房地產(chǎn)抵押估價報告江西財經(jīng)大學

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1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告 估價項目名稱 ： 石家莊市裕華區(qū)翟營南大街389號卓達書香園一區(qū)6-2-502房地產(chǎn)市場價值評估 委托人 ： 王偉 房地產(chǎn)估價機構(gòu) ： **** 貸款銀行 ： **** 注冊房地產(chǎn)估價師 ： 估價作業(yè)期 ： 二○一三年七月至九日 估價報告編號 ： 0 目 錄 一、致委托人函………………………………………………………………………………… 2 二、估價結(jié)果一覽表…………………………………………………………………………… 3 三、注冊房地產(chǎn)估價師聲明

2、…………………………………………………………………… 4 四、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………………………………… 5 五、估價結(jié)果報告………………………………………………………………………………9 1、委托人……………………………………………………………………………………9 2、估價機構(gòu)…………………………………………………………………………………9 3、估價范圍…………………………………………………………………………………9 4、估價對象…………………………………………………………………………………9 5、估價目的………………………………………………………

3、…………………………14 6、評估的價值類型和定義…………………………………………………………………14 7、估價時點…………………………………………………………………………………14 8、估價依據(jù)…………………………………………………………………………………14 9、估價原則…………………………………………………………………………………16 10、估價方法……………………………………………………………………………… 17 11、估價結(jié)果……………………………………………………………………………… 19 12、估價報告應(yīng)用的限制…………………………………………………………………

4、19 13、估價作業(yè)期…………………………………………………………………………… 20 14、其他需要說明的事項………………………………………………………………… 20 15、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價人員…………………………………………… 20 六、估價技術(shù)報告 七、附 件 1、估價對象部分實地查勘照片 2、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》復(fù)印件 3、《國有土地使用證》復(fù)印件 4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5、注冊房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件 6、估價單位資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 致委托人函 *****： 我公司于2013年7月1日接受貴方委托，對位于石家莊市裕

5、華區(qū)翟營南大街389號卓達書香園一區(qū)6-2-502房地產(chǎn)進行了估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值（貸款銀行：****），至2013年9月1日估價工作結(jié)束。 根據(jù)貴方提供的《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》，估價對象建筑面積為120.80平方米，設(shè)計用途為住宅。詳見估價結(jié)果一覽表。 我公司估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料及長期積累的估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方提供的資料和本次的估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)認真分析計算，確定估價對象在

6、估價時點2013年8月1日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值為RMB830727元，大寫金額：人民幣捌拾叁萬零柒佰貳拾柒元整。詳見估價結(jié)果一覽表。 本報告書的應(yīng)用有效期為壹年，自完成日期起壹年內(nèi)有效，即從 2013年7月1日起至2014年6月30日止。隨此函附交叁份估價報告。 估價的詳細結(jié)果和有關(guān)說明，請見以下《估價結(jié)果報告》。 特此函告！ ****（公章）

7、 法定代表人： 二○一三年九月一日 1 估價結(jié)果一覽表 估價機構(gòu)：**** 估價時點：2013年8月1日 估價時點土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓 序號 估價時點房屋所有權(quán)人 估價時點土地使用者 位置 《商品房權(quán)屬證明書》證號 《國有土地使用證》證號 設(shè)計用途 結(jié)構(gòu) 樓層 建筑面積（㎡） 土地使用年限 平均單價（元/㎡）

8、總價 （元） 1 ***** ***** 石家莊市裕華區(qū)翟營南大街389號卓達書香園一區(qū)6-2-502 石房權(quán)證裕字第 53813號 東國用（2006）第280305001號 住宅 鋼混二等 5/6 120.80 70 6876.88 830727 一、估價結(jié)果的限制條件： 詳見《估價結(jié)果報告》中的“估價的假設(shè)和限制條件”。 二、其他需要說明的事項： 1、本次估價對象的建筑面積和分攤占地面積均來源于委托人提供的《石家莊商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號）及附圖，本報告以此為前提進行估價。 2、該估價結(jié)果為估價對象在估價時點、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足

9、各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值。 3、本報告估價結(jié)果已包含估價對象分攤國有占地使用權(quán)價值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。 4、本報告估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 　　　　 ****

10、 二○一三年九月一日 2 注冊房地產(chǎn)估價師聲明 在撰寫本估價報告時我們非常小心謹慎，我們保證在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi)： 1、本估價報告的內(nèi)容是真實、準確、完整的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有任何利益關(guān)系

11、；對與該估價對象相關(guān)的各方當事人沒有任何偏見，也沒有個人利害關(guān)系。 4、我們是依照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告的估價對象進行了認真、仔細的實地查勘，本報告書的估價人員中：**對估價對象進行了實地查勘。 6、我們在本估價項目中沒有得到他人的重要專業(yè)幫助。 7、估價人員代表受理估價方在報告書中陳述的事實是真實和準確的；如委托人以隱瞞、欺騙等不正當手段，致使估價人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責任由委托人承擔。

12、 **** 估價的假設(shè)和限制條件 一、估價的前提和假設(shè) 1、假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場。 2、估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。 3、市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。 4、在估價過程中，我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人在公開市場上出售該物業(yè)，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、售后租回、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價值的情況。 5、我們在假設(shè)估價對象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。 6、估價對象《石家莊市商品房權(quán)屬證

13、明書》記載房屋設(shè)計用途為住宅，估價對象所在項目卓達書香園的《國有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價是以估價對象能夠按照《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載的設(shè)計用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。 7、本報告確定的房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款），至估價時點，估價人員未發(fā)現(xiàn)估價對象存在優(yōu)先受償款。 8、由于估價對象為一整體房

14、地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益及各項服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。 二、未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的情況和資料 1、我們未獲得該物業(yè)付清地價款及工程款項證明的相關(guān)資料，在估價該物業(yè)權(quán)益時，我們假設(shè)委托人已付清地價款、市政配套款及工程款。估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本報告評估價格包含了估價對象相應(yīng)用途的國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價時點止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅、費，應(yīng)按規(guī)定繳納或從評估值中相應(yīng)扣減。 2、本次估價對象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場指認，若與實際不符，應(yīng)重新估價。 3、本次估價是以估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行的，是以估

15、價對象的房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價格。 4、本次估價假設(shè)估價對象無回遷安置用房約定或其它優(yōu)先受償事項，建設(shè)項目相關(guān)費用等已全部付清。如與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整估價結(jié)果或重新估價。 三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理 1、本報告估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費用對估價對象房地產(chǎn)價值的影響；沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估

16、價值的影響；當上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。委托人在利用本報告結(jié)果時應(yīng)予以充分的考慮及重視。 2、本報告估價結(jié)果沒有考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。 3、本次估價對象的建筑面積和分攤占地面積分別均來源于委托人提供的《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號）及附圖，本報告以此為前提進行估價。 經(jīng)過實地目測大體相當，但房地產(chǎn)估價師未進行專業(yè)測量，本報告以此為估價的前提條件。 4、估價對象建筑面積根據(jù)《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》確定，其準確面積應(yīng)以房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》為準。

17、5、估價對象尚未辦理分戶《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，本報告評估估價對象完全產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價值。 6、我們曾于2013年8月1日進行實地查勘，并進行了現(xiàn)場拍照（實地查勘照片附后）。但我們并未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，因此無法確認該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞。在本次估價中假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。 7、因委托人原因，估價人員無法查看《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》及《國有土地使用證》等產(chǎn)權(quán)證件原件，且房地產(chǎn)估價師未到有關(guān)主管部門對權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進行核實。 委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價人員不保證影印件與原件的一致性。本次估價

18、是以委托人提供的與估價對象有關(guān)的法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實有效為前提的，其合法性和真實性應(yīng)由委托人負責。 8、估價對象房屋《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》證載結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，實際建筑結(jié)構(gòu)為為鋼混二等結(jié)構(gòu)，本次估價以實際勘察結(jié)構(gòu)為準，并以此為估價前提條件。 四、限制條件 1、估價對象地段等級依據(jù)《石家莊市市區(qū)二○一三年住宅用地級別與基準地價圖》確定。 2、估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓，根據(jù)估價對象所在地塊的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2069年1月1日止，即至估價時點土地剩余使用年限為55.5年。本報告估價結(jié)果已考慮該因素對房地產(chǎn)價格

19、的影響。 3、本報告估價結(jié)果已包含估價對象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動的設(shè)備設(shè)施價格。 4、本報告估價結(jié)果已包含估價對象分攤國有占地使用權(quán)價值，該部分土地使用權(quán)不能再單獨作為抵押物向銀行另行申請貸款使用。 5、本報告估價結(jié)果的計算是以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的狀況和估價報告對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進行，如房地產(chǎn)狀況或估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 6、本報告所確定的房地產(chǎn)價格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，不對其他用途和目的負責。如估價目的變更，須

20、另行估價。 7、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價機構(gòu)不承擔責任。 8、本報告僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價機構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。 9、我們申明，本估價報告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔對任何另一方對本報告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責任。 10、按現(xiàn)行規(guī)定，估價報告的有效期自完成估價報告之日起為一年，即本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價報告完成日期相差不可超過一年。在有效期內(nèi)實現(xiàn)估價目的時，可

21、以以本報告及估價結(jié)果的應(yīng)用日期與估價結(jié)果作為衡量估價對象價值的參考依據(jù)，超過有效期范圍，需重新進行估價。（當房地產(chǎn)市場狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減） 11、本報告的最終解釋權(quán)由本估價機構(gòu)所有。 估 價 結(jié) 果 報 告 一、委托人 名稱：***** **** 二、估價機構(gòu) **** 三、估價范圍 本次估價對象所在的卓達書香園小區(qū)位于石家莊市裕華區(qū)翟營南大街389號，估價對象的土地使用權(quán)終止日期住宅至2069年1月1日止，即至估價時點土地剩余使用年限為55.5年. 本次評估該小區(qū)中的一套住宅房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬*****所有。根據(jù)委托人提供的

22、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號）及附圖，估價對象的建筑面積為120.8平方米。 四、估價對象 （一）區(qū)位因素分析 A、宏觀區(qū)位因素分析 （1）一般因素 石家莊市為河北省省會，河北省最大的城市，位于河北省西南部，下轄6區(qū)、12縣、4縣級市、1副地級市，中國優(yōu)秀旅游城市。中國新興城市50強。石家莊市，河北省政治、經(jīng)濟、科技、金融、文化和信息中心，是國務(wù)院批準實行沿海開放政策和金融對外開放的城市。已形成古、紅、綠、新旅游體系。交通便利，為公路、鐵路、高鐵、航空、港口綜合樞紐。半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地，衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)基地，動漫產(chǎn)業(yè)基地，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，皮衣皮革之都，電子

23、信息、精品鋼、醫(yī)藥、裝備制造、循環(huán)經(jīng)濟、紡織服裝、文化創(chuàng)意、科技服務(wù)、商業(yè)、會展中心。石家莊市地處華北平原腹地，東臨衡水，南接邢臺，西倚太行山，北靠保定。與北京、天津、濟南、太原、鄭州幾近等距相望，隨著京廣高鐵，石太高鐵，及即將開通的石濟、津保城際鐵路，到達這些城市的時間均可控制在1小時左右。 （2）區(qū)域因素 石家莊市裕華區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特。石家莊市裕華區(qū)位于市區(qū)東南部，距北京260公里，距港口城市天津300公里。轄區(qū)內(nèi)“七橫十縱”道路網(wǎng)絡(luò)，縱橫交錯，交通便利。京深、石太、石黃、石濟高速公路以及107、308國道和京廣鐵路縱貫全區(qū)，可直達北京、天津、首都機場、京塘港等大中城市和?？崭?。裕華區(qū)是

24、國務(wù)院批準的省會發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點區(qū)域，地域廣闊，總面積在市內(nèi)五區(qū)中位居第二，土地資源豐富，有近7萬畝土地可供項目開發(fā)和建設(shè)。市政府為開發(fā)建設(shè)東南分區(qū)，還賦予了裕華區(qū)11項優(yōu)惠政策。裕華區(qū)將成為全市的投資熱點區(qū)域，人氣旺盛，未來發(fā)展的潛力巨大。[2]地埋位置優(yōu)越裕華區(qū)位于石家莊市區(qū)東南部，距首都北京260公里，距港口城市天津300公里。轄區(qū)內(nèi)“十橫十縱”道路網(wǎng)絡(luò)，縱橫交錯。京廣鐵路、京深高速公路、107、308國道縱貫全區(qū)，省會迎賓線以及規(guī)劃中的京深高速鐵路穿區(qū)而過，交通便捷并可直達北京、天津、首都機場、津塘港等大中城市和?？崭?。 B、微觀區(qū)位因素分析 （1）位置及四至 估價對象位于裕

25、華區(qū)塔南路以北，翟營大街以東。附近有北人集團的益東百貨商圈和空中花園等娛樂場所。具體位置詳細見下圖： （2）景觀環(huán)境 估價對象附近有大型游樂場所聯(lián)邦空中花園和市政公園東環(huán)公園等。 （3）公共配套設(shè)施完備程度及典型物業(yè) 估價對象的區(qū)域具有較為完善的公共配套設(shè)施，其周邊分布有益東百貨、河北醫(yī)科大學、河北醫(yī)科大學第一醫(yī)院和菜市場等眾多公共配套設(shè)施及神興小區(qū)、恒大名都等典型物業(yè)。 （4）繁華程度 估價對象周邊較為繁華，該區(qū)域擁有益東百貨、天元名品、家樂福等大型購物場所，河北醫(yī)科大學、石家莊經(jīng)濟學院、河北城鄉(xiāng)建設(shè)等眾多學校和聯(lián)邦空中花園等大型娛樂場所。該區(qū)域夜晚還專門設(shè)有翟營大街夜

26、市。 （5）交通條件 估價對象所在小區(qū)20米處設(shè)有公交站，43、66、16、43、33、60、12、52、49、79路分別經(jīng)過該小區(qū)門前，小區(qū)距離石家莊正在規(guī)劃建設(shè)的地鐵站點僅有200米。 （二）個別因素分析 A、實物狀況 1、估價對象概況 卓達書香園分二個區(qū)，一區(qū)和二區(qū)。一區(qū)最早的樓建于1999年，有17棟樓，都是水泥墻，有些是單氣。新一區(qū)是18號樓至55號樓，建于2001至2002年。新一區(qū)的是雙氣的，外表是貼瓷磚的，雙證齊全，正規(guī)70年產(chǎn)權(quán)。二區(qū)的建于2001年，外墻都是磁磚，最晚的建于2003年。二區(qū)50年產(chǎn)權(quán)小區(qū)，終身免物業(yè)費，無停車費，停車方便。卓達書香園有兩個大型菜市

27、場，南門北門各一個。 本次僅評估卓達書香園一區(qū)中的一套房屋，建筑面積為120.8平方米。 2、土地實物狀況 土地面積：估價對象所在的項目的總土地面積為106600平方米。 土地實際用途：住宅用地。 室外工程（地下管網(wǎng)）：鋼筋混凝土道路、綠化、地下管網(wǎng)、水泥地坪、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、圍墻等。 土地平整程度：平坦 地勢、地質(zhì)、水文狀況：良好 利用現(xiàn)狀：住宅小區(qū)。 B、建筑物權(quán)益狀況（詳見表2） 表2 建筑物權(quán)益狀況一覽表 序號 《商品房權(quán)屬證明書》證號 建筑結(jié)構(gòu) 證載層數(shù) 建筑面積（㎡） 產(chǎn)別 1 石房權(quán)證裕字第 53813號 鋼混三等 5/6

28、 120.8 商品房 （3） 房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)石家莊市建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)，中國不動產(chǎn)研究中心河北分中心統(tǒng)計顯示，2012年7月至9月，石家莊商品房累計完成投資19.0948億元，同比下降38.90%，環(huán)比下降5.19%。另一方面，2012年前三個季度石家莊商品房累計完成投資51.3992億元，較2011年前三個季度下降47.83%。通過圖1-1我們發(fā)現(xiàn)，2012年上半年石家莊商品房投資額連續(xù)出現(xiàn)的上升勢頭，在第三季度有所放緩。 圖1-1 2011年1月至2012年9月石家莊商品房投資額走勢 我們認為，第三季度商品房投資額仍處在正常的波動范圍之內(nèi)，并不能就此判斷開發(fā)企業(yè)的投資信

29、心是否有所下降。另一方面，我們判斷開發(fā)企業(yè)出于對中期政策環(huán)境的謹慎態(tài)度，可能導(dǎo)致其調(diào)整投資速度，保障資金鏈的安全。 2012年7月至9月，石家莊商品房開工面積為136.3605萬平方米，同比下降38.67%，環(huán)比上升2.45%。另一方面，2012年前三個季度石家莊商品房開工面積為355.7996萬平方米，較2011年前三個季度下降51.60%。 綜合2012年前三個季度石家莊商品房開工面積走勢，以及一般項目1至2年的開發(fā)周期，我們認為，這反映出開發(fā)企業(yè)對石家莊房地產(chǎn)市場的長期走勢仍持樂觀態(tài)度，對市場的長期信心較為堅定。 圖1-2 2011年1月至2012年9月石家莊商品房開工面積走勢

30、 五、估價目的 本次估價的目的是核定估價對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 六、評估的價值類型和定義 本次估價價格為估價對象房地產(chǎn)在估價時點完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值，其中分攤占地使用權(quán)是剩余年限住宅為55.5年（1991年1月1日至2069年1月1日）的使用權(quán)價值。 七、估價時點 二○一三年八月一日 八、估價依據(jù) （一）國家有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標準文件 1、《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》（財政部(88)財稅字第255號、1988年9月29日起施行）；

31、 2、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院[90]55號令、1990年5月19日起施行）； 3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）； 4、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）； 5、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第99號、自1998年1月1日起施行）； 6、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）； 7、《房地產(chǎn)估價規(guī)范

32、》（GB/T50291-1999、中華人民共和國建設(shè)部、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、1999年2月12日發(fā)布、1999年6月1日實施）； 8、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財政部、國家稅務(wù)總局財稅字[1999]210號、1999年8月1日起施行）； 9、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局2001年11月12日發(fā)布、2002年7月1日實施）； 10、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]75號、2006年6月16日發(fā)布)； 11、《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和

33、國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號、2007年1月1日起施行）； 12、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號、2007年9月27日發(fā)布）； 13、《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號、2007年10月1日起施行）； 14、《我國重點地區(qū)和主要城市2000-2006年地價動態(tài)監(jiān)測報告》； （二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標準文件 1、《石家莊市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》 2、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問題的細則》（武土字[199

34、6]009號、1996年7月18日起施行）； 3、《石家莊市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定》 4、《石家莊年鑒》（2012版）； 5、《2011年-2012年石家莊市房地產(chǎn)市場情況分析報告》； （三）委托人提供的規(guī)劃報批、產(chǎn)權(quán)證件等資料 1、《國有土地使用證》（東國用（2006）第280305001號）； 2、《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》（石房權(quán)證裕字第 53813號）； 3、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 4、現(xiàn)場查勘資料、市場調(diào)查資料及估價人員所掌握的石家莊市近期房地產(chǎn)市場行情； 5、委托單位提供的其他有關(guān)資料。 九、估價原則 1、合法原則 即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法

35、處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。 2、最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 3、房地產(chǎn)替代性原則 市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭

36、,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格（包括租賃價格）上趨同，這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)估價中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實例，從各方面進行相似性的比較與修正,從而確定估價對象的客觀、合理價格。 4、估價時點原則 估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價

37、時點不一致，應(yīng)當折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具不同的市場價格。 5、公平原則 要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，估價出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。 十、估價方法 根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。 A、市場法：根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實例，并將它們與估

38、價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。采用公式： 交易情況 市場狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準價格＝可比實例價格 （1價格變動率）期數(shù) B、收益法：預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。 V＝ 式中：V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。 Ai—房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通

39、常簡稱凈收益。 R—房地產(chǎn)的報酬率 n—房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常稱為收益年限。 方法選擇依據(jù)及主要計算過程如下： 1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，但估價對象為已建成房地產(chǎn)，故無法選用假設(shè)開發(fā)法。 2、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)以市場法作為主要估價方法”， 估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場法。估價人員通過對近期房地產(chǎn)價格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實，選取了與估價對象類似的三個可比實例，分別與估價對象進行比較

40、打分，進行了房地產(chǎn)交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況）修正，得出估價對象比準單價，乘以估價對象建筑面積，即可求出估價對象比準價格。 3、根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象為住宅，可出租獲取收益，故可采用收益法進行估價。 估價人員通過對周邊住宅租賃價格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實，確定估價對象客觀月租金單價，再采用收益法評估公式計算估價對象收益價格。其中報酬率采用累加法計算（公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優(yōu)惠），房地產(chǎn)收益期限是從估價時點開始計算的未來

41、可以獲得收益的持續(xù)時間。 十一、估價結(jié)果 受委托人委托，我公司對位于石家莊市裕華區(qū)翟營南大街389號卓達書香園一區(qū)6-2-502的房地產(chǎn)進行了估價，經(jīng)過估價人員實地勘察、資料分析與計算論證，并結(jié)合石家莊市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在估價時點2013年8月1日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值為RMB830727元，大寫金額：人民幣捌拾叁萬零柒佰貳拾柒元整。 十二、估價報告應(yīng)用的限制 1、本報告所確定的房地產(chǎn)價格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，只能用于與估價目的相符的用途，不對其他用途和目的負責。

42、2、本估價報告自交付之日（2013年9月1日）起生效。 3、本報告書的應(yīng)用有效期自完成日期起壹年，即從 2013年9月1日至2014年8月31日。當房地產(chǎn)市場價格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。 十三、估價作業(yè)期 二○一三年七月一日至九月一日 十四、其他需要說明的事項 1、估價過程中遇到的不確定因素、或有事項非估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔任何責任。 2、委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構(gòu)不承擔任何責任。 十五、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價

43、人員 估價對象部分實地查勘照片 以上照片拍攝于2013年7月1日 估 價 技 術(shù) 報 告 一、估價對象分析 1、估價對象的范圍 （詳見估價結(jié)果報告） 2、估價對象的區(qū)位、實物和權(quán)益狀況 （詳見估價結(jié)果報告） 3、最高最佳使用分析 所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量的。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。

44、 估價對象《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載房屋設(shè)計用途為住宅，《國有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地。本次估價是以估價對象能夠按照《石家莊市商品房權(quán)屬證明書》記載的設(shè)計用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。 二、房地產(chǎn)市場分析 （詳見估價結(jié)果報告） 三、估價方法選用分析 （詳見估價結(jié)果報告） 四、估價的詳細測算過程 （一）市場法 Ⅰ、基本原理 市場法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實例，并將它們與估價對象進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。采用公式： 交易情況

45、 市場狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準價格＝可比實例價格 （1價格變動率）期數(shù) Ⅱ、測算過程 在評估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從類似的房地產(chǎn)（即與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)、并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)）中選取具有代表性的交易案例作為可比實例，通過交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準價格，對其進行進一步分析調(diào)整后，得

46、出最終比準價格。具體評估過程如下： 實例一：神興小區(qū) 神興小區(qū)位于東崗路132號，設(shè)計用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。大環(huán)境、大配套、交通便捷吸引眾多置業(yè)人青睞，其地理位置優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅是質(zhì)量較高、配套完善的優(yōu)秀住宅。小區(qū)附近商業(yè)網(wǎng)點遍布酒樓食肆、綜合市場、醫(yī)院、學校等生活配套一應(yīng)俱全。小區(qū)容積率為6.20，綠化率35%。2013年7-9月的交易均價為7627元/㎡元/㎡。 實例二：尚東綠洲 尚東綠洲小區(qū)位于裕華區(qū)東港路和談固南大街交口，設(shè)計用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。該小區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰兩大公園，環(huán)境優(yōu)美，有便利的交通。不僅如此，小區(qū)周圍超市、綜合市場等生活配套齊全，還有優(yōu)良的醫(yī)療

47、配備和教育條件。小區(qū)容積率3.00，綠化率35%。2013年7-9月的交易均價為8243元/㎡。 實例三：東方官邸 位于裕華石家莊市談固南大街161號，設(shè)計用途為住宅，70年產(chǎn)權(quán)。東方觀邸位于省會東南主城圈北臨東崗路西靠談固東大街西南鄰接110000㎡省會重點項目希望綠洲”公園生態(tài)環(huán)境得天獨厚項目配套設(shè)施完善有商業(yè)、會所、幼兒園、地下停車場等與一路相隔的九里庭院、順馳藍郡、國大溫泉城等大型高尚社區(qū)共同組成省會東南100萬平米城市精英核心生活圈 。容積率為2.25，綠化率40% 。2013年7-9月的交易均價為7792元/㎡。 2、因素選擇及條件說明 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，參與比較的因

48、素應(yīng)是對房地產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對這些因素來對可比實例進行修正。本次評估所選擇的因素有： （1）交易情況修正：排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例價格偏差； （2）市場狀況修正：確定價格變動率，進行市場狀況修正。 （3）房地產(chǎn)狀況修正： ①區(qū)位狀況（包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施）； ②權(quán)益狀況（包括土地使用權(quán)取得方式、城市規(guī)劃限制條件）； ③實物狀況（包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、通風、采光、日照、使用率、層高、完損程度、其它（包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音）； 宗地比較因素詳見表2。 3、以估價對象為標準對各因素

49、條件進行比較，確定比較因素條件指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表3。具體修正如下： （1）交易情況修正： 3個可比實例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實例，其交易價格無異常，故無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。 （2）市場狀況修正： 3個可比實例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實例，其交易價格無異常，故無需修正，市場狀況修正系數(shù)均為100/100。 （3）房地產(chǎn)狀況修正： 分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。 A、區(qū)位狀況修正 a）位置修正 ①地段等級 根據(jù)《石家莊市市區(qū)土地定級與基準地價評估》對市區(qū)土地級別范圍的劃分，確定估價對象與可比實例所處地段等級

50、。以估價對象地段等級指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。 ②繁華程度 將繁華程度的狀況分為繁華、較繁華、一般、較不繁華、不繁華五個等級，以估價對象繁華程度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 ③街道條件修正 將街道條件分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個級別，以估價對象街道條件指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 ④距離公交站點距離修正 將距離公交站點距離分為近、較近、一般、較遠、遠五個級別，其中距離≤100米為近，100-400

51、米為較近，400-700為一般，700-1000米為較遠，≥1000米為遠，以估價對象距離公交站點距離指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 ⑤朝向修正 將朝向分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，其中東南向為優(yōu)，南、西南向為較優(yōu)，東向為一般，東北、西北向為較差，北、西向為差，以估價對象朝向指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 b）交通修正 主要指市內(nèi)交通便捷度。 將市內(nèi)交通便捷度的狀況分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，以估價對象交通便捷度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，

52、每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 c）環(huán)境景觀 ①自然環(huán)境 將自然環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象自然環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 ②人文環(huán)境 將人文環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象人文環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 ③景觀 將景觀狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象景觀狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 d）外部配套設(shè)施 包括教育

53、設(shè)施、購物場所、醫(yī)療設(shè)施、金融網(wǎng)點、文體場所、郵局電訊設(shè)施。 將配套設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級。以估價對象配套設(shè)施完備度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 B、權(quán)益狀況修正 a）土地使用權(quán)取得方式修正 可比實例與估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)均為出讓，故無需修正，調(diào)整系數(shù)均為100/100。 b）城市規(guī)劃限制修正 主要指建設(shè)項目的容積率。 參照石家莊市及估價對象周圍相同用途土地地價與容積率的關(guān)系，將容積率分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，其中容積率≤1.5為優(yōu)，1.5-2.0為較優(yōu)， 2.0-2.5為一般

54、，2.5-3.0為較劣，≥3.0為劣，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 C、實物狀況修正 a）建筑規(guī)模修正 將建筑規(guī)模分為小型、中型、大型三個級別，其中建筑面積≥10萬平方米為大型，5-10萬平方米為中型，≤5萬平方米為小型，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 b）建筑結(jié)構(gòu)修正 將建筑結(jié)構(gòu)分為磚混、鋼混三等、鋼混二等、鋼混一等四個級別，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 c）設(shè)施狀況修正 主要指小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視門禁對講系統(tǒng)、智能化車

55、輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。 將設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級。以估價對象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 d）設(shè)備狀況修正 將設(shè)備狀況分為一般國產(chǎn)設(shè)備和進口設(shè)備兩個級別，以估價對象設(shè)備指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 e）裝飾裝修修正 將裝飾裝修狀況分為毛坯、簡單、一般、中檔、高檔五個等級，以估價對象裝飾裝修狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。 f）空間布局修正 將空間布局狀況分為優(yōu)、

56、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象空間布局指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 g）通風狀況修正 將通風狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象通風狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 h）采光狀況修正 將采光狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象采光狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 i）日照狀況修正 將日照狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象日照狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相

57、比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 j）使用率狀況修正 將使用率分為高、較高、一般、較低、低五個級別，其中公攤比例≤10％為優(yōu)，10％-15％為較優(yōu)，15％-20％為一般，20％-25％為較劣，≥25％為劣，以估價對象使用率狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 k）層高修正 將層高分為優(yōu)、一般、差三個級別，其中≥3.2米為優(yōu)， 2.8-3.2米為一般，≤2.8米為差，以估價對象層高指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 l）完損程度修正 以估價對象完損程度指數(shù)為100，將可比實

58、例與估價對象相比，成新率每上升或下降5%，則指數(shù)增加或減小1。 m）其它 包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音。 將其它狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別。以估價對象狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。 4、計算比準價格 將以上修正后的系數(shù)代入公式計算，詳見表4。 表2 可比實例資料 實例 項目 A 神興小區(qū) B 尚東綠洲 C 東方官邸 D 估價對象 交易情況 正常 正常 正常 正常 交易日期 2013年9月 2013年9月 2

59、013年9月 2013年9月 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級 金銀湖環(huán)湖路 金銀湖馬池路 金銀湖環(huán)湖路 金銀湖環(huán)湖中路 繁華程度 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 街道條件 不臨街 一面臨街 一面臨街 兩面臨街 距離公交站點距離（米） 100米 50米 150米 20米 朝 向 南北 南北 南北 南北 樓 層 5層 5層 5層 5層 交 通 一般 一般 一般 一般 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 人文環(huán)境 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較

60、優(yōu) 景 觀 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 外部配套設(shè)施 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 城市規(guī)劃限制條件 容積率3.20 容積率3.00 容積率2.25 容積率3.00 實 物 狀 況 建筑規(guī)模 8.2萬 8萬 7.5萬 10萬 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混/小高層 鋼混/小高層 鋼混/小高層 鋼混/小高層 設(shè) 施 較完善 較完善 較完善 較完善 設(shè) 備 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 一般國產(chǎn) 裝飾裝修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 空間布局 較優(yōu) 較

61、優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 通 風 良好 良好 良好 良好 采 光 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 日 照 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 使用率 小高層/80％ 小高層/85％ 小高層/80％ 小高層/80％ 層 高 3.0米 3.0米 3.0米 3.0米 完損程度 100％ 100％ 100％ 100％ 其 它 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 較優(yōu) 交易價格（均價） 7627元/㎡ 8243元/㎡ 7792元/㎡ ----- 表3 比較因素條件指數(shù)表

62、 實例 項目 A 升華現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖.水印桃園 D 估價對象 交易情況 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級 100 100 100 100 繁華程度 100 100 100 100 街道條件 102 101 101 100 距離公交站點距離 100 100 100 100 朝 向 100 100 100 100 樓 層 100 100 100

63、100 交 通 101 100 101 100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100 100 100 100 人文環(huán)境 100 100 100 100 景 觀 100 100 100 100 外部配套設(shè)施 100 100 100 100 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100 100 100 100 城市規(guī)劃限制條件 101 100 99 100 實 物 狀 況 建筑規(guī)模 100 100 100 100 建筑結(jié)構(gòu) 100 100 100 100 設(shè) 施 100 100 100

64、 100 設(shè) 備 100 100 100 100 裝飾裝修 100 100 100 100 空間布局 100 100 100 100 通 風 100 100 100 100 采 光 100 100 100 100 日 照 100 100 100 100 使用率 100 101 100 100 層 高 100 100 100 100 完損程度 100 100 100 100 其 它 100 100 100 100 表4 比較因素修正系數(shù)表 （

65、將以上修正后的系數(shù)代入公式計算） 實例 項目 A 升華現(xiàn)代城 B 都市假日 C 銀湖.水印桃園 D 估價對象 交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100 房 地 產(chǎn) 狀 況 區(qū) 位 狀 況 位 置 地段等級 100/100 100/100 100/100 100/100 繁華程度 100/100 100/100 100/100 100/100 街道條

66、件 100/102 100/101 100/101 100/100 距離公交站點距離 100/100 100/100 100/100 100/100 朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100 樓 層 100/100 100/100 100/100 100/100 交 通 100/99 100/100 100/99 100/100 環(huán) 境景觀 自然環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 人文環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 景 觀 100/100 100/100 100/100 100/100 外部配套設(shè)施 100/100 100/100 100/100 100/100 權(quán)益狀況 土地使用權(quán)取得方式 100/100 100/100 100/100 100/100 城市規(guī)劃限制條件 100/101 100/100 100/99 100/10