2016年下半年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：盈虧平衡分析的概念考試試題

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1、2016年下半年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：盈虧平衡分析的概念考試試題 本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、__是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。 A．土地利用總體規(guī)劃 B．城市規(guī)劃 C．土地開發(fā) D．城市建設(shè) 2、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，對人均耕地特別少的地區(qū)，由省級政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過

2、被征收前3年平均年產(chǎn)值的__倍。 A．10 B．20 C．30 D．40 3、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是__。 A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大 C．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大 D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低 4、下列屬于間接融資方式的是。 A：政府發(fā)行債券 B：國家信用 C：商業(yè)信用 D：銀行貸款 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 5、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。 A：1 B：2 C：3

3、 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、在計(jì)算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額時(shí)，職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)按計(jì)稅工資總額的計(jì)算扣除。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％ E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于__。 A．收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C．比較風(fēng)險(xiǎn) D．未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 8、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排

4、列順序正確的是（）。 A．乙＜丙＜甲 B．甲＜乙＜丙 C．丙＜甲＜乙 D．乙＜甲＜丙 9、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設(shè)備安裝的最低保修期限為__年。 A．1 B．2 C．3 D．5 10、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，選擇評價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為．(2005年試題) A：時(shí)間類參數(shù) B：融資類參數(shù) C：評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D：收益類指標(biāo) E：借款合同 11、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是__。 A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B．獲取房地產(chǎn)未來收益 C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng) 12、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年

5、至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為（）元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216 13、某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款__。 A．甲銀行優(yōu)先受償 B．按2家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償 D．按2家銀行的債權(quán)比例受償 14、房產(chǎn)證的附圖是。 A：房產(chǎn)分戶圖

6、 B：宗地圖 C：房產(chǎn)分幅圖 D：房產(chǎn)分丘圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、某宗土地面積2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是．【2004年考題】 A：建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 16、對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件

7、之一是房價(jià)收入比在倍以上。 A：4 B：5 C：6 D：7 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5 18、建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報(bào)告。 A：24h B：30h C：36h D：48h E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、假設(shè)整個(gè)投資市場的平均收益為20%，國債的收益率為10%，而房地

8、產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)市場的相關(guān)系數(shù)是0.4，那么房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為__。 A．10% B．11% C．13% D．14% 20、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同__。 A．不受該抵押權(quán)影響 B．應(yīng)當(dāng)解除 C．沒有效力 D．不得對抗抵押權(quán) 21、當(dāng)房屋面積誤差比絕對值超過一定比例時(shí)，買房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房的__日內(nèi)將買受人的已付房價(jià)款退還給買受人。 A．30 B．7 C．20 D．15 22、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種。 A：經(jīng)濟(jì)法 B：權(quán)益法 C：市場法 D：比價(jià)法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格

9、23、按標(biāo)志進(jìn)行劃分，分為品質(zhì)標(biāo)志和數(shù)量標(biāo)志。 A：是否可以用質(zhì)量表現(xiàn) B：是否可以用數(shù)量表現(xiàn) C：是否可以用重量表現(xiàn) D：是否可以用面積表現(xiàn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、初步可行陸研究階段投資估算的精確度可達(dá)，所需費(fèi)用約占總投資的0.25％~1．5％。 A：5％ B：10％ C：20％ D：30％ E：借款合同 25、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。 A．原土地出讓方 B．市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 C．市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門 D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃

10、行政主管部門 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指（）。 A．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B．未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D．持有期風(fēng)險(xiǎn) 2、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為__。 A．12% B．20% C．24% D．30% 3、市民王某在市區(qū)有

11、一經(jīng)營房屋按市場價(jià)格正在出租，月租金1000元，按照稅收優(yōu)惠政策規(guī)定，問王某繳納的房產(chǎn)稅應(yīng)是元／年。 A：100 B：480 C：540 D：1000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。 A．形狀相似 B．在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段 C．面積接近 D．地塊相連 E．可及性相當(dāng) 5、城市房屋拆遷當(dāng)事人對拆遷估價(jià)報(bào)告有異議的可以。(2008年試題) A：向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)估 B：申請行政復(fù)議 C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估 E：申請估價(jià)專家委員會(huì)鑒定 6、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)

12、準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)__的情形。 A．估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7% B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7% C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071 D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933 7、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的， A：由國家無償收回 B：自動(dòng)續(xù)期 C：應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請續(xù)期 D：應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有。(20

13、07年試題) A：所有權(quán)是從物權(quán) B：所有權(quán)是自物權(quán) C：可對所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利 D：共有是確定份額的共同所有 E：建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán) 9、下列行業(yè)中，中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。 A：批量行業(yè) B：僵滯行業(yè) C：分塊行業(yè) D：專業(yè)化行業(yè) E：借款合同 10、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價(jià)格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年1月至6月的價(jià)格指數(shù)分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個(gè)月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價(jià)格為（）元/m2

14、。 A．6992 B．5183 C．6062 D．5398 11、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商。所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴(kuò)大，那么他應(yīng)當(dāng)進(jìn)行__登記。 A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記 C．先進(jìn)行變更登記再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記 D．先進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記再進(jìn)行變更登記 12、房產(chǎn)圖的測繪順序?yàn)開_。 A．先測繪分戶圖，再測繪分丘圖，最后測繪分幅圖 B．先測繪分幅圖，再測繪分丘圖，最后測繪分戶圖 C．先測繪分丘圖，再測繪分幅圖，最后測繪分戶圖 D．先測繪分幅圖，再測繪分戶圖，最后測繪分丘圖 13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利

15、潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。 A．所得稅前利潤 B．所得稅后利潤 C．應(yīng)分配利潤 D．未分配利潤 14、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的。 A：客觀收益 B：實(shí)際收益 C：有形收益 D：無形收益 E：潛在收益 15、在正常情況下拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系為__。 A．拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格 B．拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格 C．招標(biāo)價(jià)格>拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格 D．招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>拍賣價(jià)格 16、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、9

16、2.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產(chǎn)在 2004年8月1日的價(jià)格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242 17、所有者權(quán)益中，合稱為留存收益。 A：實(shí)收資本 B：資本公積 C：盈余公積 D：已分配利潤 E：未分配利潤 18、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為__元/m2。 A．2487.75 B．2

17、500.00 C．2511.00 D．2162.25 19、對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析__。 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu) C．檔次結(jié)構(gòu) D．投資結(jié)構(gòu) E．租買結(jié)構(gòu) 20、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同。 A：物業(yè)托管 B：物業(yè)服務(wù) C：物業(yè)管理 D：物業(yè)委托 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的。 A：容積率 B：土地用途 C：土地開發(fā)程度 D：評估單位 E：土地使用權(quán)性質(zhì) 22、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格上升的是__。 A．降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率 B．增加土地有效供給 C．降低契稅 D．提高購房貸款利率 23、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)（）的統(tǒng)計(jì)。 A．平均價(jià)格 B．加權(quán)價(jià)格 C．抽樣價(jià)格 D．成交價(jià)格 24、__負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。 A．承包商 B．開發(fā)商 C．監(jiān)理機(jī)構(gòu) D．建設(shè)主管部門 25、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括__等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳規(guī)模 D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度