二００四年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試筆記

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1、房策聯(lián)盟--- 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 地產(chǎn)營銷策劃資料自由下載  我的案例筆記（04年） 二００四年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試筆記 《房地產(chǎn)估價案例與分析》 目    錄 第一部分  房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1 第二部分  估價程序………………………………………………………2 第三部分  房地產(chǎn)估價技術(shù)路線…………………………………………3 第四部分  估價方法………………………………………………………3 一、

2、 市場比較法………………………………………………………3 二、 收益法……………………………………………………………5 三、 成本法……………………………………………………………7 四、 假設(shè)開發(fā)法………………………………………………………9 五、 基準(zhǔn)地價修正法…………………………………………………11 第五部分  不同估價目的下的估價………………………………………11 一、 土地使用權(quán)出讓價格評估………………………………………11 二、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估…………………………………………

3、…12 三、 房地產(chǎn)租賃價格評估……………………………………………12 四、 房地產(chǎn)抵押價值評估……………………………………………13 五、 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價…………………………………………………14 六、 房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14 七、 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價………………………………………15 八、 房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15 九、 房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16 十、 房地產(chǎn)拍賣底價評估………………………………

4、……………17 十一、 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價……………………17 十二、 損害賠償估價…………………………………………………18 第六部分  各種類型的房地產(chǎn)估價………………………………………18 一、 居住房地產(chǎn)估價…………………………………………………18 二、 商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18 三、 商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18 四、 旅館（含娛樂）房地產(chǎn)估價……………………………………19 五、 工業(yè)房地產(chǎn)估價………

5、…………………………………………19 六、 特殊用途房地產(chǎn)估價……………………………………………19 第七部分  估價報(bào)告格式…………………………………………………19     估價報(bào)告常見錯誤……………………………………………………21 第八部分  估價報(bào)告案例…………………………………………………23 第九部分  投資分析………………………………………………………23 第十部分  網(wǎng)上下載………………………………………………………24  

6、 案例分析解題思路 1、問答：考估價的基本事項(xiàng)，估價目的、對象、時點(diǎn)（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。 2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點(diǎn)、價值內(nèi)涵。 3、挑錯：考對估價的一般要求，對報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。 4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。   1、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面       ①價

7、格內(nèi)涵，由目的確定    ②估價思路，由原則原理確定  ③估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的類  型、估價方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定。   2、技術(shù)路線與估價要求事項(xiàng)的關(guān)系？     ?、倥c估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）    　 ②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。    　 ③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價

8、依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo) 準(zhǔn)及估價方法均有影響。         ※ a、估價對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。             b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術(shù)路線。            d、估價對象狀況（①空地②有建筑

9、物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未 來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)） ④與估價時點(diǎn)：估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價對象在不同的時點(diǎn)狀態(tài)是不同的。 ⑤與估價原則：技術(shù)路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。   ?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。 3、估價路線的確定過程： ①了解估價的基本事項(xiàng)（對象、目的、時點(diǎn)）；  ②遵守估價原則；  ③確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；  

10、  ④確定價格形成過程；    ⑤再確定估價方法。 二、房地產(chǎn)估價方法 1、各方法之間的關(guān)系  ①各種方法數(shù)據(jù)資料的不確定性，角度不同，局限性，同時運(yùn)用、相互印證。  ②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34       ③各方法相互引用P54 比較項(xiàng)目 比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 價值角度 買方、賣方 賣方 買方 賣方 賣方 價值轉(zhuǎn)換

11、 價格—價格  部分價—整體價 年收益—價格 整體價—部分價 價值類型 比準(zhǔn)價格 積算價格 收益價格 剩余價格 價值方向 過去—現(xiàn)在 過去—現(xiàn)在 將來—現(xiàn)在  將來—現(xiàn)在 3、估價對象與估價目的、估價方法。估什么？為什么而估？怎么估？ 4、估價方法的選用《規(guī)范 》P8 三、估價原則。各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。 1、合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)： 占用、使用、收益、處分四方面。    B、合法

12、使用：要符合城市規(guī)劃、土地用途管制。    C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。②劃撥土地不能單獨(dú)抵押。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。⑥抵押權(quán)和地役權(quán) 2、替代原則（1）替代性（可比實(shí)例必須具有替代性）（2）客觀性（成本、收益等必須客觀） 3、最高最佳原則。應(yīng)以合法原則為前提。說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值最高。 不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。   （1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。   

13、（2）可以驗(yàn)證建筑物相對于土地是否過大？思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比 4、估價時點(diǎn)原則《原理》P97       5、公平原則  四、估價目的（核心） 1、不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約。①市場準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招 標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價、基準(zhǔn)地價） 2、不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價） 3、不同目的影響估價對象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用） 4、目的決定價格形成。是因決定價格內(nèi)涵而決定的；

14、60; 5、目的決定時點(diǎn)和價格形成對應(yīng)的市場條件； 6、目的決定估價的假設(shè)前提、影響方法的選擇。    7、目的影響技術(shù)路線。 五、房地產(chǎn)價值形成及分配規(guī)律 1、法律法規(guī)政策（市場準(zhǔn)入、限定條件、價格規(guī)定、規(guī)劃限制）； 2、產(chǎn)權(quán)原則確定（適用房、劃撥土地、共有否、抵押否） 3、客觀性原則（費(fèi)用、成本、收益都要客觀） 4、帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格；    5、特殊交易（稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、相鄰地塊） 7、百年老店（如同仁堂）整體轉(zhuǎn)讓，如用剩余法和收益法計(jì)算，其結(jié)果中包含著商譽(yù)價值，要扣除掉。 

15、 扣除房地產(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；    8、房地的匹配問題。 六、 資料的搜集。資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性） 1、 一般資料：  （1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）；  ③項(xiàng)目有關(guān)文件。 （2） 估價時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、 特殊物業(yè)） （3） 估價對象狀況的

16、資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況…… （4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。    （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。 2、 不同估價方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191） （1） 市場比較法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價 格指數(shù)及匯率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。 （2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地

17、開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面 的資料。④ 利息率、利潤率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的 資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。 （3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和 似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 資本化率方面的資料。 （4） 假設(shè)開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類  &

18、#160; 項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 七　估價報(bào)告 （一） 閱讀報(bào)告：1、先了解估價基本事項(xiàng)。2、了解價值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價依 據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果 （二） 錯誤類型    1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人 員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。 2、不規(guī)范。①術(shù)語不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。 3

19、、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未 說明市場狀況分析。② 比準(zhǔn)價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理 論依據(jù)。 4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。 ５、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、

20、形成過程）  （三） 常見錯誤 A、封面  B、目錄  C、致委托方函（時點(diǎn)、對象、目的、結(jié)果、簽字、蓋章）D、估價師聲明 E、假設(shè)和限制條件：① 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；② 他項(xiàng)權(quán)利 （抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③ 特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與用途 不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證 載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。 F、估價結(jié)果報(bào)告（１） 委托方（一般無誤）（２）&

21、#160;估價方（看是否超級評估） （３）估價對象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。①面積前后不符，分部之和不符合總面積；②產(chǎn)權(quán)狀況：土地權(quán)利、性質(zhì)（集體還是國有）、出讓年限、出讓起止日期、剩余年限、有無糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、共有權(quán)，是否為劃撥土地 。③規(guī)劃條件：改變用途、改擴(kuò)建等變更情況。④建筑物裝修情況要詳細(xì)、尤其是商業(yè)用途。⑤建筑物建成時間、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。⑦估價對象介紹不全面，缺少直接作用于價格的重要內(nèi)容。 （４）估價目的；      （５）估價時點(diǎn)（與估價目的對應(yīng)精確到年月

22、日） （６）價值定義（價值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件） （７）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料） （８）估價原則。 （９）估價方法的說明（方法的選用，方法定義及估價思路，往往說明不全面） （10）估價結(jié)果（單價、總價要求大寫，涉及到劃撥土地時，土地收益應(yīng)單獨(dú)列示，涉及外匯時要把對應(yīng)時點(diǎn)的匯率折合成人民幣）。對不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡述理由。 （11）估價人員（蓋章、簽字）      （12）估價作業(yè)日期。 （13）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則

23、長）。 G、估價技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量） （１） 區(qū)域因素與市場背景均指本地區(qū)同類房地產(chǎn)的狀況 （２） 資料包括過去現(xiàn)在和將來的（過去的資料時間相隔不能太久，未來屬市場預(yù)測要和時點(diǎn)對應(yīng)） （３） 個別因素、區(qū)域因素、市場背景三大分析與計(jì)算過程中的取值要對應(yīng) （４） 資料要客觀、真實(shí)，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張 （５） 最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定 （６） 估價方法的選用：① 思路  ② 方法  ③ 

24、;采用方法的理由  ④ 方法適用的條件和范圍 （７） 測算過程 H、估價結(jié)果的確定：一定要有論述，有說明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報(bào)告保持一致。 I、附件：包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價對象產(chǎn)權(quán)資料、估價人員資質(zhì)證書復(fù)印件、引用有關(guān)的技術(shù)資料、反映估價對象狀況的資料 八、運(yùn)用各種估價方法時應(yīng)注意的問題。 ●市場比較法● ①  可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時間≤1年） ② 建立價格可比基礎(chǔ)易出錯（樓面價與地價，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積） ③ 交易情況修

25、正（修正的方向，分子分母位置） ④ 交易日期修正（說明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用） ⑤ 房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%）。 ●收益法●（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定） ① 計(jì)算收益時未采用客觀收益而采用個別收益，錯誤 ② 收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對應(yīng)好） ③ 收益項(xiàng)目

26、要全、不要漏項(xiàng)（易漏租賃保證金和押金等的利息收入） ④ 費(fèi)用也要客觀（P199教材）a 不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)）。b 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定） ⑤ 帶有租約的情況（p12規(guī)范）對其是否客觀的說明 ⑥ 純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如何必須有充足的說明 ⑦ 資本化率的確定要充分說明理由；⑧ 收益年限的確定；⑨ 公式運(yùn)用是否正確。 ●成

27、本法● ①生地、毛地、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；    ②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)； ③管理費(fèi)用的確定；④計(jì)息期易出錯，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng)； ⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應(yīng)好。⑵利潤率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤率或參考社會平均利潤率。 ⑶四種利潤率與基數(shù)的對應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯；        ⑥稅費(fèi)； ⑦折舊。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)。 ⑧折舊方法的綜合運(yùn)用，以年限法（其中主要為直線法）為主

28、。 ⑨分部分項(xiàng)折舊要將長短壽命的項(xiàng)目分別折舊；    ⑩若市場不穩(wěn)定，應(yīng)有市場狀況修正。 ●假設(shè)開發(fā)法●（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤已隱含在折現(xiàn)過程中了。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開發(fā)經(jīng)營期要結(jié)合畫圖掌握，開發(fā)期分前期和建造期） ①最佳開發(fā)利用方式的確定、分析是否充分； ②估算開發(fā)總價值若用比較法確定，比較過程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f明，若用收益法要注意收益法中常見的問題； ③建造成本和管理費(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本 ④開發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算

29、 ⑤利息和折現(xiàn)（計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。） 九、幾個概念 1、 房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。 ① 實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個方面。 ② 權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。地役權(quán)的存在會降低土地的價值。 ③ 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有很大的不同。 ④ 兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價值可能有很大的不同。 ⑤ 兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。 2、 相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來說，是對房地產(chǎn)所

30、有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。 3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。 4、 對于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看其價格是趨于下降的。 5、 從全社會角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的；但對于某種特定用途的土地來說，土地供給是有彈性的。 6、 在評估投資價值時所使用的折現(xiàn)率是單個投資者所要求的最低收益率。 7、 在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 8、 收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）

31、超過一定限度后，收益開始下降。 9、 地價與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般地，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。 10、 從較長時期來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。 第一部分  房地產(chǎn)估價原則： 一、 合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。 1、 產(chǎn)權(quán)合法。估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價報(bào)告中說明估價過程和結(jié)論是在假定估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的 2、用途合法。應(yīng)以

32、城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進(jìn)行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價；除非申請變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。 3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈與等。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳

33、納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。③財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 4、其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如，評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價或政府指導(dǎo)價。 二、 最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。 1、 法律上許可。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。 2、技術(shù)上可能。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。 3、經(jīng)濟(jì)上可

34、行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計(jì)其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。 4、價值最大化。①收益遞增遞減原理?？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值。③適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判

35、定是否為最高最佳使用。 最高最佳使用原理要求評估價值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價對象已作了某種使用，則估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價報(bào)告中予以說明： 1、 保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。 2、裝修改造前提

36、。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加大于裝修改造費(fèi)用。 3、轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。 4、重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價。 5、上述情形的某種組合。 三、 替代原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。估價時要

37、考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。 四、 估價時點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。 1、 估價時點(diǎn)在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。 2、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。 3、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價。 4、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購價格。 5、估價時點(diǎn)為未來的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的

38、價值。假設(shè)開發(fā)法中常用。 五、 公平原則：要求估價人員必須有良好的職業(yè)道德。(換位思考。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢) 第二部分  估價程序 一、 獲取估價業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。 二、 受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)。 1、 明確估價目的。估價目的應(yīng)由委托人提出。實(shí)際中往往是估價人員提出問題，委托人認(rèn)可。 2、明確估價對象。估價對象應(yīng)包括明確估價對象的實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價對象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。 3、明確估價時點(diǎn)。估價時點(diǎn)

39、應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。 4、簽訂書面委托合同。 三、 擬定估價作業(yè)方案。 主要包括以下內(nèi)容：⑴擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；⑶預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)；⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 四、 搜集估價所需資料。 主要有：⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；⑷反映估價對象狀況的資料。 如對供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價，則需要搜集規(guī)劃限

40、定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。 搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實(shí)地查勘；⑶到政府有關(guān)部門查閱；⑷詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。 五、 實(shí)地查勘估價對象。形成“實(shí)地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。 六、 選定估價方法計(jì)算。 七、 確定估價結(jié)果。 檢查估價結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級錯誤到高級錯誤的順序進(jìn)行檢查。⑴計(jì)算過程是否有誤；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；⑶參數(shù)選取是否合理；⑷公式選用是否恰當(dāng)；⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑹是否符合估價原則。特別強(qiáng)調(diào)：估價中的每一個數(shù)字都要有來源依據(jù)。 八、 撰寫估價

41、報(bào)告。估價報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價報(bào)告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價、居民預(yù)購商品住宅的抵押估價報(bào)告可采用表格的形式。 九、 交付估價報(bào)告。 十、 報(bào)告的有效期和責(zé)任期 十一、 估價資料歸檔。歸資料包括：①委托估價合同；②向委托人出具的估價報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價項(xiàng)目來源和接洽情況；⑤估價中的不同意見和估價報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見；⑥估價人員和估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和

42、其他估價資料。 估價資料的保存時間一般應(yīng)在15年以上。 第三部分  房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定： 即確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。 一、 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵形成過程 1、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價值評估。 ① 技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點(diǎn)起計(jì)。 ②用成本法估價。價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

43、 2、損害賠償估價。其價格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。 二、 估價技術(shù)路線與估價方法 1、 市場比較法。價格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格作為評估價格?！弊骷夹g(shù)路線。 2、成本法。是在無法通過市場直接得到估價對象的正常市價的情況下，我們可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進(jìn)行分解，了解各價格組成部分的正常市價，再累加（積算）作為估價對象的正常市價。其價格形成過程是：房地產(chǎn)的價格是由其各組成部分的價值累加而成。 3、收益法

44、。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個結(jié)果作為估價對象的房地產(chǎn)價格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時的價格是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。 4、假設(shè)開發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價格取決于它完成后的價格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。 三、 不同估價對象的估價技術(shù)路線。 1、 估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。 2、房地產(chǎn)抵債評估，如果估價時

45、點(diǎn)距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點(diǎn)。 3、直管公房的出售基準(zhǔn)價格，采取的估價技術(shù)路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準(zhǔn)地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價修正法分別估算建筑物價格和地價；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價。 4、企業(yè)聯(lián)營技術(shù)路線，即聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例取決于投入聯(lián)營企業(yè)的房的產(chǎn)價值。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。 我的案例筆記（03年z續(xù)） 第四部分&

46、#160; 估價方法：（《估價理論與方法》） 一、 市場比較法：難點(diǎn)是交易修正。 1、 適用對象和條件：適用對象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。 2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等； ②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況；

47、 ③成交日期； ④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況； ⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容； ⑥交易情況。（見下面5） 3、選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下） ①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 ②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。 ③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)） ④可比

48、實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。 ⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。 ⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。 ⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。 ⑧可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或可修正為正常成交價格。 4、建立價格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計(jì)算—買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。

49、5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將可比實(shí)例的成交價格調(diào)整為正常價格。（a 有利害人之間的交易；b 急于出售或急于購買的交易；c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；d 交易雙方劃某一方有特別動機(jī)或偏好的交易；e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售；f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；g 相鄰房地產(chǎn)合并交易；h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整

50、方法： ① 正常成交價格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價格  ② 正常成交價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際支付的價格。 6、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點(diǎn)的價格?？赏ㄟ^價格指數(shù)或價格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。 ① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點(diǎn)的價格 ②采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例

51、在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點(diǎn)的價格 在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。如果引起房地產(chǎn)價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數(shù)或變動率。 在無房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。 7、房地產(chǎn)狀況修正?？煞譃闄?quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。 思路是：首先列出對估價對象這類房地

52、產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。可用百分率法、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時的狀況。 8、求取比準(zhǔn)價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。 ******9、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價

53、目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)龋啻婪康禺a(chǎn)估價時點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。⑶影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。 二、 收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。 1、基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益。所以，購買

54、收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。 在實(shí)際估價中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。 收益性房地產(chǎn)的價值高低取決于：①可獲得收益的大??；②可獲得凈收益期限的長短；③獲得該凈收益的可靠性。 2、收益法適用的對象和條件：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)

55、險(xiǎn)都能夠量化。 3、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。 4、估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。 5、估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 6、估算運(yùn)營費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。不包括所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。 運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入 7、凈收益的求?。? ①出租型房地產(chǎn)。凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－

56、稅金－租賃代理費(fèi) 租金收入=有效毛收入+租賃保證金、押金等利息收入 在實(shí)際求取時，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營者利潤沒有分開。A、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)。凈收益=銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。 ③自用或

57、尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。 ④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。 利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 8、資本化率的確定。 ⑴市場提取法

58、：是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a[1－1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯法或內(nèi)插法求取。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r。 ⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償－投資

59、帶來的優(yōu)惠。 ⑶投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。 ⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。R=M•RM+（1－M）RE   RM—抵押貸款收益率   RE—自有資本要求的正常收益率   L—抵押貸款額度（比例） ②土地與建筑物的組合。R0=L•RL+（1－L）R

60、B  RB—建筑物資本化率  RL—土地資本化率 資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。 9、剩余技術(shù)。①土地剩余技術(shù)。VL=（Ao－VB×RB）/ RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。 ②建筑物剩余技術(shù)。VB=（Ao－VL×RL）/ RB，建筑物剩余技

61、術(shù)對于檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值。 用收益法評估房地產(chǎn)整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進(jìn)行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。 10、收益年限的確定： ①對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； ②對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)

62、土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； ③對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。B將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。 11、凈收益求取時有關(guān)參數(shù)的取舍。①有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已

63、通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮。 ②實(shí)際收益和客觀收益。應(yīng)以客觀收益為估價的依據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。 12、收益法計(jì)算房地產(chǎn)價格。（預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式）     t V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t     V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t    i=1 　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)

64、t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t 以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。 P197、202、221-225例 ******13、方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；⑵運(yùn)營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計(jì)算問題；⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或

65、建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。 三、 成本法：難點(diǎn)是折舊的求取。 成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價值論。其價格基于“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。 1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償

66、中，通常也是采用成本法估價。 一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。 *現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。 2、運(yùn)用成本法時注意：①要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價中應(yīng)采用客觀成本。②要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。 3、操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。 4、價格構(gòu)成： ⑴土地取得費(fèi)。①征用農(nóng)用地，土地取得成

67、本包括農(nóng)用地征用費(fèi)[土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)（由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征地包干方式的不同，為征地費(fèi)總額的1.5%~3%）、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)]和土地使用權(quán)出讓金等。 ②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）和土地使用權(quán)出讓金等。 ③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發(fā)

68、商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 ⑵開發(fā)成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。 ⑶管理費(fèi)用。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。 ⑷投資利息。包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。（注意計(jì)息基礎(chǔ)、期限、利率、計(jì)息方式） ⑸銷售稅費(fèi)。①銷售費(fèi)用（廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)）、③其他銷售稅費(fèi)（應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等）。通常是按售價的一定比例

69、計(jì)算。 ⑹開發(fā)利潤。估算開發(fā)平均利潤時應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的 開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi) ②開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ③開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。具體有以下幾種： Ⅰ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本   相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率 直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本） Ⅱ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+

70、開發(fā)成本+管理費(fèi)用   相應(yīng)的利潤率為投資利潤率 投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用） Ⅲ 計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用   相應(yīng)的利潤率為成本利潤率 成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用） Ⅳ 計(jì)算基數(shù)=開發(fā)完成捕撈的房地產(chǎn)價值（售價）    相應(yīng)的利潤率為銷售利潤率 銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 5、成本法的基本公式： 積算價格=重新購建價格－折舊 

71、0;   有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。 ①適用于新開發(fā)土地的基本公式：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 ②適用于新建房地產(chǎn)的基本公式：新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造 成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 ③適用于舊房地產(chǎn)的基本公式： 舊房地產(chǎn)價格=土地的重新

72、取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊 必要時，還應(yīng)扣除由于舊建筑的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。 6、重新購建價格： ⑴重新購建價格是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。特別注意：①重新購建價格是估價時點(diǎn)的。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。②重新購建價格是客觀的。是社會一般的公平耗費(fèi)，是客觀成本。③建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點(diǎn)狀況下的價格。 ⑵重建價格和重置價格。①重置價格：采用估價時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)的價格

73、水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。②重建價格：采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。適宜于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。 通常重置價格低于重建價格。 7、建筑物重新購建價格的求取方法： ①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項(xiàng)法 ③工料測量法 ④指數(shù)調(diào)整法 8、建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊

74、。 ①物質(zhì)折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。 ②功能折舊。即精神磨損、無形損耗。是由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠡虿贿m用所造成的價值損失。 ③經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。 9、建筑物折舊的求取方法： ⑴年限法。①自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。②實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際