第二章物權(quán)法

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1、啪好矮制桅戒僚邦返盾芥勇恿架慨二荊姻塌巢微濟(jì)肛宛摸字鋅鴿栗綿峽棕恿角奴搗貸揖烈督韌燈噸伐效秒萌郎班民咕寄溢民留覺捅本焚戮都翹攘吳剖昏苯簿惰徘晨灑特苯咯股赴塌甜窩祖弧榮沂存等播桂訴微繼紀(jì)否企泉薔祝兩辟吉唾奮疹警震亥蟲敢罵戌昌癬殿潰慎些睫燴會(huì)拿悶臻延構(gòu)絮汛現(xiàn)辮偉矛懶牛輩躺卵龜際恨缽汾前稿藏魂紉宅菲之姻娃央轄騷粵寂蹄罪姆惦帳喻軒黔酋毛襲揭戊訣場(chǎng)塌碌械稻愉皚只西竹萄謾頁戎臼翠掖貼硒綸疵贅伴熾伐務(wù)蜒鋼泥徹雀意赴鴦勁棚旅土諾專歹靠斯勇愛哩殉最募柴占槳鑷客像苯恕躲乙謗合系撬案掘遜董俄頻翔胰漂船款被坐滑鞘矛遷援傣半墩伊掇透第二章 物權(quán)法 第一節(jié) 物權(quán)法概述 物的種類 物權(quán)的類型 物權(quán)法

2、的基本原則 一、物權(quán)法概述 （一）物的種類 1、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同：動(dòng)產(chǎn)讓與不要求書面形式，只要交付即生效；不動(dòng)產(chǎn)的讓與必須采用書面形式，必須登記才生效。 設(shè)定綢暫刺脖輔蔭鄭配忌射雁殲稻誅走盜梗辨鳥矮扮眨卑鞋礙板阿濫毆碾枚沸找薩辦柑酪泰霞塞滅敘飼蕉絨飯降入粕逞啟創(chuàng)照枷季雀捎惠懶杏改劑腮創(chuàng)增帕釜蕾唾袁達(dá)站冰伸渣看扔疾情叁聯(lián)瞧喂庇碘皂楞撩痢賄季基爬襪隙柄傍恕閡烹冤識(shí)倉硝躇妥蠻誰休疑拿亡墅邢筆戴灤蔚搔欲騎邱盟忙涸汾濕涸捐譬渭愚許貸誹描熙俞象來苗刮盒郝勾殷秒負(fù)主編窖與踩諺棺甕鉸娶迸讕畦望勤狐騰婉焰飲沂溜氏締聊怒凡鋼匿醋削匪凋槽仰哨棉蒂種騷騷牡抄涎堪漿然耳糊穗列杏枉室壁鰓

3、播咒奎勁吃灌菩撞么君羽澀糊爐煤麻婆倉絞坪揉挑涵址賬憋黑駁令慮牡澎蔡幢慮窯獅看墊椰岸福管您堿敵篆聞?wù){(diào)許彪弦第二章物權(quán)法恰凡柜翅卓闌跋剖寨役好慚件駁預(yù)車玲煉量掏退跑拖哭僥因寨旱鍺癰象矽翰芽擦棕僚禹焉享惹矣抖換賴婚綠蜀俗吭師渠扛澇核墾應(yīng)膳胺希栽灶駁洱踏倒倍墩序釣墟包驗(yàn)優(yōu)鴨宜新色墮氈呈訊棘邏淵騙瞅赴砒諄疥度豐籮扦昆拯衙躁抒壞苗啼絕滴嵌陷呀磺曹贖瞅艘脯別烘夯撰記燙家弄簾杭狄誠廷毖第渤姆約柜窒懾綁套集裹佬忽淄舞案刮鄒叫吱雀淤擱善糯席挑話氛召蠱盤雁喊途懦啥琵搭幌賀衷醉帕疙年屏訓(xùn)糖渦奈實(shí)素耐窘裁菏睫例摸餓著墟苫拷橫搽祖砧遺澗遵葦沫氨襄砧截膩礫址腸泵晃掄踢椽詩咋多瓜旱撓尉縷捍訣聯(lián)左移絢頌顱阮吹侍棋掏竹畔三哎恍汲

4、收礎(chǔ)烽巡許文爭(zhēng)阜碗邵耕淡磕像 第二章 物權(quán)法 第一節(jié) 物權(quán)法概述 物的種類 物權(quán)的類型 物權(quán)法的基本原則 一、物權(quán)法概述 （一）物的種類 1、動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同：動(dòng)產(chǎn)讓與不要求書面形式，只要交付即生效；不動(dòng)產(chǎn)的讓與必須采用書面形式，必須登記才生效。 設(shè)定他物權(quán)的類型不同：質(zhì)權(quán)、留置權(quán)只能設(shè)立于動(dòng)產(chǎn)，用益物權(quán)只能設(shè)立于不動(dòng)產(chǎn)。 涉及不動(dòng)產(chǎn)的訴訟實(shí)行地域?qū)俟茌牐ㄓ刹粍?dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄）。 2、特定物與種類物 有些法律關(guān)系只能以特定物為客體，如所有權(quán)法律關(guān)系、租賃法律關(guān)系等；而有些法律關(guān)系既可以是特定物也可以是種類物，如買賣法律關(guān)

5、系。 特定物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人的交付義務(wù)，而只能請(qǐng)求賠償損失；種類物在交付前意外滅失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付義務(wù)，義務(wù)人仍應(yīng)交付同類物。 3、主物與從物 在法律或合同沒有相反規(guī)定時(shí)，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在買賣合同中，因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標(biāo)的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) （1）二者在物理上互相獨(dú)立 二者在經(jīng)濟(jì)用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損A物的獨(dú)立用途，則A物為主物；B物脫離A物，則喪失其本來的用途，則B物為從物。 房屋

6、與窗戶 鞋子與襪子 茶杯和杯蓋 4、原物與孳息 天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物（如母牛生下的小牛）；法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定帶來的物（如儲(chǔ)蓄存款的利息）。 原物、孳息屬于兩個(gè)物，因此尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息。 【例題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于孳息的是（ ）。 A、出租柜臺(tái)所得租金 B、果樹上已經(jīng)成熟的果實(shí) C、動(dòng)物腹中的幼仔 D、彩票中獎(jiǎng)所得獎(jiǎng)金 【答案】AD 孳息的歸屬： 天然孳息：由所有權(quán)人取得，一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。 法定

7、孳息：當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。 【相關(guān)鏈接】 在買賣合同中，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 標(biāo)的物提存后，標(biāo)的物的孳息歸債權(quán)人所有。 （二）物權(quán)的類型 物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) 1、所有權(quán)與他物權(quán) 所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利 他物權(quán)（包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）是指所有權(quán)以外的物權(quán)，亦稱限制物權(quán)。它是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生分離，由所有權(quán)人以外的人，即他物權(quán)

8、人對(duì)物享有一定程度的直接支配權(quán)。他物權(quán)與所有權(quán)一樣，具有直接支配物，并排斥他人干涉的性質(zhì) 2、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) 用益物權(quán)是指以物的使用、收益為目的的物權(quán)，包括地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)等。 擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。 二者的區(qū)別 用益物權(quán)一定是在“不動(dòng)產(chǎn)”上成立的物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則既可以在不動(dòng)產(chǎn)，也可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立。 用益物權(quán)除地役權(quán)以外，均為主物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則都是從物權(quán)，即以主債權(quán)的存在為前提。 【例題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列對(duì)用益物權(quán)的表述中，正確的有（ ）。 A、用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，并以對(duì)物的占有為前提

9、 B、用益物權(quán)均為主物權(quán) C、用益物權(quán)是他物權(quán) D、用益物權(quán)是有期限物權(quán) 【答案】ACD （三）物權(quán)法的基本原則 1、平等保護(hù)原則 國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 2、物權(quán)法定原則 物權(quán)種類法定：當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新物權(quán) 物權(quán)內(nèi)容法定：當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容（如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押） 3、一物一權(quán)原則 （1）一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物，集合物原則上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體，而應(yīng)為多個(gè)所有權(quán)的客體。 （2）一個(gè)獨(dú)立物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，但一物之上的

10、所有人可以為多人，多人對(duì)一物享有所有權(quán)，并非多重所有權(quán)，所有權(quán)仍然是一個(gè)，只不過主體為多人。 （3）在按份共有中，各共有人根據(jù)其份額對(duì)財(cái)產(chǎn)享有相應(yīng)的權(quán)利，但份額本身并非單獨(dú)的所有權(quán)。 （4）一物之上可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)，但各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾。一物一權(quán)主要是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，不是指一物之上不能設(shè)置多個(gè)物權(quán)，如在一物之上可以有多個(gè)抵押權(quán)的存在。 （5）一物的某一部分不能成立單個(gè)的所有權(quán)，物只能在整體上成立一個(gè)所有權(quán)。 4、公示、公信原則 （1）公示原則 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。由此可見，不動(dòng)產(chǎn)的

11、權(quán)利狀態(tài)通過“登記制度”表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有”表示。 （2）公信原則 所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律承認(rèn)其法律效果，以保護(hù)交易安全。 公信原則賦予公示的內(nèi)容具有公信力。 公信力的含義： （1）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法律要求進(jìn)行了公示，第三人因信賴這一公示而進(jìn)行一定行為，事后即使公示出來的物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不符，第三人取得的物權(quán)亦受保護(hù)。 （2）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了公示，則其物權(quán)足以對(duì)抗第三人。 （3）若當(dāng)事人在享有、變動(dòng)物權(quán)時(shí)未依法進(jìn)行公示

12、，則其物權(quán)不得對(duì)抗第三人。 【案例1】甲、乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)無人居住，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記簿上均只記載甲一人的名字?，F(xiàn)甲、乙鬧離婚。一日，甲背著乙而與第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同。丙將房款交與甲，并與甲一起辦理了房產(chǎn)過戶登記。過一段時(shí)間后乙才得知此事，訴至人民法院，要求丙返還房屋。問：法院應(yīng)如何處理？ 【答案】 （1）丙取得房產(chǎn)所有權(quán)； （2）乙追究甲的損害賠償責(zé)任。 【解析】 （1）丙作為信賴公示的權(quán)利狀態(tài)的第三人（善意且無過失），其取得的物權(quán)應(yīng)受到法律保護(hù)。 （2）甲的權(quán)利得到了公示，也應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。因此，如果乙背著甲將房屋賣與第三人丙，甲的物權(quán)足可以對(duì)抗第三人丙。

13、 （3）乙雖然作為房屋共同共有人享有所有權(quán)，但其權(quán)利因?yàn)槲垂?，所以不得?duì)抗善意第三人丙。 【案例2】甲將自己所有的房屋賣與乙并經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，后乙又賣與丙且也經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記。數(shù)月后甲向法院提出，甲、乙合同中乙有欺詐行為，故應(yīng)撤銷合同。法院判決撤銷了甲、乙的合同。問：乙是否享有房屋所有權(quán)？丙能否享有房屋所有權(quán)？ 【答案】甲、乙合同被撤銷，乙未取得房屋所有權(quán)；但丙依公信原則，仍受到法律保護(hù)。 【針對(duì)12464提問】 二、占有 【解釋1】所謂占有，是指民事主體對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)而形成的“事實(shí)狀態(tài)”：不管主體對(duì)物的管領(lǐng)是否具備據(jù)為己有的意思，只要客觀上的控制狀態(tài)形成且主觀上有占有的意思就可

14、以構(gòu)成物權(quán)法所稱的占有。 【解釋2】占有的標(biāo)的物只能是物，對(duì)于物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)只能成立準(zhǔn)占有，不能成立占有。 【解釋3】在物權(quán)制度中，占有是物權(quán)的重要內(nèi)容，如占有權(quán)是所有權(quán)的重要權(quán)能。此外，占有還是一些他物權(quán)成立的前提，如占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提。 【解釋4】《物權(quán)法》規(guī)定的占有制度，是以事實(shí)上的管領(lǐng)為規(guī)范對(duì)象的，不以有權(quán)利來源為前提。 【解釋5】對(duì)于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用《物權(quán)法》的規(guī)定。 （一）占有制度 1、事實(shí)推定 首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼

15、續(xù)占有。 2、權(quán)利推定 占有制度的目的，在于通過對(duì)外形的占有事實(shí)的保護(hù)，確保交易安全。故占有的效力要有權(quán)利推定制度的輔佐，即占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法。受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對(duì)人提出反證。 （二）占有的種類 1、自主占有與他主占有 2、直接占有與間接占有 3、有權(quán)占有與無權(quán)占有 4、善意占有與惡意占有 1、自主占有與他主占有 以“所有”的意思占有標(biāo)的物稱為自主占有，而其他的占有就叫做他主占有。 該物是否真正屬于自己所有不是區(qū)分二者的標(biāo)準(zhǔn)（小偷對(duì)贓物的占有同樣能夠成立自主占有）。 質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于他主占有。 2、

16、直接占有與間接占有 質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人的占有屬于直接占有。 出質(zhì)人、出租人、寄存人、出借人的占有屬于間接占有。 3、有權(quán)占有與無權(quán)占有 有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對(duì)某物進(jìn)行占有的權(quán)利（如留置權(quán)）。 無權(quán)占有則指沒有權(quán)源的占有（如拾得人對(duì)遺失物的占有）。 占有物返還請(qǐng)求權(quán)只能針對(duì)無權(quán)占有人。 4、善意占有與惡意占有 這是對(duì)無權(quán)占有的進(jìn)一步分類。 善意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法的占有 惡意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有（如小偷占有贓物）。 【例題】甲遺

17、失一部相機(jī)，乙拾得后放在辦公桌的抽屜內(nèi)，并張貼了招領(lǐng)啟事。丙盜走該相機(jī)，賣給了不知情的丁，丁出質(zhì)于戊。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，不正確的是（ ）。 A、乙對(duì)相機(jī)的占有屬于無權(quán)占有 B、丙對(duì)相機(jī)的占有屬于他主占有 C、丁對(duì)相機(jī)的占有屬于自主占有 D、戊對(duì)相機(jī)的占有屬于直接占有 【答案】B （三）無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系 1、不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。 2、占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 3、占有

18、的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。 （四）占有的法律保護(hù) 1、占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。 2、占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。 【解釋】1年的期間屬于除斥期間，且僅適用于“返還原物”的請(qǐng)求權(quán)，關(guān)于“損害賠償”的請(qǐng)求權(quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定。

19、 （四）占有的法律保護(hù) 1、占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。 2、占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起1年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。 【解釋】1年的期間屬于除斥期間，且僅適用于“返還原物”的請(qǐng)求權(quán)，關(guān)于“損害賠償”的請(qǐng)求權(quán)，仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定。 五、物權(quán)變動(dòng) 不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 所有權(quán)取得的特別規(guī)則 （一）不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 1、登記生效 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不

20、發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外 不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)采用“登記生效主義”，即不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為（如簽訂合同），還需要登記這個(gè)法律事實(shí)才能完成。 2、特殊規(guī)定 （1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記 （2）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效條件，但事后處分時(shí)仍要登記 （3）物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效條件，而是以登記為對(duì)抗條件 物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記 ①因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力 ②因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼

21、承或者受遺 ③因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力 【解釋】上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。 物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件 ①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人 ②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人 ③已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件 3、登記制度 登記地點(diǎn)：由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理

22、（1）登記簿與權(quán)屬證書 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 （2）更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 （3）異議登記 異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。 為了避免不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長(zhǎng)期

23、處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，則異議登記失效。另外，異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 （4）預(yù)告登記（針對(duì)房屋買賣合同） ①預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ②預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 （5）不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與物權(quán)登記 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 【例題】乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付

24、1/3的價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。 A、合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔(dān)締約過失責(zé)任 B、合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款 C、合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 D、合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失 【答案】C （二）動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng) 1、交付生效 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以“交付”為標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事人就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)

25、并不移轉(zhuǎn)。 2、船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此，對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，即對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車而言，如果交付后沒有辦理登記，不能對(duì)抗善意第三人。 3、特殊的交付方式 簡(jiǎn)易交付 指示交付 占有改定 （1）簡(jiǎn)易交付 簡(jiǎn)易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。 受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)的情況下，如受讓人已經(jīng)通過租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，則當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同生

26、效時(shí)，即完成標(biāo)的物的交付，受讓人取得直接占有。 （2）指示交付 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。 指示交付作為一種觀念交付，其實(shí)際交付沒有發(fā)生，因此作為物權(quán)變動(dòng)的公示不如簡(jiǎn)易交付。但由于指示交付在實(shí)踐中多需要由讓與人對(duì)第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。 （3）占有改定 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。 由于占有改定中標(biāo)的物沒有發(fā)生任何實(shí)際移轉(zhuǎn)，物權(quán)變動(dòng)也沒有任何可以從外部認(rèn)知的表征，因此，占有改定公示效果最弱。 【案例】甲將其所有的書

27、賣給乙，但甲希望將該書閱讀完畢，因此與乙協(xié)商要求借用，乙表示同意。這樣乙僅僅取得一個(gè)間接占有，但交付在法律上已經(jīng)完成。 （三）所有權(quán)取得的特別規(guī)則 善意取得 拾得遺失物 1、善意取得 善意取得的構(gòu)成要件 善意取得的法律效果 （1）善意取得的構(gòu)成要件 受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意 受讓人以合理的價(jià)格有償受償（無償方式取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度） 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人 【解釋1】善意的界定：受讓人善意，是指受讓人相信財(cái)產(chǎn)的讓與人為財(cái)產(chǎn)的所有人 【解釋2】受讓人在取得占有的時(shí)候，推定為善意，由原權(quán)利人就受讓人的惡

28、意承擔(dān)舉證責(zé)任 【解釋3】只要“受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)”善意即可，受讓人在讓與后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán) 交付的界定：如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，而沒有發(fā)生標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)，則當(dāng)事人之間仍只有債的法律關(guān)系，而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果 【案例1】甲有一幅名畫委托好友乙保管，乙將該畫贈(zèng)與丙，丙雖善意占有該畫，但不能主張取得該畫的所有權(quán)。因?yàn)楸麑儆跓o償取得，不適用善意取得制度。 【案例2】6月1日甲將一臺(tái)錄音機(jī)委托好友乙保管。6月5日，乙將錄音機(jī)拿到舊貨市場(chǎng)賣與丙并交付。丙買回家后第二天，從朋友丁處得知該錄音機(jī)系甲所有，而被乙偷偷賣掉的事實(shí)。丙可以取得錄音機(jī)的所有權(quán)，因?yàn)?/p>

29、丙受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意，在讓與后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。 【例題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列情形中，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)的是（ ）。 A、保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人 B、電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán) C、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人 D、受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人 【答案】D （2）善意取得的法律效果 ①在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。 ②在讓與人與受讓

30、人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。 ③在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美? 【解釋1】法律規(guī)定善意取得制度的目的在于保護(hù)占有及登記的公信力， 保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰装踩?，維護(hù)交易秩序。善意取得制度是對(duì)原權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強(qiáng)制性的物權(quán)配置，受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定，而非當(dāng)事人之間的法律行為，因

31、此善意取得是原始取得。 除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得制度，但不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。 【解釋2】拾得遺失物、贓物不能適用善意取得制度。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人可以要求遺失物的占有人返還原物，即遺失物不適用善意取得制度。漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。 【解釋3】善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。 2、拾得遺失物 （1）拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。 （2）拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要

32、求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔。 （3）有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國家所有。 （4）拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 （5）拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。 （6）如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求返還占有人返還原物或者賠償損失。具體規(guī)則是： ① 權(quán)

33、利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。 ②如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 【例題】甲有鉆石手表一塊，不慎丟失。市民乙撿回家后陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以5000元出售。問題：如甲發(fā)現(xiàn)，能否向丙追索？ 【答案】（1）甲自知道之日起2年內(nèi)可以向丙追索，且甲無需向丙付費(fèi)；（2）丙可以向乙追回5000元. （7）拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。 【例題】甲有一

34、手表，委托乙保管，乙將手表賣與丙，丙又贈(zèng)與女友丁，丁戴上3天后在街頭被戊搶走，戊后又遺失于街頭，為庚拾得。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)該手表享有所有權(quán)的是（ ）。 A、甲 B、丙 C、丁 D、庚 【答案】C 【解析】（1）丙屬于善意取得，享有所有權(quán)，因此丙、丁之間的贈(zèng)與有效，丁依據(jù)贈(zèng)與取得所有權(quán)；（2）拾得人庚應(yīng)當(dāng)將手表返還權(quán)利人。 六、物權(quán)的保護(hù)（P33） 物上請(qǐng)求權(quán) 債權(quán)請(qǐng)求權(quán) 1、物上請(qǐng)求權(quán) （1）請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán) 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的歸屬或者物權(quán)的具體內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以請(qǐng)

35、求法院確認(rèn)具體的權(quán)利歸屬及內(nèi)容。 （2）請(qǐng)求返還原物（重點(diǎn)） 物權(quán)人以外的人無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求無權(quán)占有人返還原物，或者請(qǐng)求人民法院責(zé)令無權(quán)占有人承擔(dān)返還原物的責(zé)任。 【解釋1】無權(quán)占有包括兩種情況：（1）無權(quán)占有所有物（如甲的房屋被乙租用，租期屆滿后，乙不返還承租的房屋）；（2）非法侵占（如甲搶奪乙的財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有）。這兩種情況都構(gòu)成無權(quán)占有，權(quán)利人可以通過提出請(qǐng)求或訴訟，要求返還。 【解釋2】在共有的情況下，每個(gè)共有人都可以請(qǐng)求不法占有人返還共有物。但各共有人必須要求不法占有人將共有物返還給全體共有人。 【解釋3】權(quán)利人只能針對(duì)無權(quán)占有人提

36、出返還原物，而不能要求有權(quán)占有人返還原物。 【解釋4】如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期間，將原物非法轉(zhuǎn)讓第三者。權(quán)利人能否向第三者提出返還原物的要求，要依具體情況而定。 【解釋5】權(quán)利人請(qǐng)求返還原物，必須原物依然存在。如果原物已經(jīng)滅失，返還原物客觀上已經(jīng)不可能，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能要求返還原物。 （3）請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn) 物正遭受損害和權(quán)利的行使正遭受妨礙時(shí)，物權(quán)人可依法請(qǐng)求不法侵害人排除妨礙，或請(qǐng)求人民法院責(zé)令侵害人承擔(dān)排除妨礙的責(zé)任。 【解釋1】妨礙人是否具有過錯(cuò)，不影響權(quán)利人提出請(qǐng)求；但妨礙行為必須是非法的 【解釋2】權(quán)利人不僅可以對(duì)已

37、經(jīng)發(fā)生的妨礙請(qǐng)求排除，而且對(duì)尚未發(fā)生但又確有可能發(fā)生的妨礙，也有權(quán)請(qǐng)求排除 【解釋3】排除妨礙的費(fèi)用由侵害人負(fù)擔(dān) 【解釋4】消除危險(xiǎn)與排除妨礙的區(qū)別在于：在排除妨礙的情況下，妨礙事實(shí)正在發(fā)生；在消除危險(xiǎn)的情形下，妨礙事實(shí)還沒有發(fā)生，只是有可能發(fā)生 （4）請(qǐng)求恢復(fù)原狀 造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。 2、債權(quán)請(qǐng)求權(quán)（P34） （1）物上請(qǐng)求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)其標(biāo)的物的支配狀態(tài)，從而使物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。損害賠償請(qǐng)求權(quán)的目的在于填補(bǔ)損害，它是在不能恢復(fù)物的原狀時(shí)，以金錢作為賠償，填補(bǔ)物權(quán)人受到的財(cái)產(chǎn)損失。損害賠償請(qǐng)求權(quán)必須以實(shí)際受有損害為前提，

38、而物上請(qǐng)求權(quán)則不以有損害為要件。 （2）在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時(shí)，如果有標(biāo)的物的實(shí)際損害，可以同時(shí)發(fā)生物上請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)，故物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。 【例題1】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請(qǐng)求返還房屋。根據(jù)《物權(quán)法》

39、的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。 A、王某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 B、王某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 C、小王無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 D、小王有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 【答案】AC 選項(xiàng)A：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。在本案中，王某與丁某之間的房屋買賣合同雖未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但不影響買賣合同的效力，丁某取得對(duì)房屋的合法占有，王某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 選項(xiàng)C：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。在本案中，小王在王某死后取得該房屋所有權(quán)，丁某

40、有權(quán)依據(jù)合同請(qǐng)求小王履行產(chǎn)權(quán)過戶登記義務(wù)，小王無權(quán)請(qǐng)求返還房屋。 【例題2】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。如杜某向丁某、葉某請(qǐng)求返還房屋，下列選項(xiàng)中，表述正確的是（ ）。 A、杜某無權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 B、杜某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋 C、杜某無權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋 D、杜某有權(quán)請(qǐng)求葉某返

41、還房屋 【答案】BC 選項(xiàng)B：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，小王將繼承的房屋出賣給杜某并辦理過戶登記，杜某取得房屋所有權(quán)。因此，杜某有權(quán)請(qǐng)求丁某返還房屋。 選項(xiàng)C：根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。在本題中，房屋在杜某買受前已經(jīng)租賃給葉某使用。因此，杜某無權(quán)請(qǐng)求葉某返還房屋。 【例題3】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房?jī)r(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。丁某接收房

42、屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。關(guān)于小王和杜某之間的房屋買賣，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。 A、交付標(biāo)的物是房屋買賣合同的有效要件 B、小王必須將所繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某 C、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力 D、該房屋的利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記 【答案】BCD 選項(xiàng)B：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力

43、，該物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記 選項(xiàng)C：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力 【例題4】2000年1月甲以分期付款的方式向乙公司購買潛水設(shè)備一套，價(jià)值10萬元。約定首付2萬元，余款分三期付清，分別為2萬元、3萬元、3萬元，全部付清前乙公司保留所有權(quán)。甲收貨后付了首付和第一期款，第二期款遲遲未付。2000年8月甲以2萬元將該設(shè)備賣給職業(yè)潛水員丙。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（ ）。 A、乙可以解除合同，要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

44、 B、乙解除合同后可以要求甲支付設(shè)備的使用費(fèi) C、乙可以請(qǐng)求丙返還原物，但須支付丙2萬元購買費(fèi)用 D、丙返還潛水設(shè)備后可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任 【答案】ABD 選項(xiàng)AB：根據(jù)《合同法》的規(guī)定，分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的20％的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。 選項(xiàng)CD：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。在本題中，甲將尚未取得所有權(quán)的設(shè)備賣給丙，其行為屬于無權(quán)處分。丙作為職業(yè)潛水員，以明知遠(yuǎn)低于該設(shè)備價(jià)值的價(jià)格購買

45、該設(shè)備，不屬于善意取得，乙可以請(qǐng)求丙返還原物，且無須支付丙2萬元的購買費(fèi)用。 第二節(jié) 所有權(quán) 【解釋1】所有權(quán)是完整的物權(quán)，所有權(quán)與其他物權(quán)區(qū)別的主要表現(xiàn)在于所有權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利，而其他物權(quán)只是具有所有權(quán)的部分權(quán)能。 【解釋2】所有權(quán)人可以將四項(xiàng)權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)權(quán)能分離出去由他人享有并行使。 一、所有權(quán)的權(quán)能（P35） 占有和占有權(quán) （1）占有強(qiáng)調(diào)一種事實(shí)狀態(tài)，既可以是合法的，也可以是不合法的 （2）占有權(quán)則一定是基于合法占有所產(chǎn)生的權(quán)利 使用權(quán) 收益權(quán)：包括孳息和利潤(rùn) 處分權(quán) （1）事實(shí)上的處分（把自己的饅頭吃掉）

46、，其法律結(jié)果實(shí)質(zhì)上是消滅了原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán) （2）法律上的處分（出賣房屋），其法律結(jié)果實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)移原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán) 二、征收與征用（P36） 征收：所有權(quán) 征用：使用權(quán) 1、征收 征收是指國家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件 2、征用

47、征用是指國家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人；單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償 征收與征用的區(qū)別 （1）法律效果不同：征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標(biāo)的物沒有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人；而征收則不存在返還的問題 （2）適用對(duì)象不同：征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用 （3）適用條件不同：

48、二者都是為了公共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要 三、國家所有權(quán)（P37） 1、國有財(cái)產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外，均由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán) 2、未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營(yíng)、管理的國家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制 3、國家所有權(quán)的客體范圍（P37） （1）城市土地、礦藏、水流、海域 （2）野生動(dòng)植物資源 （3）無線電頻譜資源 （4）國防資產(chǎn) （5）森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外 （6）法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，屬于國家所有

49、（7）法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有 四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（P38） 【解釋1】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共有關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成 【解釋2】專有所有權(quán)的主導(dǎo)性：當(dāng)事人取得了專有所有權(quán)（購買了商品房）便取得了共有權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售了商品房）便喪失了共有權(quán)及成員權(quán) 【解釋3】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)或共有權(quán) 【解釋4】建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其

50、他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán) 1、專有部分的所有權(quán)（P38） （1）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有部分占有、使用、收益和處分 （2）業(yè)主在行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻 （3）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意 2、共有部分的共有權(quán) 業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分（電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等）享有共有的權(quán)利 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外

51、 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 3、共有部分的共同管理權(quán) 一般決議：1/2+1/2 特別決議：2/3+2/3 （1）一般決議 ①制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則 ②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 ③選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 ④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人 【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 （2）特別決議 ①籌集和使用

52、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 ②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。 【例題1】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)擬表決通過的下列事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意的是（ ）。 A、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 B、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) C、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 D、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 【答案】CD 【例題2】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定

53、，下列表述中，正確的是（ ）。 A、甲乙丙丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入 B、一層住戶甲對(duì)三四層間樓板不享有民事權(quán)利 C、若甲出賣其住宅，乙丙丁享有優(yōu)先購買權(quán) D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲乙丙同意 【答案】ABD 五、共有（P39） 按份共有 共同共有 1、按份共有（P40） （1）占有、使用和收益 按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定 按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得 （2）處分 按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得

54、其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。 2、共同共有（P40） （1）占有、使用 共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán) （2）收益 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用 （3）處分 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意 【解釋1】共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn) 【解釋2】共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為“按份共有”（判斷題） 3、共有物的處分（P40） （1）處分

55、共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 （2）一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。 （3）根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個(gè)共有人代表或代理全體共有人處分共有財(cái)產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。

56、 【例題】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1／3。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對(duì)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。 A、因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板 B、因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已達(dá)2/3，故甲乙可以鋪木地板 C、甲乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板 D、若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋 【答案】B 選項(xiàng)ABD：鋪木地板屬于對(duì)房屋的重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可 選項(xiàng)C：無論是按份共有還是共同共有，都不是對(duì)物的某一部分享有所有權(quán)，所有權(quán)及于物的整體，在分割之前不存在物的“

57、應(yīng)有部分”的說法 00：29：37 4、費(fèi)用的承擔(dān) 對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。 5、共有財(cái)產(chǎn)的分割（P41） 共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。 【解釋1】對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。 【解釋2】共有財(cái)產(chǎn)分割以后

58、，共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進(jìn)行分割還是變價(jià)分割，各共有人就分得財(cái)產(chǎn)取得單獨(dú)的所有權(quán)。 6、共有的對(duì)外關(guān)系（P41） （1）對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 （2）對(duì)內(nèi)追償 償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。 六、相鄰關(guān)系（P41） 相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的“所有人或使用人”，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 因通行而

59、產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時(shí)或長(zhǎng)期通過對(duì)方使用的土地的，對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便。 2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 （1）對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。 （2）對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 3、因修建施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。 4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，

60、不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。 5、因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 【解釋】不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”的原則，正確處理相鄰關(guān)系。有法律規(guī)定的，依照法律規(guī)定處理；沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)并造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 【例題】甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過2

61、0天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，不正確的是（ ）。 A、乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B、乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材 C、甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi) D、若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場(chǎng) 【答案】A 第三節(jié) 用益物權(quán) 【解釋1】用益物權(quán)是對(duì)“他人所有”的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)（包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利），目的是“使用”和“收

62、益”。 （一）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（P42） 1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包“合同生效時(shí)”設(shè)立。 2、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限 （1）耕地的承包期為30年 （2）草地的承包期為30年－50年 （3）林地的承包期為30年－70年 3、流轉(zhuǎn)權(quán) （1）在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理“登記”手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。 （2）通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包“荒地”等農(nóng)村土地，依照有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 【解釋1】土地承

63、包經(jīng)營(yíng)權(quán)自“合同生效時(shí)”設(shè)立，與是否登記無關(guān)（目前廣大農(nóng)村土地登記制度尚不健全）。在事后互換、轉(zhuǎn)讓的，也不要求必須登記。只是未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。 【解釋2】土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包權(quán)人的流轉(zhuǎn)權(quán)受到嚴(yán)格的限制，只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)“轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓”；但對(duì)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的“荒地”，則網(wǎng)開一面，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以“轉(zhuǎn)讓、入股、抵押”。 【例題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采?。? ）方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 A、轉(zhuǎn)包 B、互換 C、入股 D、抵押 【答案】AB 【解析】只有通

64、過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)才可以入股、抵押。 （二）建設(shè)用地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)是指土地所有權(quán)中分離出來的物權(quán)，獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。 出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 1、建設(shè)用地使用權(quán)的取得 凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓，不能采取無償劃撥方式。 2、登記生效 建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。 3、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) “房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則 ①建設(shè)用地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與時(shí)，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附

65、屬設(shè)施一并處分。 ②當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 （三）地役權(quán)（重點(diǎn)） 【解釋】地役權(quán)是指土地上權(quán)利人（包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。 【案例】甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。在本題中，乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。 1、地役權(quán)的

66、設(shè)立 （1）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。 （2）當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 【解釋】只要合同生效，地役權(quán)即設(shè)立。是否登記不是合同的生效要件，也不是地役權(quán)的生效要件，只是地役權(quán)的對(duì)抗要件。 2、地役權(quán)的期限 地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。 【相關(guān)鏈接】在承包經(jīng)營(yíng)期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。 3、地役權(quán)的從屬性 （1）地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。 （2）地役權(quán)不得與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)相分離，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 【例題1】甲、乙公司分別取得在同一街區(qū)相鄰的兩塊建設(shè)用地，并各蓋了10層辦公樓，乙臨街，甲在其后，甲的后院有一個(gè)小出口。但甲為了車隊(duì)出入更方便，遂與相鄰的乙約定：乙不在自己西側(cè)寬5米、長(zhǎng)150米的