804537441新鴻基曲江項目整體定位物業(yè)發(fā)展建議 135頁

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1、西安新鴻基曲江項目整體定位西安新鴻基曲江項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議及物業(yè)發(fā)展建議1項目定位審視項目定位審視2本項目屬二線省會城市、新興高檔居住區(qū)非核心本項目屬二線省會城市、新興高檔居住區(qū)非核心地段、無強勢景觀資源的中等規(guī)模項目地段、無強勢景觀資源的中等規(guī)模項目p項目屬性：項目屬性：p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕憾€省會城市二線省會城市西安在房地產(chǎn)市場劃分中屬二線城市新興高檔居住區(qū)新興高檔居住區(qū)2004年以來，隨著政府規(guī)劃的利好，曲江高檔居住區(qū)的地位日益顯現(xiàn)非核心地段非核心地段目前曲江新區(qū)以雁塔南路為中軸線，以大雁塔和大唐芙蓉園為核心，項目處于非核心地段中等規(guī)模中等規(guī)模 占地153畝，在曲江片區(qū)屬于中等

2、規(guī)模沒有強勢外部資源沒有強勢外部資源目前周邊無強勢資源，西、北、南方向樓盤檔次不高，地塊東側(cè)為空地有利因素：有利因素：曲江區(qū)位優(yōu)勢限高條件較為寬松無拆遷壓力不受政府90/70等政策限制片區(qū)規(guī)劃前景向好不利因素：不利因素：目前周邊不成熟、生活配套少、物業(yè)相對檔次較低相比中海、金地，品牌知名度相對較弱曲江曲江新區(qū)新區(qū)西高新西高新主城主城區(qū)區(qū)市中心市中心（鐘樓）（鐘樓）本項目本項目項目限制性條件項目限制性條件占地面積153.149畝容積率1.8覆蓋率 30%綠化率40%限高60m取地成本200萬/畝車位919個坡屋頂，不可出現(xiàn)獨棟，容積率在1.8以下可調(diào)整車程半小車程半小時內(nèi)時內(nèi)3本項目面臨的四大機

3、會本項目面臨的四大機會資本流動性過剩帶來資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)成為財富工具，市場補漲，房價逐步拉升，整體大勢向好機會機會 1 1機會機會 2 2曲江作為西安唯一的城市豪宅片區(qū)，已經(jīng)確立其富人區(qū)地位機會機會 3 3在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項目的地段價值將快速提升機會機會 3 32項目不能成功聯(lián)動，而是內(nèi)部競爭，貶損價值4資本流動性過剩帶來資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)成為財富資本流動性過剩帶來資產(chǎn)升值，房地產(chǎn)成為財富工具，市場補漲，房價逐步拉升，整體大勢向好工具，市場補漲，房價逐步拉升，整體大勢向好機會一機會一0707年年5 5月起，居民儲蓄余額出現(xiàn)滑坡，最高縮水幅度月起，居民儲

4、蓄余額出現(xiàn)滑坡，最高縮水幅度2.5%2.5%市場現(xiàn)象市場現(xiàn)象1 1：儲蓄搬家，民間資本主動尋找投資：儲蓄搬家，民間資本主動尋找投資對象對象市場現(xiàn)象市場現(xiàn)象2 2：資產(chǎn)價格全面升值：資產(chǎn)價格全面升值國家發(fā)改委統(tǒng)計，國家發(fā)改委統(tǒng)計，0707年上半年全國商品房價格漲幅為年上半年全國商品房價格漲幅為14.22%14.22%，全國，全國3636個大中城市連續(xù)個大中城市連續(xù)4 4個月環(huán)比上漲超過個月環(huán)比上漲超過1.5%1.5%，二線城市全面上漲。二線城市全面上漲。消費者針對房地產(chǎn)的心態(tài)發(fā)生變化消費者針對房地產(chǎn)的心態(tài)發(fā)生變化房地產(chǎn)作為高端客戶的財富工具而存在房地產(chǎn)作為高端客戶的財富工具而存在作為固定資產(chǎn)的商

5、品房成為投資出口，資產(chǎn)升值又放大了他們手中的財富和購買力；低端消費者提前為居住資料買單低端消費者提前為居住資料買單居住資料對他們而言是生活必需品，在房價快速上升的過程中，低端消費者比以往更加容易放棄過多的要求購置房產(chǎn)。0707年上半年部分二線省會城市主要區(qū)域平均房價（元年上半年部分二線省會城市主要區(qū)域平均房價（元/ /平米）平米）西安市部分樓盤西安市部分樓盤06-0706-07價格對比情況表價格對比情況表5景觀資源景觀資源大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池公園等文化積淀文化積淀自古以來的皇家園林，坡水園林相得益彰配套資源配套資源現(xiàn)主要依托雁塔城區(qū)，未來有大唐不夜城等商業(yè)配套交通資源交通資源四周為主要交

6、通干道環(huán)繞，通達性良好土地資源土地資源開發(fā)中期，核心區(qū)土地資源稀缺依托板塊依托板塊位于科教文化發(fā)達的雁塔區(qū)內(nèi)，臨近碑林區(qū)、西高新政府規(guī)劃政府規(guī)劃低密度居住區(qū)，中國傳統(tǒng)文化為主題的文化旅游區(qū)景觀景觀資源資源歷史歷史文化文化資源資源城市城市資源資源城市城市富人區(qū)富人區(qū)曲江作為西安唯一的城市豪宅片區(qū)，已經(jīng)確立其曲江作為西安唯一的城市豪宅片區(qū)，已經(jīng)確立其富人區(qū)地位富人區(qū)地位曲江是西安歷史積淀的凝結(jié)，是城市文明的聚合，是整個西安菁華之所在，是城市房地產(chǎn)曲江是西安歷史積淀的凝結(jié)，是城市文明的聚合，是整個西安菁華之所在，是城市房地產(chǎn)價值峰值區(qū)。價值峰值區(qū)。曲江被賦予文化旅游區(qū)的定位，其內(nèi)核在于片區(qū)所承接的曲

7、江被賦予文化旅游區(qū)的定位，其內(nèi)核在于片區(qū)所承接的“皇家園林皇家園林”歷史形象和文化價值歷史形象和文化價值以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項目的開發(fā)，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項目的開發(fā)，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源臨近城市核心區(qū)，周邊片區(qū)收入水平較高，片區(qū)內(nèi)外交通發(fā)達，通達性良好臨近城市核心區(qū)，周邊片區(qū)收入水平較高，片區(qū)內(nèi)外交通發(fā)達，通達性良好機會二機會二6香蜜湖香蜜湖1 1號號熙園熙園水榭花都水榭花都價值峰值區(qū)價值峰值區(qū)中旅公館中旅公館價值承接區(qū)價值承接區(qū)香域中央香域中央翠?；▓@翠海花園香格麗苑香格麗苑香蜜山香蜜山東?；▓@東海花園香榭里香榭里楓丹

8、雅苑楓丹雅苑瀚城瀚城新天國際名苑新天國際名苑價值輻射區(qū)價值輻射區(qū)堤香名苑堤香名苑價值逐價值逐級遞減級遞減一級資源配套核心區(qū)二級資源配套較弱遠離核心資源遠離配套深圳香蜜湖在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主在景觀日益豐富的前提下，曲江將逐漸由政府主導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項目的地段價值將快速提升導(dǎo)融入資源主導(dǎo)，本項目的地段價值將快速提升大唐芙蓉園大唐芙蓉園大雁塔大雁塔旅游區(qū)旅游區(qū)曲江池公園曲江池公園海洋館海洋館愛情谷愛情谷香香蜜蜜湖湖金地芙蓉湖畔金地芙蓉湖畔中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)本項目本項目隨著曲江池公園的建成，本項目所在地段隨著曲江池公園的建成，本項目所在地段將成為片區(qū)資源價值的峰區(qū)。將成為

9、片區(qū)資源價值的峰區(qū)。機會三機會三金地南湖項目金地南湖項目7西安曲江的低密度市場充滿機會，高端的低密度西安曲江的低密度市場充滿機會，高端的低密度市場存在巨大空缺市場存在巨大空缺曲江曲江主城區(qū)主城區(qū)未央未央秦嶺秦嶺車程車程1小時小時車程車程1.5小時小時車程半小時車程半小時板塊板塊總結(jié)總結(jié)定位定位城北未央湖自然景觀資源為主休閑度假/生活區(qū)位于城市邊緣長安秦嶺曲江人文景觀資源為主觀光旅游區(qū)臨近主城區(qū)曲江位于城曲江位于城市豪宅的價市豪宅的價值體系，競值體系，競爭優(yōu)勢明顯爭優(yōu)勢明顯航天御苑價格變化航天御苑價格變化單體規(guī)劃以行列式布局為主，建筑密度過高；單體規(guī)劃以行列式布局為主，建筑密度過高；景觀園林主題

10、不鮮明，欠缺軟景、層次感，精細(xì)化不足；景觀園林主題不鮮明，欠缺軟景、層次感，精細(xì)化不足；建筑外觀缺乏創(chuàng)新，外立面粗糙，品質(zhì)感差；建筑外觀缺乏創(chuàng)新，外立面粗糙，品質(zhì)感差；戶型設(shè)計浪費大量空間，人性化不足，實用性較差；戶型設(shè)計浪費大量空間，人性化不足，實用性較差；內(nèi)部缺乏配套，且檔次不高，難以滿足頂端客戶的需求。內(nèi)部缺乏配套，且檔次不高，難以滿足頂端客戶的需求。市場產(chǎn)品以大為市場產(chǎn)品以大為美，以豪為美，美，以豪為美，規(guī)劃呆板，精細(xì)規(guī)劃呆板，精細(xì)不足，配套欠缺，不足，配套欠缺，品質(zhì)感有限品質(zhì)感有限機會四機會四8本項目面臨的三大挑戰(zhàn)本項目面臨的三大挑戰(zhàn)項目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對

11、本項目的形象與價位都存在負(fù)面影響挑戰(zhàn)挑戰(zhàn) 1 1挑戰(zhàn)挑戰(zhàn) 2 2本項目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項目所阻隔挑戰(zhàn)挑戰(zhàn) 3 3本項目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的競爭，且多數(shù)項目地段優(yōu)于本項目9景觀資源生活配套4500元以下45006000元6000元以上項目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安項目南北側(cè)為高層的集資房，西側(cè)為低品質(zhì)的安居房，對本項目的形象與價位都存在負(fù)面影響居房，對本項目的形象與價位都存在負(fù)面影響目前曲江片區(qū)的高價值物業(yè)集中在雁塔南路沿線及大唐芙蓉園和大雁塔周邊；項目周邊項目開發(fā)時間相對較早，且多數(shù)為政府單位的定向開發(fā)項目，以高層、小高層的物業(yè)形態(tài)為主，

12、價格低于與片區(qū)平均水平。大唐芙蓉園大唐芙蓉園大雁塔大雁塔旅游區(qū)旅游區(qū)建設(shè)中建設(shè)中曲江池公園曲江池公園海洋館海洋館挑戰(zhàn)一挑戰(zhàn)一南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園（法院等單位集資房，樓盤檔次一般，只接受團購）；西側(cè)：芙蓉西路，隔路相對的是低品質(zhì)感的安居房；北側(cè)：建設(shè)中的南湖一號（煙草局集資房，不公開銷售，與項目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。10本項目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間本項目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項目所阻隔卻為金地項目所阻隔本項目與曲江池公園之間為金地南湖項目所隔斷；根據(jù)目前所掌握的資料，金地項目整體建筑面積約100萬；介于本項目與南湖之間地塊容積率約2.0。挑

13、戰(zhàn)二挑戰(zhàn)二南湖南湖1號高層號高層雁南四路雁南四路低低品品質(zhì)質(zhì)的的安安居居房房芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路翠竹園高層翠竹園高層曲曲江江池池公公園園南南湖湖上上林林苑苑路路金金地地南南湖湖項項目目按正常操作思路，本項目與南湖之間很可能出現(xiàn)金地項目的高層小高層物業(yè)，本項目對南湖景觀資源的占有存在極大的不確定性。做價高手金地的介入在貶損本項目景觀價值的同時，卻有利于改善片區(qū)形象，與本項目共同拉升地段價值。11本項目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的本項目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的競爭，且多數(shù)項目地段優(yōu)于本項目競爭，且多數(shù)項目地段優(yōu)于本項目挑戰(zhàn)三挑戰(zhàn)三20072007年年20082008

14、年年20092009年年20102010年年1 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 41 12 23 34 4總建面總建面37萬萬金地芙蓉湖畔金地芙蓉湖畔本項目本項目中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)16萬萬16.2萬低密度萬低密度1318萬萬135萬總建面萬總建面融僑曲江觀邸融僑曲江觀邸金地南湖項目金地南湖項目100萬萬融僑曲江觀邸容積率2.5，總建面37萬，距離片區(qū)核心景觀較遠，預(yù)計未來整體定位中高端中海項目總建面為135萬，目前預(yù)計別墅區(qū)面積為16.2萬，是綜合性的大規(guī)模高尚居住區(qū)金地南湖項目總建面預(yù)計為100萬，具有各種物業(yè)類型，定位于中高檔的高尚居住區(qū)金地芙蓉湖畔

15、總建面19萬，容積率1.35，定位相對高端本項目論規(guī)本項目論規(guī)模、品牌都模、品牌都遜色于競爭遜色于競爭對手，尋求對手，尋求差異化成為差異化成為競爭關(guān)鍵。競爭關(guān)鍵。 1234512345123412本項目定位思考的關(guān)鍵點本項目定位思考的關(guān)鍵點如何抓住市場大勢向好的機會，最大化地利用曲江的富人區(qū)地位及地段價值升遷的利好？關(guān)鍵關(guān)鍵 1 1關(guān)鍵關(guān)鍵 2 2如何形成差異化，應(yīng)對金地、中海、融僑等品牌開發(fā)商優(yōu)勢地段項目的競爭？關(guān)鍵關(guān)鍵 3 3如何擺脫現(xiàn)階段周邊項目中低端形象的影響，突破片區(qū)的價格瓶頸，實現(xiàn)項目的高溢價？13在區(qū)域市場，從與金地、中海、融僑的差異化看，在區(qū)域市場，從與金地、中海、融僑的差異化

16、看，定位高端定位高端應(yīng)是本項目的主要方向應(yīng)是本項目的主要方向高端住宅高端住宅高端豪宅高端豪宅主流豪宅主流豪宅u中小規(guī)模中小規(guī)模u面向高端群體面向高端群體u中大規(guī)模中大規(guī)模u多數(shù)人進入多數(shù)人進入大氣大氣私密私密神秘神秘含蓄含蓄個性個性規(guī)模規(guī)模張揚張揚強勢強勢開放開放速度速度融僑曲江觀邸容積率2.5，且位于曲江片區(qū)的邊緣位置，社區(qū)將以高層小高層產(chǎn)品為主，整體定位中高端。中海國際社區(qū)是總建面135萬的大規(guī)模項目，其產(chǎn)品線與客戶層面必然趨于多元化，從成都中海國際社區(qū)的實踐來看，其定位為中高端的高尚居住區(qū)。金地南湖項目具有曲江池南湖的景觀資源，中等容積率的大規(guī)模項目，定位為主流豪宅。物業(yè)類型物業(yè)類型戶型

17、面戶型面積積面積面積比比層數(shù)層數(shù)獨棟別墅5004套2.5層聯(lián)排別墅300-35010%2.5層280-30010%3層三疊加200-24016%6層花園洋房170-20012.5%4.5-6層 小高層165-22050%11層競爭對手定位覆蓋了高競爭對手定位覆蓋了高端市場的各個層級，但端市場的各個層級，但定位越偏向中檔，面臨定位越偏向中檔，面臨的競爭將越激烈。的競爭將越激烈。金地芙蓉湖畔定位修正，由主流豪宅走向高端豪宅。若項目定位進入主流豪宅與高端住宅的區(qū)間，將在規(guī)模、強勢、開放、速度上與對手展開競爭，對本項目更為不利。14從突破周邊項目的價值認(rèn)知，彰顯區(qū)域價值，切從突破周邊項目的價值認(rèn)知，彰

18、顯區(qū)域價值，切合市場客戶需求出發(fā)，主攻高端市場均有支撐合市場客戶需求出發(fā)，主攻高端市場均有支撐突破周邊認(rèn)知項目要實現(xiàn)利潤最大化，實現(xiàn)的市場價格必然遠高于周邊；塑造絕對領(lǐng)先的高端形象方能從現(xiàn)有周邊環(huán)繞的中低價位住宅項目中脫穎而出；高端項目的溢價空間更大，更容易產(chǎn)生附加值高端項目的溢價空間更大，更容易產(chǎn)生附加值彰顯區(qū)域價值曲江富人區(qū)地位已經(jīng)形成，成為西安房地產(chǎn)市場的峰值區(qū)；隨著曲江池南湖公園的建成及大唐芙蓉園周邊首批開發(fā)項目的售罄，本項目的地段價值快速提升；本項目位于西安一流區(qū)域的一流地段之上，定位高端方能有力地彰顯區(qū)域價值；切合客戶需求越接近核心景觀的項目客戶層面越高，外圍的客戶層面更復(fù)合，低密

19、度物業(yè)成為客戶追捧的對象；進駐曲圈的客戶多數(shù)將其作為終極置業(yè)，由于之前存在豐富的置業(yè)經(jīng)驗，客戶對產(chǎn)品的要求極高。15項目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位項目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位借區(qū)域規(guī)劃之力，成就城市價值峰值區(qū)借區(qū)域規(guī)劃之力，成就城市價值峰值區(qū)塑造全面超越競爭對手的城市高端豪宅塑造全面超越競爭對手的城市高端豪宅以產(chǎn)品創(chuàng)新、極致奢侈，形成產(chǎn)品核心競爭力以產(chǎn)品創(chuàng)新、極致奢侈，形成產(chǎn)品核心競爭力產(chǎn)品檔次確定為絕對領(lǐng)先的高檔的低密度社區(qū)產(chǎn)品檔次確定為絕對領(lǐng)先的高檔的低密度社區(qū)16高端定位下的容積率研判高端定位下的容積率研判17目前曲江各種物業(yè)類型市場實現(xiàn)度均好，從自身條件出發(fā)，目前曲江各種物業(yè)類型市場實現(xiàn)度均好，從自

20、身條件出發(fā)，項目的主要可采用聯(lián)排、疊加、疊院、小高四種物業(yè)項目的主要可采用聯(lián)排、疊加、疊院、小高四種物業(yè)物業(yè)類型物業(yè)類型雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊拼疊拼洋房洋房小高層小高層高層高層對容積率貢獻過低，但可作為價值標(biāo)桿。滿足容積率需求，降低建筑密度評價指標(biāo)評價指標(biāo)退臺洋房退臺洋房小高層小高層高層高層對寬松限高條件的利用6層以下812層32+1層對周邊優(yōu)勢景觀資源的利用僅為項目中心景觀西南向黃柏河水景西南向黃柏河水景對項目容積率的貢獻經(jīng)驗容積率1.01.2經(jīng)驗容積率1.62.8經(jīng)驗容積率3.03.8對項目檔次的提升創(chuàng)新低密度產(chǎn)品形成高低疊加效果滿足高容積率從價格預(yù)期的角度考慮高于小高層低于洋房、高于高層低于

21、小高層18若從展現(xiàn)領(lǐng)先的的高端形象，匹配頂端豪宅定位若從展現(xiàn)領(lǐng)先的的高端形象，匹配頂端豪宅定位的角度出發(fā)，項目容積率應(yīng)控制在的角度出發(fā)，項目容積率應(yīng)控制在1.31.3為宜為宜要成為曲江的高端豪宅，建議本項目別墅物業(yè)的建筑面積占比應(yīng)要成為曲江的高端豪宅，建議本項目別墅物業(yè)的建筑面積占比應(yīng)維持在維持在30%以上，大部分建筑層高限制在以上，大部分建筑層高限制在12層以內(nèi)。層以內(nèi)。從曲江各項目的市場從曲江各項目的市場實現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)實現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項目檔次有重要影對項目檔次有重要影響。響。從曲江各項目的市場實現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對項目檔次有重要影響；航天御苑、曲江公館等高端項目都以低密度別墅物業(yè)為主

22、流產(chǎn)品，曲江至今尚未出現(xiàn)高層、中高層的城市豪宅；曲江地區(qū)12層以下的小高層市場實現(xiàn)較好，18層及以上物業(yè)實現(xiàn)的市場價格相對較低。從其他地區(qū)的頂級豪從其他地區(qū)的頂級豪宅來看，別墅物業(yè)需宅來看，別墅物業(yè)需要在項目中占相當(dāng)比要在項目中占相當(dāng)比例。例。深圳香蜜湖深圳香蜜湖1號，別墅號，別墅物業(yè)建面占比約物業(yè)建面占比約35%深圳熙園，別墅物業(yè)深圳熙園，別墅物業(yè)建面占比約建面占比約30%在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿在以上前提下測算，社區(qū)容積率無法做滿1.8，僅能達到，僅能達到1.3的水平。的水平。物業(yè)類型物業(yè)類型面積占比面積占比雙拼別墅1%聯(lián)排別墅15%疊加別墅20%8-12層疊院64%19若從做

23、滿容積率，博取后期市場溢價的角度出發(fā)，若從做滿容積率，博取后期市場溢價的角度出發(fā)，項目的整體形象將與應(yīng)有的定位有所差距項目的整體形象將與應(yīng)有的定位有所差距容積率容積率方案方案1 1方案方案2 2方案方案3 31.31.31.81.81.81.8雙拼1%0%1%聯(lián)排14%10%14%疊加20%0%0%三疊加0%10%0%12層疊院65%20%0%18層小高0%60%85%經(jīng)驗容積經(jīng)驗容積率率1.31.31.81.81.81.80.52.89%0.00%4.00%0.726.00%25.71%36.00%0.928.89%0%0.00%1.30%13.85%0%2.042.25%18.00%0.0

24、0%2.50.00%43.20%61.20%合計100.03%100.76%101.20%在在1.8容積率之下，為增加本項目低密度容積率之下，為增加本項目低密度物業(yè)比例，將疊加變?yōu)槿B加物業(yè)，本物業(yè)比例，將疊加變?yōu)槿B加物業(yè)，本項目成為由聯(lián)排、三疊加、項目成為由聯(lián)排、三疊加、12層疊院、層疊院、18層小高層組成的社區(qū)。層小高層組成的社區(qū)。建建筑筑面面積積占占比比占占地地面面積積占占比比在1.8容積率限制之下，在疊加變?yōu)槿B加的前提下，本項目的低密度物業(yè)占比面積難以超過20%；低密度物業(yè)占地面積比將在40%左右，非低密度產(chǎn)品成為社區(qū)形象的主要代表；18層小高層將成為主流產(chǎn)品。在做滿在做滿1.8容

25、積率的前提下，本項容積率的前提下，本項目勢必難以匹配高端豪宅的整體目勢必難以匹配高端豪宅的整體定位。定位。20當(dāng)做滿當(dāng)做滿1.81.8容積率時，項目將面臨以下三個方面容積率時，項目將面臨以下三個方面的風(fēng)險的風(fēng)險項目將陷入?yún)^(qū)域內(nèi)中高端項目的激烈競爭當(dāng)中項目將陷入?yún)^(qū)域內(nèi)中高端項目的激烈競爭當(dāng)中風(fēng)險風(fēng)險 1 1項目無法擺脫周邊中低價位項目的影響項目無法擺脫周邊中低價位項目的影響難以符合市場高端客戶的需求，高溢價目標(biāo)實現(xiàn)有難度難以符合市場高端客戶的需求，高溢價目標(biāo)實現(xiàn)有難度風(fēng)險風(fēng)險 2 2風(fēng)險風(fēng)險 3 3從規(guī)模、品牌等方面的直接競爭均難以與中海、融僑相匹敵大量高層建筑，與周邊的曲江蘭亭、曲江南苑頗為相

26、似，中高層實現(xiàn)高價有難度高端客戶期望在一流地段享有一流產(chǎn)品，過多的非低密度物業(yè)和非高端的社區(qū)形態(tài)將影響高端客戶的選擇取向，影響高價值物業(yè)的銷售21從經(jīng)濟測算的結(jié)果來看，兩個方案利潤實現(xiàn)的差從經(jīng)濟測算的結(jié)果來看，兩個方案利潤實現(xiàn)的差距并不明顯距并不明顯方案一利潤稍優(yōu)于方案二，從保證社區(qū)高端形象定位，差異化競爭的角度出發(fā)，方案一更優(yōu)；若市場上小高層的價格上漲幅度領(lǐng)先于低密度物業(yè)，從博取后期高溢價的角度出發(fā)，則方案二更優(yōu)。測算結(jié)果說明測算結(jié)果說明方案編號方案編號一一二二容積率容積率1.31.31.81.8聯(lián)排別墅15%10%疊加別墅20%三疊加別墅10%8層疊院30%12層疊院35%20%18層小高

27、層60%占地面積10.2110.21總建筑面積13.2718.38項目總投資65652.2981695.68項目經(jīng)營收入135689.02151784.71利潤總額62058.6461514.17稅后利潤41579.2941214.49投資利潤率（稅前）94.53%75.30%投資凈利潤率（稅后）63.33%50.45%財務(wù)累計凈現(xiàn)值（NPV）33938.3033570.38財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）90.77%88.02%動態(tài)投資回收期約1.3約1.5物業(yè)類型物業(yè)類型當(dāng)前價當(dāng)前價格格一年后價格預(yù)一年后價格預(yù)期期聯(lián)排11750 12925 疊加9367 10303三疊加843092738層疊院

28、7962875812層疊院7494 824218層小高56336169測算價格預(yù)期測算價格預(yù)期當(dāng)選擇當(dāng)選擇1.8容積率方案時，本項目容積率方案時，本項目操作思路將發(fā)生部分改變。操作思路將發(fā)生部分改變。221.81.8容積率下項目的物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略容積率下項目的物業(yè)發(fā)展建議及啟動區(qū)策略23項目配套設(shè)施建議項目配套設(shè)施建議項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議項目建筑單體建議項目建筑單體建議項目整體規(guī)劃建議項目整體規(guī)劃建議項目園林景觀建議項目園林景觀建議啟動區(qū)策略建議啟動區(qū)策略建議24地塊內(nèi)部不存在可利用的坡地及景觀資源，四面地塊內(nèi)部不存在可利用的坡地及景觀資源，四面臨路，且為高層所阻隔臨路，且

29、為高層所阻隔東側(cè)：依次為正在興建的上林苑路、金地南湖項目（容積率2.0，很可能出現(xiàn)高層建筑）、曲江池公園；南側(cè)：隔路相對曲江翠竹園的高層建筑（樓盤檔次一般，只接受團購）；西側(cè)：芙蓉西路，噪音影響較大，隔路相對的是低品質(zhì)感的多層安居房；北側(cè)：建設(shè)中南湖一號的高層建筑（與項目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。外部資源條件分析外部資源條件分析地塊資源條地塊資源條件分析件分析東側(cè)東側(cè)南側(cè)南側(cè)北側(cè)北側(cè)西側(cè)西側(cè)雁南四路雁南四路上上林林苑苑路路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部1地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部2項目概況項目概況占地面積200畝限高暫無要求車位暫定1:0.8用地情況地塊原為二二公司宿舍區(qū)、

30、廠房，存在拆遷問題；地勢不平坦，高差達10米。內(nèi)部資源條件分析內(nèi)部資源條件分析地塊原為二二公司宿舍區(qū)、廠房，存在拆遷問題；地勢不平坦，高差達10米。地塊地塊競爭競爭案例案例550畝南湖畝南湖曲江池絲路風(fēng)情園曲江池絲路風(fēng)情園金金地地南南湖湖項項目目25單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑單體規(guī)劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性密度過高，影響了整體的舒適度與私密性多數(shù)項目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設(shè)計上欠缺相應(yīng)的處理，影響了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密性；大多數(shù)項目缺乏對稱軸線、功能分區(qū)的設(shè)計，小區(qū)缺乏儀式感，層次感；高

31、層物業(yè)與低密度物業(yè)自成一體，缺乏相互搭配的整體感；訪談客戶對現(xiàn)有項目單體間距表示不滿，認(rèn)為過于密集。尚林苑尚林苑航天御苑航天御苑曲江公館曲江公館曲江華府曲江華府競爭樓盤規(guī)競爭樓盤規(guī)劃布局劃布局整體性，儀式感整體性，儀式感私密性，舒適度私密性，舒適度欠缺：欠缺：地塊地塊競爭競爭案例案例26最大化地利用外部景觀資源，輔以內(nèi)景營造，形成戶戶有景的社區(qū)；多采用圍合式布局，豐富社區(qū)層次感；或通過由低至高的層層遞進營造規(guī)劃的大氣勢；適當(dāng)增加高層物業(yè)比例，更好的利用外部景觀，并借其區(qū)隔社區(qū)內(nèi)外，減少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒適度。以圍合式布局為主，營建高層物業(yè)最大化利用景以圍合式布局為主，營

32、建高層物業(yè)最大化利用景觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度市場成功案市場成功案例借鑒例借鑒熙園熙園公園大地公園大地圣莫麗斯圣莫麗斯戶戶有景，圍合式戶戶有景，圍合式層次感，大氣勢層次感，大氣勢關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：地塊地塊競爭競爭案例案例中信紅樹灣中信紅樹灣27項目整體規(guī)劃方案示意項目整體規(guī)劃方案示意物業(yè)分布規(guī)律物業(yè)分布規(guī)律整體規(guī)劃要體現(xiàn)皇家氣度與創(chuàng)新前瞻的整體氣質(zhì)；實現(xiàn)地塊價值最大化，規(guī)避高層建筑包圍的劣勢；把握西安客戶的親水情結(jié)和對朝向的高要求。綠化阻隔綠化阻隔帶帶核心景觀核心景觀綠軸綠軸外環(huán)車行外環(huán)車行道道核心水系核心水系(曲江池曲江池)聯(lián)排聯(lián)排三疊加三疊加疊

33、院疊院小高層小高層雁南四路雁南四路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路上上林林苑苑路路主入口主入口次入口次入口商業(yè)商業(yè)會所會所28利用小高層產(chǎn)品與綠化帶共同阻隔周邊高層及噪利用小高層產(chǎn)品與綠化帶共同阻隔周邊高層及噪音的影響，形成圍合的私密社區(qū)音的影響，形成圍合的私密社區(qū)以小高層產(chǎn)品阻隔周邊高層的視線，保證社區(qū)內(nèi)部的私密性；適當(dāng)增加退紅線幅度，鋪設(shè)綠化帶阻隔四周路面噪音的影響，增加社區(qū)私密性，增加社區(qū)綠化面積。規(guī)劃價值點（規(guī)劃價值點（1）南湖南湖1號高層號高層雁南四路雁南四路低低品品質(zhì)質(zhì)的的安安居居房房芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路翠竹園高層翠竹園高層金金地地南南湖湖項項目目上上林林苑苑路路入口入

34、口18層小高層層小高層綠化阻隔綠化阻隔帶帶香蜜湖香蜜湖1號號市市政政主主干干道道綠綠化化帶帶綠綠化化帶帶綠綠化化阻阻隔隔帶帶私私家家路路人人行行道道5排樹木排樹木18層小高層層小高層29核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池曲江池”對稱交錯，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感對稱交錯，充分體現(xiàn)皇家尊貴的儀式感規(guī)劃價值點（規(guī)劃價值點（2）地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸；軸線可以前半段對稱體現(xiàn)氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區(qū)景觀層次；核心水景名曰“曲江池”，與東側(cè)公園相互呼應(yīng)，水系面積約3000。雁南四路雁南四路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路上上

35、林林苑苑路路會所會所主入口主入口次入口次入口30組團式布局，實現(xiàn)戶戶有景的核心理念組團式布局，實現(xiàn)戶戶有景的核心理念部分聯(lián)排與三疊加產(chǎn)品可享有社區(qū)核心景觀；聯(lián)排、疊加、疊院均可享有社區(qū)的組團景觀；小高層在外圍形成圍合，居高臨下，可遠觀低密度組團景觀，近看彼此之間的綠化景觀。規(guī)劃價值點（規(guī)劃價值點（3）考慮到對南湖景觀資源的占有具有很考慮到對南湖景觀資源的占有具有很大的不確定性，本項目主要依靠內(nèi)部大的不確定性，本項目主要依靠內(nèi)部園林的營造實現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念園林的營造實現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念1.8容積率下的兵營式排布容積率下的兵營式排布雁南四路雁南四路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路上上林林苑苑

36、路路主入口主入口次入口次入口商業(yè)商業(yè)會所會所組團式布局組團式布局31厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、厚重、阻隔性的主入口，制造大氣、專屬、奢華、尊貴的聯(lián)想尊貴的聯(lián)想規(guī)劃價值點（規(guī)劃價值點（4）雁南四路雁南四路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路上上林林苑苑路路會所會所次入口次入口主入口主入口主入口設(shè)置符合傳統(tǒng)文化的、體現(xiàn)尊貴的大型雕塑或影壁，對外形成項目標(biāo)志性的視覺焦點；通過臺階、坡度形成進入的儀式感；運用高墻建筑或繁茂植物形成“屏風(fēng)”，強化社區(qū)私密性。32創(chuàng)新建筑外觀設(shè)計，打造皇冠親水會所，體現(xiàn)絕創(chuàng)新建筑外觀設(shè)計，打造皇冠親水會所，體現(xiàn)絕對奢華的尊貴氣度對奢華的尊貴氣度規(guī)劃價值點（規(guī)

37、劃價值點（5）德勒斯登皇宮的皇冠德勒斯登皇宮的皇冠巴西利亞大教堂巴西利亞大教堂 海南皇冠濱海溫泉酒店海南皇冠濱海溫泉酒店 香蜜湖香蜜湖1號親水會所號親水會所 33合理的路網(wǎng)設(shè)計實現(xiàn)人車分流，保證項目車位比合理的路網(wǎng)設(shè)計實現(xiàn)人車分流，保證項目車位比達到達到1:11:1，位于市場平均水平之上，位于市場平均水平之上規(guī)劃價值點（規(guī)劃價值點（6）盡可能做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布置；車行動線與停車場出入口設(shè)置相協(xié)調(diào)；組團停車就近解決、集中布置，方便物業(yè)管理；盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本。交通組織原則交通組織原則車行道車行道人行道人行道雁南四路雁南四路芙芙蓉蓉西西路路雁南五路雁南五路上上林林

38、苑苑路路主入口主入口次入口次入口同片區(qū)項目同片區(qū)項目車位：戶數(shù)車位：戶數(shù)車戶比車戶比曲江公館152：762：1鉆石半島1800 : 18001 : 1曲江華府800 : 11350.7 : 1金地尚林苑156 : 3540.44 : 1金地芙蓉湖畔1300 : 8741.5 : 1同片區(qū)項目停車設(shè)施比較同片區(qū)項目停車設(shè)施比較Townhouse區(qū)采用盡端式道路，強化低密度社區(qū)的私密性特征34規(guī)劃設(shè)計建議的價值點規(guī)劃設(shè)計建議的價值點核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先需要說明的是需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)

39、動客戶購買的因素序序號號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭市場競爭（競爭樓盤）（競爭樓盤）價值增加點價值增加點1低密度社區(qū)高覆蓋率奢華的舒適度2景觀軸貫穿南北市場空白強烈的儀式感3組團式分布忽視內(nèi)景營建，外景難以最大化戶戶有景的體驗4厚重、阻隔性的主人口入口大氣不足，私密性極差私密感、尊崇感5皇冠親水會所市場空白創(chuàng)新打造皇家奢華6人車分流缺乏關(guān)注交通清晰化35項目配套設(shè)施建議項目配套設(shè)施建議項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議項目建筑單體建議項目建筑單體建議項目整體規(guī)劃建議項目整體規(guī)劃建議項目園林景觀建議項目園林景觀建議啟動區(qū)策略建議啟動區(qū)策略建議36本項目整體建筑風(fēng)格建議本項目整體建筑風(fēng)格建議歐式

40、新古典主義，歐式新古典主義，融入中式元素融入中式元素產(chǎn)品現(xiàn)狀產(chǎn)品現(xiàn)狀客戶感知度不強，不客戶感知度不強，不能很好的將西安的歷能很好的將西安的歷史文化積淀與開放融史文化積淀與開放融合的現(xiàn)代氣息融合。合的現(xiàn)代氣息融合?？蛻羝幂^為厚重的客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格建筑，既能歐式風(fēng)格建筑，既能滿足居住新鮮感，又滿足居住新鮮感，又不失歷史所賦予的厚不失歷史所賦予的厚重文化底蘊。重文化底蘊。古長安皇家奢華的內(nèi)古長安皇家奢華的內(nèi)涵與新西安創(chuàng)新前瞻涵與新西安創(chuàng)新前瞻的氣息。的氣息?？蛻羝每蛻羝庙椖繗赓|(zhì)項目氣質(zhì)關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：厚重、歐式、新古典、創(chuàng)新、中式元素厚重、歐式、新古典、創(chuàng)新、中式元素歐式建筑風(fēng)格與中

41、式建筑符號的完美結(jié)合歐式建筑風(fēng)格與中式建筑符號的完美結(jié)合37聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式融入中式元素體現(xiàn)項目內(nèi)涵元素體現(xiàn)項目內(nèi)涵強調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) 在構(gòu)圖上強調(diào)完整性和儀式感在造型上重視輪廓38小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴小高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴39關(guān)鍵點關(guān)鍵點1 1：歐式風(fēng)格下，融入中式元素，注重意：歐式風(fēng)格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表達尊貴內(nèi)涵功能為導(dǎo)向境的展示，以表達尊貴內(nèi)涵功能為導(dǎo)向九龍壁華表亭地?zé)粑菁忭旊p鳳和璽（大堂）地?zé)艏偕今R頭墻坡屋頂40關(guān)鍵點關(guān)鍵點2 2：注重材料的質(zhì)感和色彩的搭配：注重材料的質(zhì)感和色

42、彩的搭配使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺。41關(guān)鍵點關(guān)鍵點3 3：注重細(xì)部工藝的精良：注重細(xì)部工藝的精良注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。42關(guān)鍵點關(guān)鍵點4 4：對于客戶而言，南北朝向比景觀更加：對于客戶而言，南北朝向比景觀更加重要，住宅為朝向景觀而出現(xiàn)非南北朝向不可取重要，住宅為朝向景觀而出現(xiàn)非南北朝向不可取西安公園天下公寓樓朝向景觀，非南北

43、朝向，不具可比性曲江華府小高層部分出現(xiàn)15南偏東朝向，市場可以接受15曲江華府樓體偏角示意曲江華府樓體偏角示意“正南北朝向遠遠比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風(fēng)險很大” 本項目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向；本項目應(yīng)尊重西安的氣候條件和西安人居住習(xí)慣，不可為景觀而犧牲南北朝向；樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過151543關(guān)鍵點關(guān)鍵點5 5：注重立面的設(shè)計感，采用坡屋頂，符：注重立面的設(shè)計感，采用坡屋頂，符合項目限制條件合項目限制條件通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出

44、立面的設(shè)計感和創(chuàng)新，不落俗套。44 關(guān)鍵點關(guān)鍵點6 6：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項目形象，提高居住品質(zhì)易感知新技術(shù)，拉升項目形象，提高居住品質(zhì)提升尊貴感提升尊貴感能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活戶式中央空調(diào)戶式中央空調(diào)2424小時熱水系統(tǒng)小時熱水系統(tǒng)無線局域網(wǎng)無線局域網(wǎng)提高舒適度提高舒適度新風(fēng)系統(tǒng)、斷熱鋁材窗框、新風(fēng)系統(tǒng)、斷熱鋁材窗框、外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜LOW-ELOW-E玻玻璃璃、中水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)+

45、 +直飲水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、生態(tài)滅蚊機生態(tài)滅蚊機保障安全性保障安全性識別系統(tǒng)：識別系統(tǒng)：刷卡入小區(qū)刷卡入小區(qū)、可視門禁可視門禁、電梯刷卡入戶電梯刷卡入戶、指紋識別、指紋識別保安系統(tǒng)：保安系統(tǒng)：周界報警周界報警、紅外線監(jiān)控紅外線監(jiān)控、車輛識別、家庭防盜、車輛識別、家庭防盜新材料的運用新材料的運用45項目配套設(shè)施建議項目配套設(shè)施建議項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議項目建筑單體建議項目建筑單體建議項目整體規(guī)劃建議項目整體規(guī)劃建議項目園林景觀建議項目園林景觀建議啟動區(qū)策略建議啟動區(qū)策略建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議三疊加三疊加/疊院產(chǎn)品建議疊院產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議戶型配比及面積區(qū)

46、間戶型配比及面積區(qū)間46針對市場產(chǎn)品的不足，本項目針對市場產(chǎn)品的不足，本項目TownhouseTownhouse應(yīng)著力應(yīng)著力實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先，營造奢華尊貴的感覺實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先，營造奢華尊貴的感覺營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度看齊獨棟的空間構(gòu)成看齊獨棟的空間構(gòu)成實惠性實惠性意向古典的皇家氣度意向古典的皇家氣度奢侈感奢侈感項目氣質(zhì)的表達項目氣質(zhì)的表達有天有地的充分表達有天有地的充分表達起居室、書房、家庭廳起居室、書房、家庭廳臥室、客房、衛(wèi)生間臥室、客房、衛(wèi)生間入口、客廳、餐廳入口、客廳、餐廳天井、地下室、車庫天井、地下室、車庫花園、庭院、露臺花園、庭院、露臺面積贈送面積贈送大尺

47、度空間大尺度空間中式符號的融入中式符號的融入奢華奢華尊貴尊貴標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先領(lǐng)先意向意向古典古典產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)新47通過錯聯(lián)的方式，擴大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大通過錯聯(lián)的方式，擴大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度采光面，提升居住私密性及舒適度庭院庭院建筑建筑傳統(tǒng)型：傳統(tǒng)型：二端的單位資源二端的單位資源好，中間的單位好，中間的單位資源差資源差改良型：改良型：通過錯落使得附通過錯落使得附送院子面積增大送院子面積增大達到資源的均衡。達到資源的均衡。但需要用地進深但需要用地進深的支持；的支持；擴大采光面，增擴大采光面，增加相鄰兩戶之間加相鄰兩戶之間的私密性。的私密性。營造類獨棟感覺營造類

48、獨棟感覺48外部入口設(shè)計增加內(nèi)外空間體量感外部入口設(shè)計增加內(nèi)外空間體量感通過室外走廊、入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺49入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩多彩首層 入戶庭院三層 主臥大露臺四層陽光房（閣樓）營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺50前庭后院可以實現(xiàn)全部贈送，打造業(yè)主的獨享私密活動空前庭后院可以實現(xiàn)全部贈送，打造業(yè)主的獨享私密活動空間，滿足高端客戶價值取向，提升項目尊貴感間，滿足高端客戶價值取向，提升項目尊貴感在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間；

49、特別重視擴大后院的體量；增加院落情趣活動設(shè)施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨享私密活動空間。創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度51超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴居住的奢華與尊貴創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度52產(chǎn)品雙主臥設(shè)計，保證主臥絕對舒適度和客廳的產(chǎn)品雙主臥設(shè)計，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感相對較大尺度感p多次置業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來講，應(yīng)突出其地位；p起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。主臥室落地

50、窗與陽臺主臥室落地窗與陽臺頂層主臥區(qū)頂層主臥區(qū)書房書房衛(wèi)生間衛(wèi)生間露臺露臺步入式步入式衣帽間衣帽間創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度53附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、凸窗等凸窗等創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度可加蓋的閣樓預(yù)留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度2m，保障使用舒適此高度結(jié)構(gòu)上預(yù)留預(yù)埋件，供加蓋閣樓半地下室預(yù)留窗戶，可采光通風(fēng)，彈性空間可下挖車庫上方預(yù)留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等大露臺，可實現(xiàn)全部贈送，提升居住舒適度54在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計融入在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計融入簡化的中式元素，體現(xiàn)項目內(nèi)涵簡化的中式元素

51、，體現(xiàn)項目內(nèi)涵立面通窗處理，增加立面的整體感簡化的馬頭墻簡化的門坊坡屋頂，簡化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊項目氣質(zhì)表達項目氣質(zhì)表達55建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風(fēng)格，體建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項目檔次現(xiàn)項目檔次項目氣質(zhì)表達項目氣質(zhì)表達56通過內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住通過內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習(xí)慣和房屋格局遵循中國傳統(tǒng)價值觀念習(xí)慣和房屋格局遵循中國傳統(tǒng)價值觀念前庭后院天井、玄關(guān)動靜分離等級森嚴(yán)的空間體系，長幼禮節(jié)布局餐廳客廳項目氣質(zhì)表達項目氣質(zhì)表達57外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項目外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項目

52、頂級豪宅的奢華氣質(zhì)頂級豪宅的奢華氣質(zhì)門頭：天然花崗石材底層：天然花崗巖磨菇石天然文化石材外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條墻面：高級灰色瓷磚項目氣質(zhì)表達項目氣質(zhì)表達58豪宅符號豪宅符號充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給客戶帶來超強的價值感客戶帶來超強的價值感細(xì)膩的施工工藝，各種立體配件的運用，體現(xiàn)豪宅符號；通過建筑符號，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)；門窗、護欄等細(xì)節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感；每戶入口均設(shè)單獨住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感；入戶臺階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)；戶內(nèi)設(shè)置藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。項目氣質(zhì)表達項目氣質(zhì)表達59聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計建議的價值點

53、聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計建議的價值點 核心精神：奢華尊貴、意向古典、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先核心精神：奢華尊貴、意向古典、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先需要說明的是需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素序號序號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭市場競爭（競爭樓盤）（競爭樓盤）價值增加點價值增加點1戶型功能創(chuàng)新傳統(tǒng)設(shè)計居住舒適度、檔次提升2入戶玄關(guān)僅存在于獨棟別墅生活的奢華感受3挑空或高廳客廳市場比較缺乏奢華享受4入口設(shè)計改進無特色增加內(nèi)外空間體量感5大露臺、天井品質(zhì)感不強增加客戶購買的價值感6坡屋頂贈送閣樓功能房計入面積為客戶預(yù)留多功能空間，提升戶型實用感7半地下集中

54、景觀車庫市場空白人車分流，提高檔次和實用率8豪宅符號點綴市場缺乏充分體現(xiàn)居者身份感及項目的文化內(nèi)涵60項目配套設(shè)施建議項目配套設(shè)施建議項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議項目建筑單體建議項目建筑單體建議項目整體規(guī)劃建議項目整體規(guī)劃建議項目園林景觀建議項目園林景觀建議啟動區(qū)策略建議啟動區(qū)策略建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議疊院（三疊加）產(chǎn)品建議疊院（三疊加）產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議戶型配比及面積區(qū)間戶型配比及面積區(qū)間61疊院疊院househouse是綜合情景洋房和電梯洋房優(yōu)勢的創(chuàng)是綜合情景洋房和電梯洋房優(yōu)勢的創(chuàng)新產(chǎn)品新產(chǎn)品疊院疊院HouseHouse產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點：每兩層一戶每戶客

55、廳挑高6米6米高闊綽陽臺多層價值，別墅式享受6米闊綽陽臺米闊綽陽臺6米氣派客廳米氣派客廳6米氣派餐廳米氣派餐廳挑空空間挑空空間挑空空間挑空空間62疊院疊院househouse的價值點的價值點在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受在普通洋房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出別墅的居住感受通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感提升容積率和景觀最大化利用提升容積率和景觀最大化利用在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感在疊加別墅的基礎(chǔ)上，增加電梯，提高尊貴感63通過控制單層平面面積，向上發(fā)展，控制戶型面通過控制單層平面面積，向上發(fā)展，控制戶型面積積p每兩層一戶每

56、兩層一戶p 控制每層面積控制每層面積p頂層贈送坡屋頂頂層贈送坡屋頂123464利用陽臺、露臺形成立體庭院，增強居住的層次利用陽臺、露臺形成立體庭院，增強居住的層次感及舒適度感及舒適度景觀自足性空間內(nèi)向性功能多樣性根據(jù)景觀資源的不同，設(shè)置不同的戶內(nèi)庭院，形成豐富的空間形式，同時賦予空間不同的功能65立體庭院立體庭院戶戶帶花園，通過豐富的立體空間戶戶帶花園，通過豐富的立體空間院落增加產(chǎn)品的產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感院落增加產(chǎn)品的產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感1 12 21 1底層庭院花園底層庭院花園3 32 2二三層空中花園二三層空中花園頂層屋頂花園頂層屋頂花園屋頂花園屋頂花園一二層一二層頂層屋頂頂層屋頂花園花園

57、入戶花園入戶花園前庭院前庭院后庭院后庭院露臺露臺露臺露臺3 366入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實惠入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實惠性性上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺；同時將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。頂層屋頂花頂層屋頂花園園入戶花園入戶花園露臺露臺一二層一二層前庭院前庭院后庭院后庭院露臺露臺屋頂花園屋頂花園入戶花園入戶花園屋頂花園屋頂花園三四層三四層67室內(nèi)局部縱向空間處理，提升項目價值感室內(nèi)局部縱向空間處理，提升項目價值感對于首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住

58、感受，且增加采光，開闊室內(nèi)空間；地下室天井、內(nèi)庭院、下沉式庭院等等的設(shè)計不僅不增加面積而且增加室內(nèi)的通風(fēng)采光，同時一定程度上豐富室內(nèi)空間功能，開闊客戶心理空間。68挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現(xiàn)大尺度的空間感受現(xiàn)大尺度的空間感受8米高大堂，空間感極度奢華；5米客廳、餐廳；4.5米主臥。69空中大露臺空中大露臺大面積贈送，增加情趣觀景活動大面積贈送，增加情趣觀景活動空間，提升生活品質(zhì)空間，提升生活品質(zhì)大露臺可以增加情趣的觀景活動空間；可以實現(xiàn)全部贈送，實現(xiàn)物超所值。70位于中心位置的疊院產(chǎn)品可使用創(chuàng)新的單體設(shè)計，位于中心位置的疊院產(chǎn)品可使用

59、創(chuàng)新的單體設(shè)計，使客戶享有使客戶享有360360度的景觀資源度的景觀資源深圳蝴蝶谷深圳蝴蝶谷雙向門電梯，電梯直接入戶；入戶花園成為可觀景的私有空間；大面積贈送，三房變四房的高價值感設(shè)計；錯層空間，豐富的居住空間體驗?？蛷d71下疊占有半地下室下疊占有半地下室有效提升居住功能享受有效提升居住功能享受內(nèi)天井采光內(nèi)天井采光半地下室與室外半地下室與室外層高低于2.2米，地上部分低于1.5米，利用土層墊高，客戶入伙后可下挖到2.8米（適用于地下室贈送）；地下室可作為電影房、棋牌室、斯諾克臺球室等；進入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井；利用天窗或下沉式內(nèi)庭院采光通風(fēng)。多功能空間多功能空間地坪上天窗采光地坪上天窗

60、采光星河丹堤聯(lián)排闊庭星河丹堤聯(lián)排闊庭躍層半躍層半地下室地下室多功能空間多功能空間可下挖部分半地下室半地下室72上疊贈送坡屋頂上疊贈送坡屋頂送頂層閣樓和屋頂花園作為送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動空間，增加客戶購買的價值感功能房和活動空間，增加客戶購買的價值感坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度；通過加設(shè)夾板，可以充分利用上層空間 。73疊院疊院househouse（三疊加）產(chǎn)品設(shè)計建議的價值點（三疊加）產(chǎn)品設(shè)計建議的價值點 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、奢華尊貴核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、奢華尊貴需要說明的是需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計方案而是對設(shè)計提出的建設(shè)性意見，即市場接受

61、的產(chǎn)品特征和驅(qū)動客戶購買的因素序號序號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭市場競爭（競爭樓盤）（競爭樓盤）價值增加點價值增加點1立體庭院市場缺乏增加產(chǎn)品特色和品質(zhì)別致感2挑高入戶大堂市場稀缺體現(xiàn)奢華、尊貴3挑空客廳一般做成復(fù)式狀大尺度空間，提升項目檔次4頂層挑高主臥市場空白增加居住舒適度，且空間改造靈活5贈送頂層閣樓計入面積 為客戶預(yù)留多功能空間，增強實惠性6360度景觀資源市場空白南湖價值最大化7地下室及車庫贈送計入面積提升居住舒適度和實惠性74項目配套設(shè)施建議項目配套設(shè)施建議項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議項目建筑單體建議項目建筑單體建議項目整體規(guī)劃建議項目整體規(guī)劃建議項目園林景觀建議項目園林

62、景觀建議啟動區(qū)策略建議啟動區(qū)策略建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議疊院（三疊加）產(chǎn)品建議疊院（三疊加）產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議小高層產(chǎn)品建議戶型配比及面積區(qū)間戶型配比及面積區(qū)間75本項目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)本項目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項目特征，全面提升居住品質(zhì)合項目特征，全面提升居住品質(zhì)居居住住品品質(zhì)質(zhì)提提升升不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升；越高價值的物業(yè)可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性；新材料運用，節(jié)能環(huán)保，體現(xiàn)項目超前性及國際化。架空層處理架空層處理挑高大堂設(shè)計挑高大堂設(shè)計入戶花園入戶花園空中花園空中花園陽光房陽光房觀景露臺觀景露臺飄窗、

63、凸窗飄窗、凸窗主臥空間主臥空間766 68 8米架空層設(shè)計，米架空層設(shè)計，引入綠化、放置休憩沙發(fā)、引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間改建活動場所等，制造泛會所交流空間底層建議營建68米的架空層，同時引入部分景觀體系，實現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透；架空層的裝飾運用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感；于架空層靈活設(shè)置電梯間，大廳或休憩點。架空層處理架空層處理77高品質(zhì)電梯間高品質(zhì)電梯間挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)超大業(yè)

64、主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺，不占面積/ /智能入戶系統(tǒng)，全天候智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點，也是身份的象征，需著重處理；挑高入戶大堂設(shè)計，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂挑高的入戶大堂挑高大堂挑高大堂78入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈送入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈送空間的實用性空間的實用性可將入戶花園隔成一個開敞的書房或其它功能室入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（

65、全部贈送面積）或者錯層贈送（全部贈送面積）入戶花園改房入戶花園景觀入戶花園入戶花園79獨立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能獨立空中花園或內(nèi)凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積室，獲贈一半面積p獨立的空中花園（內(nèi)凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗；p空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽臺，有頂無柱銷售時計一半面積；p讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈一半花園的面積?？罩谢▓@（內(nèi)凹式陽臺）空中花園的方式市場稀缺，空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，建議舒適三房以上采用，增強產(chǎn)品競爭力增強產(chǎn)品競爭力獨立

66、花園獨立花園80贈送陽光房設(shè)計，為室內(nèi)采擷更多陽光，增添居贈送陽光房設(shè)計，為室內(nèi)采擷更多陽光，增添居室情趣室情趣陽光房方正實用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高2.2米，該部分面積增送 陽光房設(shè)計可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度；大面積的贈送有利于提升產(chǎn)品的實惠性及競爭力；陽光房陽光房81通過觀景露臺或是大面積落地窗來實現(xiàn)多面采光通過觀景露臺或是大面積落地窗來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳通過觀景陽臺的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間； 充分利用落地窗的開放式空間營造感、同時增加采光與通透；大面積的觀景露臺，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢； 露臺在設(shè)計時考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。觀景露臺觀景露臺82窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值；窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值，實惠又實用。大尺度轉(zhuǎn)角飄窗大尺度轉(zhuǎn)角飄