2006年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題

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1、2006年房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)案例與分析考試真題 一、問答題（共3題，每題10分） 　?。ㄒ唬┠呈信f城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。 　　請(qǐng)問： 　　1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告? 　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途? 　?。ǘ?004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行

2、，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 　　請(qǐng)問： 　　1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么? 　　2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么? 　　3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問題是什么? 　　（三）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生

3、地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。 　　請(qǐng)問： 　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤? 　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格? 二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意） 　?。ㄒ唬┘组_發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國(guó)有土地使用證，正在施工，尚未封頂。 　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，

4、申請(qǐng)貸款。下列表述中正確的是（?。?。 　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請(qǐng)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款提供抵押物擔(dān)保 　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款 　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款 　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（?。? 　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記 　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記 　　C.該在建工程在取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù) 　　D.

5、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù) 　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，測(cè)算結(jié)果應(yīng)為（　）。 　　A.抵押價(jià)值 　　B.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值 　　C.抵押價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi) 　　D.處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi) 　　4.若該項(xiàng)目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請(qǐng)貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（?。? 　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可

6、證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積 　?。ǘ埬吃?004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。 　　5.在2006年10月時(shí)，張某的權(quán)益價(jià)格為（　）。 　　A.沒有租賃條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格 　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)

7、現(xiàn)值之和 　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場(chǎng)價(jià)格在2006年10月的現(xiàn)值 　　D.張某與李某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價(jià)格 　　6.在2006年10月時(shí)，王某的權(quán)益價(jià)格為（?。? 　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和 　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和 　　C.該店面在2006年10月的正常市場(chǎng)價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格 　　D.剩余3年租期的正常市場(chǎng)租金與180元/m2條件下的差

8、額與2006年10月的現(xiàn)值之和 　　7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價(jià)格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格應(yīng)為（　） 　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息 　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值 　　C.該店面無債務(wù)條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)、時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和 　　D.2004年10月的購買價(jià)格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價(jià)對(duì)象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折

9、舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和 　　（三）某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。 　　8.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。 　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升 　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降 　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變 　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不確定 　　9.以上道路狀況變化對(duì)位于該道路兩側(cè)住宅用房?jī)r(jià)格的影響結(jié)果為（?。?。 　　A.市場(chǎng)價(jià)格上升 　　B.市場(chǎng)價(jià)格下降 　　C.市場(chǎng)價(jià)格不變 　　D.市場(chǎng)價(jià)格變化不

10、確定 　　10.2006年9月需對(duì)臨該道路的一底層商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時(shí)，交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)不應(yīng)超過（?。?。 　　A.6個(gè)月 　　B.9個(gè)月 　　C.1年 　　D.2年 三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤；請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分） 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托人函 　?。ㄎ腥巳? 　　受您委托，我公司對(duì)您提供的位于市區(qū)大道號(hào)1～2層243.7m2商鋪（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)

11、行了估價(jià)。 　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。 　　在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整）。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。 　　附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份。 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司（蓋章） 法定代表人：（簽章） 2006年10月15日 估價(jià)師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

12、 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 　　一、委托人（略） 　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略） 　　三、估價(jià)對(duì)象 　?。ㄒ唬﹨^(qū)位狀況（略） 　?。ǘ?shí)物狀況 　?。?）建筑物實(shí)物狀況 　　建筑面積：243.70m2 　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu) 　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價(jià)對(duì)象所在建筑物數(shù)為14層，估價(jià)對(duì)象位于第1、2層 　　竣工日期：2005年9月10日 　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新 　　層高：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m 　　建筑物實(shí)際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓 　　裝修情況：（略） 　　設(shè)施設(shè)備：（略） 　　工程質(zhì)量：（略） 　　維護(hù)、保養(yǎng)情

13、況：良好 　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在大廈商鋪均處營(yíng)業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價(jià)對(duì)象商鋪由業(yè)主自營(yíng)食品超市。 　　物業(yè)管理狀況：（略） 　　綠化等其他情況：（略） 　?。?）土地實(shí)物狀況 　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。 　　土地等級(jí)：商業(yè)Ⅲ級(jí) 　　土地開發(fā)程度：七通一平 　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止 　　形狀、地勢(shì)、地質(zhì)；水文狀況：（略） 　?。ㄈ?quán)益狀況 　?。?）建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)X號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1

14、層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 　?。?）土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價(jià)對(duì)象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。 　?。?）他項(xiàng)權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價(jià)對(duì)象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為銀行分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無其他他項(xiàng)權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象也無權(quán)屬、經(jīng)濟(jì)等糾紛。 　　四、估價(jià)目的 　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 　　2006年10月10日 　　六、價(jià)值定義

15、 　　本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場(chǎng)價(jià)值；其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場(chǎng)價(jià)值。 　　七、估價(jià)依據(jù)（略） 　　八、估價(jià)原則（略） 　　九、估價(jià)方法 　　根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 　　十、估價(jià)結(jié)果 　　經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合XX市

16、房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。 　　十一、估價(jià)人員（略） 　　十二、估價(jià)作業(yè)期 　　2006年10月10日至2006年10月15日 　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 　　本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。 　　十四、有關(guān)說明（略） 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 　　一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分

17、析（略） 　　二、市場(chǎng)背景分析（略） 　　三、最高最佳使用分析（略） 　　四、估價(jià)方法選用（略） 　　五、估價(jià)測(cè)算過程 　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法 　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測(cè)算1、2層商鋪的價(jià)格。 　　1.測(cè)算1層商鋪價(jià)格 　　估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過程如下： 　　

18、（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。 表1 可比實(shí)例資料表 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例/項(xiàng)目　 A 大廈 首層商鋪　 B 花園 首層商鋪　 C 大樓 首層商鋪　 D 估價(jià)對(duì)象 首層商鋪　 坐落　 大道　 大街　 大道　 大道　 交易日期　 2006年9月　 2006年9月　 2006年10月　 2006年10月　 交易情況　 正常　 正?！? 正常　 正?！? 土地使用權(quán)取得方式　 掛牌出讓　 掛牌出讓　 招標(biāo)出讓　 掛牌出讓　

19、 房 地 產(chǎn) 狀 況 困 素 　　 地段等級(jí)　 商業(yè)Ⅲ級(jí)　 商業(yè)Ⅳ級(jí)　 商業(yè)Ⅳ級(jí)　 商業(yè)Ⅲ級(jí)　 繁華程度　 商業(yè)密集區(qū)　 一般　 一般　 商業(yè)密集區(qū)　 交通便捷度　 較優(yōu)　 較優(yōu)　 較優(yōu)　 較優(yōu)　 公共配套設(shè)施完備程度　 較完善　 較完善　 較完善　 輕完善　 建筑裝修　 簡(jiǎn)裝　 簡(jiǎn)裝　 簡(jiǎn)裝.　 簡(jiǎn)裝　 設(shè)施設(shè)備　 中央空調(diào)/自動(dòng) 消防噴淋　 中央空調(diào)/自動(dòng) 消防噴淋　 中央空調(diào)/自動(dòng) 消防噴淋　 中央空調(diào)/自動(dòng) 消防噴淋　 商鋪類型　 獨(dú)立商鋪　 獨(dú)立商鋪　 街角獨(dú)立商鋪　 獨(dú)立商鋪　 建筑

20、結(jié)構(gòu)　 框架　 框架　 框架　 框架　 朝向　 北　 西　 南　 南　 臨路狀況　 臨大道/混 合型主干道　 臨大道/混 合型主干道　 臨大街/混 合型主干道　 臨大道/混 合型主干道　 商鋪交易價(jià)格　 10500元/m2　 9091元/m2　 9562元/m2　 　　 　?。?）比較修正。 　　1）交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實(shí)例均為市場(chǎng)上正常成交的交易實(shí)例，交易價(jià)格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。 　　2）交易日期調(diào)整：可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，由于市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情幾乎無波動(dòng)，無需修正。修正系數(shù)均為

21、100/100。 　　房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點(diǎn)，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價(jià)對(duì)象的狀況為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。 表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表 可比實(shí)例/項(xiàng)目 A B C 大廈 首層商鋪 花園 首層商鋪 大樓 首層商鋪 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情況 100/100 10/00 100/100 房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素 地段等級(jí) 100/100 100/98 100/98 繁華程度 100/100

22、 100/97 100/101 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套設(shè)施 100/100 100/100 100/100 建筑裝修 100/100 100/100 100/100 設(shè)施設(shè)備 100/100 100/98 100/102 商鋪類型 100/100 100/100 100/102 建筑結(jié)構(gòu) 100/100 100/100 100/100 朝向 108/99 1110/98 100/100 臨路狀況 100/100 100/100 100/100 交易價(jià)格 10500元/m2 9

23、091元/m2 9562元/m2 可比實(shí)例修正后價(jià)格 10606元/m2 9958元/m2 9285元m2 （3） 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運(yùn)用直接比較法公式分別計(jì)算出可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，結(jié)果如下： 　　利用實(shí)例A計(jì)算為10606元/m2； 　　利用實(shí)例B計(jì)算為9958元/m2； 　　利用實(shí)例C計(jì)算為9285元/m2。 　　從測(cè)算結(jié)果栗看，3個(gè)價(jià)格水平差別不大，故取它們的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格，即估價(jià)對(duì)象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價(jià)格取整為9950元/m2。 　　2.測(cè)算2層商鋪價(jià)格 　　估價(jià)對(duì)象為1、2層組合式商鋪，據(jù)

24、調(diào)查，市類似組合式商鋪第2層單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例極少，無法通過市場(chǎng)比較法直接測(cè)算估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格。 　　市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似1、2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：995050％=4975元/m2 　　3.測(cè)算估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為： 　　121.85（9950+4975）=181.86萬元 　?。ǘ┦找娣? 　　1.估算有效毛收入 　　（1）潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用

25、、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象為自營(yíng)，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在的X大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/（月/m2），則年潛在毛收入為：65243.7012=190086元 　?。?）有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為： 　　有效毛收入=潛在毛收入（1-收入損失率） 　　空置率和租金損失率分別為10％和5％，則年有效毛收入為： 　　190086（1-10％）（1-5％）=162524元 　　2.確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)

26、用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或運(yùn)營(yíng)的收入，即為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。估價(jià)對(duì)象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計(jì)算如下： 　?。?）稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅及附加等。根據(jù)國(guó)家及市稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12％，營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的5.85％，則年稅金為： 　　162524（12％+5.85％）=29011元 　　（2）管理費(fèi)和租賃費(fèi)用。指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為租金收入的2.5％，則： 　　1625242.5％=4063元 　?。?）維修費(fèi)。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元

27、（取值及計(jì)算過程略）。 　　（4）保險(xiǎn)費(fèi)。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查，市保險(xiǎn)行業(yè)保險(xiǎn)收費(fèi)平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價(jià)值的1.5‰。根據(jù)市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。則保險(xiǎn)費(fèi)為：2000243.701.5‰=731元 　　（5）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=38605元 　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益 　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　　=162524-38605 　　=123919元 　　4.確定報(bào)酬率 　　報(bào)酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率，其實(shí)

28、質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過程略）。 　　5.確定收益年限n 　　估價(jià)對(duì)象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為0％，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用證》，土地出讓40年，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年 　　6.計(jì)算房地產(chǎn)收益價(jià)格 V=A/Y[1-1/（1+Y）n]=123919/8%[1-1/（

29、1+8%）58.9]=1532338（元） 　　即估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的收益價(jià)格為153.23萬元。 　　六、估價(jià)結(jié)果確定 　　經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為181.86萬元，收益價(jià)格為153.23萬元。以上兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果有一定差異，估價(jià)人員在對(duì)此類型房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場(chǎng)法的結(jié)果更接近估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估取比準(zhǔn)價(jià)格的權(quán)重為60％，收益價(jià)格的權(quán)重為40％，則估價(jià)對(duì)象最終估價(jià)結(jié)果為： 　　房地產(chǎn)總價(jià)=181.8660％+153.2340％ 　　　　　　　=170.41萬元 　　房地產(chǎn)單價(jià)=170.41100

30、00/243.70=6993元/m2 　　估價(jià)結(jié)論：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整 附件（略） 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分） 　　估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓

31、年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層；其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格。有關(guān)資料如下： 　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5％，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4％。 　　2.建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8％。 　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出

32、租，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24％。 　　4.商品住宅建成半年時(shí)可售出30％，平均價(jià)格為2700元/m2，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10％會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費(fèi)等銷售費(fèi)用為售價(jià)的3.5％。 　　5.房地產(chǎn)報(bào)酬率為8％，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷售利潤(rùn)率為20％，估自測(cè)算如下（節(jié)選）： 　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值。 　　解： 　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=100005=5000

33、0m2 　　住宅總面積=50000-9000=41000m2 　　（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值 　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入12（1-空置等租金損失率） 　　　　　　　　　　　　　　=5012（1-10％）=540元/m2 　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率） 　　　　　　　　　　　　=540（1-24％）=410.40元/m2 　　商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=410.4018％[11-1/（1+8％）47]1/（1+8％）2.5 　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m2 　　商鋪開發(fā)完成后的總價(jià)=4118.459000=3706.61萬

34、元 　?。?）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=4100030％2700/（1+12％）2.5+60％2800/(1+12％）3+10％2900/（1+12％）3.5=8204.06萬元 　?。?）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67萬元 　　2.扣除項(xiàng)目 　?。?）建安工程費(fèi)=500001100/（1+12％）=4910.71萬元 　?。?）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.718％=392.86萬元 　　（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67（3.5％+5.5％）=1071.96萬元 　?。?）銷售利潤(rùn)=11910.6720％=2382.13萬元 　　（5）買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V4％=0.04V 　　3.總地價(jià) 　　2006年9月1日的總地價(jià)： 　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V 　　V=3031.74萬元 9