1998年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試真題及答案

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1、1998年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試真題及答案 一、單項選擇題 每題的備選答案中只有1個最符合題意。 1 某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價格下降，這是因為( )。 （A）市場不景氣 （B）該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差 （C）該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低 （D）開發(fā)商獲得滿意的利潤即可 2 購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為( )%。 （A）15.0 （B）15.7 （C）12.6

2、 （D）11.6 3 選取可比實例時，應(yīng)注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應(yīng)與估價對象處于( )。 （A）同一地 （B）同一城市 （C）同一供求范圍內(nèi)的類似地 （D）A或C 4 某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經(jīng)過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關(guān)系為( )。 （A）N=t+n （B）N＜t+n （C）N＞t+n （D）A、B、C都可能 5 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)( )的價格。 （A）開發(fā)成本 （B）權(quán)益 （C）物質(zhì)實體 （D）B和C

3、 6 甲土地的單價2100元/m2，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元/m2，建筑容積率為( )。5，該兩塊土地的總價相比( )。 （A）甲的等于乙的 （B）甲的高于乙的 （C）甲的低于乙的 （D）難以判斷 7 用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的( )。 （A）收回 （B）攤銷 （C）減損 （D）補(bǔ)償 8 某宗房地產(chǎn)，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50%，土地單價為2500元/m2，則其樓面地價為( )元/m2。 （A）500 （B）2500 （C）10

4、00 （D）1250 9 房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加( )房地產(chǎn)的價格。 （A）必定提高 （B）必定降低 （C）不一定提高 （D）不一定降低 10 路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為( )。 （A）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 （B）求取路線價 （C）編制深度百分率表 （D）劃分路線價區(qū)段 11 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為( )。 （A）四類 （B）五類 （C）六類 （D）七類 12 新建建筑物價格=( )+建造建筑物費用

5、+正常利稅。 （A）征地費 （B）拆遷安置補(bǔ)償費 （C）地價款 （D）零 13 某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為( )元/m2。 （A）2390 （B）2410 （C）2430 （D）2450 14 某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為( )%。 （A）76 （B）80 （C）1 （D）84 15 甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，

6、單價為1050元/m2，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為1100元/m2，資本化率均為8%，實際上甲房地產(chǎn)的價格( )乙房地產(chǎn)的價格。 （A）高于 （B）低于 （C）等于 （D）B或C 16 某宗房地產(chǎn)采用三種估價方法得出的結(jié)果分別為820萬元、850萬元和900萬元，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評估價格為( )萬元。 （A）850 （B）845 （C）869 （D）857 17 假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用( )求取。 （A）市場比較法 （B）收益法 （C）

7、成本法 （D）長期趨勢法 18 一宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土，地的評估價格應(yīng)為( )萬元。 （A）800 （B）1000 （C）900 （D）1800 19 采用( )求取的年折舊額每年遞減。 （A）成新折扣法 （B）償債基金折舊法 （C）年數(shù)合計法 （D）直線折舊法 20 按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。 （A）可比實例的

8、區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2% （B）可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2% （C）可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04% （D）可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04% 21 估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為( )。 （A）建筑面積1800m2，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū) （B）建筑面積1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20k

9、m外 （C）建筑面積10000m2，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū) （D）建筑面積1000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū) 22 某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價值為( )萬元。 （A）130.0 （B）119.2 （C）117.5 （D）120.0 23 某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000m2，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)

10、的現(xiàn)時市場價格為2800元/m2，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為( )萬元。 （A）800 （B）900 （C）1000 （D）大于1000 24 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m2。 （A）2487.75 （B）2500.00 （C）2511.00 （D）2162.25 25 路線價法特別適用于( )需要對大量土地進(jìn)行估價的場合。 （A）土地經(jīng)濟(jì)評價 （B）

11、土地課稅 （C）土地收益測算 （D）土地定級 二、多項選擇題 每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。 26 一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元，則該估價目的的可能是( )。 （A）買賣 （B）抵押貸款 （C）拆遷補(bǔ)償 （D）保險 27 下列各種價格中肯定是事實的有( )。 （A）不能作為可比實例的交易實例價格 （B）可比實例價格 （C）非公平市價

12、 （D）評估價格 28 用假設(shè)開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握( )。 （A）計息方法 （B）資本化率 （C）計息基礎(chǔ) （D）計息期 29 明確估價的基本事項包括( )。 （A）明確估價對象 （B）明確估價目的 （C）明確估價日期 （D）明確估價方法 30 房地產(chǎn)估價可在下列活動中發(fā)揮作用( )。 （A）房地產(chǎn)出租 （B）房地產(chǎn)保險 （C）房屋繼承、分割 （D）房地產(chǎn)拍賣抵債 31 對確定資本化率有參考依據(jù)的有( )。 （A）折舊率 （B）物價指數(shù)

13、（C）銀行貼現(xiàn)率 （D）投資回報率 32 估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量取決于( )。 （A）估價方法選擇的正確性 （B）估價報告的文字表述水平 （C）估價結(jié)論的準(zhǔn)確性 （D）估價報告書的格式 33 用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用( )求取。 （A）市場比較法 （B）基準(zhǔn)地價修正法 （C）假設(shè)開發(fā)法 （D）成本法 34 某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地

14、價值進(jìn)行分?jǐn)偹嬎愕脑撊说耐恋卣加蟹蓊~為( )%。 （A）2.5 （B）7.17 （C）2.69 （D）3.0 35 某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有( )。 （A）前者大于后者 （B）前者低于后者 （C）前者等于后者 （D）不能比較 三、判斷題 請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。 36 房地產(chǎn)價格在某種意義上是客觀存在的，房地產(chǎn)估價不是估價人員給房

15、地產(chǎn)定價，而應(yīng)是模擬市場的價格形成過程，將房地產(chǎn)價格顯示出來。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 37 某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年，預(yù)計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和 8萬元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為275萬元。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 38 估價對象房地產(chǎn)狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 39 現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2％，則可比實例

16、的個別因素修正系數(shù)為 100/102。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 40 某宗房地產(chǎn)1994年1月初的價格為1000元/m2，1998年1月初的價格為1400元/m2。假設(shè)該類房地產(chǎn)1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預(yù)測該宗房地產(chǎn)1999年1月初的價格為1523元/m2。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 41 購買年是預(yù)期估價對象可獲得收益的年限。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 42 估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是

17、相對于估價時點而言的。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 43 房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 44 某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 45 某宗房地產(chǎn)的土地總面積1000m2，建筑總面積5000m2，房地單價1800元/m2，土地單價1500元/m2，建筑物的重置價格2000元/m2，九成新。這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳

18、使用狀態(tài)。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 46 某商店的營業(yè)面積為550m(上標(biāo)出)2，建筑面積為1000m2，單位營業(yè)面積的年租金為720元/m2，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/m2。 （A）正確 （B）錯誤 47 城市規(guī)劃影響土地價值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 48 房地產(chǎn)價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 49 成本法、假設(shè)開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。 ( )

19、 （A）正確 （B）錯誤 50 償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。 ( ) （A）正確 （B）錯誤 四、計算題 要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。 51 評估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、 B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表： 另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105 (均以上年末為100)，1995年12

20、月底美元與人民幣的市場匯價為1美元；8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元：8.3元人民幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料對可比實例A、 B、C的價格分別進(jìn)行交易日期修正(要求修正后的價格單位為人民幣元/m2)。 52 某賓館總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000m2，其中500m2為賓館大堂， 1500m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間(建筑面積7600m2)，會議室2間(建筑面積200m2)，自用辦公室3間(建筑面積200m2)；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每

21、間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產(chǎn)的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當(dāng)?shù)刭e館這種類型的房地產(chǎn)的資本化率為8%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該賓館的正常總價格。 53 某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000m2，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金

22、分別為200元/m2、120元/m2，出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產(chǎn)的資本化率為8%。試估計該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正常總價格。 54 某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000m2，土地使用權(quán)年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑總面積12400m2，其中商場建筑面積2400m2，辦公樓建筑面積10000m2；該工程正常施工期2年，建筑費每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費為建筑費的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結(jié)構(gòu)，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%(假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生

23、在該投入期中)；貸款年利率為8.5%。預(yù)計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積的月租金為80/m2，建筑面積與可出租面積之比1:0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費為有效總收益的25%，經(jīng)營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應(yīng)獲得正常投資利潤為5200000元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正?？們r格。 參考答案： 一、單項選擇題 每題的備選答案中只有1個最符合題意。 1 【正確答案】 B 2 【正確答案】 A 3 【正確答

24、案】 D 4 【正確答案】 D 5 【正確答案】 B 6 【正確答案】 D 7 【正確答案】 C 8 【正確答案】 C 9 【正確答案】 C 10 【正確答案】 A 11 【正確答案】 B 12 【正確答案】 D 13 【正確答案】 B 14 【正確答案】 C 15 【正確答案】 B 16 【正確答案】 B 17 【正確答案】 C 18 【正確答案】 B 19 【正確答案】 C 20 【正確答案】 D 21 【正確答案】 D 22 【正確答案】

25、 A 23 【正確答案】 D 24 【正確答案】 B 25 【正確答案】 B 二、多項選擇題 每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。 26 【正確答案】 A,B,C 27 【正確答案】 A,B,C 28 【正確答案】 A,C,D 29 【正確答案】 A,B,C 30 【正確答案】 A,B,C,D 31 【正確答案】 C,D 32 【正確答案】 A,C 33 【正確答案】 A,B,C 34 【正確答案】 A,C

26、 35 【正確答案】 A,B,C 三、判斷題 請判斷下列各題正誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。 36 【正確答案】 A 37 【正確答案】 A 38 【正確答案】 B 39 【正確答案】 B 40 【正確答案】 A 41 【正確答案】 A 42 【正確答案】 A 43 【正確答案】 B 44 【正確答案】 B 45 【正確答案】 A 46 【正確答案】 B 47 【正確答案】 A 48 【正確答案】 B 49 【正確答案】 A 50

27、【正確答案】 A 四、計算題 要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，要寫出公式。計算結(jié)果保留小數(shù)點后二位。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。 51 【正確答案】 (1)對可比實例A的價格進(jìn)行交易日期修正：(人民幣元/m2)(2)對可比實例B的價格進(jìn)行交易日期修正：(人民幣元/m2)(3)對可比實例C的價格進(jìn)行交易日期修正：(人民幣元/m2)答：對可比實例A、B、C進(jìn)行交易日期修正后的價格分別為5443人民幣元/m2、5398人民幣元/m2、5250人民幣元/m2。 52 【正確答案】 (1) 計算一層餐廳和咖啡廳的價格： 150001500=22500000(

28、元)=2250(萬元) (2) 計算賓館客房年總收益： 200190365(1-30%)=9709000(元)=970.9(萬元) (3) 計算賓館會議室年總收益： 50020212=240000(元)=24(萬元) (4) 計算賓館年總費用 970.940%=388.36(萬元) (5) 計算賓館自營部分年凈收益： 970.9+24-388.36=606.54(萬元) (6) 計算賓館自營部分的價格(含大堂、客房、會議室、辦公室)： 606.54/8%=7581.75 (萬元) (7) 計算該賓

29、館的正?？們r格： 7581.75+2250=9831.75(萬元) 答：該賓館的正?？們r格為9832萬元。 53 【正確答案】 解法一：(1) 計算各層可出租的面積：200060%=1200(m2)(2) 計算租期內(nèi)年凈收益：180120012(1-20%)=2073600(元)=207.36(萬元)(3) 計算第一層在租期滿后的年凈收益：200120012(1-20%)=2304000(元)=230.4(萬元)(4) 計算第一層的正常價格：=2640.27(萬元)(5) 計算第二層的年凈收益：120120012(1-20%)=1382400(元)=138.24(萬元)(

30、6) 計算第二層的正常價格：(7) 計算第一層與第二層的正?？們r格：y=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05(萬元)答：該商場1998年5月31日帶租約出售的正?？們r格為4260.05萬元。解法二：(1) 計算不考慮帶租約出售的全部商場正常總價格：=431943009(元)=4319.43(萬元)(2) 計算第一層帶租約對商場售價的減損值：=593800(元)=59.38(萬元)(3) 計算該商場帶租約出售的正?？們r格：V=V1-V2=4319.43-59.38=4260.05(萬元)答：該商場1998年5月31日帶租約出售的正?？們r格為4260.05萬元。解法三：(1)

31、 計算每層可出租的面積：200060%=1200(m2)(2) 計算帶租約的三年，每年的凈租金收入：a1=(180+120)120012(1-20%)=3456000(元)=345.6(萬元)(3) 計算租約期滿后，每年的凈租金收入：a2=(200+120)120012(1-20%)=3686400(元)=368.64(萬元)(4) 計算帶租約出售的正?？們r格：答：該商場1998年5月31日帶租約出售的正?？們r格為4260.05萬元。 54 【正確答案】 (1) 此題的計算公式應(yīng)為： 在建工程價格：預(yù)期建成后的價值—需投入的建筑費—需投入的專業(yè)費—銷售稅費—投資利潤 (2) 計算預(yù)期建成后的價值： (3) 計算建筑費： (4) 計算專業(yè)費： 17169481.9210%=1716948.19(元) (5) 計算銷售稅費： 44241046.928%=3539283.75(元) (6) 計算投資利潤： (7) 計算在建工程的正常總價格： 56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元) =2909.5(萬元) 答：該在建工程于1998年5月31日的正?？們r格為2909.5萬元。 19