[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析

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1、 [土地增值稅清算 ]土地增值稅清算案例分析 篇一 : 土地增值稅清算案例分析 土地增值稅清算案例分析 三、土地增值稅清算案例分析 （一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。 []稅務(wù)部門對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收， 特別是對(duì)《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱 《鑒證報(bào)告》）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算

2、手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下： 第一，整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 1. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā) 展計(jì)劃委員會(huì)于 2001 年 2 月以（ 2001 ） 231 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū) XX 號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 2. 該項(xiàng)目于 2002 年初開(kāi)工建設(shè)， 于 2003 年 5 月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建 筑面

3、積證明為 200,000 平方米， 可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用辦公、 商業(yè)、車庫(kù)等面積 30 ，000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。 3. 截止 2006 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米，其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售 面積 10,000 平方米中，已對(duì)外出租 4000 平方米。 4. 公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站 800 平方

4、米、 物業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、 游泳館 4000 平方米、 自行車棚 1000 平方米， 車庫(kù) 3500 平方米。 5. 該項(xiàng)目在 2006 年 5 月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。 6. 根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明 為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級(jí) 土地，根據(jù) 2006 年北

5、京市公布的每平方米普通住房平均交 易價(jià)格 12710.4 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2.5 ，因此按 照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)， 已出售的 120,000 平方米 商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 7. 該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為： 160,000/200,000=80 ﹪。 第二，取得收入情況說(shuō)明 該單位于 2003 年 5 月開(kāi)始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米， 共取得 銷售收入總額

6、1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人 民幣）。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米， 取得銷售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米，取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200 ，000 元。 對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房 價(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 收入中。 第三，扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明 1. 取得土地

7、使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000 元。 單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地［地］字 X 號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)” 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓 金 440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積） 。 () 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： （ 1） 453,200,000/200,00

8、0 × 160,000=362,560,000 元； （ 2） 453,200,000 × 80﹪=362,560,000 元。 2. 開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截 止 2006 年 5 月該項(xiàng)目工程成本為 493,600,000 元，該項(xiàng)目 本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為 394,880,000 元。 其中： （1）土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 39,700,000 元。（ 2）前期工程費(fèi)： 115,070,700 元。（ 3）建筑安裝工程費(fèi) :290,000,000 元。（

9、 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000 元。（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)： 27 ，942 ， 700 元。（ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) :19,300,600 元。（開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi) 容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格） 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元 前期工程費(fèi) 115,070 ， 700 元 建筑安裝工程 290,000,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586 ， 000 元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=465,657,300 元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 465,657,300 元 /200,000 ×

10、160,000=372,525,840 元； 465,657,300 × 80﹪=372,525,840 元 ②公共配套設(shè)施費(fèi)： 27,942,700 元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓? 共配套設(shè)施費(fèi)用 22,354,160 元。 27 ， 942,700/200,000 × 160,000=22,354,160 元 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因 此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為 :（362,560,000 394,880,000 ）× 10 ﹪=75,744,0

11、00 元。 4. 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。 5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（ 362,560,000 394,880,000 ） × 20﹪=151,488,000 元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 本次清算允許扣除項(xiàng) 目的總金額為  :362,560,000 394,880,000 75  ，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000  元。 第四，納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程

12、 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì) 算增值額。 1. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 （ 1）出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000 元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為 120,000/160,000=75 ﹪ 扣除項(xiàng)目金額 =1,063,322,000 × 75=797﹪ ， 491 ， 500 元 增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 102,508,500/797,491 ， 500=1

13、2.85 ﹪ 該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20 ﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 2. 其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160 ，000=25 ﹪扣除項(xiàng)目金額 =1 ，063 ，322 ，000× 25 ﹪=265,830,500  元 土地增值稅清算  土地增值稅清算案例分析 增值額  =530,000,000-265,830,500=264,169,500

14、  元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 （增值率）為  264,169,500/265  ， 830 ， 500=99.38 ﹪適用稅率為 40 ﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： （ 264,169,500 × 40﹪）-（ 265,830,500 × 5﹪）=92,376,275 元已納土地增值稅為 :5,000,000 元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元 第五，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 1. 對(duì)清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通

15、過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅 現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下： 2. 確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住 宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商 業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入 255 ， 000 ， 000 元； 出售辦公用房 25 ， 000 平方米 ,取得

16、銷售收入 275,000,000 元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 ［） 同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審 核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng) 付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 3. 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)， 應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200,000 平方米的比例進(jìn)行分配后， 確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1,052,922,000, 其中： （ 1）取得土地使用權(quán)時(shí)所

17、支付的金額為362,560,000 元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證 ,該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為： 386,880,000 元。①經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆 遷協(xié)議，確認(rèn)金額為 39,700,000 元，按清稅面積與總建筑 面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000 元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 ②首先通過(guò)對(duì)《鑒證報(bào)告》 中扣除“前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)

18、間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分 攤后，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元 ,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式： （[前期工程費(fèi) 115,070,700 元 建筑安裝工程費(fèi) 290,000,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=425,957,300 元］× 80﹪=340,765,840 元） 另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四

19、項(xiàng)費(fèi)用每平方米工 程造價(jià)的金額為 2129.79 元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建 安造價(jià)表》中公布的 2006 年“居?。ā备邔悠胀ㄗ≌? -毛坯房） 及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。 ③公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉 的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放 經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施 ,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公 共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000 元費(fèi) 用從公共配套設(shè)施扣除 土地增值稅清算

20、 土地增值稅清算案例分析 總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為 17,942,700 元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額 14,354,160 元。 (）公式： 17,942,700/200,000 × 160,000=14,354,160 元 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫(kù)費(fèi)用金額 ,由于納稅人提供 了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢? （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核 《鑒證報(bào)告》中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減，

21、 因此，以取得土地使用權(quán)所支付的 金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10 ﹪進(jìn)行重新計(jì)算 后應(yīng)扣除金額為 74,944,000 元。 （ 4）扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 （ 5）重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （362,560,000 386,880,000 ）× 20﹪=149,888,000 元 經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為 : 362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000

22、=1,052,922,000 元 4. 修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算 （1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后， 本次清算的 120,000 平方米商品住 宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 出售住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為： 120,000/160,000=75  ﹪ 扣除項(xiàng)目金額  =1,052,922,000  × 75=789,691,500﹪ 

23、 元 增值額  =900,000,000-789,691,500=110,308,500  元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 110,308,500/789,691,500=13.97  ﹪ 通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20 ﹪，應(yīng)免征土地增值稅。 （ 2）其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000 元 其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25 ﹪ 扣除項(xiàng)目金額 =

24、1,052,922,000 × 25=263,230,500﹪ 元 增值額 =530,000,000-263,230,500=266,769,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 266,769,500/263,230,500=101.34 ﹪適用稅率為 50 ﹪ 應(yīng)納土地增值稅為： （ 266,769,500 × 50﹪）-（ 263,230,500 × 15﹪）=93,900,175 元 已納土地增值稅為： 5,000,000 元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 88,900

25、,175 元 第六，對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況： 1. 總建筑面積 200,000 平方米 2. 批準(zhǔn)可銷售面積 170,000 平方米 3. 已出售面積 160,000 平方米 4. 取得收入 1,430,000,000 元 5. 本次清算扣除項(xiàng)目總金額為： 1,052,922,000 元。（1）本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額 362,560,000 元。 土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析 （ 2）本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 386,880,000 元。[）（ 3）本次

26、清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 74,944,000 元。 （ 4）本次 清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元。 （5）本次清算加計(jì)扣除金額為 149,888,000 元。 6.本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 6580.76 元。 篇二 : 土地增值稅的清算條件 ? （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清 算： ? 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? 2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ? 3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? （二）符合下列情形之一的

27、，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn) 行土地增值稅清算： ? 1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未 超過(guò) 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? 篇三 : 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程 2012-08 土地增值稅清算操作規(guī)程 二○一二年八月 目

28、 錄 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算的概念 二、土地增值稅的清算條件 三、清算時(shí)間要求 四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 五、清算審理及審核 第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作 一、土地增值稅清算的前期管理 二、土地增值稅清算單位的確定 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 四、清算資料的收集 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 二、視同銷售收入的確認(rèn) 三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)

29、稅的問(wèn)題 四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題 五、收入確定需關(guān)注的問(wèn)題 六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn) 第四部分 扣除項(xiàng)目金額的確定 一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則 二、地價(jià)款的扣除 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除 五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配 六、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 八、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 九、需要明確的幾個(gè)問(wèn)題 十、土地增值稅清算實(shí)例 第五部分 土地增

30、值稅的計(jì)算 一、一般土地增值稅的計(jì)算 二、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算 三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 第六部分 土地增值稅的預(yù)征與核定征收一、土地增值稅的預(yù)征二、土地增值稅核定征收 第七部分 土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理一、預(yù)繳的會(huì)計(jì)處理 ------------------------ 二、清算的會(huì)計(jì)處理 --------------------- 第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 三、個(gè)人銷售住房稅收優(yōu)惠 四、廉租房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房稅收優(yōu)

31、惠 五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠 七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠 八、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)稅收優(yōu)惠 九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠 十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題  十一、關(guān)于個(gè) 人互換住房的征免稅問(wèn)題 第一部分 土地增值稅的清算概要 一、土地增值稅清算概念（ 91 號(hào)文件第 3 條） 土地增值稅 的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅 收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)

32、算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申 報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清 算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 二、土地增值稅的清算條件（ 91 號(hào)文件第 9 條） 土地增值 稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅的清算條件有 兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是強(qiáng)制清算條件。 （一）主動(dòng)清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅

33、的清算： 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； 3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算。 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是 指整體將開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

34、 符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動(dòng)按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行土地 增值稅的清算。 案例：如果房地產(chǎn)開(kāi)公司既從事了開(kāi)發(fā)土地的業(yè)務(wù)，也開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)， 2008 年開(kāi)發(fā) 1 號(hào)地 200 畝，自用 100 畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 100 畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓， 另外該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一寫字樓，由于資金問(wèn)題只完成開(kāi)發(fā)進(jìn) 度的 80% ，就一次性轉(zhuǎn)讓，累計(jì)開(kāi)發(fā)成本 12000 萬(wàn)元，轉(zhuǎn) 讓價(jià)格為 20000 萬(wàn)元。 判斷是否應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。 100 畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進(jìn)行清算； 100 畝連續(xù)開(kāi)發(fā)，不符合條件，

35、不清算。一次形轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品，應(yīng)進(jìn)行清算。（二）強(qiáng)制清算條件 所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù) 機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的條件。 通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時(shí)規(guī)定：符合下列情形之一的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積 占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未 超過(guò) 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記

36、但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 案例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)，分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，一期  A 區(qū)開(kāi)發(fā)可售 面積  20000  平方米，于  2008  年開(kāi)發(fā)完工并經(jīng)驗(yàn)收，  2009 年  6  月累計(jì)已售面積  17005  平方米，  B 區(qū)可售  23000  平方 米， 2006  年 4 月取得銷售許可證，已出售  15700  平方米，

37、 尚未竣工驗(yàn)收但由于未進(jìn)行決算，成本無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售 房款在預(yù)收帳款科目。 請(qǐng)判斷是否符合清算的條件。 A 區(qū)銷售面積占開(kāi)發(fā)面積的 85.05% ，按規(guī)定應(yīng)在 2009 年 6 月進(jìn)行清算。 B 區(qū)銷售面積占開(kāi)發(fā)可售面積的 68% ，但是由于取得銷售許 可證已過(guò)三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。 （三）注銷清算條件 對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí) 限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算 工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、 工商注銷 （國(guó)稅發(fā) ?2009?91 號(hào)

38、）。 三、清算時(shí)間要求 （一）主動(dòng)清算時(shí)間要求（ 91 號(hào)文件第 11 條第一款） 符 合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符 合清算條件之日起 90 日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料 到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī) 定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)， 在 10 日內(nèi)做出是否受理的決定； 對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見(jiàn)，報(bào)稅政科進(jìn)行書(shū)面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行。 流程：清算申請(qǐng)及資料→稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理→管理

39、科 （所、分局）清算調(diào)查核實(shí)→稅政科（處）審核→分管局長(zhǎng)審批→清算 結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程） 。（二）被動(dòng)清算時(shí)間要求（ 91 號(hào)文件第 11 條第一款） 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知， 納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起 90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā) 《土地增值稅清算通知書(shū)》 ；納稅人在接到通知書(shū)后應(yīng)按稅務(wù)部門規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)

40、報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出清 算審核意見(jiàn)報(bào)稅政科（處）進(jìn)行書(shū)面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以《土地增值稅清算辦 理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》通知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。 流程：確定清算項(xiàng)目→稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書(shū)→納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門核對(duì)→管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)→稅政科審核→分管局長(zhǎng)審定→清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行（說(shuō)明：紅字部分為廣州規(guī)定） 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《

41、中華人民共和國(guó)稅收 征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理（ 91 號(hào)文件第 11 條第一款）。四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證（ 91 號(hào)文件第 13 條的第四） （一）土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 鑒證內(nèi)容 鑒證效力。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 （二）審核鑒證的程序 （三）審核鑒證的意義

42、 （四）審核鑒證的法律責(zé)任 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 五、清算審理及審核（ 91 號(hào)文件第 15 條） （一）審理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報(bào)送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請(qǐng)人說(shuō)明理由。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)交由具體負(fù)責(zé)進(jìn)行土地增值稅清算的稅務(wù)部門進(jìn)行清算，清算時(shí)間一般不得超 過(guò) 30 日，如遇

43、特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)清算時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 45 日。 （二）清算審核（ 91 號(hào)文件第四章） 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核（ 91 號(hào)文件第 16 條）。 案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。 實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算

44、 增值額、增值率，繳納土地增值稅（ 91 號(hào)文件第 17 條）。 1. 收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料） 、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、 退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償

45、債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（ 91 號(hào)文件第 18 條）。 2. 扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際 發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)（91 號(hào)文件第 21 條）。 3. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類稅款是否及時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納（ 91 號(hào)文件第 20 條、第 12 條的第二）。 清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具《土 地增值稅清算結(jié)論書(shū)》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，并按稅務(wù)文 書(shū)送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人（ 91 號(hào)

46、文件第 32 條）。 4. 結(jié)果及法律責(zé)任 納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié) 論書(shū)》和《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和 有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（ 91 號(hào)文件 第 32 條）。 納稅人不配合稅務(wù)部門進(jìn)行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其 他違反稅法行為的， 按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有規(guī)定處理（ 91 號(hào)文件第 11 條的第二段） 。 第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增值稅清算的前期管理 1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)

47、 始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅 人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步（ 91 號(hào)文件第 6 條）。 2、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的 會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同 時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間 和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收 入、成本、費(fèi)用（ 91 號(hào)文件第 7 條）。 3、票據(jù)管理：對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)

48、 目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定， 對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施（ 91 號(hào)文件第 8 條）。 二、土地增值稅清算單位的確定 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計(jì)算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目計(jì)算的，因此，確定土地增值稅的計(jì)算單位 是確定計(jì)稅依據(jù)的前提， 也就是說(shuō)， 土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目都是針對(duì)一個(gè)對(duì)象而言的，這個(gè)對(duì)象就是土地增值 稅的計(jì)算

49、單位。 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施 細(xì)則》第八條作了原則性的規(guī)定： “土地增值稅以納稅人房地 產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！薄秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 （國(guó)稅發(fā) [2006]187 號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位” 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 進(jìn)一步明確： “土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為 單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，

50、 應(yīng)分別計(jì)算增值額。 ”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位 應(yīng)按以下原則確定： 第一、國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的， 以該單項(xiàng)工程為清算單位，國(guó)家有關(guān)部門審批的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，則應(yīng)以分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為清算單位 （ 91 號(hào)文件第 17 條）。 第二、企業(yè)會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象的范圍與國(guó)家審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果成本核算對(duì)象小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象為清算單位，如果會(huì)計(jì)確定的成本對(duì)象大于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同時(shí)將會(huì)計(jì)合并核算的成

51、本對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分扣除項(xiàng)目金額，分別進(jìn)行清算。 第三、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是分期開(kāi)發(fā)完成的，如果分期開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算為多個(gè)成本項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本對(duì)象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間大體一致 的，可以作為一個(gè)清算單位， 如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本對(duì)象，但是個(gè)單項(xiàng)建 筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)劃分為幾個(gè)清算單位（ 91 號(hào)文件第 17 條）。 實(shí)例解析：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng) 目面積 1000 平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為 5000 平

52、方米，合 計(jì) 6000 平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為 120 萬(wàn)元，房屋 開(kāi)發(fā)成本 600 萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目 收入為 500 萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為 500 萬(wàn)元，合計(jì) 1000 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加 55 萬(wàn)元。 （ 1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目 ＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10 ％＋加計(jì)扣除 20 ％ ＋稅金＝ 120 ＋ 600 ＋（ 120 ＋600 ）× 10％＋（ 120 ＋ 600 ）× 20％ ＋55 ＝ 991 （萬(wàn)元）

53、。 增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝ （500 ＋ 500 ）－ 991 ＝9（萬(wàn)元）。 增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目× 100％＝ 9÷ 991× 100%＝.9 ％。低于 50% ，適用 30% 的稅率。應(yīng)納的土地增值稅： 9× 30％＝2.7 （萬(wàn)元）。 （ 2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用） ：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為＝ 120× 5000÷ 6000＋ 600× 5000÷ 6000＋（100 ＋ 500 ）× 30% ＋ 27.5 ＝ 807.5（萬(wàn)元）。增值額＝ 500 －807.5 ＝－ 307.5（萬(wàn)

54、元），無(wú)增值額不納稅。 商業(yè)扣除項(xiàng)目＝ 120× 1000÷ 6000＋ 600× 1000÷ 6000＋（20 ＋ 100 ）× 30%＋ 27.5 ＝ 183.5 （萬(wàn)元）；增值額＝ 500 －183.5 ＝ 316.5 （萬(wàn)元）；增值率＝ 316.5 ÷ 183.5 × 100%＝172% ，適 用 50% 的稅率；商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅＝ 316.5 × 50%－ 183.5 × 15%＝130.725 （萬(wàn)元）。 計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為 2.7 萬(wàn) 元，分開(kāi)計(jì)算則應(yīng)納稅 130 多萬(wàn)元。

55、在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人 自行選擇是否分開(kāi)核算分別清算繳納增值稅。但國(guó)稅發(fā) （ 2009 ）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同 類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、 增值率，繳納土地增值稅。也就是說(shuō)，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 和不同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。 第四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)

56、當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會(huì)計(jì)核算對(duì)象合并的，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。 三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素 啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素： 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)行竣工結(jié)算，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無(wú)按普通住宅或除普通住宅 外的其他項(xiàng)目（含非普通住宅，以下簡(jiǎn)稱：“其他項(xiàng)目”） 。

57、 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以優(yōu)惠方式 取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等） 。 4. 項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā) （對(duì)項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā) 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)確定） （ 91 號(hào)文件第 7 條、第 8 條、第 17 條）。 5. 對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重 點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的 85% 以上，其 中有無(wú)轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途 （ 91 號(hào)文件第 10 條、第 19 條）。 四、清算資料的收集

58、 稅務(wù)人員在清算工作開(kāi)始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收 集資料： 1、向有關(guān)部門收集相關(guān)信息（ 91 號(hào)文件“前期管理”的第 6 條、第 12 條“應(yīng)提供的清算資料”） ①土地受讓有關(guān)信息， 包括土地坐落位臵、 取得方式、用途、 面積、容積率等； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱和位臵、 立項(xiàng)、用途、結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)面積、成本、費(fèi)用、施工部位、建設(shè)施工進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、分期開(kāi)發(fā)情況等；③房地產(chǎn)銷售信息， 包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、 位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、 銷售費(fèi)用、 收款方式、 收款時(shí)間等；④完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅

59、情況，土地增值稅清算情況及相關(guān)稅種的完稅信息等。 ⑤有關(guān)購(gòu)買方信息， 包括購(gòu)買房地產(chǎn)人名稱、 納稅人識(shí)別號(hào)、 聯(lián)系方式、購(gòu)買的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。 2、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料（ 91 號(hào)文件第 12 條） ①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、項(xiàng)目土地增值 稅清算表及其附表； ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程 2012-08_ 土地增值稅清算 融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了

60、解的其他 情況。 ③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目 工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù) 售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資 料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提 供記賬憑證復(fù)印件。 ④ 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào) 送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》 。? ⑤稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。 3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求

61、納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān) 的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預(yù)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)和商品房屋建 設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會(huì)） ；②規(guī)劃申請(qǐng)、 報(bào)告及圖紙 （規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） ；③土地使用權(quán)證（國(guó)土房產(chǎn)管理局） ； ④建筑工程施工許可證（建設(shè)委員會(huì)） ； ⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) （建設(shè)委員會(huì)）；⑥房地產(chǎn)購(gòu)銷合同明細(xì)統(tǒng)計(jì)表 （含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、 房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等） ； ⑦其他補(bǔ)充資料： 當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表： 項(xiàng)目的預(yù)算、 概算書(shū)；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證

62、明及借款合同： 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（細(xì)則第五條）。 如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進(jìn)行的，這里所說(shuō)的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入； 其次，清算單位取得收入的時(shí)間跨度包括整個(gè)開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入； 第三、所說(shuō)的收入包括貨幣、實(shí)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益，包括抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；

63、 第四、清算項(xiàng)目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人等， 應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。 案例：  ABC  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)銷售  1 棟  18000  平方米 寫字樓，  2008  年  10 月份竣工驗(yàn)收，同年  4 月銷售，當(dāng)年銷 售面積 300 平方米，取得收入 123 萬(wàn)元， 2009 年銷售面積 10000  平方米，收入  4100

64、  萬(wàn)元，用  300 平方米抵頂工程款 930 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)做自用  400 平方米，按成本價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)  120 萬(wàn)元，  3000  平方米按成本價(jià)分配給股東  A、 B，成本  3000 元/㎡。 請(qǐng)確認(rèn)本項(xiàng)目的清算收入。 1． 2008 年收入 123 萬(wàn)元 2． 2009 年收入 4100 萬(wàn)元 3.2009 年抵頂工程款 930 萬(wàn)元 4．自用不計(jì)收入 5. 分配股東確認(rèn)收入 1230

65、 （ 4100/10000*3000 ）萬(wàn)元應(yīng)收入總額 : 6383 萬(wàn)元 二、視同銷售剖收入的確認(rèn) （ 187 號(hào)文件第三， 91 號(hào)文件第 19 條） 1. 視同銷售的種類： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非 貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。 2．價(jià)格的確定方法和順序： （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； （ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)

66、價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 可見(jiàn)，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒(méi)有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定或者按照評(píng)估價(jià)確定，而不是按照成本利潤(rùn)率確定。 3．自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè) 自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征 收土地增值稅 （ 91 號(hào)文件第 19 條又補(bǔ)充到： “在清算時(shí)不列 入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”） 。 4. 對(duì)外投資的政策變化 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；但自 2006 年 3 月 2 日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì) 外投資，不再免征土地增值稅， 營(yíng)業(yè)稅仍舊免征 （財(cái)稅【 2002 】 191 號(hào)、財(cái)稅【 1995 】 48 號(hào)、財(cái)稅【 2006 】 21 號(hào)） ）。 三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型