2016年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》知識：房地產(chǎn)估價報告的寫作考試題

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1、精品文檔 2016 年下半年安徽省房地產(chǎn)估價師 《房地產(chǎn)估價案例與分析》 知識： 房地產(chǎn)估價報告的寫作考試題 本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意） 1、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。 A:銷售狀況價值論 B:市場供求價值論 C:生產(chǎn)費用價值論 D:經(jīng)濟花費價值論 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、在平均利潤率一定的情況下，當(dāng)借貸資本供給大于需求時，利率將 __。 A.上升 B.下降 C.不變 D.難以確定

2、 3、下列表述中，正確的是 __。 A.凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B.房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率 C.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的 一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅 D ．契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率 為3%?5% 4、拍賣的基本原則中不包括 __原則。 A.公開 B.公平 C.客觀 D.誠實信用 5、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積1120 m2,單位建筑面積的重置價 格為800元/褶，建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計算該建筑物

3、的現(xiàn)值是 元。 A： 76800 B： 79104 C： 77952 D： 81562 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、資本化率的公式為。 A： B： C： D： E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、某城市居民人均收入自2006年3月1日?2006年9月30日由1200元增加 到 1300 元，某類商品住宅的需求量由 16 萬套上升到 20 萬套。則用中點法計算 該類住宅需求的收入彈性為。 （ 過時 ） A： 0.36 B： 1.22 C： 2.78 D： 3.25 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場

4、價格上升的是。 A:降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率 B:增加土地有效供給 C:降低契稅 D:提高購房貸款利率 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、下列關(guān)于城市規(guī)劃的概念和性質(zhì)，說法錯誤的是。 A:城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù) B:城市規(guī)劃是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市經(jīng)濟 性質(zhì)、 規(guī)模和發(fā)展方向， 合理利用城市土地， 協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟空間布局和進行各項 經(jīng)濟建設(shè)的綜合部署和全面安排 C:城市規(guī)劃是保證城市空間資源有效配置和土地合理利用的前提和基礎(chǔ) D:城市規(guī)劃是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段之一 E ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、耕地占用稅采

5、取的稅率是。 A:比例稅率 B:累進稅率 C:累退稅率 D:定額稅率 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 11、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中， “城市化”屬于 __。 A.社會因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D ．行政因素 12、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè) 計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物， 判斷其有效經(jīng)過 年數(shù)為 18 年，剩余經(jīng)濟壽命為 22 年，殘值率為 4％，用直線法計算該建筑物的 成新率為． 【 2005年考題】 A： 43． 2％ B： 50％ C： 56． 8％ D： 70％ E ：工業(yè)用

6、地的監(jiān)測點評估價格 13、 人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的， 拍賣保留價由參照評估價確定。 A:委托人 B:人民法院 C:拍賣師 D:競買人 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 14、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為 __階段。 A.租金增長率上升 B.新增供給小于新增需求 C.新開工項目增加 D ．租金增長率下降 15、 收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益， 乘以相應(yīng)的來求取其價值的方法。 A:資本化率 B:收益率 C:收益乘數(shù) D:利息率 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為 3850褶，從當(dāng)前開始開發(fā)期

7、為2年.根據(jù)市 場調(diào)查分析，該項目建成時可出售 50％，半年和一年后分別售出其余的 30％和 20%,出售的平均單價為2850元/褶，若折現(xiàn)率15%,則該項目開發(fā)完成后的 總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為． [2006 年考題 ] A： 766 萬元 B： 791 萬元 C： 913 萬元 D： 1046 萬元 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、某開發(fā)商建成一棟建筑面積為10000m2的住宅樓，該棟住宅樓套內(nèi)建筑面積 之和為8500m2。若某購房者購買其中一套套內(nèi)建筑面積為 100m2的住房，則該 購房者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積約為 __平方米。 A． 100 B． 111 C．

8、112 D． 118 18、 某商場建成于 2000年 10月， 收益期限從 2000年 10 月到 2040年 10 月， 預(yù) 計未來正常運行年潛在毛收入為 120 萬元，年平均空置率 20％，年運營費用 50 萬元。 目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為 5％， 風(fēng)險報酬率為安全利率的 60％， 則該 商場在 2005 年 10 月的價值最接近于萬元。 A： 536 B： 549 C： 557 D： 816 E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、某城市2010年商品住房施工面積為 1000萬mZ其中從2009年跨入2010 年繼續(xù)施工的面積為 300萬 m2， 恢復(fù)施工的面積為

9、 200萬 m2。 該城市 2010年商 品住房新開工面積是 __萬 m2。 3歡迎下載 。 精品文檔 A． 500 B． 700 C． 800 D ． 1000 20、契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對征收的一種稅。 A:產(chǎn)權(quán)承受人 B:產(chǎn)權(quán)出售人 C:產(chǎn)權(quán)出售雙方 D:賣方 E ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低 8％，買賣雙方約定所有交易稅費均由 買方負擔(dān)。 當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的 5％ 和 3％?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為。 A： 103． 26％ B： 1

10、05． 43％ C： 112 ． 06％ D： 114 ． 42％ E ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為年。 A： 50 B： 40 C： 35 D： 30 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 23、估價上的折舊注重的是 __。 A,原始取得價值的減價修正 B.原始取得價格的攤銷與回收 C.重置價格的攤銷與回收 D ．價值的減價修正 24、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為 2000 萬元，出租人權(quán)益價值為 1600 萬元， 則承租人權(quán)益價值為 __萬元。 A． -40 B． 400 C． 1800 D． 3600

11、 25、下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是。 A:繼承房地產(chǎn) B:贈與房地產(chǎn) C:出售房地產(chǎn) D:出租房地產(chǎn) E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2 個以上符 合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分； 少選， 所選的每個選項得 0.5 分） 1、當(dāng)計息周期為 1 年時，名義利率 i 與實際利率 r 的關(guān)系是 __。 A. i = r B. i >r C. i <r D . i = 1+r 2、假設(shè)將兩居室每套價格提高 5 萬元，會減少多少購買者，如對此問題進行調(diào) 查，則屬于。 A試探性

12、調(diào)查 B:描述性調(diào)查 C:因果性調(diào)查 D:假設(shè)性調(diào)查 E:借款合同 3、房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的（） 。 A.投資價值 B.賬面價值 C.市場價值 D.使用價值 E ．交換價值 4、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判 明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是 __的目的。 A.盈虧平衡分析 B.敏感性分析 C.風(fēng)險分析 D.概率分析 5、敏感性分析的最基本方法是。 A:因素不確定分析 B:線性因素分析 C:單因素敏感性分析 D:多因素敏感性分析 E ：借款合同 6、下列關(guān)于房地產(chǎn)信用放款和擔(dān)保放款，說法正確的是。

13、A:信用放款指借款人憑借其信譽，無須提供任何擔(dān)保的融資活動 B:信用放款指借款人憑借其信譽，須提供任何擔(dān)保的融資活動 C:擔(dān)保放款指借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人 和物的擔(dān)保 D:擔(dān)保放款指借款人不需提供第三人擔(dān)保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即 人和物的擔(dān)保 E ：人的擔(dān)保主要有保證擔(dān)保方式，物的擔(dān)保主要有質(zhì)押、抵押、按揭等方式 7、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有 __。 A,共有房地產(chǎn) B.未解決權(quán)屬爭議的房屋 C,已出租的房屋 D.被執(zhí)法機關(guān)查封的房屋 E ．經(jīng)濟適用住房 8、下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有。 A:當(dāng)計息周期

14、為一年時，年名義利率等于年實際利率 B:實際利率真實地反映了資金的時間價值 C:名義利率真實地反映了資金的時間價值 D:名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E ：計息周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 9、以下說法滿足最高最佳使用的條件有。 A:法律上許可 B:技術(shù)上可能 C:價值最大化 D:權(quán)益上允許 E ：經(jīng)濟上可行 10、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價格指數(shù)分別為 79.6 、 74.7 、 76.7 、 85.0 、 89.2、 92.5、 98.1（ 以 2002年 1 月

15、 1 日為 100）。其中有一 房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到 2004 年10月1日的價格為__元/m2o A． 2121 B． 2200 C． 1819 D． 2242 11、 房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、 城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變 化的影響，則該房地產(chǎn)投資的特點屬于 __。 A.適于進行長期投資 B.變現(xiàn)性差 C.易受政策影響 D ．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 12、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是 __。 A.居住物 B.商用物業(yè) C.工業(yè)物 D ．農(nóng)業(yè)物業(yè) 13、下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更

16、登記，表述正確的是。 A:金融機構(gòu)發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構(gòu)作為償還 借款擔(dān)保， 并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)， 隨主債權(quán)一 同轉(zhuǎn)讓的，可以申請辦理住房抵押權(quán)變更登記 B:批量辦理個人住房抵押權(quán)變更登記的，由個人住房抵押權(quán)受讓人申請 C:擬轉(zhuǎn)讓的個人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房 屋所有權(quán)證號、他項權(quán)證號等項目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章 D:個人住房抵押權(quán)清單中項目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并 在規(guī)定時限內(nèi)書面說明理由 E:個人住房抵押貸款證券化是一項金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特

17、殊 性。 房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權(quán)變更登記時， 只對抵押權(quán)人作變更 處理，其他登記事項不作變更 14、 按照規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項確定后， 未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人 的，處理的原則是。 7歡迎下載 。 精品文檔 A:買受人無權(quán)退房 B:買受人有權(quán)退房 C:買受人不退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行原合同 D:買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 E ：買受人退房的，由規(guī)劃部門承擔(dān)違約責(zé)任 15、 __是敏感性分析的最基本方法， 使用這種方法首先要假設(shè)各因素之間相互獨 立。 A.多因素敏感分析法 B.單因素敏感分析法 C.三項預(yù)測

18、值法 D ．風(fēng)險分析法 16、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2房地總價值為2400萬元，其中土地價 值為800萬元。某人購買了其中的300m2該部分的房地價值為126萬元。假如 按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土地份額為（） 。 A． 5.00% B． 5.25% C． 5.42% D ． 5.75% 17、下列關(guān)于工程量清單計價法中的建筑安裝工程費構(gòu)成，表述正確的有。 A:建筑安裝工程直接費由直接工程費和措施費組成 B： 直接工程費是指在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用， 包括人工費、 材料費、施工機械使用費 C:措施費是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施

19、工前和施工過程中工程實 體項目的費用，包括環(huán)境保護費、文明施工費等 D:建筑安裝工程費依然由直接費、間接費、利潤和稅金構(gòu)成 E ： 稅金是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計入建筑安裝工程造價內(nèi)的企業(yè)所得稅、 土地使 用稅 18、下列用地中，可以采取協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的是。 A:商業(yè)用地 B:商品住宅用地 C:非營利的社會團體用地 D:娛樂用地 E ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、規(guī)模報酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加， 即生產(chǎn)規(guī)模擴大時的變化情況。 A:經(jīng)營成本 B:經(jīng)營利潤 C:銷量 D:產(chǎn)量 E ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、磚木結(jié)構(gòu)二等的

20、殘值率為 __。 A． 2% B． 4% C． 3% D ． 5% 21、H省Z房地產(chǎn)公司擬獲得A市B縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)C村所有的集體土地從事經(jīng) 濟適用住房的開發(fā)建設(shè)。C村原耕地面積為80（公頃），農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?00人，現(xiàn) 征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30,該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值為600元。 經(jīng)商定， 土地補償費為該耕地前 3 年平均年產(chǎn)值的 8 倍； 每一個需要安置的農(nóng)業(yè) 人口的安置補助費標準為該耕地被征收前 3 年平均年產(chǎn)值的 5 倍。 被征收土地上 的附著物及青苗補償費為 25 萬元。 《中華人民共和國土地管理法》 中規(guī)定的征收 工地中，有批準權(quán)限的政府包括。 A:縣

21、人民政府 B:市人民政府 C:省人民政府 D:國務(wù)院 E ：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 22、認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是。 A:馬克思的利率決定理論 B:可貸資金利率理論 C： Is-LM 曲線模型利率理論 D:流動性偏好利率理論 E:借款合同 23、以為標準，可將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險與人身保險兩大類。 A:保險基金來源的不同 B：被保險標的的不同性質(zhì) C:保險的實施形式 D:保險標的的價值確定與否 E ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、房屋登記機構(gòu)應(yīng)進行實地查看的情形有。 A：房屋所有權(quán)初始登記 B：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 C：最高額抵押登記 D:在建工程抵押權(quán)登記 E:地役權(quán)登記 25、收入具有的特點包括。 A:是從企業(yè)的日?；顒又挟a(chǎn)生的 B:可能表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加 C:可能表現(xiàn)為企業(yè)負債的減少 D:不可能同時引起資產(chǎn)的增加和負債的減少 E：將引起企業(yè)所有者權(quán)益的增加 。 9歡迎下載