宿遷房地產(chǎn)研究報告

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1、上海ARUN機(jī)構(gòu) 研展部 宿遷房地產(chǎn)市場研究報告 ARUN上海安瑞投資咨詢有限公司 研展部 二零零五年六月 1、宿遷宏觀環(huán)境研究 1.1、人文地理環(huán)境 1.1.1、地理環(huán)境 宿遷市位于江蘇省北部，介于北緯338—3425，東經(jīng)11756—11910之間，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)?？傮w呈西北高，東南低，最高

2、點海拔高度71.2m，最低點海拔2.8m。全市總面積8555平方公里，其中陸地面積占77.6%，耕地面積659萬畝，總?cè)丝?15萬，面積和人口在江蘇13個省轄市分別列第4位和第7位。 　　宿遷屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，四季分明，光照充足，雨水豐沛，無霜期較長，年平均氣溫14.2℃，年平均降水量910毫米。 1.1.2、自然資源 宿遷境內(nèi)地勢平坦，土地肥沃，共有耕地675萬畝，是中國著名的商品糧基地。林業(yè)資源極為豐富，被譽(yù)為中國意楊第一故鄉(xiāng)。 　　中國著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國為數(shù)不多的二級水質(zhì)湖——駱馬湖，象一對孿生姐妹滋潤這個著名的魚米之鄉(xiāng)。境內(nèi)河流縱橫，可供水產(chǎn)養(yǎng)殖的優(yōu)質(zhì)水面達(dá)

3、303萬畝，盛產(chǎn)銀魚、鰻魚、甲魚、螃蟹、青蝦等50多種水產(chǎn)品。螃蟹產(chǎn)量全國第一，銀魚出口量江蘇省第一。 　　豐富的人文和自然旅游資源是宿遷又一寶藏。洪澤湖、駱馬湖煙波浩淼，氣象萬千，珍禽比翼，漁舟泛影；始建于1681年的乾隆行宮氣勢非凡；楚霸王項羽的紀(jì)念館——項王故里雄偉壯觀；嶂山森林公園景色秀麗，自然典型。 　　宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲量超5億噸，藍(lán)晶石、黃砂儲量居全國省轄市之首。建市以來，宿遷市年國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)以兩位數(shù)的增幅發(fā)展，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機(jī)械等具有地方特色的工業(yè)體系。其中，“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國十大名酒之列；sp

4、cc絹絲出口量占全國絹絲出口總量一半以上。 1.1.3、行政區(qū)劃 宿遷現(xiàn)轄沭陽、泗陽、泗洪三縣和宿城區(qū)、宿豫區(qū)，計111個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4個街道辦事處，其中建制鎮(zhèn)79個，行政村1418個。 1.1.4、交通環(huán)境 宿遷交通十分便利，水陸干線四通八達(dá)。京杭大運河縱貫?zāi)媳?，?nèi)河通航里程達(dá)897公里。京滬高速公路、寧宿徐高速公路、宿新一級公路建成通車，新長鐵路、205國道、305省道穿境而過，徐宿淮鹽高速公路、宿沭一級公路、宿邳一級公路正在興建。西距徐州觀音國際機(jī)場60公里，北離連云港白塔埠機(jī)場100公里，南至南京祿口國際機(jī)場260公里，空港優(yōu)勢非常明顯。 1.1.5、歷史沿革 宿遷市位于江蘇北部

5、淮水之陽。春秋時為鐘吾子國，后宿國遷都于此。秦置下相等縣。公元前113年，漢武帝封常山憲王少子劉商為泗水王，王都設(shè)于凌縣，轄2.5萬多戶11.9萬人，傳五代六王，歷時132年。西漢時廢凌縣設(shè)下相。歷經(jīng)東漢、西晉，至東晉安帝義熙元年（公元405年），改下相縣為宿豫縣。南北朝、隋朝仍為宿豫縣。唐代宗寶應(yīng)元年（公元762年），為避代宗李豫之諱，改宿豫縣為宿遷縣。境內(nèi)先后設(shè)懷文縣、潼陽縣、桃源縣和臨淮郡。其后至宋、元、明、清時期各州屢有廢替?？谷諔?zhàn)爭至解放戰(zhàn)爭時期，運河以東為宿豫縣，運河西一度屬泗宿縣，今曉店以北到新安鎮(zhèn)為宿北縣。1945年9月到1946年7月曾設(shè)宿遷市，屬泗宿縣。1946年6月，宿遷

6、縣（包括運東和運西）同宿北縣新沂河以南地區(qū)，合為宿遷縣，屬淮陰專區(qū)。 1970年屬淮陰地區(qū)。 1983年屬淮陰市。 1987年12月31日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宿遷縣，設(shè)立縣級宿遷市。 1996年7月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷縣級宿遷市，設(shè)立地級宿遷市，轄沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣、宿城區(qū)和宿豫區(qū)。市政府所在地為宿城區(qū)。 1.1.6、人口 全市2004年末總戶數(shù)143.88萬戶，戶籍人口521.39 萬人，比年初增加4.13萬人。全年人口出生率8.62‰，死亡率4.24‰，人口自然增長率4.38‰。男女性別比105.78（女=100），比上年提高0.56。城鎮(zhèn)人口比重30.05％。 20

7、03年末，宿城區(qū)（中心區(qū)）總?cè)丝?4.37萬人，比上年增加0.99萬人。經(jīng)省政府[2004]28號文件批復(fù)，市委、市政府對宿城區(qū)行政區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)整。區(qū)劃調(diào)整后，宿城區(qū)區(qū)域面積由136平方公里擴(kuò)大到837平方公里，社會人口由26萬人增加到81萬人，轄10個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)、4個街道。 1.2、宏觀經(jīng)濟(jì) 1.2.1、國民生產(chǎn)總值 2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值247.03億元，比上年增長11.5%，高于上年增速0.5個百分點，高于全國增速3.5個百分點。 2003年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值278.26億元，比上年增長12.1%，高于上年增

8、速0.6個百分點 2004年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值335.59億元，按可比價計算，比上年增長13.8%，比目標(biāo)增速高0.8個百分點。 u 宿遷近三年國民經(jīng)濟(jì)的增長速率明顯高于全國平均水平，并呈遞增趨勢，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 1.2.2、宿遷在江蘇及蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位 宿遷國民經(jīng)濟(jì)的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都列江蘇省未位，明顯落后于蘇北其它市。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出：宿遷在江蘇省屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人均消費能力較低。 1.2.3、三次產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)增加值82.60億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值114.79億元，增長18.1%。二產(chǎn)中工

9、業(yè)增加值84.31億元,增長15.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值80.86億元，增長15.0%。 2004年第一產(chǎn)業(yè)增加值96.13億元，增長8.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.76億元，增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值97.70億元，增長14.2%。 2004年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的30.2:40.1:29.7調(diào)整為28.7:42.2:29.1，實現(xiàn)“二、一、三”到“二、三、一”的歷史性轉(zhuǎn)變。 第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)的地位逐步上升。 1.2.4、城市居民消費結(jié)構(gòu) 2004年人均食品、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通信、教育文化娛樂服務(wù)、居住消費

10、分別為1863元、275元、386元、625元和531元，比上年分別增長14.1%、16.2%、20.4%、13.5%和45.8%。 居住消費呈快速上漲態(tài)勢，做為新興城市，宿遷近兩年房地產(chǎn)開發(fā)量較大，從而導(dǎo)致居住消費激增。 恩格爾系為0.43，與其它城市相比偏高，宿遷的人民生活質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。 2、宿遷房地產(chǎn)市場 2.1、房地產(chǎn)投資額 2.1.1、宿遷市房地產(chǎn)投資額 2002年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7億元，增長56.5% 2003年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13.06億元，增長86.6% 2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資23.31億元，增長78.4%。 u 宿遷

11、市于96年成立，作為新興的地級市，發(fā)展前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模較大，城市版圖擴(kuò)張的同時，必然會加大房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)；從02-04年的數(shù)據(jù)來看，每年的增長幾近100%，這也與宿遷房地產(chǎn)投資額基數(shù)小密切相關(guān)。 2.1.1、宿城區(qū)房地產(chǎn)投資額 2002年宿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.21億元，增長100%，占全市31.6% 2003年宿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.44億元，增長10%，占全市18.7%。 u 由于04年宿城區(qū)房地產(chǎn)投資額未對外公布，從02-03年的數(shù)據(jù)來看，宿城區(qū)所占比例逐年減少，增幅也明顯落后全市平均水平；宿遷房地產(chǎn)開發(fā)有“由市中心向外擴(kuò)張”的趨勢，究其原因，老城區(qū)可供開發(fā)土地減少以及

12、城市版圖的擴(kuò)大，均導(dǎo)致以上數(shù)據(jù)的出現(xiàn)。 2.2、城市人均住房面積 2003年城市居民人均住房使用面積23.12平方米，住房配套率46.5%。 2004年城市居民人均住房使用面積24.19平方米，住房配套率46.5%。 u 相比較2004徐州的城市人均住房使用面積20.81平方米，宿遷在這個指標(biāo)上明顯高于徐州；從側(cè)明說明：宿遷人購房的目的主要是為了改善性需求、工作地點需求（尤其是政府新區(qū)），而首次置業(yè)的比例很低；因而對樓盤開發(fā)提出較高的要求，性價比高的樓盤將為市場所追逐。 2.3、宿遷房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2002年宿遷市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)36家，比上年凈增10家；

13、完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.00億元，比上年增長56.5%；商品房施工面積105.16萬平方米，比上年增長60.5%；各類商品房竣工面積72.69萬平方米，比上年增長2.4倍。 2003年宿遷市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共53家，比上年凈增17家。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.06億元，比上年增長86.6％。商品房施工面積151.07萬平方米，比上年增長44.1％；商品房銷售面積65.54萬平方米，比上年增長16.5％。其中商品住宅銷售面積56.04萬平方米，增長20.9％。 u 02年商品房竣工面積為72.69萬㎡，而商品房預(yù)售房面積為56.26萬㎡，遠(yuǎn)小于竣工面積，市場呈現(xiàn)供大于求，雖然以上僅為02年的數(shù)

14、據(jù)，但從前期市場調(diào)查的情況來看，各樓盤的去化周期大多在1年以上，03、04年的房地產(chǎn)竣工、預(yù)售面積也將呈現(xiàn)供大于求的局面。 2002年全市實現(xiàn)商品房銷售收入6.04億元，比上年增長1.7倍；商品房銷售面積56.26萬平方米，比上年增長1.8倍。 2003年全市商品房銷售額7.95億元，比上年增長32.5％。其中商品住宅銷售額5.69億元，增長34.2％。 2.4、宿遷房地產(chǎn)細(xì)分市場 宿遷城區(qū)開發(fā)的樓盤主要集中在老城區(qū)、市府新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、宿豫區(qū)，根據(jù)項目的區(qū)位（市府新區(qū)近環(huán)城路、臨近規(guī)劃中的宿城新區(qū)），本次市場調(diào)研的范圍為老城區(qū)、市府新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)

15、區(qū)的在售住宅項目；安瑞研展部對宿遷房地產(chǎn)市場做如下細(xì)分： 市中心板塊 地理范圍為京杭運河、古黃河所包圍的區(qū)域，是宿遷老城區(qū)，也是宿遷商業(yè)氣氛最濃的區(qū)域； 代表樓盤： 金港國際廣場、金谷盛世康城、興鴻名城、江山城市廣場、東城水岸、 市府新區(qū)板塊 地理范圍為古黃河以西、環(huán)城路以東、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以北的區(qū)域，為宿遷市政府各機(jī)關(guān)新址所在地。 代表樓盤： 項王小區(qū)、名都水景豪宅、金陵名府、仁恒公寓、富麗萊嘉苑 開發(fā)區(qū)板塊 地理范圍為環(huán)城以東以北、古黃河以西、威海路以南區(qū)域，宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的版圖。 代表樓盤： 歐洲花園、天星花園、通成山莊、翠屏南園

16、 2.4.1、市中心板塊 板塊的地理范圍為京杭運河、古黃河所包圍的區(qū)域，是宿遷老城區(qū)，居住氣氛濃厚，商業(yè)配套、生活配套、交通設(shè)施較為齊全；宿遷的商業(yè)主要集中在幸福路沿線（黃運中路至市府東路段），交通較為擁擠。區(qū)域內(nèi)路況通達(dá)情況較為一般，高峰期間較為堵塞。 在售主要樓盤一覽表： 案名 總建 規(guī)模（㎡） 房屋類型 單價范圍 （元/㎡） 均價（RMB/㎡） 面積范圍（㎡） 主力房型 主力面積（㎡） 主力總價 （萬元） 銷售率 備注 金港國際廣場 16萬 （住宅12萬） 多層 小高層 2400-3000

17、(高) 2300 2700 105-165 （高） 兩房 (高) 105-146 (高) 28.4-39.4 (高) 預(yù)熱盤 內(nèi)部認(rèn)購50% 興鴻名城 2萬 小高層 2100-2790 2500 97-196 三房 132-149 33-37.3 預(yù)熱盤 東城水岸 10萬 多層 小高層 1960-2330 2260-2600 2150 2430 88-125 117-139 三房 108-125 117-139 23.2-26.8 28.4-33.7 65% 4月30日開盤 江山城市廣場 11萬

18、 小高層 2200-2900 2550 97-218 三房 134-156 34.2-39.8 50% 4月26日開盤 (預(yù)熱8個月) 金谷盛世康城 5.2萬 多層 2050--2250 2150 114-131 三房 114-131 24.5-28 預(yù)熱盤 預(yù)訂50% 怡景名苑 11萬 多層 1820-2290 2140 88-138 二房 三房 88-96 115-138 18.8-20.5 24.6-29.5 ------ 項里花園西區(qū) 4.4 多層 1560-1680 1644 75-115

19、 二房 三房 75 112-115 12.33 18.5 ------ （注：以上數(shù)據(jù)5月5日止） A:供應(yīng)態(tài)勢分析 供應(yīng)量主要集中在黃運中路、市府東路、古黃河、京杭運河所圍成的區(qū)域，這也是宿遷傳統(tǒng)的商業(yè)中心；區(qū)域內(nèi)金港國際廣場、興鴻名城、江山城市廣場、東城水岸四個樓盤也是宿遷較為高檔的樓盤，無論在售、未來供應(yīng)量都要是板塊最大的區(qū)域。 板塊內(nèi)在售的主要樓盤總量53萬平方，后期也將有近26萬方的供應(yīng)； 板塊內(nèi)個案有相當(dāng)部分為舊城改造項目，如金港城市廣場、興鴻名城等。 建筑形態(tài)以多層為主；小高層、高層（主要集中在市中心）比例有增大的趨勢

20、，市場接受度不高。 B：產(chǎn)品規(guī)劃分析 產(chǎn)品規(guī)劃差次不齊，樓盤兵營式布局仍占主角，景觀、建筑立面等方面都有待加強(qiáng)。 板式風(fēng)格，一梯二戶占據(jù)主流。 房型評價： 案名 房屋類型 面積范圍（㎡） 主力房型 主力面積（㎡） 金港國際廣場 多層 小高層 105-165 （高） 兩房 (高) 105-146 (高) 興鴻名城 小高層 97-196 三房 132-149 東城水岸 多層 小高層 88-125 117-139 三房 108-125 117-139 江山城市廣場 小高層 97-218 三房 134-156 金谷盛世

21、康城 多層 114-131 三房 114-131 怡景名苑 多層 88-138 二房 三房 88-96 115-138 項里花園西區(qū) 多層 75-115 二房 三房 75 112-115 房型設(shè)計較為落后，空間布局不合理，多數(shù)樓盤不能做到：動靜分離、干濕分離，面積浪費較為嚴(yán)重。 緊湊房型、寬敞房型并存，品質(zhì)較高的樓盤房型設(shè)計較為寬敞，如江山城市廣場、金港國際廣場等；前期市場調(diào)研中可以看出：房型面積大的房源市場去化難度較大，可以看出宿遷居民總房款的承受能力有待提高。 板塊內(nèi)三房為主，輔以二房，四房量小，一房難覓蹤影；同房型個案面積落差異較大，如：

22、金港國際廣場兩房面積105-146㎡，而項里花園兩房75㎡，怡景名苑88-96㎡，這也與樓盤定位密切相關(guān)。 C：價格分析——地段決定價格 板塊內(nèi)：多層的主流價格在2150-2300RMB/㎡，均價由板塊中心向四周弟減；項里花園較其它個案，位置偏遠(yuǎn)、品質(zhì)也較低，因而呈現(xiàn)板塊內(nèi)價格谷底1644 RMB/㎡； 小高層價格在2430-2700 RMB/㎡，與多層不同的是，影響價格的不僅僅是地段，景觀的好壞決定了小高層的部分價格。 D：客源分析 客戶呈現(xiàn)區(qū)域內(nèi)消費習(xí)慣，自主客為主，個案基本無投資客身影。 30-45為主流客戶群體，政府機(jī)關(guān)工作人員、企事業(yè)單位（學(xué)校、醫(yī)院等

23、）員工是購房的主力軍。 2.4.2、市府新區(qū)板塊 案名 總建 規(guī)模（㎡） 房屋 類型 單價范圍 （元/㎡） 均價（RMB/㎡） 面積范圍（㎡） 主力房型 主力面積（㎡） 主力總價 （萬元） 銷售率 備注 項王小區(qū) 14.5萬 （三期） 多層 ------ 1750 45-198 三房 111-117 130-152 19.4-20.5 22.8-26.6 90% A組團(tuán)04年9月入市 金陵名府 15萬 多層 1676-1810 1744 65（閣樓） 150 復(fù)式 215

24、37.5 90%以上 尾盤，僅剩五樓及閣樓 富麗萊 嘉苑 11.6萬 多層 小高層 ------ 2100 2600 74-136 141 三房 四房 94-112 141 19.7-23.5 36.6 85% 去年年底 新園 約10萬 多層 1628-1688 1652 90-180 二房 三房 90 119 14.8 19.7 65% 04年9月入市 仁恒公寓 6.4萬 小高層 ------ 2500 70-330 二房 三房 四房 100 135 160 25 33.8

25、 40 ------ 二期在售 名都水景 豪宅 5.9 多層 小高層 ------ 2300 2700 91-146 113-137 三房 三房 105-137 113-137 24.2-31.5 30.5-37 ------ 預(yù)熱 金色水岸 約14萬 多層 ------ 1950 ------ 三房 120-130 23.4-25.4 78% 二期后批、三期一批房源在售 (以上數(shù)據(jù)05.5.5止) A:供應(yīng)態(tài)勢分析 供應(yīng)量主要集中在項目周邊，項王小區(qū)、新園與項目一路之隔，金陵名府、富麗萊嘉苑與項

26、目也相距較近；上述四個樓盤未來有30萬方的供應(yīng)量，競爭市場較為激烈。 板塊內(nèi)在售各樓盤的總量體達(dá)到77萬方，而各樓盤后期也將有30余萬方的供應(yīng)量，對宿遷這個城市化進(jìn)程并不快的新興城市而言，供過于求的態(tài)勢已趨明顯。 板塊內(nèi)在售個案后期入市點來看，對項目具有直接競爭的是金陵名府二期8萬方，富麗萊嘉苑二期的5.6萬方。 開發(fā)區(qū)板塊中的通成山莊、天星花園緊臨市府新區(qū)，其客源的主要區(qū)域為市府新區(qū)，進(jìn)一步加大了市府新區(qū)板塊個案之間的競爭。 B：產(chǎn)品規(guī)劃分析 板塊內(nèi)供應(yīng)以多層為主，少量小高層。 產(chǎn)品規(guī)劃差次不齊，樓盤兵營式布局仍占主角，景觀觀戶、戶型設(shè)計等方面都有待加強(qiáng)，建筑立面普

27、遍缺乏現(xiàn)代感。 房型評價： 案名 房屋類型 面積范圍（㎡） 主力房型 主力面積（㎡） 項王小區(qū) 多層 45-198 三房 111-117 130-152 金陵名府 多層 65（閣樓）-150 復(fù)式 215 富麗萊嘉苑 多層 小高層 74-136 141 三房 四房 94-112 141 新園 多層 90-180 二房 三房 90 119 仁恒公寓 小高層 70-330 二房 三房 四房 100 135 160 名都水景豪宅 多層 小高層 91-146 113-137 三房 三房 1

28、05-137 113-137 金色水岸 多層 ------ 三房 120-130 板塊內(nèi)房型設(shè)計普遍經(jīng)濟(jì)、緊湊，兩房控制在90-100㎡、小三房105-120㎡、大三房120-135㎡，相對于市中心板塊，房型的面積偏小。 房型設(shè)計水平差次不齊，例如：名都水景豪宅房型布局合理、面積控制合適宜，仁恒公寓面積浪費較多、南北不通透。 板塊內(nèi)多數(shù)樓盤規(guī)劃有一房，在滿足單身一族的同時，也針對老年人以及區(qū)域內(nèi)購買力較弱的原有居民。 C：價格分析——地段決定價格、價格圍繞新產(chǎn)品波動 項目所在區(qū)域的多層主流價格在17500-1800RMB/㎡，依據(jù)：項王小區(qū)三期一批1750RM

29、B/㎡，即將上市的二批將有小幅上漲；新園多層價格在1650RMB/㎡，樓盤品質(zhì)、開發(fā)商背景等降底了其售價；位置稍好的金陵名府5F的價格在1744RMB/㎡，根據(jù)經(jīng)驗值其平均價格在1900RMB/㎡。 區(qū)域內(nèi)小高層的單價在2500-2700RMB/㎡，個案區(qū)位較為類似，名都水景豪宅（水景、房型、景觀）由于其產(chǎn)品本身優(yōu)于其它個案，因而其單價也略高于其它個案。 D：客源分析 市府新區(qū)的特殊性，決定了區(qū)域內(nèi)主力客源為公務(wù)員、企事業(yè)單位員工。 拆遷戶是板塊內(nèi)客源生力軍。 老城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的客戶群不大，但不可忽視。 2.4.1、開發(fā)區(qū)板塊 案名 總建

30、 規(guī)模（㎡） 房屋類型 單價范圍 （元/㎡） 均價（RMB/㎡） 面積范圍（㎡） 主力房型 主力面積（㎡） 主力總價 （萬元） 銷售率 備注 天星花園 二期 246戶 多層 1676-1811 1767 88-153 二房 三房 95 116 16.8 20.5 80%（04.6開始銷售） 三期05年10月開盤 通成山莊 ------ 多層 1700-1850 1775 56.5-141 三房 100-116 17.8-20.6 90%（04年初銷售） 二期用地已轉(zhuǎn)讓 歐洲花園 27萬 多層 （一期

31、） ------ 1600 88-120 三房 102-120 14-19.2 80%（04.12） 一期303戶 翠屏南園 7.3萬 多層 ------ 1300 66-140 二房 三房 94 125 12.2 16.3 30% (05年3月起售) 板塊平均價格明顯低于其它板塊，加上房型經(jīng)濟(jì)、緊湊，總價也較低，對客戶具有較強(qiáng)的吸引力，會分流相當(dāng)一部分市中心、市府新區(qū)客源。 主要客戶來自市中心、市府新區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位，拆遷戶也占據(jù)一定比例；天星花園、通成山莊緊臨市府新區(qū)，因而新區(qū)客源較多；歐洲花園、翠

32、屏南園在市中心均設(shè)有售樓處。 各房型面積落點控制適中，二房88-95㎡、三房100-120㎡。 天星花園、通成山莊緊臨市府新區(qū)，多層價格在1750 RMB/㎡，與項目周邊的價格不相上下；歐洲花園、翠屏南園位置較為偏遠(yuǎn)，其價格相對便宜。 3、項目分析 3.1.、項目概況 3.1.1、項目區(qū)位 地塊位于市府新區(qū)，東至世紀(jì)大道，世紀(jì)大道對面為項王小區(qū)三期（在建、售）；西臨環(huán)城西路綠化帶、南抵青海湖路，路對面為空地、北至微山湖路，路對面為安置房古北小區(qū)及在售的新園小區(qū)。 3.1.2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) A：面積264.81畝 B：建筑密度不高于30% C：綠化率大于35%

33、 D：高層建筑幢數(shù)比例不低于25% 3.1.3、宗地狀況 地塊上有農(nóng)作物，地勢略高于地面，需進(jìn)行整平。 地塊被高壓線分為兩塊，大塊較為方正，小塊狹長、不規(guī)則。 3.2、環(huán)境評價 3.2.1、基本配套 A：生活配套 主要依托項王小區(qū)、新園以及本案沿街商鋪，市府新區(qū)內(nèi)集中的商業(yè)中心較為匱乏。 B：教育、文化配套 項目對面有在建的體育館，項目周邊學(xué)校數(shù)量較少。 C：交通配套 僅5路公交車，可達(dá)市區(qū)。 微山湖路、洪澤湖路、世紀(jì)大道路況良好，較為通暢。 出行以自行車、助動車為主。 3.3、項目SWOT分析 3.3.1、項目優(yōu)勢分析（S） 宿遷城

34、市規(guī)劃——重點向西發(fā)展（包括市府新區(qū)、宿城新區(qū)） 項目有規(guī)模優(yōu)勢，利于進(jìn)行大手筆的規(guī)劃。 項目對面——在建的體育館為本案的重要賣點之一 項目周邊道路通暢。 3.3.2、項目劣勢分析（W） 項目周邊各項配套設(shè)施稀缺。 高壓線橫穿項目，不利于小區(qū)整體規(guī)劃，客戶對本案會產(chǎn)生一定抗性（項王小區(qū)已是佐證）。 本案將規(guī)劃一定比例的高層，宿遷居民對高層的抗性較強(qiáng)。 客戶群較為局限，主力客戶群——公務(wù)員基本已完成置業(yè)（新區(qū)建設(shè)5、6年）。 宿遷城市化進(jìn)程較慢，城鎮(zhèn)人口的增長率緩慢。 3.3.3、項目市場機(jī)會分析（O） 宿城新區(qū)的規(guī)劃，將改變本案位于城鄉(xiāng)結(jié)合

35、部的尷尬地位，也將會給本案提供一定機(jī)遇。 大致預(yù)測本案的入市時間，極大可能避開在售個案的競爭，且市府新區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地已不多。 相對于宿遷房地產(chǎn)市場同質(zhì)化競爭較為普遍，本案如突出產(chǎn)品的特色、專業(yè)營銷，將會為本案創(chuàng)造市場機(jī)會。 3.3.4、項目市場威脅分析（T） 宿遷房地產(chǎn)市場趨于飽和狀態(tài)，已出現(xiàn)供應(yīng)量大于需求量的局面。 市府新區(qū)板塊供應(yīng)量大，競爭激烈。 國家近期一系列的宏觀調(diào)控，一定程度上將會縮小宿遷房價上升的空間，或帶來一定風(fēng)險。 宿城新區(qū)規(guī)劃相當(dāng)比例的住宅用地。 3.4、項目定位 3.4.1、整體定位 本案位于市府新區(qū)邊緣、近建設(shè)初期的宿城新區(qū)，周

36、邊各項配套較為稀缺；項目周邊供應(yīng)量較大，同質(zhì)化產(chǎn)品較為普遍，距離老城區(qū)中心路程較遠(yuǎn)，出行方式將友自行車、助動車為主；本案對面有在建的宿遷體育館，針對以上情況，本案應(yīng)該以高水準(zhǔn)的小區(qū)整體規(guī)劃、運動的主題（宿遷體育館）、戶型、專業(yè)的營銷團(tuán)隊來打開市場。 3.4.2、戶型配比建議 房型 面積（㎡） 比例 一房（一室一廳一衛(wèi)） 50-70 10% 二房 二室一廳一衛(wèi) 80-95 15% 二室二廳二衛(wèi) 95-110 15% 三房 三室兩廳一衛(wèi) 110-120 20% 三室兩廳二衛(wèi)

37、 120-140 25% 四房（四室三廳兩衛(wèi)） 150-170 5% 復(fù)式 180-220 5% 房型從一房至四房、復(fù)式房，以滿足不同層客戶的需求，但以經(jīng)濟(jì)、緊湊的二房、三房為主。 房型設(shè)計力求創(chuàng)新，可以考慮第三廳、錯層、復(fù)式、躍層、落地大飄窗、轉(zhuǎn)角陽臺等設(shè)計。 房型全明設(shè)計、二進(jìn)深、南北通透。 外立面應(yīng)簡潔、明快、具有現(xiàn)代感。 3.4.3、客源定位 以在市府新區(qū)工作、原居住地在市府新區(qū)區(qū)域客為主，老城區(qū)的客也將是重要客源，其它區(qū)域如開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)、外地將占據(jù)少量10-15%左右。 購買動機(jī)以改善性

38、需求為主。 客源來自不同階層，公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位員工要客源。 拆遷戶將會占據(jù)客源中的20%左右。 30-45年齡段為本案的主要消費群，年輕人和老人也將占據(jù)一定比例（20%左右） 3.4.4、價格定位 項目所在區(qū)域的價格：多層1750-1800RMB/㎡，小高層2200RMB/㎡，后期上漲空間較小。具體價格根據(jù)區(qū)域價格的后期走勢，以及本案的產(chǎn)品附加值最終確定。 3.5、可行性分析 宿遷國土資源局對項目（2005B1地塊）掛牌文件中缺少：容積率、高層與多層以及商業(yè)的建筑面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因而財務(wù)分析有待進(jìn)一步完善。 以下原因： 1、 宿遷房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)供

39、大于求的局面，而剛性需求不大（城市化進(jìn)程較慢、人均居住面積已達(dá)24.19平方米、客源較為單一） 2、 國家近期一系列的宏觀調(diào)控，調(diào)控房價格的上漲幅度，進(jìn)一步縮小宿遷上漲的空間。 3、 項目區(qū)位劣勢明顯，各項生活配套稀缺，離老城區(qū)路程較遠(yuǎn)，而市府新區(qū)基本沒有集中的商業(yè)配套，本案居民未來生活依托社區(qū)性商鋪。 4、從土地的掛牌價格（35萬/畝），大致可估算項目的成本價格在1500RMB/㎡左右，并結(jié)合項目的預(yù)計開發(fā)周期（至少三年）以及大盤的風(fēng)險性，本案的利潤空間不大/ 5、項目規(guī)劃中有一定比例的高層，宿遷居民對高層的抗性較強(qiáng)。 綜上所述，安瑞研展部認(rèn)為：項目劣勢大于優(yōu)勢，不可行！ 第 33 頁 共 33 頁