成都房地產(chǎn)市場月度分析1月

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1、成都房地產(chǎn)市場月度分析 （2011年1月） 本月重點提示： 傳統(tǒng)淡季 供需齊降 本月主城區(qū)商品房供需齊降，尤其是供應(yīng)量降幅較大。由于本月正值年初淡季，市場主要以消化存量為主，從整體供應(yīng)量來看，本月商品房供應(yīng)面積回落至2010年來月度供應(yīng)倒數(shù)第二位。同時，商品房成交量環(huán)比上月出現(xiàn)小幅回落，不過截止到25日成交量仍然達到122余萬方，從整體成交量來看，本月商品房成交量仍然處于高位。 從政策方面來看，本月26日出臺的“新國八條”，這將對房地產(chǎn)后續(xù)走勢構(gòu)成較大影響，不過在此政策落實之前，成都房地產(chǎn)市場或?qū)⑿纬晒┬韪叻濉?

2、 2011年1月，成都市土地市場共計成交經(jīng)營性土地30宗，總成交面積為2476.8畝，環(huán)比上月繼續(xù)出現(xiàn)增長，環(huán)比增幅為6.2％左右?？偝山唤痤~約為588156萬元，平均交易價格為237.46萬元/畝。本月主城區(qū)土地成交量略有回落，而郊縣土地市場則依舊活躍。從成都整體土地市場來看，本月土地成交量呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。 本月各樓盤在主要媒體上共投放了251個廣告，總金額3154余萬元。較上月，廣告投放減少了282個，投放金額減少了約2723萬元，環(huán)比降幅約為46.3％。 行政區(qū)：本月青羊區(qū)新增供應(yīng)量最大，而高新區(qū)的商品房成交面積居各區(qū)域首位。

3、 二手房成交量：本月成都市共成交二手住宅2807套，成交面積為242959.03平方米。本月二手住宅成交量環(huán)比上月大幅回落，環(huán)比上月1-25日二手住宅成交量，成交套數(shù)和面積分別減少2639套和20萬平方米，環(huán)比降幅分別為48％、45％。 新開樓盤：本月成都市主城區(qū)共有23個項目開盤，總推售套數(shù)為5506套。 廣告：本月各樓盤在主要媒體上共投放了251個廣告，總金額3154余萬元。較上月，廣告投放減少了282個，投放金額減少了約2723萬元，環(huán)比降幅約為46.3％。 熱點信息：取消首套房貸優(yōu)惠不會一刀切 樓市“限購令”近期將覆蓋逾

4、30個城市 新國八條調(diào)控政策出臺 上海重慶啟動房產(chǎn)稅試點 28日起征收房產(chǎn)稅 一、成都房地產(chǎn)市場本月商品房供需情況 1.1成都市主城區(qū)本月商品房交易情況 關(guān)鍵詞:成交套數(shù) 成交面積 新增供應(yīng)套數(shù) 新增供應(yīng)面積 重要貼示:成都市本月新增供應(yīng)面積467101.21平方米。本月商品房成交面積為1223793.5平方米，其中商品住宅為6732套，商品住宅成交面積為624642.23平方米。 供應(yīng)方面，本月成都市主城區(qū)共申領(lǐng)了33個預(yù)售證。成都市主城區(qū)新增商

5、品房供應(yīng)面積為467101.21平方米，較上月，主城區(qū)申領(lǐng)的預(yù)售證減少了8個，新增供應(yīng)面積減少了365265.04平方米，環(huán)比降幅為43.9％。 成交方面，本月成都市主城區(qū)商品房成交面積為1223793.5平方米，其中商品住宅為6732套，商品住宅成交面積為624642.23平方米。本月商品房成交量繼續(xù)出現(xiàn)萎縮，環(huán)比降幅為6.3％，同時住宅成交量也出現(xiàn)大幅回落，成交套數(shù)和面積環(huán)比降幅均達到32％左右。 本月主城區(qū)商品房供需齊降，尤其是供應(yīng)量降幅較大。由于本月正值年初淡季，市場主要以消化存量為主，從整體供應(yīng)量來看，本月商品房供應(yīng)面積回落至2010年來月度供應(yīng)倒

6、數(shù)第二位。同時，商品房成交量環(huán)比上月出現(xiàn)小幅回落，不過截止到25日成交量仍然達到122余萬方，從整體成交量來看，本月商品房成交量仍然處于高位。 從政策方面來看，本月26日出臺的“新國八條”，這將對房地產(chǎn)后續(xù)走勢構(gòu)成較大影響，不過在此政策落實之前，成都房地產(chǎn)市場或?qū)⑿纬晒┬韪叻濉? 表1.1:本月成都市主城區(qū)商品房新增供應(yīng)情況 圖1.1:本月成都市主城區(qū)商品房供需面積 1.2成都市主城區(qū)本月商品房戶均成交面積走勢 關(guān)鍵詞:月戶均成交面積 重要

7、貼示:成都市主城區(qū)本月商品房戶均成交面積為71平米，比上月減少了3平米。 圖1.3:成都市主城區(qū)每月戶均成交面積走勢 1.3成都市各行政區(qū)商品房供需情況 關(guān)鍵詞:新增供應(yīng)面積 成交面積 重要貼示:本月青羊區(qū)新增供應(yīng)量最大，而高新區(qū)的商品房成交面積居各區(qū)域首位。 從成都五城區(qū)和高新區(qū)本月整體新增供應(yīng)情況來看，六城區(qū)中，以青羊區(qū)為首，本月新增供應(yīng)面積146647.09平方米，環(huán)比上月呈11％的增長。其次是錦江區(qū)，本月新增供應(yīng)面積134750.9平方米，環(huán)比增長41％。新增供應(yīng)量最小的是金牛區(qū)，供應(yīng)面積6

8、6838.82平方米，環(huán)比上月仍然出現(xiàn)6.7％的增長。 從成都五城區(qū)和高新區(qū)本月整體成交情況來看，各區(qū)域中，高新區(qū)成交量最大，本月成交面積338401.9平方米，不過環(huán)比上月出現(xiàn)下跌，降幅為10.6％。成交量排行第二位的是武侯區(qū)，本月商品房成交面積228385.92平方米，較上月呈大幅度的增長，增幅為63.5％。成交量最小的是成華區(qū)，本月商品房成交面積110913.9平方米，環(huán)比上月出現(xiàn)19.5％的縮量。 圖1.4:本月各區(qū)域商品房供需情況 1.4成都市本月二手房成交情況 關(guān)鍵詞:二手商品住宅 成交套數(shù)

9、 重要貼示:本月成都市共成交二手住宅2807套，成交面積為242959.03平方米。本月二手住宅成交量環(huán)比上月大幅回落，環(huán)比上月1-25日二手住宅成交量，成交套數(shù)和面積分別減少2639套和20萬平方米，環(huán)比降幅分別為48％、45％。 在六個區(qū)域中，二手住宅成交套最多的是金牛區(qū)，本月成交了593套，所占份額為21.13％；其次是武侯區(qū)，本月成交了580套，所占份額為20.66％；成交量最小的是高新區(qū)，本月成交了360套，所占份額為12.83％。 圖1.5:本月各行政區(qū)二手房成交量 圖1.6 本月各行政區(qū)二手房成交面積走勢圖

10、 二、成都房地產(chǎn)市場本月新開樓盤統(tǒng)計 2.1新推項目統(tǒng)計 關(guān)鍵詞：鳳凰城、東湖國際、金沙里、西貴金沙、魅力之城等 重要貼示:本月成都市主城區(qū)共有23個項目開盤，總推售套數(shù)為5506套。 表2.1:本月新開樓盤一覽表 2.2新推住宅數(shù)量統(tǒng)計 關(guān)鍵詞:行政區(qū) 方位 環(huán)域 新推套數(shù) 重要貼示:從行政區(qū)域看， 本月除了金牛區(qū)推盤量為零外，其它區(qū)域均有新開房源。其中，本月新開房源主要集中在成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)，分

11、別推出了1305套、1394套、1556套。武侯區(qū)本月推出新房源最少，為267套。 從方位來看，本月新推房源主要集中在東、西兩個方位，分別推出商品住宅2132套和1930套，推售占比達到74％左右。 從環(huán)域上看，本月新推房源主要集中在2-3環(huán)以及3環(huán)外，新開房源套數(shù)分別為2175套和2833套，市中心無新房源推出。 2.2:本月新開樓盤量一覽表 三、成都房地產(chǎn)市場本月廣告信息統(tǒng)計 關(guān)鍵詞:方位 開盤信息 樓盤 重要貼示:本月各樓盤在主要媒體上共投放了251個廣告，總金額3154余萬元

12、。較上月，廣告投放減少了282個，投放金額減少了約2723萬元，環(huán)比降幅約為46.3％。 表3.1:本月廣告發(fā)布開盤信息的樓盤 四、成都房地產(chǎn)市場本月熱點信息 關(guān)鍵詞:取消首套房貸優(yōu)惠不會一刀切 樓市“限購令”近期將覆蓋逾30個城市 新國八條調(diào)控政策出臺 上海重慶啟動房產(chǎn)稅試點 28日起征收房產(chǎn)稅 四大銀行總行回應(yīng):取消首套房貸優(yōu)惠不會一刀切 來源：2011-01-21 華西都市報 工商銀行深圳分行近日將首套房貸款利率調(diào)高至基準利

13、率的1.1倍。此外，民生、光大等深圳分行也取消了首套房的貸款利率優(yōu)惠。針對這一系列報道，記者致電四大行總行，相關(guān)負責(zé)人都表示，多數(shù)銀行的房貸政策是由總行下發(fā)指導(dǎo)性文件，根據(jù)中央精神劃定利率浮動區(qū)間，但具體執(zhí)行上則由各地省市分行自行確定，不會一刀切。 分析：2011年國家實行相對緊縮的信貸政策，各大銀行信貸資金趨緊。另外，加息數(shù)次后，五年期以上存款利率達到4.55％，如果再實行七折優(yōu)惠，將產(chǎn)生利率倒掛，優(yōu)惠后的利率將大于存款利率，銀行將虧本。因此，為追求更高利潤，銀行只能通過取消信貸優(yōu)惠來實現(xiàn)。取消首套房信貸優(yōu)惠將提高購房者的成本，將推遲或抑制部分剛需的購房計劃。

14、 樓市“限購令”近期將覆蓋逾30個城市 來源：2011年01月25日 中國證券報 作為樓市調(diào)控儲備政策之一，“限購令”在開年全國樓市一波反彈行情下快速擴容，從一線城市及熱點二線城市迅速蔓延至二、三線城市。目前全國已有24個市縣正式步入限購時代，加上已傳出明確信號準備實施的城市，預(yù)計近期逾30個城市將被“限購令”覆蓋。 已出臺“限購令”的城市分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州。而今年年初，浙江金華的永康縣成為全國第一個直接干

15、預(yù)房地產(chǎn)市場的縣級政府。 除了明確限購的城市外，西安、南寧以及青島、合肥等城市相關(guān)部門負責(zé)人也已明確表示，近期內(nèi)將加入限購行列。 　 2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。由此可見，內(nèi)地二、三線城市已成為第三波限購的主要對象。 分析：限購令從一線城市開始向二、三線城市漫延，說明由于限購從一線城市擠出的投資資金大量涌向二、三線城市。防患于未然，部分二、三線城市防止房價漲幅過大，紛紛加入限購的行列。受通脹、投資渠道過小影響，投資資金將尋找未參加限購的二、三線城市，引起量價齊升。隨著時間的推移，限購

16、令的效果將進一步顯現(xiàn)，投機、投資性購房將得到有效抑制，改善性購房也將受到壓抑。 新國八條調(diào)控政策出臺 來源：2011年01月26日 搜狐焦點網(wǎng) 國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了以下政策措施： （一）進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。

17、（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 （四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。 （五）嚴格住房用地供應(yīng)管理。落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％的要求。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。

18、 （六）合理引導(dǎo)住房需求。對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 （七）落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。 （八）堅持和強化輿論引導(dǎo) 分析：這是我國近幾年針對房地產(chǎn)市場最嚴厲的一次調(diào)控政策，從政府監(jiān)管、房源供應(yīng)、稅收征管、信貸政策、用地供應(yīng)、住房需求、問責(zé)機制、輿論引導(dǎo)等八個方面進

19、行組合調(diào)控，并且較以往調(diào)控政策態(tài)度更為堅決強硬，手段更為靈活多樣。 要求地方政府“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布”，將會給市場一個穩(wěn)定價格預(yù)期，使之保持在一個比較合理的價格區(qū)間，避免出現(xiàn)房價的大幅增長； “對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅?！毕啾戎鞍床铑~征稅，這次5.5％的全額營業(yè)稅將有力地壓縮了投資和投機購房的利潤空間，抑制部分投機購房需求。由于執(zhí)行時間還未確定，預(yù)計近期市場將會拋出大量二手房，趕在政策出臺之前成交，價格將出現(xiàn)略微的松動。 “對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目

20、，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查”?！皹尨虺鲱^鳥”，這一招將抑制部分開發(fā)商根據(jù)市場情況隨意拉抬房價。 二套房貸“首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。”二套房貸比之前提高一成，提高了購房者的購房成本，打擊或推遲二套房購買計劃。由于執(zhí)行時間不確定，市場近期將會出現(xiàn)一定的成交高峰，但由于銀行信貸吃緊和接近年關(guān)放假，估計能申請到之前優(yōu)惠二套房貸的人數(shù)不多。 “對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)?/p>

21、戶籍居民家庭、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”這次限購令將是本次調(diào)控政策中最強硬的措施，將徹底地打擊投資、投資購房，改善性購房也受到牽連。 這次調(diào)控政策將會有效地投資、投機性購房。在調(diào)控政策落實之前，市場將會出現(xiàn)成交高峰，供應(yīng)方面二手房大量面市，將拉低成交均價；需求方面，限貸和限購政策將會促使大量購房者在政策落實之日之前成交，成交均價將會有所上升?？傮w而言，預(yù)計市場均價將有略微的上調(diào)，但波動不會太大。由于要求地方政府在一季度公布住房價格控制目標，估計政策的落實時間不會拖太久，年后二月底、三月初調(diào)控細則出臺的可能

22、性比較大。 上海重慶啟動房產(chǎn)稅試點 28日起征收房產(chǎn)稅 來源：2011年01月28日中國新聞網(wǎng) 中國官方27日發(fā)布消息，國務(wù)院同意在部分城市對個人住房征收房產(chǎn)稅試點。27日晚間，重慶和上海兩城市幾乎同時宣布，28日起試點征收房產(chǎn)稅。 重慶房產(chǎn)稅的征稅對象包括：對于獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對于房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對于在重慶無戶口、無工作、無投資的三無人員在重慶所購房產(chǎn)，購買兩套以上住房的從第二套開始要征收房產(chǎn)稅。 關(guān)于房產(chǎn)稅的稅率，對于房價達到當?shù)鼐鶅r2倍至3倍

23、的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的0.5％征稅；對于房價達到當?shù)鼐鶅r3倍至4倍的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的1％征稅；4倍以上，按1.2％的稅率征稅。 上海房產(chǎn)稅征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70％計算繳納。適用稅率暫定為0.6％。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4％。 分析：靴子終于落地，在新國八條細則還未出臺之日，上海

24、重慶兩地征收房產(chǎn)稅，短期內(nèi)影響將會十分明顯。市場成交將會出現(xiàn)一定幅度的下降，成交均價也會跟著相應(yīng)走低、投資、投機、改善性購房需求將得到有效抑制。兩地新國八條調(diào)控細則出臺時，調(diào)控作用將更加強化。開征房產(chǎn)稅將增加地方政府的政收入，改變地方政府以土地財政為主要支柱的財政結(jié)構(gòu)，并且使地方政府保障房建設(shè)有了穩(wěn)定的收入來源。房產(chǎn)稅是地方稅種，上海、重慶征收對全國其他城市影響有限。由于能脹勢頭沒有得到抑制，從兩地樓市中撤出的投資、投機資金將會在新國八條調(diào)控細則未出臺之前沖擊其他城市，市場陷入恐慌期。 五、成都房地產(chǎn)市場本月土地交易結(jié)果 關(guān)鍵詞:土地交易 主城區(qū) 郊縣

25、 重要貼示：2011年1月，成都市土地市場共計成交經(jīng)營性土地30宗，總成交面積為2476.8畝，環(huán)比上月繼續(xù)出現(xiàn)增長，環(huán)比增幅為6.2％左右。總成交金額約為588156萬元，平均交易價格為237.46萬元/畝。 其中，主城區(qū)成交土地7宗，成交面積647.9畝，環(huán)比上月土地交易量出現(xiàn)小幅下滑，環(huán)比降幅為4％；成交金額為305423.2萬元，平均交易價格約為471萬元/畝； 郊縣共成交土地23宗，面積1828.9畝，環(huán)比上月繼續(xù)出現(xiàn)較大幅度的增長，環(huán)比增幅10.4％。 本月成交土地主要集中在溫江和新都，分別成交604畝和55畝，總占比達到63.4％。 本月主城區(qū)土地成交量略有回落，而郊縣土地市場則依舊活躍。從成都整體土地市場來看，本月土地成交量呈平穩(wěn)增長態(tài)勢。 表5.1：成都市土地成交情況