15%，國債的收益率 為 5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1.4 ，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A.14% B.19% C.21% D.22% 【答案】 B 【解析】本題考查的是投資組合理論。 資產(chǎn)預(yù)期收益率 =無風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)收益率 +市場

4、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ( 平均收益率 - 無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益 率 )=5%+1.4(15%-5%)=19% 【考點(diǎn)】 5. 【題干】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) B. 土地轉(zhuǎn)化率 C. 住房可支付性指數(shù) D. 住房市場指數(shù) 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指 房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP或固定資產(chǎn)投資的比例， 反映房地產(chǎn)開發(fā)投資 與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。 【考

5、點(diǎn)】 6. 【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長期 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 平均空置率 B. 平均吸納率 C. 平均交易量 D. 平均租售價(jià)格 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周 期變化的資料中計(jì)算出的長期平均空置率 ( 又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空 置率 ) ，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點(diǎn)。 【考點(diǎn)】 7. 【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括 ( ) 。【選項(xiàng)】

6、 A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差 B. 購房者對市場預(yù)測的偏差 C. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為 D. 房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性 【答案】 B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘 因主要有三個(gè)方面， 即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、 開放商之間的博弈 和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。 【考點(diǎn)】 16. 【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行， 期望 10 年后增長 1 倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A.7.05%

7、 B.7.17% C.14.10% D.14.34% 【答案】 A 【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式 F=P(1+r/m)10m=2P，則 (1+r/2)20=2 ，得 r=7.05%。 【考點(diǎn)】 17. 【題干】某筆投資分 3 年回收，投資者期望收益率為 8%，預(yù)計(jì)未來 3 年年初回收額分別為 100 萬元、 150 萬元和 80 萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為 ( ) 萬元。 【選項(xiàng)】 A.110.00 B.110.47 C.11

8、9.31 D.172.43 【答案】 C 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。 P=100+150/1.08+80/1.082=307.476 ，A=307.4760.08 1.083/(1.083-1)=119.31 。 【考點(diǎn)】 18. 【題干】某倉庫出租期為 15 年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為 30 萬元，年租金增長率為 2%，年折現(xiàn)率為 5%，則第 1 年的租金收入是 ( ) 元。 【選項(xiàng)】 A.23096.67 B.24308.23 C.2475

9、4.28 D.25523.64 【答案】 B 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿? 收取，所以 P=A1{1-[(1+s)/(1+i)]n} (1+i)/(i-s) ，求出 A1就 是所求的結(jié)果。 【考點(diǎn)】 19. 【題干】李某向銀行貸款 30 萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為 20 年，貸款年利潤為 6%，按月等額還本付息。如果李某于 11 年年初一次性提前償還本金 10 萬元，則從第 11 年開始的月還款額為 ( ) 元。 【選項(xiàng)】 A.948.72 B.1039.0

10、9 C.1200.58 D.2149.29 【答案】 B 【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率 =6%/12=0.5%， n=1220=240 個(gè)月， P=30萬元， A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)2 40-1]=2149.293 元，第 11 年年初一次性提前償還本金 10 萬元，折 算為第 11 年年初至第 20 年每月的額度為 A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0

11、.5%)120-1]=1110.205 元，則從 第 11 年開始的月還款額為 A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09 元?！究键c(diǎn)】 20. 【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率 7.5%、期限 15 年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為 36000 元，則該筆貸款第 10 年的投資回報(bào)是 ( ) 元。 【選項(xiàng)】 A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11 【答案】 A 【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的

12、資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。 P=A/i [1-1/(1+i)n]=36000/7.5% [1-1/(1+7.5%)5]=145651.857 元，第 10 年投資回報(bào) =Pi=145651.857 7.5%=10923.89。 【考點(diǎn)】 21. 【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資 5000 萬元，其中資金投 入 2000 萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平 為 10%，資本金投資收益率為 22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A.12.00% B.14.00%

13、 C.14.80% D.17.20% 【答案】 C 【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借 貸金 =5000-2000=3000 萬元，假定全部投資收益率為 R，則 3000 萬元借貸資金產(chǎn)生的收益 =3000R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用 =300010%=300 萬元， 2000 萬元的資本金產(chǎn)生的收益 =2000R，資本金收益率水平 =(2000R+3000R-300)/2000=22%。解得 R=14.8%。 【考點(diǎn)】 22. 【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是 ( ) 。 【選項(xiàng)】 A. 建造費(fèi)用 B. 融資費(fèi)用 C. 其他工程費(fèi)用 D. 專業(yè)人員費(fèi)用 【答案】 B 【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計(jì)算房地 產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。 【考點(diǎn)】