房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十六）

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1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十六） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、一般來說，認知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。 A高于 B低于 C等于 D高于等于 2、風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為() A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測最難 C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測 D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大 3、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所對應(yīng)的時間通常是（）。 A、

2、開發(fā)時間結(jié)束時的時間B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的時間 C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D、估價人員選取的價格資料 4、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為（）。 A．被燒損前的狀況 B．被燒損后的狀況 C．被燒損前與被燒損后的差異狀況 D．未來修復(fù)或重建后的狀況 5、某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 6

3、、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。 A．審計費 B．利息 C．外匯、匯兌凈損失 D．融資代理費 7、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風(fēng)險。 A．信用B．管理C．法律D．操作 8、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（）方法進行測算。 A.平均增減量法 B.平均發(fā)展速度法 C.移動平均法 D.指數(shù)修勻法 9、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中。說房地產(chǎn)市場具有（）是不正確的。 A．供給非同質(zhì)性 B．需求多樣性 C．競爭充分性 D．交易復(fù)雜性 10、某宗房

4、地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于（）元/m2。 A．2427B．2500C．2575D．2632 11、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）。 A．建筑師 B．結(jié)構(gòu)工程師 C．設(shè)備工程師 D．監(jiān)理工程師 12、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（）。（提供） A．－1.33B

5、．－0.66C．0.66D．1.53 13、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。 A．市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫 C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性 D．金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成 14、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括()。 A．租金調(diào)整條款 B．代收代繳費用條款 C．裝修費用條款 D．折讓優(yōu)惠條款 15、估價報告書中說明的（）限定了其用途。 A．估價原則B．估價方法C．估價目的D．估價對象狀況 16、某建筑物實際經(jīng)

6、過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。（提供） A．43.2％B．50％C．56.8％D．70％ 17、下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。 A．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù) B．建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) C．建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等 D．建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于

7、也可能長于實際經(jīng)過年數(shù) 18、已知某筆貸款年利率為12％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。 A．12.35％B．12.55％C．12.68％D．12.93％ 19、城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則() A.房地產(chǎn)價格較高 B.房地產(chǎn)價格不變 C.房地產(chǎn)價格有變化 D.房地產(chǎn)價格較低 20、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。 A．280B．285C．290D．295 21、在英國和其他英聯(lián)邦國家

8、，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。 A．使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格 B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格 C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格 D．依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值 22、實行施工總承包的房地主開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負責(zé)。 A．開發(fā)商 B．監(jiān)理單位 C．分包單位 D．總承包單位 23、銷售稅金及附加不包括()。 A、營業(yè)稅 B、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 C、印花稅、交易手續(xù)費 D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 24、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為

9、自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23 25、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5％、城市維護建設(shè)稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為（）萬元。 A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6 26、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞。下列距離中越來越受重視的是（）。 A、空間直線距離B、交通路線距離C、交通時間距離D、至市中心距離 27、銀行為某人提供期限為1

10、0年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 28、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（）。 A.單獨深度價格修正率 B.累計深度價格修正率 C.平均深度價格修正率 D.加權(quán)深度價格修正率 29、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是（）。 A．80％ B．120％ C．171％ D．2

11、00％ 30、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（）元。 A．2400B．2580C．2607D．2760 31、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=a/r－b/r2表示（）。 A、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減 C、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減 32、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬

12、元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。 A．301.53 B．2983.84 C．1524.15 D．1587.65 33、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元。年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。 A．7.5％ B．8.3％ C．12.5％ D．16.7％ 34、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。 A．施工單位B．建設(shè)單位C．監(jiān)理單位D．設(shè)計單位 35、下列表述中不正確的是（）。 A．

13、在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D．在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。 A．單元估算法 B．概預(yù)算定額法 C．工程最近似匡算法 D．蒙特卡洛模擬法 E．單位指標(biāo)估

14、算法 2、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。 A．基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的 B．基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 C．基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用 D．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金 E．在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金 3、下列關(guān)于實地查勘的說法中，正確的有（）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供） A．對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘 B．實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄 C．實地查勘人員和委托人中的陪同人員

15、都應(yīng)在實地查勘記錄上簽名 D．在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期 E．實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象的資料進行核實 4、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析()。 A．物理結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．總量結(jié)構(gòu) 5、在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。 A．高于B．等于C．低于D．不高于E．不等于 6、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。 A．隨機型競爭者 B．兇猛型競爭者 C．選擇型競爭者 D．從容不迫型競爭者 E．軟弱型競爭者

16、 7、分析市場趨勢的方法主要有：() A購買者意圖調(diào)查法B銷售人員意見綜合法 C專家意見法D時間序列分析法 E相關(guān)分析法 8、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。 A．裝飾裝修改造 B．通貨膨脹 C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D．改進物業(yè)管理 E．周圍環(huán)境改善 9、剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了() A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件 D.社會條件 E.經(jīng)濟條件 10、金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循（）原則。 A．流動性 B．安全性 C．償還性 D．盈利性 E．地域性 1

17、1、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。 A．當(dāng)計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率 B．實際利率真實地反映了資金的時間價值 C．名義利率真實地反映了資金的時間價值 D．名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E．計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 12、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。 A、深度百分率B、資本化率C、收益率 D、物價指數(shù)E、其他價格修正率 13、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。 A．環(huán)境景觀B．離市中心距離 C．朝向D．城市規(guī)

18、劃限制條件 E．地勢 14、下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。 A．估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額 C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失 D．建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額 E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊 15、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則（）。 A．估價的依據(jù)有可能不同B．估價的方法有可能不同 C．估價對象的范圍有可能不同D．不影響估價結(jié)果的公正性 E．不影響估價報告的用途 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分

19、） 1、估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（） 2、在進行風(fēng)險分析時，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。（） 3、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終止。（） 4、假如房地產(chǎn)項目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商對象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（） 5、經(jīng)分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修和房屋設(shè)備的價值分別占重置價格的60%、25%和15%，經(jīng)觀察評定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時價格為835萬元。（） 6、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目

20、竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（） 7、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。（） 8、在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（） 9、功能定位的目的，是為市場提供有較高性能的產(chǎn)品。（） 10、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。（） 11、名義利率越大，計息周期越短，實際

21、利率與名義利率的差異就越小。（） 12、若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（） 13、在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（） 14、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。（） 15、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務(wù)評價時，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。、經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)： （1）項目建設(shè)投資為1800萬元。第1年投資10

22、00萬元。其中資本金400萬元；第2年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10％。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。 （2）第3年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2000萬元、130萬元、600萬元。 從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本允別為2500萬元、150萬元、650萬元。 （3）計算期（開發(fā)經(jīng)營期）取20年。 請根據(jù)以上資料，完成下列工作： 1、編制資本金現(xiàn)金流量表。（不考慮所得稅） 2、若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％；計箕該投資項目的凈現(xiàn)值。（所有的投資和收入均發(fā)生在年

23、末）（12分） 2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。 試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開

24、發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十六） 一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、A 2、A 3、D 4、C 5、C 6、A 7、A 8、A 9、C 10、D 11、A 12、D 13、D 14、D 15、C 16、C 17、D 18、B 19、D 20、A 21、D 22、D 23、D 24、B 25、A 26、C 27、D 28、B 29、A 30、A 31、A 32、A 33、A 34、B 35、D 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、

25、ABCE 2、ABCD 3、BCDE 4、BCDE 5、AB 6、BD 7、ABCDE 8、CE 9、AB 10、ABD 11、ABD 12、AE 13、ABC 14、ACDE 15、ABCD 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、√ 2、 3、√ 4、 5、√ 6、 7、 8、√ 9、 10、 11、 12、 13、 14、 15、 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、1、（1）借款需要量的計算見下表。 年份 內(nèi)容 1 2 合計 建設(shè)投資 1000 800 1800 資本金 4

26、00 230 630 銀行借款 600 570 （2）借款還本付息表見下表。 年份 內(nèi)容 1 2 3 4 5 合計 年初借款累計 0 630 1291.5 861.0 430.5 當(dāng)年借款 600 570 1170 當(dāng)年應(yīng)計利息 30 91.5 121.5 當(dāng)年還本 430.5 430.5 430.5 當(dāng)年利息支付 129.15 86.10 43.05 年末借款累計 630 1291.5 861.0 4305 0 當(dāng)年利息=[

27、年初借款累計+當(dāng)年借款／2]年利率 各年還本=1291.5/3=430.5 （3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。 年份 內(nèi)容 0 1 2 3 4 5 6～20 1.現(xiàn)金流 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現(xiàn)金流出 資本金 400 230 經(jīng)營成本 600 650 650 650 經(jīng)營稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.

28、5 430.5 利息支付 129.15 86.10 43.05 3.凈現(xiàn)金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現(xiàn)值： 第二種解法： 1、（1）第1年銀行借款1000-400=600萬元 第2年銀行借款800-230=570萬元 （2）第1年利息(600/2)10％=30萬元 各年還本=(600+30+570+91.5)/3=430.5萬元 第3年利息=(600+30+570+91.5)10％=129.15萬元 第4年利息=(1291.5-30.5)10％=86.10萬元

29、 第5年利息=(861-430.5)10％=43.05萬元 （3）資本金現(xiàn)金流量表（稅前）見下表。 單位：萬元 年份 內(nèi)容 0 1 2 3 4 5 6～200 1.現(xiàn)金流入 租金收入 2000 2500 2500 2500 2.現(xiàn)金流出 資本金 400 230 經(jīng)營成本 600 650 650 650 經(jīng)營稅金 130 150 150 150 本金償還 430.5 430.5 430.5 利息

30、支村 129.15 86.10 43.05 3.凈現(xiàn)金流量 0 -400 -230 710.35 1183.4 1226.45 1700 2、凈現(xiàn)值： 2、解：（1）計算辦公樓現(xiàn)值 ①辦公樓整體年凈收益=80300085%（1－35%）12=159.12萬元 ②收益年限=40－6=34年 ③辦公樓現(xiàn)值為：V=a/r[1－1/(1+r)2]=159.12/10%[1－1/(1+10%)34]=1528.92萬元 （2）計算乙方的使用權(quán)價格 ①乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（1－35%）12=106.08萬元 ②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年 ③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為： V=a/r[1－1/(1+r)2]=106.08/10%[1－1/(1+10%)11]=689萬元 （3）甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值－乙方使用權(quán)價格=1528.92－689=839.92萬元