房地產內控審計

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1、調查內容是否不適用項項目目法法人人履履行行職職責責1是否按照國家規(guī)定建立項目法人？2機構是否健全？3是否制定相應管理制度?4項目業(yè)主在立項時，是否嚴格執(zhí)行國家有關利用世界銀行貸款基本建設項目的建設程序?5是否在工程建設項目開工前，到當地工程質量、安全監(jiān)督機構辦理工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)？6是否按照財務通則、會計準則和有關的財會制度進行財務管理和會計核算？項項目目立立項項1項目立項程序是否合規(guī)，手續(xù)是否齊全，主要包括：（1）是否編制可行性研究報告和項目建議書？（2）可行性研究報告的審批程序是否符合國家規(guī)定程序（大中型項目的可行性研究報告需要報國家計委進行審批，重大項目或特殊項目的可行性研究報告需要

2、報國務院審批）？（3）是否編制設計任務書？（4）設計任務書的編制是否在項目建議書和可行性研究報告批準后進行，是否報經國家有權部門批準？（5）經批準后的項目建議書、可行性研究報告、設計任務書的變更有無依據，重大變更是否重新報批及是否有批準文件？（6）建設單位是否在設計任務書批準后，委托設計單位進行工程設計（對于較大規(guī)模的工程需要進行總體規(guī)劃設計，包括對土地利用的規(guī)劃、總體布局和主要建筑物設計方案）？（7）初步設計是否按照設計任務書和總體規(guī)劃設計的原則進行編制；是否形成了比較詳細準確的設計總概算？（8）初步設計是否報經國家有權部門批準？（9）初步設計是否在開工前一次完成，有無邊設計邊施工的情況？（

3、10）概算的調整是否依照國家規(guī)定的編制辦法、定額、標準，由有資質單位編制；是否經國家有權部門批準？（11）工程建設項目是否向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建；開工前是否向建設行政主管部門領取了施工許可證？（12）工程項目是否納入上級主管部門下達的年度基建計劃？2項目建設具體內容是否符合經國家有權部門審定的概算要求，主要包括：（1）有無概算外項目？（2）有無超概算的情況（非主觀原因）？（3）有無任意擴大建設規(guī)模和標準的問題？（4）有無人為原因造成損失浪費問題？工工程程設設計計1設計單位是否符合規(guī)定的資質，是否同設計單位簽定了“委托設計合同書”？2設計單位是否按照項目可行性研究報告、設計任

4、務書所界定的工程規(guī)模、標準、內容進行設計，并達到了國家規(guī)定的深度？3工程建設過程中設計變更是否按國家規(guī)定程序進行？4設計收費是否符合國家規(guī)定的收費標準？招招標標投投標標國國內內招招標標1基本情況（1）國家大中型建設項目主體工程的設計、建筑安裝、監(jiān)理和主要設備、材料供應、工程總承包單位以及招標代理機構，除保密上有特殊要求或國務院另有規(guī)定外，是否均通過招標確定？（2）在招標過程中有無地區(qū)、部門、行業(yè)的限制？（3）招標方式的選擇是否合規(guī)？（4）收取的投標保證金額度是否合理？（5）招標數額較大的項目，建設單位是否聘請有資格的律師對有關招標文件和合同文本出具法律咨詢意見？2招標（1）是否向招投標辦事機構

5、提出招標申請書？（2）編制招標文件和標底，是否報招投標辦事機構審定？（3）招標文件中是否存在針對某一潛在投標單位或排斥某一潛在投標單位的內容？（4）是否發(fā)布了招標公告或發(fā)出招標邀請書？（5）公開招標是否在一家以上的全國性報刊上刊登了招標通告？（6）招標文件發(fā)出后，招標單位有無擅自變更其內容或增加附加條件？（7）發(fā)出招標文件至投標截止日期是否符合國家有關規(guī)定（小型工程不少于15天，大中型工程不少于30天）？（8）是否對投標單位進行了資質審查，并將審查結果通知各申請投標者？（9）是否向合格的投標單位分發(fā)招標文件及設計圖紙、技術資料等？（10）是否組織了投標單位踏勘現場，并對招標文件答疑？（11）答

6、疑紀要是否已報經招投標辦事機構批準備案并以書面形式通知所有投標單位？（12）是否建立了評標組織，制定了評標、定標辦法？3標底（1）招標是否編制了標底？（2）建設單位自主確定招標項目的標底價格，有無受其他部門和單位干預的情況？（3）標底的編制是否根據設計圖紙及有關資料，參照國家規(guī)定的技術、經濟標準定額及規(guī)范編制？（4）標底價格是否由成本、利潤、稅金組成，并控制在批準的總概算（或修正概算）限額內？（5）標底價格是否利于競爭和保證工程質量？（6）是否堅持了一個工程只能編制一個標底的原則？（7）標底是否經招投標辦事機構審定？（8）標底審定后是否密封保存至開標？（9）實行議標的工程，其承包價格是否報招投

7、標辦事機構備案？4開標、評標、定標（1）開標是否由建設單位主持，并邀請了投資方、投標單位、政府主管部門和其他有關單位代表參加？（2）建設單位是否組建了評標委員會負責評標？（3）評標委員會成員確定是否合理（由建設單位、主要投資方、招標代理機構的代表以及受聘的技術、經濟、法律等方面的專家組成，總人數為5人以上單數，其中受聘的專家不得少于三分之二）？（4）評標委員會成員是否存在與投標單位有利害關系的情況？（5）評標定標是否按照平等競爭、公正合理的原則，對投標單位的報價、工期、主要材料用量、施工方案、質量實績、企業(yè)信譽等進行綜合評價后，擇優(yōu)確定中標單位？（6）自開標到定標的期限是否符合國家有關規(guī)定（小

8、型工程不超過10天，大型工程不超過30天，特殊情況可適當延長）？（7）確定中標單位后，招標單位是否在7天內發(fā)出中標通知書，同時抄送各未中標單位，抄報招標投標辦事機構？（8）未中標單位接到通知后是否退回招標文件及有關資料？（9）招標單位是否及時退還未中標單位的投標保證金？（10）中標單位與建設單位簽訂工程承發(fā)包合同是否在國家規(guī)定的期限內（中標通知書發(fā)出30天內）？5中標單位是否符合條件，主要包括：（1）具有招標文件要求的資質證書，并為獨立的法人實體？（2）承擔過類似建設項目的相關工作，并有良好的工作業(yè)績和履約記錄？（3）財務狀況良好，沒有處于財產被接管、破產或其他關、停、并、轉狀態(tài)？（4）在最近

9、三年內沒有與騙取合同有關以及其它經濟方面的嚴重違法行為？（5）近幾年有較好的安全記錄，投標當年內沒有發(fā)生重大質量和特大安全事故？招招標標投投標標國國際際招招標標1基本情況（1）利用世界銀行貸款采購設備和土建工程是否按照財政部世界銀行貸款項目采購管理暫行規(guī)定和世界銀行采購指南辦理？（2）招標方式（國際競爭性招標、有限國際招標、國際詢價采購）的選用是否符合世界銀行的要求？2國際招標代理（1）項目業(yè)主單位是否按規(guī)定向所有有資格承擔國際招標業(yè)務的公司發(fā)出邀請？（2）國際招標代理機構是否是經對外貿易經濟合作部和國家計委批準的有資格承擔國際招標業(yè)務的公司？（3）招標代理機構的確定是否按一定程序擇優(yōu)選定？（

10、4）業(yè)主選定招標代理機構后是否已上報財政部審批？（5）項目單位和招標代理機構是否在得到審批同意后，方簽訂“委托協(xié)議書”？（6）招標代理機構的委托工作是否在項目預評估團來華之前完成？3國際招標文件（1）國際招標文件商務部分的編制，是否采用財政部最新修訂并統(tǒng)一印制的世界銀行貸款項目招標采購文件范本（以下稱范本）？（2）項目單位是否在得到國家有關部門同意后，將招標文件通過其招標代理報世界銀行？（3）招標文件批準后，項目單位和招標代理是否擅自進行了改動？（4）招標采購，如需對投標人進行資格預審，資格預審文件是否按照招標文件送審程序上報？4公告和通告 對于所有估算合同金額為一千萬元以上的合同，其招標通告

11、或資格預審通告是否根據世界銀行“采購指南”的規(guī)定，除在聯(lián)合國發(fā)展商業(yè)報上刊登外，另選擇一家以上國際廣泛發(fā)行的著名技術雜志、報紙和貿易出版物刊登？5開標是否按照招標公告發(fā)布的時間、地點開標？6評標（1）是否按照評標報告格式中規(guī)定的原則和辦法進行？（2）評標報告是否按照評標報告格式編制并上報國家評委會？（3）項目單位和招標代理機構是否在收到國家評委會“審議初評結果的通知”后，方由招標代理將評標報告報世界銀行審批？（4）發(fā)出中標通知書是否在世界銀行批準后？建建安安工工程程承承發(fā)發(fā)包包1承包單位是否為經招投標確定的施工單位？2發(fā)包單位與承包單位是否依法簽定了工程承發(fā)包合同？3、3 施工合同是否按照建設

12、工程施工合同示范文本明確約定合同條款；合合同的簽定內容是否與招投標內容一致？4發(fā)包方是否在施工合同正式簽定之前，將雙方協(xié)商一致的合同草案，送交建設行政主管部門審查？5變更或解除合同是否符合國家的有關規(guī)定，并報原審查機關備案？6發(fā)生爭議或糾紛是否按照約定程序和解決辦法處理？7施工合同中授予監(jiān)理單位的權限和職責與監(jiān)理委托合同是否一致？8建設單位有無將建筑工程肢解發(fā)包的情況？9施工總承包的，建筑工程主體結構的施工是否由總承包單位自行完成。10承包單位對工程的分包情況：（1）是否將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉包給他人？（2）總承包單位將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質條件的分包

13、單位，是否在總承包合同中有約定，是否經建設單位認可？（3）總包單位有無將工程分包給無證或不具備承接該項工程施工資質的施工單位？（4）分包單位承建的分包工程，有無再行分包的情況？11有無政府部門干預發(fā)包單位將工程發(fā)包給其指定的承包單位的情況？12業(yè)主有無對合同執(zhí)行進行監(jiān)控的措施（派駐人員或監(jiān)理工程師）？13是否有承發(fā)包雙方之外的任何單位和個人，非法干預施工合同簽定和履行？14合同內容的調整是否符合合同的約定？15分包合同是否與總包合同相抵觸，各方責、權、利是否明確？16工程價款的結算程序是否符合合同規(guī)定？工工程程監(jiān)監(jiān)理理1監(jiān)理單位的選擇是否擇優(yōu)選定，是否具備合規(guī)的資質等級？2建設單位與其委托的具

14、有相應資質條件的工程監(jiān)理單位是否訂立書面委托監(jiān)理合同？3合同的簽定是否采用了工程建設監(jiān)理合同范本？4監(jiān)理單位是否根據所承擔的監(jiān)理業(yè)務組建工程建設監(jiān)理機構（監(jiān)理機構一般由總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師和其他監(jiān)理人員組成）？5監(jiān)理機構是否進駐施工現場？6實施建筑工程監(jiān)理前，建設單位是否將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理的內容及監(jiān)理權限書面通知被監(jiān)理的建筑施工單位？7總監(jiān)理工程師是否將其授予監(jiān)理工程師的權限，書面通知被監(jiān)理單位？8工程監(jiān)理單位是否根據建設單位的委托“公正、獨立、自主”執(zhí)行監(jiān)理業(yè)務？9工程監(jiān)理單位有無轉讓工程監(jiān)理業(yè)務的問題？10監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程承包單位是否有隸屬關系或其他利害關系；11監(jiān)理單位與

15、工程所需建筑材料、設備等供應單位是否有隸屬關系或其他利害關系？12監(jiān)理單位監(jiān)理程序是否完備、合規(guī)，具體包括：（1）是否編制工程建設監(jiān)理規(guī)劃？（2）是否按工程建設進度、分專業(yè)編制工程建設監(jiān)理細則？（3）監(jiān)理過程中是否按照建設監(jiān)理細則進行建設監(jiān)理？（4）監(jiān)理單位是否參與了工程竣工預驗收，并簽署了監(jiān)理意見？（5）建設監(jiān)理任務完成后，監(jiān)理單位是否向建設單位提供了工程建設監(jiān)理檔案資料？調查結論（只能由審計人員填寫）：1、經調查和簡易測試后，認為該循環(huán)內部控制可信賴程度為：高（）中（）低（）2、該循環(huán)是否需要進一步作符合性測試：是（）否（）審計人員：審計日期：被調查人員：被調查日期：復核人員：復核日期：評

16、價測試重點測測試試程程序序執(zhí)行情況說明項項目目法法人人履履行行職職責責1取得建設單位的營業(yè)執(zhí)照、公司章程等文件，查明是否建立項目法人制。2取得建設單位組織結構圖，檢查機構是否建全。3取得建設單位各項管理制度，查明管理制度是否健全。4檢查項目投資方履行職責（測試重點是檢查項目資本金制度的執(zhí)行和落實情況）（1）對照公司章程和項目立項報告，檢查承諾的資本金是否及時足額到位；（2）通過調閱注冊會計師的驗資報告等資料和有關會計憑證，檢查到位資本金的形式是否符合國家有關規(guī)定；（3）延伸調查投資者的財務資料，檢查資本金來源是否合規(guī)，有無違規(guī)將貸款、拆借資金、非法集資、債券等充當資本金。5檢查業(yè)主履行職責（測

17、試重點是項目的質量、工期、造價和效益）（1）依據國家年度投資計劃、批準的項目設計文件和世界銀行項目評估報告及貸款協(xié)定，監(jiān)督概算控制、資金使用情況，確保工程建設內容符合設計文件和概算，無設計外工程和超規(guī)模、超標準工程。（2）按照批準的可行性報告和世界銀行貸款協(xié)定，對建設工期進行檢查，關注工程進度，揭示建設進度是否存在滯后的問題，并分析產生的原因。（3）查閱業(yè)主各項內控制度，特別是項目財務、采購、工程管理等制度，從制度的健全性、程序的嚴密性上，對業(yè)主在設計、施工管理、工程監(jiān)理等方面的組織、管理情況進行審計。通過分析工程中出現的損失浪費，揭示施工組織和工程質量控制情況，并分析原因，明確責任。（4）通

18、過審計生產準備和試生產階段財務資料以及調閱相關經營文件，檢查項目建設的各項經濟目標、生產能力和國有資產形成及投資效益情況，分析世界銀行貸款項目效益與項目執(zhí)行單位盈虧的關系，關注項目的還貸能力，特別是世界銀行貸款本息的歸還情況。項項目目立立項項程程序序1取得可行性研究報告、項目建議書、設計任務書、初步設計和經國家有權部門批準的設計概算，檢查項目立項程序是否合規(guī)，審批手續(xù)是否齊備。2對照經國家有權部門審定的概算檢查基建投資表或項目進度表所列建設內容是否存在以下問題：（1）有無概算外項目；（2）有無超概算的情況；（3）有無任意擴大建設規(guī)模和標準的問題。工工程程設設計計1審閱招投標資料,檢查工程設計單

19、位的選擇是否通過招投標確定。2查閱設計單位的資質等級證書，檢查設計單位是否具備與項目相適應的資質等級。3審查委托設計合同書，檢查設計單位是否按照項目可行性研究報告、設計任務書所界定的工程規(guī)模、標準、內容進行設計，并達到了國家規(guī)定的深度。4審閱設計變更文件和資料，檢查設計變更是否符合國家規(guī)定程序。5對照國家規(guī)定收費標準，檢查支出憑證等財務資料，檢查設計收費是否符合國家規(guī)定收費標準。招招標標投投標標國國內內招招標標1招標 取得建設項目主體工程的設計、建筑、安裝、監(jiān)理和主要設備、材料供應以及招標代理機構的全套招投標文件，執(zhí)行以下測試步驟：（1）取得建設單位各項內控制度，并對各項制度進行測試。對于招標

20、數額較大或采取國際招標的建設項目，要求建設單位提供律師對有關招標文件和合同文本出具的法律咨詢意見；通過審閱招標文件檢查招標公布程序是否公開；調閱業(yè)主對參加建設項目主體工程的設計、建筑安裝和監(jiān)理以及主要設備、材料供應等投標單位的資質審查資料，檢查資質審查記錄的完整性、審查程序的符合性、審查內容的真實性。（2）審閱招標審批文件，檢查對建設項目主體工程的設計、建筑安裝和監(jiān)理以及主要設備、材料采購等招標工作，在招標前是否按項目隸屬關系將招標方案報各行業(yè)主管部門或省級地方計委（計經委）審核備案。（3）審閱招標公告，檢查招標程序，調查參加招標的單位，檢查招標是否受到地區(qū)、部門、行業(yè)的限制；有無建設單位在招

21、標和評標過程中，串通某一投標單位排斥其它投標單位的問題；有無依賴行業(yè)特權壟斷市場和肢解發(fā)包單位工程和以任何方式要求承包單位購買其指定廠家生產的材料、設備以及要求施工單位以帶資承包作為招標投標條件。2標底 取得標底，執(zhí)行以下測試程序：（1）對照國家和地方建設主管招標文件中規(guī)定的技術規(guī)格，檢查標底編制是否符合國家有關規(guī)定、規(guī)范和規(guī)程的要求，有無針對某一潛在投標單位或排斥某一潛在投標單位的內容。（2）審閱批準的初步設計及概算，結合市場供求狀況，對照國家有關規(guī)定，檢查建設單位標底確定的內容、價格、工期是否合規(guī)，有無擴大規(guī)模、提高標準等問題。（3）查閱保密制度，詢問有關人員，檢查標底的保密制度是否健全有

22、效。3.開標、評標、定標 取得評標報告、標書、開標記錄、評委會評標意見、中標結果通知書等開標、評標、定標全套資料，執(zhí)行以下測試：（1）檢查建設項目程序是否合規(guī)：開標是否由建設單位主持，并邀請投資方、投標單位、政府主管部門和其他有關單位代表參加；是否組建評標委員會，評標委員會成員的資格、人數、工作程序是否符合要求；中標單位的確定是否從評標委員會推薦的中標候選單位中擇優(yōu)確定；是否將全部評標結果（包括評標的方式與方法等），按項目隸屬關系，報各行業(yè)主管部門和省級計委（計經委）備案；建設單位與中標單位是否在規(guī)定的期限簽訂書面合同。特大型項目的評標和定標，是否報國務院批準。（2）取得中標單位資質證明材料，

23、檢查：是否具有招標文件要求的資質證書，并為獨立的法人實體；是否承擔過類似建設項目的相關工作，并有良好的工作業(yè)績和履約記錄；投標時財務狀況是否良好；在投標前的三年內沒有與騙取合同有關以及其它經濟方面的嚴重違法行為；在投標前的幾年內有無較好的安全記錄，投標當年內沒有發(fā)生重大質量和特大安全事故。（3）取得投標保證金的收取和退回憑證，檢查投標保證金的財務處理是否合規(guī)。（4）對照國家有權部門批準的概預算，檢查合同中確定的建設標準、建設內容、合同價格是否控制在批準的初步設計及概算文件規(guī)定范圍內；超出規(guī)定范圍的，是否在中標合同簽訂前，報原初步設計及概算審批部門審查同意。（5）取得公證資料，檢查招標數額較大或

24、采取國際招標的建設項目，在開標和合同簽訂時，是否請公證部門參加。招招標標投投標標國國際際招招標標取得國際招投標的全套資料,執(zhí)行以下測試：1利用世界銀行貸款采購設備和土建工程是否按照財政部世界銀行貸款項目采購管理暫行規(guī)定和世界銀行采購指南辦理，招標方式的選用是否符合世界銀行的要求。2國際招標代理機構是否是經對外貿易經濟合作部和國家計委批準的有資格承擔國際招標業(yè)務的公司；招標代理機構的確定是否按一定程序擇優(yōu)選定；業(yè)主選定招標代理機構后是否上報財政部門審批。3取得世界銀行貸款項目采購清單、地方項目和中央部委打捆項目的年度采購計劃/清單，查明是否與國家計委的批文相符。4取得世界銀行貸款項目招標采購文件

25、，檢查審批程序、公告程序、資格審查程序是否合規(guī)。5取得評標報告，檢查所遵循的原則、采取的辦法、評標報告的編制是否合規(guī)，并上報國家評委會。建建安安工工程程承承發(fā)發(fā)包包1取得有關工程合同管理制度,通過詢問、觀察等方式查明：（1）合同是否有專門的部門或個人管理。（2）合同簽訂的審批程序是否嚴密、健全。（3）合同執(zhí)行的監(jiān)督機制是否健全有效。（4）合同價款的結算程序是否合規(guī)。（5）合同糾紛的解決是否有章可循，嚴格按程序辦理。2取得工程合同，執(zhí)行以下測試程序:（1）檢查合同條款的合法性,是否有違反法律法規(guī)和違反合同簽訂原則的條款：工程合同雙方主體是否合規(guī)；是否具備相應資質等級和履行合同的能力；合同中有無損

26、害國家、社會和第三者利益的條款。（2）檢查合同條款的完備性，合同的必要條件是否具備,合同條款是否完備，內容是否詳盡準確。（3）對照國家有關部門制定的行業(yè)或地方標準，檢查合同規(guī)定的工程質量標準是否符合國家、行業(yè)或地方有關規(guī)定，是否在合同中約定對材料、設備、施工工藝和工程質量的檢查與驗收程序，承包方是否嚴格按施工合同和標準規(guī)范要求組織施工。（4）對照可行性研究報告、項目評估報告及概預算，檢查合同規(guī)定的工期是否符合要求。（5）檢查工程價款是否以定額或相應合規(guī)的取費標準作為指導價格，并通過招標投標和雙方協(xié)商合理確定合同價款，以及按合同約定對價款進行適時調整。（6）延伸檢查工程承包單位，查明有無分包情況。對于存在分包情況的，檢查是否征得發(fā)包方同意，或在施工合同中另有約定，并簽訂分包合同；承包方是否在分包現場派出具有相應資質的常駐人員，管理、監(jiān)督分包方履行合同和確保分包工程的質量、工期。3工程價款結算取得用于價款結算的支持性憑證，檢查：（1）所附憑證是否齊備，是否與合同規(guī)定的結算方式相匹配；（2）工程價款結算前是否經過審核；（3）付款憑證是否與所附有關憑證一致，金額是否相符；（4）對于采用外幣結算的,對照國際招投標合同中有關外幣、匯率條款以及外幣支付程序，查明外幣結算是否合規(guī)。工作底稿索引號