2019年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考試真題

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1、2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題 1、在評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的做法是()。 A模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià) B模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶(hù)群的思維進(jìn)行估價(jià) C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ) D從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷 答案：D 2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目的是() A征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失 B征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用 C征用期間租賃經(jīng)營(yíng)損失 征用期間市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的增值差價(jià) 答案：D 3、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是() A根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估費(fèi)用

2、標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi) B承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù) C聘請(qǐng)其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù) D利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預(yù)購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù) 答案：D 4、關(guān)于估價(jià)目的的說(shuō)法錯(cuò)誤的是() A估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要 B任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的 C一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的 D估計(jì)目的限制了估價(jià)新報(bào)告的用途 答案：C 5、土地利用時(shí)會(huì)受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于() A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利 B受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況 C受房地產(chǎn)權(quán)

3、利以外因素的限制 D額外的利益或好處 答案：C 6、下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)狀況描述的是() A建筑密度大小 B房型設(shè)計(jì) C臨路狀況 D公共配套設(shè)施情況 答案：B 7、下列引起某套住宅價(jià)格上升的因素中，屬于該住宅價(jià)格自然增值因素的是() A對(duì)住宅本身進(jìn)行投資改良 B由于人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的需求增加 C因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價(jià)格上升 因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高 8、關(guān)于新合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是() A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值 B續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值 C房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值 D

4、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值 答案：D 9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145㎡，使用面積為132㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因的是() A國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 B國(guó)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) C匯率波動(dòng) D稅收減免 答案：D 11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來(lái)源于()的限制。 A房地產(chǎn)地役權(quán) B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán) C房地產(chǎn)使用管制 D

5、相鄰關(guān)系 答案：D 12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式取得，經(jīng)測(cè)算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為120萬(wàn)元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬(wàn)元，已抵押貸款余額為48萬(wàn)元，無(wú)其他法定優(yōu)先受償款。若社會(huì)一般抵押率為60%，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用及稅金為15萬(wàn)元，該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬(wàn)元。 A12 B25 C27 D40 答案：B 13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為() A房屋征收決定公告之日 B原征收補(bǔ)償新協(xié)議達(dá)成之日 C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋

6、支付之日 D委托估價(jià)之日 答案：A 14、評(píng)估某在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，該在建工程有賓館和寫(xiě)字樓兩種續(xù)建方案，成本法測(cè)算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/㎡，假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)續(xù)建用作賓館和寫(xiě)字樓兩種方案的測(cè)算結(jié)果分別為10000元/㎡和9550元/㎡。根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)方案綜合測(cè)算結(jié)果(多種估價(jià)方法的，采用簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為()元/㎡. A9175 B9400 C9450 D9775 答案：B 15、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是() A所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化 B國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策 C國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)

7、了通貨膨脹 D對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造 答案：D 16、為評(píng)估某房地產(chǎn)2019年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為2019年10月1日，新合同約定買(mǎi)方支付給賣(mài)方3500元/㎡,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全部由買(mǎi)方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買(mǎi)方和賣(mài)方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。2019年8月1日至2019年4月1日期間，該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%。對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價(jià)格為()元/㎡. A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 答案：B 17、運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅

8、的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開(kāi)掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類(lèi)住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為() A100/101 B100/100 C100/99 D100/98 答案：A 18、采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，正確的是（）。 A標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100 B標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為97 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100 D房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95 答

9、案：A 19、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是（）。 A在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間 B在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過(guò)去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間 C自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間 D自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間 答案D 20、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A188.92 B194.62 C196.25 D

10、198.18 答案A 22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃新合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬(wàn)元， A245 B275 C315 D345 答案：D 23、某舊廠房的設(shè)計(jì)壽命為40年，重置成本為100萬(wàn)元，廠房?jī)?nèi)動(dòng)產(chǎn)設(shè)備重新購(gòu)置價(jià)格為40萬(wàn)元。廠房達(dá)到設(shè)計(jì)壽命拆除時(shí)，預(yù)計(jì)可收回鋼筋、紅磚折價(jià)10萬(wàn)元，舊動(dòng)產(chǎn)設(shè)備折價(jià)10萬(wàn)元;拆除廠房花費(fèi)7萬(wàn)元，動(dòng)產(chǎn)設(shè)備搬運(yùn)花費(fèi)1萬(wàn)

11、元，廢棄建筑垃圾搬運(yùn)花費(fèi)1萬(wàn)元，該廠房的殘值率為() A1.43% B2.00% C7.865 D11.00% 答案：B 24、估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為() A2.00% B2.13% C2.22% D2.50% 答案：C 25、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說(shuō)法，正確的是() A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間 B為建筑物有效年

12、齡與其未來(lái)凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和 C由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間 D為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和 答案：B 26、某幢沒(méi)有電梯的舊寫(xiě)字樓的建筑面積為2500㎡，凈租金為730元/㎡.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類(lèi)寫(xiě)字樓的凈租金為803元/㎡.年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬(wàn)元，而重置該寫(xiě)字樓時(shí)隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬(wàn)元。若該寫(xiě)字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為7.5%，則該寫(xiě)字樓因沒(méi)有電梯造成的功能折舊額為()萬(wàn)元。 A78 B102 C180 D302 答案：B 27、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工

13、程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，在延遲銷(xiāo)售情況下，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。 A價(jià)值時(shí)點(diǎn) B開(kāi)發(fā)完成 C未來(lái)延遲銷(xiāo)售 D銷(xiāo)售完成 答案：C 34、關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的是() A舊廠房因火宅造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法 B股價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法 C估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià)，因可以實(shí)例調(diào)查困難，可不選用? D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法 答案：A 35、房地產(chǎn)估價(jià)新報(bào)告中估價(jià)師聲明的內(nèi)容不包括() A估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德的承諾和保證 B估價(jià)師對(duì)其專(zhuān)業(yè)勝任能力的承諾和保證 C估價(jià)師對(duì)其勤

14、勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證 D估價(jià)師對(duì)估價(jià)結(jié)果成立條件的提示和說(shuō)明 答案：D 1、關(guān)于專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有() A、應(yīng)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成 B、應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) C、出具的結(jié)果具有證明效力 D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用 E、咨詢(xún)性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任 答案：ABCD 2、下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的有() A、農(nóng)地 B、寫(xiě)字樓 C、加油站 D、二手商品住宅 E、行政辦公樓 答案：ABCD 3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有() A、住宅已設(shè)定抵押權(quán) B、地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定 C、高

15、層寫(xiě)字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高層住宅可觀賞臨近公園的景觀 答案：ABD 4、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲的因素有() A周邊土地出讓出現(xiàn)“地王” B家庭規(guī)模小型化 C下周貸款利率 DGDP增速放緩 E城鎮(zhèn)化速度減慢 答案：ABC 5、下列建筑物的實(shí)物狀況因素中，對(duì)建筑規(guī)模有影響的有() A建筑面積 B建筑進(jìn)深 C室內(nèi)凈高 D建筑層數(shù) E建筑質(zhì)量 答案：ABCD 6、下列估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和房地產(chǎn)狀況通常分別為現(xiàn)在和未來(lái)的有() A在建工程抵押估價(jià) B期房預(yù)售價(jià)格評(píng)估 C預(yù)購(gòu)商品房抵押估價(jià) D用于產(chǎn)權(quán)

16、調(diào)換的期房?jī)r(jià)格評(píng)估 E建筑物火宅損毀價(jià)值評(píng)估 答案：BCD 7、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有() A、高檔公寓 B、標(biāo)準(zhǔn)廠房 C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 D、行政辦公樓 E、在建工程 答案：ABC 8、比較法股價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括() A、租賃權(quán)限制情況 B、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況 C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況 D、地役權(quán)設(shè)立情況 E、利用方式限制情況 答案：ACDE 9、評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有() A、收益期應(yīng)為租賃新合同剩余租賃期 B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命減去租賃新合同剩余租賃期 C、凈收益應(yīng)為新合同租金

17、減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 D、凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 E、凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去新合同租金 答案：AE 10、一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格等于“開(kāi)發(fā)成本加平均利潤(rùn)”的前提條件包括() A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定 B、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境 C、較長(zhǎng)時(shí)期的市場(chǎng)運(yùn)行 D、可大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè) E、成本和效用變動(dòng)不同步 答案：BCD 11、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說(shuō)法，正確的有() A、采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用 B、修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用 C、大于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用 D、小于或者等于修復(fù)后所能帶來(lái)房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用 E、包括長(zhǎng)壽命項(xiàng)目

18、發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用，不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用 答案：ABD 12、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法股價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的說(shuō)法，正確的有() A、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期 B、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期 C、建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 D、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間 E、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日 答案：ABD 13、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作業(yè)及其適用的估價(jià)對(duì)象的說(shuō)法，正確的有() A、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng) B、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可用來(lái)比較、分析兩

19、宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展?jié)摿? C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn) D、直線趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是歷史價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖表現(xiàn)出明顯的直線趨勢(shì)的房地產(chǎn) E、平均增減量法適用的估價(jià)對(duì)象是房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地產(chǎn) 答案：ABCD 14、運(yùn)用政府已公布的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系評(píng)估宗地市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)修正調(diào)整的價(jià)格影響因素包括() A、市場(chǎng)狀況 B、交易情況 C、區(qū)位情況 D、使用期限 E、開(kāi)發(fā)程度 答案：ACDE 15、關(guān)于估價(jià)委托書(shū)的說(shuō)法，正確的有() A、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出

20、具估價(jià)委托書(shū) B、估價(jià)委托書(shū)應(yīng)由估價(jià)委托人自己撰寫(xiě)，估價(jià)師不得帶其起草 C、委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià)的，可在估價(jià)委托書(shū)內(nèi)注明 D、估價(jià)委托書(shū)可載明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)工作完成時(shí)間的要求 E、估價(jià)委托書(shū)應(yīng)作為重要的估價(jià)依據(jù)放入完成的估價(jià)新報(bào)告附件內(nèi) 答案：ACDE 1、估價(jià)師不能在開(kāi)始估價(jià)之前就征求委托人的意見(jiàn)，一般也不能在完成股價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果() 答案：√ 2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來(lái)源，而是以住房自身的價(jià)值作為償還保證() 答案：√ 3、為估價(jià)委托人競(jìng)買(mǎi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價(jià)的估價(jià)，屬于咨詢(xún)性估價(jià)() 答案：√ 4、實(shí)

21、際估價(jià)中，不是所有影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都可用數(shù)學(xué)公式或模型來(lái)量化，但估價(jià)師應(yīng)盡量用定量分析來(lái)量化各種因數(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，使估價(jià)不斷科學(xué)、精準(zhǔn)() 答案：√ 5、抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用() 答案： 6、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場(chǎng)價(jià)格() 答案： 7、繁華程度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響程度時(shí)，最主要的是看其對(duì)客流量的影響() 答案： 8、在運(yùn)用收益法評(píng)估商品住宅價(jià)值時(shí)，預(yù)期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價(jià)，則選取的資本化率較小;如果選擇報(bào)酬資本化法估價(jià)。則選取的報(bào)

22、酬率較大() 答案： 9、成本法評(píng)估包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，應(yīng)選擇房地分估路徑求取重新購(gòu)建價(jià)格() 答案： 10、建筑物的折舊可能在項(xiàng)目竣工之前就已經(jīng)存在() 答案：√ 11、實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)格類(lèi)型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)新報(bào)告中說(shuō)明理由() 答案： 12、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，病搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)分析，利用GG型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法() 答案： 13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價(jià)相等、開(kāi)

23、發(fā)程度不同的要求劃分均質(zhì)地域() 答案： 14、評(píng)估整個(gè)住宅小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格，其區(qū)位狀況不應(yīng)包括小區(qū)內(nèi)建筑物的朝向和樓層() 答案：√ 15、估價(jià)新報(bào)告使用期限與估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)估價(jià)責(zé)任的期限一致() 答案： 1.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/m2，約定每年租金遞增率為3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類(lèi)商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍

24、;該類(lèi)商鋪每年的租金遞增率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該商鋪從目前開(kāi)始計(jì)算的10年持有期末轉(zhuǎn)讓時(shí)的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該商鋪目前帶租約的市場(chǎng)價(jià)格(假設(shè)該類(lèi)商鋪的報(bào)酬率為10%)。(10分) 答案 假定各年的租金收入均發(fā)生在年末 1.租約期內(nèi) 該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680(1+3%)=1730.4(元/m2) 1730.4200(1一25%)/(10%一3%)[1一(1+3%)4/(1+10%)4]=85.7521(萬(wàn)元) 2.租約期外 價(jià)值時(shí)點(diǎn)層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，則: 一層層高6m的租約期外

25、第一年租金為:19201.25(1+5%)4=2917.215(元/m2) 二層層高3.5m的租約期外第一年租金為:19200.6(1+5%)4=1400.2632(元/m2) (2917.215100+1400.2632100)(1一25%)/(10%一5%)[1一(1+5%)6](1+10%)6]/ (1+10%)4=107.7310(萬(wàn)元) 3.轉(zhuǎn)售 轉(zhuǎn)售時(shí)，利用直接資本化法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)未來(lái)第一年凈收益/資本化率{(1920(1+5%)101.25100+1920(1+5%)100.6100](1一25%)/6%}(1一6%)/(1+10%)10=262.

26、1060(萬(wàn)元) V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬(wàn)元) 2.某公司5年前通過(guò)出讓方式職得土地面積20XXm2、使用期限50年的某地塊，土地出讓新合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物。該公司3年前在該地塊上建成房屋并投入使用，總建筑面積5000m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年?，F(xiàn)時(shí)重新取得類(lèi)似50年使用期限土地的出讓單價(jià)為3000元/m2，重新建造建筑物的建設(shè)成本為1500萬(wàn)元(建設(shè)期2年，第一年投入40%,第二年投入60%,各年內(nèi)均勻投入)，管理費(fèi)為建設(shè)成本的3%，年利率為6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為150萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元。門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為

27、8萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為540萬(wàn)元，平均壽命為5年，設(shè)備的重置價(jià)格為100萬(wàn)元，平均壽命為10年；殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)根據(jù)上述資料，計(jì)算該宗房地產(chǎn)目前的成本價(jià)值(土地報(bào)酬率為6%)。(10分) 答案1.重置成本 (1)土地成本:300020XX[1一1/(1+6%)45]/[1一1/(1+6%)50]=588.35(萬(wàn)元) (2)建設(shè)成本 1)第一年:150040%=600(萬(wàn)元)； 2)第二年:150060%=900(萬(wàn)元) (3)管理費(fèi)用 1)第一年:6003%=18(萬(wàn)元)； 2)第二年:9003%=27(萬(wàn)元) (4)利息 588.35[(1+6%)2一1]+(60

28、0+18)[(1+6%)1.5一1]+(900+27)[(1+6%)0.5一1]=156.5711(萬(wàn)元) (5)銷(xiāo)售稅費(fèi)150萬(wàn)元 (6)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)300(萬(wàn)元) 重置成本:588.35+1500+18+27+156.5711+150+300=2739.92(萬(wàn)元) 2.折舊 (1)門(mén)窗墻面修復(fù)成本=8(萬(wàn)元); (2)裝飾裝修折舊額=5403/5=324(萬(wàn)元); (3)設(shè)備折舊額=1003/10=30(萬(wàn)元); (4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊額=(2739.92一8一540一100)1/483=130.745(萬(wàn)元) 折舊合計(jì)為:8+324+30+130.745=492.745(萬(wàn)元) 3.該宗房地產(chǎn)成本價(jià)值=2739.92-492.745=2247.175(萬(wàn)元) 17