宿遷市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

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1、宿遷市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 2項 目 概 況 湖 濱 新 城 概 況 3 湖 濱 新 城 位 于 宿 遷 市 主 城 區(qū) 北 側(cè) 約 8公 里 ， 緊 臨 400平 方 公 里 駱 馬 湖 ， 是 中心 城 市 重 要 組 成 部 分 。湖 濱 新 城 是 政 府 重 點 打 造 的 旅 游 、 休閑 、 生 態(tài) 、 以 及 研 發(fā) 基 地 。目 前 已 有 3家 高 星 級 酒 店 建 設(shè) ， 今 年7月 其 中 一 家 五 星 級 酒 店 對 外 開 業(yè) 。 湖 濱 新 城 管 委 會 市 政 府 湖 濱 新 城 核 心 規(guī) 劃 4 湖 濱 新 城 開 發(fā) 區(qū) 由 ：l 生 態(tài) 旅 游 產(chǎn)

2、業(yè) 園l 職 業(yè) 教 育 產(chǎn) 業(yè) 園l 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 園l 現(xiàn) 代 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 園l 體 育 休 閑 產(chǎn) 業(yè) 園l 嶂 山 森 林 公 園 保 護(hù) 區(qū)6個 部 分 組 成 湖 濱 新 城 生 態(tài) 旅 游 主 要 項 目 5 半 島 國 際 度 假 村 漁 文 化 商 業(yè) 街 6 項 目 綜 合 分 析 小 結(jié) 項 目 地 理 位 置 較 優(yōu) 越 ， 位 于 主 打 旅 游 、 休 閑 、 生 態(tài) 概 念 的 湖 濱 新 城 。 湖 濱 新 城 將 是 宿 遷 市 區(qū) 最 后 打 造 的 板 塊 ， 也 是 最 有 潛 力 的 板 塊 之 一 。 目 前 已引 進(jìn) 半 島 國 際

3、度 假 村 、 漁 文 化 商 業(yè) 街 以 及 游 艇 碼 頭 等 旅 游 休 閑 項 目 。 周 邊 環(huán) 境 非 常 優(yōu) 美 ， 且 離 市 中 心 僅 8公 里 ， 非 常 適 合 開 發(fā) 低 密 度 高 端 產(chǎn) 品 。 7 城 市 屬 性 8 城 市 概 況 位 于 江 蘇 省 北 部 ， 屬 淮 海 經(jīng) 濟 帶 、 沿 海 經(jīng)濟 帶 、 沿 江 經(jīng) 濟 帶 的 交 叉 輻 射 區(qū) 。 2010年 戶 籍 人 口 546.28萬 ， 城 鎮(zhèn) 人 口236.75萬 人 口 ； 全 市 總 面 積 8555平 方 公 里 。 現(xiàn) 轄 沭 陽 、 泗 陽 、 泗 洪 三 縣 ， 宿 豫 區(qū) 、

4、 宿城 區(qū) 和 宿 遷 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 、 湖 濱 新 城 和 蘇 州 宿 遷 工 業(yè) 園 區(qū) 。 著 名 的 “ 楊 樹 之 鄉(xiāng) ” 、 “ 水 產(chǎn) 之 鄉(xiāng) ” 、“ 名 酒 之 鄉(xiāng) ” 、 “ 花 卉 之 鄉(xiāng) ” 和 “ 蠶 繭 之鄉(xiāng) ” 。 城 市 名 片l 聯(lián) 合 國 環(huán) 保 節(jié) 能 新 型 示 范 城 市l(wèi) 中 國 改 革 開 放 30年 優(yōu) 秀 集 體l 全 國 雙 擁 模 范 城 市l(wèi) 中 國 優(yōu) 秀 旅 游 城 市l(wèi) 國 家 園 林 城 市l(wèi) 中 國 創(chuàng) 業(yè) 之 城l 中 國 金 融 生 態(tài) 城 市 l 世 界 生 物 進(jìn) 化 中 心 之 一 9霸 王 舉 鼎 10 經(jīng) 濟

5、 狀 況 宿 遷 市 是 江 蘇 省 經(jīng) 濟 總 量 較 小 的城 市 之 一 ， 在 淮 海 經(jīng) 濟 區(qū) 位 居 倒 數(shù)第 三 。 2010年 GDP為 1015億 元 ，人 均 GDP為 3000美 元 ?；?海 經(jīng) 濟 區(qū) 核 心 區(qū) 共 同 體 11 人 均 可 支 配 收 入 近 五 年 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入穩(wěn) 步 增 長 ， 2010年 可 支 配 收 入 為13784元 ， 低 于 江 蘇 省 其 他 城 市 平均 水 平 。 “ 十 二 五 ” 發(fā) 展 主 要 目 標(biāo) 江 蘇 省 “ 十 二 五 ” 規(guī) 劃 提 出 ， 宿 遷 要 著 力 強 化 中 心

6、城 市 功 能 ， 加 強 與 周 邊 城 市 聯(lián) 系 ，發(fā) 展 特 色 產(chǎn) 業(yè) ， 積 極 打 造 生 態(tài) 型 、 功 能 型 、 人 居 環(huán) 境 優(yōu) 越 的 湖 濱 特 色 城 市 。 宿 遷 中 心 城 市 將 建 設(shè) 成 為 “ 擁 山 親 水 、 綠 蔭 楚 韻 ” 的 濱 湖 城 市 , 2006年 2月 經(jīng) 宿 遷 市 人民 政 府 批 準(zhǔn) ,成 立 湖 濱 新 城 ， 目 前 納 入 統(tǒng) 一 規(guī) 劃 的 區(qū) 域 面 積 為 116平 方 公 里 ,轄 曉 店 鎮(zhèn) 、祥 和 社 區(qū) 、 嶂 山 林 場 ， 18個 行 政 村 (居 )， 人 口 6萬 人 。 12湖 濱 新 城

7、將 成 為 重 點 打 造 板 塊 13 城 市 概 況 小 結(jié) 人 口 規(guī) 模 較 大 ， 達(dá) 到 中 等 發(fā) 展 城 市 水 平 。 城 市 生 態(tài) 環(huán) 境 優(yōu) 美 ， 馬 路 較 寬 敞 ， 比 較 適 合 宜 居 。 經(jīng) 濟 發(fā) 展 落 后 于 江 蘇 省 其 他 城 市 ， 且 在 淮 海 經(jīng) 濟 區(qū) 位 居 倒 數(shù) 第 三 。 2010年 全 市 城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 13784元 ， 屬 于 地 級 市 較 低 水 平 。 14 市 場 分 析 15 15n 成 交 量 持 續(xù) 低 迷 ， 價 格 穩(wěn) 步 上 升l近 幾 個 月 住 宅 成 交 持 續(xù) 低

8、迷 ， 每 月 成 交 僅 700-800 套 ， 且 主 要 依 靠 個 別 明 星 樓 盤 的 表 現(xiàn) ，遠(yuǎn) 低 于 今 年 1-2月 1000套 水 平 。 而 價 格 則 從 1月 的 3133元 / ， 上 漲 到 5月 的 4094元 / ， 主要 與 中 高 端 陸 續(xù) 上 市 有 關(guān) 。 n 板 塊 樓 盤 價 格 差 異 不 大 ， 最 貴 的 公 寓 均 價 為 6000元 /l各 板 塊 樓 盤 價 格 差 異 不 是 很 大 ， 中 心 城 區(qū) 4300-5700元 / ， 宿 豫 區(qū) 3800-4200元 / ， 宿城 新 區(qū) （ 城 西 ） 3800-4500元 /

9、 ， 湖 濱 新 城 別 墅 7000-8000元 /n 6-7月 樓 盤 近 20個 樓 盤 集 中 上 市l(wèi)經(jīng) 過 近 半 年 的 相 對 沉 寂 和 冷 清 ， 6-7月 份 ， 宿 遷 樓 市 即 將 迎 來 相 對 密 集 的 放 量 ， 將 有 近 二十 家 樓 盤 上 市 ， 大 部 分 是 老 盤 新 開 。 新 盤 有 恒 大 華 府 、 月 亮 城 和 東 亞 馬 賽 公 館 等 。宿 遷 市 2011年 市 場 狀 況 16 宿 遷 市 歷 年 商 品 去 化 狀 況 2009年 樓 市 火 爆 ， 商 品 房 銷 售 面 積 出 現(xiàn) 跳 躍 式 增 長 ； 2010年

10、商 品 房 銷售 590萬 平 方 米 ， 住 宅 銷 售 500萬 平 方 米 ， 處 在 歷 史 高 位 。 2011年 1-5月 宿 遷 住 宅 成 交 狀 況 17 市 場 隨 著 個 別 中 高 端 樓 盤 的 熱 銷 ， 以 及 地 段 較 好 的 樓 盤 上 市 ， 今 年 上 半年 價 格 穩(wěn) 步 上 升 ； 但 整 體 成 交 量 依 舊 低 迷 ， 5月 住 宅 僅 成 交 814套 。 18 2011年 1-5月 宿 遷 商 鋪 成 交 狀 況 近 期 商 業(yè) 的 成 交 量 波 動 較 大 ， 主 要 跟 熱 點 商 業(yè) 樓 盤 表 現(xiàn) 有 關(guān) ， 總 體 價 格保 持

11、 上 揚 態(tài) 勢 ， 均 價 集 中 在 6000-7000元 /平 方 米 。 2011年 宿 遷 商 品 房 成 交 排 行 榜 19 5月 住 宅 成 交 排 行 榜樓 盤 名 稱 成 交 套 數(shù)寶 龍 城 市 廣 場 221鑫 地 名 都 96四 季 華 廷 59金 玉 花 苑 51仁 恒 康 堡 小 區(qū) 49御 庭 世 紀(jì) 31 5月 商 業(yè) 成 交 排 行 榜樓 盤 名 稱 成 交 套 數(shù)義 烏 精 品 街 二 期 商 業(yè) 街 203 紅 星 凱 盛 國 際 家 居 廣 場 71宿 遷 寶 龍 城 市 廣 場 25中 青 國 際 家 居 生 活 廣 場 23華 東 農(nóng) 業(yè) 大 市

12、場 78宿 遷 淮 海 建 材 裝 飾 城 18 熱 點 樓 盤 表 現(xiàn) 差 異 性 較 大 ， 定 價 合 理 ， 地 段 優(yōu) 越 的 樓 盤 受 市 場 追 捧 ， 如 位于 市 中 心 黃 金 地 段 的 寶 龍 城 市 廣 場 5月 成 交 高 達(dá) 221套 ， 該 樓 盤 在 5400元 /的 基 礎(chǔ) 上 推 出 9.2折 ， 性 價 比 相 當(dāng) 高 。 20宿豫區(qū)中 心 區(qū) 湖濱新城宿城新區(qū) 開 發(fā) 區(qū) 樓 市 板 塊 競 爭 格 局l公 寓 競 爭 主 要 形 成 中 心 區(qū) 、 宿 城 新區(qū) 和 宿 豫 區(qū) 三 大 板 塊 競 爭 格 局 。l湖 濱 新 城 目 前 主 要 以

13、 排 屋 別 墅 項 目 為 主 。以 下 主 要 針 對 四 大 板 塊 進(jìn) 行 分 析 21 21l 區(qū) 域 特 征 ： 商 業(yè) 日 趨 繁 華 ， 金 鷹 商 業(yè) 航 母 將 成 為 市 中 心 的 商 業(yè) 核 心 區(qū) ，霸 王 舉 鼎 商 圈 日 益 成 熟 。l 產(chǎn) 品 特 征 ： 主 要 在 售 樓 盤 6個 ， 定 位 偏 中 高 端 。 以 高 層 產(chǎn) 品 為 主 ， 部 分樓 盤 規(guī) 劃 花 園 洋 房 及 排 屋 別 墅 。l 價 格 特 征 ： 高 層 均 價 4300-5400元 / ， 多 層 5700元 / ， 價 格 差 異 主 要跟 樓 盤 所 屬 地 段 有

14、關(guān) 。中 心 區(qū) 板 塊 /樓 盤 特 征 寶 龍 城 市 廣 場 海 天 翡 翠 城 22 22樓盤名 區(qū)域 總建筑面積/總套數(shù) 主力戶型 均價 開盤總套數(shù) 已售套數(shù) 目前可售 銷售率 平均每月去化率 開盤時間 備注寶龍城市廣場 中心區(qū) 50 72-120 高層5400 2487 2094 393 84% 104 2009年10月31日 2棟高層和1棟單身公寓未開湖畔春天 中心區(qū) 17.5萬方/1000多 戶 88-143 一期5300 717 625 52 87% 56 2010年7月 已開剩余房源不多，二期明年開盤，均價6000皇冠國際 中心區(qū) 200多戶 單身公寓20-90 將裝600

15、0 772 587 185 76% 19 2009年1月 只剩余單身公寓嘉匯御景園 中心區(qū) 12萬/670戶 88-142 4900-5200 488 62 426 13% 62 2011年5月29日 剩余140的房源較多。6月18號新推4號樓中豪國際花園 中心區(qū) 16萬 88-132 多層5700 300多套 預(yù)定290 10 預(yù)定90% 待進(jìn)一步印證 2011年6月 剩余1套88和2套115，另有幾套頂層，已開基本已經(jīng)售罄希望城 中心區(qū) 35萬 94-150 5000 1431 1431 0 100% 36 2008年3月 1-4期多層花園洋房售罄。11棟高層未開,約988套。5期下半年開

16、盤 海天翡翠城 中心區(qū) 34萬/318畝/2500套 87-123 多層4900-5000 1520 1137 383 74.8% 38 2008年12月30日 公務(wù)員、事業(yè)單位購買較多。格林上郡 中心區(qū) 47萬 80-120 4300 1505 1023 482 68% 44 2008年7月 住宅和排屋分別是兩家公司分開銷售。 中 心 區(qū) 板 塊 /主 要 在 售 樓 盤 寶 龍 城 市 廣 場 憑 借 其 品 質(zhì) 、 優(yōu) 越 地 段 和 品 牌 受 消 費 者 追 捧 ， 平 均 每 月 去 化 率 達(dá) 100套 以 上 。 中 豪 國 際 花 園 6月 推 出 市 區(qū) 絕 版 多 層 受

17、 市 場 追 捧 ， 據(jù) 了 解 已 經(jīng) 預(yù) 定 290套 。 23p寶 龍 城 市 廣 場位置 地處宿遷市核心商圈，東臨古黃河規(guī)模 占地面積22萬，建筑面積50萬開發(fā)商 寶龍地產(chǎn)宿遷寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)主力戶型 72-120均價 5400元/銷售狀況 平均每月去化104套項目競爭性分析地處城市中心，配套齊全。品牌樓盤，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。擁有京杭運河景觀。中 心 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 24p海 天 翡 翠 城位置 江蘇宿遷市世紀(jì)大道99號（市文體館南）規(guī)模 占地面積318畝，總建筑面積34萬開發(fā)商 宿遷大陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 花園洋房、高層主力

18、戶型 87-123均價 多層4900-5000元/銷售狀況 平均每月去化38套項目競爭性分析宿遷首家采用獨立分戶供暖供熱。成功復(fù)制綠城翡翠城產(chǎn)品，項目檔次較高。中 心 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 25p中 豪 國 際 花 園位置 威海路南側(cè)，發(fā)展大道東側(cè)，青島路北側(cè)規(guī)模 16萬方開發(fā)商 中豪置業(yè) 物業(yè)類型 花園洋房、高層主力戶型 88-115均價 多層5700元/銷售狀況 多層銷售火爆，6月已經(jīng)預(yù)訂290套，數(shù)據(jù)真?zhèn)未M(jìn)一步印證項目競爭性分析霸王舉鼎商圈醇熟配套，市區(qū)絕版多層。毗鄰義烏商貿(mào)城、鐘吾醫(yī)院、青華學(xué)校、長途汽車站等。中 心 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 26

19、 26l 區(qū) 域 特 征 ： 新 區(qū) 居 住 氛 圍 日 趨 濃 厚 ， 但 商 業(yè) 和 生 活 配 套 依 舊 欠 缺 。l 產(chǎn) 品 特 征 ： 樓 盤 體 量 普 遍 較 大 ， 主 要 在 售 樓 盤 5個 ， 樓 盤 定 位 差 異 性 較大 ， 其 中 雅 典 城 主 打 歐 式 地 中 海 風(fēng) 格 ， 水 木 清 華 洋 溢 學(xué) 術(shù) 氛 圍 。 主 力戶 型 80-120 。l 價 格 特 征 ： 高 層 均 價 3800-4500元 / ， 新 盤 報 價 普 遍 偏 高 。宿 城 新 區(qū) 板 塊 /樓 盤 特 征 中 港 雅 典 城 水 木 清 華 27 27宿 城 新 區(qū) 板

20、 塊 /主 要 在 售 樓 盤 宿 城 新 區(qū) 樓 盤 平 均 每 月 去 化 率 較 接 近 ， 幾 乎 集 中 在 30-40套 之 間 樓盤名 區(qū)域 總建筑面積/總套數(shù) 主力戶型 均價 開盤總套數(shù) 已售套數(shù) 目前可售 銷售率 平均每月去化率 開盤時間 備注君御名城 新區(qū) 約18萬 113-120 3700-4000 170 150 20 88% 37套 11年1月26日 銷售情況良好康庭茗苑 新區(qū) 18萬 85-127 3800-3900 1278 1034 244 81% 30套 2008年8月 6棟高層未開中港雅典城 新區(qū) 40萬 94-150 高層4400-4500 872 724

21、 148 79% 26套 2009年3月 去年10月開盤300多套，剩余房源不多。12棟高層未售。購買者多為公務(wù)員。 水木清華 新區(qū) 1、2期共21萬方 高層95-142多層120-180 高層3900多層4500疊排5500 578 403 175 70% 36套 2010年8月 3期以商業(yè)為主，其中有五星級酒店。月亮城 新區(qū) 15萬 68-120 4500 166 剛開盤 2011年6月26日 目前還在統(tǒng)計當(dāng)中，具體情況暫時未知。 28p中 港 雅 典 城位置 洪澤湖西路1號，靠近宿城新區(qū)政府和市民廣場規(guī)模 占地面積18萬，建筑面積約40萬開發(fā)商 江蘇中港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 住宅

22、、商業(yè)主力戶型 94-150均價 高層4400-4500元/銷售狀況 去年10月開盤300多套，剩余房源不多。購買者多為公務(wù)員項目競爭性分析區(qū)位優(yōu)勢明顯，小區(qū)景觀配套完善。周邊配套相對滯后，生活不便。宿 城 新 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 29p君 御 名 城位置 南師大附中南側(cè)，東臨北海路，西接黑海路，南臨洪澤湖路規(guī)模 占地面積5.74萬，建筑面積18萬開發(fā)商 江蘇名豪置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)主力戶型 113-120均價 3700-4000元/銷售狀況 平均每月去化37套，領(lǐng)先板塊其他樓盤項目競爭性分析學(xué)校就在家門口，學(xué)區(qū)房是最大賣點。周邊商業(yè)尚處成型期，生活配套不完

23、善。宿 城 新 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 30p水 木 清 華位置 宿城新區(qū)洪澤湖西路 規(guī)模 1、2期建筑面積共21萬方開發(fā)商 宿遷力順置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)主力戶型 高層95-142 ；多層120-180 均價 高層3900元/；多層4500元/；疊排5500元/銷售狀況 平均每月去化36套項目競爭性分析充分考慮和利用地塊周邊水景的景觀資源，打造現(xiàn)代高尚住宅。石材造型營造豐富的光影效果；五星級酒店大堂彰顯尊貴。宿 城 新 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 31 31l 區(qū) 域 特 征 ： 區(qū) 域 配 套 相 對 成 熟 ， 紅 星 美 凱 龍 家 居 廣

24、場 的 入 住 提 升 區(qū) 域 價值 。l 產(chǎn) 品 特 征 ： 主 要 在 售 樓 盤 4個 ， 且 相 對 較 集 中 。 早 期 以 多 層 為 主 ， 目 前以 高 層 產(chǎn) 品 為 主 ， 主 力 戶 型 80-130 。l 價 格 特 征 ： 高 層 均 價 3800-4300元 / ， 大 部 分 樓 盤 價 格 較 接 近 。宿 豫 區(qū) 板 塊 /樓 盤 特 征 萬 豪 新 城 星 海 灣 32 32宿 豫 區(qū) 板 塊 /主 要 在 售 樓 盤樓盤名 城區(qū) 總建筑面積/總套數(shù) 主力戶型 均價 最新開盤總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售率 平均每月去化率 開盤時間 備注江山國際花園4期

25、 宿豫區(qū) 95套 92、122 4300 95 55 40 58% 11套 2011年1月 最后一期銷售，價格為板塊最貴 萬豪新城 宿豫區(qū) 15萬/1066套 80-130 商鋪5300高層3800 656 656 0 100% 72套 2010年9月 二期16棟多層410套。預(yù)計8月開盤，均價4000以上星海灣 宿豫區(qū) 45萬 85-180 3800-3900 211 196 15 93% 15套 2010年5月 現(xiàn)剩余130左右房源。后期2011年7、8月份開盤金箔文樞苑 宿豫區(qū) 40萬 83-140 3500-3800 276 約240 約36 87% 240套 2011年5月18日 剩

26、余房源30-40套 宿 豫 新 區(qū) 樓 盤 目 前 在 售 樓 盤 主 要 有 4個 ， 未 來 供 應(yīng) 量 仍 較 大 。 金 箔 文 樞 苑 5月 18日 首 次 亮 相 ， 憑 借 其 超 低 價 受 市 場 追 捧 ， 平 均 每 月 去 化 240套 。 33p萬 豪 新 城位置 宿豫區(qū)韶山路東首(江山大酒店向東300米) 規(guī)模 占地面積128.7畝，建筑面積15萬方開發(fā)商 宿遷萬豪置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 住宅、商業(yè)主力戶型 80-130均價 商鋪5300元/；高層3800元/銷售狀況 平均每月去化72套，高性價比受消費者追捧項目競爭性分析擁有農(nóng)貿(mào)市場、江山大酒店，宿豫區(qū)實驗小學(xué)等配

27、套。產(chǎn)品個性較強，且價格比較有競爭優(yōu)勢。宿 豫 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 34p紅 星 凱 盛位置 宿豫區(qū)江山大道188號規(guī)模 占地面積13萬方，建筑面積25.8萬方開發(fā)商 江蘇凱盛置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 商業(yè)、住宅主力戶型 商鋪：30均價 商鋪：6800元/ ，住宅未售銷售狀況 商鋪去化率達(dá)80%，單身公寓開始認(rèn)購項目競爭性分析品牌影響力大 投資升值空間大。引領(lǐng)宿豫區(qū)新商業(yè)發(fā)展模式。宿 豫 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 35p星 海 灣位置 金沙江路與廬山路交匯處 規(guī)模 占地面積340畝，總建筑面積約45萬開發(fā)商 江蘇希爾佳置業(yè)有限公司 物業(yè)類型 由39幢多層、3

28、幢小高層組合而成主力戶型 80-180均價 3800-3900元/銷售狀況 現(xiàn)剩余130房源項目競爭性分析項目周邊配套齊全，距離老城區(qū)5分鐘車程。戶型方正大氣，精致實用，落地飄窗，85的兩房，配備雙衛(wèi)雙陽臺。宿 豫 區(qū) 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 36p金 箔 文 樞 苑位置 江山大道8號與黃山路交匯處規(guī)模 40萬平米開發(fā)商 南京金箔集團 物業(yè)類型 多層、小高層主力戶型 83-140均價 3500-3800元/銷售狀況 近期宿遷熱銷樓盤之一，平均每月去化240套項目競爭性分析地處宿豫教育園區(qū)核心，鄰宿中靠宿小。800米景觀主軸、水景花園，最大55米樓間距，公園式居家。宿 豫 區(qū) 板

29、塊 /代 表 性 個 案 分 析 37 37l區(qū) 域 特 征 ： 主 打 旅 游 、 休 閑 及 生 態(tài) 概 念 ， 環(huán) 境 較 優(yōu) 越 。l產(chǎn) 品 特 征 ： 主 要 以 排 屋 別 墅 為 主 ， 主 力 戶 型 面 積 210-280 。 未 來 可 能出 現(xiàn) 高 層 項 目 。l價 格 特 征 ： 均 價 7000-8000元 / 。湖 濱 新 城 板 塊 /樓 盤 特 征 湖 濱 藍(lán) 郡夏 陽 銀 湖 花 園 38 38湖 濱 新 城 板 塊 /主 要 在 售 樓 盤 湖 濱 新 城 目 前 在 售 樓 盤 均 為 別 墅 項 目 ， 其 中 夏 陽 銀 湖 花 園 檔 次 較 高

30、， 也 是主 要 別 墅 供 應(yīng) 項 目 ， 而 湖 濱 藍(lán) 郡 則 是 尾 盤 銷 售 ， 僅 剩 2套 。樓盤名 城區(qū) 總套數(shù) 主力戶型 均價 最新開盤總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售率 平均每月去化率 開盤時間 備注夏陽銀湖花園 湖濱新區(qū) 215套 200多方 7000-8000 215 154 61 71.6% 3套 2007年7月 剩余61套，150-200萬/棟湖濱藍(lán)郡 湖濱新區(qū) 180套 266 5000-6000 179 177 2 98.9% 6套 2008年12月16日 214方總價104萬。266方總價146萬。 39p夏 陽 銀 湖 花 園位置 宿遷市湖濱新城雪松路51

31、號規(guī)模 總建筑面積5萬多方開發(fā)商 宿遷億兆房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型 別墅主力戶型 200多方均價 7000-8000元/銷售狀況 平均每月去化3套。項目競爭性分析北美建筑風(fēng)格，定位宿遷高端別墅社區(qū)。周邊擁有主題公園，高星級酒店、高爾夫練習(xí)場等。湖 濱 新 城 板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 40p湖 濱 藍(lán) 郡位置 宿豫區(qū)曉店通湖大道東側(cè)規(guī)模 占地面積105畝開發(fā)商 宿遷達(dá)華房屋開發(fā)有限公司 物業(yè)類型 別墅主力戶型 210-266均價 5000-6000元/銷售狀況 幾乎售罄項目競爭性分析離市中心開車僅6公里,緊鄰駱馬湖邊600米。樓盤開盤較早，產(chǎn)品較落后，但價格很實惠。湖 濱 新 城

32、板 塊 /代 表 性 個 案 分 析 樓盤名 城區(qū) 總建筑面積（萬） 已開面積（萬） 未來可售面積（萬）格林上郡 中心區(qū) 47 14.86 32.14寶龍城市廣場 中心區(qū) 50 27.37 22.63湖畔春天 中心區(qū) 17.5 7.87 9.63中豪國際花園 中心區(qū) 16 約3.3 12.7希望城 中心區(qū) 35 20.03 14.97嘉匯御景園 中心區(qū) 12 約1.84 10.16海天翡翠城 中心區(qū) 34 14.08 19.92君御名城 宿城新區(qū) 18 2 16水木清華一、二期 宿城新區(qū) 21 7.86 13.14 中港雅典城 宿城新區(qū) 40 13.33 26.67月亮城 宿城新區(qū) 15 約1

33、.6 13.4康庭名苑 宿城新區(qū) 18 13.33 4.67萬豪新城 宿豫區(qū) 15 約9.23 約5.77星海灣 宿豫區(qū) 45 約3.17 41.83金箔文樞苑 宿豫區(qū) 40 約3 37合計 423.5 142.87 280.63 樓 市 未 來 供 應(yīng) 量l 已 開 盤 可 售 面 積 樓盤名 城區(qū) 總建筑面積（萬）時代新城 宿豫區(qū) 11榮歸御景龍庭 宿豫區(qū) 23上東郡 宿豫區(qū) 38現(xiàn)代城 中心區(qū) 18.7名人國際花園四期 中心區(qū) 2恒大華府 中心區(qū) 84.5合計 177.2 樓 市 未 來 供 應(yīng) 量l 未 開 盤 可 售 面 積 43 未 來 3-5年 供 應(yīng) 量 預(yù) 測其 他 未 統(tǒng)

34、計 的 樓 盤 保 守 估 計 約 100萬 ， 未 來 三 五 年 供 應(yīng) 量 至 少 在 550萬 以 上 市 場 供 需 基 本 平 衡 ， 市 區(qū) 絕 版 地 段 樓 盤 或 將 出 現(xiàn) 供 不 應(yīng) 求 局 面 。已 開 盤 可 售 面 積 +未 開 盤 可 售 面 積 + 其 他 未 統(tǒng) 計 的 樓 盤 44 市 場 分 析 總 結(jié) 及 預(yù) 判 宏 觀 調(diào) 控 加 劇 消 費 者 的 觀 望 氣 氛 ， 總 體 表 現(xiàn) 較 低 迷 。 近 期 樓 市 主 要 依 托 個 別 樓 盤 的 表 現(xiàn) ， 高 性 價 比 和 超 低 價 樓 盤 最 受 市 場 追 捧 ，平 均 每 月 去

35、化 高 達(dá) 200多 套 。 市 場 存 在 虛 報 價 格 ， 主 要 是 應(yīng) 對 “ 政 府 的 一 房 一 價 ” 政 策 ， 實 際 成 交 價 格 相當(dāng) 于 市 場 價 的 9折 。 6-7月 乃 至 三 四 季 度 將 迎 來 供 應(yīng) 高 峰 期 ， 隨 著 樓 盤 產(chǎn) 品 的 提 升 、 以 及 品 牌 開 發(fā)商 的 入 駐 ， 未 來 價 格 將 呈 現(xiàn) 穩(wěn) 中 有 升 態(tài) 勢 。 45 土 地 市 場 46 宿 遷 市 2009-2010年 土 地 供 應(yīng) 狀 況宿 遷 市 2010年 平 均 每 畝 地 價 較 2009年 增 長 近 2倍 ， 樓 面 地 價 上 漲 約

36、1.5倍 。熱 點 地 塊 樓 面 地 價 為 1000-1500元 / 。備 注 ： 以 上 數(shù) 據(jù) 來 自 宿 遷 國 土 局 （ 不 含 湖 濱 新 城 ） 。 出 讓 面 積 （ 畝 ） 可 開 發(fā) 建 筑 面 積 （ 萬 ） 土 地 單 價 （ 萬 元 /畝 ） 樓 面 地 價 （ 元 / ）2009年 1468 275.2 60 292 2010年 5277 808.3 112 729 地 塊 編號 土 地 坐 落 出 讓 面 積(畝 ) 出 讓 面 積（ ） 規(guī) 劃 用 途 容 積 率 建 筑 面 積（ ） 每 畝 地 價（ 萬 元 /畝 ） 樓 面 地 價(元 / ） 競 得

37、單 位 成 交 時 間2010H-宿 城 -23 老 城 區(qū) ， 東 至 馬 陵 小 區(qū) ， 南 至 漁 市 口 路 （ 15米 ） ，西 至 幸 福 路 （ 30米 ） ， 北 至 府 東 大 廈 及 市 府 東 路 南步 行 街 項 目 用 地 。 126 84000 商 住 綜 合 2.2 184800 595 4058 宿 遷 蘇 寧 置 業(yè)公 司 2010年 12月 30日2010H-宿 城 -25 老 城 區(qū) ， 東 至 運 河 路 （ 32米 ） ， 南 至 項 王 西 路 （ 18米 ） ， 西 至 馬 陵 河 綠 化 帶 ， 北 至 黃 運 南 路 40.85 27233 居

38、 住 2 54467 190 1425 宿 遷 市 水 務(wù) 建設(shè) 投 資 公 司 2010年 12月 30日2010H-宿 豫 -12 宿 豫 區(qū) ， 東 至 珠 江 路 （ 53米 ） ， 南 至 水 潤 天 城 ，西 至 盛 世 家 園 ， 北 至 盛 世 家 園 。 19.2 12800 居 住 1.6 20480 133 1247 宿 遷 新 天 地 置業(yè) 公 司 2010年 12月 30日2010F-開 發(fā) 區(qū) -11 宿 遷 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) ， 東 至 鴻 意 房 地 產(chǎn) 項 目 ， 南 至 青 島路 （ 24米 ） ， 西 至 空 地 ， 北 至 徐 淮 路 （ 50米 ）

39、。 38 25333 商 住 2.5 63333 168 1009 江 蘇 城 龍 置 業(yè)公 司 2011年 11月 18日2010D- 宿 城 -13老 城 區(qū) ， 東 至 巷 道 ， 南 至 古 黃 河 風(fēng) 光 帶 ， 西 至 巷 道 ，北 至 環(huán) 城 北 路 、 八 一 路 。 236 157333 商 住 2 314666 180 1350 宿 遷 市 交 通 投資 公 司 2010年 10月 28日2010B-宿 城 -06 宿 城 新 區(qū) ， 東 至 寧 宿 徐 高 速 路 匝 道 ， 南 至 龍 庭 國 際用 地 ， 西 至 龍 庭 國 際 用 地 ， 北 至 里 海 路 （ 3

40、4米 ） 。 44.03 29353 居 住 1.8 52836 168 1400 江 蘇 嘉 盛 置 業(yè) 2010年 5月 7日09G-駱馬 湖 -07 駱 馬 湖 外 向 型 農(nóng) 業(yè) 示 范 區(qū) ， 東 至 項 目 用 地 ， 南 至 雪松 路 （ 紅 線 寬 49米 ） 10米 綠 化 帶 ， 西 至 環(huán) 湖 大 道（ 紅 線 寬 35米 ） 30米 綠 化 帶 ， 北 至 規(guī) 劃 道 路 （ 紅 線寬 14米 ） 。 240 160000 居 住 0.5 80000 28 840 浙 江 海 通 管 樁公 司 2009年 11月 26日09B-宿城 -02 老 城 區(qū) ， 東 至 鳳

41、凰 城 用 地 ， 南 至 鳳 凰 城 用 地 ， 西 至東 大 街 （ 12米 ） ， 北 至 漁 市 口 路 （ 15米 ） 及 鳳 凰 城用 地 。 9.05 6033 商 住 6.5 39216 320 738 邱 明 林 2009年 4月 13日09D-宿城 -14 市 府 新 區(qū) ， 東 至 萬 源 西 巷 （ 12米 ） ， 西 至 豪 域 西 巷（ 18米 ） ， 南 至 微 山 湖 路 （ 22米 ） ， 北 至 華 泰 御 花園 用 地 ， 洞 庭 湖 路 （ 24米 ） 從 地 塊 中 部 穿 過 。 80.71 53806 商 住 3.5 188323 152 651

42、浙 江 佳 源 房 產(chǎn)集 團 和 嘉 興 市金 地 房 地 產(chǎn) 置業(yè) 聯(lián) 合 體 2009年 7月 24日 宿 遷 市 2009-2010年 熱 點 地 塊 出 讓 統(tǒng) 計 最 貴 的 樓 面 地 價 4058元 / ， 該 地 塊 比 較 特 殊 ， 主 要 以 商 業(yè) 為 主 ， 而 且 3宗 地 塊 綁 定 出 讓 。 48 湖 濱 新 城 2010年 土 地 供 應(yīng) 狀 況湖 濱 新 城 土 地 大 部 分 是 定 向 招 商 項 目 ， 因 此 地 價 普 遍 較 便 宜 。2011年 擬 推 地 塊 較 少 ， 目 前 推 地 計 劃 仍 沒 有 通 過 審 批 ， 且 政 府 不

43、 急 也 不 愿 意 出 讓商 品 房 地 塊 ， 但 傾 向 于 公 建 項 目 ， 尤 其 是 高 品 質(zhì) 定 位 的 醫(yī) 院 項 目 。 出 讓 面 積 （ 畝 ） 可 開 發(fā) 建 筑 面 積 （ 萬 ） 土 地 單 價 （ 萬 元 /畝 ） 樓 面 地 價 （ 元 / ）2010年 1703 137 32 391 序 號 地 塊 編 號 土 地 坐 落 出 讓 面 積(畝 ) 出 讓 面 積 （ ） 規(guī) 劃 用 途 容 積 率 建 筑 面 積 （ ） 每 畝 地 價（ 萬 元 /畝 ） 樓 面 地 價 (元 / ） 競 得 單 位 成 交 時 間2 2010C-駱 馬湖 -07 湖 濱

44、 新 城 ， 東 至 曉 店 東 大 街 （ 紅 線 寬 18米 ） ，南 至 曉 店 中 心 小 學(xué) 北 圍 墻 ， 西 至 曉 店 西 大 街（ 紅 線 寬 20米 ） ， 北 至 青 桐 路 （ 紅 線 寬 30米 ） 。 80 53333.3 商 住 用 地 1.35 72000 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日3 2010C-駱 馬湖 -08 湖 濱 新 城 ， 東 至 嶂 山 大 道 （ 紅 線 寬 40米 ） 25米綠 化 帶 ， 南 至 雪 松 路 （ 紅 線 寬 22米 ） 20米 綠 化帶 ， 西 至 曉 店 東 大 街 （ 紅 線 寬

45、 18米 ） ， 北 至 青桐 路 46 30666.7 商 住 用 地 1.35 41400 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日4 2010C-駱 馬湖 -09 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 、 西 、 北 至 空 地 。 60.78 40520.0 商 住 用 地 1.35 54702 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日5 2010C-駱 馬湖 -10 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 210.71 140473.3 商 住 用 地 1.35

46、 189639 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日6 2010C-駱 馬湖 -11 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 79.53 53020.0 商 住 用 地 1.35 71577 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日 7 2010C-駱 馬湖 -12 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 92.36 61573.3 商 住 用 地 1.35 83124 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資

47、 開 發(fā) 有限 公 司 2010年 6月 1日8 2010C-駱 馬湖 -13 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 99.4 66266.7 商 住 用 地 1.35 89460 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日9 2010C-駱 馬湖 -14 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 199 132666.7 商 住 用 地 1.35 179100 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日10 2010C-駱

48、 馬湖 -15 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 101.85 67900.0 商 住 用 地 1.35 91665 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日11 2010C-駱 馬湖 -16 湖 濱 新 城 ， 東 至 空 地 ， 南 至 空 地 ， 西 至 空 地 ，北 至 空 地 。 48.99 32660.0 商 住 用 地 1.35 44091 30 333 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 6月 1日12 2010B-駱 馬湖 -03 湖 濱 新 城 ， 東 至 嶂 山 大 道

49、 (紅 線 寬 40米 )25米 綠化 帶 ， 西 至 空 地 ， 北 至 空 地 ， 南 至 空 地 。 19.72 13146.7 商 住 用 地 1 13147 30 450 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 5月 7日13 2010B-駱 馬 湖 -04 湖 濱 新 城 ， 地 塊 一 :東 至 空 地 ， 南 至 湖 濱 花 園 安置 小 區(qū) 一 期 ， 西 至 湖 濱 住 宅 小 區(qū) 一 期 ， 北 至 空地 。 地 塊 二 :東 至 空 地 、 南 至 曉 店 和 泉 街 坊 、 西至 空 地 、 北 至 青 桐 路 （ 紅 線 寬 30米 ） 。 142.82 95

50、213.3 商 住 用 地 1.1 104735 30 409 宿 遷 市 湖 濱 新城 投 資 2010年 5月 7日14 2010F-駱 馬湖 -19 駱 馬 湖 外 向 型 農(nóng) 業(yè) 示 范 區(qū) ， 東 至 水 杉 大 道 （ 紅線 寬 44米 ） 10米 綠 化 帶 、 南 至 玉 蘭 路 （ 紅 線 寬40米 ） 11米 綠 化 帶 或 商 務(wù) 大 廈 及 城 市 展 覽 館 ，西 至 規(guī) 劃 路 （ 紅 線 寬 18米 ） ， 北 至 金 桂 路 （ 紅線 寬 25米 ） 。 44.36 29573.3 商 業(yè) 金 融 用 地 1.8 53232 30 250 宿 遷 市 湖 濱 新

51、城 投 資 2011年 11月 18日15 2010F-駱 馬湖 -20 駱 馬 湖 外 向 型 農(nóng) 業(yè) 示 范 區(qū) ， 東 至 發(fā) 展 大 道 （ 紅線 寬 61米 ） 20米 綠 化 帶 、 南 至 女 貞 路 （ 紅 線 寬40米 ） 20米 綠 化 帶 、 西 至 空 地 、 北 至 空 地 。 37.2 24800.0 商 住 用 地 1.5 37200 50 500 江 蘇 運 河 文 化城 投 資 2011年 11月 18日16 2010H-駱 馬湖 -22 駱 馬 湖 外 向 型 農(nóng) 業(yè) 示 范 區(qū) ， 東 至 水 杉 大 道 （ 紅線 寬 44米 ） 10米 綠 化 帶 ，

52、南 至 水 沖 溝 ， 西 至 空地 ， 北 至 桃 李 路 （ 紅 線 寬 46米 ） 200 133333.3 居 住 用 地 1.25 166667 40 480 沈 柏 祥 2010年 12月 30日17 09G-駱 馬 湖 - 07 駱 馬 湖 外 向 型 農(nóng) 業(yè) 示 范 區(qū) ， 東 至 項 目 用 地 ， 南至 雪 松 路 （ 紅 線 寬 49米 ） 10米 綠 化 帶 ， 西 至 環(huán)湖 大 道 （ 紅 線 寬 35米 ） 30米 綠 化 帶 ， 北 至 規(guī) 劃道 路 。 240 160000.0 一 類 居 住 用 地 0.5 80000 28 840 浙 江 海 通 管 樁有 限 公 司 2009年 11月 26日 合 計 1703 1135147 1371738 32 391 濱 湖 新 區(qū) 土 地 出 讓 統(tǒng) 計 50 土 地 市 場 分 析 總 結(jié) 土 地 市 場 相 對 較 理 性 ， 地 價 處 在 正 常 水 平 。 2010年 平 均 每 畝 地 價 112萬 元 ， 樓 面 地 價 729元 / 。 湖 濱 新 城 隨 著 配 套 的 日 臻 完 善 ， 未 來 地 價 將 會 進(jìn) 一 步 上 漲 。