房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場課件

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1、第二章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場第一節(jié) 房地產(chǎn)含義 一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。 理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。 (1)、實(shí)物; (2)、權(quán)益; (3)、區(qū)位。 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 (一)、土地的含義 3種不同的認(rèn)識和定義： (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識。 (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。” (3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。 例如，馬克思(KarlMarx，18181883)認(rèn)為

2、：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象。” 英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾(A1fredMarshall，18421924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量?！?公認(rèn)的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)之父、地產(chǎn)學(xué)術(shù)研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，18541943)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因?yàn)樗€包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟(jì)學(xué)上的土地是側(cè)重于大自然所賦予的東西”。 對于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上

3、下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍可分為以下3層： 地球表面，簡稱地表; 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間; 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。 (二)、建筑物的含義 建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。 狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 在房地產(chǎn)金融中一般將建筑物作廣義理解。 (三)、其他地上定著物附屬物的含義 附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)

4、濟(jì)的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。 例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。 僅僅是放進(jìn)土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。 三、權(quán)益和區(qū)位的含義 (一)、房地產(chǎn)權(quán)益的含義 房地產(chǎn)的權(quán)益： 目前，我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有： (1)所有權(quán); (2)土地使用權(quán); (3)地役權(quán); (4)抵押權(quán); (5)租賃權(quán)。 房地產(chǎn)所

5、有權(quán)可分為： (1)單獨(dú)所有;(2)共有;(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。 例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨(dú)所有;樓梯間屬于共同所以;該住宅的土地使用權(quán)可以按建筑面積持份，并享有持份權(quán)，室外部分的公共設(shè)施，因共同關(guān)系構(gòu)成成員權(quán)。 土地使用權(quán)： 建設(shè)用地使用權(quán)可分為：出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時用地土地使用權(quán)。 宅基地使用權(quán) 土地承包經(jīng)營權(quán) 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價值決定中都很重要。 例如一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。 比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，價值就有很大的差異。 (二

6、)、房地產(chǎn)區(qū)位的含義 區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。 房地產(chǎn)的區(qū)位(location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。 “l(fā)ocation，location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。 四、房地產(chǎn)的其他名稱 (一)、不動產(chǎn) (二)、物業(yè) 中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個詞，香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。 香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，pro

7、perty也是指房地產(chǎn)。 (三)、real estate和real property 在英語中，房地產(chǎn)的名稱為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地)、real estate和real property是三個相互聯(lián)系、含義越來越寬的術(shù)語： Land=土地自身; Real estate=土地+土地上的人工物; Real property=土地+土地上的人工物+權(quán)益 Real estate和real property雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用real estate一詞。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類 一

8、、按照房地產(chǎn)用途的分類 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列10類： (1)居住房地產(chǎn)： 可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產(chǎn)，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。 集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。 (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。 (3)辦公房地產(chǎn)： 可分為商務(wù)辦公樓(俗稱寫字樓)和行政辦公樓兩類。 (4)旅館房地產(chǎn)：是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。 (5)餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓

9、、美食城、餐館、快餐店等。 (6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。 工業(yè)房地產(chǎn)按照用途，又可分為主要生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運(yùn)輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)。 (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。 (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。 二、按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下

10、列5類： (1)生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，例如荒地、農(nóng)地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。 (3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為 “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整; “五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整; “七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ然A(chǔ)設(shè)施條件，以及場地平整。 (4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)

11、建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。 按照形象進(jìn)度可以把在建工程分為：地下室某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等等。 (5)現(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。 現(xiàn)房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 三、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益，可以把房地產(chǎn)分為收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。 四、按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式的分類 房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。按照房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，可以把房地產(chǎn)分為下列4類： (1)銷售

12、的房地產(chǎn); (2)出租的房地產(chǎn); (3)營業(yè)的房地產(chǎn); (4)自用的房地產(chǎn)。 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類 按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，可以把房地產(chǎn)分為下列20類： (1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 (2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 (3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。 (4)共有的房地產(chǎn)。 (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。 (6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。 (7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行。 (8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)。 (9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。 (10)已依法公告列入拆

13、遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 (11)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)。 (12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)。 (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。 (14)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 (16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益。 (17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 資料 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語 1、五證： 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工 程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。 購房時只需看一下 國有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證”就行了。 因?yàn)槿绻_發(fā)商未

14、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個規(guī)劃許可 證和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。 2、公房：公房也稱公有住房，國有住宅。 3、不可售公房： 4、已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 5、單位產(chǎn)權(quán)房：單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 6、廉租房：我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 7、私房： 8、安居房：安居房指實(shí)施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4以

15、下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 9、經(jīng)濟(jì)適用房： 10酒店式公寓： 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。 酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 11、容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有

16、4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4. 12、得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套(單元)建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。 13、開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米 14、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。 進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。 目前我國大

17、量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 15共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 16建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 17、綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 18層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 19、凈高：凈高是指層高

18、減去樓板厚度的凈剩值。 20 、道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 21、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè)23條通俗定律 從眾心理定律 感覺閾限定律 黃金季節(jié)定律 一般來說，5月份和10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的;而7、8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。 銷售調(diào)查定律 在銷售現(xiàn)場內(nèi)進(jìn)行500份以上的問卷調(diào)查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對該樓盤的心理承受

19、價格。然后將問卷調(diào)查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮10%到15%左右，就是消費(fèi)者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。 公開宣傳定律 不用統(tǒng)計(jì)就可以認(rèn)定，報紙和網(wǎng)絡(luò)說房價漲的遠(yuǎn)比說房價跌的多得多。為什么?例如上海某份售價為0.5元的報紙，每賣出一份，報社就能有1元的收入，公開的秘密就是因?yàn)橛袕V告收入。一份報紙會拿著房產(chǎn)商的廣告費(fèi)，再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房價會下跌的文章嗎? 路牌廣告定律 作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。 電線桿干凈定律 指馬

20、路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩煞康禺a(chǎn)潛力與電線桿干凈程度成反比!這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數(shù)量和需求潛力。 酒店價格定律 酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當(dāng)?shù)鼐频陜r格高，其所在的周邊物業(yè)價格也高;一個城市酒店價格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價也上漲，反之亦然。 酒店發(fā)票定律 一個地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說明該地區(qū)白領(lǐng)消費(fèi)能力越強(qiáng)，該地區(qū)的主力消費(fèi)群是高消費(fèi)白領(lǐng);高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。 客廳定律 指步行10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用于：投資出

21、租型住宅和SOHO公寓;確定會所的功能;確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似“服務(wù)業(yè)定律”、“學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律” 大排面定律 即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價格的1000倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗4元錢，那么這個地方標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格就應(yīng)該是4000元/m2如果你發(fā)現(xiàn)面價是5元錢一碗，而附近的房價只是3000元/m2那你應(yīng)該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值 一、房地產(chǎn)價格的含義 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。 在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是

22、用貨幣形式來償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。 例如： 以房地產(chǎn)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)等。 二、房地產(chǎn)價格的形成條件 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價格(價值)是因?yàn)?有用 稀缺 有需求。 歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式： 武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。 禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 抽簽。即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰的運(yùn)氣好，物品就歸誰。 排隊(duì)。即誰排在最前面，物品就歸誰。 這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。 計(jì)劃。如在傳統(tǒng)的社會主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得

23、物品。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。 價格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。 三、房地產(chǎn)價格的特征 （一）地價與一般物品價格的不同 地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個方面： (1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的，是大自然的恩賜。 一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價值” 而上下波動;地價本質(zhì)上不是“ 勞動價值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。 地價= 地租利息率 (2)折舊不同。一般物品有折舊。 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。 但

24、中國有期限的出讓土地使用權(quán)是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。 (3)價格差異不同。 一般物品，如電視機(jī)、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價格較一致。 土地由于具有獨(dú)一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同土地之間的價格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價值很低，如偏遠(yuǎn)的荒漠土地。 (4)市場性質(zhì)不同。 一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為典型的不完全市場，地價的形成受主觀因素的影響較大。 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西(如

25、古董，某些名家的藝術(shù)品等等) 的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。” (5)價格形成時間不同。 一般物品價格形成的時間通常較短。 土地由于具有獨(dú)一無二的特性，相互之間難以比較，其所形成的市場為不完全市場，而且價值量大，交易通常需要經(jīng)過較長時間的慎重考慮后才能達(dá)成，所以地價形成的時間通常較長。 (6)供求變化不同。 地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動，所以其供給彈性較小。 因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。 從全社會的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會隨著地價的變

26、化而增減。 但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 因?yàn)橥恋赝梢栽诓煌猛局g進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。 例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。 另外，在土地一級市場被政府 “ 獨(dú)家” 壟斷的情況下，地價會主要受政府土地供應(yīng)數(shù)量的影響。（二）房地產(chǎn)價格的特征 (1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。 如果需要求取價格 (相當(dāng)于本金), 只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率或報酬率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率), 將租金資本化即可; 相反，如果需

27、要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。 (2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 (3)房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 (4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長 (5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況，如買賣雙方的偏好、討價還價能力、感情沖動的影響。 四、房地產(chǎn)價格和價值的種類 1，成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 嚴(yán)格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個： 公開市場。 交易對象本身具備市場性。 眾多的買者和賣者。 買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。 “經(jīng)濟(jì)人假定” 。 買者和賣者都具有完全信息。 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。 在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出

28、讓的地價最高。 2，原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 。原始價值 (original value) 簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生的成本，。 賬面價值(book value)也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價值減去已計(jì)提折舊后的余額。 公允價值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。 市場價值也稱為實(shí)際價值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實(shí)際所值的價格;或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價格。市場價值與公允價值的內(nèi)涵基本相同。 3，市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

29、在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。 4，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格 基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價格。 標(biāo)定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點(diǎn)的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。 5，總價格、單位價格和樓面地價 樓面地價土地總價規(guī)劃建筑面積 土地單價=土地總價土地面積 容積率=規(guī)劃建筑總面積土地面積 容積率=土地單價樓面地價 認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。 在現(xiàn)實(shí)中，樓

30、面地價往往比土地單價更能反 映土地價格水平的高低。 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元/ m2時，乙土地的單價為 510元/m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元 ), 此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲海乙兩塊土地的價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。 6，起價、標(biāo)價、成交價和均價 這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價格。 起價是指所銷售的商品房的最低價格。 這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商

31、品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。 因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價格水平。 標(biāo)價也稱為報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。 7，評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價 商品房價格的構(gòu)成 商品房價格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價。 商品房價格的構(gòu)成為： （一）成本構(gòu)成： 1、土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 2、前期工程費(fèi)； 3、建筑安裝工程費(fèi)； 4、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)； 5、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

32、 6、管理費(fèi)用； 7、銷售費(fèi)用； 8、財務(wù)費(fèi)用； 9、公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金。 （二）利潤。提取基數(shù)為本條第一項(xiàng)前五目之和，具體比例為： 1、經(jīng)濟(jì)適用房的利潤，最高不得超過3； 2、普通住宅房的平均利潤率，最高不得超過8； 3、高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率，由開發(fā)經(jīng)營單位自主確定。 （三）稅金。 （四）住宅差價： 1、區(qū)位差價，按照同級政府建設(shè)、國土、價格部門共同確定并公布的地段劃分增減價 格； 2、樓層、朝向差價，由價格主管部門根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖?3、質(zhì)量差價，由價格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認(rèn)的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價的基數(shù)上加價1

33、5。 商品房價格的計(jì)算公式為：商品房價格成本利潤稅金區(qū)位差價層次差價朝向差價優(yōu)良工程加價。 開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)走不得計(jì)人商品房成本的費(fèi)用，不得計(jì)入商品房價格。第五節(jié) 房地產(chǎn)估價原則 房地產(chǎn)估價的原則有： 獨(dú)立客觀公正原則 合法原則 最高最佳使用原則 估價時點(diǎn) 替代原則 謹(jǐn)慎原則 合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 房屋權(quán)屬證書有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證三種。

34、土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項(xiàng)權(quán)利證明書四種。 當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證三種。 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。 例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的

35、論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 最高最佳使用具體包括3個方面： 最佳用途; 最佳規(guī)模; 最佳集約度。 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。 當(dāng)估價對象已做了某種使用，則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和

36、選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明： (1)保持現(xiàn)狀前提。 (2)裝修改造前提。 (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 (4)重新開發(fā)前提。 估價時點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。 具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之一收益法 一、收益法的基本原理 1 收益法的概念 收益法又稱收益資本化法、

37、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即： 地價年地租購買年 例如，威廉配第在賦稅論中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞碛辛说刈赓Y本化法，即： 地價地租/利息率 2收益法的理論依據(jù) 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 3 收益法適用的對象和條件 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、

38、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫 (用于出租的)、農(nóng)地等。 它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 4 收益法的操作步驟 運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟： 搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料； 預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益)； 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格。 報酬資本化法最一般公式 V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn) 在實(shí)際估價中，一般

39、假設(shè)報酬率長期維持不變，即YlY2Y3YnY，則上述公式可簡化為： V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +An/(1+Y)n 收益年限為有限年的公式 V=A/Y1-1/(1+Y)n 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報酬率不等于零為Y； 收益年限為有限年n。 收益年限為無限年的公式 V=A/Y 此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)锳； 報酬率大于零為了； 收益年限n為無限年。 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收

40、益價格。 解 該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n =8/8.5%1-/(1+8.5%)50-6 9152(萬元) 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 解 該宗房地產(chǎn)的收益價格計(jì)算如下： V=A/Y =8/8.5% =94.12(萬元) 不同年限價格之間的換算 已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)下的價格為3 000元m2，對應(yīng)的報酬率為8。現(xiàn)假設(shè)報酬率為10，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價格。 解 該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價格求取如下： VN=3000=A/8%1-1/(

41、1+8%)30 求出A，再代入 Vn=A/10%1-1/(1+10%)50，求出V502 64200(元) 比較不同年限價格的高低 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價2000元，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價l 800元。假設(shè)報酬率均為6，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 解 要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。 V30=2000*(1+6%)50-30(1+6%)30-1/ 1+6%)50-1 =1746.60(元)1800(元) 因此，甲比乙價格低。 某宗某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地

42、價為：的基準(zhǔn)地價為： 1200元元m2，在評估基準(zhǔn)地價，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬率為率為10。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格。價格。 解解 本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格，本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為轉(zhuǎn)換為5

43、0年的基準(zhǔn)地價。具體計(jì)算如下：年的基準(zhǔn)地價。具體計(jì)算如下： V=A/Y=1200 A=1200*10%=120(元元) V=120/10%1-1/(1+10%)50=1189.78(元元) 凈收益在前若干年有變化的公式 遞增 遞減等預(yù)知未來若干年后的價格的公式 預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1，A2，A3，At，第t年末的價格為Vt，則其現(xiàn)在的價格為： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 此公式的假設(shè)前提是：已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt； 已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱期間收益)； 期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報酬率Y。 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為某宗

44、房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為20002000元元，年凈收益為年凈收益為200200元元，報酬率為，報酬率為1010?，F(xiàn)?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在站，該火車站將在6 6年后建成投入使用，到年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為同類房地產(chǎn)的價格為50005000元元。據(jù)此預(yù)。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5

45、0005000元元。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。 解 獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格計(jì)算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 3 69342(元) 可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站后，價格由2 000元上漲到3 693元。 某出租的寫字樓需要估價。目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到3年后市場回升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達(dá)7 950萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6。如果投資者要求該類投資的報酬率為10，試求該寫字樓目前的價值。 解

46、該寫字樓目前的價值求取如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t 6 85800(萬元) 某出租的舊辦公樓的租約尚有某出租的舊辦公樓的租約尚有2 2年到期，在此最后年到期，在此最后2 2年的租期中，年的租期中，每年可收取凈租金每年可收取凈租金8080萬元萬元( (沒有費(fèi)沒有費(fèi)用支出用支出) )，到期后要拆除作為商業(yè)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價值用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價值為為l100l100萬元，拆除費(fèi)用為萬元，拆除費(fèi)用為5050萬元，萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為該類房地產(chǎn)的報酬率為1010。試。試求該舊辦公樓的價值。求該舊辦公樓的價值。 解 該舊辦公樓的價值

47、求取如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n+Vt/(1+Y)t =1006.61(萬元第七節(jié) 房地產(chǎn)估價方法之二市場比較法 一、概念 所謂市場比較法，就是將估價對象與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格的估價方法。 這里的“類似房地產(chǎn)”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價對象相似的房地產(chǎn)。二、理論依據(jù) 替代原理 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價格，即具備替代關(guān)系；相同類型、具有替代關(guān)系的商品之間，由于其價格相互牽制而趨于一致。 三、基本公式 采用市場比較法評

48、估房地產(chǎn)的價格需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素個別因素的修正。依據(jù)實(shí)際中比較條件的不同，可有直接比較修正和間接比較修正。 估價對象價格估價對象價格=可比實(shí)例價格可比實(shí)例價格交易情交易情況修正系數(shù)況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域區(qū)域因素修正系數(shù)因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 四、適用范圍及特點(diǎn)(一一)特點(diǎn)：特點(diǎn)：1、具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力；2、在非正常情況下，比準(zhǔn)價格往往偏離收益價格；3、要求估價人員具有較高的素質(zhì)(二二)適用范圍：適用范圍： 從地區(qū)來看，市場比較法主要用于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實(shí)例的地

49、區(qū)。從估價對象來看，主要適用于交易性房地產(chǎn)。(一)搜集交易實(shí)例 交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集）交易實(shí)例的搜集途徑（怎么搜集） 交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么）交易實(shí)例的搜集內(nèi)容（搜集什么）五、估價步驟(二) 選取可比實(shí)例 (不少于3個) 1、區(qū)位相同或類似、區(qū)位相同或類似 2、用途相同、用途相同 3、建筑結(jié)構(gòu)相同、建筑結(jié)構(gòu)相同 4、權(quán)利性質(zhì)相同、權(quán)利性質(zhì)相同 5、交易類型吻合、交易類型吻合 6、成交日期與估價時點(diǎn)相近、成交日期與估價時點(diǎn)相近 7、可比實(shí)例的成交價格為正常價格、可比實(shí)例的成交價格為正常價格(三) 建立價格可比基礎(chǔ)（五個統(tǒng)一）（五個統(tǒng)一） 1、統(tǒng)一付款方式 2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 3

50、、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（計(jì)算公式）建筑面積下的價格=使用面積下的價格 使用面積/建筑面積使用面積下的價格=建筑面積下的價格 建筑面積/使用面積 4、統(tǒng)一面積單位 5、統(tǒng)一采用單價(四)、進(jìn)行交易情況修正 排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。非正常交易情況的類型：1、有利害關(guān)系的人之間發(fā)生的交易2、急于出售或急于購買情況下的交易3、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易4、對市場行情缺乏了解的交易5、有特別動機(jī)或者偏好的交易6、相鄰房地產(chǎn)的合并交易7、特殊交易方式下的交易交易情況修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價格交易情況修正系數(shù)=正常價格

51、 其中，交易情況修正系數(shù)是以正常價格為基準(zhǔn)來確定的。(五)、進(jìn)行交易日期修正 將可比實(shí)例在其成交日期時的價格修正到估價時點(diǎn)時的價格。交易日期修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例的成交價格交易日期修正系數(shù)=正常價格 在實(shí)際評估中，通過價格指數(shù)和價格變動率來進(jìn)行交易日期修正。 1、價格指數(shù)有定基價格指數(shù)定基價格指數(shù)、環(huán)比環(huán)比價格指數(shù)價格指數(shù)兩種。 2、價格變動率包括逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。 定基價格指數(shù)是選擇某個固定時期作為基期而編制的價格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時的價格估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格 環(huán)比價

52、格指數(shù)是以上一個時期作為基期而編制的價格指數(shù)。 可比實(shí)例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指再下一時期的價格指數(shù) 估價時點(diǎn)時的價格指數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格(六)、進(jìn)行區(qū)域因素修正 所謂區(qū)域因素區(qū)域因素，是指能反映房地產(chǎn)所在區(qū)域的特征并對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共設(shè)施配套完備程度、城市規(guī)劃限制等。 區(qū)域因素修正是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)域條件下的價格。區(qū)域因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其區(qū)域條件下的價格區(qū)域因素修正系數(shù)=在估價對象區(qū)域條件下的價格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價對象的

53、區(qū)域因素為基準(zhǔn)來確定的。(七)、進(jìn)行個別因素修正 個別因素個別因素是指能反映房地產(chǎn)本身的特征并對其價格產(chǎn)生影響的因素。 有關(guān)土地的包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。 有關(guān)建筑物的包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。個別因素修正的方法一般采用百分率法進(jìn)行。公式如下： 可比實(shí)例在其個別狀態(tài)下的價格個別因素修正系數(shù)=在估價對象個別狀態(tài)下的價格。 其中，該修正系數(shù)應(yīng)是以估價對象的個別狀態(tài)為基準(zhǔn)來確定的。(八)、求取比準(zhǔn)價格1、進(jìn)行綜合修正 采用修正系數(shù)連乘形式2、求取比準(zhǔn)價格（1）簡單算術(shù)平均數(shù)

54、法（2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法（3）中位數(shù)法（4）眾數(shù)法 選擇10個以上的可比實(shí)例第八節(jié)第八節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之三房地產(chǎn)評估方法之三 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法的基本原理假設(shè)開發(fā)法的基本原理一、一、假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法的概念和理論依據(jù)1 1、定義：是求取估價對象未來開發(fā)完成后、定義：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。合理價格或價值的方法。2 2、稱呼：剩余法、余值法、假算法（相當(dāng)、稱呼：剩余法、余值法、假算法（相當(dāng)于成本法的倒算

55、法）于成本法的倒算法） 二、假設(shè)開發(fā)法的適用對象二、假設(shè)開發(fā)法的適用對象 適用對象：適用對象：適用于適用于“待開發(fā)房地產(chǎn)待開發(fā)房地產(chǎn)”是指是指具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。具有投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。 待開發(fā)土地待開發(fā)土地 在建工程在建工程 可裝修改造或可改變用途的舊房可裝修改造或可改變用途的舊房 3 3、假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性、假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性 取決于以下兩個測試：取決于以下兩個測試： 是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳是否根據(jù)房地產(chǎn)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)使用原則，正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式（用途、規(guī)模、檔次等）。方式（用途、

56、規(guī)模、檔次等）。 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確的預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)況，正確的預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。價值。三、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：三、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 步驟：步驟： 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式 估計(jì)開發(fā)期和租售期估計(jì)開發(fā)期和租售期 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 結(jié)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、結(jié)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買開發(fā)房銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的

57、稅費(fèi)。 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值值。 調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況，主要包括以調(diào)查該類房地產(chǎn)的基本情況，主要包括以下下4 4個方面：個方面： 弄清土地的位置弄清土地的位置 弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、弄清土地的面積大小、形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套程度 弄清政府的規(guī)劃限制弄清政府的規(guī)劃限制 弄清將擁有的土地權(quán)利弄清將擁有的土地權(quán)利 四、假設(shè)開發(fā)法的其他用途四、假設(shè)開發(fā)法的其他用途 確定擬開發(fā)場地的最高價格確定擬開發(fā)場地的最高價格 確定開發(fā)項(xiàng)目的利潤確定開發(fā)項(xiàng)目的利潤 確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用確定開發(fā)中可能

58、出現(xiàn)的最高費(fèi)用假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法的基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價值待開發(fā)房地產(chǎn)價值= =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值值開發(fā)成本開發(fā)成本管理費(fèi)用（管理費(fèi)用（投資利息）投資利息）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 1 1. .有一成片荒地需要估價，獲知該成有一成片荒地需要估價，獲知該成片荒地的面積為片荒地的面積為2 2平方公里，適宜進(jìn)行平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為6060；附近地；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)膮^(qū)與之位置相當(dāng)

59、的“小塊小塊”“”“五通一平五通一平”熟地的單價為熟地的單價為800800元元/ /；開發(fā)期需要；開發(fā)期需要3 3年。年。將該成片荒地開發(fā)成將該成片荒地開發(fā)成“五通一平五通一平”熟地熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為每平方公里公里2.52.5億元；貸款年利率為億元；貸款年利率為1010；投資；投資利潤率為利潤率為1515；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的6 6，買方需，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價格的4 4。試用傳試用傳統(tǒng)法估算該成片荒地的總價和單價。統(tǒng)法估算該成片荒地的總價和單價。

60、 1.設(shè)該成片荒地的總價為V。 2.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值8002000000609.6（億元） 3.開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額2.525（億元） 4.投資利息總額（VV4）（110）3 -15（110）1.5 -10.344V0.768（億元） 5.轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額9.660.576（億元） 6.開發(fā)利潤總額（VV45）150.156V0.75（億元） 7.購買該成片荒地的稅費(fèi)總額V4=0.04V（億元） 8.V9.65（0.344V0.768）0.576（0.156V0.75）0.04V V1.627（億元） 故：荒地總價1.627（億元）荒地單價81.35（元平方米） 2.2. 某舊廠

61、房的土地面積某舊廠房的土地面積40004000平方米，建筑面平方米，建筑面積積60006000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部宜裝修改造成寫字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價為門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價為500500元元平方米的地平方米的地價款，同時取得價款，同時取得5050年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為造期為一年，裝修改造費(fèi)為10001000元元平方米。此平方米。此類房地產(chǎn)投資的正常利潤率為類房地產(chǎn)投資的正常利潤率為1010。估計(jì)該寫字。估計(jì)該寫字樓

62、裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的建筑面積的7070；附近同檔次寫字樓每平方米可；附近同檔次寫字樓每平方米可出租面積的年租金為出租面積的年租金為10001000元，出租的成本和稅費(fèi)元，出租的成本和稅費(fèi)為年租金的為年租金的4040，資本化率為，資本化率為8 8。購買該舊廠。購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房價格的房買方需要繳納的稅費(fèi)為舊廠房價格的4 4。試試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總利用上述資料估算該舊廠房現(xiàn)狀下的正常購買總價（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為價（采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率為8 8）。）。 假設(shè)舊廠房價格為

63、 1，預(yù)計(jì)完成后的價值1 -508%11-18%40%-1100070%6000）（）（ 2，補(bǔ)交地價款 5006000 3，裝修改造費(fèi) 10006000（）0.5 ，購買稅 ，投資利潤 5006000 10006000（）0.5 ，1 3. 3.某在建工程開工于某在建工程開工于20032003年年3 3月月1 1日，總用地面積日，總用地面積30003000，規(guī)劃總建筑面積，規(guī)劃總建筑面積1240012400，用途為寫字樓。土地使，用途為寫字樓。土地使用年限為用年限為5050年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時取得土地的花費(fèi)年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面地價為樓面地價800800元元。該項(xiàng)目

64、的正常開發(fā)期為。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為2.52.5年，年，建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)建設(shè)費(fèi)用（包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等）為每平方米建筑面積等）為每平方米建筑面積23002300元。至元。至20042004年年9 9月月1 1日實(shí)際日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入5050的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需成尚需1.51.5年，還需投入年，還需投入6060的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為可租出，可出租面積的月租金為6060元元，可出租面積，可出租面積為建筑面積的為建筑面積的7070，正常出

65、租率為，正常出租率為8585，出租的運(yùn)營費(fèi)，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的用為有效毛收入的2525。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的納的稅費(fèi)為購買價的3 3，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價的8 8。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程流量折現(xiàn)法測算該在建工程20042004年年9 9月月1 1日的正常購買總?cè)盏恼Ｙ徺I總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9 9，折現(xiàn)，折現(xiàn)率為率為1313, ,利潤率利潤率15%15%）。）。1

66、. 設(shè)該在建工程的正常購買總價為y。 2. 完成后總價值 tdnrrra)1 (1)1 (11- 式中：dr表示折現(xiàn)率，t表示需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價值計(jì)算如下： 25 . 350%)131 (1%)91 (11%9%)251 (%857 . 0124001260- 3403.80（萬元） 3. 續(xù)建總費(fèi)用75. 0%)131 (%60124002300 1561 .32 （萬元） 4.銷售稅費(fèi)總額3403.808272.30（萬元） 5.購買該在建工程的稅費(fèi)總額V30.03V（萬元） 6.V3403.801561.32272.300.03V V1524.45（萬元） 故： 在建工程總價1524.45（萬元） 在建工程單價1524.451.24=1229.39（元平方米）第九節(jié)第九節(jié) 房地產(chǎn)估價方法之四路線價估價法房地產(chǎn)估價方法之四路線價估價法 基本要求： 掌握：路線價及路線價估價法的概念、基本原理、測算方法、修正系數(shù)的確定方法。 熟悉：路線價估價法的操作步驟、路線價估價法則、路線價修正體系內(nèi)容及要求。 路線價法的概念一、路線價的概念：對特定街道，使用