2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試題庫及答案

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1、 2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試題庫及答案 一、單選題 1.某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一髙架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估，估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應(yīng)超過（）。 A、6個月 B、9個月 C、1年 D、2年 答案：A 2.某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。

2、2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。確定商場在2002年8月30日的交易價格的最終依據(jù)是（）。 A、1200萬元加100萬元 B、1280萬元加100萬元 C、1200萬元 D、1280萬元 答案：D 3.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為

3、10%。該旅館的價值是（）萬元。 A、2414.5 B、2759.4 C、3066 D、3153.6 答案：B 4.1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000m2，建筑面積50000m2。合同約定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積的3:7比例分房。其中甲分得的部分定為自用住宅，不需繳納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至4層時，由于乙方原因停工。現(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時委托拍賣其在該項

4、目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費為3000萬元，至建成還需投入建筑費6600萬元，自用住宅改為商品住宅需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，為每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)査，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最新拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。該項目整體拍賣時競買入的出價最可能為（）。 A、已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元 B、已完工程的建筑費3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元 C、在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元一需補(bǔ)交的土

5、地使用權(quán)出讓金1500萬元 D、在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元 答案：C 5.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的有效毛收入為（）萬元。 A、344.93 B、383.25 C、394.20 D、438 答案：C 6.甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表

6、3—9:如果對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費的是（）。 A、耕地占用稅 B、征地管理費 C、耕地開墾費 D、新增建設(shè)用地有償使用費 答案：D 7.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%。從可比實例房地產(chǎn)中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。此宗房地產(chǎn)的綜合資本化率為（）。 A、6.8% B、7.2% C、8% D、14% 答案：B 8.注冊房地產(chǎn)估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進(jìn)行評估，測算出的估價對象比準(zhǔn)價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結(jié)

7、果存在一定差異。如果測算的收益價格偏高，則其原因可能是（）。 A、空置率取值偏大 B、報酬率取值偏小 C、運營費用率取值偏大 D、租金增長率取值偏小 答案：B 9.XX健身中心位于城南，處于商務(wù)區(qū)，為一大型全套健身中心，其項目十分齊全，基本涵蓋了各項健身運動，從國外引進(jìn)了大批先進(jìn)的健身器材，其教練也都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的老師，現(xiàn)委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行估價。商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的（）。 A、固定性 B、驟增性 C、衰減性 D、無限性 答案：C 10.甲公司以每平方米建筑面積8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000m2的寫字樓，隨之辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手

8、續(xù)，又花了10萬元在該寫字樓墻上涂飾了本公司的標(biāo)志。至此為止，正常情況下，若假設(shè)甲公司的實際花費為C，則()萬元。 A、C＜4000 B、C=4000 C、C=4010 D、C＞4010 答案：D 解析： 11.甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設(shè)計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓

9、給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)開始建造高層住宅樓。若甲公司要求丙公司停止其開發(fā)方案，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，丙公司（）。 A、必須立即停止開發(fā) B、應(yīng)當(dāng)修改原開發(fā)方案 C、可以繼續(xù)實施原開發(fā)方案 D、應(yīng)當(dāng)待甲乙兩公司協(xié)商一致后開發(fā) 答案：C 12.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測其未來第一年的凈收益為24000元，此后5年，凈收益每年在上年基礎(chǔ)上增加1000元，價格每年上漲3%，報酬率為9.5%。該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格為（）元。 A、357423.71 B、376096.65 C、378641.75 D、396423.65

10、答案：B 13.估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的表述中，正確的是（）。 A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險 B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險 C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)降價形成耗損風(fēng)險 D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險 答案：A 14.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，平均每月運營費用14萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20

11、%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%;該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的年凈收益為（）萬元。 A、241.45 B、275.94 C、306.6 D、315.36 答案：B 15.2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1曰，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜

12、合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。征收補(bǔ)償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)（）。 A、委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定 B、由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定 C、由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定 D、由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等,結(jié)合市場情況綜合確定 答案：C 16.甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設(shè)計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商

13、品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)開始建造高層住宅樓。該案例中河景房購房人及甲公司因權(quán)益受到侵害要求獲得經(jīng)濟(jì)賠償，對購房人和甲公司而言，賠償人分別是（）。 A、甲公司和乙公司 B、甲公司和丙公司 C、乙公司和丙公司 D、丙公司和乙公司 答案：A 17.2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的

14、綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1曰，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為（）億元。 A、10 B、11 C、13 D、15 答案：B 18.甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)

15、，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為（）。 A、首次抵押時的價值一首次抵押貸款余額 B、再次抵押時的價值一首次抵押貸款余額 C、再次抵押時的價值一已抵押貸款額/貸款成數(shù) D、再次抵押時的價值一已抵押貸款余額/貸款成數(shù) 答案：D 19.甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的XX酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)

16、營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓歸屬于房地產(chǎn)的年經(jīng)營收入為（）萬元。 A、4362.40 B、4788.00 C、4894.40 D、5320.00 答案：A 20.某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000m2，其中建設(shè)用地面積4500m2,代征地面積500m2,規(guī)劃建筑面積為15000m2。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契

17、稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)査，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/m2,且按每月1%遞增，平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進(jìn)行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是（）。 A、成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同 B、成本法采用的投資利潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率 C、成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)

18、開發(fā)法的投資利潤率 D、成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較 答案：B 21.出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報，這類商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)（）計算凈收益。 A、租賃合同 B、租金水平 C、稅金 D、經(jīng)營費用 答案：A 22.某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（）。 A、噪聲和污染程度發(fā)生變化 B、土地

19、形狀發(fā)生變化 C、人口密度發(fā)生變化 D、出行便捷程度發(fā)生變化 答案：D 23.某工廠有一處臨街廠房，占地面積900m2,用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800m2,建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2;而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費

20、用大約是建筑面積750元/m2。假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為（）萬元。 A、603 B、549 C、522 D、450 答案：B 24.某估價師于2006年7月6日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，其目的是為申請銀行抵押貸款提供參考。抵押期間，可能會產(chǎn)生的降低價值的風(fēng)險不包括（）。 A、損耗風(fēng)險 B、法律風(fēng)險 C、貶值風(fēng)險 D、預(yù)期風(fēng)險 答案：C 25.某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。若房地產(chǎn)估價師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價

21、值發(fā)生減損，其主要原因是（）。 A、道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B、綠地率發(fā)生變化 C、公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D、土地形狀發(fā)生變化 答案：B 26.甲公司擁有一宗面積為80000m2的工業(yè)用地，地上建有面積為50000m2的廠房及10000m2的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。受托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價時，正確的思路是（）。 A、地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進(jìn)行評估 B、按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值 C、地價按照工業(yè)用

22、地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估 D、根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估 答案：C 27.甲方(開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)

23、對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（）。 A、以1500萬元作為評估值 B、以（1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值 C、以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 D、以1993年7至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值 答案：D 28.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅

24、自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（）。 A、政府房地產(chǎn)管理部門 B、政府規(guī)劃管理部門 C、政府土地管理部門 D、上級總公司 答案：B 29.甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月3

25、0曰，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。如果采用收益法估價，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是（）。 A、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年 B、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價值的影響 C、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年 D、該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響 答案：C 30.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。該宗工業(yè)用地應(yīng)補(bǔ)地價(單價）為（）元/m2。 A、1300 B、2732

26、C、4240 D、4876 答案：C 31.甲公司兩年前以出讓方式取得一宗住宅用地使用權(quán)，該地塊南面為乙公司擁有的坐落于護(hù)城河旁的一宗倉儲用地。甲公司以河景為賣點設(shè)計開發(fā)了商品住宅樓，并已售出部分河景房。為確保該商品住宅樓放人河景特色，甲公司在開發(fā)該商品住宅樓前與乙公司協(xié)商簽訂了書面合同（但未經(jīng)登記），約定乙公司不得在其地塊上建造高層建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500萬元作為賠償。后乙公司因故將該宗倉儲用地轉(zhuǎn)讓給丙公司，但未披露其與甲公司簽訂的上述合同事宜。丙公司購得該地塊并辦理用途變更手續(xù)后，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)開始建造高層住宅樓。若相關(guān)當(dāng)事人因協(xié)商不成起訴至法院，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估

27、侵權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的最低賠償金額，最合理的估價思路是（）。 A、測算河景房與非河景房的銷售價差 B、測算甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息 C、測算河景房與非河景房的銷售價差，減去甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息 D、測算河景房與非河景房的銷售價差，加上甲公司支付給乙公司的補(bǔ)償金及利息 答案：D 32.某寫字樓過去的市場價格為12000元/m2，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天3元/m2。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預(yù)測房地產(chǎn)市場3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達(dá)12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%。該寫字樓在

28、第3年末的價格為（）元/m2。 A、10800 B、11250 C、11280 D、11750 答案：D 33.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測其未來第一年的凈收益為24000元，此后5年，凈收益每年在上年基礎(chǔ)上增加1000元，價格每年上漲3%，報酬率為9.5%。若要計算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價格，應(yīng)選用的公式是（）。 A、A B、B C、C D、D 答案：A 34.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫

29、字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。該公司委托評估應(yīng)選擇（）。 A、房地產(chǎn)管理部門 B、資產(chǎn)管理部門 C、有資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) D、驗資機(jī)構(gòu) 答案：C 35.工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險,則為保險目的評估的價值應(yīng)為（）。 A、該兩幢房屋的正常市場價格 B、該兩幢建筑物的重新建造成本 C、該兩幢建筑物

30、的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值 D、該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值 答案：C 36.某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用為毛租金收入的30%。該投資項目的應(yīng)納稅收入為（）元。 A、21500 B、28300 C、37500 D、45000 答案：

31、A 37.房地產(chǎn)課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平,雙方都要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。取得土地使用權(quán)所支付的金額作為扣除項目，以（）形式取得土地使用權(quán)的，以合同為依據(jù)按土地價格進(jìn)行扣除。 A、出讓金 B、毛地價 C、受讓 D、招拍掛 答案：D 38.甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表3—9:如果評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為（）。 A、22.22% B、33.61

32、% C、36.55% D、37.80% 答案：C 39.某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/m2。獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。 A、2000 B、2693.42 C、3693.42 D、5000 答案：A 40.居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地

33、產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計、相似的戶型及功能等。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房價格的技術(shù)路線與商品房的不同之處是要考慮（）。 A、成本建筑面積的修正 B、土地出讓金或土地收益的扣除問題 C、交易實例的修正 D、房屋重新購建價格 答案：B 41.王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分

34、前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該大廈重新進(jìn)行價值評估，估價中正確的選擇是（）。 A、若選用市場法,應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化進(jìn)行價值分析 B、若選用市場法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價值分析 C、若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費用 D、若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費用 答案：D 42.高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7層住宅的第4層，東南朝向，采光極好，屬于精裝修房，只是周圍的交通并不十分便利。高

35、某的住房在估價時所采用的方法不包括（）。 A、市場法 B、收益法 C、成本法 D、假設(shè)開發(fā)法 答案：D 43.甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(m2*d);地上1~4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(m2*d);B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已

36、售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%。現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬元。 A、810 B、132025 C、2835 D、4860 答案：C 44.XX健身中心位于城南，處于商務(wù)區(qū)，為一大型全套健身中心，其項目十分齊全，基本涵蓋了各項健身運動，從國外引進(jìn)了大批先進(jìn)的健身器材，其教練也都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的老師，現(xiàn)委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行估價。此健身中心處于商業(yè)區(qū)中主道上比出租距近數(shù)米遠(yuǎn)的側(cè)道上的價值要（）。 A、高 B、低 C、同等 D、視情況而

37、定 答案：A 45.王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，則房地產(chǎn)估價師在抵押估價報告中應(yīng)提示（）。 A、該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán) B、如未通知承租人，則該抵押合同效力待定 C、如不辦理抵押登記，

38、該抵押合同無效 D、如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力 答案：D 46.甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該項目于2010年6月30日

39、的市場價值。采用成本法估價，求取土地重新取得價格時,容積率應(yīng)采用（）。 A、0.03 B、0.83 C、0.85 D、1.25 答案：D 47.下圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價（土地單價）為2000元/m2，旁街路線價(土地單價）為1000元/m2，臨正街深度為22.86m(即75英尺），臨旁街深度為15.24m(BP50英尺）。根據(jù)表3—35中的臨街深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為20%。該塊土地的總價為（）萬元。 A、139.35 B、132.39 C、93.37 D、51.56 答案：C 48.甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期

40、限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計高度為150m，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。對該酒店進(jìn)行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為（）。 A、修復(fù)費用法 B、損失資本化法 C、賠償實例比較法 D、損害前后差價法 答案：A 49.某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款,銀行

41、根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。該購房者第10年最后一個月份的還款額為（）元。 A、6021.47 B、6344.50 C、6378.50 D、6383.45 答案：B 50.為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另調(diào)查獲知2006年6月1日至2007年2月1日該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上漲2%。若對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)

42、整，是將該價格調(diào)整到（）。 A、2006年6月1日 B、2006年10月1日 C、2007年2月1日 D、2007年9月1日 答案：D 51.某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000m2的臨街5層綜合樓。該項目拆遷人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補(bǔ)償款后，原拆遷單位已搬遷完畢。該綜合樓拆除前，相鄰的某醫(yī)院，經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)院甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。賣方可接受的最低購買價為（）。 A、建筑物市場價值 B、建筑物市場價值一清理費用 C、拆除后的舊建筑材料價值 D、拆除后的舊建筑材料價值一清理費用 答案：D 52.某購房者擬向

43、銀行申請60萬元的住房抵押貸款,銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。抵押貸款首次月還款額為（）元。 A、3326.78 B、3404.96 C、3486.77 D、3504.67 答案：D 53.甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000m2、69000m2?？倢訑?shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000m2，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為

44、15年，租金為2.10元/(m2*d);地上1~4層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(m2*d);B座總建筑面積為67500m2，辦理了銷售許可證，其中8000m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下1層的客觀租金水平為2.0元/(m2*d)，地上1~4層的客觀租金水平為3.0元/(m2*d),則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（）。 A、租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 B、根據(jù)謹(jǐn)慎原

45、則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 C、根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 D、租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金 答案：D 54.工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價（）。 A、根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價 B、根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價 C、根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋

46、擬確定的用途進(jìn)行估價 D、根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價 答案：A 55.某商場土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2002年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場而進(jìn)行估價，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元。設(shè)以上最終確定的價格為i3，若為投保災(zāi)險而對商場進(jìn)行估價，則評估價值為（）。 A、P B、P加上商場的土地使用權(quán)價格 C、P減去商場的土地使用權(quán)價格 D、P加上商場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金 答案

47、：C 56.某幢平房的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。該房屋的折舊總額用直線法計算應(yīng)為（）元。 A、7915 B、15830 C、16670 D、47490 答案：B 57.甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工

48、，此后項目停工至今。在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計500m2。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該項目于2010年6月30日的市場價值。采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（）。 A、辦公樓開發(fā)費用 B、食堂開發(fā)費用 C、宿舍開發(fā)費用 D、浴室開發(fā)費用 答案：A 58.王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼

49、承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價值比例關(guān)系為：1=0.7：0.6：0.5:0.4:0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（）萬元。 A、11.43 B、11.77 C、22.86 D、23.53 答案：A 59.甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見表3—9:如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷,下列關(guān)于拆遷估價的表述中，正確的是（）。 A、店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通

50、過委托評估確定 B、因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價 C、評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定 D、甲公司可自行委托估價機(jī)構(gòu)評估店面價值 答案：B 60.甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的XX酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實地查勘

51、時，一般不作為重點查勘內(nèi)容的是（）。 A、采光通風(fēng) B、建筑層高 C、內(nèi)部布局 D、裝飾裝修 答案：A 61.房地產(chǎn)課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平,雙方都要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。舊房及建筑物的評估價格中，開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的（）水平求取。 A、資產(chǎn)報酬率 B、風(fēng)險報酬率 C、平均利潤率 D、期末利潤率 答案：C 62.某幢平房的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2,判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。該房屋的現(xiàn)值為（）元

52、。 A、42085 B、34170 C、13740 D、2510 答案：B 63.甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的XX酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于XX市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%;年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費用為130萬元，財務(wù)費用為250萬元，市場推廣及銷售費用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。該酒樓房地產(chǎn)的年凈收益為（）萬元。 A、1512.40 B、1554.96 C、1938.00 D、1980.56

53、 答案：B 64.某工廠有一處臨街廠房，占地面積900m2,用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為1800m2,建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2;而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為建筑面積1500元/m2。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房的話，需投入的總費用大約是建筑面積750元/m2。如果按工業(yè)用途進(jìn)行評估，估價目的為

54、保險估價，估價時點為2001年5月9日，其合理的評估價值約為（）萬元。 A、216.0 B、295.2 C、315.0 D、333.0 答案：A 65.某酒店位于市中心，屬于四星級酒店，其一層的大堂裝修豪華，餐廳、會議室配備齊全。室內(nèi)裝修精美，可免費寬帶上網(wǎng)，保潔、物業(yè)管理都是24小時的?，F(xiàn)酒店委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行估價，為轉(zhuǎn)讓提供價格參考。商務(wù)會議用房的收益測算依據(jù)不包括（）。 A、收費標(biāo)準(zhǔn) B、功能 C、面積 D、平均使用率 答案：B 66.甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006

55、年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30曰，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價出資成立合資公司。下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（）。 A、項目改建投入的成本費用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費用、管理費、專業(yè)費、投資利息和利潤 B、項目改建的前提是投入成本小于項目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益 C、項目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法 D、項目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決

56、停車場問題 答案：B 67.2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1曰，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貸款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元。甲公司尚未償還的抵押貸款余額為4億元。政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為（）。 A

57、、征收補(bǔ)償方案 B、行政訴訟權(quán)利 C、行政復(fù)議權(quán)利 D、搬遷期限 答案：D 68.某酒店位于市中心，屬于四星級酒店，其一層的大堂裝修豪華，餐廳、會議室配備齊全。室內(nèi)裝修精美，可免費寬帶上網(wǎng)，保潔、物業(yè)管理都是24小時的?，F(xiàn)酒店委托評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行估價，為轉(zhuǎn)讓提供價格參考。采用（）對酒店進(jìn)行估價，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。 A、收益法 B、成本法 C、市場法 D、假設(shè)開發(fā)法 答案：A 69.賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下簡稱合同1)和房屋裝修合同（以下簡稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，

58、且乙同時付清購房款。交房后甲按合同2開始進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向所在地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確答案。估價的價值范圍應(yīng)是（）。 A、合同中規(guī)定的購房款 B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定裝修費的10% C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定裝修費的70% D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定全部裝修費 答案：A 70.某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20

59、世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后）重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機(jī)構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。對乙廠區(qū)的土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是（）。 A、按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值 B、按出讓土地使用權(quán)評估其市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 C、用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 D、用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費

60、用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 答案：B 71.某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格應(yīng)為（）萬元。 A、89.60 B、229.21 C、375.69 D、604.90 答案：D 72.

61、甲方(開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機(jī)構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（）。 A、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為199

62、5年5月的狀態(tài) B、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài) C、估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài) D、估價對象狀況為1995年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài) 答案：B 73.某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)（經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后）重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機(jī)

63、構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。委托人要求估價機(jī)構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價。估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為（）。 A、可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價 B、只能對兩個廠區(qū)的土地進(jìn)行估價 C、可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價 D、可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價 答案：B 74.賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下簡稱合同1)和房屋裝修合同（以下簡稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清購房款。交房后甲按合同2開始進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款

64、和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向所在地房地產(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確答案。估價時點應(yīng)是（）。 A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日 D、2002年7月25日以后的某一天 答案：A 75.甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經(jīng)調(diào)查，甲公司的債務(wù)情況如下:拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在估價時點，該

65、辦公樓全部可銷售面積為5萬m2，其中已售出3萬m2。經(jīng)評估，該辦公樓的市場價格為6000元/m2，拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金為2500萬元。拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括（）。 A、拍賣傭金 B、營業(yè)稅及附加 C、評估費 D、房地產(chǎn)稅 答案：D 76.某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房，建筑面積250m2?？照{(diào)主機(jī)1990年購入，當(dāng)時的購入價為500萬元，同型號空調(diào)主機(jī)現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機(jī)已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)主機(jī)（其他配套設(shè)備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機(jī)和機(jī)房改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2,節(jié)約的200

66、m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租的經(jīng)濟(jì)分析。估價師經(jīng)調(diào)查得知，將部分空調(diào)機(jī)房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出租的年客觀凈收益為每平方米營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造費用由承租方自負(fù)。若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為()萬元。 A、530 B、472 C、455 D、450 答案：C 77.高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于7層住宅的第4層，東南朝向，采光極好，屬于精裝修房，只是周圍的交通并不十分便利。影響高某住房價格的因素有很多，其中的交通不便利（）。 A、屬于不利因素 B、屬于有利因素 C、沒有影響 D、有很小的影響 答案：A 78.甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2,2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)