第五章房地產(chǎn)市場與市場分析

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1、第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 1、簡述影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量？ 答：影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括： （1）金融業(yè)的發(fā)展。 （2）信息、通信技術(shù)水平的提高。 （3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。 （4）人文環(huán)境的變化。 （5）自然環(huán)境的變化。 （6）政治制度的變遷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 1、簡述影響房地產(chǎn)市場的需求因素？ 答：（1）價(jià)格 需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如下圖所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，及對某種商品或服

2、務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。 P 0 Q Q1 D D1 某類物業(yè)的單位價(jià)格 單位時(shí)間需求數(shù)量 （2）收入變化 一般來說，收入增加會(huì)導(dǎo)致對大多數(shù)商品需求的增加，從而導(dǎo)致曲線向右平移。 （3）其他商品價(jià)格的變化。 （4）對未來的預(yù)期。 （5）政府政策的變化。 2、簡述影響房地產(chǎn)市場的供給因數(shù)？ 答：（1）價(jià)格 價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系，由于價(jià)格上升或下降會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條右上方傾斜的一條曲線。因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)

3、量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)是可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。 P 0 Q Q1 Q2 S S1 S2 新建住宅供應(yīng)量 每套住宅價(jià)格 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 （3）政府政策的變化 （4）對未來的預(yù)期 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo) 1、簡述房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)？ 答：從宏觀上說，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。 （1）總量結(jié)構(gòu)： 從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 （2）區(qū)域結(jié)構(gòu)： 分

4、析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。 （3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 （4）供求結(jié)構(gòu)： 針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。 （5）投資結(jié)構(gòu)： 根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。 2、簡述房地產(chǎn)市場的細(xì)分？

5、答：從認(rèn)識和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式、目標(biāo)市場等標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分。 （1）按地域細(xì)分 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、表明其手地區(qū)性需求的依賴性程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)市場。按地域范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。按地域細(xì)分最常見的是按城市劃分。對于比較大的城市，常常還要按照城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也越小。 （2）按房地產(chǎn)的用途細(xì)分 按房地產(chǎn)的用途，可以分為居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、

6、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。 （3）按存量增量細(xì)分 通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場（土地出讓市場）和二級土地市場（土地轉(zhuǎn)讓市場），將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場和二手房市場）。 （4）按交易形式細(xì)分 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房

7、地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。其中，土地交易實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的交易；新建成的房地產(chǎn)交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場。 （5）按目標(biāo)市場細(xì)分 通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)格水平，細(xì)分為抵擋、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場。 3簡述房地產(chǎn)市場的指標(biāo)包括哪幾種類型？ 答：反應(yīng)和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。 4、簡述房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)？ 答：房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)包括以下幾方面： （1）存量 指報(bào)告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑物面積或套數(shù)；在數(shù)值上， 報(bào)告期存量＝上期存量＋

8、報(bào)告期新竣工量－報(bào)告期滅失量。 （２）新竣工量 指報(bào)告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量。 （３）滅失量 指房屋存量在報(bào)告期內(nèi)由于各種原因（損毀、拆遷等）滅失掉的部分。 （４）空置量 是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)等不可銷售或出租的房屋面積。 （５）空置率 指報(bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 （６）可供租售量 是指報(bào)告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒╀N售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納量＋

9、本期新竣工量 （７）房屋施工面積 是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期以停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建援建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑面積應(yīng)填各層建筑面積之和。 （８）房屋新開工面積 是指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。 （９）平均建設(shè)周期 是指某種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度。報(bào)告期平均建設(shè)周期＝房屋施工面積／新竣工面積 （１０）竣工房屋價(jià)值 是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋的建造價(jià)值?？⒐し课莸膬r(jià)值一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算，同時(shí)一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。

10、 ５、房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)？ 答：（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧDP）： （2）人口數(shù) （3）城市家庭人口 （4）就業(yè)人口數(shù)量 （5）就業(yè)分布 （6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 是指城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員占城鎮(zhèn)中應(yīng)就業(yè)人員總數(shù)的比例。 （7）城市家庭可支配收入 指居民家庭可以用來自由支配的收入，是家庭總收入扣除應(yīng)納稅款、社會(huì)保障費(fèi)以及記賬補(bǔ)貼后的收入。 （8）城鎮(zhèn)家庭總支出 （9）房屋空間使用數(shù)量 指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。 （10）商品零售價(jià)格指數(shù) 是指反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價(jià)的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財(cái)政收入，影響

11、居民購買力和市場供求的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。 （11）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 是反映一定時(shí)期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費(fèi)品價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)。 6、簡述房地產(chǎn)市場的交易指標(biāo)？ 答：（1）銷售量 指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 （2）出租量 指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。 （3）吸納量 指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。 （4）吸納率 指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，有季度吸納率、年吸納率等。 （5）吸納周期 指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所

12、需花費(fèi)的時(shí)間。吸納周期＝可供租售量／吸納量，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。吸納周期又稱銷售周期。 （6）預(yù)售面積 指報(bào)告期末仍未交付使用，但以簽訂預(yù)售合同的商品房屋面積。 （7）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。理想的價(jià)格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)我國目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通常基于平均價(jià)格。 （8）房地產(chǎn)價(jià)格 指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的價(jià)格水平，用不同類型房屋中位數(shù)價(jià)格表示。 （９）房地產(chǎn)租金 指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋中的中位數(shù)表示。 第四節(jié) 房地產(chǎn)市

13、場的特定和功能 1、簡述房地產(chǎn)市場的特性？ 答：房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特征。 （１）市場供給的特點(diǎn) ①市場供給缺乏彈性； ②市場供給具有非同質(zhì)性； ③市場供給具有高度的壟斷性。 （2）市場需求的特點(diǎn) ①廣泛性； ②多樣性； ③購房開支巨大。 （3）市場交易的特點(diǎn) ①交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其在界定； ②通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序； ③耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多； ④通常需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 （4）市場幾個(gè)的特點(diǎn) ①房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大； ②房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢； ③現(xiàn)實(shí)價(jià)格

14、是在長期考慮下而個(gè)別形成的，不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。 2、簡述房地產(chǎn)市場的功能？ 答：房地產(chǎn)的功能可以分為以下幾方面： （1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益； （2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化； （3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化； （4）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃； （5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。 通常情況下房地產(chǎn)需要一年以上的時(shí)間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程。 3、簡述政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段？ 答：政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策有： （1）土地供應(yīng)政策 政府是唯一的土地供給者，土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。 （2）金融政策 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段中，金

15、融政策是對供需雙方進(jìn)行影響和控制。 （3）住房政策 目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和市場價(jià)商品住宅。 （4）城市規(guī)劃 （5）地價(jià)政策 （6）稅收政策 （7）租金和價(jià)格控制 政府調(diào)控住房價(jià)格的目的：一是避免住房價(jià)格泡沫的形成，二是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當(dāng)?shù)臐M足。 第五節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 1、簡述制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是什么？ 答:制定物業(yè)管理計(jì)劃的進(jìn)本原則是： 第一，物業(yè)管理師必須參加和主持； 第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與； 第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定 2、

16、簡述物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式？ 答：物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。 （1）年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃； （2）中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與企業(yè)簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3~5年； （3）長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 3、編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有哪些？ 答：編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容包括： （1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 （2）房地產(chǎn)市場分析 1）評價(jià)居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括： ①市政公用和公共建筑配套設(shè)施完備的程度； ②環(huán)

17、境因素； ③公共交通便捷程度； ④居住人口與收入； ⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況。 2）商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣主要取決于： ①周圍人口密度； ②交通、通信的方便程度； ③居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣。 3）寫字樓區(qū)位物業(yè)的優(yōu)劣主要取決于： ①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度； ②周圍土地利用的情況和環(huán)境； ③易接近性。 （3）鄰里分析 （4）物業(yè)現(xiàn)狀分析 （5）明確業(yè)主目標(biāo) 明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。 4、簡述物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的主要內(nèi)容？ 答：物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括以下方面： （1）建筑物管理計(jì)劃 （2）租賃計(jì)劃 （3）財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 （4

18、）物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 1、簡述影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量？ 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系 1、簡述影響房地產(chǎn)市場的需求因素？ 2、簡述影響房地產(chǎn)市場的供給因數(shù)？ 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo) 1、簡述房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)？ 2、簡述房地產(chǎn)市場的細(xì)分？ 3簡述房地產(chǎn)市場的指標(biāo)包括哪幾種類型？ 4、簡述房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)？ ５、房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)？ 6、簡述房地產(chǎn)市場的交易指標(biāo)？ 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特定和功能 1、簡述房地產(chǎn)市場的特性？ 2、簡述房地產(chǎn)市場的功能？ 3、簡述政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段？ 第五節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 1、簡述制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是什么？ 2、簡述物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式？ 3、編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有哪些？ 4、簡述物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的主要內(nèi)容？