房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案：《經(jīng)營(yíng)與管理》

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1、 3 2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題及答案: 《經(jīng)營(yíng)與管理》 一、單項(xiàng)選擇題 () 1 .【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有 【選項(xiàng)】 A.用途廣泛性 B.異質(zhì)性 C.弱流動(dòng)性 D.長(zhǎng)壽命性 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也 導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。 【考點(diǎn)】 2 .【題干】與購(gòu)買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的 主要原因是（）。 【選項(xiàng)】 A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn) B.房地產(chǎn)投資所需資金少 C.房地產(chǎn)投資收益更高 D.房地產(chǎn)能保值增值 【答案】D 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概

2、述。房地產(chǎn)投資具有保值 增值的特性。 【考點(diǎn)】 3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn) 投資者通常會(huì)選擇（）。 【選項(xiàng)】 A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 【答案】C 【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受 較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房 地產(chǎn)投資。 【考點(diǎn)】 4 .【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為 15%,國(guó)債的收益率 為5% ,商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 1.4 , 則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的

3、預(yù)期收益率為（）。 【選項(xiàng)】 A.14% B.19% C.21% D.22% 【答案】B 【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率 =無(wú)風(fēng) 險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)X （平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資 產(chǎn)收益 率）=5%+1.4 X（15%-5%）=19% 5 .【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。 【選項(xiàng)】 A.開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù) B. 土地轉(zhuǎn)化率 C.住房可支付性指數(shù) D.住房市場(chǎng)指數(shù) 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

4、 資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。 6 .【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周 期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期（）。 【選項(xiàng)】 A.平均空置率 B.平均吸納率 C.平均交易量 D.平均租售價(jià)格 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周 期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空 置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。 7 .【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括 （） 【選項(xiàng)】 A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 8 .購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為 D.房地產(chǎn)

5、開(kāi)發(fā)資金的易得性 【答案】B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘 因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)放商之間的博弈 和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。 【考點(diǎn)】 7 16 .【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍, 若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為 ()。 【選項(xiàng)】 A.7.05% B.7.17% C.14.10% D.14.34% 【答案】A 【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式 F=P(1+r/m)10m=2P ,貝U (1+r/2)20=2 ,得 r=7.05% 。 【考點(diǎn)】 17

6、.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%, 預(yù)計(jì)未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若 改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬(wàn)元。 【選項(xiàng)】 A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43 【答案】C 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。 P=100+150/1.08+80/1.082=307.476 , A=307.476 X 0.08 X 1.083/(1.083-1)=119.31 。 【考點(diǎn)】 18 .【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。 若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%,年

7、折現(xiàn)率為 5%,則第1年的租金收入是()元 【選項(xiàng)】 A.23096.67 B.24308.23 C.24754.28 D.25523.64 【答案】B 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿?收取，所以 P=A1 x{1-[(1+s)/(1+i)]n} X(1+i)/(i-s),求出 A1 就是所 求的結(jié)果。 【考點(diǎn)】 19 .【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套的住宅，該筆 貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%,按月等額還本付息。如果 李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開(kāi)始的 月還款額為()元。 【選項(xiàng)】 A.948.7

8、2 B.1039.09 C.1200.58 D.2149.29 【答案】B 【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率 =6%/12=0.5% , n=12 X 20=240 個(gè) 月，P=30 萬(wàn) 元， A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5% )240-1]=2149.293 元，第11年年初一次性提前償還本金 10萬(wàn)元， 折算為第11年年初至第20 年每月的額度為 A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205 元， 則從第 11 年開(kāi)始的

9、月還款額為 元。 A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09 【考點(diǎn)】 20 .【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率 7.5%、期限15年、那年 等額還本付息的貸款，若年還款額為 36000元，則該筆貸款第10 年的投資回報(bào)是（）元。 【選項(xiàng)】 A.10923.89 B.12673.39 C.23326.61 D.25076.11 【答案】A 【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投 資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i x [1-1/(1+i)n]=36000/7.5% X[1-1/(1+7.5%)5]=145651.8

10、57 元，第 10 年投資回報(bào)=P Xi=145651.857 X7.5%=10923.89 。 【考點(diǎn)】 21 .【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資 5000萬(wàn)元，其中資金投 入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平 為10% ,資本金投資收益率為22% ,則項(xiàng)目全部投資收益率為()。 【選項(xiàng)】 A.12.00% B.14.00% C.14.80% D.17.20% 【答案】C 【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借 貸金=5000-2000=3000 萬(wàn)元，假定全部投資收益率為 R,則3000 萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000 XR,

11、借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000 X 10%=300 萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000 XR,資本金 收益率水平=(2000 X R+3000 X R-300)/2000=22% 。 解得 R=14.8% 。 【考點(diǎn)】 22 .【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利 息的費(fèi)用是()。 【選項(xiàng)】 A.建造費(fèi)用 B.融資費(fèi)用 C.其他工程費(fèi)用 D.專業(yè)人員費(fèi)用 【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地 產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。 【考點(diǎn)】 二、多項(xiàng)選擇題 1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適

12、當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作機(jī)會(huì)成本的有 （）。 【選項(xiàng)】 A.國(guó)債收益率 B.銀行存款利率 C.市場(chǎng)平均投資收益率 D.銀行貸款利率 E.銀行同業(yè)拆借利率 【答案】AB 【解析】本題考查的是資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法 是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本， 是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和的投資機(jī)會(huì)的收益率。 這個(gè)收益率差 不多=上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。 【考點(diǎn)】 2.【題干】下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有（） 【選項(xiàng)】 A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資 B. 土地購(gòu)置費(fèi)用 C.城市公共配套

13、設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資 E.廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備購(gòu)置和安裝費(fèi)用 【答案】AD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值一般 按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、 屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作為房屋 建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備 （如電梯、通風(fēng)設(shè)備 等）的購(gòu)置和安裝費(fèi)用；不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購(gòu)置和 安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購(gòu)置等費(fèi)用，購(gòu)置土 地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投資。 【考點(diǎn)】 3 .【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的說(shuō)法，正確的有

14、（）。 【選項(xiàng)】 A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益 B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè) C.需求者可以通過(guò)租賃來(lái)滿足其需求 D.供給來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) E.供求關(guān)系不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求 【答案】BCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。選項(xiàng) A錯(cuò) 誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有 和交易，其目的是獲得投資收益；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系 決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益 水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。 【考點(diǎn)】 4 .【題干】關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有 （）。 【選項(xiàng)】

15、 A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo) B.招標(biāo)項(xiàng)目必須編制標(biāo)底 C.采用工程量清單招標(biāo)的，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組 成部分 D.采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià) E.招標(biāo)控制價(jià)必須保密 【答案】ACD 【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。選相關(guān) A正確，法律、 法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)的，可采取邀請(qǐng)招標(biāo)；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，招標(biāo)人可 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底。 編制標(biāo)底的額，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo) 底必須保密。且一個(gè)工程只能編制一個(gè)標(biāo)底；選項(xiàng)C正確，根據(jù)《建 設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB 50500 —— 2008)規(guī)定：全部使用國(guó)有 資金或國(guó)有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)

16、目，必須采用工程量清單計(jì) 價(jià)。還要求采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件 的組成部分，其準(zhǔn)確性和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)；選項(xiàng)D正確，采用工 程量清單招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng) 于招標(biāo)人的采購(gòu)預(yù)算，同時(shí)要求其不能超過(guò)批準(zhǔn)的概算。 從招標(biāo)控制 價(jià)的作用，我們看出其不同于標(biāo)底，無(wú)需保密。 【考點(diǎn)】 5 .【題干】根據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場(chǎng) 細(xì)分為（）。 【選項(xiàng)】 A.同質(zhì)偏好市場(chǎng) B.異質(zhì)偏好市場(chǎng) C.分散偏好市場(chǎng) D.集群偏好市場(chǎng) E.個(gè)體偏好市場(chǎng) 【答案】ACD 【解析】本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi) 行為

17、的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不同屬性的重視程度， 可以分為三種 偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會(huì)形成不同 偏好的細(xì)分市場(chǎng)。 【考點(diǎn)】 6 .【題干】作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位的主要方式有 （）。 【選項(xiàng)】 A.產(chǎn)品定位 B.避強(qiáng)定位 C.競(jìng)爭(zhēng)性定位 D.對(duì)抗性定位 E.重新定位 【答案】BDE 【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位作為一種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略， 現(xiàn)實(shí)了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 定 位方式不同，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同。主要定位方式有三種：避強(qiáng)定位，指避 開(kāi)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式；對(duì)抗性定位，指與的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì) 著干”的定位方式；重

18、新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行 二次定位。 【考點(diǎn)】 7 .【題干】關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法，正確的有 （）。 【選項(xiàng)】 A.名義利率越大，計(jì)息周期越長(zhǎng)，名義利率與實(shí)際利率的差異 就越大 8 .當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率 C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m 1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率 D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)趨向于無(wú)窮時(shí)，名義利率 r與實(shí)際利率i 的關(guān)系為：i=er-1 E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 【答案】BCD 【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。選項(xiàng) A錯(cuò)誤，名 義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 ；選

19、 項(xiàng)E錯(cuò)誤，實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值。 【考點(diǎn)】 9 .【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要表現(xiàn)形式有 （）。 【選項(xiàng)】 A.銷售收入 B.租金收益 C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn) D.物業(yè)增值 E.股權(quán)增加 【答案】BDE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。對(duì)置 業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值 或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加 效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可以針對(duì)物業(yè)的再融資行為 中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。 【考點(diǎn)】 10 【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有 （）。 【選項(xiàng)

20、】 A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率 B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率 C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響 D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益 E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力 【答案】BCE 【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。 選項(xiàng)A錯(cuò)誤， 投資回報(bào)率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率 ；選 項(xiàng)B正確，現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率 ；選項(xiàng)C 正確，現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率 考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值 帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)

21、金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能 力 【考點(diǎn)】 11 .【題干】下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果的有（）。 【選項(xiàng)】 A.權(quán)益投資比率 B.空置率 C. 土地費(fèi)用 D.容積率 E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 【答案】ABE 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素。 對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定因素包 括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效 面積系數(shù)和貸款利率等。 【考點(diǎn)】 12 .【題干】若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益 率，以財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險(xiǎn)正確的有（）。 【選項(xiàng)】 A.標(biāo)準(zhǔn)差

22、系數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 B.累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 C.標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 D.標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越小 E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小 【答案】BE 【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項(xiàng) B正確， 計(jì)算凈現(xiàn)值大于或者等于零時(shí)的累積概率， 累積概率值越大，項(xiàng)目所 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越??；選項(xiàng)E正確，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。凈現(xiàn) 值標(biāo)準(zhǔn)差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個(gè)項(xiàng)目壽命 周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的 大小。但由于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大， 兩者基 本上呈同方向變動(dòng)。因此，單純以凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差大小衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性 高低，有

23、時(shí)會(huì)得出不正確的答案。 13 .【題干】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題 是()。 【選項(xiàng)】 A.做出是否投資的決定 B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算 C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要 D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究 E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 【答案】ACD 【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研 究亦稱為“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建 設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括： (1)分 析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定 ；(2)是 否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；(3)有哪些

24、關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研 14 .【題干】下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的 有()。 【選項(xiàng)】 A.銀行信貸 B.商業(yè)信用 C.租賃融資 D.租賃融資 E.發(fā)行股票 【答案】ABCD 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)主要包括銀行信 貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。 15 .【題干】在寫(xiě)字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫(xiě)字樓 租金時(shí)，需要考慮的主要問(wèn)題有（）。 【選項(xiàng)】 A.寫(xiě)字樓可出租或可使用面積的計(jì)算 B.寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系 C.出租單元的室內(nèi)裝修 D.租戶的財(cái)務(wù)狀況 E.出租單元擬經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 【答案】ABC 【解

25、析】本題考查的是寫(xiě)字樓租金的確定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確 定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素： 計(jì)算可出租 或可使用面積；基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金；出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝 修。 三、判斷題 16 【題干】對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可是所投資的 房地產(chǎn)保值和增加。（） 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是在使 用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)房地產(chǎn)的使用功能， 使之適合房地 產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益， 還能保持甚 至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。 【考點(diǎn)】 17 【題干】報(bào)告期內(nèi)的房?jī)r(jià)水平，通

26、常用不同類型房屋的中位 數(shù)或平均價(jià)格表示。() 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格，是指報(bào) 告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均 數(shù)價(jià)格表示。 【考點(diǎn)】 18 【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，施工單位發(fā)生變更 的，不必重新申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。 () 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】B 【解析】本題考查的是開(kāi)工申請(qǐng)與審批，建筑工程在施工過(guò)程 中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的， 應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可 證。 【考點(diǎn)】 19 【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一般應(yīng)從手機(jī)二手資料開(kāi)始。 （）

27、。 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】B 【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。市場(chǎng)調(diào)查人員開(kāi)始時(shí) 總是先收集二手資料，以判斷問(wèn)題是否部分或全部解決了， 不再需要 去收集成本很高的一手資料。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，具優(yōu)點(diǎn)是成本 及可以立即使用。 【考點(diǎn)】 20 【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖， 時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n 表示第(n-1)個(gè)計(jì)息周期的期末。() 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】B 【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金 流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。 21 【題干】在復(fù)利計(jì)算中，年值是指在連續(xù)的各計(jì)息周期末等 額支付

28、金額的價(jià)值。（） 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。在復(fù)利計(jì)算中， A表示連續(xù) 出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值。 【考點(diǎn)】 22 【題干】在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒(méi)有考慮通貨膨脹對(duì)收 益現(xiàn)金流的影響，則可適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)值。 （） 【選項(xiàng)】 34 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估 算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時(shí)適當(dāng)考慮 （適當(dāng)調(diào)低折現(xiàn)率估計(jì)）。 【考點(diǎn)】 23 【題干】由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)資金較多，流動(dòng) 負(fù)債數(shù)額較大，所以流動(dòng)率

29、相對(duì)較低。 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【解析】本題考查的是流動(dòng)比率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資 金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此 外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采取預(yù)售期房的方式籌資金。這些特點(diǎn)使得 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。 【考點(diǎn)】 24 【題干】在其他風(fēng)險(xiǎn)因素不發(fā)生變化的情況下，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比 率越高，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）。 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查額是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。運(yùn)營(yíng)費(fèi) 用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)

30、險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 【考點(diǎn)】 25 .【題干】從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定型 決策。（） 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】B 【解析】本題考查的是決策的概念。房地產(chǎn)投資通常屬于風(fēng)險(xiǎn) 型或不確定型的群體管理決策。 【考點(diǎn)】 11【題干】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是 以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)， 確定資金的來(lái)源 和相應(yīng)的數(shù)量。() 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計(jì)劃， 要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)， 確定資金 的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 【考點(diǎn)】

31、 26 .【題干】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因?yàn)橛泄潭ǖ钠泵胬?和期限，所以其市場(chǎng)價(jià)格比股票價(jià)格穩(wěn)定。() 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是證券市場(chǎng)的分類。債券因有固定的票面 利率和期限，其市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)股票價(jià)格而言比較穩(wěn)定。 【考點(diǎn)】 27 .【題干】政府儲(chǔ)備土地的抵押價(jià)值為市場(chǎng)估價(jià)價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng) 上繳政府的土地出讓收益。（） 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押 權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。 【考點(diǎn)】 28 .【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶的

32、人身 安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)主要責(zé)任。（） 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】B 【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全, 通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提 供專業(yè)意見(jiàn)，并代表業(yè)主實(shí)施該計(jì)劃。 【考點(diǎn)】 29 .【題干】在大型購(gòu)物中心的物業(yè)管理中，購(gòu)物中心內(nèi)公用面 積的維護(hù)費(fèi)用，通常提按鈕租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總 面積額比例分?jǐn)偂＃ǎ? 【選項(xiàng)】 A.A B.B 【答案】A 【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購(gòu)物中心內(nèi) 的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走 廊及其他公用的面積。公用面積的維

33、護(hù)費(fèi)用，通常按租戶獨(dú)立承租的 面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂? 【考點(diǎn)】 四、簡(jiǎn)答題 1.【題干】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積 66667m2 ,容積率為 2.0, 土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2 , 其中：高層住宅 60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2 。各 類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元 /m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的 加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用 8000萬(wàn)元。各類房屋預(yù)計(jì)銷售均 價(jià)分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪2

34、6000 元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%;銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%。 請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均比的比率。 【答案】假定該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)為 A元/m2 則銷售收入等于120000A 銷售費(fèi)用=銷售收入x 2%=120000A X2%=2400A 銷售稅費(fèi)=銷售收入 x 6.5%=120000A X6.5%=7800A 建筑面積二項(xiàng)目占地面積X容積率=66667 X2=133334m2 可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為： 60000/120000=50% 50000/120000=41.67% 10000/120000=8.3

35、3% 不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2 不可售建筑物綜合造價(jià) =(3800 X50%+2700 X41.67%+3000 X8.33%)=3274.99 元/m2 該項(xiàng) 目造價(jià)=13334 X 3274.99+60000 X 3800+50000 X 2700+10000 X3000=436668716.7 元=43666.872 土地取得成本=60000萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元 當(dāng)保本時(shí)，銷售收入-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng) 目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用 =(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872

36、+8000 A=10170.023 保本加權(quán)銷售均價(jià)為101701.023元/m2 預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=9500 X50%+12000 X41.67%+26000 X 8.33%=11916.2 保全加權(quán)銷售均價(jià)與預(yù)計(jì)銷售均價(jià)的比值為： 10170.023/11916.2d=0.8535 【考點(diǎn)】 2.某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一閑置舊樓房擬將其改造成寫(xiě)字 樓和酒店，經(jīng)營(yíng)20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費(fèi)用5000萬(wàn)元，裝修改造 期為1年。改造后，寫(xiě)字樓可供出租面積為10000m2 ,酒店客房210 間。改造完成后，該項(xiàng)目即開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。前四年寫(xiě)字樓年租金 960元 /m2 ,出租率85%;客房平

37、均價(jià)格為每天180元/間，入住率90%;其 他收入為600萬(wàn)元/年;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入的45%。該投資者決定在第6 年對(duì)該樓進(jìn)行第二次改造，將寫(xiě)字樓中的 5000m2改造成100間客 房，改造期為1年，改造費(fèi)用為銀行提供的數(shù)額為2000萬(wàn)元、期限 為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期 間，剩余的寫(xiě)字樓和原油的客房繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓租金不變，出租率 為95%;客房平均價(jià)格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為 400萬(wàn)元/年;經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的55%。第二次改造完成后，寫(xiě)字樓租 金不變，出租率為95%;客房平均價(jià)格為每天200元/間，入住率90%; 其他收入為800萬(wàn)元/年

38、;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為收入的50%。經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)， 該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬(wàn)元。假設(shè)購(gòu)樓費(fèi)用和初次裝修改造費(fèi)用 發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按 365天計(jì)，項(xiàng)目的資 本金目標(biāo)收益率為8%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率。 【答案】前四年客房每年收入=180 X 365 X 120 X 90%=1241.73 萬(wàn)元 前四年寫(xiě)字樓每年收入=960 X10000 X85%=816 萬(wàn)元 其他收入為600萬(wàn)元/年 前四 年年 凈收益 =(1241.73+816+600) X (1-45%)=1461.7515 萬(wàn)元 第六年凈收益={[960 X(10000-5000) X

39、95%+160 X210 X 80%]/10000+400} x(1-55%)=386.4096 萬(wàn)元 第七年至第二十年寫(xiě)字樓每年租金收入二960 X5000 X 95%=456 萬(wàn)元 第七年至第二十年客房每年收入 =200 X(100+210) X365 X 90%=2036.7 萬(wàn)元 其他收入=800萬(wàn)元/年 第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800) X (1-50%)=1646.35 萬(wàn)元 資本金凈現(xiàn)值 NPV=-8000-5000+1461.7515 X(P/A , 8%, 4) X(P/F , 8% , 6)+(386.4096-2000) X(P/F , 8% , 6)+1646.35 X(P/A , 8% , 14) X (P/F , 8% , 6)+5000(P/F , 8% , 20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081. 941 內(nèi) 部 收 益 率 IRR=8%+1% X 92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08% 46 48