房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(房地產(chǎn)金融).ppt

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(房地產(chǎn)金融).ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(房地產(chǎn)金融).ppt（27頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

第5章 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融概述房地產(chǎn)開發(fā)金融住房金融 國(guó)外房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)保險(xiǎn) 房地產(chǎn)金融的概念與特點(diǎn)影響房地產(chǎn)金融的因素房地產(chǎn)融資類別 5 1房地產(chǎn)金融概述 1 概念與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集 融通以及相關(guān)的金融服務(wù)等貨幣信用活動(dòng)的總稱 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)融資關(guān)系2 特點(diǎn)資金來(lái)源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性資金來(lái)源的固定性和資金運(yùn)用的特定性很強(qiáng)的政策性 風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 5 1 1房地產(chǎn)金融的概念與特點(diǎn) 3 房地產(chǎn)金融的必然性房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀需要房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要長(zhǎng)期占用巨額資金房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn) 資金的運(yùn)動(dòng)被限制在一個(gè)狹小的空間范圍內(nèi) 資金的流動(dòng)性不足解決居民買房難的客觀需要住房商品與居民年收入的差距大住房金融的產(chǎn)生也是金融深化和銀行融資業(yè)務(wù)拓寬的客觀需要 5 1 2影響房地產(chǎn)金融的因素 1 外部因素居民收入水平住房?jī)r(jià)格房租水平通貨膨脹率企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 2 內(nèi)部因素首期付款比例貸款年限抵押貸款利率水平融資工具和還款方式其他因素 5 1 3房地產(chǎn)融資類別 按房地產(chǎn)融資的內(nèi)容可以劃分為 房產(chǎn)融資和土地融資按房地產(chǎn)金融是否經(jīng)過金融中介機(jī)構(gòu)劃分為 直接融資和間接融資按融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分為 主權(quán)融資和債務(wù)融資 5 2房地產(chǎn)開發(fā)融資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資決策的基礎(chǔ)融資的主要方式銀行貸款證券融資房地產(chǎn)信托 5 2 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資決策基礎(chǔ) 1 開發(fā)資金來(lái)源 通過銀行或者發(fā)行債券直接從投資者那里籌集資金發(fā)行新股票保留收益作為企業(yè)發(fā)展資金2 企業(yè)融資主要考慮的兩個(gè)問題資本的成本風(fēng)險(xiǎn) 特別是破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 5 2 2房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要形式 1 銀行貸款信譽(yù)貸款保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款以土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)作為歸還本息抵押的貸款 2 證券融資 1 優(yōu)越性 有利于吸收大眾資金 有利于分散投資風(fēng)險(xiǎn)有利于金融市場(chǎng)的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的改善 2 房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)債券政府債券 金融債券和公司債券房地產(chǎn)股票融資的基本方式 籌募股東資本 增資配股 有償轉(zhuǎn)讓股權(quán) 公積金轉(zhuǎn)為資本金 招募外資股 3 房地產(chǎn)投資信托貨幣所有者或者房地產(chǎn)所有者 委托金融機(jī)構(gòu)代理購(gòu) 建 租賃 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及其證券 從而達(dá)到投資目的的一種形式 房地產(chǎn)信托投資 房地產(chǎn)信托存款和房地產(chǎn)信托貸款4 其他形式租賃融資 回租融資 回買融資 房產(chǎn)典當(dāng)融資 合作開發(fā) 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加等 5 3住房金融 住房金融的意義和作用我國(guó)住房金融的幾種具體形式完善的住房金融體系的基本特征 5 3 1住房金融的意義和作用 住房金融提高了廣大居民的住房消費(fèi)水平住房金融產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求效應(yīng)是過剩經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力住房金融產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)住房消費(fèi)能夠創(chuàng)造出越來(lái)越多的就業(yè)崗位 5 3 2我國(guó)住房金融的幾種具體形式 1 住房公積金貸款住房公積金是一種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄 1955年新加坡開始使用 1991年5月首先在上海試行 我國(guó)住房公積金貸款通過城市住房公積金管理中心管理 住房公積金的管理采用半封閉的模式管理2 個(gè)人住房組合貸款住房公積金貸款不足部分可以向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)貸款 3 個(gè)人住房抵押貸款 1 商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款其風(fēng)險(xiǎn)可以通過住房抵押貸款證券化來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn) 住房抵押貸款證券化即住房抵押貸款證券公司收購(gòu)商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的購(gòu)房抵押貸款合同 通過證券化處理向大眾發(fā)售 2 政策性個(gè)人住房抵押貸款國(guó)家政策性住房金融機(jī)構(gòu)想居民個(gè)人進(jìn)行的住房抵押貸款 4 住房?jī)?chǔ)蓄貸款 存一貸二 買房抵押貸款購(gòu)房者在開辦此業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額 一定期限的存款 即可得到相應(yīng)的貸款 貸款限額時(shí)存款數(shù)的5倍 最長(zhǎng)的貸款期限為存款數(shù)額與存期之積乘以25除以貸款額度 5 存單抵押貸款 借自己的錢 的抵押貸款形式 主要應(yīng)用在短期資金的缺口 5 4國(guó)外房地產(chǎn)金融 直接融資 抵押融資 契約融資和強(qiáng)制性融資美國(guó)房地產(chǎn)金融模式 德國(guó)房地產(chǎn)金融模式 新加坡的強(qiáng)制性中央公積金制度 5 4 1美國(guó)房地產(chǎn)金融模式 1 一級(jí)市場(chǎng)融資模式參與者 借款人 房地產(chǎn)購(gòu)買者 和貸款人 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成 金融信貸機(jī)構(gòu)和金融擔(dān)保 保險(xiǎn)或者相關(guān)的金融組織 1 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)契約儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu) 2 房地產(chǎn)金融工具非攤提抵押貸款19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代 適合發(fā)展比較平穩(wěn)時(shí)期固定利率 均額償還 全額分期償還抵押貸款20世紀(jì)30年代后至20世紀(jì)70年代資金的錯(cuò)配和傾斜可調(diào)整利息抵押貸款20世紀(jì)70年代后 解決資金的錯(cuò)配抵押貸款工具的最新發(fā)展?jié)u進(jìn)償付抵押貸款價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款雙重利率抵押貸款 2 二級(jí)市場(chǎng)融資模式美國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 1 二級(jí)市場(chǎng)建立的背景2 一 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的相互關(guān)系一級(jí)市場(chǎng)指房地產(chǎn)購(gòu)買者與房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)之間的交易活動(dòng) 一級(jí)市場(chǎng)借款人把自己的不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行一種債券 然后以這種債券同金融機(jī)構(gòu)交換現(xiàn)金 二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)形成后 轉(zhuǎn)移 流通這些已經(jīng)形成的抵押貸款債權(quán)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng)就是買賣一級(jí)市場(chǎng)交易產(chǎn)生的房地產(chǎn)擔(dān)保債券或者房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán) 3 二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)中有關(guān)工具創(chuàng)新美國(guó)二級(jí)市場(chǎng)通常以債權(quán)組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的證券統(tǒng)稱 抵押支持證券 MBS 主要有以下三種 抵押轉(zhuǎn)遞證券剝離式抵押支持證券 strippedmortgage backedsecurity 簡(jiǎn)稱SMBS 擔(dān)保抵押債券 CollateralizedMortgageObligations 簡(jiǎn)稱CMO 5 4 2德國(guó)房地產(chǎn)金融模式 1 德國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)建房互助儲(chǔ)蓄信貸社儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行和信貸合作機(jī)構(gòu)2 德國(guó)的房地產(chǎn)金融工具第一抵押貸款 固定利率抵押貸款 第二抵押貸款 儲(chǔ)蓄契約貸款 浮動(dòng)利率的短期抵押貸款或者無(wú)抵押貸款3 德國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)抵押貸款市場(chǎng)儲(chǔ)蓄存款市場(chǎng) 5 4 3新加坡的強(qiáng)制性中央公積金制度 1 新加坡的中央公積金制度1 制度的建立公積金的繳交率公積金的利率公積金的使用方向公積金的繳交辦法與監(jiān)督管理2 中央公積金的運(yùn)行模式公積金的管理機(jī)構(gòu) 中央公積金局董事會(huì)公積金的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 中央公積金局公積金的資金管理 3 中央公積金在房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展中的作用為房地產(chǎn)生產(chǎn)建立了穩(wěn)固的資金來(lái)源渠道為房地產(chǎn)的生產(chǎn)提供了巨額的資金為開發(fā)建設(shè)大量的房地產(chǎn)提供了條件為居民購(gòu)買房產(chǎn)提供了支付基礎(chǔ)為房地產(chǎn)金融的發(fā)展建立了狼性循環(huán)機(jī)制 2 郵政儲(chǔ)蓄銀行1 郵政儲(chǔ)蓄銀行的建立2 郵政儲(chǔ)蓄銀行在房地產(chǎn)業(yè)種的運(yùn)行模式新加坡郵政儲(chǔ)蓄銀行承擔(dān)兩項(xiàng)房地產(chǎn)貸款 向中上層收入者發(fā)放購(gòu)買住房貸款 對(duì)政府公務(wù)員和法定機(jī)構(gòu)雇員發(fā)放住房貸款 5 5房地產(chǎn)保險(xiǎn) 1 必要性抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要消除 轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要2 主要險(xiǎn)種房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) 3 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的組成要素房地產(chǎn)投保人房地產(chǎn)保險(xiǎn)人房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金房地產(chǎn)保險(xiǎn)單房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠4 房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系的完善適時(shí)推行新的保險(xiǎn)險(xiǎn)種加強(qiáng)宣傳 正確導(dǎo)向 增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和保險(xiǎn)意識(shí)